Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-31.3.2015

Sponda Oyj                  Osavuosikatsaustiedote 5.5.2015, klo 8.30


Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-31.3.2015



YHTEENVETO TAMMI-MAALISKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-31.3.2014)

  -- Konsernin liikevaihto oli 57,2 (63,5) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
     vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
  -- Nettotuotot olivat 39,6 (44,0) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 27,6 (31,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
     muutosta -9,9 (-6,7) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,08 (0,09) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 147,4 (3 253,4) milj. euroa. 
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,50 (4,49) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 86,8 (86,2) %.



KONSERNIN TUNNUSLUVUT

                                           1-3/2015      1-3/2014      1-12/2014
Liikevaihto, M€                                57,2          63,5          246,7
Nettotuotot, M€                                39,6          44,0          176,0
Liikevoitto, M€                                27,6          31,7          151,7
Tulos/osake, €                                 0,04          0,04           0,24
Operatiivinen kassavirta/osake, €              0,08          0,09           0,37
Osakekohtainen oma pääoma, €                   4,50          4,49           4,65
Omavaraisuusaste*, %                           39,8          39,6           41,0
Korkokatekerroin                                3,5           3,1            3,3
*) Kauden 1-3/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset maksut-tulkinnan          
 käyttöönoton johdosta.                                                         



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT                                  1-3/2015  1-3/2014  1-12/2014
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€                24,9      25,3      101,6
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, €           0,09      0,09       0,36
Oikaistu operatiivinen tulos, M€                       24,6      26,0      108,7
Oikaistu operatiivinen tulos/osake, €                  0,09      0,09       0,38
EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), €         5,30      5,18       5,45
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen                   4,34      4,37       4,49
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %               5,44      5,64       5,18
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), %        5,45      5,65       5,19
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), %                13,19     13,79      12,96
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                                     17,26
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön                                   11,96
 kustannukset), %                                                               



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Vuoden 2015 ensimmäinen neljännes oli odotusten mukaisesti vakaa. Konsernin
taloudellinen vuokrausaste oli vuoden 2014 vertailulukuun nähden yli puoli
prosenttiyksikköä korkeampi. Spondan kiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 
-9,9 milj. euroa. Tämä johtui pääosin Venäjän markkinavuokratasojen laskusta.

Ruoholahden toimistorakennushanke valmistui maaliskuussa. Kohde on lähes
täyteen vuokrattu. Loput kolme keskeneräistä projektia etenevät aikataulun
mukaisesti ja budjetissa. Maaliskuussa päätimme aloittaa Ratinan
kauppakeskuksen rakentamisen Tampereelle. Kolmesta rakennuksesta muodostuva
kauppakeskus tulee toimimaan Tampereen monipuolisena vapaa-ajan ja viihtymisen
keskuksena. Rakentaminen on käynnistynyt, ja kauppakeskus valmistuu keväällä
2018. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT laski loka-joulukuussa 0,2 %
edellisestä vuosineljänneksestä. Koko vuoden 2014 BKT laski 0,1 %. 

Valtiovarainministeriön kevään katsauksen mukaan kuluvana vuonna BKT kasvaa 0,5
%. Viennin ennustetaan kasvavan tuontia enemmän. Yksityisen kulutuksen
ennakoidaan kasvavan 0,5 % ja työttömyysasteen uskotaan kasvavan 8,8 %:iin. 

KTI:n mukaan ensimmäisen neljänneksen transaktiovolyymi oli 0,46 mrd euroa,
mikä on noin kolmannes edellisen neljänneksen volyymistä. Kansainvälisten
sijoittajien osuus oli 39 %. Asuntoportfolioiden osuus oli suurin sekä
kappalemäärissä että volyymissä mitattuina. Transaktiovolyymin odotetaan
pysyvän korkeana viime vuoden tapaan. 

Jones Lang LaSallen mukaan vuokramarkkina Helsingissä keskustassa pysyi
muuttumattomana vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Prime-toimistojen
nettovuokrataso oli n. 300 €/m²/vuosi ja tuottovaatimus n. 5,0 %. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ

Venäjän bruttokansantuote kasvoi Suomen Pankin ennusteen mukaan 0,6 % vuonna
2014. Kuluvana vuonna BKT:n ennustetaan laskevan 4 %. Syynä talouden
supistumiseen ovat öljyn hinnan lasku, yksityisten investointien väheneminen,
korkean inflaation pienentämä yksityinen kulutus, supistuva kotimainen kysyntä,
tuonnin pienentyminen, ruplan heikkous ja vientitulojen väheneminen. 

Investointimarkkina jatkui vaisuna edellisen neljänneksen tapaan. CBRE:n
alustavien tietojen mukaan volyymiksi muodostui noin 0,4 mrd dollaria, mikä on
25 % enemmän kuin vuoden 2014 viimeisellä neljänneksellä. Moskovan osuus
volyymistä oli 96 % ja Pietarin 4 %. Noin 88 % volyymistä tulee
toimistokaupoista ja vain 9 % liiketilojen kaupoista. 

CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen
vajaakäyttöaste nousi alkuvuodesta 17 %:iin. Maaliskuun lopussa A-luokan
tilojen vajaakäyttöaste oli 27,4 % ja B-luokan 13,6 %. Heikentynyt kysyntä ja
massiivinen uudistuotanto luovat painetta vajaakäytön nousuun ja vuokrien
laskuun. 

Vuoden 2014 aikana Moskovaan valmistui 1,4 milj. m² uutta toimistotilaa. CBRE:n
tietojen mukaan rakentamistahti jatkuu samanlaisena vuonna 2015. 

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.3.2015

Maaliskuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sisäisessä arvioinnissa
tuottovaatimuksiin ei tehty muutoksia. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli -9,9 (-6,7) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen
arvo oli investointien jälkeen vakaa. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen
negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui puolestaan markkinavuokrien laskusta.
Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio
käypään arvoon arvostamisesta”. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

                                                     1-3/15  1-3/14  1-12/14
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)                     0,0     0,0     15,7
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)                    0,0     0,0    -10,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto     1,1     0,0      5,5
Ajanmukaistamisinvestoinnit                           -11,0    -5,4    -42,0
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi)      9,2     5,4     40,3
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä)   -12,5    -7,2    -19,3
Valuuttakurssien muutos                                 3,3    -1,2      5,9
Sijoituskiinteistöt yhteensä                           -9,9    -8,5     -3,9
Kiinteistörahastot                                      0,0     0,1     -1,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet      0,0     1,7      5,5
Konserni yhteensä                                      -9,9    -6,7     -0,2



Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden
laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja
ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista
enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute,
vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana. 

VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 0,7 (1,1) %, kauppakeskuksissa 0,5 (2,1) %,
logistiikkakiinteistöissä 15,5 (2,9) % ja Venäjän kiinteistöissä -7,2 (-13,2)
%. Venäjän like-for-like -luku on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla vastaamaan
paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on
sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 


Kiinteistön tyyppi          31.3.15  31.12.14  30.9.14  30.6.14  31.3.14
Toimistokiinteistöt, %         87,9      88,5     88,3     87,9     88,2
Kauppakeskukset                90,3      91,2     89,3     90,4     92,9
Logistiikka, %                 68,5      64,9     65,6     71,9     71,7
Venäjä %                       90,1      90,4     89,4     89,0     88,4
Koko kiinteistökanta, %        86,8      87,0     86,5     85,7     86,2
Maantieteellinen alue       31.3.15  31.12.14  30.9.14  30.6.14  31.3.14
Helsingin kantakaupunki, %     88,2      89,3     88,3     89,4     89,4
Pääkaupunkiseutu, %            83,6      83,1     83,2     82,2     82,8
Turku, Tampere, Oulu, %        92,9      93,2     92,2     90,4     92,9
Venäjä, %                      90,1      90,4     89,4     89,0     88,4
Koko kiinteistökanta, %        86,8      87,0     86,5     85,7     86,2



DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT

Divestoinnit M€



                          1.1.-31.3.2015  1.1.-31.3.2014  1.1.-31.12.2014
Myydyt kiinteistöt                                                       
Myyntihinta                          6,3             0,3            237,2
Myyntivoitto/ -tappio *)            -0,3             0,1              0,6
Tasearvo                             6,6             0,2            236,6



*) Sisältää myyntikulut



Investoinnit M€

                               1.1.-31.3.2015  1.1.-31.3.2014  1.1.-31.12.2014
Ostetut kiinteistöt                       0,0             0,0            -65,0
Ylläpitoinvestoinnit                    -11,0            -5,4            -42,0
Kiinteistökehitysinvestoinnit           -10,8            -3,3            -22,0



Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja
Lassilan toimistotalojen rakentamiseen. 

KIINTEISTÖKEHITYS

Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli maaliskuun 2015 lopussa 145,0
milj. euroa. Maa-alueiden osuus oli 49,8 milj. euroa ja loput 95,2 milj. euroa
oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo
on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä,
joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin
rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa. 

Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että
perusparannuskohteista. Katsauskaudella Kiinteistökehitys-yksikkö investoi
yhteensä 10,8 milj. euroa. Investoinnit kohdistuivat pääosin Ilmalanrinteen ja
Lassilan toimistotalojen rakentamiseen. 

Sponda teki maaliskuussa 2015 päätöksen kauppakeskus Ratinan rakennuttamisesta
Tampereelle. Kauppakeskus Ratinasta tulee Tampereen suurin ja korkealuokkaisin
kauppakeskus, joka sijaitsee ainutlaatuisella paikalla aivan Tampereen
ydinkeskustassa. Kolmesta rakennuksesta muodostuva kauppakeskus tulee toimimaan
Tampereen monipuolisena vapaa-ajan ja viihtymisen keskuksena. 

Kauppakeskus Ratinan rakentaminen käynnistyi huhtikuussa 2015 uudisrakennus
Valo-Ratinan maanrakennustöillä, ja kauppakeskus valmistuu suunnitelmien mukaan
keväällä 2018. Kokonaisuus käsittää yhteensä noin 53 000 m² liike- ja
palvelutilaa sekä yli 150 liikettä. Hankkeen kokonaisinvestoinnin tontteineen
arvioidaan olevan noin 240 milj. euroa. Tähän mennessä hankkeeseen on
investoitu noin 40 milj. euroa. Hankkeen tavoitteena on 15 %:n kehityskate ja
arvioitu nettotuotto investoinnille on 7,5 %. Kauppakeskuksen
ennakkovuokrausaste on noin 30 %. 

Sponda rakentaa Helsingin Ilmalaan Swecon käyttöön kolmen rakennuksen
toimistokokonaisuuden. Uudiskohteen arvioidaan valmistuvan joulukuussa 2015.
Hankkeen investointi on noin 57 milj. euroa. Toimistokokonaisuus on täyteen
vuokrattu. 

Sponda aloitti kesäkuussa 2014 uuden, n. 4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen
Helsingin Lassilaan. Kohteen investointi on n. 10,6 milj. euroa. Talon
päävuokralaiseksi tulee Kone Hissit Oy, ja kohde valmistuu kesäkuussa 2015.
Kohteen ennakkovuokrausaste on n. 50 %. 

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen. 

Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja
taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi
aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua.
Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä.
Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi
hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015. 

Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Sponda allekirjoitti huhtikuussa sopimuksen Danske Bank Oyj:n kanssa 115 milj.
euron vakuudettomasta 5-vuotisesta lainasta. Sopimuksella jatketaan alun perin
heinäkuussa 2015 erääntyvää vastaavan suuruista lainaa huhtikuuhun 2020 saakka.
Laina tullaan nostamaan viimeistään heinäkuussa 2015. 

Lainan marginaali vastaa nykyistä markkinatasoa ja allekirjoitetun sopimuksen
keskeiset kovenantit (omavaraisuusaste ja korkokatekerroin) ovat samat kuin
Spondan muissa lainoissa. 

NÄKYMÄT VUODELLE 2015

Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. 

Nettotuotot

Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 milj. euroa. Arvio
perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen
kehityksestä kuluvan vuoden aikana. 

EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)



Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2015 95-105 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja
yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä. 





5.5.2015
Sponda Oyj
Hallitus



Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462. 







Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Osavuosikatsaus 1-3 2015 FI.pdf