2014-08-01 10:10:13 CEST
2014-08-01 10:11:15 CEST
REGULATED INFORMATION
SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
SATOlla jo yli 24 000 vuokra-asuntoa
Vuokratuotot kasvoivat 6 prosenttia
Helsinki, 2014-08-01 10:10 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj, Osavuosikatsaus,
1.8.2014 klo 11.10
Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.6.2014 (1.1.-30.6.2013)
-- Tulos ennen veroja oli 96,7 (58,2) milj. €.
-- Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen arvonmuutos oli 42,9 (19,4) milj. €.
-- Konsernin nettovarallisuus oli 859,5 (723,1) milj. €.
-- Oman pääoman tuotto oli 18,4 (12,4) %.
-- Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 100,8 (60,1) milj. €.
-- Vuokrausaste oli 96,5 (97,4) %.
Toimintaympäristö
Suomen taloudessa näkymä on edelleen epävarma ja kuluttajien luottamus on
pysynyt keskimääräistä alhaisemmalla tasolla pitkään. Heikentynyt ostovoima
hillitsee kulutusta.
Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kasvukeskuksissa edullisten
vuokra-asuntojen kysyntä on tarjontaa suurempi. Suurten asuntojen vuokraus on
hidastunut.
Omistusasuntojen uudistuotannon vähäisyys, matala korkotaso ja kohtuullinen
työllisyystilanne pääkaupunkiseudulla tukevat maltillista hintojen nousua.
Venäjän toimintaympäristöön kohdistuva epävarmuus jatkuu.
Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
- Vuokraustoimintamme on kehittynyt ensimmäisestä vuosineljänneksestä
myönteisesti. Myös asuntojen arvonkehitys on jatkunut positiivisena. Siihen
vaikuttaa SATOn vuokra-asuntojen hyvä sijainti. Asunto-omaisuudestamme noin 80
prosenttia on pääkaupunkiseudulla.
- Vuokra-asuntotarjonnan lisäämiseksi jatkoimme investointeja Suomessa ja
Pietarissa. Seuraamme kuitenkin Venäjän poliittisen ja taloudellisen tilanteen
kehittymistä ennen uusien hankintojen tekemistä Pietarissa.
Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa
pienenee.
Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 14,9 prosenttia ja oli
158,6 miljoonaa euroa (138,0 miljoonaa euroa 1.1.-30.6.2013). Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 120,5 (113,5) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta 138,5 (118,5) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja
20,1 (19,5) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 116,1 (76,7) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 96,7 (58,2) miljoonaa euroa.
Tulokseen sisältyvä sijoitusasuntojen käyvän arvon muutos oli 42,9 (19,4)
miljoonaa euroa. Tähän sisältyy Pietarin kohteiden arvonmuutos 1,3 miljoonaa
euroa.
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 92,8 (56,5) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 3,9 (1,7) miljoonaa euroa.
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 2 718,3 (2
462,2) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 860,7 (724,2) miljoonaa euroa.
Nettovarallisuus oli 859,5 (723,1) miljoonaa euroa, mikä on 16,91 (14,22)
euroa/osake.
Konsernin omavaraisuusaste oli 31,7 (29,4) prosenttia.
Konsernin oman pääoman tuotto vuositasolle suhteutettuna oli 18,4 (12,4)
prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 9,5 (7,1) prosenttia.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 567,3 (1 438,8) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 083,6 (973,9) miljoonaa
euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,7 (2,8) prosenttia.
Katsauskauden nettorahoituskulut olivat yhteensä 19,4 (18,5) miljoonaa euroa.
Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 62,6 miljoonaa euroa,
ja lisäksi asuntoyhtiöosakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat 35,0
miljoonaa euroa. Luototusaste (LTV) ilman VATRO-segmenttiä oli katsauskauden
lopussa 56 prosenttia.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli -9,3 (10,8) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen
veroja 0,3 (0,5) miljoonaa euroa.
Sijoitusasunnot
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
SATOn omistuksessa oli 30.6.2014 yhteensä 24 061 (23 660) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 19 977 (19 572) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
084 (4 088) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 233 asunnolla.
Sijoitusasuntojen käypä arvo oli 2 443 (2 164) miljoonaa euroa. Katsauskauden
aikana asuntokannan käypä arvo kasvoi 127 (76) miljoonaa euroa. Arvonkehitys
johtui investoinneista, markkinahintojen kehityksestä ja joidenkin kohteiden
rajoitusten päättymisestä.
Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,8 miljardia euroa. SATO hankkii
ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä
vuokra-asuntoja.
Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 100,8 (60,1)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus oli 67 prosenttia,
yhteensä 67,1 (41,6) miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa Suomessa oli
lisäksi sitovia hankintasopimuksia 82,6 (77,4) miljoonan euron arvosta.
