2014-10-23 12:15:21 CEST
2014-10-23 12:16:25 CEST
REGULATED INFORMATION
SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.9.2014
SATOn vuokra-asuntojen määrä kasvaa
Helsinki, 2014-10-23 12:15 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj, Osavuosikatsaus,
23.10.2014, klo 13.15
Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2014 (1.1.-30.9.2013)
-- Tulos ennen veroja oli 123,7 (83,2) milj. €.
-- Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 47,7 (19,8) milj. €.
-- Konsernin oma pääoma oli 875,3 (742,8) milj. €, 17,19 (14,59) €/osake.
-- Oman pääoman tuotto oli 15,5 (11,6) %.
-- Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 143,4 (88,2) milj. €.
-- Vuokrausaste oli 96,9 (97,6) %.
Toimintaympäristö
Suomen talouden näkymät ovat huonontuneet ja kuluttajien luottamus Suomen
talouteen on laskenut.
Heikosta talouskehityksestä huolimatta maahanmuutto sekä kaupungistuminen
kasvattavat vuokra-asuntokysyntää. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja
suurimmissa kasvukeskuksissa pieniä vuokra-asuntoja tarvitaan lisää.
Omistusasuntojen uudistuotannon vähäisyys, matala korkotaso ja kohtuullinen
työllisyystilanne pääkaupunkiseudulla tukevat maltillista hintojen nousua.
Venäjän talouskasvu on hidastunut.
Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Kasvavan vuokra-asuntokysynnän tukemana SATOn liiketoiminta,
asuntosijoittaminen, kehittyy vakaasti heikosta taloustilanteesta huolimatta.
Olemme parin viime vuoden aikana lisänneet investointejamme vuokra-asuntoihin
vastataksemme riittämättömän tarjonnan haasteeseen pääkaupunkiseudulla.
- Asuntomäärämme on kasvanut vertailujaksoon nähden lähes 600 asunnolla.
Katsauskauden lopulla SATOlla oli lisäksi rakenteilla noin 680 uutta
vuokra-asuntoa. Oma tonttivarantomme mahdollistaa jatkuvan uusien asuntojen
tuotannon ja portfolion rakenteen kehittämisen.
Segmentit
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin vuokra-asunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO ja VATRO. Segmentoinnilla lisätään valtion tukemaan
asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat vuokra-asunnot, omistusasuntotuotannon sekä Pietarin liiketoiminnan.
VATRO-liiketoimintaan kuuluvat vuokra-asunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa
pienenee.
Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 7,6 prosenttia ja oli 236,0
miljoonaa euroa (219,3 miljoonaa euroa 1.1.-30.9.2013). Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 181,8 (171,4) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta 205,8 (190,0) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja
30,2 (29,3) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 152,9 (111,1) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 123,7 (83,2) miljoonaa euroa.
Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 47,7 (19,8)
miljoonaa euroa. Tähän sisältyy Pietarin kohteiden arvonmuutos -4,6 miljoonaa
euroa, josta valuuttakurssin muutoksen vaikutusta oli -9,2 miljoonaa euroa.
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 118,0 (79,7) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 5,7 (3,6) miljoonaa euroa.
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 2 748,0 (2
463,0) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 875,3 (742,8) miljoonaa euroa.
Osakekohtainen oma pääoma oli 17,19 (14,59) euroa.
Konsernin omavaraisuusaste oli 31,9 (30,2) prosenttia.
Konsernin oman pääoman tuotto vuositasolle suhteutettuna oli 15,5 (11,6)
prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 8,3 (6,8) prosenttia.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 569,3 (1 426,8) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 073,7 (970,5) miljoonaa
euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,8 (2,8) prosenttia.
Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 29,2 (27,9) miljoonaa euroa.
Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 62,6 miljoonaa euroa,
ja lisäksi asuntoyhtiöosakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat 53,7
miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) ilman VATRO-segmenttiä oli katsauskauden
lopussa 56 (55) prosenttia.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli -15,0 (11,1) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen
veroja 0,5 (0,6) miljoonaa euroa.
Vuokra-asunnot
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
SATOn omistuksessa oli 30.9.2014 yhteensä 24 127 (23 564) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 20 043 (19 477) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
084 (4 097) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 299 asunnolla.
Vuokra-asuntojen käypä arvo oli 2 489,0 (2 183,8) miljoonaa euroa.
Katsauskauden aikana asuntokannan käypä arvo kasvoi 173,0 (95,8) miljoonaa
euroa. Arvonkehitys johtui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä ja
joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.
Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,8 miljardia euroa. SATO hankkii
ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä
vuokra-asuntoja.
Katsauskaudella konsernin investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 143,4 (88,2)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus oli 72 prosenttia,
yhteensä 103,3 (71,9) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa Suomessa oli
lisäksi sitovia hankintasopimuksia 63,5 (83,9) miljoonan euron arvosta.
Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126
vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1
miljoonaa euroa.
Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 677 (816) konsernin omistukseen
tulevaa vuokra-asuntoa.
Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 28,6 (27,9)
miljoonaa euroa.
Tilikauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 310 (231)
yhteisarvoltaan 19,7 (11,9) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat
pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.
Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Vuokratuotot kasvoivat 6,1 prosenttia ja olivat 181,8 (171,4) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,9 (97,6)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 37,3 (36,6) prosenttia.
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 15,55
(14,74) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 8,75 (9,54) euroa/m2/kk.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 111,6 (102,8) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,1
(6,2).
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen
vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 71,3 (93,3)
miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen
arvoltaan 2,8 (2,1) miljoonaa euroa.
Suomessa valmistui syyskuun loppuun mennessä 414 (178) vuokra- ja 127 (119)
omistusasuntoa. Rakenteilla oli 30.9.2014 yhteensä 677 (816) vuokra- ja 221
(416) omistusasuntoa.
Katsauskaudella SATO teki esisopimuksen noin 200 vuokra-asunnon toteuttamisesta
Espoon Niittykummun metrokeskuksen yhteyteen.
Katsauskaudella myytiin yhteensä 178 (144) omistusasuntoa. 30.9.2014 oli
myymättä 76 (44) valmista ja 149 (292) rakenteilla olevaa omistusasuntoa
hankinta-arvoiltaan yhteensä 104,3 (131,1) miljoonaa euroa. SATOn
omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO
OmistusKoti-konseptin mukaisesti.
Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.
Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 130,5
(101,9) miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli katsauskauden lopulla
yhteensä 15,1 (35,8) miljoonan euron arvosta.
30.9.2014 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 313 (222) valmista ja 217 (171)
rakenteilla olevaa asuntoa.
Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 93,4 (89,0)
prosenttia.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 164 (148) henkilöä, joista
vakituisessa työsuhteessa oli 154. Katsauskaudella oli palveluksessa
keskimäärin 165 (150) henkilöä.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Hidas talouskasvu jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella.
Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10
prosenttiin. Pietarin nykyisen asunto-omaisuuden arvo konsernin koko
asunto-omaisuudesta on noin 5 prosenttia.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen
muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä
seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden
SATOn konserniyhtiön konserniapua.
Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2013
vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.
Näkymät
Suomen kansantalouden näkymät ovat heikentyneet. Venäjän talouden kasvu on
taittunut ja epävarmuus talouskehityksen suunnasta on lisääntynyt.
Korkotaso pysyy ennusteiden mukaan matalana vielä pitkään.
Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla ja
kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Vuokraustoiminnan arvioidaan kehittyvän
positiivisesti ja SATOn nettovuokratuotto paranee edellisvuodesta.
Vakaa vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle
SATOn toiminta-alueilla Suomessa. Uusien investointipäätöksien tekeminen
Pietariin riippuu Venäjän toimintaympäristön kehittymisestä.
SATO Oyj:n osakkeenomistajat 13.10.2014
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 22,8 %
APG Asset Management NV* 22,8 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 16,1 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi 14,8 %
Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo 12,9 %
LähiTapiola-ryhmä 4,8 %
Pohjola Vakuutus Oy 2,7 %
Muut 3,1 %
SATOn osakkeiden lukumäärä 13.10.2014 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 30. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella
22,9 prosenttia.
*Kesäkuussa SATO Oyj:n osakkeenomistaja Varma ilmoitti, että se on myynyt 50
prosenttia omistamistaan SATOn osakkeista hollantilaiselle eläkesijoittaja
APG:lle.
Taloudelliset tunnusluvut, konserni
30.9. 30.9. 31.12. 31.12. 31.12. 31.12. 31.12.
2014 2013 2013 2012 2011 2010 2009
** ** ** ** **
Taloudellista kehitystä
kuvaavat tunnusluvut
Liikevaihto, milj. € 236 219 312 287 232 193 230
Liikevoitto, milj. € 153 111 178 160 209 167 133
Nettorahoituskulut, -29 -28 -38 -39 -35 -33 -41
milj. €
Tulos ennen veroja, 124 83 141 121 174 133 92
milj. €
Taseen loppusumma, milj. 2 748 2 463 2 596 2 360 2 167 1 805 1 665
€
Oma pääoma ja 875 743 823 693 635 534 413
vähemmistöosuus, milj.
€
Vieras pääoma, milj. € 1 873 1 720 1 773 1 696 1 554 1 289 1 264
Sijoitetun pääoman 8,3 % 6,8 % 7,7 % 7,7 % 10,9 % 10,3 % 8,9 %
tuotto (%)
Oman pääoman tuotto (%) 15,5 % 11,6 % 15,5 % 13,5 % 22,8 % 20,8 % 17,9 %
Omavaraisuusaste (%) 31,9 % 30,2 % 31,7 % 29,4 % 29,5 % 29,5 % 24,8 %
Sijoitusomaisuus, milj. 2 489 2 184 2 316 2 088 1 899 1 657 1 503
€
Bruttoinvestoinnit, 143 88 191 160 150 104 112
milj.€
prosentteina 60,8 % 40,2 % 61,2 % 55,7 % 64,7 % 54,1 % 48,6 %
liikevaihdosta
Henkilöstö 165 150 156 152 137 129 141
keskimäärin***
Osakekohtaiset
tunnusluvut
Tulos / osake (€) 1,94 1,23 2,34 1,78 2,63 2,01 1,51
Oma pääoma / osake (€) 17,19 14,59 16,16 13,72 12,59 10,48 9,07
****
Osakkeita, milj.kpl* 50,8 50,8 50,8 50,8 50,8 50,8 45,3
EPRA tunnusluvut ja
operatiivinen
kassavirta
Operatiivinen tulos 53,2 41,5 62,7 44,4 43,2 35,5 26,5
(EPRA Earnings), milj.€
Operatiivinen tulos 1,05 0,82 1,23 0,87 0,85 0,72 0,59
(EPRA Earnings) / osake
(€)
Nettovarallisuus (EPRA 1 088 953 1 007 900 825 685 537
Net Asset Value), milj.
€
Nettovarallisuus (EPRA 21,4 18,7 19,8 17,7 16,2 13,5 11,9
Net Asset Value)/osake
(€)
Operatiivinen kassavirta 62 51 66 62 52 50 34
(CE), milj. €
Operatiivinen kassavirta 1,22 0,99 1,30 1,21 1,02 0,98 0,76
(CEPS) / osake (€)
* Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000 osaketta
** IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton
vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt oikaisut
ovat tilintarkastamattomia.
*** Sisältää kesätyöntekijät
**** Oma pääoma ilman vähemmistöosuutta
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa vuokra-asunnot on
ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan.
SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot sekä ne arava- ja
korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät
vuosina 2014 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotantokuuluvat SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot,
joihin kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia.
Nämä rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.
SATO- VATRO- Yhteen SATO- VATRO- Yhteen
liiketoim liiketoim sä liiketoi liiketoim sä
inta inta minta inta
--------------------------------------------------------------------------------
Milj. euroa 1-9/2014 1-9/2014 1-9/20 1-9/2013 1-9/2013 1-9/20
14 13
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto 205,8 30,2 236,0 190,0 29,3 219,3
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotto 94,2 17,4 111,6 86,2 16,6 102,8
--------------------------------------------------------------------------------
Tulos ennen veroja 118,0 5,7 123,7 79,7 3,6 83,2
--------------------------------------------------------------------------------
Bruttoinvestoinnit 143,4 143,4 88,2 88,2
vuokra-asuntoihin
--------------------------------------------------------------------------------
Vuokra-asuntojen arvo 2 296,2 192,8 2 1 987,1 196,7 2
489,0 183,8
--------------------------------------------------------------------------------
Vuokra-asunnot, lkm 18 864 4 084 22 948 18 278 4 087 22 365
--------------------------------------------------------------------------------
Osaomistusasunnot, 1 179 1 179 1 199 1 199
lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 490 490 252 252
vuokra-asunnot, lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 127 127 119 119
omistusasunnot, lkm
--------------------------------------------------------------------------------
SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn tavoitteena
on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen
asiakkuuskokemus. SATOn omistuksessa on yhteensä noin 24 000 vuokrattavaa
asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.
Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme
avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi.
Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa
investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.
SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2013 oli 311,5 miljoonaa euroa, liikevoitto
178,3 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 140,8 miljoonaa euroa. SATOn
sijoitusomaisuuden arvo on noin 2,5 miljardia euroa.
www.sato.fi
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |