Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2012

Sponda Oyj                       Osavuosikatsaus 2.11.2012, klo 8.30



Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2012



Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.9.2012 (vertailukausi
1.1.-30.9.2011) 

  -- Liikevaihto oli 198,2 (183,3) milj. euroa. Kasvua vertailukauteen oli yli 8
     %.
  -- Nettotuotot kasvoivat n. 10 % vertailukaudesta, 144,8 (131,8) milj. euroon.
  -- Liikevoitto oli 140,9 (154,6) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta
     11,7 (32,9) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,28 (0,27) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 213,9 (3 128,8) milj. euroa.
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,12 (3,93) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste laski 88,0 (88,2) %:iin.
  -- Tulevaisuuden näkymät pysyvät vuokrausasteen osalta muuttumattomina.
     Nettotuottojen kasvun osalta näkymää tarkennettiin.
  -- Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -44,4(-55,2) milj. euroa.
     Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 4,1 (-7,7) milj. euroa
     johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua
     käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -48,5 (-47,5) milj.
     euroa.

Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.7.-30.9.2012 (vertailukausi
1.7.-30.9.2011) 

  -- Liikevaihto oli 66,0 (63,1) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 50,2 (47,3) milj. euroa.
  -- Liikevoitto oli 48,0 (47,1) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
     muutosta 2,9 (4,6) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,09) euroa.
  -- Rahoitustuotot ja kulut olivat -14,6 (-22,9) milj. euroa.
     Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 1,5 milj. euroa johdannaisten
     realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon
     muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -16,2 milj. euroa.



Konsernin tunnusluvut



                                7-9/2012  7-9/2011  1-9/2012  1-9/2011  1-12/201
                                                                               1
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto, M€                     66,0      63,1     198,2     183,3     248,2
Nettotuotot, M€                     50,2      47,3     144,8     131,8     179,4
Liikevoitto, M€                     48,0      47,1     140,9     154,6     209,6
Tulos/osake, €                      0,08      0,06      0,24      0,25      0,39
Operatiivinen                       0,10      0,09      0,28      0,27      0,37
 kassavirta/osake, €                                                            
Nettovarallisuus/osake, €                               4,12      3,93      4,06
Omavaraisuusaste, %                                       38        38        38
Korkokatekerroin                                         2,7       2,8       2,7



EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut



                                         7-9/20  7-9/20  1-9/20  1-9/20  1-12/20
                                             12      11      12      11       11
--------------------------------------------------------------------------------
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€    22,0    18,4    61,5    55,7     75,4
EPRA Earnings per share (operatiivinen     0,08    0,07    0,22    0,20     0,27
 tulos/osake), €                                                                
EPRA, NAV per share (osakekohtainen                        4,88    4,68     4,84
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto),                     6,38    6,30     6,39
 %                                                                              
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu                           6,39    6,31     6,40
 alkutuotto), %                                                                 



Toimitusjohtaja Kari Inkinen

Yleisen taloustilanteen haasteet heijastuvat nyt Suomen kiinteistömarkkinaan.
Syksyn aikana on nähty merkkejä vuokrauskysynnän supistumisesta, erityisesti
Helsingin ydinkeskustan ulkopuolella. Spondan taloudellinen vuokrausaste laski
0,9 %-yksikköä vuoden toisesta neljänneksestä, ja oli 88,0 %. Lasku aiheutui
pääosin sekä Venäjä-yksikön toimistotilojen vuokrausasteen laskusta että
heinäkuussa 2012 toteutuneista logistiikkakiinteistöjen myynneistä. Uskon, että
syntynyt vajaakäyttö on lyhytaikaista koska Moskovan toimistokiinteistömme ovat
vetovoimaisia yritysten sijoittumisen kannalta. Helsingin ydinkeskustan
vuokraustilanne ja -kysyntä ovat pysyneet hyvinä. Ydinkeskustan ulkopuolisten
alueidenkin tilanne on vakaa. 

Käynnissä olevat kiinteistökehityshankkeet, Citycenter sekä Ruoholahden
toimistotalo, etenevät aikataulussa. Citycenterissä rakennetaan parhaillaan
viimeistä vaihetta, jossa lisätään liiketiloja kiinteistön Keskuskadun
puolelle. 

Ennen Ratinan kauppakeskuksen investointipäätöksen tekemistä odotamme edelleen
tyydyttävän ennakkovuokraustason saavuttamista. Lisääntyneen kiinnostuksen ja
kysynnän myötä nostamme valmiustasoa, jotta kauppakeskuksen rakennuttaminen
voidaan aloittaa kesällä 2013. 

Toimintaympäristö Suomi

Euroalueen ja samalla Suomen talouden epävarmuus on jatkunut pitkään.
Valtiovarainministeriö ennustaa Suomen tämän vuoden bruttokansantuotteen
kasvuksi 1 %, ja odottaa kasvun jatkuvan samalla tasolla vuonna 2013. Tänä
vuonna kasvu on perustunut kotimaiseen kysyntään. Ensi vuonna kasvua odotetaan
saatavan myös viennistä. Työttömyysaste on pysynyt vaikeasta tilanteesta
huolimatta vakaana. Valtiovarainministeriö ennakoi työttömyyden laskevan 7,6
%:iin. 

Transaktiomarkkinoilla on vuoden toisella puoliskolla tapahtunut kolme
merkittävää transaktiota. Näissä kaupoissa ostajana oli kansainvälinen
sijoittaja, mikä on selvä merkki siitä, että Suomen markkinaa pidetään
kiinnostavana ja turvallisena sijoituskohteena. Sijoituskysyntä kohdistuu lähes
pelkästään vakaan kassavirran Prime-kohteisiin, joita on tarjolla niukasti.
Lukumääräisesti kauppoja on tehty kesän jälkeen vähän ja viimeisimmät
kiinteistökaupat ovat vuokra-asuntosektorilta. KTI:n alustava arvio
transaktiovolyymistä syyskuun loppuun mennessä on 1,47 mrd euroa. Koko vuoden
volyymin ennakoidaan asettuvan 2 mrd euron tasolle. Kaupankäynti on siten
hieman piristynyt vuoden 2011 tasosta (1,77 mrd euroa). 

Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste on laskenut kaksi vuotta. Tämän
vuoden puolella lasku on loiventunut ja vajaakäyttöaste oli kesäkuun lopussa
10,2 % (Catella). Vuokrakysyntä Helsingin keskustan alueella on ollut vilkasta.
Kysynnän takia ydinkeskustan vajaakäyttö on laskenut 4,9 %:iin (Catella).
Alueiden vuokratasot ovat nousseet. Leppävaarassa, Länsiväylän varrella ja
Ruoholahdessa vajaakäyttö on kääntynyt kasvuun. Vuokrien nousu on taittunut
kaikilla Prime-alueilla pois lukien keskusta-alue. Talouden epävarmuus ja
toimistotilakannan kasvu tulevat vaikuttamaan negatiivisesti vajaakäyttöön. 

Toimintaympäristö Venäjä

Suomen Pankin ennusteen mukaan Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastuu
loppuvuonna 3,7 %:iin. Vuodelle 2013 ennakoidaan myös 3,7 % kasvua. Yksityinen
kulutus on edelleen vahvaa, mutta kasvu on hidastumassa. Öljyn ja kaasun
epävarmat vientinäkymät hidastavat viennin määrän kasvua. 

Syyskuun 2012 loppuun mennessä transaktiovolyymi oli noin 5 mrd dollaria.
Huolimatta kiinteistökaupan vilkastumisesta vuoden kolmannella neljänneksellä,
volyymi on edelleen jäämässä viime vuoden 8,3 mrd dollarista ja tullee olemaan
noin 6,5 mrd dollaria. (JLL) 

Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste on noussut noin 1 %-yksikön
edellisestä vuosineljänneksestä. Vuoden kolmannen neljänneksen aikana
markkinalle on tullut noin 170 000 m² uutta toimistotilaa, joten kysyntä on
ollut vahvaa vaikka vajaakäyttöaste hieman nousi. Vuokratasot eivät ole
muuttuneet edellisestä neljänneksestä ja niiden ennakoidaan pysyvän nykyisellä
tasolla loppuvuoden (CBRE). 

Vuoden aikana on valmistunut noin 400 000 m² uutta toimistotilaa ja vuoden
loppuun mennessä uutta tilaa tullee yhteensä noin 700 000 m². Nyt
valmistuneista kohteista vain noin viidesosa on keskustan alueella ja valtaosa,
n. 60 %, on kolmannen kehätien ulkopuolella (JLL). Keskusta-alueen rakentaminen
vähenee ja rakentamisen painopiste tulee olemaan entistä vahvemmin kolmannen
kehätien ulkopuolisilla toimistoalueilla. 

Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet edelleen maltillisia. Keskimääräinen
vajaakäyttöaste on vuoden aikana pysynyt ennallaan noin 10 %:ssa. A-luokan
kohteiden vajaakäyttö on hieman laskenut ja B-luokan kohteiden vajaakäyttö on
vastaavasti hieman noussut. Vuokrat ovat käyttäytyneet linjassa vajaakäyttöön
eli A-luokan kohteissa pientä nousua ja B-luokan kohteissa hieman laskua.
Vuokrien uskotaan pysyvän loppuvuoden nykyisellä tasolla. Uudistuotanto on
markkinan kokoon nähden suhteellisen korkealla tasolla. Tänä vuonna uutta
toimistotilaa valmistuu yhteensä noin 200 000 m² ja ensi vuonna saman verran.
A- ja B-luokan yhteenlaskettu toimistokanta on tällä hetkellä hieman yli 2
milj. m² (JLL). 

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-30.9.2012

Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on
jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot. 

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat
tammi-syyskuussa 2012 yhteensä 144,8 (131,8) milj. euroa. Toimisto- ja
liiketilojen osuus oli 54 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 15 %,
Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %. 

Spondalla oli 30.9.2012 yhteensä 189 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 53 % on toimisto- ja liiketilaa,
11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 %
sijaitsee Venäjällä. 

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. 

Syyskuun 2012 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli tammi-syyskuussa 6,0 (31,3) milj. euroa ja heinä-syyskuussa 1,4
(3,3) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa vaikuttivat
pääasiassa onnistuneet vuokraukset ja markkinavuokrien muutokset. Kiinteistöjen
tuottovaatimuksiin ei ole tehty muutoksia. Erittely käyvän arvon muutoksista on
nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”. 

Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:

Spondan                      Yht.   Toimisto-  Kauppa-  Logis-  Kiin-tei  Venäjä
 sijoituskiinteistöt                       ja  keskuks  tiikka  stö-kehi        
 yhteensä,                         liike-tila       et               tys  
1.1.-30.9.2012                              t                                   
M€                                                                              
Vuokratuotot                192,8       107,3     31,5    32,5       0,3    21,2
Ylläpitokulut               -52,2       -28,9     -7,0   -10,2      -1,3    -4,8
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotot           140,6        78,4     24,5    22,3      -1,0    16,4
Sijoituskiinteistöt       3 165,7     1 644,0    586,1   449,0     262,0   224,6
 1.1.2012                                                                       
Aktivoidut korot 2012         0,5         0,1      0,0     0,0       0,4     0,0
Hankinnat                    53,0        15,2      0,0     0,0       0,0    37,8
Investoinnit                 40,0        21,1      2,3     1,0      15,4     0,3
Siirrot segmenttien           0,0        -1,5      0,0     0,0       1,5     0,0
 välillä                                                                        
Myynnit                     -51,3        -6,7     -0,6   -31,5     -12,4     0,0
Käyvän arvon muutos           6,0        12,0     -3,3    -4,8      -1,3     3,4
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöt       3 213,9     1 684,2    584,5   413,6     265,6   266,1
 30.9.2012                                                                      
Käyvän arvon muutos %         0,2         0,7     -0,6    -1,1      -0,5     1,5
Painotettu laskennassa        6,9         6,4      6,0     8,0               9,8
 käytetty keskimääräinen                                                         tuottovaatimus-%                                                               
Painotettu laskennassa        6,6                                               
 käytetty keskimääräinen                                                        
 tuottovaatimus-% Suomi                                                         



Vuokraustoiminta

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 

Kiinteistön tyyppi          30.9.12  30.6.12  31.3.12  31.12.11  30.9.11
Toimisto- ja liiketilat, %     89,3     89,2     88,7      88,4     88,6
Kauppakeskukset                93,1     93,8     93,9      94,1     93,5
Logistiikka, %                 76,7     78,0     78,1      78,1     78,3
Venäjä %                       93,5     99,0     98,7      98,7     98,8
Koko kiinteistökanta, %        88,0     88,9     88,4      88,2     88,2
Maantieteellinen alue       30.9.12  30.6.12  31.3.12  31.12.11  30.9.11
Helsingin kantakaupunki, %     87,9     87,8     87,9      85,6     86,8
Pääkaupunkiseutu, %            85,5     86,2     85,6      86,2     86,0
Turku, Tampere, Oulu, %        94,8     94,2     94,3      96,1     95,3
Venäjä, %                      93,5     99,0     98,7      98,7     98,8
Koko kiinteistökanta, %        88,0     88,9     88,4      88,2     88,2





Investoinnit/divestoinnit

Tammi-syyskuussa 2012 Sponda myi sijoituskiinteistöjä 52,9 milj. eurolla,
joista kirjattiin 1,7 milj. euron myyntivoitto. Myytyjen kiinteistöjen
tasearvot olivat 51,3 milj. euroa. Kiinteistöjä ostettiin katsauskaudella 53,0
milj. eurolla, josta vuoden kolmannella neljänneksellä 0,3 milj. eurolla. 

Tammi-syyskuussa kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin 17,0 milj. euroa, josta
vuoden kolmannella neljänneksellä 5,3 milj. euroa. Kiinteistökehitykseen
investoitiin 23,0 milj. euroa, josta heinä-syyskuussa 10,5 milj. euroa.
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat vuoden aikana pääosin Helsingin
keskustassa sijaitsevaan Citycenterin uudistamistyöhön sekä Ruoholahdessa
sijaitsevan toimistorakennuksen rakennuttamiseen. 

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Lokakuussa Solidium Oy ilmoitti Arvopaperimarkkinalain 2. luvun 9. pykälän
mukaisesti, että 18.10.2012 lukien sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on
alittanut 1/10 (10 %) ja 1/20 (5 %) rajan, ja Solidium Oy:n tämänhetkinen
omistus Sponda Oyj:n osakkeista on 0 %. 

Lokakuussa Oy PALSK AB ilmoitti Arvopaperimarkkinalain 2. luvun 9. pykälän
mukaisesti, että 18.10.2012 lukien sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on
ylittänyt 1/10 (10 %) rajan, ja Oy PALSK Ab:n tämänhetkinen omistus Sponda
Oyj:n osakkeista on 14,89 %. 

Tulevaisuuden näkymät

Sponda arvioi, että vuoden 2012 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on
vuoden 2011 lopun tasolla. Arvio perustuu tiedossa oleviin muutoksiin
vuokrasopimuskannassa ja jo solmittuihin vuokrasopimuksiin. 

Vuoden 2012 nettotuottojen arvioidaan kasvavan 6-8 % vuoteen 2011 verrattuna.
Nousun syitä ovat vuokratasojen nousu ja kasvanut kiinteistöomaisuus. 

Lähiajan riskit ja epävarmuudet

Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, ja liittyvät
taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä
johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen. 

Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden
velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun hidastuminen voi vaikuttaa Suomen
yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien
tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä
kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti. 

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. 



2.11.2012
Sponda Oyj
Hallitus



Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462. 



Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Osavuosikatsaus 1-9 2012.pdf