Merkittävin investointi oli ICECAPITAL Housing Fund I Ky:ltä ostetut 126
vapaarahoitteista vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla. Kaupan arvo oli 23,1
miljoonaa euroa.
Katsauskauden lopussa Suomessa oli rakenteilla 672 (595) konsernin omistukseen
tulevaa vuokra-asuntoa.
Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 17,6 (18,8)
miljoonaa euroa.
Tilikauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 276 (95)
yhteisarvoltaan 17,5 (3,8) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat
pääosin SATOn tavoitetoimialueen ulkopuolella.
Huhtikuussa SATO ja VVO myivät yhdessä omistamansa Suomen Asumisoikeus Oy:n
osakkeet Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy:lle.
Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Vuokratuotot kasvoivat 6,2 prosenttia ja olivat 120,5 (113,5) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,5 (97,4)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 38,0 (37,3) prosenttia.
Vuokrausasteen lasku johtui kasvaneesta vaihtuvuudesta.
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 15,54
(14,71) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,54 (9,57) euroa/m2/kk.
Asiakaskokemuksen parantamiseksi asukkaiden vuokraan sisältyvää
laajakaistayhteyden nopeutta nostettiin katsauskaudella.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 73,1 (66,5) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,1
(6,2).
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen
vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 76,2 (93,7)
miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen
arvoltaan 2,8 (2,0) miljoonaa euroa.
Suomessa valmistui kesäkuun loppuun mennessä 384 (136) sijoitusasuntoa ja 79
(75) omistusasuntoa. Rakenteilla oli 30.6.2014 yhteensä 672 (595)
sijoitusasuntoa ja 247 (374) omistusasuntoa.
Katsauskaudella SATO, Ilmarinen ja Hartela sopivat Fortumin kanssa
selvitystyöstä Espoon Keilaniemessä sijaitsevan Fortumin tornitalon
muuttamisesta asuinkäyttöön.
Lisäksi tehtiin esisopimus noin 200 vuokra-asunnon toteuttamisesta Espoon
Niittykummun metrokeskuksen yhteyteen.
Katsauskaudella myytiin yhteensä 146 (96) omistusasuntoa. 30.6.2014 oli
myymättä 94 (74) valmista ja 140 (223) rakenteilla olevaa omistusasuntoa
hankinta-arvoiltaan yhteensä 105,0 (109,0) miljoonaa euroa. SATOn
omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO
OmistusKoti-konseptin mukaisesti.
Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.
Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 130,3 (98,1)
miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli katsauskauden lopulla yhteensä
22,3 (20,0) miljoonan euron arvosta.
Kesäkuussa SATO osti NCC:ltä 74 rakenteilla olevaa business-luokan
vuokra-asuntoa Petrogradskajan saarelta. Asunnot valmistuvat vuokraukseen
arviolta vuoden 2016 loppupuolella. Kaupan arvo oli noin 16,7 miljoonaa euroa.
30.6.2014 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (222) valmista ja 293 (95)
rakenteilla olevaa asuntoa.
Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 96,0 (88,1)
prosenttia.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 158 (152) henkilöä, joista
vakituisessa työsuhteessa oli 152. Katsauskaudella oli palveluksessa
keskimäärin 161 (150) henkilöä.
Lisäksi kesän 2014 aikana SATO tarjoaa kesätyöpaikan yhteensä 28 nuorelle.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja
rahoitusmarkkinoihin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella.
Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10
prosenttiin.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen
muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään 50-80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä
seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden
SATOn konserniyhtiön konserniapua.
Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2013
vuosikertomuksesta ja internet sivuilta www.sato.fi.
Näkymät
Taloudellinen epävarmuus jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden
kasvu on vähäistä. Venäjän talouden kasvun ennustetaan hidastuvan.
Korkotason odotetaan pysyvän edelleen matalana vuonna 2014.
Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla, mutta
kohdistuvan pääosin pieniin asuntoihin. Vuokraustoiminnan arvioidaan kehittyvän
positiivisesti ja SATOn nettovuokratuoton arvioidaan paranevan edellisvuodesta.
Vakaa vuokra-asuntokysyntä luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle.
Uusien investointipäätöksien tekeminen Pietariin riippuu Venäjän
toimintaympäristön kehittymisestä.
SATO Oyj:n osakkeenomistajat 25.7.2014
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 22,8 %
APG Asset Management NV* 22,8 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 16,1 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi 14,8 %
Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo 12,9 %
LähiTapiola-ryhmä 4,8 %
Pohjola Vakuutus Oy 2,7 %
Muut 3,1 %
SATOn osakkeiden lukumäärä 25.7.2014 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 30. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella
22,9 prosenttia.
*Kesäkuussa SATO Oyj:n osakkeenomistaja Varma ilmoitti, että se on myynyt 50
prosenttia omistamistaan SATOn osakkeista hollantilaiselle eläkesijoittaja
APG:lle.
Taloudelliset tunnusluvut, konserni
30.6. 30.6. 31.12. 31.12. 31.12. 31.12. 31.12.
2014 2013 2013 2012 2011 2010 2009
** ** ** ** **
Taloudellista kehitystä
kuvaavat tunnusluvut
Liikevaihto, milj. € 159 138 312 287 232 193 230
Liikevoitto, milj. € 116 77 178 160 209 167 133
Nettorahoituskulut, -19 -18 -38 -39 -35 -33 -41
milj. €
Tulos ennen veroja, 97 58 141 121 174 133 92
milj. €
Taseen loppusumma, milj. 2 718 2 462 2 596 2 360 2 167 1 805 1 665
€
Oma pääoma ja 861 724 823 693 635 534 413
vähemmistöosuus, milj.
€
Vieras pääoma, milj. € 1 858 1 738 1 773 1 696 1 554 1 289 1 264
Sijoitetun pääoman 9,5 % 7,1 % 7,7 % 7,7 % 10,9 % 10,3 % 8,9 %
tuotto (%)
Oman pääoman tuotto (%) 18,4 % 12,4 % 15,5 % 13,5 % 22,8 % 20,8 % 17,9 %
Omavaraisuusaste (%) 31,7 % 29,4 % 31,7 29,4 29,5 29,5 24,8
Sijoitusomaisuus, milj. 2 443 2 164 2 316 2 088 1 899 1 657 1 503
€
Bruttoinvestoinnit, 101 60 191 160 150 104 112
milj.€
prosentteina 63,5 % 43,5 % 61,2 % 55,7 % 64,7 % 54,1 % 48,6 %
liikevaihdosta
Henkilöstö 165 155 156 152 137 129 141
keskimäärin***
Osakekohtaiset
tunnusluvut
Tulos / osake (€) 1,52 0,86 2,34 1,78 2,63 2,01 1,51
Oma pääoma / osake (€) 16,91 14,22 16,16 13,72 12,59 10,48 9,07
Osakkeita, milj.kpl* 50,8 50,8 50,8 50,8 50,8 50,8 45,3
EPRA tunnusluvut ja
operatiivinen
kassavirta
Operatiivinen tulos 36 26 51 44 43 35 27
(EPRA Earnings), milj.€
Operatiivinen tulos 0,72 0,50 1,00 0,87 0,85 0,72 0,59
(EPRA Earnings) / osake
(€)
Nettovarallisuus (EPRA 1 066 936 1 007 900 825 685 537
Net Asset Value), milj.
€
Nettovarallisuus (EPRA 21,0 18,4 19,8 17,7 16,2 13,5 11,9
Net Asset Value)/osake
(€)
Operatiivinen kassavirta 42 30 66 62 52 50 34
(CE), milj. €
Operatiivinen kassavirta 0,82 0,60 1,30 1,21 1,02 0,98 0,76
(CEPS) / osake (€)
* Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000 osaketta
** IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton
vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt oikaisut
ovat tilintarkastamattomia.
*** Sisältää kesätyöntekijät
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot
on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot
sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina
2014 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat
SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin
kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä
rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.
SATO- VATRO- Yhteens SATO- VATRO- Yhteen
liiketoim liiketoim ä liiketoi liiketoim sä
inta inta minta inta
--------------------------------------------------------------------------------
Milj. euroa 1-6/2014 1-6/2014 1-6/201 1-6/2013 1-6/2013 1-6/20
4 13
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto 138,5 20,1 158,6 118,5 19,5 138,0
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotto 63,1 10,0 73,1 55,9 10,6 66,5
--------------------------------------------------------------------------------
Tulos ennen veroja 92,8 3,9 96,7 56,5 1,7 58,2
--------------------------------------------------------------------------------
Bruttoinvestoinnit 100,8 100,8 60,1 60,1
sijoitusasuntoihin
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitusasuntojen 2 249,7 193,7 2 443,4 1 966,2 197,8 2
arvo 164,0
--------------------------------------------------------------------------------
Vuokra-asunnot, lkm 18 791 4 084 22 875 18 368 4 088 22 456
--------------------------------------------------------------------------------
Osaomistusasunnot, 1 186 1 186 1 204 1 204
lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 384 384 136 136
sijoitusasunnot,
lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 79 79 75 75
omistusasunnot, lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi
SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn tavoitteena
on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen
asiakkuuskokemus. SATOn omistuksessa on yhteensä noin 24 000 vuokrattavaa
asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.
Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme
avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi.
Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa
investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.
SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2013 oli 311,5 miljoonaa euroa, liikevoitto
178,3 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 140,8 miljoonaa euroa. SATOn
sijoitusomaisuuden arvo on noin 2,4 miljardia euroa.
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |