Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2020
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
1
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Sisällys
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
2
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
3
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
4
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS
Kojamo Oyj lyhyesti
Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita
Suomen kasvukeskuksissa. Yhtiön visiona on olla asumisen
edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Missiomme mukaisesti
luomme parempaa kaupunkiasumista pitkäjänteisesti keski-
össä paras asiakaskokemus, osaava, energinen henkilöstö ja
kestävä kehitys. Tavoitteena on luoda vuokra-asumiseen lisää
tarjontaa ja uusia palveluratkaisuja helpottamaan vuokra-asun-
tojen saamista ja niissä asumista.
Kojamo haluaa olla asumisen edelläkävijä ja parempaa kau-
punkiasumista arvostavan asiakkaan ykkösvalinta. Uudis-
tamme Lumo-brändimme kautta suomalaista vuokra-asumista
ja teemme siitä entistä haluttavampaa. Edistämme kaupungis-
tuvan Suomen kilpailukykyä ja hyvinvointia helpottamalla työ-
peräistä liikkuvuutta.
Panostamme yhä vahvemmin digitaalisiin palveluihin, asiakas-
kokemukseen ja yrityskulttuuriin. Tavoitteemme on olla erin-
omaisesta asiakaskokemuksesta tunnettu ja hyvää taloudel-
lista tulosta tekevä asuntosijoitusyhtiö.
Paras asiakaskokemus on meille yrityksenä tärkeä strateginen
painopiste. Siksi kehitämme jatkuvasti uusia asumisen ratkai-
suja ja palveluita. Kuluttajabrändimme Lumo on asumisen pal-
veluratkaisumme, joka tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja uu-
den ajan palveluita kasvukeskuksissa eri puolilla Suomea. Ei-
kaupallinen VVO tarjoaa vuokra-asumista omakustannusvuok-
ranmäärityksen mukaan.
Strategia
Kojamon tehtävänä on luoda parempaa kaupunkiasumista.
Yhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan yk-
kösvalinta. Yhtiön strategiset painopisteet ovat paras asiakas-
kokemus, vahva kasvu, operatiivinen erinomaisuus, vastuulli-
suus ja kestävä kehitys, osaavin henkilöstö ja energinen työ-
paikka sekä uusiutuminen digitalisaatioratkaisuin.
Konsernin tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan
kasvuun rakennuttamalla uutta, ostamalla jo olemassa olevaa
kiinteistökantaa ja konvertoimalla esimerkiksi toimistoraken-
nuksia asumiskäyttöön. Kaupungistumisen ja kasvukeskuksiin
suuntaavan muuttoliikkeen myötä konsernilla on hyvät mahdol-
lisuudet kasvaa Suomen vuokra-asuntomarkkinassa.
Kojamo helpottaa työn perässä tapahtuvaa muuttoa kaupun-
gistuvassa Suomessa. Kojamo toimii seitsemällä suurimmalla
kaupunkiseudulla ja vastaa erityisesti Helsingin seudun
vuokra-asuntokysyntään. Kojamon osuus Suomen koko
vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia.
Kojamo keskittyy erinomaisen asiakaskokemuksen tuottami-
seen. Se syntyy monipuolisista asumisen ratkaisuista, hel-
posta ja vaivattomasta asioinnista sekä sujuvista sähköisistä
palveluista. Lumo-brändi ja asumisen palvelut näyttävät suun-
taa vuokra-asumisessa.
Tehokkaiden ja vastuullisten toimintatapojen toteuttaminen ja
yritysvastuun johtaminen ovat kiinteä osa Kojamon liiketoimin-
taa. Kojamo tekee merkityksellistä työtä hyvän asumisen puo-
lesta. Yhtiö kehittää jatkuvasti toimintaansa varmistaakseen
kilpailukykynsä. Kojamolla on kykyä ja intoa löytää entistä pa-
rempia rakentamisen ratkaisuja, asumisen palveluja, ekologi-
sia innovaatioita ja keinoja tuottaa hyviä asiakaskokemuksia.
Yhtiön energinen yrityskulttuuri luo työlle hyvän perustan.
Kojamon yrityskulttuurissa korostuu asiakaskokemuksen ar-
vostaminen. Asiakaskokemus rakentuu tavasta toimia, ammat-
titaidosta, asenteesta asiakkaiden palvelemiseen ja halusta
ratkaista asiakkaan ongelmat kerralla kuntoon. Yrityskulttuurin
perustan luovat energiset ja eteenpäin vievät arvot: Ilo pal-
vella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa.
Kojamon strategiakausi on voimassa 2020–2023. Kojamon
strategisista tavoitteista ja niiden saavuttamisesta kerrotaan li-
sää kohdassa
Strategian edistyminen ja tavoitteet
.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
5
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Yhteenveto tuloksesta 2020
●
naa euroa.
●
4,2 prosenttia ja oli 257,6 (247,3)
miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 67,1 (65,9) prosent-
tia liikevaihdosta.
●
Voittoon sisältyy 225,8 (872,4) miljoonan euron nettovoitto
sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä
sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,7 (0,1)
miljoonaa euroa. Yhtiö otti vertailukaudella käyttöön kas-
savirtapohjaisen arvostusmenetelmän, jolla oli noin 800
miljoonan euron positiivinen vaikutus sijoituskiinteistöjen
käypään arvoon vertailukaudella. Osakekohtainen tulos oli
1,27 (3,34) euroa.
●
7,7 prosenttia ja oli 151,5 (140,7) miljoonaa euroa.
●
6,9 (6,3) miljardia euroa.
●
senttia.
●
96,7 (69,2) prosenttia liikevaihdosta.
●
oman pääoman tuotto oli 9,8 (30,3) prosenttia. Sijoitetun
pääoman tuotto oli 7,4 (20,5) prosenttia.
●
prosenttia ja oli 17,21 (16,00) euroa.
●
asuntoa.
●
Kojamon omistuksessa oli tilikauden lopussa 35 802 (35 272)
vuokra-asuntoa. Vuoden 2020 aikana hankittiin 71 (260) asun-
toa, valmistui 532 (816) asuntoa, myytiin 18 (520) asuntoa
sekä purettiin tai muuten muutettiin -55 (3) asuntoa.
COVID-19-pandemian vaikutukset Kojamoon
Kojamo suhtautuu koronavirukseen vakavasti ja huolehtii
yrityksenä henkilöstönsä, asiakkaidensa ja kumppaneidensa
terveydestä ja hyvinvoinnista. Yhtiö seuraa viranomaisten
suosituksia ja toimii niiden mukaan. Pandemialla ei ollut
merkittäviä vaikutuksia yhtiön tulokseen, taseeseen tai
rahavirtoihin tilikauden aikana. Kojamon rahoitusasema ja
maksuvalmius ovat hyvät.
Yhtiön päivittäinen toiminta on jatkunut poikkeustilanteesta
huolimatta normaalisti. Pandemia on vaikuttanut asuntomarkki-
noihin ja toimintaympäristöön. Vuokra-asuntojen tarjonta mark-
kinassa on kasvanut tilapäisesti. Matkustusrajoitteiden vuoksi
lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja asuntoja siirtyi pitkä-
aikaiseen vuokraukseen. Työperäinen muuttoliike hidastui, ja
esimerkiksi opiskelijoita muutti vanhempiensa luokse ja ulko-
maalaiset opiskelijat palasivat kotimaihinsa. Kojamo uskoo
pandemian vaikutusten jäävän lyhytaikaisiksi.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
6
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Keskeiset tunnusluvut
2020
2019
Muutos %
Liikevaihto, M€
383,9
375,3
2,3
Nettovuokratuotto, M€ *
257,6
247,3
4,2
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % *
67,1
65,9
Voitto ennen veroja, M€ *
391,2
1 031,3
-62,1
Käyttökate (EBITDA), M€ *
447,6
1 083,1
-58,7
Käyttökate liikevaihdosta, % *
116,6
288,6
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ *
222,6
210,3
5,8
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % *
58,0
56,0
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ *
151,5
140,7
7,7
FFO liikevaihdosta, % *
39,5
37,5
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ *
151,5
140,7
7,7
Sijoituskiinteistöt, M€ ¹
⁾
6 863,1
6 260,8
9,6
Taloudellinen vuokrausaste, %
96,4
97,2
Korollinen vieras pääoma, M€ *
3 053,3
2 674,2
14,2
Oman pääoman tuotto-% (ROE) *
9,8
30,3
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) *
7,4
20,5
Omavaraisuusaste, % *
45,6
46,9
Loan to Value (LTV), % * ²
⁾
41,4
40,5
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€
4 254,6
3 953,3
7,6
Bruttoinvestoinnit, M€ *
371,2
259,9
42,9
Henkilöstö tilikauden lopussa
317
296
Osakekohtaiset tunnusluvut, €
2020
2019
Muutos %
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta *
0,61
0,57
7,0
Osakekohtainen tulos
1,27
3,34
-62,0
Osakekohtainen EPRA NRV
17,21
16,00
7,6
Osakekohtainen oma pääoma
13,39
12,51
7,0
Osinko/osake ³
⁾
0,37
0,34
8,8
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnuslu-
vuista tilinpäätöksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa.
¹
⁾
²
⁾
³
⁾
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
7
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernin näkymät vuodelle 2021
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2021
edellisestä vuodesta 3–5 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi kon-
sernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)
vuonna 2021 olevan 150–163 miljoonaa euroa, ilman kerta-
luonteisia kuluja.
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehi-
tyksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoitusku-
luista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotan-
nosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityk-
sestä.
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja
vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Nä-
kymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen vaikutuk-
sia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muu-
tosta (FFO).
Näkymät perustuvat myös siihen, että riittävän rokotuskatta-
vuuden arvioidaan saavutettavan kesällä, ja että muuttoliike
palautuu vähitellen sen jälkeen COVID-19-pandemiaa edeltä-
välle tasolle. Muuttoliike ylläpitää vahvaa kysyntää, mikä kas-
vattaa Like-for-Like-vuokratuottoja. Johtuen pandemian vaiku-
tuksista toimintaympäristöön, yhtiö odottaa kuitenkin Like-for-
Like-vuokratuottojen kehityksen olevan maltillista vuoden en-
simmäisellä puoliskolla.
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen
käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan
kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen,
säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa
erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kas-
vukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset
tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä
olevat tulot, inflaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouk-
sien koon kehitys.
Liiketoimintaympäristön avainluvut
%
2021E
2020E
BKT:n kasvu
2,5
-3,3
Työttömyys
8,0
7,8
Inflaatio
1,0
0,3
Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 12/2020
Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan maailmantalous el-
pyy COVID-19-pandemian aiheuttamasta syvästä taantumasta
vuoden 2021 kuluessa painottuen vuoden jälkipuoliskolle. Suo-
messa talouskasvu on hidasta alkuvuonna, mutta pandemian
hellittäessä kasvu alkaa vähitellen nopeutua. Palvelujen kulu-
tuksen odotetaan palautuvan hitaammin kuluttajien luottamuk-
sen vahvistuessa vähitellen. Yksityisten investointien kasvu
jatkuu heikkona vielä vuoden 2021 alussa pandemian aiheut-
tamasta epävarmuudesta johtuen.
Ennuste perustuu oletukselle, että COVID-19-pandemiaan liit-
tyvien tautitapausten ilmaantuvuus painetaan voimakkailla ra-
joituksilla matalalle tasolle. Rokotteiden käyttöönotto kevään
aikana kääntää vähitellen yhteiskunnan kohti normaaleja ai-
koja.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
8
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Toimialan toimintaympäristö
Toimialan avainluvut
2021E
2020E
Aloitetut asunnot, kpl
31 000
35 000
Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl *
n/a
37 372
Rakennuskustannukset, muutos %
0,5
0,3
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos %
n/a
1,0
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos %
n/a
1,3
* Rullaava 12 kk, marraskuu 2020
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, marraskuu 2020; Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto 2020, marraskuu;
Nordea Economic Outlook 1/2021.
Rakennusteollisuus ry:n (RT) suhdannekatsauksen mukaan
asuntoaloitukset vähenivät päättyneenä vuonna ennakoitua
vähemmän. Ennen koronakriisiä käynnistettyjen hankkeiden
suuri määrä, työmaiden pysyminen auki sekä koko talouteen
kohdistuneet laajat elvytystoimet ovat kannatelleet rakenta-
mista päättyneenä vuonna. Marraskuun asuntotuotantokyselyn
mukaan rakennusyhtiöt varautuvat perustajaurakoinnissa päät-
tynyttä vuotta suurempiin asuntoaloitusmääriin. Asuntoraken-
taminen kuitenkin hiljenee etenkin pääkaupunkiseudun ulko-
puolella, ja sitä hidastavat rahoituksen kiristyminen ja yhä jat-
kuva talouden epävarmuus. Vuonna 2021 asuntotuotannon
ennustetaan jäävän alle 31 000 asunnon, mikä alittaa vuosit-
taisen uusien asuntojen tarpeen.
Asuntokauppa toipui nopeasti kevään pudotuksesta eikä koro-
nakriisi ole laskenut asuntojen hintoja. Sijoittajakysynnän arvi-
oidaan pysyvän yhä ennallaan ja vuokra-asuntojen tarjonnan
kasvu jatkuu kasvuseuduilla.
Kaupungistumisen vaikutukset
Väestön
Vuokralla
kasvu-
asuvien
ennuste
kotitalouksien osuus
Alue
2019–2030
2010
2019
Helsinki
11,7
47,1
49,3
Pääkaupunkiseutu ¹
⁾
13,0
41,9
45,2
Helsingin seutu ²
⁾
10,5
37,7
41,1
Jyväskylä
7,1
40,2
44,4
Kuopio
2,9
36,5
40,2
Lahti
0,3
37,3
40,9
Oulu
7,3
36,7
41,5
Tampere
11,7
42,2
48,8
Turku
8,5
43,0
49,1
Muu Suomi
-6,4
23,8
25,5
¹
⁾
²
⁾
Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2019, Väestöennuste 2019
KTI:n mukaan suurten kaupunkien kasvu on tukenut vuokra-
asuntokysyntää, eikä pandemian uskota tuovan tähän trendiin
suurta muutosta. Vuokra-asuntomarkkinoita on leimannut pien-
ten asuntojen osuuden kasvu tarjonnassa, mitä on tukenut
sekä kotitalouksien keskimääräisen koon pieneneminen että
kysynnän painottuminen keskeisimmille sijainneille. Samaan
trendiin on liittynyt myös yhteisen kaupunkitilan hyödyntäminen
oman kodin jatkeena. COVID-19-pandemia on asettanut julkis-
ten tilojen hyödyntämisen uuteen valoon, ja lisännyt kodin ja
ulkoalueiden merkitystä. Kuitenkin näyttää siltä, että kaupun-
gistumisen vahvaan trendiin kriisi ei toisi vahvaa muutosta ja
suuret kaupungit houkuttelevat edelleen ihmisiä.
Helsingissä, Tampereella ja Turussa vuokralla asuvia kotita-
louksia on jo omistusasujia enemmän. Vuokralla asuvien
osuus on kasvanut myös kaikilla suurimmilla kaupunkiseu-
duilla. Tämä on vahva merkki yhtäältä kaupungistumisen kiih-
tymisestä sekä toisaalta asumispreferenssien muutoksesta.
Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole enää yhtä
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
9
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
merkityksellistä kuin vanhemmille sukupolville. Omistusasun-
toa ei myöskään pidetä enää ainoana tapana kerryttää varalli-
suutta. Sen sijaan vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä
enemmän. Tämä tukee vuokramarkkinoiden kehitystä vielä pit-
kään.
Liiketoiminta
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoi-
tuskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa
vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille
Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuu-
lui tilikauden lopussa 35 802 (35 272) vuokra-asuntoa. Koja-
mon sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa oli 6,9
(6,3) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä val-
miit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 98,8 prosenttia Kojamon vuokra-
asunnoista sijaitsi 31.12.2020 Suomen seitsemässä suurim-
massa kasvukeskuksessa, 87,7 prosenttia Helsingin, Tampe-
reen sekä Turun seudulla ja 73,8 prosenttia Helsingin seu-
dulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta
on noin neljä prosenttia.
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen
asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palvelui-
hin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan
asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen
jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä.
Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuu-
den vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen.
Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten
vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttö-
palvelu.
Liikevaihto
Kojamon liikevaihto kasvoi 383,9 (375,3) miljoonaan euroon.
Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan
tuotosta.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 ja tilikau-
della valmistuneista vuokra-asunnoista sekä vuokratuottojen
Like-for-Like-kasvusta (LfL). Like-for-Like-kasvu on kaksi
vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen
muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukau-
teen.
Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus
Nettovuokratuotto kasvoi 257,6 (247,3) miljoonaan euroon,
mikä vastaa 67,1 (65,9) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokra-
tuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 ja tilikaudella val-
mistuneista vuokra-asunnoista ja vuokratuottojen Like-for-Like-
kasvusta (LfL).
Voitto ennen veroja oli 391,2 (1 031,3) miljoonaa euroa. Voit-
toon sisältyy 225,8 (872,4) miljoonan euron nettovoitto sijoitus-
kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiin-
teistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,7 (0,1) miljoonaa eu-
roa. Yhtiö otti vertailukaudella käyttöön kassavirtapohjaisen ar-
vostusmenetelmän, jolla oli noin 800 miljoonan euron positiivi-
nen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vertailukau-
della. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteis-
töjen käypään arvoon arvostamisesta parani 6,6 miljoonaa eu-
roa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -55,3 (-50,8) miljoonaa euroa.
Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,8 (-2,0) miljoonaa eu-
roa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -4,4 miljoonaa euroa vertailu-
kautta suuremmat, koska korollisen vieraan pääoman määrä
oli vertailukautta suurempi.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 151,5
(140,7) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikuttivat tilikaudella
parantunut nettovuokratuotto sekä vertailukautta pienempi tili-
kauden verotettavaan tuloon perustuva vero.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
10
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Tase, rahavirta ja rahoitus
31.12.2020
31.12.2019
Taseen loppusumma, M€
7 261,5
6 590,4
Oma pääoma, M€
3 309,5
3 090,6
Osakekohtainen oma pääoma, €
13,39
12,51
Omavaraisuusaste, %
45,6
46,9
Oman pääoman tuotto-% (ROE)
9,8
30,3
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)
7,4
20,5
Korolliset velat, M€
3 053,3
2 674,2
Loan to Value (LTV), %
41,4
40,5
Lainojen keskikorko, % *
1,8
1,8
Keskimääräinen laina-aika, vuotta
4,5
4,7
Rahavarat, M€
210,5
137,3
* Sisältää korkojohdannaiset.
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella erinomainen. Kojamolla
oli tilikauden lopussa rahavaroja 210,5 (137,3) miljoonaa euroa
ja likvidejä rahoitusvaroja 117,5 (132,1) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli tilikauden lo-
pussa käytössä 50,0 (50,0) miljoonaa euroa. Lisäksi Kojamolla
on 280 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan
euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat tilikauden lopussa käyt-
tämättä.
Kojamo Oyj ja OP Yrityspankki Oyj allekirjoittivat maaliskuussa
75 miljoonan euron määräisen reaalivakuudettoman lainasopi-
muksen. Laina on 5,5-vuotinen ja rahoitus käytetään konsernin
yleisiin rahoitustarpeisiin. Laina nostettiin huhtikuussa.
Kojamo Oyj ja Danske Bank A/S, Suomen sivuliike allekirjoitti-
vat huhtikuussa 50 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman
lainasopimuksen, jonka maturiteetti on kaksi vuotta yhden vuo-
den jatko-oikeudella. Laina nostettiin huhtikuussa.
Lumo Kodit Oy ja Euroopan investointipankki (EIP) allekirjoitti-
vat huhtikuussa 34 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman
lainasopimuksen. Rahoitus on kolmas osa EIP:n myöntämästä
204 miljoonan euron suuruisesta pitkäaikaisesta rahoituksesta,
joka käytetään lähes nollaenergiatalojen rakentamiseen. Tili-
kauden lopussa laina oli nostamatta.
Kojamo Oyj laski toukokuussa liikkeeseen 500 miljoonan eu-
ron suuruisen vakuudettoman Eurobondin maaliskuussa pe-
rustetun 2,5 miljardin euron suuruisen EMTN (Euro Medium
Term Notes) -joukkovelkakirjalainaohjelman alla. Lainan matu-
riteetti on 7 vuotta ja se erääntyy 27.5.2027. Lainalle makse-
taan kiinteää 1,875 prosentin vuotuista kuponkikorkoa.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
M€
31.12.2020
31.12.2019
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹
⁾
6 260,8
5 093,2
Hankitut sijoituskiinteistöt ¹
⁾
⁾
348,7
288,6
Ajanmukaistamisinvestoinnit
27,1
30,7
Myydyt sijoituskiinteistöt
-4,2
-26,0
Aktivoidut vieraan pääoman menot
3,8
1,9
Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä
1,2
-
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹
⁾
225,8
872,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa
6 863,1
6 260,8
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (0,0) miljoonaa euroa.
¹
⁾
²
⁾
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
11
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli tili-
kauden lopussa 35 802 (35 272) kappaletta. Tilikauden lo-
pussa Kojamo omisti asuntoja 29 (30) paikkakunnalla. Yhtiön
tavoitteena on luopua seitsemän suurimman kasvukeskuksen
ulkopuolisista asunnoista.
Kojamo siirtyi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämi-
sessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan
arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on
kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta ja sitä ei sovellettu ta-
kautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään
arvoon vuonna 2019 oli noin 800 miljoonaa euroa. Tuottoihin
perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön paremman
vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin verrokkiyhtiöihin.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritel-
lään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella.
Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omista-
mien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lau-
sunto on annettu tilanteesta 31.12.2020. Käyvän arvon määri-
tyksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli tili-
kauden lopussa noin 172 000 kem² (194 000 kem²). Tontti - ja
kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet)
käypä arvo oli tilikauden päättyessä 139,8 (159,0) miljoonaa
euroa.
Asuntovuokraus
Lumo-asunnot
31.12.2020
31.12.2019
Asunnot, lkm
35 476
34 677
Keskineliövuokra, €/m²/kk
16,48
16,13
Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk
16,35
15,96
Lisäksi Kojamolla oli tilikauden lopussa VVO-brändin mukaisia
vuokra-asuntoja 326 (595) kappaletta.
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digita-
lisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiak-
kailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia,
asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita.
Tavoitteena on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka
avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä
eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana,
johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Tilikauden aikana merkittävä määrä uusista vuokrasopimuk-
sista tehtiin Lumo-verkkokaupassa. Lumo-verkkokaupassa oli
tehty vuoden loppuun mennessä yhteensä yli 21 000 vuokra-
sopimusta. Kaikki vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuok-
rattavissa Lumo.fi:ssä, josta asiakas voi valita haluamansa
asunnon.
Kojamo on siirtynyt vuokrasopimuskäytännöissään käyttämään
erillistä vesimaksua. Aikaisemmin vesimaksu sisältyi vuokraan.
Siirtymä uuteen käytäntöön tapahtuu uusien sopimusten
myötä. Vesimaksut vuonna 2020 olivat 8,0 (6,2) miljoonaa eu-
roa.
Asuntovuokrauksen tunnusluvut
%
1-12/2020
1-12/2019
Taloudellinen vuokrausaste
96,4
97,2
Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja
32,5
29,6
Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu *
1,2
2,7
Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon
1,2
1,3
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste oli 96,4 (97,2) prosenttia tilikauden
lopussa. Tilikauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä
oli 367 (101) asuntoa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
12
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.12.2020
Liike- ja
muiden
Asuntojen
vuokrattavien
Taloudellinen
määrä,
tilojen määrä,
Käypä arvo,
Käypä arvo,
Käypä arvo,
vuokrausaste,
Alue
kpl
kpl
M€
1 000 €/kpl
€/m²
% ³
⁾
Helsingin seutu
21 047
380
4 628,8
216
3 860
96,3
Tampereen seutu
4 934
144
642,5
127
2 461
97,7
Turun seutu
1 904
20
231,2
120
2 105
97,8
Oulu
2 220
27
194,3
86
1 649
96,8
Jyväskylä
1 771
3
185,1
104
1 986
93,6
Kuopion seutu
1 674
52
164,6
95
1 793
94,8
Lahden seutu
1 436
12
153,3
106
1 901
96,4
Muut
816
24
75,6
90
1 590
97,3
Yhteensä
35 802
662
6 275,3
1)
172
3 136
96,4
Muu
587,8
2)
Portfolio yhteensä
35 802
662
6 863,1
¹
⁾
osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
²
⁾
tonttien (käyttöoikeusomaisuuserien) käypä arvo.
³
⁾
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investoinnit
M€
31.12.2020
31.12.2019
Hankitut sijoituskiinteistöt *
340,4
227,3
Ajanmukaistamisinvestoinnit
27,1
30,7
Aktivoidut vieraan pääoman menot
3,8
1,9
Yhteensä
371,2
259,9
Korjaukset
35,8
36,9
* Ei sisällä IFRS 16 Vuokrasopimuksia
Asuntojen lukumäärä
Kappaletta
31.12.2020
31.12.2019
Asunnot tilikauden alussa
35 272
34 713
Myynnit
-18
-520
Ostot
71
260
Valmistuneet
532
816
Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia
-55
3
Asuntoja tilikauden lopussa
35 802
35 272
Tilikaudella aloitetut
1 840
1 066
Rakenteilla tilikauden lopussa
2 624
1 316
Uudistuotannon esisopimukset
965
930
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
13
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kojamo arvioi, että vuonna 2021 investoinnit kehityshankkei-
siin tulevat olemaan noin 370–420 miljoonaa euroa.
Kojamo tiedotti 2.3. allekirjoittaneensa yhteistyösopimuksen
SRV:n kanssa 676 Lumo-vuokra-asunnon toteuttamisesta. Li-
säksi Kojamo tiedotti 30.6. allekirjoittaneensa yhteistyösopi-
muksen Lehdon kanssa 392 asunnon rakentamisesta. Sopi-
muksiin kuuluvien yksittäisten hankkeiden toteutuminen edel-
lyttää tavanomaisten kaupan ehtojen täyttymistä.
Kojamo on katsauskauden aikana sopinut seuraavien kohtei-
den rakentamisesta:
●
sesta Espoon Kiloon.
●
Espoon keskukseen osana elokuussa 2019 allekirjoitettua
Kojamon ja Hausian välistä yhteistyösopimusta 378 asun-
non toteuttamisesta Espooseen.
●
sesta Vantaan Leinelään.
●
Helsingin Kalasatamaan, Redin kauppakeskuksen yhtey-
teen valmistuvaan Lumo One –pilvenpiirtäjään osana maa-
liskuussa 2020 allekirjoitettua Kojamon ja SRV:n välistä yh-
teistyösopimusta.
●
Espoon Matinkylään.
●
Espoon Vermoniittyyn.
●
kentamisesta Espoon Suurpeltoon.
●
Espoon Matinkylään osana elokuussa 2019 allekirjoitettua
Kojamon ja SRV:n välistä yhteistyösopimusta 527 asunnon
toteuttamisesta Helsinkiin, Espooseen, Vantaalle ja Kera-
valle.
●
tamisesta Helsingin Pasilaan.
●
Espoon Nöykkiönlaaksoon osana kesäkuussa 2020 allekir-
joitettua Kojamon ja Lehdon välistä yhteistyösopimusta.
●
sesta Espoon Niittykumpuun osana kesäkuussa 2020 alle-
kirjoitettua Kojamon ja Lehdon välistä yhteistyösopimusta.
●
Vantaan Myyrmäkeen.
●
rakentamisesta Helsingin Kontulaan.
●
misesta Espoon Lippajärvelle.
●
rakentamisesta Helsingin Kannelmäkeen.
Lisäksi 16.12. Kojamo osti 26 asuntoa Vantaalta ja tiedotti
30.6. ostaneensa 45 asuntoa Helsingin Vuosaaresta.
Rakenteilla olevista asunnoista 2 624 (1 260) sijaitsee Helsin-
gin seudulla ja (56) Suomen muissa kasvukeskuksissa.
Vuonna 2020 valmistui yhteensä 532 (816) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat tilikaudella 27,1 (30,7) mil-
joonaa euroa ja korjaukset 35,8 (36,9) miljoonaa euroa.
Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset
M€
31.12.2020
31.12.2019
Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset
370,0
166,8
Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset
262,9
148,2
Yhteensä
633,0
314,9
Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet
31.12.2020
31.12.2019
M€
1 000 k-m²
M€
1 000 k-m²
Tontit
29,3
55
45,9
75
Tontit ja vanha asuinrakennus
25,0
37
27,6
42
Käyttötarkoituksen muutokset
85,5
80
85,5
77
Yhteensä *
139,8
172
159,0
194
* Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
14
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset
31.12.2020
31.12.2019
M€
1 000 k-m²
M€
1 000 k-m²
Uudistuotannon esisopimukset ¹
⁾
214,0
208,9
Arvio tonttien osuudesta
uudistuotannon esisopimuksissa ²
⁾
37,8
53
32,4
53
Tonttien esisopimukset ja varaukset ²
⁾
35,4
52
42,1
68
¹
⁾
²
⁾
Strategian edistyminen ja tavoitteet
Strategiset tavoitteet 2020–2023
31.12.2020
Tavoite 2023
Liikevaihdon vuosikasvu, %
2,3
4–5
Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi
371,2
200–400
FFO/liikevaihto, %
39,5
>36
Loan to Value (LTV), %
41,4
<50
Omavaraisuusaste, %
45,6
>40
Nettosuositteluindeksi (NPS)
36
40
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa
osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen
käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin
omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomi-
oon yhtiön taloudellisen aseman.
Digitaalinen tiekartta
Alkukesän aikana valmistui Digitaalinen tiekartta 2023, joka
määrittelee kehitystoimenpiteet Kojamon strategian toteutta-
miseksi. Kojamolla on tunnustettu edelläkävijäasema verkko-
kaupassa ja jatkossa vahvistamme asemaamme digitalisoi-
malla urbaanin asumisen kokemusta ja palveluita läpi asiakas-
polun. Työn tueksi tuomme digitaalisen asiakaskokemuksen
mittariksi tutun NPS-mittarin. Hyödynnämme teknologiaa ja uu-
distamme toimintamalleja operatiivisen erinomaisuuden toteut-
tamiseksi. Tässä työssä nostamme työntekijäkokemuksen
osaksi mittaristoamme.
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma
Kojamon osakepääoma 31.12.2020 oli 58 025 136 euroa ja
osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen
ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestys-
rajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus
FI4000312251.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
15
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Tietoa osakkeesta ja osakepääomasta *
2020
2019
2018
Osakepääoma tilikauden lopussa, €
58 025 136
58 025 136
58 025 136
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa
247 144 399
247 144 399
247 144 399
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
247 144 399
247 144 399
239 158 833
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu
247 144 399
247 144 399
239 158 833
* Osakkeiden vertailulukumääriä on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vai-
kutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.
Kaupankäynti osakkeella
Kaupankäynti Kojamon osakkeella alkoi Nasdaq Helsingin pre-
listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
Alla esitetyt osakekurssia ja –vaihtoa koskevat tiedot vuodelta
2018 ovat ajalta 15.6.-31.12.2018.
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys *
2020
2019
2018
Alin kurssi, €
13,64
8,11
Ylin kurssi, €
21,45
9,75
Keskikurssi, €
17,95
8,65
Päätöskurssi, €
18,10
8,11
Osakekannan markkina-arvo, 31.12., M€
4 473,3
4 003,7
2 003,1
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl
159,2
51,1
68,14
Vaihto koko osakekannasta, %
64,4
20,7
27,6
Vaihdettuja osakkeita, M€
2 858,1
688,7
589,8
* Sisältäen listautumisantiin liittyvän osakemyynnin vuonna 2018.
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käy-
tiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla, kuten Cboe
BXE:ssä, Cboe APA:ssa ja Positissa. 1.1.-31.12.2020 välisenä
aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupan-
käyntipaikoilla noin 300 (yli 60) miljoonaa kappaletta, mikä
vastaa noin 40 (yli 50) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä
(Lähde: 2020, Reuters; 2019, Fidessa).
Omat osakkeet
Tilikauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut
omia osakkeita.
Osinko
Yhtiökokous 12.3.2020 päätti hallituksen esityksen mukaisesti,
että yhtiö maksaa tilikaudelta 2019 osinkoa 0,34 euroa osak-
keelta eli yhteensä 84 029 095,66 euroa ja vapaaseen omaan
pääomaan jätetään 304 567 729,26 euroa. Osingon maksu-
päivä oli 2.4.2020.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli tilikauden lo-
pussa 9 076 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeen-
omistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osak-
keenomistajien osuus oli tilikauden lopussa 41,5 prosenttia yh-
tiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omis-
tivat tilikauden lopussa yhteensä 49,5 prosenttia Kojamon
osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Fin-
land Oy:ltä (entinen Suomen Arvopaperikeskus) saatuihin tie-
toihin.
Hallituksen valtuutukset
Kojamon yhtiökokous 12.3.2020 valtuutti hallituksen päättä-
mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen
hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk-
sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro-
senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2021 asti.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
16
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa-
keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta-
vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku-
määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa
noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee
sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien
omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2021 asti.
Hallitus ei ole käyttänyt valtuutuksia.
Liputusilmoitukset
Liputusilmoitus 24.9.2020
Kojamo vastaanotti 23.9.2020 arvopaperimarkkinalain 9 luvun
5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen PGGM Vermogens-
beheer B.V. -nimiseltä yhtiöltä. Ilmoituksen mukaan PGGM
Vermogensbeheer B.V.:n omistusosuus Kojamo Oyj:n osak-
keista ja äänistä on 21.9.2020 laskenut alle 5 prosentin rajan.
Tehdyn kaupan jälkeen PGGM Vermogensbeheer B.V.:n
omistus Kojamo Oyj:ssä on yhteensä 11 608 439 osaketta,
mikä vastaa 4,697 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja ää-
nistä.
Liputusilmoitus 10.9.2020
Kojamo on 10.9.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9
luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Keskinäinen Elä-
kevakuutusyhtiö Ilmariselta. Ilmoituksen mukaan Keskinäinen
Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistusosuus Kojamo Oyj:n
osakkeista ja äänistä on 9.9.2020 laskenut alle 10 prosentin
rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen
omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 20 537 814 osaketta,
mikä vastaa 8,31 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja ää-
nistä.
Liputusilmoitus 10.9.2020
Kojamo on 10.9.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9
luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Keskinäinen työ-
eläkevakuutusyhtiö Varmalta. Ilmoituksen mukaan Keskinäi-
nen työeläkevakuutusyhtiö Varman omistusosuus Kojamo
Oyj:n osakkeista ja äänistä on 10.9.2020 laskenut alle 10 pro-
sentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Keskinäinen työeläkeva-
kuutusyhtiö Varman omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 19
362 375 osaketta, mikä vastaa 7,83 prosenttia Kojamo Oyj:n
osakkeista ja äänistä.
Liputusilmoitus 24.8.2020
Kojamo on 24.8.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9
luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Julkisten ja Hy-
vinvointialojen Liitto JHL Ry:ltä. Ilmoituksen mukaan Julkisten
ja Hyvinvointialojen Liitto JHL Ry:n omistusosuus Kojamo
Oyj:n osakkeista ja äänistä on 21.8.2020 laskenut alle 5 pro-
sentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Julkisten ja Hyvinvoin-
tialojen Liitto JHL Ry:n omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä
12 300 000 osaketta, mikä vastaa 4,9768 prosenttia Kojamo
Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Liputusilmoitus 24.2.2020
Kojamo on 24.2.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9
luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Rakennusliitto
ry:ltä. Ilmoituksen mukaan Rakennusliitto ry:n omistusosuus
Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 21.2.2020 laskenut alle
5 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Rakennusliitto ry:n
omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 12 316 660 osaketta,
mikä vastaa 4,9835 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja ää-
nistä.
Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2020 on julkaistu pörssi-
tiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla
https://kojamo.fi/ajankohtaista/.
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 41 044 (34 809) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei-
dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa-
keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon-
serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 123 536 (127 230) osa-
ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä
on 0,07 (0,07) prosenttia.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
17
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Osakkeenomistus
Kojamo Oyj:n osakkeenomistajia on yhteensä 9 076 kappa-
letta, joista 10 suurinta ovat (osakeluettelotilanne 31.12.2020):
10 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2020
Osakkeet,
Osakkeenomistaja
%-osuus
Teollisuusliitto ry
24 809 561
10,04
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen
20 537 814
8,31
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
19 362 375
7,83
Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry
15 081 498
6,10
Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL ry
11 900 000
4,81
Rakennusliitto ry
9 866 210
3,99
Ammattiliitto PRO ry
8 104 150
3,28
Palvelualojen ammattiliitto PAM ry
7 400 000
2,99
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo
2 981 113
1,21
Stiftelsen för Åbo Akademi
2 198 763
0,89
Muut
124 902 915
50,54
Yhteensä
247 144 399
100,00
Jakauma osakemäärän mukaan
Osake-
% osake-
Osakkeita
Omistajia
%-osuus
määrä
kannasta
1 – 100
5 227
57,59
213 628
0,09
101 – 500
2 693
29,67
694 466
0,28
501 – 1 000
539
5,94
421 890
0,17
1 001 – 5 000
437
4,82
956 410
0,39
5 001 – 10 000
47
0,52
329 584
0,13
10 001 – 50 000
57
0,63
1 346 635
0,55
50 001 – 100 000
20
0,22
1 472 071
0,60
100 001 – 500 000
26
0,29
5 503 001
2,23
500 001 –
30
0,33
236 206 714
95,57
Yhteensä
9 076
100,00
247 144 399
100,00
Omistusrakenne
Osake-
%-osuus
Osakkeenomistajat
määrä
osakkeista
Julkisyhteisöt
45 136 464
18,26
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset
105 515 188
42,69
Kotitaloudet
2 505 725
1,01
Yritykset
2 712 357
1,10
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt
88 390 443
35,77
Ulkomaat
2 884 222
1,17
Yhteensä
247 144 399
100,00
Hallintarekisteröidyt
101 281 261
40,98
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
18
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallinto
Varsinainen yhtiökokous
Kojamon varsinainen yhtiökokous 12.3.2020 vahvisti tilinpää-
töksen ja myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vas-
tuuvapauden tilivuodelta 2019 sekä valitsi hallituksen jäsenet
ja päätti heidän palkkioistaan. Lisäksi varsinainen yhtiökokous
valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osa-
keannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien
myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10
luvun 1 pykälässä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla
osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/.
Hallitus ja tilintarkastajat
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja),
Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Anne
Leskelä, Minna Metsälä, Heli Puura ja Reima Rytsölä. Yhtiön
tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilin-
tarkastajana KHT Esa Kailiala.
Hallituksen valiokunnat
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastus-
valiokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokun-
nassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Matti Harju-
niemi, Mikko Mursula ja Heli Puura. Palkitsemisvaliokunnassa
toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Minna Metsälä ja Reima
Rytsölä.
Nimitystoimikunta
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin
4.9.2020. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimitti-
vät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edusta-
jat: Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuu-
tusyhtiö Ilmarinen; Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Riku Aalto, puheenjohtaja, Te-
ollisuusliitto ry (nimitystoimikunnan puheenjohtaja). Lisäksi Ko-
jamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asi-
antuntijajäsenenä.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen pe-
rustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka
tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle
tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, halli-
tuksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituk-
sen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsen-
ten palkitsemiseksi.
Nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle
julkaistiin pörssitiedotteena 15.12.2020.
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajana toimi tilikautena DI, MBA Jani Nieminen.
Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisen-
siaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmä
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjoh-
taja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, markkinointi- ja
viestintäjohtaja Irene Kantor, asiakkuuksista vastaava liiketoi-
mintajohtaja Tiina Kuusisto, digijohtaja Katri Harra-Salonen
sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja
Ville Raitio.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä
Kojamon hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjär-
jestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla www.ko-
jamo.fi.
Henkilöstö
Vuoden 2020 lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yh-
teensä 317 (296) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli
282 (267) ja määräaikaisessa 35 (29). Keskimäärin henkilös-
töä oli vuoden aikana 315 (305). Keskimääräinen työsuhteen
pituus oli 9,3 (9,9) vuotta. Henkilöstön vaihtuvuus vuonna 2020
oli 9,8 (14,6) prosenttia. Kesätyöntekijöitä palkattiin vuonna
2020 lähes 50 henkilöä.
Tilikauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 17,3
(16,4) miljoonaa euroa.
Vuosipalkkio- ja kannustinjärjestelmä
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin,
joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten ta-
voitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen
osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Koja-
mon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suh-
teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Tilikauden lopussa
käynnissä oli kolme ansaintajaksoa: 2018-2020, 2019-2021,
2020–2022.
Kojamon hallitus päätti 13.2.2020 pitkän aikavälin kannustin-
järjestelmän ansaintajaksosta 2020-2022. Ansaintajakson
mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon ja osakekohtai-
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO).
Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä
enintään 102 242 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana mak-
settavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi-
määräisinä olisi maksimipalkkio 312 345 Kojamon osaketta
vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon
osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin
kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2020 palkitse-
misraportilta sekä Kojamon verkkosivuilta.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
19
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Muista kuin taloudellisista tiedoista annettava selvitys
Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita
Suomen kasvukeskuksissa. Yhtiön visiona on olla asumisen
edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Missiomme mukaisesti
luomme parempaa kaupunkiasumista pitkäjänteisesti keski-
össä paras asiakaskokemus, osaava, energinen henkilöstö ja
kestävä kehitys. Tavoitteena on luoda vuokra-asumiseen lisää
tarjontaa ja uusia palveluratkaisuja.
Vastuullisuuden raportointi
Selvitys muista kuin taloudellisista tiedoista kuvaa Kojamon
keskeisimmät toimintaperiaatteet ja tulokset olennaisimpiin
vastuullisuusteemoihin liittyen. Raportoimamme vastuullisuus-
teemat perustuvat vastuullisuusohjelmaamme ja vastuullisuu-
den olennaisuusanalyysiin. Selvityksessä käsitellyt osa-alueet
ovat
●
●
●
jelma
●
●
●
●
Lisäksi selvityksessä kuvataan Kojamon tietosuojan ja -turvalli-
suuden johtamista sekä merkittävimpiä riskejä ja niiden hallin-
taa.
Viestimme vastuullisuudestamme vuosittain läpinäkyvästi ja
monikanavaisesti. Tähtäämme korkeatasoiseen ja kattavaan
vastuullisuusraportointiin. Tämän selvityksen lisäksi julkai-
semme vastuullisuusraportin osana vuoden 2020 vuosikerto-
musta, jossa vastuullisuustyötämme ja sen tuloksia kuvataan
tarkemmalla tasolla. Sovellamme vuoden 2020 raportissamme
Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiviitekehystä sekä
EPRA:n (European Public Real Estate Association) vastuulli-
suusraportoinnin parhaita käytäntöjä koskevia suosituksia
(EPRA sBPR, 3. painos).
Raportoinnin tunnustukset
EPRA arvioi vuosittain eurooppalaisten listattujen kiinteistösi-
joitusyhtiöiden tilinpäätökset ja vastuullisuusraportit ja myöntää
parhaille yhtiöille tunnustuspalkintoja. EPRA palkitsi tilinpää-
töksemme vuodelta 2019 kultatason maininnalla jo toista ker-
taa peräkkäin, sekä vastuullisuusraporttimme vuodelta 2019
hopeatason maininnalla. Lisäksi saimme Most Improved -pal-
kinnon vastuullisuusraportointimme kehittämisestä.
Raportoimme vuonna 2020 ensimmäistä kertaa kansainväli-
seen kiinteistöalan Global Real Estate Sustainability
Benchmark (GRESB) vastuullisuuden arviointiin. Saimme en-
simmäisestä GRESB-vastuullisuusarvioinnistamme hyvän tu-
loksen, 70 pistettä sadasta. Tuloksella ylitimme vertailuryh-
mämme (Northern Europe, Residential, Multi-family) keski-
määräisen tuloksen ja sijoituimme ryhmässä sijalle 4. Tulok-
sella ansaitsimme Green Star -tunnustuksen ja kolme tähteä
viidestä. Osallistuimme myös GRESB:in erilliseen Public Dis-
closure -arviointiin, joka mittaa vastuullisuudesta julkisesti saa-
tavilla olevan tiedon läpinäkyvyyttä ja kattavuutta. Tässä arvi-
oinnissa saavutimme parhaimman A-tason ja olimme vertailu-
ryhmämme (Northern Europe Residential) paras.
Vastuullisuuden johtamisen keskeiset periaat-
teet
Yritysvastuu on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuu-
ria. Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategi-
nen painopiste, ja sitä johdetaan osana yhtiön päivittäistä liike-
toimintaa. Kojamo painottaa erityisesti vastuutaan asiakkaitaan
kohtaan, velvoitteitaan rakennuttajana sekä selkeää viestintää
osakkeenomistajilleen yhtiön yritysvastuun prosesseista. Ko-
jamo toimii avoimesti, vastuullisesti ja läpinäkyvästi sekä vaatii
vastuullisuutta myös kumppaneiltaan.
Toimintaamme ohjaavat arvomme, toimintaperiaatteemme
sekä vastuullisuusohjelmamme. Toimintaperiaatteitamme ovat
hyvä hallintotapa, liiketoimintaperiaatteet, henkilöstö- ja tieto-
turvapolitiikka, toimittajien toimintaperiaatteet ja hyvä vuokra-
tapa. Hallinto- ja ohjausjärjestelmän toimivuuden seurantaa
varten Kojamolla on käytössään ilmoitusmenettely (Whist-
leblowing), jonka avulla sekä yhtiön ulkoiset sidosryhmät että
työntekijät voivat ilmoittaa finanssimarkkinoita koskevien sään-
nösten ja määräysten rikkomisesta tai rikkomisen epäilyistä
(sisäpiirikauppa, markkinoiden manipulointi sekä sisäpiirikau-
pan ja markkinoiden manipuloinnin yritykset) sekä toiminnasta,
jotka liittyvät Kojamon toiminnassa hyvään hallintotapaan ja lii-
ketoimintaperiaatteisiin kohdistuviin väärinkäytöksiin tai väärin-
käytösten epäilyihin. Tarkempia tietoja hallintokäytännöis-
tämme on julkaistu selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestel-
mästä sekä palkitsemisraportista.
Olemme määrittäneet seuraavat vastuullisuuden johtamiskäy-
tännöt:
●
linjaukset ja päätökset.
●
nosta, joka konsernin johtoryhmän avustuksella valvoo
hallituksen päätösten mukaisesti vastuullisuuden toteutu-
mista osana liiketoimintaa.
●
sesta ja sijoittamisesta vastaava liiketoimintajohtaja.
●
sen kehityksestä ja, vastuullisuusraportoinnista sekä tukee
yhtiön liiketoimintayksiköitä vastuullisuuskysymysten asi-
antuntijana. Vastuullisuuspäällikkö raportoi omistamisesta
ja sijoittamisesta vastaavalle liiketoimintajohtajalle.
●
liittyvistä toimista vastuullisuusohjelman jalkauttamisessa.
Vastuullisuustavoitteet kuuluvat olennaisena osana liike-
toimintojemme tavoitteisiin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
20
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
●
suuden kehitysasioita yli organisaatiorajojen. Ohjaus-
ryhmä koostuu vastuullisuustyön kannalta keskeisten toi-
mintojen avainhenkilöistä. Ohjausryhmän puheenjohtajana
toimii omistamisesta ja sijoittamisesta vastaava liiketoimin-
tajohtaja ja ohjausryhmän työtä koordinoi vastuullisuus-
päällikkö.
Olennaisuusanalyysi
Toteutimme Kojamon ensimmäisen vastuullisuuden olennai-
suusanalyysin touko–kesäkuussa 2020 osana vastuullisuusoh-
jelmamme kehitystä. Olennaisuusanalyysissa määritimme
meille ja sidosryhmillemme olennaiset vastuullisuusnäkökoh-
dat, jotta vastuullisuustyömme keskittyy strategiamme, liiketoi-
mintamme sekä sidosryhmiemme kannalta olennaisimpiin tee-
moihin. Sidosryhmiemme näkemykset olivat avainasemassa
toimintamme kannalta olennaisten vastuullisuusteemojen tun-
nistamiseksi. Toteutimme sidosryhmätutkimuksen, jossa sidos-
ryhmämme arvioivat anonyymisti eri vastuullisuusteemojen
merkittävyyttä Kojamolle omasta näkökulmastaan.
Olennaisuusanalyysi toteutettiin Global Reporting Initiativen
(GRI) standardien vaatimusten sekä EPRA (European Public
Real Estate Association) vastuullisuusraportoinnin parhaita
käytäntöjä koskevien suositusten mukaisesti. GRI-standardien
mukaisesti vastuullisuusnäkökohtien olennaisuutta arvioitiin
sen perusteella, kuinka suuri on näkökohdan osalta yhtiön vai-
kutus ympäröivään talouteen, ympäristöön ja yhteiskuntaan
sekä kuinka suuri on näkökohdan merkitys sidosryhmille.
Olennaisuusanalyysin tuloksena tärkeimmät vastuullisuusnä-
kökohdat ryhmiteltiin vastuullisuuden olennaisuusmatriisiin nii-
den merkittävyyden perusteella. Olennaisimmat näkökohdat
koottiin merkittävimmiksi vastuullisuusteemoiksi, joista muo-
dostui vastuullisuusohjelmamme painopistealueet.
Yhtiön johtoryhmä hyväksyi olennaisuusanalyysin ja siihen liit-
tyvän olennaisuusmatriisin tulokset kesäkuussa 2020. Olennai-
set vastuullisuusnäkökohdat koskevat koko Kojamoa ja luovat
perustan vastuullisuusohjelmallemme. Tarkastelemme jat-
kossa olennaisuusanalyysin ajantasaisuutta säännöllisesti ja
tarvittaessa merkittävien liiketoimintamuutosten yhteydessä.
Vastuullisuusohjelma
Julkaisimme missiotamme ja strategiaamme toteuttavan vas-
tuullisuusohjelmamme joulukuussa 2020. Vastuullisuusohjel-
mamme avulla tuotamme lisäarvoa liiketoiminnallemme, tehos-
tamme riskienhallintaamme integroimalla vastuullisuusnäkö-
kohdat yhä tiiviimmin osaksi toimintaamme sekä vahvistamme
sidosryhmäyhteistyötä. Vastuullisuusohjelma kattaa toimin-
tamme niin ympäristövastuun, sosiaalisen vastuun sekä talou-
dellisenkin vastuun saralla. Vastuullisuusohjelman painopiste-
alueet koostuvat liiketoiminnallemme lisäarvoa tuottavista vas-
tuullisuusteemoista sekä niihin liittyvistä lyhyen ja pitkän aika-
välin tavoitteista ja toimenpiteistä, sekä keskeisistä suoritusky-
vyn mittareista.
Vastuullisuusohjelmamme jakautuu neljään painopistealuee-
seen sekä vastuullisuuden tukipilareihin. Vastuullisuusohjel-
mamme painopistealueet ovat
●
●
●
●
Vastuullisuusohjelman tukipilarit ovat
●
nen
●
●
Olemme vastuullisuusohjelmassamme sitoutuneet YK:n kestä-
vän kehityksen tavoitteisiin sekä kiinteistökantamme hiilineut-
raaliin energiankäyttöön vuoteen 2030 mennessä. Osana hiili-
neutraalin energiankäytön tavoitettamme olemme sitoutuneet
World Green Building Council:n kansainväliseen nollahiili-
sitoumukseen (The Net Zero Carbon Buildings -Commitment).
Olemme lisäksi sitoutuneet Kiinteistöalan vapaaehtoiseen
energiatehokkuussopimukseen jo kolmatta kautta peräkkäin.
Nykyisen sopimuskauden 2017 – 2025 tavoitteenamme on te-
hostaa energiankulutustamme 7,5 % vuoden 2016 tasoon ver-
rattuna.
YK:n kestävän kehityksen tavoitteista olemme sitoutuneet nii-
hin kahdeksaan tavoitteeseen, joiden edistämiseen voimme lii-
ketoiminnallamme eniten vaikuttaa. Vastuullisuusohjelmamme
painopistealueet sekä yhteys YK kestävän kehityksen tavoittei-
siin on kuvattu alla.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
21
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Vastuullisuusohjelmaan liittyvät tärkeimmät politiikat, periaat-
teet, sitoumukset sekä ohjelmat on kuvattu alla. Lisäksi alla on
kuvattu johtamistavan tehokkuuden arviointikäytännöt:
Kestävien
kaupunkien
rakentaja
Paras
asiakas-
kokemus
Osaavin
henkilöstö ja
energinen
työpaikka
Vastuullinen
yrityskansalainen
Vastuullisuuden
tukipilarit
Tärkeimmät
politiikat,
periaatteet,
sitoumukset
ja ohjelmat
●
●
●
periaatteet
●
kehityksen
tavoitteet
●
Buildings
-sitoumus
●
vapaaehtoinen
energiatehok-
kuussopimus
vuosille 2017–
2025
●
kaupungin ympä-
ristökumppanuus
●
Office
●
●
päätökset
●
●
●
periaatteet
●
kehityksen
tavoitteet
●
-ohjelma
●
●
●
periaatteet
●
kehityksen
tavoitteet
●
työnantaja
●
kesäduuni
●
politiikka
●
ja tasa-arvo-
suunnitelma
●
sopimukset
●
●
●
periaatteet
●
mintaperiaatteet
●
kehityksen
tavoitteet
●
●
ilmoitusmenettely
●
Oy:n luotettava
kumppani -pal-
velu
●
politiikka
●
●
rointi ja stipen-
diohjelma
●
●
●
periaatteet
●
mintaperiaatteet
●
kehityksen tavoit-
teet
●
●
tate Sustaina-
bility Benchmark
(GRESB)
●
bility Best Practi-
ces Recommen-
dations Guideli-
nes
Johtamistavan
tehokkuuden
arviointi
●
ilmoitusmenettely
●
energiatehok-
kuussopimuksen
ohjausryhmä ja
raportointi
●
ilmoitusmenettely
●
syyskyselyt
●
●
ilmoitusmenettely
●
tutkimuksen
kokonaistulos
●
väisyysindeksi
●
tus
●
Oy:n luotettava
kumppani -pal-
velu
●
tus
●
Oy:n luotettava
kumppani -pal-
velu
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
22
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
●
Buildings si-
toumuksen mu-
kainen toiminta
●
fice auditoinnit
●
ryhmä ja ohjaus-
ryhmät
●
ryhmä ja ohjaus-
ryhmät
●
ryhmä ja ohjaus-
ryhmät
●
ilmoitusmenettely
●
●
ryhmä ja ohjaus-
ryhmät
●
arviointikäytän-
teet
●
ilmoitusmenettely
●
ryhmä ja ohjaus-
ryhmät
Kestävien kaupunkien rakentaja
Olemme sitoutuneet kehittämään uusia ja moderneja raken-
nusratkaisuja, asumisen palveluja ja ekologisia innovaati-
oita, joilla rakennamme kestäviä kaupunkeja ja parannamme
asuntokantamme energiatehokkuutta. Investoimme kasvukes-
kuksiin, hyvien julkisten kulkuyhteyksien ja palveluiden äärelle.
Haluamme luoda parempaa kaupunkiasumista ja viihtyisää,
turvallista ja kestävän kehityksen mukaista kaupunkiympäris-
töä. Vuokra-asuntotarjonnan lisääminen kasvukeskuksissa tu-
kee kaupunkien elinvoimaa ja elinkeinoelämää sekä sitä kautta
koko yhteiskunnan hyvin
vointia.
Keskeiset tavoitteet uudessa vastuullisuusohje-
massamme
Kojamon tärkein ympäristövaikutus on sen kiinteistöjen energi-
ankulutus ja siitä aiheutuvat hiilidioksidipäästöt. Periaat-
teemme on käyttää energiaa mahdollisimman järkevästi ja te-
hokkaasti tinkimättä asumisen laadusta ja olosuhteista.
Olemme asettaneet päätavoitteeksemme kiinteistökantamme
hiilineutraalin energiankäytön vuoteen 2030 mennessä. Osana
tätä tavoitetta olemme sitoutuneet World Green Building Coun-
cilin Net Zero Carbon Buildings -sitoumukseen.
Olemme sitoutuneet kiinteistöalan vapaaehtoiseen energiate-
hokkuussopimukseen jo kolmatta sopimuskautta. Nykyisellä
sopimuskaudella tavoitteemme on energiankulutuksen vähen-
täminen 7,5 prosenttia vuoteen 2025 mennessä, vuoden 2016
tasoon verrattuna (VAETS II).
●
deksillä mitattuna.
●
alkaen E-luvultaan ≤ 80.
●
% suhteellisen parannuksen energiatehokkuudessa.
●
kannassamme. Lisäämme uusiutuvan kaukolämmön
osuutta kiinteistökannassamme.
●
lemme elinkaaren aikaisen hiilijalanjäljen.
●
nessä, vuoden 2019 tasosta.
●
tamme sisälämpötilaa todellisen lämpötilan ja sääennus-
teen perusteella.
●
2023 loppuun mennessä.
●
jätteiden lajitteluun ja kierrätykseen vuoden 2023 loppuun
mennessä.
●
tuja.
Paras asiakaskokemus
Haluamme olla tarjota asiakkaillemme parhaan asumisen asia-
kaskokemuksen. Haluamme luoda turvallisia ja viihtyisiä ko-
teja, jotka tarjoavat asiakkaillemme yhteisöllisyyttä, vastuullista
Tuloksia 2020
Vuoden 2020 aikana valmistui 532 (816) uutta Lumo-ko-
tia. Vuoden lopulla rakenteilla oli 2 624 (1 316) asuntoa.
Kaikki uudiskohteemme sijaitsevat kasvukeskuksissa, hy-
vien liikenneyhteyksien varrella.
Asuntokantamme lämpöenergian kulutusindeksi
(kWh/rm
3
) laski -3,4 (-1,4) %. Rakennuskuutioihin suhteu-
tettu kiinteistösähkön käyttö laski 6,5 (-0,0) %. Veden omi-
naiskulutus (l/rm
3
) nousi 6,4 (-1,2) %.
Asuntokantamme hiilijalanjälki oli 50 881 (53 896) kg
CO
2
e vuonna 2020 ja laski -5,6 % edellisvuoteen verrat-
tuna.
Asuntokantamme jätteiden kierrätysaste oli 37 (35) %.
Kaikista vuodesta 2016 lähtien valmistuneista omaa tontti-
varantoamme hyödyntävistä asunnoista 84 % ja vuoden
2020 lopussa rakenteilla olevista oman tonttivarannon
hankkeista 100 % on rakennettu lähes nollaenergiaperi-
aatteiden mukaisesti.
Tekoälyratkaisu ohjaa noin 29 000 asuntomme sisäläm-
pötilaa.
Asuntokannassamme on 100 %:sti käytössä uusiutuva
päästöttömillä energialähteillä tuotettu kiinteistösähkö.
Uusiutuva päästöttömillä energialähteillä tuotettu kauko-
lämpö on käytössä 80 kiinteistössämme.
Kojamon kaikki toimistot ovat WWF Green Office -sertifioi-
tuja.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
23
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
asumista sekä elämää helpottavia palveluita. Yhteistyö asiak-
kaidemme kanssa on keskeistä paremman kaupunkiasumisen
luomisessa.
Keskeiset tavoitteet uudessa vastuullisuusoh-
jelmassamme
Päätavoitteinamme ovat tyytyväinen asukas ja suositteluhaluk-
kuuden (NPS) kasvattaminen. Mittaamme asiakastyytyväi-
syyttä nettosuositteluindeksillä (NPS), jota mittaamme asiakas-
polun eri vaiheissa. Ta voittelemme indeksissä 40:n tasoa. Ta-
voitteenamme on myös, että Lumo-verkkokauppa on helpoin
tapa vuokrata koti. Lisäksi tähtäämme siihen, että Lumo-palve-
lut tuottavat lisäarvoa asumiseen.
●
hyödyntää My Lumo -palvelua.
●
nessä energiatehokas ja
turvallisuutta lisäävä riittävä valaistus.
●
nämme sekajätteen määrää vuosittain. Vuoteen 2025 men-
nessä vähintään 80 % Lumo-kodeista on nelijakoinen lajit-
teluratkaisu.
●
töjemme kodinkoneista on luokitukseltaan energiatehok-
kaita.
●
sämme on mahdollisuus yhteiskäyttökulkuneuvoon.
●
●
suhteista.
●
mien avulla.
●
vointia edistäviä palveluita.
Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka
Yrityskulttuurimme varmistaa yhtiön strategian ja tavoitteiden
toteutumisen, ja tavoitteenamme on kehittää sitä strategiamme
mukaisesti. Yrityskulttuurimme perustana ovat Kojamon yhtei-
set arvot: Ilo palvella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa.
Olemme tunnettu dynaamisesta ja tuloksellisesta yrityskulttuu-
rista ja vastuullisuus on DNA:ssamme.
Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailu-
kyvyn ja työntekijäkokemuksella parhaat tekijät.
Tavoitteenamme on luoda ensiluokkaista työntekijäkokemusta
hyvällä johtamisella, panostamalla henkilöstön hyvinvointiin ja
edistämällä tasa-arvon ja yhdenvertaisuuden toteutumista.
Painotamme henkilöstötyössä kokonaisvaltaisuutta ja vastuulli-
sen toiminnan huomiomista työsuhteiden elinkaaren jokai-
sessa vaiheessa ja edistämme toiminnassamme tasa-arvoi-
suuden ja yhdenvertaisuuden toteutumista. Toimintamme pe-
rustuu liiketoimintaperiaatteisiimme sekä Kojamon henkilöstö-
politiikkaan. Lisäksi toimintaamme ohjaavat henkilöstö- ja kou-
lutussuunnitelma, palkka- ja palkitsemispolitiikka, yhdenvertai-
suus- ja tasa-arvosuunnitelma, päihdeohjelma, työkyvyn hallin-
nan toimintasuunnitelma, työterveyshuollon toimintasuunni-
telma, turvallisesti töissä -perehdytysmateriaali sekä asiakas-
palvelutyön turvallisuussuunnitelma. Läpinäkyvät toimintamal-
lit, oikeudenmukaisuus ja kestävät ratkaisut ovat vastuullisen
henkilöstöjohtamisen ytimessä. Pidämme hyvää huolta sekä
henkilöstöstä kokonaisuutena että työntekijöistämme yksilöinä.
Kojamossa noudatetaan paikallista talokohtaista työehtosopi-
musta, jonka piiriin kuuluu 100 % henkilöstöstämme. Kojamo
työehtosopimuksen ovat allekirjoittaneet Ammattiliitto PRO ry
ja Kojamo. Kojamo on EK:n alaisen työnantajaliiton Paltan jä-
sen. Työehtosopimus on koko henkilöstön saatavilla yhtiön In-
trassa.
Henkilöstöllämme on järjestäytymis- ja kokoontumisvapaus,
josta olemme kirjanneet sekä henkilöstöpolitiikassamme että
työehtosopimuksessa.
Tuloksia 2020
Vuoden 2020 lopussa nettosuositteluindeksi oli hyvällä ta-
solla 36 (34).
Vuonna 2019 kehitetty Asiakkaan silmin -toimintamalli
on vuoden 2020 aikana vakiintunut tavaksemme toimia.
Aktiivisista asukkaista kostuvia Lumo-tiimejä on perus-
tettu jo lähes 500.
Lumo-verkkokaupan kautta on tehty jo noin 21 000 sopi-
musta. Asukkaistamme 75 % käyttää My Lumo -mobiiliso-
vellusta. My Lumo -mobiilisovelluksella on noin 1 300 päi-
vittäistä käyttäjää. Digitaalinen nettosuositteluindeksimme
oli 63.
Yli 2 700 asukasta vastasi vuonna 2020 toteuttamaamme
vastuullisuuden sidosryhmäkyselyyn.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
24
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Keskeiset tavoitteet
Tavoittelemme henkilöstötyytyväisyydessä korkeaa tasoa.
●
korkealla tasolla.
●
uusiutumisessa ja uuden oppimisessa.
●
strategiamme mukaisesti.
●
teenamme kesätyöntekijöiden tyytyväisyyden korkea taso.
●
sentin lasku < 3 % vuoteen 2023 mennessä.
●
●
mahdollistamme hyvinvointiin liittyvät edut henkilöstömme
käyttöön.
●
tökseen.
●
työsuhteen aikana rekrytoinnista alkaen.
●
arvoa.
●
Vastuullinen yrityskansalaisuus
Liiketoiminnallamme on useita suoria ja välillisiä vaikutuksia
ympäröivään yhteiskuntaan. Toimimme liiketoiminnas-
samme vastuullisesti ja läpinäkyvästi, jotta voimme luoda pa-
rempaa kaupunkiasumista ja kehittää omistaja-arvoa strategi-
amme mukaisesti.
Vuonna 2020 uudistimme liiketoimintaperiaatteet henkilöstöl-
lemme ja julkaisimme toimintaperiaatteet yhteistyökumppaneil-
lemme.
Liiketoimintaperiaatteet henkilöstölle on ohjeistus toimintata-
voistamme, joiden perusteella toimimme vuorovaikutuksessa
sidosryhmiemme, yhteiskunnan ja ympäristön kanssa. Kaik-
kien kojamolaisten tulee tuntea liiketoimintaperiaatteet sekä
toimia näiden mukaisesti vastuullisesti ja läpinäkyvästi. Päivite-
tyt liiketoimintaperiaatteet ovat tärkeä osa vastuullisuusohjel-
maamme.
Periaatteet sisältävät toimintatapamme ja vaatimuksemme liit-
tyen vastuulliseen ja lainmukaiseen toimintaan, eturistiriitoihin,
harmaan talouden torjuntaan, kilpailevaan toimintaan, henki-
löstövastuuseen, lahjontaan ja korruptioon, sponsorointiin, ym-
päristövastuuseen sekä omaisuuden ja tiedon suojaamiseen.
Edellytämme vastuullista toimintaa myös kaikilta kumppaneil-
tamme. Vastuullisuusasiat ovat tärkeä osa kumppaneidemme
valinta ja arviointikäytäntöjä. Hankintojen vastuullisuutta ohjaa-
vat toimintaperiaatteet toimittajille, jotka ovat osa kaikkia uusia
kumppanisopimuksiamme.
Pitkäaikaiset kumppanuudet edistävät vastuullisten toimintata-
pojen toteutumista. Kohtelemme kumppaneitamme tasapuoli-
Tuloksia 2020
Koko henkilöstöstä 61 (63) % ja esimiehistä 46 (54) % on
naisia.
Henkilöstön vaihtuvuus 9,8 (14,6) %.
Henkilöstön sairauspoissaoloprosentti oli 3,1 (3,6) %.
Kehityskeskustelujen kattavuus oli 100 (100) %.
Vuosi 2020 oli poikkeuksellinen COVID-19-pandemian
mukanaan tuomien rajoituksien myötä. Kojamolla siirryttiin
maaliskuussa etätöihin poikkeuslain tullessa voimaan.
Etätyökyselyn perusteella henkilöstöstämme 86 % oli tyy-
tyväisiä tai erittäin tyytyväisiä etätöihin, 91 % koki työn su-
juneen joko yhtä hyvin tai paremmin kuin toimistolla.
Jatkoimme yrityskulttuurin kehittämistä Kojamon kulttuuri-
kompassi -hankkeella, jonka tavoitteena oli pienryhmä-
keskustelujen ja työpajojen kautta tarkastella kulttuu-
rimme nykytilaa ja kirkastaa yhteistä tavoitetta.
Kulttuurikompassin pienryhmäkeskusteluihin ja virtuaali-
työpajoihin osallistui yli 100 kojamolaista.
Työllistimme 50 kesätyöntekijää.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
25
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
sesti ja huolehdimme, ettei toimittajan liiketoiminta ole liian riip-
puvainen Kojamon hankinnoista tai muun yksittäisen yrityksen
toiminnasta.
Noudatamme hankinnoissamme tilaajavastuulain asettamia
velvoitteita ja edellytämme, että kanssamme vakinaisessa lii-
kesuhteessa ja hankintaketjussa olevat toimijat sitoutuvat sii-
hen ja toimittajien toimintaperiaatteisiimme. Edellytämme, että
korjausrakentamisessa, uudistuotannossa ja kiinteistöjen yllä-
pitotoiminnassa koko hankintaketju noudattaa työturvallisuutta
koskevia säännöksiä, on liittynyt tilaajavastuu.fi -palveluun,
hoitaa lakisääteiset yhteiskunnalliset velvoitteensa sekä sitou-
tuu kestävän kehityksen mukaiseen toimintaan. Emme hy-
väksy laittoman työvoiman käyttöä hankintaketjussa. Kojamo
on julkaissut verkkosivuillaan toimittajien toimintaperiaatteet,
joiden mukaan hankintaa toteutetaan.
Kojamon käyttämät harmaan talouden torjuntamallit ylittävät
monelta osin lain vaatimukset. Valvomme kaikkien toimittaja-
verkostoomme yritysten tilaajavastuutietoja tilaajavastuu.fi-
verkkosivuston Luotettava kumppani -palvelun kautta.
Lumo-asuntomme muodostavat innovaatio- ja palvelualustan,
joka tarjoaa yhteistyökumppaneillemme ja asukkaillemme yh-
teisen alustan astumisen palveluiden pilotointiin ja kehityk-
seen.
Liiketoiminnallamme on useita suoria ja välillisiä vaikutuksia
ympäröivään yhteiskuntaan. Kojamo on merkittävä veronmak-
saja, joka maksaa kaikki veronsa Suomeen.
Työllistävä vaikutuksemme ulottuu oman toimintamme lisäksi
muun muassa rakennuttamisen, korjaustoiminnan, kiinteistö-
hoidon ja siivouksen kumppanuuksiin. Turvaamme tulevaisuu-
den toimintaedellytyksiämme hallitsemalla riskejä yhteistyöver-
kostossamme, huolehtimalla asuntojemme kunnosta ja hyvistä
vuokrasuhteista sekä innovoimalla uusia palveluja.
Lumo-sponsorointi- ja stipendiohjelma tukee suomalaista
huippu-urheilua ja nuorten liikuntaa yksilö- ja joukkuetasolla.
Vuonna 2012 käynnistetty ohjelma edistää hyvinvointia liikun-
nan parissa myöntämällä stipendejä ja sponsoritukea nuorille
urheilulahjakkuuksille.
Keskeiset tavoitteet
●
riaatteemme. Henkilöstöstämme 90 % on käynyt liiketoi-
mintaperiaatteisiimme liittyvän koulutuksen.
●
mittajille, jotka ovat osa kaikkia uusia kumppanisopimuksi-
amme.
●
●
vat kumppanimme ovat tilaajavastuulain piirissä liittyneenä
Vastuu Group Oy:n luotettava kumppani -palveluun.
●
merkittävä veronmaksaja ja maksamme kaikki veromme
Suomeen.
●
ulottuu oman toimintamme lisäksi rakennuttamisen, kor-
jaustoiminnon, kiinteistönhoidon ja siivouksen kumppa-
nuuksiin.
●
mittaria) korkean työturvallisuustason säilyttämiseksi, ta-
voitteenamme TR > 90.
●
●
nön mukaisesti ja asiakaslähtöisesti. Huolehdimme kaikin
tavoin asiakkaan tietosuojasta.
●
suomalaista huippu-urheilua ja nuorten liikuntaa yksilö- ja
joukkuetasolla.
Tietosuoja ja -turvallisuus
Kojamolle kertyy henkilötietoja useista eri lähteistä, henkilö- ja
yritysasiakkaista, yhteistyökumppaneista, sidosryhmistä ja toi-
mittajista, henkilökunnasta ja työnhakijoista. Verkossa evästei-
den ja muun verkkoanalytiikan avulla voidaan kerätä tietoja si-
vustolla kävijöistä. Henkilötiedot myös muuttuvat ja lisääntyvät
esimerkiksi asiakassuhteen aikana tai kun olemassa olevaa
tietoa hyödynnetään ja jalostetaan esimerkiksi palvelujen rää-
tälöimiseksi. Lisäksi varmistamme tietojen ajantasaisuuden ja
oikeellisuuden päivittämällä tietoja viranomaislähteistä ja tar-
kistamalla luottotietoja luottotietorekistereistä.
Korkean tietoturvan ja tietosuojan tason turvaaminen on en-
siarvoisen tärkeää kaikessa toiminnassa. Uusien tuotteiden,
Tuloksia 2020
Bruttoinvestoinnit olivat 371,2 (259,9) miljoonaa euroa ja
ajanmukaistamisinvestoinnit ja korjaustoiminta 62,9 (67,6)
miljoonaa euroa.
Uudistimme liiketoimintaperiaatteet henkilöstöllemme.
Julkaisimme toimittajien toimintaperiaatteet.
Täsmensimme Whistleblowing-ilmoitusmenettelymme oh-
jeistusta. Ilmoitukset Whistleblowing-ilmoitusmenettelyyn
0 (0).
TR-indeksi oli 94,4 (93,7) %.
Välillinen työllistämisvaikutuksemme oli 7 066 (4 951)
henkilötyövuotta.
Kojamon verojalanjälki oli noin 101 (90) miljoonaa euroa.
Kaikki kanssamme liikesuhteessa ja hankintaketjussa ole-
vat kumppanimme ovat liittyneenä Vastuu Group Oy:n
luotettava kumppani -palveluun.
Lumo-sponsorointi- ja stipendiohjelma jatkui jo yhdeksättä
vuotta. Jaoimme vuoden aikana yhteensä 150 Lumo-sti-
pendiä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
26
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
palvelujen ja järjestelmien riskit arvioidaan ennen niiden käyt-
töönottoa. Henkilötietoja käsitellään huolellisesti, lainsäädän-
nön velvoitteiden mukaisesti ja hyvää tietojenkäsittelytapaa
noudattaen. Kojamossa on myös varauduttu poikkeustilantei-
siin kuten mahdollisiin tietoturvaloukkauksiin. Toimiva tieto-
suoja ei ole tärkeää pelkästään lainsäädännön vaatimusten
täyttämiseksi vaan yhtä lailla luotettavan maineen ja hyvän
asiakaskokemuksen ylläpitämiseksi. Kojamo noudattaa toimin-
nassaan tietosuoja-asetuksen määräyksiä.
Tällä hetkellä merkittävin käynnissä oleva projekti on tietosuo-
jan toimintamallien ja -kulttuurin vakiinnuttaminen Koja-
molla. Projektin avulla pyrimme ensisijaisesti kirkasta-
maan henkilötietojen käsittelyyn liittyviä prosesseja ja tunnista-
maan ja ennaltaehkäisemään siihen liittyviä riskejä. Teimme-
kin vuonna 2020 lukuisia tietosuoja- ja tietoturvallisuusarvioin-
teja Kojamon prosesseihin, projekteihin, hankkeisiin ja muutos-
töihin. Alkuvuonna 2020 julkaisimme kaikille kojamolaisille pa-
kollisen tietosuojakoulutuksen ja -testin, jonka avulla
voimme entistä paremmin seurata henkilöstön tietosuojaosaa-
mista ja räätälöidä koulutuksia eri kohderyhmille. Saimme vuo-
den aikana saimme yhden valvontaviranomaisen selvityspyyn-
nön liittyen yhden vuonna 2018 tehdyn reklamaation perus-
teella pyydettyyn selvitykseen koskien yhdessä kohteessa käy-
tössä olevaa sähkölukkojärjestelmää.
Digitalisaation myötä tiedosta on myös tullut yhä arvokkaampi
pääoma, jota vaalitaan Kojamossa erityisen huolella ja vastuul-
lisesti. Parhaan asiakaskokemuksen tuottamiseksi etsitään jat-
kuvasti uudenlaisia tapoja jalostaa ja hyödyntää tietoa; tunte-
malla asiakkaamme voimme vastata heidän tarpeisiinsa luo-
malla palveluja, jotka vahvistavat asemaamme markkinoilla.
Samalla ehdoton velvollisuutemme on huolehtia asiakkaan tie-
tojen laadusta, asianmukaisesta ja vastuullisesta käsittelystä
sekä tietosuojasta. Toimintaympäristön digitalisoituessa, sään-
telyn monimutkaistuessa ja valvonnan tiukentuessa compli-
ance-riskin hallinta sekä maineriskit korostuvat kaikessa liike-
toiminnassa.
Meillä on nollatoleranssi tietosuojarikkomusten suhteen.
Kojamon merkittävimmät strategiset riskit ja
niiden hallinta
Kojamon riskienhallinnan perustana ovat riskienhallintapoli-
tiikka ja rahoituspolitiikka, hyvä hallintotapa ja liiketoimintaperi-
aatteet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluva
riskikartoitus. Riskikartoituksessa tunnistetaan keskeiset riskit
sekä määritellään riskien hallintakeinot ja sitä päivitetään
säännöllisesti. Yhtiön riskienhallintaa on kuvattu tarkemmin
selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä.
Alla on kuvattu Kojamon merkittävimmät strategiset riskit sekä
niiden pääasialliset hallintakeinot.
.
RISKI
RISKIN SYYT
HALLINTAKEINOT
(eivät rajoitu vain seuraaviin)
Liiketoimintaympäristön riskit
Yleinen toimintaympäristö
Riski siitä, että yhtiön toimintaedellytykset heikkenevät
yleisen taloustilanteen heikkenemisen tai kaupungistu-
miskehityksen hidastumisen takia.
●
lysointi
●
●
ristön muutoksiin
●
●
Lainsäädäntö ja muu sääntely
Riski siitä, että uudet määräykset vaikuttavat yhtiön toi-
mintaedellytyksiin ja kannattavuuteen.
●
●
●
kanssa
●
kointi
●
Uudet hankkeet
Riski siitä, että uusia hankkeita ei saada kannattavasti
liikkeelle rakennuskustannusten nousun, rakennuskel-
poisen maan puutteen, tarjousten puutteen tai säännös-
ten muuttumisen takia. Riski voi syntyä myös kasvavan
tarjonnan takia.
●
●
minen
●
nen
●
●
nen
Taloudelliset riskit
Pääoman
saatavuus
Riski siitä, että pankkisääntelyn ja/tai koti-maisen tai
kansainvälisen taloustilanteen taikka pääomamarkkinoi-
den heikkenemisen takia pääoman tai rahoituksen saa-
tavuus heikkenee.
●
●
●
●
Tuloksia 2020
Teimme lukuisia tietosuoja- ja tietoturvallisuusarviointeja
prosesseihin, projekteihin, hankkeisiin ja muutostöihin.
Toteutimme koko henkilöstölle pakollisen tietosuojakoulu-
tuksen.
Vuoden aikana Kojamossa ei havaittu tietosuojarikkomuk-
sia tai niiden epäilyjä eikä vakavia tietoturvapoikkeamia.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
27
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Markkinakorot nousevat
Riski siitä, että merkittävät muutokset vaihtuvissa mark-
kinakoroissa ja/tai marginaaleissa heikentävät yhtiön
kannattavuutta.
●
●
●
Liiketoimintaan liittyvät riskit
Asuntojen vuokraaminen
Riski siitä, että asunnot eivät vastaa kysyntää sijainnin
tai laadun takia tai palvelut eivät vastaa asiakkaiden tar-
peita.
●
lysointi
●
●
ristön muutoksiin
●
kanssa
●
●
●
kaspalautteisiin reagoiminen
Omaisuuden arvo
Riski siitä, että asunto-omaisuuden arvo laskee heiken-
tyneen sijoituskysynnän ja siten kasvavan tuottovaati-
muksen takia.
●
lysointi
●
●
●
●
Toiminnan
tehokkuus
Riski siitä, että toiminta ei ole tehokasta, tehdään vääriä
asioita tai asiat tehdään epäyhtenäisesti taikka muutos-
johtamista ei tehdä tarkoituksenmukaisella tavalla. Riski
voi syntyä myös sen takia, että yhtiöllä ei ole riittäviä ky-
vykkyyksiä.
●
●
●
●
●
●
sikartoitukset ja henkilöstön kehittäminen
Verkosto- ja kumppaniohjaus
Riski siitä, että verkostolla ja kumppaniohjauksella ei
saavuteta yhteistyökumppaneille tai yhteistyölle asetet-
tuja tavoitteita.
●
●
●
lutus, vaatimukset yhteistyökumppanille
●
malli
Raportointi,
listayhtiön toiminta ja
vastuullisuus
Riski siitä, että taloudellinen ja operatiivinen ja vastuulli-
suusraportointi ei anna oikeaa ja riittävää tietoa toimin-
nan ohjaukseen ja päätöksen tekoon tai että yhtiön toi-
minta ei täytä listayhtiölle asetettuja vaatimuksia. Riski
voi syntyä myös siitä, ettei yhtiö täytä vastuullisuuden
vaatimuksia.
●
kat, prosessikuvaukset, koulutukset ja
mallit
●
●
●
analysointi
●
●
●
tointi
Juridiset riskit
Riski siitä, että puutteellisilla tai virheellisillä dokumen-
teilla ei saavuteta tavoiteltua juridista lopputulosta.
●
●
kunnan koulutuksesta huolehtiminen
●
●
minen
Vahinko- ja tietoturvariskit sekä
rikos- ja tapaturmariskit
Riski siitä, että kiinteistöt, irtaimisto tai henkilöt vahingoit-
tuvat tulipalon, vesivahingon, ilkivallan tms. takia, yhtiö
tai henkilöstö joutuu rikoksen uhriksi tai sattuu tapatur-
mia. Riski siitä, että yhtiön järjestelmiä tai tietoja pyritään
käyttämään väärin, tai asiakastiedon keräämiseen liit-
tyvä tietosuojakäytäntö (GDPR) epäonnistuu.
●
minta
●
●
suustyö
●
telmät
●
●
Ilmastonmuutoksen aiheuttamat
riskit
Fyysinen riski siitä, että ilmastonmuutoksen aiheuttamat
äärisääilmiöt yleistyvät ja säännöllistyvät, ja niiden tor-
junnan aiheuttamat kustannukset kasvavat. Teknologi-
nen, lainsäädännöllinen sekä markkinaan liittyvä riski
siitä, että energiatehokkaaseen ja vähähiiliseen rakenta-
miseen liittyvä regulaatio kiristyy ja asunnot eivät vastaa
vaatimustasoa. Maineriski, mikäli yhtiö epäonnistuu toi-
missaan ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi.
●
prosessia
●
jauksessa sekä vakuutusasioissa
●
muutosten aktiivinen seuranta.
●
miseksi.
●
energiankäytön tiekartta
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
28
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Materiaali-, henkilö- ja vuokratuot-
tokykyriskit liittyen kiinteistöjen
kunnossapitoon
Riski siitä, että kiinteistöjen kunnon ja rakenneosien vau-
riokehityksen seuranta ja toimintaprosessit eivät ole riit-
tävällä tasolla tai että korjausvolyymi ja ylläpitoprosessit
eivät ole riittävät.
●
miuksien, osaamisen sekä prosessien
varmistus
●
ranta.
●
pitkällä aikajänteellä
●
määrittäminen poikkeustilanteisiin
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Kojamo arvioi, että kuluvan katsauskauden merkittävimmät ris-
kit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen talouden kehitykseen.
Lähiajan riskit aiheutuvat erityisesti COVID-19-pandemiasta.
Riskeihin ja niiden suuruuteen vaikuttaa erityisesti pandemian
kehittyminen sekä pandemian rajoitustoimenpiteiden laajuus ja
kesto. COVID-19-rokotusten viivästyminen sekä pandemian
kiihtyminen voivat pitkittää pandemian kestoa ja sen vaikutuk-
sia.
Suomen talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoi-
tusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saat-
taa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä
asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloudellinen heikentymi-
nen voi aiheuttaa työttömyyttä, mikä voi vaikuttaa asukkaiden
vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin.
Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrän kehittymistä seu-
rataan aktiivisesti.
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä.
Pandemia ja siitä johtuvat rajoitukset voivat kuitenkin lyhyellä
aikavälillä vaikuttaa muuttohalukkuuteen sekä estää muuttovir-
toja.
Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon
keskeisillä toiminta-alueilla ja tällä kysynnän ja tarjonnan vaih-
telulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen
tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuot-
toihin.
Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia rakennusyhtiöi-
den toimintaan, mikä saattaa heijastua hankkeiden viivästymi-
senä. Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia asunto- ja
kiinteistömarkkinoihin myös laajemmin, kuten asuntojen hintoi-
hin, vuokratasoihin ja tuottovaateisiin.
Rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen voi hankaloittaa rahoi-
tuksen saatavuutta tai nostaa rahoituksen hintaa.
Sisäinen tarkastus
Sisäinen tarkastus vastaa pörssiyhtiöltä edellytettävästä riippu-
mattomasta arviointi- ja varmistustoiminnosta, joka selvittää ja
todentaa järjestelmällisesti riskienhallinnan, valvonnan sekä
johtamisen ja hallinnoinnin tehokkuutta. Kojamon hallituksen
tarkastusvaliokunta on vahvistanut sisäisen tarkastuksen toi-
mintaohjeen.
Kojamon sisäinen tarkastus on vuoden 2019 aikana hallituk-
sen päätöksellä ulkoistettu tilintarkastusyhteisö Pricewaterhou-
seCoopers Oy:lle. Käytännön työn koordinointiin on nimetty
Kojamosta talousjohtaja ja Group Controller. Sisäinen tarkas-
tus toimii toimitusjohtajan ja tarkastusvaliokunnan alaisuu-
dessa ja raportoi havainnoistaan ja suosituksistaan tarkastus-
valiokunnalle, toimitusjohtajalle, johtoryhmälle sekä tilintarkas-
tajalle. Tarkastustoiminto kattaa kaikki Kojamo-konsernin yhtiöt
ja toiminnot.
Tarkastustoiminta perustuu riskianalyyseihin sekä konsernijoh-
don kanssa käytäviin riskienhallinta- ja valvontakeskusteluihin.
Tilintarkastajan kanssa järjestetään säännöllisesti tapaamisia
tarkastustoiminnan riittävän kattavuuden varmistamiseksi ja
päällekkäisen toiminnan välttämiseksi.
Sisäisen tarkastus laatii vuosittain tarkastussuunnitelman,
jonka toimitusjohtaja ja tarkastusvaliokunta hyväksyvät. Tar-
kastussuunnitelmaa muutetaan tarvittaessa riskiperusteisesti.
Sisäisen tarkastuksen tarkastustoiminta keskittyi vuonna 2020
korjaustoiminnan keskitettyyn ohjaukseen, investointiproses-
siin ja ICT- ja yksikkötarkastuksiin.
Vuonna 2021 sisäisen tarkastuksen tarkastustoiminnan tär-
keimmät painopisteet liittyvät, ICT-arkkitehtuuriin, hankintoihin,
myyntiin, tietosuojaan sekä yksikkötarkastuksiin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
29
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset
Juridiseen konserniin kuului tilikauden lopussa yhteensä 342
(333) tytäryhtiötä ja 38 (39) osakkuusyhtiötä. Lisäksi Kojamo
Oyj omistaa yli 50 prosenttia 3 (3) osake- tai kiinteistöosakeyh-
tiöstä ja 50 prosenttia SV-Asunnot Oy:n osakkeista.
Kojamo Oyj:n kokonaan omistamia tytäryhtiöitä ovat Lumo Ko-
dit Oy, Lumo Vuokratalot Oy, Lumo 2020 Oy, Lumo 2021 Oy,
Lumohousing 2 Oy, VVOhousing 8 Oy, VVOhousing 9 Oy, Lu-
mohousing 10 Oy, Lumohousing 11 Oy, Lumohousing 12 Oy,
VVO Hoivakiinteistöt Oy, Kojamo Holding Oy, Kotinyt Oy ja
Kojamo Palvelut Oy.
Lumo Kodit Oy:öön fuusioitiin Lumohousing 7 Oy, Volaria Oy
ja Lumo 2019 Oy 1.4.2020.
Konsernirakenne 31.12.2020
Osakkuus-
Kappaletta
Tytäryhtiöt
yritykset
Kojamo Oyj
15
1)
2
Alakonsernien emoyhtiöt
Lumo 2020 Oy
1
1
Lumo 2021 Oy
1
Lumo Kodit Oy
313
35
2)
Lumo Vuokratalot Oy
10
3
2)
Pysäköinti- ja huoltoyhtiöt
1
Kojamo Palvelut Oy
1
Yhteensä
342
38
¹
⁾
²
⁾
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Kojamo Oyj on 7.1.2021 allekirjoittanut Danske Bank A/S,
Suomen sivuliikkeen kanssa uuden vastuullisuusohjelman ta-
voitteisiin sidotun 75 miljoonan euron suuruisen sitovan val-
miusluottolimiitin. Valmiusluottolimiitti on vakuudeton ja sen
maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden lisäoptiolla. Ra-
hoituslimiittiä tullaan käyttämään yhtiön yleisiin rahoitustarpei-
siin ja se korvaa Danske Bankin kanssa solmitun vuonna 2021
erääntyvän 55 miljoonan euron suuruisen valmiusluottolimiitin.
Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiö Kojamo Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma
31.12.2020 on 356 022 296,62 euroa, josta tilikauden voitto on
52 406 266,95 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole
tilikauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutok-
sia.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle voitonjakokelpoisten varojen
käyttämistä seuraavasti: osinkoa jaetaan 0,37 euroa osak-
keelta eli yhteensä 91 443 427,63 euroa ja vapaaseen omaan
pääomaan jätetään 264 578 868,99 euroa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
30
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
EPRA:N TUNNUSLUVUT
EPRA (European Public Real Estate Association) on euroop-
palaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etu-
järjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa jär-
jestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käy-
täntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun
varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden paranta-
miseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n
suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja
niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista
löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.
EPRA:n uuden ohjeistuksen mukaan Kojamo siirtyy käyttä-
mään tilinpäätöksessä 2020 nettovarallisuuden esittämiseen
uudistettuja tunnuslukuja EPRA Net Reinstatement Value
(NRV), EPRA Net Tangible Assets (NTA) ja EPRA Net Dis-
posal Value (NDV). Näistä parhaiten Kojamon liiketoimintaa
kuvaa EPRA Net Reinstatement Value (NRV), jota Kojamo
seuraa pääasiallisena nettovarallisuutta kuvaavana tunnuslu-
kuna. Uudistetut tunnusluvut korvaavat EPRA nettovarallisuu-
den (NAV) ja EPRA:n oikaistun nettovarallisuuden (NNNAV).
2020
2019
EPRA operatiivinen tulos, M€
150,0
144,0
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), €
0,61
0,58
EPRA nettovarallisuus (NAV), M€
4 117,3
3 828,0
Osakekohtainen EPRA NAV, €
16,66
15,49
EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV), M€
3 219,2
3 030,1
Osakekohtainen EPRA NNNAV, €
13,03
12,26
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€
4 254,6
3 953,3
Osakekohtainen EPRA NRV, €
17,21
16,00
EPRA Net Tangible Assets (NTA), M€
4 253,8
3 953,1
Osakekohtainen EPRA NTA, €
17,21
16,00
EPRA Net Disposal Value (NDV), M€
3 219,2
3 030,1
Osakekohtainen EPRA NDV, €
13,03
12,26
EPRA alkunettotuotto (NIY), %
4,2
4,2
EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, %
4,2
4,2
EPRA vajaakäyttöaste, %
3,7
2,8
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), %
13,5
15,0
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), %
11,7
13,6
EPRA Operatiivinen tulos
M€
2020
2019
Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta
312,9
825,2
(i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
-225,8
-872,4
(ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen
0,7
-0,1
(iii) Vaihto-omaisuuden
luovutusvoitot ja -tappiot
-
-0,2
(iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot
-0,1
3,3
(vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos
0,8
2,0
(viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista
61,5
186,2
EPRA operatiivinen tulos
150,0
144,0
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), €
0,61
0,58
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
31
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
EPRA Nettovarallisuudet
M€
2020
2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
3 309,5
3 090,6
(iv) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
81,1
69,5
(v.a) Laskennallinen vero
726,7
667,9
EPRA Nettovarallisuus (NAV)
4 117,3
3 828,0
Osakekohtainen EPRA NAV
16,66
15,49
M€
2020
2019
EPRA NAV
4 117,3
3 828,0
(i) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
-81,1
-69,5
(ii) Lainojen käypä arvo *
-90,3
-60,5
(iii) Laskennallinen vero
-726,7
-667,9
EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV)
3 219,2
3 030,1
Osakekohtainen EPRA NNNAV, €
13,03
12,26
* Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus.
2020
2019
M€
NRV
NTA
NDV
NRV
NTA
NDV
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
3 309,5
3 309,5
3 309,5
3 090,6
3 090,6
3 090,6
Laimennettu nettovarallisuus
3 309,5
3 309,5
3 309,5
3 090,6
3 090,6
3 090,6
Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo
3 309,5
3 309,5
3 309,5
3 090,6
3 090,6
3 090,6
Ei sisälly:
(v) Laskennallinen vero
726,7
726,4
667,9
667,9
(vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
81,1
81,1
69,5
69,5
(vi.b) Aineettomat hyödykkeet
-0,4
-0,2
Sisältyy:
(ix) Lainojen käypä arvo *
-90,3
-60,5
(xi) Varainsiirtovero
137,3
137,3
125,2
125,2
Nettovarallisuus
4 254,6
4 253,8
3 219,2
3 953,3
3 953,1
3 030,1
Osakekohtainen nettovarallisuus
17,21
17,21
13,03
16,00
16,00
12,26
* Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
32
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
EPRA nettovarallisuus siltalaskelmat
M€
2020
2019
M€
2020
2019
EPRA NRV
4 254,6
3 953,3
EPRA NRV
4 254,6
3 953,3
Varainsiirtovero
-137,3
-125,2
Varainsiirtovero
-137,3
-125,2
Lainojen käypä arvo
-90,3
-60,5
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
-81,1
-69,5
Laskennallinen vero
-726,7
-667,9
EPRA NAV
4 117,3
3 828,0
EPRA NNNAV
3 219,2
3 030,1
EPRA NTA
4 253,8
3 953,1
EPRA NTA
4 253,8
3 953,1
Ero laskennallisen veron käsittelyssä
0,3
-
Laskennallinen vero
-726,4
-667,9
Aineettomat hyödykkeet
0,4
0,2
Aineettomat hyödykkeet
0,4
0,2
Varainsiirtovero
-137,3
-125,2
Varainsiirtovero
-137,3
-125,2
Lainojen käypä arvo
-90,3
-60,5
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
-81,1
-69,5
EPRA NAV
4 117,3
3 828,0
EPRA NNNAV
3 219,2
3 030,1
EPRA NDV
3 219,2
3 030,1
EPRA NDV
3 219,2
3 030,1
Lainojen käypä arvo
90,3
60,5
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo
81,1
69,5
Laskennallinen vero
726,7
667,9
EPRA NAV
4 117,3
3 828,0
EPRA NNNAV
3 219,2
3 030,1
EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto
M€
2020
2019
Sijoituskiinteistöt
6 863,1
6 260,8
Vaihto-omaisuus
0,1
0,1
Kehityshankkeet
-571,3
-334,9
Valmis kiinteistökanta
6 291,9
5 926,1
Arvioidut ostajan kulut
125,8
118,5
Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo
B
6 417,8
6 044,6
Annualisoitu vuokratuotto
395,6
385,3
Kiinteistöjen kulut
-127,4
-128,9
Annualisoitu nettovuokratuotto
A
268,2
256,4
Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet
-
-
Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto
C
268,2
256,4
EPRA alkunettotuotto (NIY), %
A/B
4,2
4,2
EPRA ”topped-up” alkunettotuotto, %
C/B
4,2
4,2
EPRA Vajaakäyttöaste
M€
2020
2019
Asuntojen tyhjäkäyttö
A
13,8
10,2
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto
B
375,4
365,2
EPRA vajaakäyttöaste, %
A/B
3,7
2,8
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
33
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
EPRA Cost Ratios (Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon)
M€
2020
2019
Sisältyy:
(i) Hallintokulut
38,4
38,7
(i) Kiinteistöjen ylläpitokulut
90,5
91,1
(i) Korjauskulut
35,8
36,9
(ii) Käyttökorvaukset
-8,5
-6,9
(iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut
-0,1
0,0
(iv) Muut kuluja kattavat toiminnot
-0,3
-0,4
Ei sisälly:
(vii) Maanvuokrakulut
0,0
0,1
(viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen
-121,7
-122,7
EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset)
A
34,1
36,8
(ix) Suorat vajaakäytön kustannukset
-4,6
-3,6
EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia)
B
29,5
33,3
(x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta
374,9
368,0
(xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen
-121,7
-122,7
Bruttovuokratuotto
C
253,2
245,3
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), %
A/C
13,5
15,0
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), %
B/C
11,7
13,6
EPRA sijoituskiinteistöjen investoinnit
M€
2020
2019
Hankinnat
12,8
44,2
Kehityshankkeet
327,5
183,1
Sijoituskiinteistöt
Vuokrattavan tilan määrä ei lisääntynyt
27,1
30,7
Aktivoidut korot
3,8
1,9
Sijoituskiinteistöjen investoinnit
371,2
259,9
Oikaisu maksuperusteiseksi
7,3
14,1
Rahavirtalaskelman investoinnnit sijoituskiinteistöihin
378,6
273,9
EPRA Like-for-Like
Like-for-Like kohteet sisältävät kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistetut sijoituskiinteistöt.
2020
2019
Muutos
M€
M€
M€
%
Vuokratuotto
353,1
349,0
4,0
1,2
Nettovuokratuotto
235,3
229,3
5,9
2,6
Like-for-Like sijoituskiinteistöt
5 566,9
5 336,8
2019
2018
Muutos
M€
M€
M€
%
Vuokratuotto
326,0
317,5
8,5
2,7
Nettovuokratuotto
213,3
209,5
3,8
1,8
Like-for-Like sijoituskiinteistöt
4 909,2
4 157,8
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
34
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
TILINPÄÄTÖS
Tämä raportti täyttää Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n mukaisen julkistamisvelvollisuuden.
Konsernin laaja tuloslaskelma
M€
Liite
1-12/2020
1-12/2019
Liikevaihto
Kiinteistöjen ylläpitokulut
-90,5
-91,1
Korjaukset
-35,8
-36,9
Nettovuokratuotto
Hallinnon kulut
2.3
-38,4
-38,7
Liiketoiminnan muut tuotot
2.2
Liiketoiminnan muut kulut
2.2
-0,2
-0,5
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot
2.2
-0,7
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta
3.1
Poistot ja arvonalentumiset
2.4
-1,3
-1,1
Liikevoitto
Rahoitustuotot
Rahoituskulut
-57,0
-53,4
Rahoitustuotot ja -kulut
4.2
-55,3
-50,8
Osuus osakkuusyritysten tuloksista
Voitto ennen veroja
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero
5.1
-16,9
-19,9
Laskennallisten verojen muutos
5.2
-61,5
-186,2
Tilikauden voitto
Tilikauden voiton jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos
2.6
Laimentamaton, €
Laimennusvaikutuksella oikaistu, €
Osakkeita keskimäärin, milj. kpl
2.6
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi
Rahavirran suojaukset
4.2
-11,9
-26,0
Laskennalliset verot edellisistä
5.2
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi
-9,6
-20,8
Tilikauden laaja tulos yhteensä
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
35
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernitase
M€
Liite
31.12.2020
31.12.2019
Varat
Pitkäaikaiset varat
Aineettomat hyödykkeet
6.2
Sijoituskiinteistöt
3.1, 6.1
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
6.1, 6.3
Osuudet osakkuusyrityksistä
Rahoitusvarat
4.3
Pitkäaikaiset saamiset
6.4
Johdannaissopimukset
4.5
Laskennalliset verosaamiset
5.2
Pitkäaikaiset varat yhteensä
Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat
3.2
-
Lyhytaikaiset varat
Vaihto-omaisuus
3.3
Johdannaissopimukset
4.5
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset
Myyntisaamiset ja muut saamiset
6.5
Rahoitusvarat
4.3
Rahavarat
Lyhytaikaiset varat yhteensä
Varat yhteensä
Oma pääoma ja velat
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma
Ylikurssirahasto
Käyvän arvon rahasto
-54,2
-44,7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajien osuus
Oma pääoma yhteensä
4.1
Velat
Pitkäaikaiset velat
Lainat
4.4, 6.1
Laskennalliset verovelat
5.2
Johdannaissopimukset
4.5
Varaukset
6.6
Muut pitkäaikaiset velat
6.6
Pitkäaikaiset velat yhteensä
Lyhytaikaiset velat
Lainat
4.4, 6.1
Johdannaissopimukset
4.5
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat
Ostovelat ja muut velat
6.7
Lyhytaikaiset velat yhteensä
Velat yhteensä
Oma pääoma ja velat
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
36
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernin rahavirtalaskelma
M€
Liite
1-12/2020
1-12/2019
Liiketoiminnan rahavirta
Tilikauden tulos
Oikaisut
7.1
-90,6
-614,5
Käyttöpääoman muutokset
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos
-2,1
Vaihto-omaisuuden muutos
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos
-0,8
Maksetut korot
-50,5
-48,6
Saadut korot
Muut rahoituserät
-6,1
Maksetut verot
-20,3
-22,2
Liiketoiminnan nettorahavirta
Investointien rahavirta
Investoinnit sijoituskiinteistöihin
3.1
-378,6
-273,9
Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin
-0,1
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
-0,4
-0,2
Sijoituskiinteistöjen myynnit
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynnit
Rahoitusvarojen hankinnat
-210,0
-111,1
Rahoitusvarojen luovutustulot
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat
-4,8
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut
Saadut korot ja osingot investoinneista
Investointien nettorahavirta
-364,2
-206,0
Rahoituksen rahavirta
Pitkäaikaisten lainojen nostot
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-268,2
-164,0
Lyhytaikaisten lainojen nostot
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut
-261,8
-139,9
Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut
-1,6
-1,6
Maksetut osingot
-84,0
-71,7
Rahoituksen nettorahavirta
Rahavarojen muutos
-12,8
Rahavarat kauden alussa
Rahavarat kauden lopussa
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
37
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista
Oma pääoma 1.1.2020
-44,7
Laaja tulos
Rahavirran suojaus
-9,6
-9,6
-9,6
Tilikauden tulos
Tilikauden laaja tulos yhteensä
-9,6
Liiketoimet omistajien kanssa
Osakepalkitseminen
-0,3
-0,3
-0,3
Osingonjako
-84,0
-84,0
-84,0
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä
-84,4
-84,4
-84,4
Oman pääoman muutokset yhteensä
-9,6
Oma pääoma 31.12.2020
4.1
-54,2
Oma pääoma 1.1.2019
-23,9
Laaja tulos
Rahavirran suojaus
-20,8
-20,8
-20,8
Tilikauden tulos
Tilikauden laaja tulos yhteensä
-20,8
Liiketoimet omistajien kanssa
Osakepalkitseminen
-0,3
-0,3
-0,3
Osingonjako
-71,7
-71,7
-71,7
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä
-71,9
-71,9
-71,9
Oman pääoman muutokset yhteensä
-20,8
Oma pääoma 31.12.2019
4.1
-44,7
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
38
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot on ryhmitelty osioihin niiden
luonteen mukaan. Osa-alueen liitetiedot sisältävät olennaisen
taloudellisen informaation, laatimisperiaatteet sekä keskeiset
arviot ja harkintaan perustuvat ratkaisut.
Tässä taulukossa on esitetty Kojamon tilinpäätöksen liitetiedot
ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty
myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijai-
sesti perustuvat
Laadintaperiaate
Liitetieto
Numero
IFRS
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, ja muut
saamiset
Myyntituotot asiakassopimuksien myyntituotoista, Lii-
ketoiminnan muut tuotot ja kulut ja muut saamiset
2.1, 6.4, 6.5
IFRS 15, IFRS
9, IFRS 16
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut
Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut
2.3, 7.2
IAS 19, IFRS 2
Osakekohtainen tulos
Osakekohtainen tulos
2.6
IAS 33
Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistöt
2.2, 3.1, 3.3, 3.4
IAS 40, IFRS 13
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lope-
tetut toiminnot
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
3.2
IAS 40, IFRS 5
Oma pääoma ja osinko
Oma pääoma
4.1
IAS 32
Korkotuotot ja -kulut
Rahoitustuotot ja -kulut
4.2
IFRS 7, IFRS 9,
IAS 32
Rahoitusvarat ja -velat
Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain
4.3, 4.4, 4.6
IFRS 9, IFRS 7,
IFRS 13, IAS 32
Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta
Johdannaissopimukset
4.5
IFRS 9, IFRS 7,
IFRS 13, IAS 32
Tuloverot ja laskennalliset verot
Verot
5
IAS 12
Vuokrasopimukset
Vuokrasopimukset
2.4, 6.1
IFRS 16
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat hyödykkeet
2.4, 6.2
IAS 36, IAS 38
Aineelliset hyödykkeet
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
2.4, 6.3
IAS 16, IAS 36
Varaukset
Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat
6.6
IAS 37
Vastuut ja sitoumukset
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja eh-
dolliset velat, Vakuudet ja vastuusitoumukset
3.4, 4.7
-
Tytäryhtiöiden yhdistelyperiaatteet, yhteisjärjestelyt ja
osakkuusyritykset
Konsernin tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuus-
yritykset
7.3
IFRS 10, IFRS
11, IFRS 12,
IAS 28
Lähipiiritiedot
Lähipiiritapahtumat
7.2
IAS 24
1. Tilinpäätöksen esittämisperusta
1.1 Konsernin perustiedot
. Asuntovalikoima on
laaja. Kojamolla oli 35 802 vuokra-asuntoa eri puolilla maata
31.12.2020.
Konsernin emoyhtiö
keyhtiö, jonka kotipaikka on
nerheimintie 168, 00300 Helsinki. Jäljennös konsernitilinpää-
töksestä on saatavissa internet-osoitteesta www.kojamo.fi tai
emoyrityksen pääkonttorista.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-
listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovel-
kakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yh-
tiön kolme muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin
pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkki-
nalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvol-
lisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan
18.2.2021 tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osa-
keyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hy-
väksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettä-
vässä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksella on myös mahdolli-
suus tehdä päätös tilinpäätöksen muuttamisesta.
Tilinpäätöksen laatimisperusta
Tämä konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpää-
tösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti. Laadinnassa on sovellettu kaikkia
Laadintaperiaatteet
Laadintaperiaatteet löytyvät kunkin liitetiedon kohdalta
osiosta 1–7.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
39
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
31.12.2020 voimassa olleita ja Euroopan unionissa sovelletta-
vaksi hyväksyttyjä IFRS- ja IAS-standardeja sekä SIC- ja IF-
RIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoite-
taan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa sään-
nöksissä EU:n asetuksessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn me-
nettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä stan-
dardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Kojamo ei ole soveltanut
mitään standardeja tai tulkintoja ennen niiden pakollista voi-
maantuloa. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suo-
malaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhtei-
sölainsäädännön vaatimusten mukaiset.
Konsernitilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa ja
esitetään pääosin miljoonina euroina. Kaikki esitetyt luvut on
pyöristetty, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa
saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Tunnusluvut on las-
kettu käyttäen tarkkoja arvoja. Konsernitilinpäätös laaditaan
kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin ra-
portointikausi. Kaikki tässä tilinpäätöksessä esitetyt yritystä tai
sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näke-
myksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta kä-
sittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon. Mikäli
tilinpäätöksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suo-
menkielinen versio on ratkaiseva.
Sijoituskiinteistöt, johdannaissopimukset sekä käypään arvoon
tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat arvostetaan alkupe-
räisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Muuten konserniti-
linpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen,
ellei laatimisperiaatteissa ole toisin mainittu.
Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaat-
teissa
Tilikaudella 2020 käyttöönotetut uudet standardit ja
tulkinnat
Kojamo ei ole ottanut käyttöön vuonna 2020 uusia standardeja
eikä tulkintoja.
Tilikaudella 2019 käyttöönotetut uudet standardit ja
tulkinnat
Kojamo on ottanut käyttöön vuoden 2019 alussa uuden stan-
dardin: IFRS 16 Vuokrasopimukset.
IFRS 16 -standardi edellyttää vuokralle ottajilta vuokrasopi-
muksen merkitsemistä taseeseen vuokranmaksuvelvoitteena
sekä siihen liittyvänä käyttöoikeusomaisuuseränä. Taseeseen
merkitseminen muistuttaa paljon IAS 17:n mukaista rahoitus-
leasingin kirjanpitokäsittelyä.
Muutoksen myötä Kojamo on kirjannut nykyiset maa-alueita ja
henkilöautoja koskevat vuokrasopimukset taseeseen. Poik-
keuksena ovat vuokrasopimukset, joihin soveltuvat standardin
sisältämät lyhytaikaisia vuokrasopimuksia sekä arvoltaan vä-
häisiä hyödykkeitä koskevat helpotukset. Vertailutietoja ei ole
oikaistu. Tarkempi selvitys standardin vaikutuksista liitetiedon
kohdassa 6.1.
Kojamo on selvittänyt IFRIC 23 –tulkinnan Epävarmat veropo-
sitiot vaikutuksia. Tulkinta tuli voimaan 1.1.2019 ja sillä ei ollut
vaikutusta Kojamon konsernitilinpäätökseen.
Tulevilla tilikausilla sovellettavat uudet ja muutetut
standardit
IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkin-
toja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2021 tai sen jälkeen
alkavilla tilikausilla. Kojamo ei ole soveltanut kyseisiä standar-
deja ja tulkintoja tämän konsernitilinpäätöksen laadinnassa.
Kojamo ottaa ne käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voi-
maantulopäivästä lähtien, tai mikäli voimaantulopäivä on muu
kuin tilikauden ensimmäinen päivä, voimaantulopäivää seuraa-
van tilikauden alusta lukien.
Kyseisten muutettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla
ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia Kojamon tilinpäätök-
siin niiden käyttöönoton yhteydessä.
Ulkomaan rahan määräisten erien muuttaminen
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan euromää-
räisinä tapahtumapäivän kurssiin. Raportointikauden päätty-
mispäivänä ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset
ja velat muunnetaan euroiksi raportointikauden päättymispäi-
vän kursseja käyttäen. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapah-
tumista ja monetaaristen erien muuttamisesta syntyneet voitot
ja tappiot kirjataan tulosvaikutteisesti ja ne sisältyvät rahoitus-
tuottoihin sekä -kuluihin. Konsernitilinpäätös esitetään euroina,
joka on Kojamon emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta.
Kojamolla on erittäin vähän ulkomaan rahan määräisiä liiketa-
pahtumia. Kojamolla ei ole ulkomaisia yksiköitä.
Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja
arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät
Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden soveltamiseen liittyvä
johdon harkinta
IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää Kojamon johdon
tekevän sekä harkintaan perustuvia ratkaisuja tilinpäätök-
sen laatimisperiaatteita soveltaessaan että arvioita ja ole-
tuksia, jotka vaikuttavat raportoitavien varojen, velkojen,
tuottojen ja kulujen määriin sekä esitettäviin liitetietoihin.
Johdon tekemät harkintaan perustuvat ratkaisut vaikutta-
vat laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltami-
seen. Tämä koskee erityisesti niitä tapauksia, joissa voi-
massaolevassa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kir-
jaamis-, arvostamis- tai esittämistapoja.
Kojamon johdon täytyy tehdä harkintaan perustuvia rat-
kaisuja noudattaessaan seuraavia tilinpäätöksen laatimis-
periaatteita:
●
●
katso liitetieto 3.1
●
teistöt), alkuperäistä kirjaamista koskeva poikkeus
sekä laskennallisten verosaamisten kirjaaminen:
katso liitetieto 5.2
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
40
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2. Liiketoiminnan tulos
Arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät
Arviot ja niihin liittyvät oletukset perustuvat Kojamon aikai-
sempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, kuten tulevai-
suuden tapahtumia koskeviin odotuksiin. Näiden katso-
taan edustavan johdon parasta näkemystä tarkasteluhet-
kellä ja olevan kohtuullisia olosuhteet huomioon ottaen.
On mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä
käytetyistä arvioista ja oletuksista. Arvioita ja niihin liittyviä
oletuksia tarkastellaan säännöllisesti. Kirjanpidollisten ar-
vioiden muutokset kirjataan, sillä kaudella, jolla arviota
tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä
kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä kyseistä kautta,
että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaa-
vasti sekä kyseiselle kaudelle että tuleville kausille.
Merkittävin konsernitilinpäätöksen osa-alue, jossa johto
on käyttänyt edellä kuvattua harkintaa sekä ne tulevai-
suutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden
päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuus-
tekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varo-
jen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennai-
sesti seuraavan tilikauden aikana, liittyvät sijoituskiinteis-
töjen käypien arvojen määrittämiseen (katso liitetieto 3.1).
Liikevaihto
Kojamon liikevaihto koostuu vuokratuotoista ja käyttökor-
vauksista. Liikevaihto on oikaistu välillisillä veroilla ja
myynnin oikaisuerillä.
Kojamon liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistö-
jen vuokratuotoista. Pääosa vuokrasopimuksista on sol-
mittu toistaiseksi voimassa oleviksi ja niissä on yhden
kuukauden irtisanomisaika. Vuokrasopimuksiin liittyen Ko-
jamo veloittaa käyttökorvauksia, jotka kertyvät pääasiassa
vesi- ja saunamaksuista. Nämä tuotot tuloutetaan suorite-
periaatteen mukaisesti.
Nettovuokratuotto
Nettovuokratuotto saadaan vähentämällä liikevaihdosta
kiinteistöjen ylläpitokulut ja korjauskulut. Näitä ovat kiin-
teistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheu-
tuvat huolto- ja vuosikorjauskulut ja ne kirjataan välittö-
mästi tuloslaskelmaan.
Liikevoitto
IAS 1
Tilinpäätöksen esittäminen
liikevoiton käsitettä. Kojamossa liikevoitto määritetään
nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettovuokratuottoi-
hin lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään hal-
linnon ja liiketoiminnan muut kulut, poistot ja arvonalentu-
miset sekä lisätään/vähennetään voitot/tappiot sijoituskiin-
teistöjen luovutuksista ja käypään arvoon arvostamisesta
sekä vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutuksista. Kaikki
muut kuin edellä mainitut tuloslaskelmaerät esitetään lii-
kevoiton alapuolella.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
41
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2.1 Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista
M€
1-12/2020
1-12/2019
Vuokratuotot
374,9
367,9
Vesimaksut
8,0
6,2
Saunamaksut
0,5
0,6
Muut palvelumyynnin tuotot
0,1
-
Yhteensä
383,5
374,8
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustu-
vista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät
konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat
vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot
M€
1-12/2020
1-12/2019
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot
0,1
3,9
Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot
-0,8
-3,7
Yhteensä
-0,7
0,1
Vuonna 2020 myytiin yhteensä 18 asuntoa. Vuonna 2019 myy-
tiin yhteensä 520 vuokra-asuntoa, joista 478 myytiin Olo Asun-
noille.
Liiketoiminnan muut tuotot
M€
1-12/2020
1-12/2019
Rakennuttamisen tuotot
0,1
0,1
Perintätoiminnan tuotot
2,4
2,0
Muut tuotot
1,1
0,1
Yhteensä
3,6
2,2
Liiketoiminnan muut kulut
M€
1-12/2020
1-12/2019
Rakennuttamisen kulut
0,2
0,5
Muut kuluerät
-
0,0
Yhteensä
0,2
0,5
Tilintarkastajan palkkiot
M€
1-12/2020
1-12/2019
KPMG Oy Ab
Tilintarkastuspalkkiot
0,3
0,2
Veroneuvonta
0,0
0,0
Neuvontapalvelut
0,1
0,1
Yhteensä
0,4
0,3
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
42
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2.3 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut
M€
1-12/2020
1-12/2019
Palkat
16,6
16,0
Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut
0,7
0,4
Etuuspohjaiset eläkekulut
0,2
0,2
Maksupohjaiset eläkekulut
2,4
2,9
Muut henkilösivukulut
0,5
0,6
Yhteensä
20,4
20,1
31.12.2020
31.12.2019
Konsernin henkilökunta keskimäärin tilikaudella
315
305
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden palkitsemista on esitetty
liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtumat.
Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät muut kuin varsinai-
seen liiketoimintaan liittyvät tuotot. Tällaisia eriä ovat mm.
aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot ja
perintätoiminnan tuotot. Liiketoiminnan muut kulut sisältä-
vät muut kuin varsinaiseen liiketoimintaan liittyvät kulut.
Tällaisia eriä ovat mm. rakennuttamiseen liittyvät kulut.
Olemassa oleva Kojamon omistama kiinteistö katsotaan
myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja
hyödyt ovat siirtyneet Kojamolta ostajalle. Tämä toteutuu
yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä. Tuotot kiin-
teistöjen myynneistä esitetään tuloslaskelman erässä Si-
joituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot.
Kojamon työsuhde-etuuksiin sisältyvät seuraavat:
●
●
telyt)
●
sen yhteydessä suoritettavat etuudet)
●
●
Lyhytaikaiset työsuhde-etuudet
Palkat, palkkiot sekä luontaisedut, vuosilomat ja bonukset
sisältyvät lyhytaikaisiin työsuhde-etuuksiin, ja ne kirjataan
sille kaudelle, jolla kyseinen työ on suoritettu. Kojamon
henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka pe-
rustuu sekä yhtiön yhteisten että henkilökohtaisten tavoit-
teiden saavuttamiseen.
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläkejär-
jestelyt)
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet maksetaan
saajilleen työsuhteen päättymisen jälkeen. Kojamossa
nämä etuudet koostuvat eläkkeistä. Kojamon eläkejärjes-
telyt on hoidettu ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä.
Eläkejärjestelyt luokitellaan joko maksu- tai etuuspohjai-
siksi järjestelyiksi. Maksupohjaisella järjestelyllä tarkoite-
taan eläkejärjestelyä, jossa Kojamo maksaa kiinteitä mak-
suja erilliselle yksikölle, eikä Kojamolla ole oikeudellisia tai
tosiasiallisia velvoitteita lisämaksujen suorittamiseen, jos
maksujen saajataholla ei ole riittävästi varoja kaikkien
eläke-etuuksien maksamiseen. Muut kuin maksupohjaiset
eläkejärjestelyt ovat etuuspohjaisia järjestelyjä. Maksu-
pohjaisiin järjestelyihin suoritetut maksut kirjataan tulos-
vaikutteisesti niille kausille, joita ne koskevat.
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisanomi-
sen yhteydessä suoritettavat etuudet)
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet eivät perustu
työsuoritukseen, vaan työsuhteen päättymiseen. Nämä
koostuvat irtisanomiskorvauksista. Työsuhteen päättämi-
seen liittyvät etuudet aiheutuvat joko Kojamon päätök-
sestä päättää työsuhde tai työntekijän päätöksestä hyväk-
syä Kojamon tarjoamat etuudet vastikkeeksi työsuhteen
päättämisestä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
43
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2.4 Poistot ja arvonalentumiset
Poistot hyödykeryhmittäin
M€
1-12/2020
1-12/2019
Aineettomat hyödykkeet
0,1
0,1
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
0,8
0,6
Käyttöoikeusomaisuuserät
0,4
0,5
Yhteensä
1,3
1,1
Aineellisista tai aineettomista hyödykkeistä ja käyttöoikeus-
omaisuuseristä ei ole kirjattu arvonalentumisia tilikausilta
2019-2020.
2.5 Tutkimus- ja kehitysmenot
Kojamon kuluiksi kirjatut tutkimus- ja kehittämismenot olivat
vuonna 2020 yhteensä 0,7 (0,4) miljoonaa euroa. Kehitystoi-
minta kohdistuu tuotekonseptien kehittämiseen, sähköisten
palvelujen parantamiseen sekä tietojärjestelmien uudistami-
seen.
Kojamolla on aktivoituja kehitysmenoja 0,4 (0,0) miljoonaa eu-
roa.
2.6 Osakekohtainen tulos
1-12/2020
1-12/2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€
312,9
825,2
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl)
247,1
247,1
Osakekohtainen tulos
Laimentamaton, €
1,27
3,34
Laimennettu, €
1,27
3,34
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
Muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet
Kojamolla on koko henkilöstön kattava palkkiojärjestely,
jossa henkilöstöllä on oikeus saada etuuksia tiettyjen pal-
veluvuosien täyttyessä. Järjestelystä johtuvan velvoitteen
diskontattu nykyarvo merkitään taseeseen velaksi rapor-
tointikauden päättymispäivänä.
Osakeperusteiset maksut
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen
osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy
Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumi-
sen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Palkkio
jaksotetaan kulloisenkin ansaintajakson ajalta Kojamon
tulokseen sekä kirjataan toisaalta kulukirjausta vastaava
oman pääoman lisäys. Lisätietoja järjestelyistä on esitetty
liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtumat.
Kehittämismenot
Kojamolla kehittämismenot aktivoidaan aineettomiksi hyö-
dykkeiksi, kun pystytään osoittamaan, miten kehityshanke
tulee kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvai-
heessa aiheutuneet menot ovat luotettavasti mitattavissa.
Muut kehittämismenot kirjataan kuluksi toteutuessaan.
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla
emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ul-
kona olevien osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla
tilikauden aikana.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
44
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
3. Kiinteistöomaisuus
Kojamo luokittelee kiinteistökantansa sijoituskiinteistöihin,
vaihto-omaisuuskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiin-
teistöihin. Kojamon kiinteistökanta muodostuu käytännössä ko-
konaan sijoituskiinteistöistä. Konsernilla on myös pieniä mää-
riä vaihto-omaisuuskiinteistöjä.
3.1 Sijoituskiinteistöt
Arvostusmenetelmän muutos
Kojamo on siirtynyt sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrit-
tämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustu-
vaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa
on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta. Muutosta ei so-
velleta takautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen
käypään arvoon vuonna 2019 oli noin 800 miljoonaa euroa.
Tuottoihin perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön
paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin ver-
tailuyhtiöihin.
M€
31.12.2020
31.12.2019
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹
⁾
6 260,8
5 093,2
Hankitut sijoituskiinteistöt ¹
⁾
⁾
348,7
288,6
Ajanmukaistamisinvestoinnit
27,1
30,7
Myydyt sijoituskiinteistöt
-4,2
-26,0
Aktivoidut vieraan pääoman menot
3,8
1,9
Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä
1,2
-
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹
⁾
225,8
872,4
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa
6 863,1
6 260,8
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (0,0) miljoonaa euroa.
¹
⁾
²
⁾
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät
M€
31.12.2020
31.12.2019
Käypä arvo 1.1.
60,2
60,5
Lisäykset/vähennykset
8,3
0,8
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
-1,1
-1,1
Käypä arvo kauden lopussa
67,4
60,2
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liitty-
vät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja
parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen
putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut
keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaista-
misinvestointien suunnitteluun.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 3,8 (1,9) miljoonaa
euroa. Aktivointikorkokanta oli 2,1 (2,2) prosenttia.
Vuonna 2020 ostettiin yhteensä 71 vuokra-asuntoa, joista
kaikki pääkaupunkiseudulle.
Vuonna 2019 ostettiin yhteensä 260 vuokra-asuntoa. Muun
muassa Valion Eläkekassalta sekä Valion Keskinäiseltä Va-
kuutusyhtiöltä ostettiin 143 vuokra-asuntoa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
45
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin
M€
31.12.2020
31.12.2019
Tuottoarvo *
6 157,1
5 740,7
Tasearvo
638,7
459,9
Käyttöoikeusomaisuuserät
67,4
60,2
Yhteensä
6 863,1
6 260,8
* Sisältää kassavirtaperusteisen arvonmäärityksen (DCF) kohteet 6 059,5 M€ sekä muita tuottoarvokohteita 97,6 M€.
Asuntojen lukumäärä
31.12.2020
31.12.2019
Tuottoarvo
33 527
32 286
Tasearvo
2 275
2 986
Yhteensä
35 802
35 272
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetel-
mää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä:
Keskimääräiset arvostusparametrit
31.12.2020
Pääkaupunki-
Muu
Konserni
seutu
Suomi
yhteensä
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot:
Tuottovaatimus, painotettu, %
3,83
5,06
4,23
Inflaatio-oletus, %
1,5
1,5
1,5
Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk
18,93
14,65
16,82
Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk
6,09
6,04
6,07
10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, %
97,5
96,4
96,9
Vuokrien kasvuoletus, %
2,0
1,6
1,8
Kulujen kasvuoletus, %
2,0
2,0
2,0
31.12.2019
Pääkaupunki-
Muu
Konserni
seutu
Suomi
yhteensä
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot:
Tuottovaatimus, painotettu, %
3,84
5,05
4,25
Inflaatio-oletus, %
1,5
1,5
1,5
Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk
18,70
14,48
16,58
Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk
6,11
6,07
6,09
10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, %
98,0
96,4
97,1
Vuokrien kasvuoletus, %
2,0
1,6
1,8
Kulujen kasvuoletus, %
2,0
2,0
2,0
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
46
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi
Tuottoarvokohteet
31.12.2020
Muutos % (suhteellinen)
-10 %
-5 %
0 %
5 %
10 %
Muutos, M€
Tuottovaatimus
678,2
321,1
-290,3
-553,9
Markkinavuokrat
-766,5
-383,2
383,2
766,5
Hoitokulut
250,6
125,3
-125,3
-250,6
Muutos % (absoluuttinen)
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
Muutos,M€
Taloudellinen käyttöaste
-157,7
-78,8
78,8
157,7
Tuottoarvokohteet
31.12.2019
Muutos % (suhteellinen)
-10 %
-5 %
0 %
5 %
10 %
Muutos, M€
Tuottovaatimus
636,6
301,6
-273,8
-521,7
Markkinavuokrat
-734,2
-366,7
365,9
732,6
Hoitokulut
242,4
121,1
-122,0
-243,6
Muutos % (absoluuttinen)
-2 %
-1 %
0 %
1 %
2 %
Muutos, M€
Taloudellinen käyttöaste
-151,0
-75,3
75,0
149,8
Kojamolla on uudistuotanto- ja peruskorjauskohteisiin liittyviä
hankintasitoumuksia, jotka on esitetty liitteessä 3.4.
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen
Kojamon konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjen
käypien arvojen määrittäminen on se keskeisin osa-alue,
johon liittyy vaikutuksiltaan suurimpia käytetyistä arvioista
ja oletuksista johtuvia epävarmuustekijöitä. Sijoituskiin-
teistöjen käypien arvojen määrittäminen edellyttää merkit-
täviä johdon arvioita ja oletuksia. Arviot ja oletukset liitty-
vät erityisesti tuottovaatimusten, vajaakäytön ja vuokrata-
son tulevaan kehitykseen.
Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kysei-
sissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saata-
villa riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi. Ko-
jamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityk-
sellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdolli-
simman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttö-
tietoja
Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai
rakennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hank-
kiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai
näitä molempia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan
tai yhtiömuodossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt
omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja
ne sisältyvät taseen aineellisiin käyttöomaisuushyödykkei-
siin. Verrattaessa sijoituskiinteistöä omassa käytössä ole-
vaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryt-
tää rahavirtoja pitkälti yhteisön muista omaisuus-eristä
riippumatta.
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja
peruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeus-
omaisuuserät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiin-
teistöt sekä Myytävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuu-
luvat kiinteistökantaan, mutta eivät sisälly Sijoituskiinteis-
töt -tase-erään. Kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt -
erästä Vaihto-omaisuus -erään, kun kiinteistön käyttötar-
koitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin,
kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköinen.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovute-
taan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luo-
vuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyö-
tyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa
omana nettomääräisenä eränään.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
47
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luo-
vutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toi-
saalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleis-
hyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena
olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset).
Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimin-
taan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitus-
ten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoi-
tukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asu-
kasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liitty-
viä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon,
johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirto-ve-
rot ja asiantuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuk-
sista johtuvat aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon
sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan
pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot,
jotka johtuvat välittömästi sijoituskiinteistöjen hankinnasta
tai rakentamisesta. Aktivoinnin perusteena on, että sijoi-
tuskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli
sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua
käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pit-
kän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan,
kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakenta-
minen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes
omaisuuserä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyt-
tötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pää-
oman menoja ovat joko menot, jotka kertyvät rakennus-
hanketta varten nostetuista lainoista tai menot, jotka ovat
kohdistettavissa rakennushankkeelle.
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvos-
tetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kir-
jataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuu-
tokset todetaan. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muu-
toksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään tuloslaskel-
massa omalla rivillään nettomääräisesti. Käypä arvo tar-
koittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai
maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten vä-
lillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liike-
toimessa. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on ku-
vattu jäljempänä.
Kojamossa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yh-
tiössä sisäisesti neljännesvuosittain. Arvioinnin tulokset
raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja halli-
tukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä
muut kiinteistöjen käyvän arvon arviointiin vaikuttavat teki-
jät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja ta-
lousjohtajan kanssa Kojamon raportointiaikataulun mukai-
sesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton asian-
tuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-
asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityksessä sovelletuista
arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotetta-
vuudesta. Lausunto tilanteesta 31.12.2020 on saatavilla
Kojamon verkkosivuilla.
Käyvän arvon hierarkia
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmene-
telmien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvo-
jen hierarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötieto-
jen lähteeseen.
Tason 1 syöttötiedot
Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikai-
semattomat) hinnat toimivilla markkinoilla.
Tason 2 syöttötiedot
Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia no-
teerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoitus-
kiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti.
Tason 3 syöttötiedot
Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin havainnoitavissa
olevat syöttötiedot.
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan
kokonaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian
tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on
merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Koja-
mon sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien arvojen hierar-
kian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatie-
toja ei ole ollut käytettävissä käypiä arvoja määritettäessä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
48
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuus-
erät
Kojamon Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä oli 2,4
(0,0) miljoonaa euroa tilikauden lopussa. Omaisuuserä koos-
tuu yhdestä erillistontista.
Arvostusmenetelmät
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot pe-
rustuvat: tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno).
Tuottoarvo
Arvonmääritys perustuu diskonttaamalla tehtävään 10
vuoden kassavirtalaskentaan (DCF), jossa kohteen pää-
tearvo lasketaan suoralla pääomituksella vuoden 11. net-
totuoton perusteella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuo-
den kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä.
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä
tuottoarvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen ai-
kana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tu-
loutetaan siirtymisen yhteydessä.
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä
vuosineljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuot-
toarvomenetelmän mukaan.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapai-
den kohteiden arvo.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten
kohteiden arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta
joihin kohdistuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka es-
tävät kohteiden myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovu-
tus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle,
joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten
päättymiseen asti. Kohteiden vuokranmääritys on va-
paata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien
rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista va-
paa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 10
vuoden korkotuki.
Tuottovaateet analysoidaan vuosineljänneksittäin arvon-
määrityksen yhteydessä. Tuottovaade määritellään kunta-
tasolla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään
useampia alueellisia tuottovaateita ja pienemmissä kau-
pungeissa määrittely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen
tuottovaatimusta nostetaan 20 prosenttiyksikköä. Sellaiset
kohteet, joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäy-
tössä olevia tiloja (yli 40 % kokonaispinta-alasta), analy-
soidaan erikseen.
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on
seuraava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauk-
sesta +10,0 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskor-
jauksesta +20,0 %.
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus:
Kohteen ikä tai aika vii-
meisen peruskorjauk-
sen valmistumisesta
Varaus (€/m2/kk)
0-10 vuotta
0,25
11-30 vuotta
1,00
30-40 vuotta
1,50
>40 vuotta
2,00
Tasearvo
Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja lii-
kekiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoitus-
lainsäädännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei
määräydy vapaasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on
pääsääntöisesti ns. omakustannusperusteinen eli kohtei-
den vuokra ei ole vapaasti määriteltävissä.
Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitus-
ryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden kor-
kotuki.
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöi-
hin liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pi-
detään niiden alkuperäistä hankinta-arvoa.
Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien han-
kinta
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitel-
lään kirjanpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryh-
män hankintoina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämi-
set soveltamisalaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämi-
sinä. Se, onko kyseessä liiketoimintojen yhdistäminen,
ratkaistaan IFRS 3:n perusteella ja tämä edellyttää johdon
harkintaa.
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3:a sil-
loin, kun hankinnan katsotaan muodostavan liiketoimin-
tana käsiteltävän kokonaisuuden. Yleensä yksittäinen
kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa
liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta hankinta katsottaisiin
liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi kauppaan tu-
lisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henki-
löitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuh-
teiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta.
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä
hankinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastatta-
vaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-
ajankohtana. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu
vastike, määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan
kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan koh-
teessa ylittävät Kojamon osuuden hankitun nettovaralli-
suuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata poistoja,
vaan se testataan arvonalentumisen varalta vähintään
vuosittain.
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3:n liiketoiminnan määri-
telmää, käsitellään kirjanpidossa omaisuuserän tai -erien
hankintana. Tällöin ei kirjata esimerkiksi liikearvoa eikä
laskennallisia veroja.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
49
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
3.3 Vaihto-omaisuus
Kojamon vaihto-omaisuusosakkeiden arvo oli 0,1 (0,1) miljoo-
naa euroa tilikauden lopussa.
3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuu-
sitoumukset ja ehdolliset velat
Investointeihin liittyvät hankintasitoumukset
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset,
joita ei ole kirjattu kirjanpitoon:
M€
31.12.2020
31.12.2019
Rakenteilla oleva uudistuotanto
262,9
148,2
Uudistuotannon esisopimukset
214,0
208,9
Peruskorjaukset
29,2
23,7
Yhteensä
506,1
380,7
Mikäli vuokrauskäytössä olevan sijoituskiinteistön myyn-
nin katsotaan olevan erittäin todennäköistä, kyseinen kiin-
teistö siirretään Sijoituskiinteistöt -tase-erästä Myytävänä
olevat sijoituskiinteistöt -erään. Tällöin kiinteistön kirjanpi-
toarvoa vastaavan määrän arvioidaan kertyvän pääasi-
assa kiinteistön myynnistä sen sijaan, että se kertyisi
vuokrauskäytössä. Myytävänä olevaksi luokittelu edellyt-
tää, että myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi ja sijoi-
tuskiinteistö on välittömästi myytävissä nykyisessä kun-
nossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, johto on sitoutu-
nut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan, ja Kojamo
on käynnistänyt hankkeen ostajan löytämiseksi ja myynti-
suunnitelman toteuttamiseksi, kiinteistöä markkinoidaan
aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen
käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan 12 kuu-
kauden kuluessa luokittelusta.
Myytävänä olevaksi luokitellut sijoituskiinteistöt arvoste-
taan käypään arvoon (käyvän arvon hierarkiataso 3).
Vaihto-omaisuudeksi on luokiteltu ne myytäväksi tarkoite-
tut kohteet, jotka eivät sijaintinsa, kiinteistötyyppinsä tai
kokonsa vuoksi vastaa Kojamon tavoitteita. Kiinteistö siir-
retään Sijoituskiinteistöt -tase-erästä Vaihto-omaisuuskiin-
teistöt -erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu.
Osoituksena tästä on myyntiä varten tehtävän kunnostus-
työn aloittaminen. Mikäli sijoituskiinteistöä kunnostetaan
myyntiä varten, sitä käsitellään vaihto-omaisuuskiinteis-
tönä.
Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai netto-
realisointiarvoon sen mukaan, kumpi näistä on alempi.
Nettorealisointiarvo on tavanomaisessa liiketoiminnassa
saatavaksi arvioitu myyntihinta, josta on vähennetty arvi-
oidut myynnin toteuttamisesta aiheutuvat välttämättömät
menot. Mikäli nettorealisointiarvo on kirjanpitoarvoa alhai-
sempi, kirjataan arvonalentumistappio.
Mikäli vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään käypään ar-
voon arvostettavaksi sijoituskiinteistöksi, kiinteistön siirto-
päivän käyvän arvon ja sen aikaisemman kirjanpitoarvon
välinen erotus kirjataan tulosvaikutteisesti vaihto-omai-
suuden luovutusvoittoihin.
Kojamon vaihto-omaisuus sisältää lähinnä valmiita yksit-
täisiä asuntoja, liiketiloja ja autopaikoitustiloja, jotka on
tarkoitettu myytäväksi, mutta ovat myymättä tilinpää-
töshetkellä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
50
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Muut vastuut
Arvonlisäveron tarkistusvastuut
M€
31.12.2020
31.12.2019
Arvonlisäveron palautusvastuu
2,8
3,0
Maanhankintavastuut
M€
31.12.2020
31.12.2019
Tavoiterakennusoikeuteen ja kaavaluonnokseen perustuvat kauppahinnat
13,2
14,2
Vastuut kunnallistekniikan rakentamisesta
3,9
3,7
Rahoitukseen liittyvät vakuudet on esitetty liitetiedossa 4.7.
Rakennuttamisvastuu
Espoon Suurpellon I ja II asemakaava-alueita koskevaan
maankäyttösopimukseen sisältyy viivästyssakoin sanktioidut
aikataulut rakentamiselle.
Kaava-alueet on sopimuksessa jaettu kolmeen toteuttamisalu-
eeseen, joilla on Kojamon vastuulla rakennusoikeutta seuraa-
vasti: 2. alue – 10 350 (18 217) k-m2 ja 3. alue – 7 600 (7 600)
k-m2. Sopimuksessa on määrätty, että kaikki asuinrakennusoi-
keus on rakennettava valmiiksi 2. alueella marraskuuhun 2013
ja 3. alueella marraskuuhun 2016 mennessä. Rakentaminen ei
ole kaikilta osin toteutunut aikataulussa. Viivästyssakko on
porrastettu viivästysajan mukaan ja voi enimmillään, viivästyk-
sen jatkuttua vähintään viisi vuotta, olla puolet sopimuksen
mukaisesta maankäyttömaksusta. Sopimuksen mukaan kau-
punki voi olosuhteiden muuttuessa pienentää tai olla perimättä
viivästyssakkoja.
Vantaan Jokiniemen korttelia 62007 koskevaan maankäyttöso-
pimukseen sisältyy viivästyssakoin sanktioitu aikataulu raken-
tamiselle. Rakennuttamisvelvoite on jaettu erilaisiin rahoitus- ja
omistusmuotoihin.
Eräisiin tontteihin sisältyy sopimussakoin sanktioitu aikataulu
rakentamiselle. Nämä tontit sijaitsevat Helsingissä.
Joihinkin Vantaalla sijaitseviin tontteihin sisältyy sopimussa-
koin sanktioitu omistus- ja rahoitusmuotovaatimus.
Joihinkin Helsingin kaupungissa sijaitseviin tontteihin sisältyy
vuokra-asuntokäyttövelvoite. Käyttövelvoitteen rikkomisesta
seuraa sopimussakko.
Riita-asiat
Kojamolla on vireillä muutamia yksittäisiä riita-asioita, joiden
merkityksen yhtiö arvioi olevan vähäinen.
Muut sitoumukset
Kojamoon kuuluva Lumo Kodit Oy saattoi päätökseen
16.10.2017 Helsingissä osoitteissa Onnentie 18, Sofianlehdon-
katu 5, Tukholmankatu 10, Agricolankatu 1–3, Albertinkatu 40–
42, Abrahaminkatu 1–3 ja Bulevardi 31 sijaitsevien kiinteistö-
jen oston Helsingin kaupungin kanssa. Sopimuksen mukaan
kohteiden kiinteän kauppahinnan osuus on yhteensä 80,9 mil-
joonaa euroa, joka perustuu tonttien toimistorakennusoikeuden
kautta laskettuun arvoon. Kauppahinta voi muuttua ostajan ha-
kemuksen mukaan tehtävän kaavamuutoksen rakennusoikeu-
den perusteella. Kaavamuutos on laitettu vireille vuonna 2019.
Ehdollinen velka on aikaisempien tapahtumien seurauk-
sena syntynyt mahdollinen velvoite, jonka olemassaolo
varmistuu vasta konsernin määräysvallan ulkopuolella
olevan epävarman tapahtuman realisoituessa (esimerkiksi
keskeneräisen oikeusprosessin lopputulos). Ehdolliseksi
velaksi katsotaan myös sellainen olemassa oleva velvoite,
joka ei todennäköisesti edellytä maksuvelvoitteen täyttä-
mistä, tai jonka suuruutta ei voida määrittää luotettavasti.
Ehdollinen velka esitetään liitetietona.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
51
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
4. Rahoitus ja oma pääoma
4.1 Oma pääoma
Seuraavassa taulukossa on esitetty osakkeiden lukumäärän
muutokset sekä oman pääoman erien muutokset:
1.1.2020
247,1
58,0
35,8
-44,7
164,4
2 877,0
3 090,6
3 090,6
Liiketoimet omistajien kanssa
-84,4
-84,4
-84,4
Tilikauden tulos
312,9
312,9
312,9
Muut laajan tuloksen erät
-9,6
-9,6
-9,6
31.12.2020
247,1
58,0
35,8
-54,2
164,4
3 105,5
3 309,5
3 309,5
1.1.2019
247,1
58,0
35,8
-23,9
164,4
2 123,7
2 358,1
2 358,1
Liiketoimet omistajien kanssa
-71,9
-71,9
-71,9
Tilikauden tulos
825,2
825,2
825,2
Muut laajan tuloksen erät
-20,8
-20,8
-20,8
31.12.2019
247,1
58,0
35,8
-44,7
164,4
2 877,0
3 090,6
3 090,6
Kojamo Oyj:llä on yksi osakelaji, osakkeella ei ole nimellisar-
voa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysi-
määräisesti. Kojamo Oyj:n osakkeiden lukumäärä 31.12.2020
oli 247 144 399. Jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yh-
tiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia
tai äänileikkureita. Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeu-
den osinkoon ja muuhun Kojamo Oyj:n varojen jakoon.
Kojamo listautui kesäkuussa 2018 Nasdaq Helsingin pörssilis-
talle. Listautumisen yhteydessä järjestetyssä osakeannissa
Kojamo laski liikkeeseen 17 665 039 uutta osaketta.
Oman pääoman rahastojen kuvaus:
Ylikurssirahasto
Kojamo Oyj:llä ei ole sellaisia voimassa olevia instrumentteja,
jotka nykyisen osakeyhtiölain myötä kerryttäisivät ylikurssira-
hastoa. Rahasto on syntynyt aiemman osakeyhtiölain aikana.
Käyvän arvon rahasto
Käyvän arvon rahasto sisältää rahavirran suojauksena käytet-
tävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutokset.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pää-
oman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä
osin kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä
osakepääomaan.
Osingot
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa
osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia FFO:sta, edellyt-
täen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 pro-
senttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellinen asema. Osin-
koa on vuonna 2020 maksettu 0,34 euroa/osake. Tilinpäätös-
päivän 31.12.2020 jälkeen hallitus on ehdottanut jaettavaksi
osinkoa 0,37 euroa/osake.
Kojamon omaan pääomaan liittyvät rajoitukset
Vuonna 2020 Kojamon kertyneisiin voittovaroihin 3 105,5
(2 877,0) miljoonaa euroa sisältyy yleishyödylliseen toimintaan
liittyvää voitonjakorajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä
291,9 (286,6) miljoonaa euroa. Voitonjakorajoitusten alainen
oma pääoma sisältää sijoituskiinteistöjen arvostamisen käy-
pään arvoon.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
52
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Voimassa olevat valtuutukset
Kojamon yhtiökokous 12.3.2020 valtuutti hallituksen päättä-
mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen
hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk-
sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro-
senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2021 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu-
tusta.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa-
keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta-
vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku-
määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa
noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee
sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien
omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu-
raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui-
tenkin enintään 30.6.2021 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu-
tusta.
Oman pääoman ehtoinen instrumentti on mikä tahansa
sopimus, joka osoittaa oikeutta osuuteen Kojamon va-
roista sen kaikkien velkojen vähentämisen jälkeen. Osa-
kepääoma koostuu emoyrityksen kantaosakkeista, jotka
luokitellaan omaksi pääomaksi. Uusien osakkeiden liik-
keeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot kir-
jataan omaan pääoman saatujen maksujen vähen-
nyseränä ja verovaikutuksilla oikaistuina.
Mikäli jokin konserniin kuuluva yritys ostaa emoyrityksen
osakkeita (omat osakkeet), maksettu vastike ja hankin-
nasta välittömästi aiheutuvat transaktiomenot, verovaiku-
tuksilla oikaistuna, vähennetään emoyrityksen omistajille
kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet mitätöi-
dään tai ne lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos kyseiset
omat osakkeet myöhemmin myydään edelleen tai ne las-
ketaan uudelleen liikkeeseen, saadut vastikkeet merki-
tään suoraan emoyrityksen omistajille kuuluvaan omaan
pääomaan, vähennettynä liikkeeseenlaskusta välittömästi
johtuvilla transaktiomenoilla sekä verojen osuudella.
Osingonjako emoyrityksen osakkeenomistajille merkitään
velaksi konsernitaseeseen sillä kaudella, jonka aikana
osingot hyväksytään yhtiökokouksessa.
Osaan konsernin yhtiöistä kohdistuvat asuntolainsäädän-
nön ns. yleishyödyllisyyssäännösten tuotontuloutusrajoi-
tukset, joiden mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajal-
leen muuta kuin asuntolainsäädännössä säännellyn tuo-
ton. Kyseisistä yhtiöistä voidaan tulouttaa neljän prosentin
tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille, Asumisen rahoi-
tus- ja kehittämiskeskus ARAn vahvistamille alkuperäisille
omille varoille.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
53
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
4.2 Rahoitustuotot ja –kulut
Tulosvaikutteisesti kirjatut erät
M€
1-12/2020
1-12/2019
Osinkotuotot
0,2
0,0
Korkotuotot
1,1
1,1
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista
-0,1
1,1
Myyntivoitot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista
0,4
0,3
Muut rahoitustuotot
0,1
0,2
Rahoitustuotot yhteensä
1,8
2,6
Korkokulut
Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon arvostettavista rahoitusveloista
-36,7
-33,3
Korkokulut korkojohdannaisista
-13,7
-13,4
Korkokulut vuokrasopimuksista
-2,5
-2,5
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista
-0,9
-2,2
Myyntitappiot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista
0,0
0,0
Muut rahoituskulut
-3,2
-2,1
Rahoituskulut yhteensä
-57,0
-53,4
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
-55,3
-50,8
Muut laajan tuloksen erät
M€
1-12/2020
1-12/2019
Rahavirran suojaukset
-11,9
-26,0
Yhteensä
-11,9
-26,0
Muutokset rahavirran suojauksista tulevat korkojohdannaisista.
Korkotuotot
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivi-
sen koron menetelmää käyttäen.
Osinkotuotot
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on synty-
nyt oikeus.
Vieraan pääoman menot
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä rahoitusku-
luiksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Eh-
dot täyttäviin hyödykkeisiin, eli lähinnä Kojamon sijoitus-
kiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten korko-
kulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi edellä
mainittujen hyödykkeiden hankinnasta tai rakentamisesta
sisällytetään kuitenkin osaksi näiden hyödykkeiden han-
kintamenoja. Vieraan pääoman menojen aktivointiperiaat-
teet on kuvattu tarkemmin sijoituskiinteistöjen laatimisperi-
aatteiden kohdassa 3.1 Sijoituskiinteistöt.
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiome-
not, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään
lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jak-
sotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää
käyttäen.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
54
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
4.3 Rahoitusvarat ja –velat arvostusluokittain
31.12.2020
Tasearvo
Käypä arvo
M€
yhteensä
TASO 1
TASO 2
TASO 3
yhteensä
Rahoitusvarat
Käypään arvoon arvostettavat
Sähköjohdannaisssaamiset
0,1
0,1
0,1
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti
arvostettavat sijoitukset
118,2
80,5
37,0
0,7
118,2
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat
Rahavarat
210,5
210,5
210,5
Myyntisaamiset
5,5
5,5
Rahoitusvelat
Käypään arvoon arvostettavat
Korkojohdannaisvelat
81,0
81,0
81,0
Sähköjohdannaisvelat
0,3
0,3
0,3
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat
Muut korolliset velat
1 364,9
1 368,4
1 368,4
Joukkovelkakirjalainat
1 688,3
1 797,7
1 797,7
Ostovelat
19,1
19,1
31.12.2019
Tasearvo
Käypä arvo
M€
yhteensä
TASO 1
TASO 2
TASO 3
yhteensä
Rahoitusvarat
Käypään arvoon arvostettavat
Sähköjohdannaisssaamiset
0,5
0,5
0,5
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti
arvostettavat sijoitukset
132,8
129,6
2,5
0,7
132,8
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat
Rahavarat
137,3
137,3
137,3
Myyntisaamiset
5,7
5,7
Rahoitusvelat
Käypään arvoon arvostettavat
Korkojohdannaisvelat
70,0
70,0
70,0
Sähköjohdannaisvelat
0,0
0,0
0,0
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat
Muut korolliset velat
1 382,4
1 385,2
1 385,2
Joukkovelkakirjalainat
1 291,8
1 349,5
1 349,5
Ostovelat
15,6
15,6
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
55
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Vuoden 2020 aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä.
Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen
nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien laino-
jen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perus-
tuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velko-
jen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa
syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Taso 3 täsmäytyslaskelma
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
M€
31.12.2020
31.12.2019
Tilikauden alussa
0,7
0,6
Muutos
0,0
0,0
Tilikauden lopussa
0,7
0,7
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset
hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkei-
siin, ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden
käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markki-
nan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioi, että hankinta-
meno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään ar-
voon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle
arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Taso 1:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten
instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markki-
noilla.
Taso 2:
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla notee-
rattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epä-
suoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot
ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taus-
talla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen
mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3:
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä
arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon
määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät pe-
rustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Kirjaaminen ja arvostaminen
Rahoitusvarat ja –velat on luokiteltu IFRS 9 -standardin
mukaisesti, ja rahoitusvarojen luokittelu on tehty niistä
saatavien rahavirtojen luonteen ja varoja hallinnoivan lii-
ketoimintamallin perusteella. Kojamo soveltaa rahoitusva-
rojen ja -velkojen luokitteluun, näiden merkitsemiseen ta-
seeseen ja kirjaamiseen pois taseesta sekä arvostami-
seen alla kuvattuja periaatteita. Rahoitusvarat ja -velat
esitetään pitkäaikaisena eränä, jos jäljellä oleva maturi-
teetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisena eränä, jos jäl-
jellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta.
Rahoitusinstrumentit on luokiteltu alkuperäisen kirjaami-
sen yhteydessä seuraaviin arvostusryhmiin: jaksotettuun
hankintamenoon kirjattaviin, käypään arvoon tulosvaikut-
teisesti arvostettaviin sekä käypään arvoon muihin laajan
tuloksen eriin arvostettaviin rahoitusvaroihin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
56
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvarat
ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joi-
hin liittyvät maksusuoritukset ovat kiinteitä tai määritettä-
vissä olevia, ne liittyvät yksinomaan pääoman ja jäljellä
olevan pääoman koronmaksuun, eikä niitä pidetä kaupan-
käyntitarkoituksessa.
Jaksotettuun hankintamenoon kirjataan rahoitusvarat,
jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai
palveluja suoraan velalliselle. Kojamon jaksotettuun han-
kintamenoon kirjattavat rahoitusvarat koostuvat myynti-
saamisista, lainasaamisista sekä muista saamisista, joihin
kuuluvat rahavarat. Määräaikaiset talletukset, joilla on
enintään kolmen kuukauden maturiteetti, sisältyvät raha-
varoihin.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat si-
sältävät liikkeeseen lasketut joukkovelkakirjalainat, muut
korolliset velat sekä ostovelat. Ne merkitään kirjanpitoon
alun perin käypään arvoon. Lainojen hankinnasta välittö-
mästi johtuvat transaktiomenot, kuten järjestelypalkkiot,
jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, vähennetään lai-
nan alkuperäisestä jaksotetusta hankintamenosta. Tämän
jälkeen muut rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron
menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon. Tällöin saa-
dun rahamäärän ja takaisin maksettavan rahamäärän vä-
linen erotus merkitään tulosvaikutteisesti rahoituskuluiksi
laina-ajan kuluessa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusva-
roihin luetaan rahastosijoitukset, sijoitukset noteeraamat-
tomiin osakkeisiin tai yritystodistuksiin sekä muut sijoi-
tusinstrumentit kuin talletukset.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusva-
roihin tai -velkoihin kuuluvat sähköjohdannaiset sekä ne
korkojohdannaiset, joihin ei sovelleta IFRS 9 mukaista
suojauslaskentaa.
Käyvän arvon muutoksista aiheutuneet realisoituneet tai
realisoitumattomat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskel-
maan sille kaudelle, jonka aikana ne syntyivät.
Rahoitusvarojen arvon alentuminen
IFRS 9:n mukaisesti kirjattavien luottotappioiden arviointi
perustuu odotettavissa oleviin luottotappioihin. Menetel-
mässä huomioidaan luottoriskin mahdollinen kohoaminen.
Arvonalentumismallia sovelletaan jaksotettuun hankinta-
menoon kirjattaviin rahoitusvaroihin, joista merkittävim-
pänä eränä ovat myyntisaamiset.
Arvonalentumistappio kirjataan välittömästi tulosvaikuttei-
sesti. Mikäli arvo myöhemmin palautuu, oman pääoman
ehtoisista instrumenteista arvonpalautuminen kirjataan
oman pääoman eriin ja muista sijoituksista tulosvaikuttei-
sesti. Arvonalentumismalli perustuu kokemusperäiseen
arvioon luottotappioista.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, jou-
dutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalen-
tumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa
saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Ar-
vonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on mer-
kittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion
määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vä-
hennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kir-
jaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen pe-
rutaan.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
57
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
4.4 Korolliset velat
M€
31.12.2020
31.12.2019
Pitkäaikaiset velat
Joukkovelkakirjalainat
1 688,3
1 191,8
Lainat rahoituslaitoksilta
1 046,7
1 135,8
Korkotukilainat
30,8
39,2
Muut lainat
-
2,4
Vuokrasopimusvelka
66,7
60,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä
2 832,6
2 429,3
Lyhytaikaiset velat
Joukkovelkakirjalainat
-
100,0
Lainat rahoituslaitoksilta
153,3
37,5
Korkotukilainat
7,0
49,9
Yritystodistukset
50,0
50,0
Muut lainat
8,8
6,5
Vuokrasopimusvelka
1,6
1,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä
220,7
244,9
Korolliset velat yhteensä
3 053,3
2 674,2
Maaliskuussa 2020 Kojamo Oyj perusti 2,5 miljardin euron
suuruisen EMTN-joukkovelkakirjaohjelman, jonka alta lasket-
tiin toukokuussa liikkeeseen 500 miljoonan suuruinen joukko-
velkakirjalaina. Laina erääntyy 27.5.2027 ja sen kiinteä vuotui-
nen kuponkikorko on 1,875 %.
Joukkovelkakirjalainoihin sisältyvät lisäksi kolme muuta jouk-
kovelkakirjalainaa. Kojamo Oyj:n vuonna 2018 liikkeeseen las-
kema 500 miljoonan euron suuruinen vakuudeton joukkovelka-
kirjalaina on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Joukko-
velkakirjalaina erääntyy 7.3.2025 ja sille maksetaan kiinteää
1,625 % vuotuista kuponkikorkoa. Vuonna 2017 Kojamo Oyj
laski liikkeeseen vakuudettoman 500 miljoonan euron joukko-
velkakirjalainan, joka on myös listattu Irlannin pörssiin. Laina
erääntyy 19.6.2024 ja sen kiinteä kuponkikorko on 1,50 %.
Näiden lisäksi Kojamo Oyj laski vuonna 2016 liikkeeseen 200
miljoonan euron suuruisen vakuudellisen joukkovelkakirjalai-
nan, joka on listattu Nasdaq Helsinkiin. Laina erääntyy
17.10.2023 ja sen kiinteä kuponkikorko on 1,625 %.
Rahoitustoimintaan liittyvät korolliset velat
Muut kuin
rahamää-
räiset
M€
1.1.2020
Rahavirta
muutokset
31.12.2020
Pitkäaikaiset korolliset velat
2 369,3
375,3
21,3
2 765,9
Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat
60,0
-1,6
8,3
66,7
Lyhytaikaiset korolliset velat
243,9
0,0
-24,8
219,1
Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat
1,1
0,5
1,6
Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä
2 674,2
373,7
5,4
3 053,3
Muut kuin
rahamää-
IFRS 16
räiset
M€
1.1.2019
käyttöönotto
Rahavirta
muutokset
31.12.2019
Pitkäaikaiset korolliset velat
2 391,7
125,7
-148,1
2 369,3
Lyhytaikaiset korolliset velat
93,9
150,0
243,9
Vuokrasopimusvelat
61,5
-1,6
1,2
61,1
Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä
2 485,5
61,5
124,1
3,1
2 674,2
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
58
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Rahavirroista johtuvat suurimmat muutokset koostuvat pitkäai-
kaisten lainojen nostoista 643,5 miljoonaa euroa ja takaisin-
maksuista -273,0 miljoonaa euroa. Lisäksi mukaan luetaan ly-
hytaikaisten yritystodistusten nostot ja takaisinmaksut sekä
vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut. Muutokset, joihin ei
liity maksua, koostuvat pääosin siirroista lyhytaikaisiin velkoi-
hin.
4.5 Johdannaissopimukset
Johdannaissopimusten käyvät arvot
31.12.2020
31.12.2019
M€
Positiivinen
Negatiivinen
Netto
Netto
Korkojohdannaiset
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus
-
-71,4
-71,4
-60,6
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa
-
-9,5
-9,5
-9,3
Sähköjohdannaiset
0,1
-0,3
-0,1
0,5
Yhteensä
0,1
-81,2
-81,1
-69,5
Johdannaissopimusten nimellisarvot
M€
31.12.2020
31.12.2019
Korkojohdannaiset
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus
919,2
970,0
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa
41,9
42,6
Yhteensä
961,1
1 012,6
Sähköjohdannaiset, MWh
74 448
135 960
Suojauslaskentaan kuuluvat erät
M€
31.12.2020
31.12.2019
Rahavirran suojaus
Nimellisarvo
Suojattavat lainat
916,7
937,2
Korkojohdannaiset
919,2
970,0
Johdannaisten käypä arvo
Positiivinen
-
-
Negatiivinen
-71,4
-60,6
Netto
-71,4
-60,6
Tehokas osa
Kirjattu omaan pääomaan
-11,9
-26,0
Tehoton osa
Kirjattu tuloslaskelmaan
Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korko-
johdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -11,9 (-26,0)
miljoonaa euroa. Rahavirran suojaustuloksista siirrettiin laajan
tuloksen eristä tulosvaikutteiseksi 1,1 (1,1) miljoonaa euroa.
Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2021-2035. Tilinpää-
töshetkellä koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 5,1
(5,7) vuotta. Sähköjohdannaiset erääntyvät vuosina 2021 -
2022.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
59
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
4.6 Rahoitusriskien hallinta
Kojamon liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä hallitaan Ko-
jamo Oyj:n hallituksen vahvistaman rahoituspolitiikan mukai-
sesti. Tavoitteena on suojata Kojamoa rahoitusmarkkinoilla ta-
pahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoitusriskien hallinta
on keskitetty Kojamon rahoitusyksikköön.
Korkoriski
Merkittävin rahoitusriski kohdistuu lainasalkun korkokustan-
nusten heilahteluun, jota hallitaan kiinteällä korolla ja korkojoh-
dannaisilla. Suurin korkoriski liittyy lainoihin rahoituslaitoksilta,
joukkovelkakirjalainoihin sekä yritystodistuksiin, joiden korko-
riskiä suojataan Kojamon rahoituspolitiikan mukaisesti korko-
johdannaisilla. Tavoiteltu suojausaste on 50-100 prosenttia. Ti-
linpäätöshetkellä kiinteäkorkoisten ja korkojohdannaisilla suo-
jattujen lainojen osuus (suojausaste) oli 91(88) prosenttia. Kor-
kotukilainojen korkoriskiä alentaa valtion korkotuki. Korkotuki-
lainoja ei ole suojattu korkojohdannaisilla.
Markkinakorkojen muutosten vaikutusta laajaan tuloslaskel-
maan ja omaan pääomaan on arvioitu alla olevassa taulu-
kossa. Laajaan tuloslaskelmaan vaikuttava korkopositio sisäl-
tää vaihtuvakorkoiset lainat sekä korkojohdannaiset, joihin ei
sovelleta suojauslaskentaa. Vaikutus omaan pääomaan tulee
suojauslaskentaan kuuluvien korkojohdannaisten käyvän ar-
von muutoksista. Joissain lainasopimuksissa on ehto, että vii-
tekoron arvo on vähintään nolla. Markkinakorkojen ollessa tällä
hetkellä negatiivisia, koronvaihtosopimuksissa voidaan joutua
maksamaan sekä kiinteää että vaihtuvaa korkoa.
Korkoherkkyys
31.12.2020
31.12.2019
Tulos-
Oma
Tulos-
Oma
laskelma
pääoma
laskelma
pääoma
M€
1 %
-0,1 %
1 %
-0,1 %
1 %
-0,1 %
1 %
-0,1 %
Vaihtuvakorkoiset lainat
-5,4
0,2
-
-
-7,1
0,2
-
-
Korkojohdannaiset
10,1
-1,0
46,8
-4,9
10,4
-1,1
54,9
-5,8
Vaikutus yhteensä
4,7
-0,8
46,8
-4,9
3,3
-0,9
54,9
-5,8
Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta.
Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriski
Kojamon maksuvalmius turvataan riittävien kassavarojen, yri-
tystodistusohjelman sekä sitä tukevien luottolimiittien avulla.
Vuokrausliiketoiminnan rahavirta on tasainen ja rahoituksen
riittävyyttä seurataan säännöllisesti kassaennusteiden avulla.
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvä. Konsernin raha-
varat olivat tilikauden lopussa 210,5 miljoonaa euroa ja rahoi-
tusvarat 117,5 miljoonaa euroa. Vuoden alkupuoliskolla CO-
VID-19-pandemian alkaessa Kojamo solmi useita rahoitussopi-
muksia varmistaakseen vahvan likviditeettiaseman myös jat-
kossa.
Kojamo solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaus-
tarkoituksessa. Kojamo käyttää korkojohdannaisia suojau-
tuakseen pitkäaikaisiin lainoihin kohdistuvien tulevien kor-
kovirtojen muutoksia vastaan ja valtaosaan korkojohdan-
naisista sovelletaan IFRS 9 -standardin mukaista rahavir-
ran suojauslaskentaa. Sellaiset johdannaissopimukset,
joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset ei-
vät täyty, tai jos Kojamo on päättänyt olla soveltamatta
suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käy-
pään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin
tai -velkoihin. Nämä instrumentit luokitellaan kaupankäyn-
titarkoituksessa pidettäväksi. Sähkön hinnan muutoksista
syntyvää tuloksen vaihtelua rajoitetaan sähköjohdannais-
ten avulla. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta IFRS 9:n mu-
kaista suojauslaskentaa, vaikka sopimukset solmitaan
suojaustarkoituksessa.
Johdannaisten realisoimattomat arvostusvoitot ja –tappiot
esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai
veloissa Johdannaissopimukset-erässä. Suojauskohteet
esitetään taseessa pitkäaikaisissa ja lyhytaikaisissa ve-
loissa Lainat-erässä.
Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisten käypien
arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin
siltä osin kuin suojaus on tehokas. Arvonmuutokset esite-
tään omassa pääomassa käyvän arvon rahastossa. Kor-
kojohdannaisten perusteella syntyvät korkomaksut kirja-
taan tulosvaikutteisesti korkokuluihin. Suojauksen tehoton
osuus kirjataan välittömästi laajan tuloslaskelman rahoi-
tuseriin. Omaan pääomaan kertyneet voitot tai tappiot siir-
retään tulosvaikutteisiksi samanaikaisesti suojatun erän
kanssa.
Arvonmuutokset johdannaisista, joihin ei sovelleta suo-
jauslaskentaa, kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
60
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Maksuvalmiuden turvaamiseksi Kojamo Oyj:llä on 250 miljoo-
nan euron suuruinen yritystodistusohjelma, 280 miljoonan eu-
ron sitovat luottolimiitit sekä 5 miljoonan euron ei-sitova luotto-
limiitti. Tilikauden lopussa yritystodistusohjelmasta oli laskettu
liikkeeseen 50,0 miljoonaa euroa. Luottolimiittejä ei ollut käy-
tössä tilinpäätöshetkellä.
Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nosta-
mattomien luottolimiittien erääntyminen. Luottolimiitit ovat va-
paasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Sitovien luottolimiittien erääntyminen
31.12.2020
31.12.2019
Alle 1v
1-2v
2-5v
Alle 1v
1-2v
2-5v
M€
kuluessa
kuluessa
kuluessa
Yhteensä
kuluessa
kuluessa
kuluessa
Yhteensä
Nostamattomat sitovat luottolimiitit
55,0
200,0
25,0
280,0
20,0
55,0
225,0
300,0
Rahamarkkinoiden toimintaan on viime vuosina vaikuttanut ki-
ristynyt pankkisäätely, mikä on heijastunut pankkien lainanan-
toon ja rahoituksen hintaan. Kojamon vahvan taloudellisen
aseman ja vakaan kassavirran vuoksi rahoituksen saatavuus-
riskiä ei arvioida merkittäväksi. Kojamolla on Moody’sin luotto-
luokitus Baa2 vakain näkymin.
Rahoituksen saatavuus varmistetaan ylläpitämällä Kojamon
hyvää mainetta rahoittajien keskuudessa ja säilyttämällä tar-
koituksenmukainen omavaraisuusaste ja luototusaste. Rahoi-
tuksen jälleenrahoitusriskiä pienennetään hajauttamalla laina-
salkku rahoituslähteiden, rahoitusinstrumenttien sekä lainojen-
erääntymisten osalta. Rahoitussalkun maturiteettijakaumaa
seurataan aktiivisesti ja suuriin lainojen erääntymisiin valmis-
taudutaan riittävän ajoissa.
Seuraavissa taulukoissa on esitetty rahoitusvelkojen sopimus-
perusteisten takaisinmaksujen ja korkojen kassavirrat. Sähkö-
johdannaiset liittyvät olennaisesti fyysisiin sähköntoimituksiin ja
niiden tulokset huomioidaan sähkölaskuilla ostetun sähkön
hinnassa. Siten niitä ei raportoida osana seuraavia konsernin
rahoitusvelkojen kassavirtataulukkoja.
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma
31.12.2020
1 vuoden
2-5v
6-10v
11-15v
Myö-
M€
aikana
aikana
aikana
aikana
hemmin
Joukkovelkakirjalainat
28,3
1 299,0
518,8
-
-
Lainat rahoituslaitoksilta
164,3
639,1
362,9
88,9
0,7
Korkotukilainat
7,2
5,9
3,0
3,7
21,3
Yritystodistukset
50,0
-
-
-
-
Muut lainat
2,4
6,1
-
-
-
Korkojohdannnaiset
14,4
46,8
18,7
6,1
-
Vuokrasopimusvelat
4,0
15,1
18,2
18,1
84,5
Ostovelat
19,1
Yhteensä
289,7
2 012,0
921,6
116,8
106,5
31.12.2019
1 vuoden
2-5v
6-10v
11-15v
Myö-
M€
aikana
aikana
aikana
aikana
hemmin
Joukkovelkakirjalainat
122,1
772,3
508,1
-
-
Lainat rahoituslaitoksilta
48,9
577,9
511,4
81,7
17,7
Korkotukilainat
50,4
12,8
3,1
3,9
22,9
Yritystodistukset
50,0
-
-
-
-
Muut lainat
0,0
2,4
6,2
-
-
Korkojohdannnaiset
13,8
47,5
24,7
7,0
0,4
Vuokrasopimusvelat
4,0
17,7
16,9
16,6
73,0
Ostovelat
15,6
Yhteensä
304,8
1 430,5
1 070,5
109,3
114,1
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
61
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hintariski
Kojamo käyttää sähköjohdannaisia suojautuakseen sähkön
hintariskiltä. Sähköjohdannaisilla suojataan erittäin todennäköi-
siä tulevia sähköostoja ja sähköjohdannaisten kaupankäynti on
ulkoistettu ulkopuoliselle asiantuntijalle. Sähköjohdannaisiin ei
sovelleta IFRS 9 mukaista suojauslaskentaa.
Sähköjohdannaisten herkkyys markkinahinnan +/-10 %:n muu-
toksille on esitetty alla olevassa taulukossa.
Sähköjohdannaisten hintariski
31.12.2020
31.12.2019
M€
10 %
-10 %
10 %
-10 %
Sähköjohdannaiset
0,1
-0,1
0,3
-0,3
Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta.
Kojamon ylimääräiset kassavarat voidaan sijoittaa rahoituspoli-
tiikassa hyväksyttyjen periaatteiden mukaisesti. Käypään ar-
voon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin kohdistuu
hintariskiä, jota hallitaan sijoitusomaisuutta hajauttamalla. Si-
joituksiin ei liity valuuttariskiä.
Kojamon käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoi-
tusvarat tasolla 1 ja 2 ovat kassanhallintaan soveltuvia vähä-
riskisiä sijoituksia lyhyen koron rahastoihin tai muihin erittäin
likvideihin sijoituksiin, jotka voidaan lunastaa lyhyessä ajassa.
Hintojen yhden prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus laa-
jaan tuloslaskelmaan olisi 1,2 (-1,2) miljoonaa euroa. Tasolle 3
luokitellut rahoitusvarat koostuvat lähinnä strategisista sijoituk-
sista noteeraamattomiin osakkeisiin. Näiden hintojen yhden
prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus tuloslaskemaan olisi
0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Luvuissa ei ole huomioitu verovai-
kutusta.
Luotto- ja vastapuoliriski
Kojamolla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Myyntisaa-
misista valtaosa koostuu vuokrasaamisista, jotka ovat hyvin
hajautuneet. Vuokrasaamisten luottoriskiä pienentää lisäksi
vuokravakuuksien käyttö. Luottoriskiä analysoidaan sekä
myyntisaamisten ikäjakauman että perintätoimen onnistumis-
ten perusteella, ja sen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasollaan.
Myyntisaamisten ikäjakauma
31.12.2020
31.12.2019
M€
%
M€
%
Alle kuukauden
3,1
56,4
3,1
54,6
1-3 kuukautta
1,2
21,4
1,3
22,5
3-6 kuukautta
0,5
8,8
0,6
10,6
6-12 kuukautta
0,7
12,3
0,7
11,6
Yli vuosi
0,1
1,0
0,0
0,7
Yhteensä
5,5
100,0
5,7
100,0
Rahoitustoimintaan liittyy sijoitusten ja johdannaissopimusten
osalta vastapuoliriskiä. Riskiä hallitaan valitsemalla vakavarai-
sia vastapuolia ja riittävällä hajautuksella.
Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä
korkosaamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa
ja jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai
palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin
käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintame-
noon. Tasearvoa alennetaan odotettavissa olevien luotto-
tappioiden määrällä.
Rahoitusvarojen arvon alentuminen
Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyserä ar-
vostetaan määrään, joka vastaa koko voimassaoloajalta
odotettavissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva
luottotappio kirjataan tulosvaikutteisesti.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
62
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Valuuttariski
Kojamon kassavirrat ovat euromääräisiä eikä liiketoimintaan
sisälly valuuttariskejä.
Pääomarakenteen hallinta
Kojamon tavoitteena on pääomarakenne, joka parhaiten var-
mistaa pitkän ajan strategiset toimintaedellytykset ja tukee yh-
tiön kasvutavoitteita, sekä on optimaalinen suhteessa kulloin-
kin vallitsevaan markkinatilanteeseen. Kojamon pääomaraken-
teeseen vaikuttavat tuloksen lisäksi mm. investoinnit, omaisuu-
den myynnit ja ostot, osingonjako, oman pääoman ehtoiset jär-
jestelyt ja käypään arvoon arvostaminen.
Kojamon strategisina tavoitteina on yli 40 prosentin omavarai-
suusaste sekä alle 50 prosentin Loan to Value (LTV; luototus-
aste kuvaa nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta).
Kojamon omavaraisuusaste 31.12.2020 oli 45,6 (46,9) pro-
senttia ja Loan to Value (LTV) oli 41,4 (40,5) prosenttia. Koja-
mon korollinen vieras pääoma oli 3 053,3 (2 674,2) miljoonaa
euroa tilikauden päättyessä.
Kojamon vakuudettomiin rahoitussopimuksiin sisältyy rahoitus-
kovenantteja, jotka mittaavat velkaantumisastetta, vakuudellis-
ten lainojen osuutta taseesta, vakuuksista vapaiden varojen
määrää sekä liiketoiminnan kykyä selvitä koroista. Kojamo
täytti tilikaudella sopimusten ehdot. Eräiden rahoitussopimus-
ten ehtojen mukaan konsernin Loan to Valuen (LTV) tulee olla
alle 60 prosenttia ja korkokatteen (ICR) yli 1,8. Tilinpäätöshet-
kellä korkokate oli 4,2 (4,3).
Kojamo Oyj:n vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen ehtojen
mukaan konsernin vakavaraisuusasteen (solvency ratio) tulee
alittaa 0,65, vakuudellisten lainojen osuus taseesta (secured
solvency ratio) tulee olla alle 0,45 ja korkokatteen (coverage
ratio) tulee olla vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä vakavarai-
suusaste oli 0,39 (0,39), vakuudellisten lainojen osuus ta-
seesta oli 0,14 (0,20) ja korkokate oli 4,1 (4,2).
4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset
M€
31.12.2020
31.12.2019
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja
1 048,5
1 298,1
Annetut kiinnitykset
1 059,7
1 401,1
Pantatut osakkeet ¹
⁾
173,9
220,4
Pantatut vakuudet yhteensä
1 233,6
1 621,5
Muut annetut vakuudet
Kiinnitykset ja osakkeet
5,9
16,9
Takaukset ²
⁾
514,0
500,2
Talletusvakuudet
0,1
0,1
Muut annetut vakuudet yhteensä
520,1
517,1
¹
⁾
²
⁾
takauksia, ja näille lainoille on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä.
Kojamo ja sen tytäryhtiöt ovat antaneet omistamiensa osakkei-
den luovuttamista ja panttaamista rajoittavia sitoumuksia.
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset on esitetty liite-
tiedossa 3.4.
5. Verot
5.1 Tuloverot
Laajan tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti
M€
1-12/2020
1-12/2019
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero
16,7
19,9
Edellisten tilikausien verot
0,2
0,0
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos
61,5
186,2
Yhteensä
78,3
206,1
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
63
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot
M€
1-12/2020
1-12/2019
Rahavirran suojaukset
Ennen veroja
-11,9
-26,0
Verovaikutus
2,4
5,2
Verojen jälkeen
-9,6
-20,8
Laajan tuloslaskelman verokulun ja emoyhtiön verokannalla laskettujen verojen välinen
täsmäytyslaskelma
M€
1-12/2020
1-12/2019
Tulos ennen veroja
391,2
1 031,3
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla (20 %)
78,2
206,3
Aiemmin kirjaamattomien vahvistettujen tappioiden käyttö
-1,2
-1,2
Aiemmin vahvistetuista tappioista kirjattujen laskennallisten verosaamisten muutos
1,2
1,1
Verot aikaisemmilta tilikausilta
0,2
0,0
Hankitut ja myydyt sijoituskiinteistöt
-
-0,1
Oikaisut yhteensä
0,1
-0,2
Verot tuloslaskelmassa
78,3
206,1
Laajan tuloslaskelman verokulu koostuu tilikauden vero-
tettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten
verovelkojen ja -saamisten muutoksesta. Tuloverot kirja-
taan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suo-
raan omaan pääomaan kirjattuihin eriin tai muihin laajan
tuloksen eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.
Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan
Suomen verolainsäädännön mukaan määräytyvän vero-
tettavan tulon ja voimassa olevan verokannan tai tilinpää-
töspäivään mennessä käytännössä hyväksytyn verokan-
nan perusteella. Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin
tilikausiin liittyvillä veroilla.
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsään-
töisesti kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja
verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista vel-
kamenetelmän mukaisesti. Tästä pääsäännöstä poikkeuk-
sena ovat yksittäisten omaisuuserien hankinnat. Koja-
mossa näitä omaisuuseriä ovat sellaiset sijoituskiinteistö-
hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää ja
ne luokitellaan siten omaisuuserien hankinnoiksi.
Konsernin merkittävin väliaikainen ero syntyy konsernin
omistamien sijoituskiinteistöjen käypien arvojen ja vero-
tuksellisten arvojen (verotuksessa poistamattoman jään-
nösarvon) välisestä erosta. Alkuperäisen kirjaamisen jäl-
keen sijoituskiinteistö arvostetaan käypään arvoon tulos-
vaikutteisesti raportointikauden päättyessä. Muita väliai-
kaisia eroja syntyy esimerkiksi rahoitusinstrumenttien käy-
pään arvoon arvostamisesta.
Laskennallinen verosaaminen kirjataan vain siihen mää-
rään asti kuin on todennäköistä, että Kojamolla on käytet-
tävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot
pystytään hyödyntämään. Laskennallisen verosaamisen
kirjaamisedellytykset arvioidaan jokaisen raportointikau-
den päättymispäivänä. Laskennalliset verovelat kirjataan
yleensä taseeseen täysimääräisinä.
Laskennalliset verot määritetään käyttäen niitä verokan-
toja (ja verolakeja), jotka todennäköisesti ovat voimassa
veron maksuhetkellä. Verokantana käytetään raportointi-
kauden päättymispäivänä voimassa olevia verokantoja tai
tilikautta seuraavan vuoden verokantoja, mikäli ne on käy-
tännössä hyväksytty raportointikauden päättymispäivään
mennessä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
64
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset
Kirjattu
Kirjattu
muihin
tulos-
laajan
vaikut-
tuloksen
Muut
M€
1.1.2020
teisesti
eriin
muutokset
31.12.2020
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetuista tappioista
1,2
-0,1
-
1,2
Rahoituksen suojauslaskennasta
12,1
2,2
-
14,3
Sähköjohdannaisten arvostamisesta käypään arvoon
0,0
0,0
-
0,1
Muut erät/siirrot
1,1
-0,5
-
0,5
Yhteensä
14,4
-0,5
2,2
-
16,0
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
sekä asuintalovarauksista
681,9
60,9
0,0
742,9
Rahoituksen suojauslaskennasta
1,0
-0,2
-
0,7
Sähköjohdannaisten arvostamisesta käypään arvoon
0,1
-0,1
-
0,0
Muut erät/siirrot
0,8
0,1
0,0
0,8
Yhteensä
683,8
60,9
-0,2
0,0
744,5
Kirjattu
Kirjattu
muihin
tulos-
laajan
vaikut-
tuloksen
Muut
M€
1.1.2019
teisesti
eriin
muutokset
31.12.2019
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetuista tappioista
1,2
0,1
-
1,2
Rahoituksen suojauslaskennasta
7,3
4,8
-
12,1
Muut erät/siirrot
2,4
-1,3
-
1,1
Yhteensä
10,8
-1,2
4,8
-
14,4
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
sekä asuintalovarauksista
497,0
184,8
0,2
681,9
Rahoituksen suojauslaskennasta
1,3
-0,4
-
1,0
Sähköjohdannaisten arvostamisesta käypään arvoon
0,3
-0,2
-
0,1
Muut erät/siirrot
0,5
0,3
0,0
0,8
Yhteensä
499,0
184,9
-0,4
0,2
683,8
Kirjaamattomien vahvistettujen tappioiden ikäjakauma
Vanhenemisvuosi
M€
2021-2022
2023-2024
2025-2026
2027-2028
2029-2030
Yhteensä
Verotuksessa vahvistettu tappio
0,4
0,3
0,3
0,3
0,0
1,3
Kirjaamaton laskennallinen vero
0,1
0,1
0,1
0,1
0,0
0,3
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
65
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
6. Muut tase-erät
6.1 Vuokrasopimukset
IFRS 16 Vuokrasopimukset
Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostu-
vat tontinvuokrasopimuksista, jotka on arvostettu käypään ar-
voon. Tontinvuokrasopimusten käypä arvo on niiden jäljellä
olevan vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nyky-
arvo. Kojamon vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaa-
malla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten
vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä
yhtiön johdon näkemystä Kojamon lisäluoton korosta standar-
din voimaantulohetkellä. 1.1.2019 jälkeen lisäluoton korko
määräytyy vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. 1.1.2020
vuokrasopimusvelka oli 60,2 (60,5) ja 31.12.2020 67,4 (60,2)
miljoonaa euroa. Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimää-
räinen lisäluoton korko oli 31.12.2020 4,0 (4,2) prosenttia.
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeus-
omaisuuserät ovat autoleasingsopimuksia. Käyttöoikeusomai-
suuserä poistetaan tasapoistona vuokra-ajan kuluessa. Tase-
eriin ei sisälly vuokrasopimusten palvelukomponentteja eikä
vähennyskelvottomia arvonlisäveroja. Vuokrasopimusvelalle
painotettu keskimääräinen lisäluoton korko oli 31.12.2020 1,34
(1,34) prosenttia.
Liitetiedossa 4.6 Rahoitusriskien hallinta on esitetty rahoitus-
velkojen sopimusperusteisten takaisinmaksujen ja korkojen-
kassavirrat koskien vuokrasopimusvelkoja.
Sijoituskiinteistöihin kiinteästi kuuluvien käyttöoikeusomaisuus-
erien (maanvuokrasopimukset) kulut kirjataan laajaan tuloslas-
kelmaan Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon ar-
vostamisesta –erään ja vuokrasopimusvelalle määritetyt korot
rahoituskuluihin. Autoleasingsopimusten kulut kirjataan poistoi-
hin ja rahoituskuluihin. Vuokrasopimusvelan maksut esitetään
rahoitustoiminnan rahavirrassa.
Kojamo on arvioinut, ettei IFRS 16:n Vuokrasopimukset muu-
toksella, Covid-19:ään liittyvät vuokrahelpotukset, ole vaiku-
tusta konsernin tilinpäätökseen.
Laskennallisten verosaamisten kirjaaminen
Sen ratkaiseminen, kirjataanko laskennallinen verosaami-
nen taseeseen, edellyttää johdon harkintaa. Laskennalli-
nen verosaaminen kirjataan siihen määrään asti kuin on
todennäköistä, että Kojamolle syntyy tulevaisuudessa ve-
rotettavaa tuloa, jota vastaan vähennyskelpoiset väliaikai-
set erot tai verotukselliset vahvistetut tappiot voidaan hyö-
dyntää. Aiemmalla raportointikaudella kirjattu laskennalli-
nen verosaaminen kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi, mi-
käli Kojamon ei arvioida kerryttävän riittävästi verotetta-
vaa tuloa, jotta laskennallisen verosaamisen perusteena
olevat väliaikaiset erot tai vahvistetut tappiot voidaan hyö-
dyntää.
Laskennallisten verojen kirjaamisperiaate (sijoitus-
kiinteistöt)
Käypään arvoon arvostettavista sijoituskiinteistöistä las-
kennallinen vero määritetään pääsääntöisesti olettaen,
että väliaikainen ero purkautuu myynnin kautta. Kojamo
voi yleensä luopua sijoituskiinteistöstään joko myymällä
sen kiinteistömuodossa, tai myymällä kyseisen yhtiön, ku-
ten asunto-osakeyhtiön osakkeet.
Laskennallisten verojen alkuperäistä kirjaamista kos-
keva poikkeus
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsään-
töisesti kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja
verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista.
Tästä pääsäännöstä poikkeuksena ovat yksittäisten sijoi-
tuskiinteistöjen hankinnat, joiden ei katsota täyttävän
IFRS 3:n tarkoittamaa liiketoiminnan määritelmää. Tällöin
ne luokitellaan omaisuuserien hankinnoiksi, jolloin lasken-
nallista veroa ei merkitä taseeseen alkuperäisen kirjaami-
sen yhteydessä. Siten kiinteistöhankintojen luokittelu liike-
toimintahankinnoiksi ja omaisuuserien hankinnoiksi (ku-
vattu tarkemmin liitetiedossa 3.1) vaikuttaa myös lasken-
nallisten verojen kirjaamiseen.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
66
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Käyttöoikeusomaisuuserät
M€
31.12.2020
31.12.2019
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 1.1. *
60,2
60,5
Lisäykset/vähennykset
8,3
0,8
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta
-1,1
-1,1
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 31.12.
67,4
60,2
* Maanvuokrasopimukset arvostetaan käypään arvoon ja esitetään osana sijoituskiinteistöjä.
M€
31.12.2020
31.12.2019
Autoleasingsopimukset 1.1. *
1,3
1,0
Lisäykset/vähennykset
0,3
0,3
Kirjanpitoarvo 31.12.
1,6
1,3
Kertyneet poistot 1.1.
-0,5
-
Tilikauden poistot
-0,4
-0,5
Vähennykset
0,3
-
Kertyneet poistot 31.12.
-0,7
-0,5
Autoleasingsopimukset 1.1.
0,9
1,0
Autoleasingsopimukset 31.12.
1,0
0,9
* Autoleasingsopimukset esitetään aineellisissa käyttöomaisuushyödykkeissä.
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1.
61,1
61,5
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12.
68,4
61,1
Vuokrasopimusvelat
M€
31.12.2020
31.12.2019
Vuokrasopimusvelat 1.1.
61,1
61,5
Lisäykset
8,6
1,4
Vähennykset
-1,1
-1,2
Maksut
-1,6
-1,6
Muut oikaisut
1,3
1,1
Vuokrasopimusvelat 31.12.
68,3
61,1
Vuokrasopimusvelkojen erittely
M€
31.12.2020
31.12.2019
Pitkäaikaiset velat
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset
66,2
59,1
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset
0,5
0,9
Pitkäaikaiset velat yhteensä
66,7
60,0
Lyhytaikaiset velat
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset
1,2
1,1
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset
0,4
Lyhytaikaiset velat yhteensä
1,6
1,1
Vuokrasopimusvelat yhteensä
68,3
61,1
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
67
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernin laajaan tuloslaskelmaan vuokrasopimuksista kirjatut erät
M€
1-12/2020
1-12/2019
Kiinteistöjen ylläpitokulut
3,6
3,5
Nettovuokratuotto
3,6
3,5
Hallinnon kulut
0,5
0,5
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta
-1,1
-1,1
Poistot ja arvonalentumiset
-0,4
-0,5
Liikevoitto
2,5
2,5
Rahoituskulut
-2,5
-2,5
Voitto ennen veroja
0,0
0,0
Laskennallisten verojen muutos
0,0
0,0
Tilikauden voitto
0,0
0,0
6.2 Aineettomat hyödykkeet
Muu
Aineettomat
aineeton
M€
oikeudet
omaisuus
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2020
2,4
2,4
4,8
Lisäykset
-
0,4
0,4
Hankintameno 31.12.2020
2,4
2,8
5,1
Kertyneet poistot 1.1.2020
-2,3
-2,3
-4,6
Tilikauden poistot
0,0
-0,1
-0,1
Kertyneet poistot 31.12.2020
-2,4
-2,3
-4,7
Kirjanpitoarvo 1.1.2020
0,1
0,1
0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.2020
0,0
0,4
0,4
Muu
Aineettomat
aineeton
M€
oikeudet
omaisuus
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2019
2,4
2,4
4,8
Hankintameno 31.12.2019
2,4
2,4
4,8
Kertyneet poistot 1.1.2019
-2,3
-2,2
-4,5
Tilikauden poistot
0,0
0,0
-0,1
Kertyneet poistot 31.12.2019
-2,3
-2,3
-4,6
Kirjanpitoarvo 1.1.2019
0,1
0,2
0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.2019
0,1
0,1
0,2
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
68
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, kun omai-
suuserän hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja
on todennäköistä, että hyödykkeestä johtuva odotetta-
vissa oleva taloudellinen hyöty koituu Kojamon hyväksi.
Kaikki muut menot kirjataan kuluiksi, kun ne ovat synty-
neet. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen
hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumi-
silla vähennettynä. Kojamon aineettomat hyödykkeet
koostuvat lisensseistä ja it-järjestelmistä. Aineettomat
hyödykkeet kirjataan kuluiksi tasapoistoina arvioituna ta-
loudellisena vaikutusaikanaan. Määräaikaan sidotuista ai-
neettomista hyödykkeistä kirjataan poistot sopimuskau-
den kuluessa. Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat
4-5 vuotta.
Tutkimusmenot kirjataan kuluksi, kun ne ovat toteutuneet.
Kehittämismenot kirjataan aineettomaksi hyödykkeeksi ta-
seeseen, jos ne voidaan määrittää luotettavasti, tuote tai
prosessi on teknisesti ja kaupallisesti toteutettavissa, siitä
todennäköisesti koituu vastaista taloudellista hyötyä, ja
jos Kojamolla on riittävästi voimavaroja kehittämistyön
loppuun saattamiseen ja aineettoman omaisuuserän käyt-
tämiseen tai myymiseen.
Omaisuuserän jäännösarvo, taloudellinen vaikutusaika ja
poistomenetelmä tarkistetaan vähintään jokaisen tilikau-
den lopussa ja tarvittaessa oikaistaan kuvastamaan talou-
dellisen hyödyn odotuksissa tapahtuneita muutoksia.
Kojamon konsernitaseeseen ei sisältynyt liikearvoa esitet-
tävillä kausilla.
Aineettomien hyödykkeiden arvonalentumiset
Kojamo arvioi vähintään vuosittain, onko aineettomien
hyödykkeiden arvonalentumisista viitteitä. Käytännössä
tarkastelu tapahtuu usein omaisuusryhmäkohtaisesti. Mi-
käli arvon alentumisesta on viitteitä, määritetään omai-
suuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä.
Kerrytettävissä oleva rahamäärä on joko omaisuuserän
käypä arvo vähennettynä luovutuksesta johtuvilla me-
noilla tai sen käyttöarvo, sen mukaan kumpi niistä on
suurempi. Käyttöarvo perustuu kyseisestä omaisuus-
erästä saatavissa oleviin arvioituihin vastaisiin nettoraha-
virtoihin, jotka diskontataan tarkasteluajankohtaan. Ker-
rytettävissä olevaa rahamäärää verrataan omaisuuserän
kirjanpitoarvoon, ja arvonalentumistappio kirjataan, jos
kerrytettävissä oleva rahamäärä on kirjanpitoarvoa pie-
nempi. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikuttei-
sesti. Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä
poistojen kohteena olevan omaisuuserän taloudellinen
vaikutusaika arvioidaan uudelleen.
Arvonalentumistappio peruutetaan myöhemmällä kau-
della, jos olosuhteissa on tapahtunut muutos ja hyödyk-
keen kerrytettävissä oleva rahamäärä on noussut arvon-
alentumistappion kirjaamisajankohdan jälkeen. Arvon-
alentumistappiota ei kuitenkaan peruuteta enempää,
kuin mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvon-
alentumistappion kirjaamista. Liikearvosta kirjattua ar-
vonalentumistappiota ei voi peruuttaa missään tilan-
teessa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
69
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
6.3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Käyttöoikeus-
Muut
Liittymis-
Raken-
Koneet
omaisuus-
aineelliset
M€
Maa-alueet
maksut
nukset
ja kalusto
erät
hyödykkeet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2020
5,5
0,2
28,2
3,3
1,3
1,6
40,0
Lisäykset
0,1
0,3
0,3
Siirrot sijoituskiinteistöihin
0,0
-1,4
0,0
-1,4
Hankintameno 31.12.2020
5,5
0,2
26,7
3,3
1,6
1,6
38,9
Kertyneet poistot 1.1.2020
-5,8
-2,8
-0,5
-0,1
-9,1
Tilikauden poistot
-0,6
-0,2
-0,4
0,0
-1,2
Vähennykset
0,3
0,3
Siirrot sijoituskiinteistöihin
1,0
0,0
1,0
Kertyneet poistot 31.12.2020
-5,4
-3,0
-0,7
-0,1
-9,1
Kirjanpitoarvo 1.1.2020
5,5
0,2
22,4
0,5
0,9
1,5
30,9
Kirjanpitoarvo 31.12.2020
5,5
0,2
21,3
0,3
1,0
1,5
29,8
Käyttöoikeus-
Muut
Liittymis-
Raken-
Koneet
omaisuus-
aineelliset
M€
Maa-alueet
maksut
nukset
ja kalusto
erät
hyödykkeet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2019
5,5
0,2
28,2
3,2
1,0
1,6
39,6
Lisäykset
0,1
0,3
0,5
Vähennykset
-0,1
-0,1
Hankintameno 31.12.2019
5,5
0,2
28,2
3,3
1,3
1,6
40,0
Kertyneet poistot 1.1.2019
-5,5
-2,6
-0,1
-8,1
Tilikauden poistot
-0,3
-0,2
-0,5
0,0
-1,0
Kertyneet poistot 31.12.2019
-5,8
-2,8
-0,7
-0,1
-9,1
Kirjanpitoarvo 1.1.2019
5,5
0,2
22,7
0,6
1,0
1,5
31,5
Kirjanpitoarvo 31.12.2019
5,5
0,2
22,4
0,5
0,9
1,5
30,9
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
70
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa
käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa
rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoi-
keusomaisuuserät sisältävät henkilöautojen vuokrasopi-
mukset, joista on kerrottu tarkemmin liitetiedossa 6.1.
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan alku-
peräiseen hankintamenoon vähennettynä kertyneillä pois-
toilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla sekä lisättynä pe-
rusparannuksista johtuvilla aktivoiduilla menoilla. Kojamon
aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat pääasi-
assa rakennuksista, maa-alueista ja koneista ja kalus-
tosta.
Hankintamenoon sisällytetään menot, jotka välittömästi ai-
heutuvat aineellisen käyttöomaisuuserän hankinnasta. Mi-
käli käyttöomaisuushyödyke koostuu useammasta osasta,
joiden taloudelliset vaikutusajat ovat eripituiset, kukin osa
käsitellään erillisenä hyödykkeenä. Tällöin osan uusimi-
seen liittyvät menot aktivoidaan ja uusimisen yhteydessä
mahdollinen jäljellä oleva kirjanpitoarvo kirjataan pois ta-
seesta. Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden hankin-
taan saadut julkiset avustukset vähennetään kyseisen
käyttöomaisuushyödykkeen hankintamenosta ja ne tulou-
tuvat omaisuuserän taloudellisena vaikutusaikana pienen-
tyneiden poistojen muodossa.
Myöhemmin syntyvät menot, jotka johtuvat hyödykkee-
seen tehtävistä lisäyksistä, sen osan korvaamisesta uu-
della tai hyödykkeen ylläpidosta, kuten perusparannusme-
not, sisällytetään aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen
kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennäköistä, että hyö-
dykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen hyöty koituu
Kojamon hyväksi ja hyödykkeen hankintameno on luotet-
tavasti määritettävissä. Huoltomenot, eli korjaus- ja kun-
nossapitomenot kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne toteu-
tuvat.
Aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä kirjataan poistot
tasapoistoin niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa.
Maa-alueista ei kirjata poistoja, koska niillä katsotaan ole-
van rajoittamaton taloudellinen vaikutusaika.
Taloudellisen käyttöiän perusteella määräytyvät poistoajat
ovat:
Rakennukset
67 vuotta
Rakennusten koneet ja laitteet
10 - 50 vuotta
Aineettomat oikeudet ja
muut aineettomat hyödykkeet
10 – 20 vuotta
Aktivoidut korjaukset
10 – 50 vuotta
Atk-laitteet ja –ohjelmat
4 – 5 vuotta
Toimistokoneet ja kalusteet
4 vuotta
Autot (käyttöoikeusomaisuuserät)
4 vuotta
Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen myynneistä ja luo-
vutuksista syntyvät voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskel-
maan ja esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja ku-
luina.
Aineellisten hyödykkeiden arvonalentumiset
Kojamo arvioi vähintään vuosittain, onko aineellisten hyö-
dykkeiden arvonalentumisista viitteitä. Käytännössä tar-
kastelu tapahtuu usein omaisuusryhmäkohtaisesti. Mikäli
arvon alentumisesta on viitteitä, määritetään omaisuus-
erästä kerrytettävissä oleva rahamäärä.
Kerrytettävissä oleva rahamäärä on joko omaisuuserän
käypä arvo vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla
tai sen käyttöarvo, sen mukaan kumpi niistä on suurempi.
Käyttöarvo perustuu kyseisestä omaisuuserästä saata-
vissa oleviin arvioituihin vastaisiin nettorahavirtoihin, jotka
diskontataan tarkasteluajankohtaan. Kerrytettävissä ole-
vaa rahamäärää verrataan omaisuuserän kirjanpitoar-
voon, ja arvonalentumistappio kirjataan, jos kerrytettä-
vissä oleva rahamäärä on kirjanpitoarvoa pienempi. Ar-
vonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Arvon-
alentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen koh-
teena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika ar-
vioidaan uudelleen.
Arvonalentumistappio peruutetaan myöhemmällä kau-
della, jos olosuhteissa on tapahtunut muutos ja hyödyk-
keen kerrytettävissä oleva rahamäärä on noussut arvon-
alentumistappion kirjaamisajankohdan jälkeen. Arvon-
alentumistappiota ei kuitenkaan peruuteta enempää, kuin
mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentu-
mistappion kirjaamista
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
71
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
6.4 Pitkäaikaiset saamiset
M€
31.12.2020
31.12.2019
Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä
4,8
0,2
Lainasaamiset muilta
2,7
2,8
Pitkäaikaiset siirtosaamiset
0,1
0,2
Yhteensä
7,7
3,2
6.5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset
M€
31.12.2020
31.12.2019
Myyntisaamiset
5,5
5,7
Lainasaamiset
0,3
0,4
Muut saamiset
1,9
0,4
Siirtosaamiset
2,8
1,2
Yhteensä
10,5
7,7
Siirtosaamisten erittely
31.12.2020
31.12.2019
Vuokraustoiminta
1,5
0,6
Ennakkomaksut
0,1
0,1
Korot
0,1
-
Muut siirtosaamiset
1,1
0,4
Yhteensä
2,8
1,2
Myyntisaamisten ja muiden saamisten käypä arvo vastaa nii-
den kirjanpitoarvoa.
6.6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat
Varauksiin sisältyy Lumo Kodit Oy:n (VVO Rakennuttaja Oy:n)
perustajarakennuttamisen takuu-/10-vuotisvarauksia kokemus-
peräiseen arvioon perustuen yhteensä 0,4 (0,5) miljoonaa eu-
roa.
Muut pitkäaikaiset velat ovat saatuja vuokravakuusmaksuja
4,6 (5,1).
Varaus kirjataan taseeseen kaikkien seuraavien edellytys-
ten täyttyessä:
●
aikaisemman tapahtuman seurauksena
●
●
Varauksia voi aiheutua muun muassa uudelleenjärjestely-
suunnitelmista, tappiollisista sopimuksista tai ympäristö-,
oikeudenkäynti- ja verovelvoitteista.
Varauksena kirjattava määrä vastaa johdon parasta ar-
viota menoista, joita olemassa olevan velvoitteen täyttä-
minen edellyttää raportointikauden päättymispäivänä. Jos
osasta velvoitetta on mahdollista saada korvaus joltakin
kolmannelta osapuolelta, korjaus kirjataan erilliseksi omai-
suuseräksi, kun korvauksen saaminen on käytännössä
varmaa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
72
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
6.7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat
M€
31.12.2020
31.12.2019
Saadut ennakot
6,6
6,7
Ostovelat
19,1
15,6
Muut velat
1,4
10,1
Siirtovelat
38,5
31,8
Yhteensä
65,6
64,3
Siirtovelkojen erittely
31.12.2020
31.12.2019
Vuokraustoiminta
5,5
0,9
Investoinnit
3,4
5,1
Palkat sosiaalikuluineen
5,4
5,4
Korot
24,2
20,3
Muut siirtovelat
0,0
0,1
Yhteensä
38,5
31,8
7. Muut liitetiedot
7.1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut
M€
1-12/2020
1-12/2019
Poistot
1,3
1,1
Rahoitustuotot ja -kulut
55,3
50,8
Tuloverot
78,3
206,1
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta
-0,2
-0,2
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta
-225,8
-872,4
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot
0,7
-0,1
Muut oikaisut
-0,4
0,3
Yhteensä
-90,6
-614,5
7.2 Lähipiiritapahtumat
Lähipiiri
Kojamo Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset,
yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuuluvat avainhenkilöt, joita ovat
hallituksen ja johtoryhmän jäsenet, toimitusjohtaja ja heidän lä-
heiset perheenjäsenensä. Omistajat, joiden omistusosuus on
Kojamossa 20 prosenttia tai enemmän katsotaan yleensä ole-
van lähipiiriä. Omistusosuuden jäädessä alle 20 prosentin lue-
taan omistaja lähipiiriin silloin, kun omistajalla muutoin katso-
taan olevan huomattava vaikutusvalta.
Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumat-
tomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja.
Kojamon tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on
esitetty liitteessä 7.3.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
73
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden työsuhde-etuudet
M€
1-12/2020
1-12/2019
Palkat ja palkkiot
0,5
0,5
1,0
1,0
0,1
0,1
Palkat ja palkkiot yhteensä
1,6
1,7
Osakeperusteiset maksut
0,6
0,4
0,5
0,3
0,3
0,2
Osakeperusteiset maksut yhteensä
1,4
0,8
Etuuspohjaiset eläkekulut
0,2
0,2
Maksupohjaiset eläkekulut
0,4
0,5
Kaikki yhteensä
3,6
3,3
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot
1 000 €
1-12/2020
1-12/2019
Jani Nieminen, toimitusjohtaja
1 048,7
923,2
Hallitus ja valiokunnat
72,5
52,8
46,6
46,2
40,1
39,0
47,2
44,7
40,1
39,0
40,7
30,9
40,7
40,2
-
16,2
-
9,3
Hallitus ja valiokunnat yhteensä
327,7
318,3
Yhteensä *
1 376,4
1 241,5
* Palkat ja palkkiot sisältävät osakepalkkiot
Toimikauden 2020-2021 osalta on hallitukselle maksettu palk-
kioita 332,9 tuhatta euroa, joista tilikaudelle 2020 kohdistuu
327,7 tuhatta euroa.
Kojamon henkilöstölle ei makseta eri korvausta heidän toimi-
essaan hallituksen jäsenenä tai toimitusjohtajana konserniin
kuuluvissa yrityksissä.
Johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset
Toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten eläkeikä on 63
vuotta. Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän jäsenten osalta
noudatetaan maksuperusteista käytäntöä, jossa ryhmäeläke-
vakuutukseen maksetaan vuodessa kahden kuukaudenvero-
tettavaa ansiota vastaava vakuutusmaksu. Vakuutuksen ehto-
jen mukaisesti vakuutuksen säästöt voi nostaa 63 ikävuodesta
alkaen tai työeläkettä täydentävänä lisäeläkkeenä. Toimitus-
johtajan ja muun johtoryhmän Suomen lakisääteisen eläkejär-
jestelmän kustannukset olivat 0,4 (0,5) miljoonaa euroa ja va-
paaehtoisen ryhmäeläkevakuutuksen maksut olivat 0,2 (0,2)
miljoonaa euroa.
Toimitusjohtajan sopimuksen irtisanomisaika on yhtiön puo-
lelta 12 kuukautta, jonka aikana toimitusjohtajalla ei ole työnte-
kovelvollisuutta. Toimitusjohtajan puolelta irtisanomisaika on
kolme kuukautta. Toimitusjohtajan sopimuksessa ei ole sovittu
erillisestä irtisanomiskorvauksesta.
Muiden yhtiön johtoryhmän jäsenten irtisanomisaika on yhtiön
puolelta kuusi kuukautta, jonka aikana johtajalla ei ole työnte-
kovelvollisuutta. Johtoryhmän jäsenen puolelta irtisanomisaika
on kolme kuukautta. Irtisanomiskorvaus on lisäksi 6 kuukau-
den palkkaa vastaava määrä.
Osakepohjainen kannustinjärjestelmä
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osake-
pohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon
liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa
konsernin strategisiin tavoitteisiin.
Järjestelmän mahdolliset palkkiot perustuvat:
●
oman pääoman tuottoprosenttiin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
74
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
●
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)
ja oman pääoman tuottoprosenttiin.
●
seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO).
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi-
määräisinä olisi maksimipalkkio 312 345 Kojamon osaketta
vastaava määrä, mistä puolet maksetaan Kojamon osakkeina
ja puolet rahana. Osakepalkkion käypä arvo on määritetty
käyttäen järjestelmän myöntämishetken Kojamo Oyj:n kurssia
sekä toisaalta huomioiden arviot tulevien vuosien osingoista.
Tilikaudella 2020 avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmän
vaikutus Kojamon tulokseen oli -0,8 (-0,7) miljoonaa.
Muut lähipiiritiedot
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 41 044 osaketta.
Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 123 536 osaketta.
Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,07
prosenttia.
Kojamolla ei ollut vuonna 2019 ja 2020 tavanomaisesta poik-
keavia lähipiiriliiketoimia.
7.3 Konsernin tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja
osakkuusyritykset
Yhdistelyperiaatteet
Konsernitilinpäätös sisältää emoyritys Kojamo Oyj:n, ty-
täryritykset, osuudet yhteisjärjestelyissä (yhteisissä toi-
minnoissa) ja sijoitukset osakkuusyrityksiin.
Tytäryritykset
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa emoyrityksellä on mää-
räysvalta. Määräysvallan katsotaan syntyvän, kun Kojamo
olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttu-
valle tuotolle tai Kojamo on oikeutettu sen muuttuvaan
tuottoon ja Kojamo pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon
käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Määräysvalta
perustuu yleensä emoyrityksen välittömään tai välilliseen
yli 50 prosentin omistusosuuteen tytäryrityksen äänival-
lasta. Mikäli tosiasiat tai olosuhteet myöhemmin muuttu-
vat, Kojamo arvioi uudelleen onko sillä vielä määräysvalta
yhteisössä.
Konsernin keskinäinen osakkeenomistus eliminoidaan
hankintamenetelmällä. Tilikaudella hankitut tytäryritykset
yhdistellään konsernitilinpäätökseen hankinta-ajankoh-
dasta alkaen, kun konserni on saanut niissä määräysval-
lan. Luovutetut tytäryritykset yhdistellään myyntipäivään
saakka, kun määräysvalta lakkaa. Konsernin sisäiset liike-
tapahtumat, saamiset, velat ja olennaiset sisäiset katteet
sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätök-
sessä.
Tilikauden tulos sekä laaja tulos kohdistetaan emoyrityk-
sen omistajille, sillä Kojamolla ei ollut määräysvallattomia
omistajia tilikaudella 2019 tai 2020.
Yhteisjärjestelyt
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useam-
malla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteinen
määräysvalta on järjestelyä koskevan määräysvallan pitä-
mistä yhteisenä sopimukseen perustuen, ja se vallitsee
vain silloin, kun merkityksellisiä toimintoja koskevat pää-
tökset edellyttävät määräysvallan jakavien osapuolten yk-
simielistä hyväksymistä.
Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys.
Yhteisessä toiminnossa Kojamolla on järjestelyyn liittyviä
varoja koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita,
kun taas yhteisyritys on järjestely, jossa Kojamolla on oi-
keuksia järjestelyn nettovarallisuuteen. Kojamon kaikki
yhteisjärjestelyt ovat yhteisiä toimintoja. Niihin sisältyvät
sellaiset asunto-osakeyhtiöt sekä keskinäiset kiinteistöyh-
tiöt, joista Kojamo omistaa alle 100 prosenttia. Näissä yh-
tiöissä Kojamon omistamat osakkeet oikeuttavat määrä-
tyn huonetilan hallintaan.
Kojamo sisällyttää konsernitilinpäätökseensä rivi riviltä
omistusosuutensa mukaisen osuuden yhteisiin toimintoi-
hin liittyvistä taseen varoista ja veloista sekä osuutensa
mahdollisista yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi Ko-
jamo kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja ku-
lunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten toimintojen tuo-
toista ja kuluista. Kojamo soveltaa tätä suhteellista yhdis-
telymenetelmää kaikkiin edellä kuvattuihin yhteisiin toi-
mintoihin Kojamon omistusosuudesta riippumatta. Mikäli
suhteellisesti yhdistellyillä yhtiöillä on laajassa tuloslaskel-
massa tai taseessa eriä, jotka kuuluvat vain Kojamolle tai
muille omistajille, kyseiset erät on käsitelty tämän mukai-
sesti myös Kojamon konsernitilinpäätöksessä.
Osakkuusyritykset
Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa Kojamolla on huo-
mattava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy
pääsääntöisesti silloin, kun Kojamo omistaa 20-50 pro-
senttia yrityksen äänivallasta tai kun Kojamolla on muu-
toin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.
Osuudet osakkuusyrityksissä yhdistellään konsernitilin-
päätökseen pääomaosuusmenetelmää käyttäen huomat-
tavan vaikutusvallan saamisesta lähtien sen päättymiseen
saakka. Konsernin omistusosuuden mukainen osuus
osakkuusyritysten tilikauden tuloksista esitetään omalla ri-
villään tuloslaskelmassa.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
75
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Konsernirakenne 31.12.2020
Osakkuus-
Kappaletta
Tytäryhtiöt
yritykset
Kojamo Oyj
15
1)
2
Alakonsernien emoyhtiöt
Lumo 2020 Oy
1
1
Lumo 2021 Oy
1
Lumo Kodit Oy
313
35
2)
Lumo Vuokratalot Oy
10
3
2)
Pysäköinti- ja huoltoyhtiöt
1
Kojamo Palvelut Oy
1
Yhteensä
342
38
¹
⁾
²
⁾
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Kojamo Oyj
Kiinteistö osakeyhtiö Pikkuhirvas
Inari
100,00
100,00
Kojamo Holding Oy
Helsinki
100,00
100,00
Kojamo Palvelut Oy
Helsinki
100,00
100,00
Kotinyt Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo 2020 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo 2021 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo Kodit Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo Vuokratalot Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumohousing 10 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumohousing 11 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumohousing 12 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumohousing 2 Oy
Helsinki
100,00
100,00
VVO Hoivakiinteistöt Oy
Helsinki
100,00
100,00
VVOhousing 8 Oy
Helsinki
100,00
100,00
VVOhousing 9 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Lumo Kodit Oy
As Oy Helsingin Leikosaarenpuisto
Helsinki
98,64
98,64
As Oy Helsingin Mustalahdentie 1
Helsinki
100,00
100,00
As Oy Helsingin Vuopuisto
Helsinki
98,71
98,71
As Oy Kuopion Havuketo
Kuopio
100,00
100,00
As Oy Turun Puistokatu 12
Turku
100,00
100,00
As Oy Vantaan Junkkarinkaari 7
Vantaa
100,00
100,00
As. Oy Helsingin Haapaniemenkatu 11
Helsinki
100,00
100,00
As. Oy Kuopion Kaarenkulma
Kuopio
100,00
100,00
As. Oy Malski 3, Lahti
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Henttaan Puistokatu 16
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Henttaankaari A
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Kilonportti 3
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 C
Espoo
100,00
100,00
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
76
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 D
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Klariksentie 6
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Koivu-Mankkaan tie 1
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Koronakatu 1
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Kulovalkeantie 21 B
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Likusterikatu A
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Linnustajankuja 2
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Marinkallio 4
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Marinkallio 6
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Marinkallio 8
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 3
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Niittykatu 15
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Niittykatu 8
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 B
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 E
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Nöykkiönlaaksontie 7
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Piispanristi
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 A
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 B
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Reelinkikatu 2
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Runoratsunkatu 11
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Saunalahdenkatu 2
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Servinkuja 3
Espoo
100,00
100,00
Asunto OY Espoon Soukanrinne
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Suurpelto 44
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Suurpelto 5
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Tietäjäntie 3
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Ulappakatu 1
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 4
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 5
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 6
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Valakuja 8
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Annankatu 5
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Bahamankatu 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Eerik VII
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Fregatti Dygdenin kuja 5
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Haapsalunkuja 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Hela-aukio 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Helatehtaankatu 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Henrik Borgströmin tie 2
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Hesperiankatu 18
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2c
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2d
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Hopeatie 9
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Höyrykatu 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 30
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Joukahaisenpiha
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Juhana Herttuan tie 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Jätkänkallio
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kadetintie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Karavaanikuja 2
Helsinki
100,00
100,00
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
77
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Asunto Oy Helsingin Karhulantie 13
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Karibiankuja 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Katariinankartano
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Katariinankoski
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Katontekijänkuja 1
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kauppakartanonkuja 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kaustisenpolku 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2b
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2c
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Keinutie 9d
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 23
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kontulantie 19
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Koskikartano
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kotkankatu 9
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Kuuluttajankatu 2
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 10
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Lauttasaarentie 27
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Leikkikuja 2
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Leonkatu 21
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Lumo One
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Luotsikatu 1a
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 30
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Maasälväntie 5 ja 9
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Marjatanportti
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Melkonkatu 12 B
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Messeniuksenkatu 1B
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Oulunkylän tori 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Palmsenpolku 2
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Pasilan Ratapiha 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Plazankuja 5
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Posetiivari
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Punahilkantie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 13
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 15
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Pärnunkatu 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Ratarinne
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Retkeilijänkatu 1
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Ristipellontie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Ristiretkeläistenkatu 19
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Risupadontie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Saariniemenkatu 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Sörnäistenkatu 12
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Tilketori 2
Helsinki
95,48
95,48
Asunto Oy Helsingin Tulisuontie 1
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Tuulensuunkuja 3
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Valanportti
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Vinsentinaukio 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Von Daehnin katu 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Vuorenpeikontie 5
Helsinki
100,00
100,00
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
78
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Asunto Oy Helsingin Välimerenkatu 8
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Hilapellontie 4
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Hyvinkään Astreankatu 27
Hyvinkää
100,00
100,00
Asunto Oy Hyvinkään Merino
Hyvinkää
100,00
100,00
Asunto Oy Hyvinkään Mohair
Hyvinkää
100,00
100,00
Asunto Oy Hyvinkään Värimestarinkaari 3
Hyvinkää
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Aurinkokatu 10
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Hallituskatu 14
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Hilpi Kummilantie 16
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Kajakulma
Hämeenlinna
73,97
73,97
Asunto Oy Hämeenlinnan Keilakatu 4
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Kummilantie 6
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnaniemenkatu 1
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnankatu 3b
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Pikkujärventie 9
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeenlinnan Uusi-Jukola
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Hämeentie 48
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Heinämutka 5
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Honkaharjuntie 14b
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Jontikka 4
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Kelokatu 4
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 1
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Keskisentie 1
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Kilpisenkatu 14
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Kyllikinkatu 5
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 3b
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 5 C
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Tellervonkatu 8
Jyväskylä
98,13
98,13
Asunto Oy Jyväskylän Tervalankatu 6
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 46
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Väinönkatu 15
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Jyväskylän Yliopistonkatu 40b
Jyväskylä
100,00
100,00
Asunto Oy Järvenpään Antoninkuja 3
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto Oy Järvenpään Metallimiehenkuja 2
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto oy Järvenpään Pajalantie 23 F
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto Oy Järvenpään Reki-Valko
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto Oy Järvenpään Rekivatro
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27
Järvenpää
100,00
100,00
Asunto Oy Kalasääksentie 6
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10
Kauniainen
100,00
100,00
Asunto Oy Kauniaisten Asematie 12-14
Kauniainen
100,00
100,00
Asunto Oy Kauniaisten Bredantie 8
Kauniainen
100,00
100,00
Asunto Oy Kauniaisten Kavallinterassit
Kauniainen
100,00
100,00
Asunto Oy Kauniaisten Thurmaninpuistotie 2
Kauniainen
100,00
100,00
Asunto Oy Kaustisenpolku 5
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Eerontie 3
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Palopolku 3
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Santaniitynkatu 17
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Tapulikatu 30
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Tapulitori 1
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Keravan Tapulitori 2
Kerava
100,00
100,00
Asunto Oy Kirkkonummen Framnäsintie
Kirkkonummi
100,00
100,00
Asunto Oy Kirkkonummen Vernerinkuja 5
Kirkkonummi
100,00
100,00
Asunto Oy Kivivuorenkuja 1
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Kivivuorenkuja 3
Vantaa
100,00
100,00
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
79
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Asunto Oy Konalantie 14
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Haapaniemenkatu 13
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Itkonniemenkatu 4b
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Kelkkailijantie 4
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Sompatie 7
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Sompatie 9
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Tulliportinkatu 30
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Kauppakatu 38
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Radanpää 6
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Saimaankatu 60 a
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Sorvarinkatu 5
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Vanhanladonkatu 2
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 4
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 6
Lahti
100,00
100,00
Asunto Oy Lappeenrannan Gallerianpolku
Lappeenranta
100,00
100,00
Asunto Oy Lappeenrannan Koulukatu 13
Lappeenranta
100,00
100,00
Asunto Oy Lappeenrannan Sammonkatu 3-5 B
Lappeenranta
100,00
100,00
Asunto Oy Lappeenrannan Upseeritie 12
Lappeenranta
100,00
100,00
Asunto Oy Lintukallionrinne 1
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Mäntsälän Hemmintie 2
Mäntsälä
100,00
100,00
Asunto Oy Mäntsälän Karhulantie 2
Mäntsälä
100,00
100,00
Asunto Oy Naantalin Palomäenkatu 5
Naantali
100,00
100,00
Asunto Oy Nurmijärven Mahlamäentie 16
Nurmijärvi
100,00
100,00
Asunto Oy Nurmijärven Ratsutilantie 2
Nurmijärvi
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Kitimenpolku 21
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Koskelantie 19
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Kurkelankuja 1 B
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Peltolankaari 1
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Tervahanhi 1
Oulu
99,10
99,10
Asunto Oy Oulun Tietolinja 11
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Pirtinketosato
Kuopio
63,55
63,55
Asunto Oy Pohtolan Kynnys
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Pohtolan Kytö
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Puodinkylän Kulma
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Rientolanhovi
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Rovaniemen Koskikatu 9
Rovaniemi
100,00
100,00
Asunto Oy Rovaniemen Tukkivartio
Rovaniemi
100,00
100,00
Asunto Oy Salamankulma
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 8 A
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Koipitaipaleenkatu 9
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Lentokonetehtaankatu 5
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Meesakatu 2
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Myrskynkatu 4
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Nuolialantie 44
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Pohtolan Pohja
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Satakunnankatu 21
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Tieteenkatu 3
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Tuomiokirkonkatu 32
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Tampereen Tutkijankatu 7
Tampere
100,00
100,00
Asunto Oy Toppilan Tuulentie 2
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Tuiran Komuntalo
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Ahterikatu 12
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Aurinkorinne
Turku
81,50
81,50
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
80
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Asunto Oy Turun Hippoksentie 31 G
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Hippoksentie 33 A
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Laivurinkatu 4
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Reelinkikatu 7
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Riitasuonkatu 28
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Työnjohtajankatu 1
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Turun Vänrikinkatu 2
Turku
100,00
100,00
Asunto Oy Tuusulan Bostoninkaari 2
Tuusula
100,00
100,00
Asunto Oy Tuusulan Kievarinkaari 4
Tuusula
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Antaksentie 3
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Elmontie 11
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Esikkotie 9
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Hiiritornit
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Keikarinkuja 3
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kielotie 34
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kielotie 34 C
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kilterinaukio 4
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Kilterinkaari 2
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Krassitie 8
Vantaa
97,70
97,70
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 10
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 8
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 11
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 14
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 10
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 3
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Liesikuja 8
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Martinlaaksonpolku 4
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Neilikkapolku
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorvenkuja 4 ja 6
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 25
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Pähkinämetsä
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Pähkinäpolku
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Ruukkupolku 14
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Tammistonvuori
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Tarhurintie 6
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Vantaan Teeritie 2
Vantaa
100,00
100,00
Asunto Oy Verkkotie 3
Hämeenlinna
100,00
100,00
Asunto Oy Vuorikummuntie 9
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Vähäntuvantie 6
Helsinki
100,00
100,00
Asunto-osakeyhtiö Helsingin Keinulaudantie 2a
Helsinki
100,00
100,00
Kiint. Oy Taivaskero 2
Vantaa
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Abrahaminkatu 1
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Agricolankatu 1
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Albertinkatu 40
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Bulevardi 31
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Eerikinkatu 36
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 37
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 41
Helsinki
100,00
100,00
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
81
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 43
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Lönnrotinkatu 34
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Onnentie 18
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Sofianlehdonkatu 5
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Somerontie 14
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Helsingin Tukholmankatu 10
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Lintulahdenpenger
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Malminhaka
Tampere
90,00
90,00
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168
Helsinki
82,61
82,61
Kiinteistö Oy Saarensahra
Tampere
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Siilinjärven Kirkkorinne
Siilinjärvi
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli
Helsinki
65,35
65,35
Kiinteistö Oy Tampereen Kyllikinkatu 15
Tampere
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Tuureporin Liiketalo
Turku
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Uuno Kailaan kadun Pysäköinti
Espoo
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Vantaan Karhunkierros 1 C
Vantaa
86,58
86,58
Kiinteistö Oy Vantaan Pyhtäänpolku
Vantaa
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Ylä-Malmintori
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistöosakeyhtiö Liikkalankuja 6
Helsinki
100,00
100,00
Kiinteistöosakeyhtiö Näsilinnankatu 40
Tampere
100,00
100,00
Lumo Hankeyhtiö 1 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo Hankeyhtiö 2 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Lumo Holding 50 Oy
Helsinki
100,00
100,00
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Lumo Vuokratalot Oy
Asunto Oy Espoon Asemakuja 1
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 25
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 31
Espoo
100,00
100,00
Asunto Oy Helsingin Vaakamestarinpolku 2
Helsinki
100,00
100,00
Asunto Oy Kuopion Niemenkatu 5
Kuopio
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Jalohaukantie 1
Oulu
100,00
100,00
Asunto Oy Oulun Tuiranmaja
Oulu
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Nummenperttu
Hämeenlinna
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Vehnäpelto
Vantaa
100,00
100,00
Kiinteistö Oy Vehnäpellon tytäryritys:
Kiinteistö Oy Viljapelto
Vantaa
55,56
55,56
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Lumo 2020 Oy
Asunto Oy Kuopion Vuorikatu 22
Kuopio
100,00
100,00
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Lumo 2021 Oy
Asunto Oy Kuopion Vilhelmiina
Kuopio
78,38
100,00
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Konserni
Katajapysäköinti Oy
Tampere
50,93
50,93
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
82
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Emoyhtiön
Konsernin
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt
omistusosuus %
omistusosuus %
Kojamo Palvelut Oy
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168a
Helsinki
100,00
100,00
Emoyhtiön
Konsernin
Osakkuusyritykset
omistusosuus %
omistusosuus %
Kojamo Oyj
Asunto Oy Nilsiän Ski
Nilsiä
28,33
28,33
SV-Asunnot Oy
Helsinki
50,00
50,00
Lumo Kodit Oy
Asunto Oy Espoon Otsonkulma
Espoo
28,98
28,98
Asunto Oy Kuopion Vilhelmiina
Kuopio
21,62
100,00
Fastighets Ab Lovisa Stenborg Kiinteistö Oy
Loviisa
45,50
45,50
Hatanpäänhovin Pysäköinti Oy
Tampere
41,88
41,88
Katajapysäköinti Oy
Tampere
34,26
50,93
Kiinteistö Oy Bäckisåker
Espoo
50,00
50,00
Kiinteistö Oy Jyväskylän Torikulma
Jyväskylä
42,63
42,63
Kiinteistö Oy Lappeenrannan Koulukatu 1
Lappeenranta
24,45
24,45
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 40
Helsinki
29,42
29,42
Kiinteistö Oy Myllytullin Autotalo
Oulu
24,39
24,39
Kiinteistö Oy Oulun Tullivahdin Parkki
Oulu
33,60
33,60
Kiinteistö Oy Pohjois-Suurpelto
Espoo
50,00
50,00
Kiinteistö Oy Tampereen Tieteen Parkki
Tampere
41,71
41,71
Lehtolantien Pysäköinti Oy
Riihimäki
22,60
22,60
Leinelän Kehitys Oy
Vantaa
20,00
20,00
Marin autopaikat Oy
Espoo
21,00
21,00
Mummunkujan pysäköinti Oy
Tampere
26,51
26,51
Paavolan Parkki Oy
Lahti
24,93
32,98
Pihlajapysäköinti Oy
Tampere
30,56
30,56
Ristikedonkadun Lämpö Oy
Salo
34,40
34,40
Ruukinpuiston Pysäköinti Oy
Kerava
23,49
23,49
Ruukuntekijäntien paikoitus Oy
Vantaa
26,24
26,24
SKIPA Kiinteistöpalvelut Oy
Espoo
20,63
20,63
Suurpellon Kehitys Oy
Espoo
50,00
50,00
Virvatulentien Pysäköinti Oy
Helsinki
25,15
25,15
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4:
Kiinteistö Oy Lehtikallion pysäköinti
Vantaa
39,84
39,84
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27:
Kiinteistö Oy Järvenpään Tupalantalli
Järvenpää
33,51
33,51
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13:
Leinelänkaaren Pysäköinti Oy
Vantaa
21,63
21,63
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1:
Kiinteistö Oy Revonparkki
Oulu
20,37
20,37
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4:
Kiinteistö Oy Tampereen Seponparkki
Tampere
29,91
45,98
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10:
Kiinteistö Oy Arinaparkki Vantaa
Vantaa
25,59
25,59
Asunto Oy Lahden Radanpää 6:
Asemantaustan Pysäköinti Oy
Lahti
39,76
39,76
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1
Kiinteistö Oy Valliparkki
Espoo
31,31
31,31
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9:
Sandbackan Autopaikat Oy
Vantaa
24,62
44,23
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2:
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
83
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kiinteistö Oy Espoon Lehto
Espoo
25,00
25,00
Lumo Vuokratalot Oy
Asunto Oy Viljapelto
Vantaa
21,11
76,67
Kiinteistö Oy Keinulaudantie 4
Helsinki
41,62
41,62
Pajalan Parkki Oy
Järvenpää
31,44
44,06
Lumo 2020 Oy
Lintulammenkadun Pysäköintilaitos oy
Kerava
39,19
39,19
7.4 COVID-19-vaikutukset
Kojamo on selvittänyt COVID-19-pandemian vaikutuksia kon-
sernin tulokseen, taseeseen ja rahavirtoihin ja todennut, että
pandemialla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin näi-
hin eriin tilikaudella.
7.5 Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Kojamo Oyj on 7.1.2021 allekirjoittanut Danske Bank A/S,
Suomen sivuliikkeen kanssa uuden vastuullisuusohjelman ta-
voitteisiin sidotun 75 miljoonan euron suuruisen sitovan val-
miusluottolimiitin. Valmiusluottolimiitti on vakuudeton ja sen
maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden lisäoptiolla. Ra-
hoituslimiittiä tullaan käyttämään yhtiön yleisiin rahoitustarpei-
siin ja se korvaa Danske Bankin kanssa solmitun vuonna 2021
erääntyvän 55 miljoonan euron suuruisen valmiusluottolimiitin.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
84
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täs-
mäytyslaskelmat
Laskenta-
kaava
2020
2019
2018
2017
2016
Liikevaihto, M€
383,9
375,3
358,8
337,0
351,5
Nettovuokratuotto, M€
1
257,6
247,3
234,0
216,0
222,0
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, %
2
67,1
65,9
65,2
64,1
63,2
Voitto ennen veroja, M€
3
391,2
1 031,3
277,3
266,7
289,7
Käyttökate (EBITDA), M€
4
447,6
1 083,1
325,1
308,2
336,8
Käyttökate liikevaihdosta, %
5
116,6
288,6
90,6
91,5
95,8
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€
6
222,6
210,3
196,5
179,5
186,3
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, %
7
58,0
56,0
54,8
53,3
53,0
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€
8
151,5
140,7
116,4
107,8
112,2
FFO liikevaihdosta, %
9
39,5
37,5
32,4
32,0
31,9
Osakekohtainen kassavirta ennen
käyttöpääoman muutosta, € ¹
⁾
10
0,61
0,57
0,49
0,47
0,49
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€
11
151,5
140,7
117,3
107,8
112,2
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman
muutosta (AFFO), M€
12
124,4
110,0
92,7
82,3
82,9
Sijoituskiinteistöt, M€ ²
⁾
6 863,1
6 260,8
5 093,2
4 710,2
4 298,9
Taloudellinen vuokrausaste, %
26
96,4
97,2
97,0
96,7
97,4
Korollinen vieras pääoma, M€ ³
⁾
13
3 053,3
2 674,2
2 485,5
2 283,0
2 122,8
Oman pääoman tuotto-% (ROE)
14
9,8
30,3
10,1
10,9
12,9
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)
15
7,4
20,5
7,2
7,5
8,8
Omavaraisuusaste, %
16
45,6
46,9
43,0
41,3
40,7
Loan to Value (LTV), % ⁴
⁾
⁾
⁾
17
41,4
40,5
45,9
46,0
47,1
Vapaiden varojen osuus, %
18
79,4
69,8
65,8
54,8
-
Korkokate
19
4,1
4,2
4,3
4,2
4,8
Vakavaraisuusaste ⁷
⁾
20
0,39
0,39
0,43
0,44
0,44
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta
21
0,14
0,20
0,25
0,34
0,43
Osakekohtainen tulos, € ¹
⁾
1,27
3,34
0,93
0,93
1,01
Osakekohtainen oma pääoma, € ¹
⁾
13,39
12,51
9,54
8,88
8,10
Osinko/osake, € ¹
⁾
⁾
0,37
0,34
0,29
0,22
0,51
Osinko tuloksesta, %
22
29,1
10,2
31,2
23,7
50,5
Hinta/voitto-suhde (P/E)
23
14,3
4,9
8,7
-
-
Efektiivinen osinkotuotto, %
24
2,0
2,1
3,6
-
-
Bruttoinvestoinnit, M€
25
371,2
259,9
365,2
367,3
696,0
Henkilöstö keskimäärin
315
305
319
310
298
¹
⁾
päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osa-
ketta kohden.
²
⁾
³
⁾
⁴
⁾
⁵
⁾
⁶
⁾
⁷
⁾
⁸
⁾
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
85
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoi-
mintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukel-
poisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilin-
päätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat
merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä
muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-
tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina
mittareina.
Tunnuslukujen laskentakaavat
ESMA ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut
1)
Nettovuokratuotto
=
Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset
Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito-
2)
Nettovuokratuotto
=
Nettovuokratuotto
x 100
liikevaihdosta, %
Liikevaihto
Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon.
Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut
3)
Voitto ennen veroja
=
+/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja
-tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
- Poistot ja
arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista
Voitto ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen.
Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osak-
4)
Käyttökate (EBITDA)
=
kuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennal-
listen verojen muutos
Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus-
kuluja, veroja ja poistoja.
5)
Käyttökate
=
Käyttökate
x 100
liikevaihdosta, %
Liikevaihto
Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon.
Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja
6)
Oikaistu käyttökate
=
-tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen
(Adjusted EBITDA)
luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar-
voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden vero-
tettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos
Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien
myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus-
kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta.
7)
Oikaistu käyttökate
=
Oikaistu käyttökate
x 100
liikevaihdosta, %
Liikevaihto
Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
86
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Kassavirta ennen
=
Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tuloon
8)
käyttöpääoman
muutosta (FFO)
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en-
nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaiku-
tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien
myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään ar-
voon arvostamisesta.
9)
FFO liikevaihdosta, %
=
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)
x 100
Liikevaihto
Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon.
10)
Osakekohtainen kassa-
=
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)
virta ennen käyttöpää-
Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana
oman muutosta
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttö-
pääoman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle.
11)
FFO ilman
=
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + kertaluonteiset kulut
kertaluonteisia kuluja
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en-
nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vai-
kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus-
erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään
arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja.
Oikaistu kassavirta
12)
ennen käyttöpääoman
=
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit
muutosta (AFFO)
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa-
virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun lasken-
nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen
mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty-
neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta.
13)
Korollinen vieras pääoma
=
Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset
Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja.
14)
Oman pääoman
=
Tilikauden voitto
x 100
tuotto-% (ROE)
Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo
Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa
konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille.
15)
Sijoitetun pääoman
=
Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut
x 100
tuotto-% (ROI)
(Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo
Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan.
Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
87
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
16)
Omavaraisuusaste, %
=
Oma pääoma
x 100
Varat - Saadut ennakot
Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimin-
taan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta.
17)
Loan to Value (LTV), %
=
Korollinen vieras pääoma - Rahavarat
x 100
Sijoituskiinteistöt
Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta.
Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta.
18)
Vapaiden varojen
=
Vakuuksista vapaat varat
x 100
osuus, %
Varat
Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin varoihin.
19)
Korkokate
=
Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk
Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon
liittyvää kykyä.
20)
Vakavaraisuusaste
=
Korolliset velat* - Rahavarat
Varat
Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta.
*Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin
21)
Vakuudellisten lainojen
=
Vakuudellinen korollinen vieras pääoma
osuus taseesta
Varat
Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta.
22)
Osinko tuloksesta, %
=
Osakekohtainen osinko
x 100
Osakekohtainen tulos
Osinko tuloksesta mittaa osingon suhdetta tulokseen. Tunnusluku kuvaa, kuinka suuren osuuden
tuloksesta konserni jakaa omistajilleen.
23)
Hinta/voitto-suhde
=
Osakkeen päätöskurssi
(P/E)
Osakekohtainen tulos
Hinta/voitto-suhde kuvaa osakkeen kurssin ja osakekohtaisen tuloksen välistä suhdetta.
Tunnusluku kuvaa, mikä on osakkeen takaisinmaksuaika päätöskurssilla ja nykyisellä tuloksella.
24)
Efektiivinen
=
Osakekohtainen osinko
x 100
osinkotuotto, %
Osakkeen päätöskurssi
Efektiivinen osinkotuotto kuvaa osakekohtaisen tuloksen ja osakkeen kurssin välistä suhdetta.
25)
Bruttoinvestoinnit
=
Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman
menot
Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt,
kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
88
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Muut tunnusluvut
26)
Taloudellinen
=
Vuokratuotot
x 100
vuokrausaste, %
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat
M€
2020
2019
2018
2017
2016
Tilikauden voitto
312,9
825,2
221,8
212,9
232,3
Poistot ja arvonalentumiset
1,3
1,1
0,8
1,1
1,2
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot
0,7
-0,1
-1,0
-2,5
10,4
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot
-
-0,2
-0,1
0,0
-0,1
Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot
-
0,0
0,0
0,0
2,5
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon
-225,8
-872,4
-127,5
-126,2
-163,3
Rahoitustuotot
-1,8
-2,6
-3,2
-5,0
-2,4
Rahoituskulut
57,0
53,4
50,3
45,5
48,4
Osuus osakkuusyritysten tuloksista
-0,2
-0,2
-0,2
-0,1
-0,1
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero
16,9
19,9
34,1
28,6
35,4
Laskennallisten verojen muutos
61,5
186,2
21,4
25,1
22,1
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA)
222,6
210,3
196,5
179,5
186,3
Rahoitustuotot ja -kulut
-55,3
-50,8
-47,1
-40,5
-46,0
Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon
1,0
1,1
1,2
-2,7
7,3
Oikaistut nettorahoituskulut
-54,2
-49,7
-46,0
-43,1
-38,7
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero
-16,9
-19,9
-34,1
-28,6
-35,4
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)
151,5
140,7
116,4
107,8
112,2
Kertaluonteiset kulut
-
-
0,8
-
-
FFO ilman kertaluonteisia kuluja
151,5
140,7
117,3
107,8
112,2
Oma pääoma
3 309,5
3 090,6
2 358,1
2 038,6
1 859,5
Varat
7 261,5
6 590,4
5 485,4
4 943,5
4 572,2
Saadut ennakot
-6,6
-6,7
-6,1
-5,1
-4,6
Omavaraisuusaste, %
45,6
46,9
43,0
41,3
40,7
Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt
5 327,0
4 296,3
3 241,7
2 473,6
Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt
97,6
25,6
24,4
56,2
Lyhytaikaiset varat
342,7
277,6
341,1
177,0
Vapaat varat yhteensä
5 767,3
4 599,6
3 607,2
2 706,9
Varat
7 261,5
6 590,4
5 485,4
4 943,5
Vapaiden varojen osuus, %
79,4
69,8
65,8
54,8
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk
222,6
210,3
196,5
179,5
186,3
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk
-54,2
-49,7
-46,0
-43,1
-38,7
Korkokate
4,1
4,2
4,3
4,2
4,8
Korollinen vieras pääoma
3 053,3
2 674,2
2 485,5
2 283,0
2 122,8
Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät korolliset velat
-
-
-
-
0,1
Yli 90 päivän päästä erääntyvät kauppahinnat
-
8,7
19,7
19,2
-
Rahavarat
210,5
137,3
150,1
117,8
132,0
Korolliset velat - Rahavarat
2 842,8
2 545,6
2 355,2
2 184,4
1 990,9
Varat
7 261,5
6 590,4
5 485,4
4 943,5
4 572,2
Vakavaraisuusaste
0,39
0,39
0,43
0,44
0,44
Vakuudelliset velat
1 048,5
1 298,1
1 367,0
1 656,9
1 986,5
Varat
7 261,5
6 590,4
5 485,4
4 943,5
4 572,2
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta
0,14
0,20
0,25
0,34
0,43
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
89
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS
€
Liite
1-12/2020
1-12/2019
Vuokratuotot
442 279,68
440 059,92
Hallinnon myyntituotot
10 634 658,00
11 827 167,00
Liikevaihto
1
11 076 937,68
12 267 226,92
Liiketoiminnan muut tuotot
2
3 153,10
6 318,32
Henkilöstökulut
3
-4 336 967,51
-5 709 950,34
Poistot ja arvonalentumiset
4
-271 236,01
-248 252,18
Liiketoiminnan muut kulut
5
-9 756 676,61
-10 249 486,70
Liikevoitto
-3 284 789,35
-3 934 143,98
Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista
176 044,00
19 380,00
Rahoitustuotot
32 882 892,86
27 962 508,56
Arvonmuutokset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista
9 428,82
365 648,21
Rahoituskulut
-34 072 262,40
-26 541 754,88
Rahoitustuotot ja -kulut
6
-1 003 896,72
1 805 781,89
Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja
-4 288 686,07
-2 128 362,09
Tilinpäätössiirrot
7
69 768 562,18
81 789 389,59
Tuloverot
8
-13 073 609,16
-15 889 895,16
Tilikauden voitto
52 406 266,95
63 771 132,34
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
90
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Emoyhtiön tase, FAS
€
Liite
31.12.2020
31.12.2019
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet
9
Aineettomat oikeudet
29 051,16
51 901,11
Muut pitkävaikutteiset menot
317 995,85
190,80
Aineettomat hyödykkeet yhteensä
347 047,01
52 091,91
Aineelliset hyödykkeet
10
Maa- ja vesialueet
4 520 734,02
4 520 734,02
Koneet ja kalusto
220 447,97
371 784,81
Muut aineelliset hyödykkeet
194 397,12
194 397,12
Aineelliset hyödykkeet yhteensä
4 935 579,11
5 086 915,95
Sijoitukset
11
Tytäryhtiöosakkeet
82 571 717,75
82 571 717,75
Osakkuusyritysosakkeet
176 951,96
176 951,96
Muut osakkeet ja osuudet
829 061,25
829 061,25
Sijoitukset yhteensä
83 577 730,96
83 577 730,96
Pysyvät vastaavat yhteensä
88 860 357,08
88 716 738,82
Vaihtuvat vastaavat
Pitkäaikaiset saamiset
12
1 471 841 277,14
1 435 930 898,93
Lyhytaikaiset saamiset
13
675 186 117,84
275 338 608,01
Rahoitusarvopaperit
14
103 990 682,84
110 922 575,83
Rahat ja pankkisaamiset
156 449 990,78
89 676 390,15
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
2 407 468 068,60
1 911 868 472,92
VASTAAVAA
2 496 328 425,68
2 000 585 211,74
VASTATTAVAA
Oma pääoma
15
Osakepääoma
58 025 136,00
58 025 136,00
Ylikurssirahasto
35 786 180,04
35 786 180,04
Vararahasto
16 920,33
16 920,33
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto
167 856 001,50
167 856 001,50
Edellisten tilikausien voitto
136 134 140,94
156 969 691,08
Tilikauden voitto
52 406 266,95
63 771 132,34
Oma pääoma yhteensä
450 224 645,76
482 425 061,29
Tilinpäätössiirtojen kertymä
16
15 143,96
1 973,14
Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma
17
1 957 154 585,84
1 333 997 754,87
Lyhytaikainen vieras pääoma
18
88 934 050,12
184 160 422,44
Vieras pääoma yhteensä
2 046 088 635,96
1 518 158 177,31
VASTATTAVAA
2 496 328 425,68
2 000 585 211,74
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
91
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS
€
1-12/2020
1-12/2019
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja
-4 288 686,07
-2 128 362,09
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset
271 236,01
248 252,18
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua
-586,02
-111,34
Rahoitustuotot ja -kulut
1 013 325,54
-1 440 133,68
Muut oikaisut
-577 586,82
-437 755,32
Liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta
-3 582 297,36
-3 758 110,25
Käyttöpääoman muutos:
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos
-1 080 645,28
256 572,58
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos
-824 437,64
-759 653,37
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä, varauksia ja veroja
-5 487 380,28
-4 261 191,04
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
-32 132 134,13
-24 114 614,63
Saadut rahoitustuotot liiketoiminnasta
7 371 218,03
2 085 858,05
Maksetut välittömät verot
-15 890 082,54
-28 513 135,94
Liiketoiminnan rahavirta
-46 138 378,92
-54 803 083,56
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin
-414 854,27
-89 154,47
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot
-
11 142,00
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat
-33 628 341,82
-13 566 759,49
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut
500 000,00
1 614 592,00
Hankitut rahoitusarvopaperit
-209 956 297,77
-111 471 670,44
Rahoitusarvopapereiden luovutustulot
216 898 281,60
147 475 400,73
Saadut korot ja osingot investoinneista
25 610 065,86
25 654 890,57
Investointien rahavirta
-991 146,40
49 628 440,90
Rahoituksen rahavirta
Pitkäaikaisten lainojen nostot
625 000 000,00
128 200 000,00
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut
-101 415 687,28
-29 026 042,64
Lyhytaikaisten lainojen nostot
261 791 502,68
139 861 492,73
Lyhtyaikaisten lainojen takaisinmaksut
-261 736 409,62
-139 828 299,41
Konsernin sisäisen pankin muutos
-407 495 916,17
-160 967 044,08
Maksetut osingot
-84 029 095,66
-71 671 875,71
Saadut konserniavustukset
81 788 732,00
153 044 111,00
Rahoituksen rahavirta
113 903 125,95
19 612 341,89
Rahavirtojen muutos
66 773 600,63
14 437 699,23
Rahavarat kauden alussa
89 676 390,15
75 238 690,92
Rahavarat kauden lopussa
156 449 990,78
89 676 390,15
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
92
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet
Kojamo Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -
asetusten ja osakeyhtiölain mukaisesti.
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuk-
siin liittyvät tuotot
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuksiin liittyvät tuo-
tot tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti sopimuskauden
aikana.
Pysyvien vastaavien arvostus
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen
alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman
mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalennuksilla. Suunni-
telman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina hyödykkei-
den todennäköisen käyttöiän perusteella.
Taloudellisen käyttöiän perusteella määräytyvät suunnitelman
mukaiset poistoajat ovat:
Atk-laitteet ja –ohjelmat
4 - 5 vuotta
Toimistokoneet ja kalusteet
4 vuotta
Autot
4 vuotta
Myöhemmin syntyvät menot sisällytetään aineellisen käyttö-
omaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennä-
köistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen
hyöty koituu yhtiön hyväksi. Muut korjaus- ja ylläpitomenot kir-
jataan tulosvaikutteisesti, kun ne ovat toteutuneet.
Pysyvien vastaavien myyntivoitot on kirjattu liiketoiminnan mui-
hin tuottoihin ja tappiot liiketoiminnan muihin kuluihin.
Kehitysmenot
Aktivoidut kehittämismenot, poistoajat ja menetelmät (KPA
2:4.1 kohta 3).
Kehittämismenot aktivoidaan aineettomaksi hyödykkeeksi, kun
pystytään osoittamaan, miten kehityshanke tulee kerryttämään
taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa aiheutuvat menot
ovat luotettavasti mitattavissa.
Aktivoidut kehittämismenot esitetään omana eränään ja poiste-
taan taloudellisena vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10
vuodessa.
Muut kehittämismenot kirjataan tuloslaskelmaan toteutues-
saan. Aiemmin kirjattuja kehitysmenoja ei aktivoida myöhem-
millä kausilla.
Rahoitusomaisuuden arvostaminen
Rahoitusomaisuusarvopaperit on arvostettu hankintamenoon
tai sitä alempaan tilinpäätöspäivän markkinahintaan.
Pakolliset varaukset
Vastaisuudessa toteutuvat menot ja ilmeiset menetykset, jotka
eivät enää kerrytä vastaavaa tuloa ja joiden suorittamiseen Ko-
jamo on velvoitettu tai sitoutunut ja joiden rahallinen arvo voi-
daan kohtuullisesti arvioida, kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi
ja taseen pakollisiin varauksiin.
Tilinpäätössiirtojen kertymä
Tilinpäätössiirrot koostuvat kertyneestä poistoerosta.
Eläkemenojen jaksotus
Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisissa eläkeva-
kuutusyhtiöissä. Eläkemenot on kirjattu suoriteperusteisesti ku-
luksi tuloslaskelmaan.
Rahoituslaskelman laadintaperiaatteet
Rahoituslaskelma on laadittu tuloslaskelman ja taseen sekä
niitä täydentävien tietojen perusteella.
Rahavarat sisältävät pankkitilit, likvidit pankkien talletustodis-
tukset ja sijoitustodistukset.
Valuuttamääräiset erät
Kaikki saatavat ja velat ovat euromääräisiä.
Johdannaissopimukset
Johdannaissopimusten arvonmuutokset esitetään tilinpäätök-
sen liitetiedoissa
Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä joh-
dannaissopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoi-
tettu tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Johdannaissopimuksiin perustuvat korkotuotot ja -kulut jakso-
tetaan sopimusajalle ja niillä oikaistaan suojattavan erän kor-
koja.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
93
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
1. Liikevaihto
€
1-12/2020
1-12/2019
Konsernin sisäinen liikevaihto
Tontin vuokratuotot
321 667,08
319 547,40
Vuokratuotot yhteensä
321 667,08
319 547,40
Keskushallintapalvelut
6 772 110,00
8 306 796,00
IT-vuokratuotot
3 862 548,00
3 520 371,00
Muut myyntituotot yhteensä
10 634 658,00
11 827 167,00
Konsernin sisäinen liikevaihto yhteensä
10 956 325,08
12 146 714,40
Muu liikevaihto
Tontin vuokratuotot
119 862,60
119 072,52
Muut vuokrat
750,00
1 440,00
Muu liikevaihto yhteensä
120 612,60
120 512,52
Liikevaihto yhteensä
11 076 937,68
12 267 226,92
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
94
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
2. Liiketoiminnan muut tuotot
€
1-12/2020
1-12/2019
Perintätoimen tuotot
1 961,12
3 540,91
Liiketoiminnan muut tuotot
1 191,98
2 777,41
Yhteensä
3 153,10
6 318,32
3. Henkilöstökulut
€
1-12/2020
1-12/2019
Palkat ja palkkiot
3 610 481,07
4 482 175,69
Eläkekulut
633 810,73
1 001 450,92
Muut henkilösivukulut
92 675,71
226 323,73
Yhteensä
4 336 967,51
5 709 950,34
Johdon tulospalkkioiden laskennassa on käytetty 30.12.2020 päätöskurssia.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
95
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien maksetut palkat ja palkkiot
€
1-12/2020
1-12/2019
Toimitusjohtaja Jani Nieminen
1 048 663,49
923 165,13
Hallituksen ja valiokuntien palkat
Riku Aalto
-
16 200,00
Mikael Aro
72 487,54
52 800,00
Matti Harjuniemi
40 653,78
40 200,00
Anne Leskelä
47 150,46
44 700,00
Minna Metsälä
40 068,11
39 000,00
Mikko Mursula
46 571,38
46 200,00
Heli Puura
40 657,26
30 900,00
Reima Rytsölä
40 109,19
39 000,00
Jan-Erik Saarinen
-
9 300,00
Yhteensä
1 376 361,21
1 241 465,13
2020
2019
Henkilöstö keskimäärin
24
23
Toimikauden 2020-2021 osalta on hallitukselle ja valiokunnille
maksettu palkkioita 332 947,72 euroa, joista tilikaudelle 2020
kohdistuu 327 697,72 euroa. Varsinaisesta yhtiökokouksesta
12.3.2020 alkavalta toimikaudelta maksettavasta vuosipalkki-
osta 60 % maksettiin rahana ja 40 % osakkeina.
Kojamo Oyj:n toimitusjohtajalla ja johtoryhmällä on kokonais-
palkka ja eläkeikä on 63 vuotta. Eläkevastuu katetaan eläkeva-
kuutuksella, jossa ryhmäeläkevakuutukseen maksetaan vuo-
dessa kahden kuukauden verotettavaa ansioita vastaava va-
kuutusmaksu. Toimitusjohtajan toimisuhteen irtisanomisaika
on kaksitoista kuukautta. Vuonna 2020 Suomen lakisääteisen
eläkejärjestelmän kustannus toimitusjohtajan osalta oli 0,1
(0,2) miljoonaa euroa ja maksut vapaaehtoiseen eläkejärjeste-
lyyn 0,1 (0,1) miljoonaa euroa.
Vuonna 2020 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustan-
nus koko johtoryhmän osalta oli 0,4 (0,5) miljoonaa euroa ja
maksut vapaaehtoiseen eläkejärjestelyyn 0,2 (0,2) miljoonaa
euroa.
4. Suunnitelman mukaiset poistot
€
1-12/2020
1-12/2019
Aineeton omaisuus
22 849,95
34 176,82
Muut pitkävaikutteiset menot
Muut pitkävaikutteiset menot
190,80
26 271,30
Kehittämismenot
56 116,92
-
Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä
56 307,72
26 271,30
Koneet ja kalusto
192 078,34
187 804,06
Yhteensä
271 236,01
248 252,18
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
96
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
5. Liiketoiminnan muut kulut
€
1-12/2020
1-12/2019
Kiinteistövero
144 413,22
144 413,31
Vuokrat ja vastikkeet
480 536,96
481 333,23
Keskushallinto
9 131 726,43
9 623 740,16
Yhteensä
9 756 676,61
10 249 486,70
Tilintarkastuspalkkiot
KPMG Oy Ab
Tilintarkastuspalkkiot
152 387,32
68 569,38
Lakisääteiset lausunnot
-
67 870,16
Veroneuvonta
12 803,00
-
Neuvontapalvelut
107 336,88
10 183,50
Yhteensä
272 527,20
146 623,04
6. Rahoitustuotot ja -kulut
€
1-12/2020
1-12/2019
Osinkotuotot
Muilta
176 044,00
19 380,00
Yhteensä
176 044,00
19 380,00
Korkotuotot
Saman konsernin yrityksiltä
32 537 683,05
27 477 535,84
Muilta
182 338,70
111 772,16
Muut rahoitustuotot
162 871,11
373 200,56
Yhteensä
32 882 892,86
27 962 508,56
Osinkotuotot, korko-ja rahoitustuotot yhteensä
33 058 936,86
27 981 888,56
Sijoitusten arvonmuutokset
Arvonpalautukset vaihtuvien vastaavien sijoituksista
9 496,34
375 144,55
Arvonalentumiset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista
-67,52
-9 496,34
Yhteensä
9 428,82
365 648,21
Korko- ja muut rahoituskulut
Muille
-34 072 262,40
-26 541 754,88
Yhteensä
-34 072 262,40
-26 541 754,88
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
-1 003 896,72
1 805 781,89
7. Tilinpäätössiirrot
€
1-12/2020
1-12/2019
Konserniavustukset, saadut
69 781 733,00
81 788 732,00
Poistoeron muutos koneista ja kalustosta
-13 170,82
657,59
Yhteensä
69 768 562,18
81 789 389,59
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
97
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
8. Tuloverot
€
1-12/2020
1-12/2019
Tuloverot varsinaisesta toiminnasta
13 073 609,16
15 890 082,56
Edellisten tilikausien verot
-
-187,40
Yhteensä
13 073 609,16
15 889 895,16
9. Aineettomat hyödykkeet
Muut pitkä-
Kehittämis-
vaikutteiset
€
Oikeudet
menot
menot
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2020
2 389 414,34
-
2 135 779,66
4 525 194,00
Lisäykset
-
374 112,77
-
374 112,77
Hankintameno 31.12.2020
2 389 414,34
374 112,77
2 135 779,66
4 899 306,77
Kertyneet poistot 1.1.2020
-2 337 513,23
-
-2 135 588,86
-4 473 102,09
Tilikauden poistot
-22 849,95
-56 116,92
-190,80
-79 157,67
Kertyneet poistot 31.12.2020
-2 360 363,18
-56 116,92
-2 135 779,66
-4 552 259,76
Kirjanpitoarvo 31.12.2020
29 051,16
317 995,85
0,00
347 047,01
Muut pitkä-
Kehittämis-
vaikutteiset
€
Oikeudet
menot
menot
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2019
2 389 414,34
-
2 135 779,66
4 525 194,00
Hankintameno 31.12.2019
2 389 414,34
-
2 135 779,66
4 525 194,00
Kertyneet poistot 1.1.2019
-2 303 336,41
-
-2 109 317,56
-4 412 653,97
Tilikauden poistot
-34 176,82
-
-26 271,30
-60 448,12
Kertyneet poistot 31.12.2019
-2 337 513,23
-
-2 135 588,86
-4 473 102,09
Kirjanpitoarvo 31.12.2019
51 901,11
-
190,80
52 091,91
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
98
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
10. Aineelliset hyödykkeet
Muu
Koneet ja
aineellinen
€
Maa-alueet
kalusto
omaisuus
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2020
4 520 734,02
1 130 910,25
194 397,12
5 846 041,39
Lisäykset
-
40 741,50
-
40 741,50
Hankintameno 31.12.2020
4 520 734,02
1 171 651,75
194 397,12
5 886 782,89
Kertyneet poistot 1.1.2020
-759 125,44
-
-759 125,44
Tilikauden poistot
-192 078,34
-
-192 078,34
Kertyneet poistot 31.12.2020
-951 203,78
-
-951 203,78
Kirjanpitoarvo 31.12.2020
4 520 734,02
220 447,97
194 397,12
4 935 579,11
Muu
Koneet ja
aineellinen
€
Maa-alueet
kalusto
omaisuus
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2019
4 520 734,02
1 149 266,19
194 397,12
5 864 397,33
Lisäykset
-
83 199,99
-
83 199,99
Vähennykset
-
-101 555,93
-
-101 555,93
Hankintameno 31.12.2019
4 520 734,02
1 130 910,25
194 397,12
5 846 041,39
Kertyneet poistot 1.1.2019
-614 946,43
-
-614 946,43
Tilikauden poistot
-187 804,06
-
-187 804,06
Vähennysten kertyneet poistot
43 625,05
-
43 625,05
Kertyneet poistot 31.12.2019
-759 125,44
-
-759 125,44
Kirjanpitoarvo 31.12.2019
4 520 734,02
371 784,81
194 397,12
5 086 915,95
11. Sijoitukset
Muut
Tytäryhtiö-
Osakkuus-
osakkeet
€
osakkeet
yritysosakkeet
ja osuudet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2020
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Hankintameno 31.12.2020
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Kirjanpitoarvo 31.12.2020
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Muut
Tytäryhtiö-
Osakkuus-
osakkeet
€
osakkeet
yritysosakkeet
ja osuudet
Yhteensä
Hankintameno 1.1.2019
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Hankintameno 31.12.2019
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Kirjanpitoarvo 31.12.2019
82 571 717,75
176 951,96
829 061,25
83 577 730,96
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
99
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
12. Pitkäaikaiset saamiset
€
31.12.2020
31.12.2019
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä
1 463 144 886,00
1 429 598 153,71
Siirtosaamiset
8 696 391,14
6 332 745,22
Yhteensä
1 471 841 277,14
1 435 930 898,93
Lainojen pitkäaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat kulut
8 643 398,68
6 146 682,14
13. Lyhytaikaiset saamiset
€
31.12.2020
31.12.2019
Myyntisaamiset
1 048,00
590,88
Saman konsernin yrityksiltä
Myyntisaamiset
1 126 727,27
1 375 325,24
Lainasaamiset
15 000,00
15 000,00
Muut saamiset
667 512 327,19
271 394 106,29
Saman konsernin yrityksiltä yhteensä
668 654 054,46
272 784 431,53
Lainasaamiset
28 360,34
38 893,93
Muut saamiset
268 267,79
14 634,80
Siirtosaamiset
6 234 387,25
2 500 056,87
Yhteensä
675 186 117,84
275 338 608,01
Lainojen lyhytaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat kulut
3 195 914,08
2 153 749,41
14. Rahoitusarvopaperit
€
31.12.2020
31.12.2019
Rahoitusarvopaperit
Muut osakkeet ja rahastot
103 990 682,84
110 922 575,83
Yhteensä
103 990 682,84
110 922 575,83
Rahoitusarvopaperit sisältävät sijoitusrahasto-osuuksia, joukkovelkakirjoja, osakkeita ja muita vastaavia julkisesti noteerattuja sijoi-
tuskohteita.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
100
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
15. Oma pääoma
€
31.12.2020
31.12.2019
Osakepääoma 1.1.
58 025 136,00
58 025 136,00
Osakepääoma 31.12.
58 025 136,00
58 025 136,00
Ylikurssirahasto 1.1.
35 786 180,04
35 786 180,04
Ylikurssirahasto 31.12.
35 786 180,04
35 786 180,04
Muut rahastot 1.1.
Vararahasto 1.1.
16 920,33
16 920,33
Vararahasto 31.12.
16 920,33
16 920,33
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
167 856 001,50
167 856 001,50
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.
167 856 001,50
167 856 001,50
Muut rahastot 31.12.
167 872 921,83
167 872 921,83
Edellisten tilikausien voitto 1.1.
220 740 823,42
229 126 110,99
Osingonjako
-84 029 095,66
-71 671 875,71
Osakepalkitseminen
-577 586,82
-484 544,20
Edellisten tilikausien voitto 31.12.
136 134 140,94
156 969 691,08
Tilikauden voitto
52 406 266,95
63 771 132,34
Yhteensä
450 224 645,76
482 425 061,29
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
167 856 001,50
167 856 001,50
Voitto edellisiltä tilikausilta
136 134 140,94
156 969 691,08
Tilikauden voitto
52 406 266,95
63 771 132,34
Aktivoidut kehittämismenot
-374 112,77
-
Yhteensä
356 022 296,62
388 596 824,92
kpl
31.12.2020
31.12.2019
Emoyhtiön osakkeiden lukumäärä
247 144 399
247 144 399
Kojamo Oyj keräsi vuonna 2018 osakeannilla noin 150 miljoo-
nan euron bruttovarat ja laski liikkeelle yhteensä 17 665 039
uutta osaketta.
Kojamo Oyj:n rekisteröity osakepääoma on 58 025 136 euroa
ja yhtiöllä on 247 144 399 osaketta. Kojamo Oyj:llä on yksi
osakesarja ja jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön
yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai
äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Kaikki osakkeet
tuottavat yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muuhun Kojamo
Oyj:n varojen jakoon. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjär-
jestelmään.
16. Tilinpäätössiirtojen kertymä
€
31.12.2020
31.12.2019
Kertynyt poistoero
Koneista ja kalustosta
15 143,96
1 973,14
Yhteensä
15 143,96
1 973,14
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
101
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
17. Pitkäaikainen vieras pääoma
€
31.12.2020
31.12.2019
Lainat rahoituslaitoksilta
253 238 998,41
129 038 998,42
Joukkovelkakirjalainat
1 700 000 000,00
1 200 000 000,00
Siirtovelat, henkilöstökulujaksotukset
1 449 055,83
1 357 641,00
Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset
2 466 531,60
3 601 115,45
Yhteensä
1 957 154 585,84
1 333 997 754,87
18. Lyhytaikainen vieras pääoma
€
31.12.2020
31.12.2019
Lainat rahoituslaitoksilta, seuraavan tilikauden lyhennykset
800 000,01
101 415 687,28
Ostovelat
506 064,89
328 179,11
Velat saman konsernin yrityksille
Ostovelat
47 786,24
48 993,46
Muut velat
16 216 136,84
15 133 901,13
Muut velat
50 551 172,10
50 440 733,66
Siirtovelat
Rahoituskulujaksotukset
17 992 642,59
13 745 558,87
Palkat sosiaalikuluineen
1 521 113,06
1 625 589,40
Tuloverot
-
220 537,26
Muut siirtovelat
166 617,17
68 725,05
Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset
1 132 517,22
1 132 517,22
Yhteensä
88 934 050,12
184 160 422,44
19. Johdannaissopimukset
Korkojohdannaissopimukset
€
31.12.2020
31.12.2019
Johdannaissopimusten käyvät arvot
Korkojohdannaiset
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus
-5 358 768,56
-3 239 307,43
Yhteensä
-5 358 768,56
-3 239 307,43
Johdannaissopimusten nimellisarvot
Korkojohdannaiset
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus
127 600 000,00
158 200 000,00
Yhteensä
127 600 000,00
158 200 000,00
Koronvaihtosopimuksiin sovelletaan suojauslaskentaa, sillä nii-
den ehdot vastaavat suojattujen lainasopimusten ehtoja. Ko-
ronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti. Jos joh-
dannaisen kesto on pidempi kuin laina, niin tällöin laina tullaan
jatkamaan erittäin suurella todennäköisyydellä.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
102
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
20. Vakuudet ja vastuusitoumukset
€
31.12.2020
31.12.2019
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua
Markkinalainat
625 038 998,40
625 838 998,40
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja osakkeita kiinteistöihin
Lainat rahoituslaitoksilta
1 438 998,40
1 638 998,40
Annetut kiinnitykset
4 015 000,00
4 015 000,00
Annetut takaukset
Omavelkainen takaus
229 448 478,67
286 519 512,20
21. Muut vastuut
€
31.12.2020
31.12.2019
Autojen leasingvastuut
Seuraavana tilikautena maksettavat
82 723,63
121 462,32
Myöhemmin maksettavat
75 766,90
187 813,83
Sähkön suojaus
Sähkön hintaa suojattiin pohjoismaisessa sähköpörssissä
Nord Poolissa noteeratuilla sähköjohdannaisilla Kojamon Säh-
kön hankinta- ja suojaussopimuksen mukaisesti. Vuosina
2021-2022 erääntyvien suojausten markkina-arvo tilinpää-
töshetkellä oli -123 845,70 (501 494,94) euroa. Realisoitu-
matonta arvonmuutosta ei ole otettu huomioon Kojamo Oyj:n
tuloksessa tai taseessa
22. Lähipiirin liiketapahtumat
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti-
vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja
yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 41 044 (34 809) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei-
dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa-
keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon-
serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 123 536 (127 230) osa-
ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä
on 0,07 prosenttia.
Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumat-
tomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja.
Kojamolla ei ollut vuonna 2019 ja 2020 tavanomaisesta poik-
keavia lähipiiriliiketoimia.
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2020
103
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN
ALLEKIRJOITUKSET
Helsingissä helmikuun 18. päivänä 2021
Mikael Aro Mikko Mursula
hallituksen puheenjohtaja hallituksen varapuheenjohtaja
Matti Harjuniemi Anne Leskelä Minna Metsälä
Reima Rytsölä Heli Puura
Jani Nieminen
toimitusjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus
Helsingissä helmikuun 18. päivänä 2021
KPMG Oy Ab
Esa Kailiala, KHT
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös