2014-08-07 07:45:00 CEST
2014-08-07 07:45:01 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Osavuosikatsaus 7.8.2014 klo 8.45
ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2014
1.4.-30.6.2014
- Liikevaihto 4,1 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2013: 1,9 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 2,4 miljoonaa euroa (1,3 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,58 euroa (0,86 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste 92,7 % (95,5 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (8,2 %)
- Nettovuokratuotto 4,9 % (4,7 %)
- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 2,6 miljoonaa euroa (1,2 miljoonaa
euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,28 euroa/osake (0,27
euroa/osake)
1.1.-30.6.2014
- Liikevaihto 8,4 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2013: 2,0 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 4,8 miljoonaa euroa (0,8 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 1,15 euroa (0,49 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste 87,4 % (95,5 %)
- Bruttovuokratuotto 6,6 % (8,1 %)
- Nettovuokratuotto 4,2 % (4,7 %)
- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 5,6 miljoonaa euroa (0,7 miljoonaa
euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,56 euroa/osake (0,54
euroa/osake)
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto”) osakekohtainen
nettovarallisuus kasvoi 12,10 euroon (+4,9 %), kun se vuoden alussa oli 11,54
euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi
katsauskauden lopussa 100,5 miljoonaan eurooon (31.12.2013: 79,2 miljoonaa
euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosipuoliskon tulos oli tavoitteen mukainen.
Katsauskauden aikana päätettiin hankinnoista, jotka nostavat
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon yli 100 miljoonan euron.
Asuntojen hintakehitys on vuonna 2014 pysynyt vaatimattomana heikon yleisen
taloustilanteen pitkittymisen myötä. Vallinnut markkinatilanne on toisaalta
tarjonnut tukkuostajalle mahdollisuuden tehdä hyviä hankintoja. Katsauskaudella
toteutettiin 249 huoneiston hankinta sekä sovittiin 26 huoneiston hankinnasta
yhteensä kymmenestä eri kohteesta 21,1 miljoonalla eurolla. Asuntorahaston
omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi vuoden 2013 lopun 79,2
miljoonasta eurosta kesäkuun lopun 100,5 miljoonaan euroon.
Toisen vuosineljänneksen 1.4.-30.6.2014 taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 %,
koko katsauskauden 1.1.-30.6.2014 vuokrausasteen ollessa 87,4 %. Viime vuoteen
verrattuna alempi vuokrausaste johtuu ennen kaikkea tyhjinä hankittujen uusien
huoneistojen vaikutuksesta. Asuntomarkkinoiden vaikea tilanne on heijastunut
yhtiön huoneistomyynteihin ja tavoitellusta myynnistä on jääty jälkeen.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskuluihin ei liittynyt yllättäviä
kulueriä. Toisella vuosineljänneksellä hoitokulut laskivat ensimmäisestä
vuosineljänneksestä kausivaihtelun vaikutuksesta. Korjauskulut olivat
kokonaisuutena jonkin verran suunnitellun mukaisen tason alapuolella.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä jatkoi kasvua ja oli heinäkuussa
noin 4 800. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on jatkunut
vilkkaana; keskimääräinen päivävaihto tammi-kesäkuussa 2014 on ollut yli 289
000 euroa. Kesäkuun lopussa yhtiö laski suunnatuissa anneissa liikkeelle 418
923 uutta osaketta. Uusille osakkeille ei makseta osinkoa vuonna 2014.
Yhtiökokous 18.3.2014 päätti vuosineljänneksittäin maksettavaksi osingoksi 0,28
euroa osakkeelta. Osinko maksetaan aina vuosineljänneksen viimeisenä
arkipäivänä. Yhteensä vuonna 2014 osinkoa maksetaan 1,12 euroa vuoden 2013
tuloksesta osakkeelta eli vajaat 10 prosenttia vuoden 2014 alun
osakekohtaiselle nettovarallisuudelle. Katsauskaudella osinkoa on maksettu 0,56
euroa osakkeelta.
Yhtiö arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää
hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman
kokonaistuottotavoite.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen kasvun ennustetaan kuluvana vuonna olevan -0,2 % -
+0,7 % ja ensi vuonna noin +0,6 % - +2,0 %. Asuntomarkkinoihin kannalta
keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi ennustetaan tälle vuodelle noin -0,5 %
- +0,4 % ja vuodelle 2015 +0,4 % - +1,1 %. Euroalueen markkinakorkojen taso on
edelleen alentunut ja lyhyiden markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2
prosentissa seuraavien 4-5 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty 15
Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja
suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän
perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.
Heikot, joskin hitaasti piristymässä olevat talousnäkymät edelleen vaimentavat
asuntomarkkinoita, joita toisaalta entisestäänkin alentunut korkotaso tukee.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat huhti-kesäkuussa 2014 uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 4,1 mrd. eurolla eli 1 % vähemmän kuin vastaavana ajankohtana
vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun lopussa 89,0
mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,8 %.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan nousi maaliskuun 103 päivästä kesäkuussa 119 päivään, kun se vuosi
sitten kesäkuussa oli 92 päivää.
Asuntomarkkinoiden kysyntätilanne on pysynyt heikkona.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin toukokuussa Tilastokeskuksen
mukaan 1 741 asunnolle, joka oli 1 % enemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-toukokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 8 481
kappaletta eli 25% enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli 0
%.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos huhtikuussa oli -7 % ja muutos
vuodentakaiseen -13 %.
Tarjonnan supistuminen asuntomarkkinoilla on edelleen jatkunut.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2014 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 3,3 %. Asuntojen hintojen muutos toisella
vuosineljänneksellä oli -0,3 % vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin
on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; toisen
vuosineljänneksen neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 15,9.
Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,7.
Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen
alkavan hieman nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin
pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet
toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnan käyttöasteet olivat katsauskaudella edellisvuotta
alhaisemmalla tasolla. Tähän ovat ensisijassa vaikuttaneet vuoden 2013 lopussa
ja sen jälkeen tehdyt hankinnat, joissa vuokraamattomina hankittujen
huoneistojen osuus on ollut aiempaa suurempi. Lisäksi pitkittynyt heikko
yleinen taloustilanne on osaltaan jonkin verran vaikeuttanut vuokrausta.
Toisen vuosineljänneksen taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 %, kun se koko
katsauskaudella tammi-kesäkuussa oli 87,4 %.
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 002 kappaletta (2013:
491 kappaletta) ja huoneistoja yhteensä 1 024. Vuokrasopimuksia oli
katsauskauden päättyessä 979 kappaletta ja myytävänä oli 48 huoneistoa (2013:
30).
1.1.-30.6.2014 1.1.-30.6.2013
Bruttovuokratuotto,% 6,6 8,1
Nettovuokratuotto,% 4,2 4,7
Taloudellinen käyttöaste, % 87,4 95,5
Toiminnallinen käyttöaste, % 86,2 94,3
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 1,9 2,2
Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta määräaikaisesti voimassa olevia
sopimuksia oli 20 kappaletta. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli
yhteensä 56 kappaletta (2013: 48).
Hankinnat
Katsauskaudella toteutetut tai sovitut hankinnat
Velaton Yhtiö-
kauppahinta laina Osakkeita Asuntoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €)(kappaletta)(kappaletta)
31.3.2014 2 kohdetta 12,7 1,7 - 118
(Helsinki, Vantaa)
sekä huoneistoja
yhdestä kohteesta
(Tampere)
25.6.2014 4 kohdetta 4,1 - 311 123 131
(Kotka, Riihimäki,
Savonlinna ja Varkaus)
26.6.2014 Huoneistoja 3 4,4 3,4 - 26
kohteesta (Tampere ja
Jyväskylä)
YHTEENSÄ 21,2 5,1 311 123 275
Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7
milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74
huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä
hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuneesta Asunto Oy Tampereen
Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin
sitova sopimus Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta.
Sopimuksen mukainen kauppa toteutettiin 30.4.2014. Kohteessa on 24 asuntoa.
Yhtiö hankki A. Ahlström Kiinteistöt Oy:ltä ja sen tytäryhtiöltä 25.6.2014
toteutetuilla kaupoilla yhteensä 131 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton
kauppahinta oli 4,1 milj. euroa. Kauppaan sisältyi 1,34 miljoonan euron
apporttiluovutus, joka maksettiin yhtiön liikkeeseen laskemilla 104 415 uudella
osakkeella sekä 206 708 uuden osakkeen merkinnällä myyjälle suunnatussa
annissa. Uusien osakkeiden merkintähinta 12,82 euroa/osake oli yhtiön osakkeen
kaupan toteutuspäivää 25.6.2014 edeltävän viiden kaupankäyntipäivän vaihdoilla
painotettu keskimääräinen pörssikurssi Helsingin Pörssissä korjattuna
yhtiökokouksen päättämillä mutta maksamattomilla osingoilla (0,56 euroa/osake).
Yhtiö teki 26.6.2014 sitovan sopimuksen yhteensä 26 huoneiston hankkimisesta
Pohjola Rakennus Oy Sisä-Suomelta velattomaan kauppahintaan 4,4 miljoonaa
euroa. Kauppa toteutettiin sopimuksen mukaisesti 28.7.2014. Hankitut huoneistot
sijaitsevat kolmessa asunto-osakeyhtiössä, Tampereen Vuoreksen Emiliassa (14),
Jyväskylän Ahjottaressa (8) ja Jyväskylän Kyläsepässä (4).
Huoneistomyynnit
Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 14 kappaletta kuudesta eri
asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 1,2
miljoonaa euroa. Huoneistomyyntien kokonaismäärä on haastavassa
markkinatilanteessa jäänyt jälkeen tavoitellusta. Myynnin välityspalkkiot
olivat 48 tuhatta euroa.
Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja pyritään myymään yhtiön
avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia vuosittain siten,
että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen.
Sijoituskiinteistöt 30.6.2014
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 100,5 miljoonaa
euroa (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.6.2014
yhteensä 1 024 huoneistoa (31.12.2013: 791), joiden yhteenlaskettu
vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 64 026 m² (31.12.2013: 50 129 m²).
Huoneistot sijaitsivat 50 eri asunto-osakeyhtiössä, joista viidessätoista
yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on
esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat (€, käyvin arvoin)
30.6.2014 30.6.2013
Uudemmat kohteet (1990 - ) 55 % 20 %
Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 45 % 80 %
Helsingin seutu 43 % 37 %
Suuret kaupungit 19 % 19 %
Muu Suomi 38 % 44 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2013 tilinpäätöksessä.
Konsernin katsauskauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 8,4 miljoonaa euroa (2013:
2,0 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 2,8
miljoonaa euroa (2013: 1,3 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 5,6 miljoonaa euroa
(2013: 0,7miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät vuokratuottot,
käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat sijoituskiinteistöjen
myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla sekä
huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,7 miljoonaa euroa (2013: 1,0 miljoonaa
euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,0 miljoonaa euroa (2013:
0,6 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta sijoitussalkun kasvusta.
Liikevoitto oli 5,7 miljoonaa euroa (2013: 1,0 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -726 tuhatta euroa (2013: -297 tuhatta euroa)
ja katsauskauden verot olivat 22 tuhatta euroa (2013: 11 tuhatta euroa).
Katsauskauden voitoksi muodostui 5,0 miljoonaa euroa (2013: 0,7 miljoonaa
euroa). Laajan tuloksen erät olivat -204 tuhatta euroa (Q1 2013: 158 tuhatta
euroa) ja katsauskauden laaja voitto 4,8 miljoonaa euroa (2013: 0,8 miljoonaa
euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.6.2014 välisenä aikana yhteensä 726
tuhatta euroa (2013: 297 tuhatta euroa) ja konsernin rahalaitoslainojen
lyhennykset yhteensä 330 tuhatta euroa (2013: 350 tuhatta euroa). Emoyhtiön
rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa
tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.6.2014 yhteensä 45,5 miljoonaa euroa
(31.12.2013: 37,3 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy näiden lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 350 tuhatta euroa (31.12.2013: 251 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n yhteensä 1.366.558 aiemmin listaamatonta
osaketta yhdisteltiin vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja
otetiin kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Tämän jälkeen yhtiön julkisen
kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden
oli 4.288.707 osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.
Listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen
listaamattomiksi jäivät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25.687
osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja
jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi
listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.
Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT. Katsauskaudella osakkeen
keskimääräinen päivävaihto oli 289 tuhatta euroa, keskikurssi 12,73 euroa ja
päätöskurssi 13,09 euroa.
Yhtiö toteutti kesäkuun lopussa yhteensä 418 923 osakkeen suunnatut annit, teki
listalleottoesitteen sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin
Pörssin päälistalle (kaupankäyntitunnus OREITN0114) 30.6.2014. Suunnatuissa
anneissa merkintähintaan 12,82 euroa/osake osakkeita merkitsivät A. Ahlström
Kiinteistöt Oy 311 123 osaketta ja Nordea Pankki Suomi Oyj 7 800 osaketta.
Tämän lisäksi yhtiö suuntasi itselleen maksuttoman osakeannin 100 000 osaketta.
Yhtiöllä oli noin 4800 osakkeenomistajaa heinäkuun lopussa.
OMISTAJALUETTELO 31.7.2014, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Länsi-Suomen Vuokratalot Oy* 351 000 7,42
A. Ahlström Kiinteistöt Oy 311 123 6,57
Avaintalot Oy* 247 794 5,24
Godoinvest Oy** 229 360 4,85
Sysmäläntien Kiinteistöt Oy *** 219 368 4,63
Maakunnan Asunnot Oy* 102 205 2,16
Etra Oy 100 000 2,11
Livränteanstalten Hereditas 81 000 1,71
Alte Invest Oy 70 248 1,48
Signe och Ane Gyllenbergs Stiftelse 50 000 1,06
Yhteensä 1 762 134 37,23
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan
määräysvaltayhteisöjä. ** Hallituksen
jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö. *** Hallituksen jäsenen Tapani
Rautiaisen määräysvaltayhteisö.
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä
pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä
pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.6.2014 aikana olivat 273
tuhatta euroa (2013: 118 tuhatta euroa).
Vuoden 2014 aikana on tulossidonnaista hallinnointipalkkiota kirjattu 934
tuhatta euroa (2013: 0 euroa). Tulossidonnaiseen hallinnointipalkkioon lisätään
kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Orava Asuntorahaston hallitus ja
hallinnointiyhtiö päättivät 8.5.2014 muuttaa hallinnointisopimusta siten, että
vuoden 2014 päättävänä kurssina ja sen jälkeen tulossidonnaisen palkkion
laskennassa käytetään pörssikurssin sijaan osakekohtaista nettovarallisuutta.
Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu katsauskaudella taloushallinnon ja
muiden tukitoimintojen hoitamisesta sekä huoneistojen vuokraustoiminnasta ja
hallintopalveluista yhteensä 182 tuhatta euroa sisältäen arvonlisäveron.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Peter Ahlström, Mikko
Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo
Valjakka. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja
Tapani Rautiainen. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä yksitoista
kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 100.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Hallituksella on yhtiökokouksen 18.3.2014 myöntämä osakeantivaltuus 5 000 000
osaketta.
Katsauskaudella hallitus käytti saamaansa osakeantivaltuutta suunnattuihin
anteihin 418 923 osakkeen verran. Yhtiökokouksen myöntämää osakeantivaltuutta
on jäljellä 4 581 077 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät kiinteistösijoitustoiminnan
säännöt on esitetty ohessa liitteenä, minkä lisäksi ne ovat luettavissa
luettavissa yhtiön kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi .
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiön voi olla vaikeaa hankkia kannattavasti kohteita, jotka täyttävät
sijoitusstrategian tavoitteet. Yhtiön voi olla myös vaikea turvata
investointien vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.6.2014
Orava Asuntorahaston yhteensä 1 366 558 osaketta, joiden osinko-oikeudet
listattuihin osakkeisiin nähden tulivat yhteneviksi joulukuun osingonmaksun
yhteydessä, on yhdistelty vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä
ja otettu kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin
kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistelyn jälkeen oli 4 288 707
osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.
Helmikuussa listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen
listaamattomiksi jäivät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25 687
osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja
jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi
listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.
Orava Asuntorahaston hallitus valitsi toimitusjohtajaksi 6.2.2014 KTM Pekka
Peiposen.
Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöihin on lisätty uusi ehto
tulossidonnaisen hallinointipalkkion maksusta (nk. High watermark -ehto). Uuden
ehdon mukaan tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos
tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein
päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.
Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7
milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74
huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä
hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuneesta Asunto Oy Tampereen
Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa toteutettiin
30.4.2014 kauppa Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannasta (24
huoneistoa).
Yhtiö teki Ovenia Oy:n kanssa palvelusopimuksen katsauskauden lopussa.
Palvelusopimus kattaa asuntomanagement-, isännöinti- ja asuntojen
vuokrauspalvelut. Osa katsauskauden lopussa hankituista kiinteistöistä ja
niissä sijaitsevat huoneistot annettiin sopimuksen mukaisesti Ovenia Oy:n
manageerattaviksi.
Yhtiö hankki A. Ahlström Kiinteistöt Oy:ltä ja sen tytäryhtiöltä 25.6.2014
toteutetuilla kaupoilla yhteensä 131 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton
kauppahinta oli 4,1 milj. euroa. Kauppaan sisältyi 1,34 miljoonan euron
apporttiluovutus, joka maksettiin yhtiön liikkeeseen laskemilla 104 415 uudella
osakkeella sekä 206 708 uuden osakkeen merkinnällä myyjälle suunnatussa
annissa. Uusien osakkeiden merkintähinta 12,82 euroa/osake oli yhtiön osakkeen
kaupan toteutuspäivää 25.6.2014 edeltävän viiden kaupankäyntipäivän vaihdoilla
painotettu keskimääräinen pörssikurssi Helsingin Pörssissä korjattuna
yhtiökokouksen päättämillä mutta maksamattomilla osingoilla (0,56
euroa/osake).Yhtiö teki 26.6.2014 sitovan sopimuksen yhteensä 26 huoneiston
hankkimisesta Pohjola Rakennus Oy Sisä-Suomelta velattomaan kauppahintaan 4,4
milj. euroa.
Yhtiö teki yhden miljoonan euron vaihtovelkakirjalainasopimuksen
erikoissijoitusrahasto UB View:n kanssa 26.6.2014. Vaihtovelkakirjalaina on
tarkoitettu ensisijaisesti kohdehankintojen rahoittamiseen ja toissijaisesti
yhtiön yleisiin käyttöpääoma tarkoituksiin. Sopimuksen mukaisesti molemmilla
osapuolilla on oikeus vaihtaa vaihtovelkakirjalainan pääoma Yhtiön uusiin
osakkeisiin. Osakkeiden merkintähinta on yhtiön uuden osakkeen
merkintäilmoituksen esittämispäivän vaihdolla painotettu osakekurssien
keskiarvo NASDAQ OMX Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Yhtiö toteutti kesäkuun lopussa yhteensä 418 923 osakkeen suunnatut annit, teki
listalleottoesitteen sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin
Pörssin päälistalle (kaupankäyntitunnus OREITN0114). Kaupankäynti uusilla
osakkeilla alkoi 30.6.2014. Suunnatuissa anneissa merkintähintaan 12,82
euroa/osake osakkeita merkitsivät A. Ahlström Kiinteistöt Oy 311 123 osaketta
ja Nordea Pankki Suomi Oyj 7 800 osaketta. Tämän lisäksi yhtiö suuntasi
itselleen maksuttoman osakeannin 100 000 osaketta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Kesäkuussa 2014 sovittu 26 huoneiston kauppa Pohjola Rakennus Oy:n kanssa
toteutettiin suunnitelman mukaan 28.7.2014. Ostetut huoneistot sijaitsevat
kolmessa uudiskohteessa: As Oy Tampereen Vuoreksen Emilia (14 huoneistoa), As
Oy Jyväskylän Ahjotar (8 huoneistoa) sekä As Oy Jyväskylän Kyläseppä (4
huoneistoa). Huoneistot olivat kaupantekohetkellä vuokraamattomia.
Uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus: OREITN0114) markkinatakauksesta tehtiin
sopimus Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa ja sopimuksen mukainen markkinatakaus
alkoi 7.7.2014. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston uudelle
osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja
myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta.
Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa 4 000 euroa.
Yhtiön tekemän vaihtovelkakirjalainen ehtojen mukaisesti yhtiö on 30.7.2014
mennessä luovuttanut omia osakkeita vaihtovelkakirjalainen konversioissa
yhteensä 78 948 kappaletta. Näiden konversioiden jälkeen yhtiöllä oli hallussa
omia osakkeita 21 052 kappaletta.
Orava Asuntorahasto allekirjoitti 6.8.2014 Erikoissijoitusrahasto UB View:n
kanssa aikaisemman lainan ehtojen mukaisen toisen yhden miljoonan euron
vaihtovelkakirjalainan.
Osinko
Yhtiökokous 18.3.2014 päätti, että vuoden 2013 tuloksesta jeataan osinkoa
vuonna 2014 vuosineljänneksittäin 0,28 euroa eli yhteensä vuonna 2014 enintään
1,12 euroa osakkeelta (100 % osinko-oikeus). Osingon maksu on vuosineljänneksen
viimeisenä arkipäivänä. Vuoden 2013 voitonjako maksetaan vuonna 2014 kahden eri
osinko-oikeuden mukaan.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614 FI4000061072
(100 %) (75 %)
31.3.2014 I osinko 0,28 € 0,21 €
30.6.2014 II osinko 0,28 € 0,21 €
Yhteensä 0,56 € 0,42 €
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntuntorahasto arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät
edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman
pääoman kokonaistuottotavoite.
Sijoitussalkun asuntojen arvon odotetaan pysyvän loppuvuoden aikana likimain
ennallaan ja alkavan myöhemmin maltillisesti nousta ennustetun yleisen
talouskehityksen vahvistumisen seurauksena. Vuokratuoton arvioidaan palautuvan
loppuvuonna hieman ylöspäin ensimmäisen vuosipuoliskon tasosta. Kohteiden
hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan alenevan loppuvuotta kohti, koska
hankintojen kokonaismäärän ennakoidaan jonkin verran pienentyvän ensimmäiseen
vuosipuoliskoon verrattuna. Hoito- ja korjauskustannusten suhde
sijoitusomaisuuden arvoon pysynee loppuvuonna likimain ensimmäisen
vuosipuoliskon tasolla.
Helsingissä 6.8.2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |