Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2011-31.3.2011

Sponda Oyj                       Osavuosikatsaus 6.5.2011 klo 8.30







Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2011-31.3.2011



Sponda Oyj:n liikevaihto oli 58,6 milj. euroa vuoden 2011 ensimmäisellä
neljänneksellä (31.3.2010: 57,6 milj. euroa). Ylläpitokulujen ja rahastojen
välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot laskivat 39,6 (40,4) milj. euroon.
Laskuun vaikuttivat runsaslumisen talven aiheuttamat normaalia korkeammat
ylläpitokulut. Spondan liikevoitto oli 37,4 (36,3) milj. euroa. 



Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.3.2011 (vertailukausi
1.1.-31.3.2010) 

  -- Liikevaihto oli 58,6 (57,6) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 39,6 (40,4) milj. euroa. Nettotuottoihin vaikuttivat
     ensimmäisen neljänneksen korkeat ylläpitokulut.
  -- Liikevoitto oli 37,4 (36,3) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 3,1
     (-0,1) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,07 (0,08) euroa.
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 916,0 (2 768,1) milj. euroa.
  -- Nettovarallisuus/osake oli 3,82 (3,46) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (86,2) %.
  -- Tulevaisuuden näkymät vuodelle 2011 pysyvät muuttumattomina.

Konsernin tunnusluvut

                                   1-3/2011  1-3/2010  1-12/2010
Liikevaihto, M€                        58,6      57,6      232,1
Nettotuotot, M€                        39,6      40,4      168,7
Liikevoitto, M€                        37,4      36,3      216,2
Tulos/osake, €                         0,06      0,04       0,40
Operatiivinen kassavirta/osake, €      0,07      0,08       0,37
Nettovarallisuus/osake, €              3,82      3,46       3,86
Omavaraisuusaste, %                      38        37         39
Korkokate                               3,0       2,9        3,0



EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut

                                                   1-3/2011  1-3/2010  1-12/2010
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€                17,2      15,6       74,0
EPRA Earnings per share (operatiivinen                 0,06      0,06       0,27
 tulos/osake), €                                                                
EPRA, NAV per share (osakekohtainen                    4,56      4,10       4,59
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %               6,58       N/A       6,37
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), %        6,59       N/A       6,38



Toimitusjohtaja Kari Inkinen

”Spondan kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste parani edelleen vuoden 2011
ensimmäisen neljänneksen aikana. Logistiikkatilojen vuokrausasteessa oli kahden
prosenttiyksikön parannus vuoden 2010 lopun tilanteesta. Positiivinen kehitys
tulee pääosin Vantaan Hakkilan alueen kiinteistöistä. Venäjän kiinteistöjen
vuokrausaste nousi 98,3 (31.12.2010: 96,4) %:iin, ja kiinteistöt ovat
käytännössä täyteen vuokratut. 

Katsauskauden jälkeen allekirjoitettiin sopimus Helsingin ydinkeskustassa
sijaitsevan Fennia-korttelin ostosta. Kiinteistöt sopivat erinomaisesti Spondan
ydinkeskustan salkkuun. Osto vaikuttaa positiivisesti Spondan osakekohtaisiin
tunnuslukuihin, ja parantaa vuoden 2011 nettotuottoja. 

Sponda on strategiansa mukaan aktiivinen kiinteistökehittäjä. Ensimmäisen
neljänneksen aikana valmistui tuotantolaitos ja toimistotalon saneeraus Metso
Automationille Vantaan Hakkilaan. Projekti valmistui aikataulussa. Myös yhtiön
kiinteistökehitysprojekteille asetettu 15 %:n kehitysvoittotavoite ylitettiin. 

Oulussa meneillään oleva kauppakeskus Zeppelinin laajennus valmistuu kuluvan
vuoden lopussa, samoin Tampereen Kauppa-Hämeen kiinteistön saneeraus. Lisäksi
Helsingin keskustan suuren kehityshankkeen, City-Centerin, toinen vaihe
valmistuu aikataulun mukaan kesän loppupuolella. Sponda aloittaa vuoden 2011
elokuussa Ruoholahdessa sijaitsevan toimistotalon, nk. Kuntotalon, rakentamisen
ja hanke valmistuu huhtikuussa 2013. 

Tulevista kiinteistökehitysprojekteista odotan, että Tampereelle rakennettavan
Ratinan kauppakeskuksen investointiesitys saadaan päätettäväksi vielä ennen
kesälomia. Tämä tarkoittaa sitä, että tontilla päästäisiin töihin jo
loppukesästä.” 

Toimintaympäristö - Suomi

Konsensusennusteen mukaan Suomen BKT:n nousun arvioidaan olevan n. 4 % vuonna
2011. Nousua tukevat mm. Suomen teollisuustuotannon ja rakentamisen volyymin
kasvu. 

Suomen kiinteistömarkkinoilla on havaittavissa piristymistä sekä
kiinteistökauppa- että vuokratoiminnoissa. KTI Kiinteistötieto Oy:n ennusteen
mukaan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä kauppoja tehtiin noin 0,2 mrd
eurolla. Vaikka määrä on viime vuoden vastaavan ajankohdan tasolla, on kohteita
ja niiden ostajia selvästi aiempaa enemmän liikkeellä. 

Helsingissä toimitilavuokrat ovat nousussa, erityisesti ydinkeskustan toimisto-
ja liiketilojen vuokrat ovat nousseet vuoden 2010 tilanteesta. Maltillisen
nousun arvioidaan jatkuvat edelleen vuonna 2011. Toimistotilojen vajaakäyttö on
kääntynyt laskuun loppuvuonna 2010 ja laskun ennakoidaan jatkuvan vuonna 2011.
Liiketilojen vajaakäytön ennustetaan pysyvän alhaisella tasolla.
Logistiikkatilojen vajaakäytön odotetaan myös laskevan kuluvan vuoden aikana. 

Toimintaympäristö - Venäjä

Venäjän talouskasvun odotetaan olevan hieman yli 4 %:n tasolla vuonna 2011.
Talouden kasvua tukee öljyn hinnan nousu, työttömyyden lasku sekä kuluttajien
kasvanut luottamus. 

Kiinteistöjen arvot ovat lähteneet maltilliseen nousuun Moskovassa. Jones Lang
LaSallen arvioi toimistokiinteistöjen vajaakäytön arvioidaan olevan 14 %:n
tasolla Moskovassa. Vuokrat ovat nousseet maltillisesti ja niiden arvioidaan
jatkavan nousua myös kuluvana vuonna. 

Pietarin toimistokiinteistöissä vajaakäyttö on 15-17 % vaihdellen kiinteistön
sijainnin ja laadun mukaan. Vuokratasot ovat olleet edelleen vakaat, mutta
ydinkeskustan alueella vuokrien arvioidaan nousevan maltillisesti. 

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.3.2011

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on
jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot. 

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat
katsauskauden aikana 39,6 (40,4) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen osuus
tästä oli 51 %, kauppakeskusten 20 %, logistiikkatilojen 15 %, Venäjä-yksikön
11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %. 

Spondalla oli 31.3.2011 yhteensä 194 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on noin 1,5 milj. m². Tästä noin 50 % on toimisto- ja
liiketilaa, 10 % kauppakeskuksia ja 37 % logistiikkatilaa. Noin 3 %
kiinteistöjen pinta-alasta sijaitsee Venäjällä. 

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, jolla varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. 

Vuoden 2011 ensimmäisen neljänneksen lopussa Spondan kiinteistöjen arvot
arvioitiin yhtiössä sisäisesti. Kiinteistöjen käyvän arvon muutos
tammi-maaliskuussa 2011 oli 3,1 (-0,1) milj. euroa. Positiiviseen
arvonmuutokseen vaikuttivat pääasiassa vuokrasopimusten pidentymisestä johtuvat
tuottovaatimusten muutokset Suomessa ja toisaalta arvoihin vaikuttivat
negatiivisesti valuuttakurssien muutokset. Erittely käyvän arvon muutoksista on
nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta. 

Muita tärkeitä tapahtumia katsauskaudella

Sponda myi 45,1 %:n omistusosuutensa kiinteistökohteiden johtamisen palveluita
tuottavassa Ovenia Oy:ssä Vaaka Partners Oy:n hallinnoimille rahastoille sekä
Ovenian toimivalle johdolle. Osapuolet sopivat, että kauppahintaa ei
julkisteta. Sponda kirjasi kaupasta noin 7,8 milj. euron myyntivoiton, joka
tuloutetaan vuoden toiselle neljännekselle. 

Sponda oli yksi Ovenian perustajaosakkaista, ja osallistui vahvasti yhtiön
kehittämiseen. Ovenian kasvettua ja asiakaskunnan laajennuttua yhtiön nykyiset
osakkaat katsoivat tarkoituksenmukaiseksi Ovenian jatkokehittämisen kannalta
osakkeista luopumisen. 

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuonna 2011 sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö jatkaa
laskuaan. Arvio perustuu ennustettuun Suomen talouden kasvuun vuonna 2011 sekä
prime-alueiden parantuneeseen kysyntään. 

Vuoden 2011 nettotuottojen arvioidaan olevan vuoden 2010 nettotuottoja
suuremmat. Nousun syitä ovat sekä arvioitu vajaakäytön lasku että vuoden aikana
valmistuvat kiinteistökehityskohteet. 

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Sponda Oyj allekirjoitti 4.4.2011 sopimuksen Svenska Handelsbankenin kanssa 50
milj. euron vakuudettomasta 5-vuotisesta luottolimiitistä. Limiitin marginaali
ja lainan ehdot ovat samat kuin Spondan 1.11.2010 allekirjoittamassa
lainasopimuksessa. Lainan keskeiset kovenantit on sidottu omavaraisuusasteeseen
ja korkokatteeseen. Laina käytetään kokonaisuudessaan olemassa olevien velkojen
takaisinmaksuun. 

Sponda osti Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomelta Helsingin ydinkeskustassa
sijaitsevan Fennia-korttelin, joka koostuu kuuden kiinteistöyhtiön koko
osakekannasta sekä osuudesta Kaisaniemen metrohallia hallinnoivasta yhtiöstä.
Fennia-korttelissa on toimistotilaa yhteensä noin 25.500 m2 ja liiketilaa noin
14.200 m2. Kaupantekohetkellä kokonaisuuden vajaakäyttö oli noin 9,7 %. Kohteen
lähtötuotto on noin 5,7 %. 

Sponda maksoi kokonaisuudesta Suomi-yhtiölle velattomana kauppahintana yhteensä
122.000.000 euroa, josta kaupan allekirjoittamisen yhteydessä suoritettiin
käteisellä 100.000.000 euroa vähennettynä kaupan kohteen nettovelalla.
Käteissuorituksen lisäksi Spondan hallitus päätti antaa osana kauppahintaa
Suomi-yhtiölle suunnatulla annilla 5.500.000 uutta Spondan osaketta 16.3.2011
pidetyn Spondan varsinaisen yhtiökokouksen antaman osakeantivaltuuden
perusteella. 

Kaupan perusteet

Spondan keskeisiä vahvuuksia on pääkaupunkiseudun parhaisiin paikkoihin
keskittyvä kiinteistöportfolio. Fennia-korttelin hankinta tukee Spondan
strategiaa ja vahvistaa Spondan Sijoituskiinteistöt-liiketoimintayksikön
kiinteistösalkkua. Kokonaisuuden suurimmat vuokralaiset ovat
Raha-automaattiyhdistys, Finnkino ja Helsingin kaupunki. Nyt toteutuneella
kaupalla on positiivinen vaikutus Spondan osakekohtaiseen nettovarallisuuteen
ja osakekohtaiseen kassavirtaan jo vuonna 2011. Yhtiö on arvioinut, että Suomen
kiinteistömarkkinat kehittyvät positiivisesti kuluvan vuoden aikana, ja
erityisesti Helsingin keskusta-alueen vuokrien oletettu nousu vaikuttaa
positiivisesti Fennia-korttelin kannattavuuteen tulevaisuudessa. 

Omistusoikeus Fennia-kortteliin siirtyi Spondalle kauppakirjan
allekirjoittamisen yhteydessä, ja kokonaisuus kasvattaa Spondan vuokratuottoja
toukokuun 2011 alusta lähtien. Kauppa tehtiin tavanomaisin markkinaehdoin. 

Suunnattu anti

Käteissuorituksen lisäksi Spondan hallitus päätti antaa Suomi-yhtiölle
suunnatulla annilla 5.500.000 uutta Spondan osaketta 16.3.2011 pidetyn Spondan
varsinaisen yhtiökokouksen antaman osakeantivaltuuden perusteella. Osakeanti
toteutetaan apporttiehdoin. Suomi-yhtiö merkitsi kaikki osakkeet neljän (4,00)
euron osakekohtaisella merkintähinnalla, joka on osakkeen päätöskurssi
29.3.2011 ja ylittää osinkokorjatun osakekohtaisen oman pääoman 31.12.2010 ja
Sponda osakkeen osinkokorjatun helmikuun 2011 keskikurssin. Osakevastikkeen
kokonaisarvoksi muodostui siten 22.000.000 euroa. Spondan hallitus katsoo, että
kaupan yhteydessä määritelty osakekohtainen merkintähinta on perusteltu osana
Fennia-korttelin kaupan kokonaisuutta. 

Osakeannin toteuttamiselle osakkeenomistajan merkintäetuoikeudesta poiketen
Fennia-korttelin kaupan yhteydessä on Spondan hallituksen näkemyksen mukaan
edellä kuvatuilla perusteilla painava taloudellinen syy. 

Suomi-yhtiölle annettavat osakkeet tuottavat osakkeenomistajan oikeudet sen
jälkeen, kun osakkeet on rekisteröity kaupparekisteriin ja merkitty Spondan
osakasluetteloon, arviolta 5.5.2011. Sponda tulee jättämään hakemuksen NASDAQ
OMX Helsinki Oy:lle uusien osakkeiden ottamiseksi julkisen kaupankäynnin
kohteeksi. Osakkeet otetaan arvo-osuusjärjestelmään ja julkisen kaupankäynnin
kohteeksi Nasdaq OMX Helsinki Oy:n pörssilistalla arviolta 6.5.2011. Sponda on
20.4.2011 saanut Finanssivalvonnalta poikkeusluvan uusien osakkeiden
listalleottoon liittyvän esitteen julkistamisvelvollisuudesta. 

Suomi-yhtiölle annettavat uudet osakkeet edustavat noin 1,94 prosenttia Spondan
kaikista osakkeista suunnatun annin rekisteröimisen jälkeen. Rekisteröinnin
jälkeen Spondalla on yhteensä 283.075.462 osaketta. Uusien osakkeiden
merkintähinta kirjataan sijoitetun vapaan pääoman rahastoon, ja Spondan
osakepääoma säilyy muuttumattomana 111.030.185 eurossa. 



6.5.2011
Sponda Oyj
Hallitus





Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462. 



Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Viðhengi:

1-3 2011 Osavuosikatsaus FIN.pdf