|
|||
2014-05-09 07:00:00 CEST 2014-05-09 07:00:04 CEST REGULATED INFORMATION Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2014Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj OSAVUOSIKATSAUS 9.5.2014 klo 8.00 ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2014 - Liikevaihto 4,2 miljoonaa euroa (1.1.-31.3.2013: 0,1 miljoonaa euroa) - Laaja voitto 2,4 miljoonaa euroa (-0,4 miljoonaa euroa) - Tulos/osake 0,57 euroa (-0,39 euroa) - Taloudellinen vuokrausaste oli 82,1 % (96,0 %) - Bruttovuokratuotto 6,4 % (7,9 %) - Nettovuokratuotto 3,3 % (3,8 %) - Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 3,0 miljoonaa euroa (-0,5 miljoonaa euroa) - Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,28 euroa/osake (0,27 euroa/osake) Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto”) osakekohtainen nettovarallisuus kasvoi 11,79 euroon, kun se vuoden alussa oli 11,54 euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 89,2 miljoonaan eurooon (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Toimitusjohtajan kommentti ”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosineljänneksen tulos oli tavoitteen mukainen. Maaliskuussa päätettiin yhteensä kolmesta hankinnasta, jotka nostavat sijoituskiinteistöjen käyvän arvon yli 93 miljoonan euron. Asuntojen hintakehitys on alkuvuonna 2014 jäänyt vaatimattomaksi heikon yleisen taloustilanteen pitkittymisen myötä. Vallinnut markkinatilanne on toisaalta tarjonnut tukkuostajalle mahdollisuuden tehdä hyviä kohdehankintoja. Katsauskaudella sovittiin 118 huoneiston hankinnasta kolmesta eri kohteesta yhteensä noin 12,7 miljoonalla eurolla. Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi vuoden 2013 lopun 79,2 miljoonasta eurosta maaliskuun lopun 89,2 miljoonaan euroon. Salkun vuokratuotto laski katsauskaudella. Vuoden lopussa vuokraamattomina hankittujen huoneistojen vuokraus on edennyt suunnitellusti ja vuokratuoton odotetaan palautuvan ylöspäin jo toisella vuosineljänneksellä. Asuntomarkkinoiden vaikea tilanne on heijastunut huoneistomyynteihin, jotka jäivät vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen tasolle sijoitussalkun koon kasvusta huolimatta. Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskuluihin ei liittynyt yllättäviä kulueriä. Kulut olivat kokonaisuutena suunnitellun mukaisella tasolla kausivaihtelu huomioon ottaen. Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä kasvoi tammikuun noin 2 500:sta huhtikuun lopun noin 4 000:een. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä vilkastui entisestään vuoden 2013 tilinpäätöstiedotteen julkistuksen sekä yhtiökokouksen päätösten jälkeen; keskimääräinen päivävaihto tammi-huhtikuussa 2014 on ollut yli 280 000 euroa. Yhtiökokous 18.3.2014 päätti vuosineljänneksittäin maksettavaksi osingoksi 0,28 euroa osakkeelta. Osinko maksetaan aina vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä. Yhteensä vuonna 2014 osinkoa maksetaan 1,12 euroa osakkeelta eli vajaat 10 prosenttia vuoden 2014 alun osakekohtaiselle nettovarallisuudelle. Yhtiö arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoite.” Toimintaympäristö Kansantalous Suomen bruttokansantuotteen reaalikasvuksi ennustetaan vuodelle 2014 noin 0,4% - 1,1%. Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen kasvuksi puolestaan ennustetaan kuluvalle vuodelle noin -0,2% - +0,6%. Euroalueen markkinakorkojen taso on historiallisen alhainen ja lyhyiden markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 3-4 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia. Heikot, joskin hitaasti piristymässä olevat talousnäkymät yhä vaimentavat asuntomarkkinoita, joita toisaalta alhainen korkotaso tukee. Asuntomarkkinoiden kysyntä Kotitaloudet nostivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2014 uusia asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 3,2 mrd. eurolla eli 7% vähemmän kuin vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun lopussa 88,4 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu hidastui edelleen 2,0%:iin. Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin mukaan laski joulukuun 109 päivästä huhtikuussa 96 päivään, kun se vuosi sitten huhtikuussa oli 87 päivää. Asuntomarkkinoiden kysyntätilanne ei kausivaihtelun huomioonottamisen jälkeen ole kohentunut. Asuntomarkkinoiden tarjonta Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin helmikuussa Tilastokeskuksen mukaan 1 250 asunnolle, joka oli 22% vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-helmikuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 2 163 kappaletta eli 13% vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli -15%. Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos helmikuussa oli -19% ja muutos vuodentakaiseen -11%. Asuntomarkkinoiden tarjonta on jatkanut supistumistaan. Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot Vuoden 2013 neljännellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 3,7%. Asuntojen hintojen nousu uusimpien tilastojen mukaan eli ensimmäisellä vuosineljänneksellä oli pysähtynyt nollaan vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin on edelleen pitkän aikavälin keskiarvon tuntumassa; ensimmäisen vuosineljänneksen neliöhinnoista ja neljännen vuosineljänneksen vuokrista laskettuna suhde oli 15,9. Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,6. Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen alkavan hieman nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan. Vuokraustoiminta Vuokraustoiminnan käyttöasteet laskivat katsauskaudella edellisestä vuosineljänneksestä loppuvuonna 2013 vuokraamattomina hankituista huoneistoista johtuen. Käyttöastetta on pystytty suunnitellusti nostamaan ja sen odotetaan palautuvan ylöspäin jo toisella vuosineljänneksellä. Käyttöasteen nostoa hidastaa kuitenkin heikkona jatkunut vuokramarkkina Porissa, Salossa ja Varkaudessa. Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 860 kappaletta (2013: 364 kappaletta). Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 720 kappaletta ja myytävänä oli 29 huoneistoa (2013: 30). Hallinnansiirto oli meneillään 85 vuokraamattoman huoneiston osalta. 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 Bruttovuokratuotto,% 6,4 7,9 Nettovuokratuotto,% 3,3 3,8 Taloudellinen käyttöaste, % 82,1 96,0 Toiminnallinen käyttöaste, % 82,3 96,0 Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 1,9 1,4 Taloudellinen käyttöaste nousi huhtikuussa jo yli 93 prosentin ja toiminnallinen käyttöaste yli 89 prosentin tason. Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia noin 2,8 prosenttia. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 43 kappaletta (2013: 15). Hankinnat Katsauskaudella toteutetut hankinnat Velaton kauppahinta Velka Asuntoja Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) (kappaletta) 31.3.2014 2 kohdetta 12,7 1,7 118 (Helsinki, Vantaa) sekä huoneistoja yhdestä kohteesta (Tampere) YHTEENSÄ 12,7 1,7 118 Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuvasta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin sitova sopimus Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta. Sopimuksen mukainen kauppa toteutettiin 30.4.2014. Kohteessa on 24 asuntoa. Huoneistomyynnit Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 7 kappaletta viidestä eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 0,6 miljoonaa euroa. Myynnin välityspalkkiot olivat 22 tuhatta euroa. Vaikeassa markkinatilanteessa huoneistojen myynti jäi edellisvuoden ensimmäisen neljänneksen myynnin tasolle sijoitus- ja myyntisalkun kasvusta huolimatta. Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja myydään yhtiön avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia vuosittain siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Sijoituskiinteistöt 31.3.2014 Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 89,2 miljoonaa euroa (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 31.3.2014 yhteensä 879 huoneistoa (31.12.2013: 791), joiden yhteenlaskettu vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 55 349 m² (31.12.2013: 50 129 m²). Huoneistot sijaitsivat 45 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kolmessatoista yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa. Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat 31.3.2014 31.3.2013 Uudemmat kohteet (1990 -> ) 56 % 25 % Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 44 % 75 % Helsingin seutu 43 % 48 % Suuret kaupungit 20 % 18 % Muu Suomi 38 % 34 % Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty vuoden 2013 tilinpäätöksessä. Konsernin katsauskauden tulos Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 4,2 miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,1 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 1,2 miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,6 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 3,0 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,5 miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät vuokratuottot, käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta. Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 1,4 miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,5 miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 0,6 miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,3 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta sijoitussalkun kasvusta. Liikevoitto oli 2,9 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,4 miljoonaa euroa). Rahoitustuotot ja -kulut olivat -372 tuhatta euroa (Q1 2013: -134 tuhatta euroa) ja katsauskauden verot olivat 16 tuhatta euroa (Q1 2013: kolme tuhatta euroa). Katsauskauden voitoksi muodostui 2,5 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,5 miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat -64 tuhatta euroa (Q1 2013: 69 tuhatta euroa) ja katsauskauden laaja voitto 2,5 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,5 miljoonaa euroa). Rahoitus Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-31.3.2014 välisenä aikana yhteensä 372 tuhatta euroa (Q1 2013: 134 tuhatta euroa) ja emoyhtiön rahalaitoslainojen lyhennykset yhteensä 58 tuhatta euroa (Q1 2013: 58 tuhatta euroa). Emoyhtiön rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa tehdyillä koronvaihtosopimuksilla. Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainat olivat 31.3.2014 yhteensä 41,0 miljoonaa euroa (31.12.2013: 37,3 miljoonaa euroa). Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy näiden lisäksi myös vuokralaisten maksamia vuokravakuuksia 306 tuhatta euroa (31.12.2013: 251 tuhatta euroa). Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n yhteensä 1.366.558 aiemmin listaamatonta osaketta yhdisteltiin vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja otetiin kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden on 4.288.707 osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614. Listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen listaamattomiksi jäävät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25.687 osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014. Yhtiöllä oli yli 3 200 osakkeenomistajaa maaliskuun lopussa. Osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT. Alkuvuonna 2014 osakkeen keskimääräinen päivävaihto oli yli 270 tuhatta euroa, keskikurssi 11,57 euroa ja päätöskurssi 3,12 euroa. OMISTAJALUETTELO 28.4.2014, 10 SUURINTA Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä % Länsi-Suomen Vuokratalot Oy* 351.000 8,14 Avaintalot Oy* 247.794 5,74 A. Ahlström Kiinteistöt Oy 236.650 5,49 Godoinvest Oy** 229.360 5,32 Sysmäläntien Kiinteistöt Oy *** 219.368 5,08 Maakunnan Asunnot Oy* 102.205 2,37 Etra Oy 100.000 2,32 Livränteanstalten Hereditas 81.000 1,88 Oy Ingman Finance Ab 60.000 1,39 Keskinäinen Eläkevakuutusosakeyhtiö Etera 58.697 1,36 Yhteensä 1.686.074 39,08 Asuntorahaston hallinnointi Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä, hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä. Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 % rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna. Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa. Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-31.3.2014 aikana olivat 133 tuhatta euroa (Q1 2013: 60 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron. Vuoden 2014 aikana toteutuneen Yhtiön osakekurssin ja osingonjaon perusteella on tulossidonnaista hallinnointipalkkiota kirjattu 434 tuhatta euroa (Q1 2013: 0 euroa). Orava Asuntorahaston hallitus päätti kokouksessaan 8.5.2014 muuttaa hallinnointisopimusta siten, että vuoden 2014 päättävänä kurssina ja sen jälkeen tulossidonnaisen palkkion laskennassa käytetään pörssikurssin sijaan osakekohtaista nettovarallisuutta. Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu katsauskaudella taloushallinnon ja muiden tukitoimintojen hoitamisesta 26 tuhatta euroa sekä huoneistojen vuokraustoiminnasta ja hallintopalveluista yhteensä 54 tuhatta euroa sisältäen arvonlisäveron. Henkilöstö Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuntorahaston operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista. Hallitus ja tilintarkastajat Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta, Timo Valjakka, Mikko Larvala ja Peter Ahlström. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä kuusi kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli tasan sata. Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan. Hallituksen valtuutukset Hallituksella on yhtiökokouksen 18.3.2014 myöntämä osakeantivaltuus 5 000 000 osaketta. Johto Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista. Sääntely Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät kiinteistösijoitustoiminnan säännöt on luettavissa Yhtiön kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi esitetty liitteenä. Lähiajan riskit ja epävarmuudet Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen arvonmuutokseen ja korjausmenoihin. Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen. Oleelliset tapahtumat 1.1.-31.1.2014 Orava Asuntorahaston yhteensä 1 366 558 osaketta, joiden osinko-oikeudet listattuihin osakkeisiin nähden tulivat yhteneviksi joulukuun osingonmaksun yhteydessä, on yhdistelty vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja otettu kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden on 4 288 707 osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614. Nyt listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen listaamattomiksi jäävät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25 687 osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014. Orava Asuntorahaston hallitus valitsi toimitusjohtajaksi 6.2.2014 KTM Pekka Peiposen. Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöihin on lisätty uusi ehto tulossidonnaisen hallinointipalkkion maksusta (nk. High watermark -ehto). Uuden ehdon mukaan tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna. Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7 milj. euroa. SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20 asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuvasta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin sitova sopimus Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Maaliskuussa 2014 sovittu Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n koko osakekannan kauppa toteutettiin suunnitelman mukaan 30.4.2014 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa. Kohteessa on 24 asuntoa. Osinko Yhtiökokous 18.3.2014 päätti, että vuoden 2013 tuloksesta jeataan osinkoa vuonna 2014 vuosineljänneksittäin 0,28 euroa eli yhteensä vuonna 2014 enintään 1,12 euroa osakkeelta (100 % osinko-oikeus). Osingon maksu on vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä. Vuoden 2013 voitonjako maksetaan vuonna 2014 kahden eri osinko-oikeuden mukaan. Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle: FI4000068614 FI4000061072 (100 %) (75 %) 31.3.2014 I osinko 0,28 € 0,21 € Yhteensä 0,28 € 0,21 € Tulevaisuuden näkymät Orava Asuntorahasto arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoite. Sijoitussalkun asuntojen arvon odotetaan aiemman arvion mukaisesti nousevan maltillisesti ennustetun yleisen talouskehityksen vahvistumisen seurauksena. Vuokratuoton arvioidaan palautuvan loppuvuonna hieman ylöspäin ensimmäisen vuosineljänneksen tasosta. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan alenevan vuodesta 2013, koska hankintojen kokonaismäärän ennakoidaan jonkin verran pienentyvän viime vuodesta. Hoito- ja korjauskustannusten suhde sijoitusomaisuuden arvoon pysynee loppuvuonna likimain ensimmäisen vuosineljänneksen tasolla. Helsingissä 8.5.2014 Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj Hallitus Lisätietoja: Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104 Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102 Liite: Tilinpäätöstiedote; selostus- ja taulukko-osa Konsernin laaja tuloslaskelma Liitetiet 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 o 1 000 € Liikevaihto Tuotot varsinaisesta toiminnasta 6 1 194 644 Voitot luovutuksista ja huoneistojen 6 3 047 -536 käyvän arvon muutoksista Liikevaihto yhteensä 6 4 241 108 Hoitokulut 7 -605 -348 Vuokraustoiminnan kulut 7 -71 -27 Hallinnon kulut 7 -277 -125 Liiketoiminnan muut tuotot ja 7 -433 1 kulut ------------------------------------ Kulut yhteensä -1 386 -499 Liikevoitto 2 855 -391 Rahoituskulut (netto) 8 -372 -134 Voitto ennen veroja 2 482 -525 Välittömät verot 9 -16 -3 Tilikauden voitto/tappio 2 466 -528 Tilikauden voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 10 2 466 -528 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos Tulos/osake, euroa 10 0,57 -0,39 Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää tulosvaikutteisiksi Johdannaiset - 16 -64 69 koronvaihtosopimukset Erät, joita ei siirretä 0 0 tulosvaikutteisiksi Katsauskauden laaja voitto/tappio 2 402 -459 Katsauskauden laajan voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille 10 2 402 -459 Määräysvallattomille omistajille 10 0 0 Konsernitase Liitetieto 31.3.2014 31.12.2013 1 000 € VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 11 89 233 79 190 Lyhytaikaiset varat Myynti- ja muut saamiset 12 188 203 Rahavarat 13 3 911 9 134 ---------------------- 4 099 9 336 VARAT YHTEENSÄ 93 331 88 526 Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 14 43 144 43 144 Ylikurssirahasto 14 0 0 Suojausrahasto 14 -288 -224 Kertyneet voittovarat 5 540 106 Tilikauden voitto 2 466 6 753 ---------------------- Oma pääoma yhteensä 50 862 49 780 Velat Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 15 39 127 35 592 Muut pitkäaikaiset velat 15 306 205 ---------------------- Pitkäaikaiset velat yhteensä 39 433 35 797 Lyhytaikaiset velat Korolliset velat, lainat 17 1 562 1 730 Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 17 1 185 995 Johdannaiset 17 288 224 ---------------------- Lyhytaikaiset velat yhteensä 3 035 2 949 Velat yhteensä 42 468 38 746 OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 93 331 88 526 Konsernin 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 1.1.-31.12.2013 rahavirtalaskelma 1 000 € Liiketoiminnan rahavirrat Liiketoiminnan -42 -72 811 rahavirta ennen rahoituseriä Maksetut korot netto -240 -127 -656 Maksetut verot 0 0 -11 Aineellisten 517 582 3 172 käyttöomaisuushyödykkeiden myyntitulot Liiketoiminnasta kertyneet 236 383 3 316 nettorahavirrat Investointien rahavirrat Tytäryritysten hankinta -5 563 0 -18 883 vähennettynä hankituilla rahavaroilla Asuinhuoneistojen -745 -61 -2 564 osakkeiden hankinta Investoinnit aineellisiin 0 -2 -178 käyttöomaisuushyödykkeisiin Investoinnit -227 -32 -187 aineettomiin hyödykkeisiin Investointeihin -6 534 -95 -21 812 käytetyt nettorahavirrat Rahoituksen rahavirrat Osakeannista saadut 0 204 27 645 maksut Lainojen nostot 2 280 0 7 111 Lainojen takaisinmaksut -138 -44 -6 081 Maksetut osingot -1 068 -337 -1 347 Rahoitukseen käytetyt 1 074 -177 27 329 nettorahavirrat Rahavarojen -5 224 112 8 834 nettovähennys (-) /-lisäys Käteisvarat ja muut rahavarat 9 134 300 300 katsauskauden alussa Rahavarat katsauskauden 3 911 413 9 134 lopussa LASKELMA OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1 000 € 1 2 3 4 5 6 Oma pääoma 31.12.2010 5 028 5 028 5 028 -------------------------------------------------------------------------------- Suunnattu osakeanti 29.3.2011 2 478 2 478 2 478 Suunnattu osakeanti 9.6.2011 117 3 120 120 Suunnattu osakeanti 1.9.2011 4 095 156 4 251 4 251 Kauden voitto 448 448 448 Laajan tuloksen erät -164 -164 -164 Oma pääoma 31.12.2011 11 717 159 -164 448 12 159 12 159 -------------------------------------------------------------------------------- Suunnattu osakeanti 29.6.2012 1 054 46 1 100 1 100 Suunnattu osakeanti 31.10.2012 895 76 971 971 Osingonjako 30.3.2012 -117 -117 -117 Osingonjako 28.6.2012 -94 -94 -94 Osingonjako 27.9.2012 -94 -94 -94 Osingonjako 27.12.2012 -94 -94 -94 Voittovarojen vähennys -4 -4 -4 Kauden voitto 1 421 1 421 1 421 Laajan tuloksen erät -243 -243 -243 Oma pääoma 31.12.2012 13 666 281 -407 1 466 15 007 15 007 -------------------------------------------------------------------------------- Suunnattu osakeanti 25.3.2013 257 11 268 268 Suunnattu osakeanti 29.7.2013 770 10 780 780 Suunnattu osakeanti 27.9.2013 2 366 70 2 436 2 436 Yleisölle suunnattu osakeanti 26 085 783 26 868 26 868 Pörssilistautumisen kustannukset -1 155 -15 -1 170 -1 170 Osingonjako 28.3.2013 -337 -337 -337 Osingonjako 28.6.2013 -337 -337 -337 Osingonjako 30.9.2013 -337 -337 -337 Osingonjako 27.12.2013 -337 -337 -337 Kauden voitto 6 753 6 753 6 753 Laajan tuloksen erät 183 183 183 Oma pääoma 31.12.2013 43 144 0 -224 6 859 49 780 49 780 -------------------------------------------------------------------------------- Listautumisen kustannukset -115 -115 -115 Osingonjako 28.3.2014 -1 206 -1 206 -1 206 Kauden voitto 2 466 2 466 2 466 Laajan tuloksen erät -64 -64 -64 Oma pääoma 31.3.2014 43 144 0 -288 8 005 50 862 50 862 -------------------------------------------------------------------------------- 1 Osakepääoma 2 Sijoitetun oman vapaan pääoman rahasto 3 Suojausrahasto 4 Voito 5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 6 Oma pääoma yhteensä Liitetiedot 1. Konsernin perustiedot Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj (”Orava Asuntorahasto”, y-tunnus 2382127-4, osoite Kanavaranta 7, 00160 HELSINKI) on perustettu 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka kiinteistösijoitustoiminnan säännöt Finanssivalvonta on hyväksynyt 28.1.2011. Ajantasaiset säännöt ovat tilinpäätöksen liitteenä. Yhtiön toimialana on kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta pyrkii hyödyntämään Lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009). Yhtiölle on myönnetty vapautus tuloveron suorittamisesta 30.12.2010 alkaen. Orava Asuntorahaston hallitus on kokouksessaan 8.5.2014 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. 2. Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009) Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa säädetään. Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat: - Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa - Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä - Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen - Yhtiön vieras pääoma on enintään 80% - Yksittäisellä osakkaalla on enintään 30%:n osuus yhtiön osakepääomasta (2014 alkaen alle 10%) - Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään: - Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien realisoitumaton arvonmuutos) - Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu viimeistään kolmantena vuotena - Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi, - niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl. luovutushinnat) - luovutusvoitoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta 3. Laatimisperiaatteet Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.3.2014 voimassa olevia IAS- ja IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Orava Asuntorahasto noudattaa soveltuvin osin the European Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia elokuulta 2011. Konsernitilinpäätös on laadittu euroissa. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisen hankintamenon käyttämiseen, lukuun ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä ja koronvaihtosopimuksia. Tarkempaa tietoa laskenta- ja laatimisperiaatteista löytyy Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n konsernitilinpäätöksestä 31.12.2013. Tilinpäätöstiedotteessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia. 4. Rahoitusriskien hallinta Orava Asuntorahasto altistuu normaalissa liiketoiminnassaan useille rahoitusriskeille. Yhtiön riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Tarkempi kuvaus riskienhallinnasta on vuoden 2013 tilinpäätöksessä. 5. Konserniyhdistelyt Orava Asuntorahasto yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IAS 27 mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11 mukaan suhteellisella menetelmällä. Yhtiö on keskustellut Finanssivalvonnan kanssa myös IFRS 10:n Sijoitusyhtiöt -poikkeuksen soveltamisesta, mutta koska Suomessa kansallisella tasolla ei ole vielä yksimielisyyttä asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden käsittelyn soveltamiskäytännöstä, käytetään IFRS 11:tä. Valinnalla ei ole merkitystä Orava Asuntorahaston tulokseen. 6. Segmentti-informaatio Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä on hallitus. Segmentti-informaatio perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus käyttää resurssien jakamiseen ja tuloksellisuuden arviointiin. Orava Asuntorahasto harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa. Yhtiön segmenttiraportointimuoto on sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen mukainen. Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on veronhuojennuslain mukaan oltava pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa tai kiinteistöissä ja vuokratulojen näistä pitää olla vähintään 80 % tuloista, poislukien sijoituskiinteistöjen myyntihinnat. Orava Asuntorahaston taseen mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuista huoneistoista ja kiinteistöistä, joten segmenttijakoa ei ole tehty. Orava Asuntorahaston liikevaihto on esitetty laatimisperiaatteiden mukaisesti jaettuna tuottoihin varsinaisesta toiminnasta ja voittoihin. Huoneistojen luovutusvoitot ja -tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Luovutuksiin liittyvät transaktiopalkkiot vähennetään liikevaihdosta. Katsauskauden aikana 1.1.-31.3.2014 myytiin yhteensä 7 huoneistoa. Huoneiston osuus maksetusta varainsiirtoverosta sekä huoneiston korjauskulut ja aktivoidut korjaukset pienentävät kokonaisuudessaan käyvän arvon muutosta. Liikevaihto 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Tuotot varsinaisesta toiminnasta Bruttovuokratuotto 1 160 624 Käyttökorvaukset ja 34 20 palvelutuotot Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä -18 -16 myyntiä edeltävän vuosineljänneksen päättävästä käyvästä arvosta Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot -22 -27 Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen 3 086 -493 arvostuksesta käypään arvoon --------------------------------------------- Yhteensä 4 241 108 ------------------------------------------------------------------------- Konsernin hallitukselle raportoidaan myös säännöllisesti sijoituskiinteistöjen käypä arvo alueittain sekä ikäjakauma. Helsingin seutuun kuuluvat Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa ja kehyskunnat, isoja kaupunkeja ovat Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti. Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 31.3.2014 31.3.2013 sijainnin mukaan, % Helsingin seutu 43 48 Isot kaupungit 20 18 Muu Suomi 38 34 Yhteensä 100 100 ------------------------------------------------------------------------- Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 31.3.2014 31.3.2013 ikäryhmittäin, % 1989 valmistuneet ja 44 75 vanhemmat 1990 ja sen jälkeen 56 25 valmistuneet Yhteensä 100 100 ------------------------------------------------------------------------- 7. Kulujen erittely 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 lajeittain 2014 Henkilöstökulut -21 -6 Kiinteä hallinnointipalkkio -133 -60 Orava Rahastot Oyj Hallinnon muut kulut -123 -59 Kiinteistöjen hoitokulut -605 -348 Vuokraustoiminnan kulut -71 -27 Muut liiketoiminnan kulut -433 1 Yhteensä -1 386 -499 ------------------------------------------------------------------------- Henkilöstökulut, 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 hallituksen palkkiot 2014 Jouni Torasvirta -5 -2 Peter Ahlström -3 0 Mikko Larvala -3 0 Tapani Rautiainen -3 -1 Veli Matti Salmenkylä -3 -1 Timo Valjakka -3 -1 Yhteensä -21 -6 ------------------------------------------------------------------------- Hallitus kokoontui kuusi kertaa katsauskauden aikana. Tilintarkastajan palkkiot 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Tilintarkastus, emoyhtiö -10 -4 Tilintarkastus, tytäryhtiöt 0 0 Yhteensä -10 -4 ------------------------------------------------------------------------- Tilintarkastajan palkkiot ovat osa hallinnon muita kuluja. Muut liiketoiminnan kulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Luottotappiot 1 1 Tulossidonnainen palkkio -434 0 hallinnointiyhtiölle Yhteensä -433 1 ------------------------------------------------------------------------- Luottotappioita ei ole kirjattu katsauskaudella 2014. Tehtyjen maksusuunnitelmien seurauksena on aikaisemmin kirjattuja luottotappioita oikaistu tuhannella eurolla. Kiinteistöjen hoitokulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Kiinteistöjen hoitokulut vähennettynä -571 -328 käyttökorvauksilla Kiinteistöjen hoitokulut -2,7 % -4,1 % väh.käyttökorvauksilla markkina-arvosta, p.a. Sijoituskiinteistöjen markkina-arvo 84 009 31 840 keskimäärin kauden aikana, 1 000 € Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät myös myyntisalkussa olevien asuinhuoneistojen hoitokulut. 8. Rahoitustuotot ja -kulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Korkokulut ja palkkiot lainoista ja -210 -103 korkosuojauksesta Järjestelypalkkioiden aktivoitujen määrien -3 -4 muutos Osakkuusyritysten pääomavastikkeista kuluksi -151 -24 kirjattu Muut rahoituskulut -11 -4 Rahoituskulut yhteensä -374 -134 ------------------------------------------------------------------------- Rahoitustuotot 2 0 Yhteensä -372 -134 -------------------------------------------------------------------------------- 9. Tuloverot Konserniverokeskus on myöntänyt yhtiölle vapautuksen tuloveron suorittamisesta 20.1.2012. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen. Yhtiö joutuu kuitenkin veronhuojennuslain mukaan maksamaan veroa luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta. Asuntojen luovutustappioita ei saa vähentää luovutusvoitoista. Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta ylittää alkuperäinen hankintahinnan, maksetun varainsiirtoveron, välittäjän palkkion sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitujen korjausten summan. 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 Katsauskauden verot -16 -3 ------------------------------------------------------------------------- 10. Osakekohtainen tulos 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013 2014 (a) Laimentamaton Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. Yhtiön osakkeenomistajille 2 466 -528 kuuluva voitto Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu 4 314 1 398 keskiarvo, 1000 kpl Laimentamaton 0,57 -0,39 osakekohtainen tulos ------------------------------------------------------------------------- (b) Laimennusvaikutuksella oikaistu ------------------------------------------------------------------------- Yhtiöllä ei ollut 31.3. ulkona laimentavia potentiaalisia osakkeita 11. Pitkäaikaiset varat 31.3.2014 31.12.2013 Sijoituskiinteistöt Käypä arvo Hankintameno 1.1. 79 190 31 992 Lisäykset 7 769 43 607 varainsiirtoveroineen Vähennykset -585 -3 429 Käyvän arvon muutos tilikaudella ilman 2 859 7 020 varainsiirtoveroa Käypä arvo 31.xx. 89 233 79 190 ------------------------------------------------------------------------- Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia. Asuinhuoneistoja myytiin katsauskaudella 1.1.-31.3.2014 yhteensä 7 kappaletta. Koko katsauskauden 2014 salkussa olleiden sijoituskiinteistöjen arvonmuutos oli -0,7 % eli -589 tuhatta euroa. Sijoituskiinteistöt Kotipaikka Rak.vuosi Omistus- 31.3.2014 osuus Asunto Oy Lahden Lahti 1975 77,2 % Helkalanhovi Asunto Oy Lahden Poikkikatu Lahti 1971 69,6 % 4 Asunto Oy Tornion Tornio 1975 90,2 % Kuparimarkka Asunto Oy Hämeenlinnan Hämeenlinna 1974 56,0 % Aulangontie 39 Asunto Oy Haminan Hamina 1999 95,8 % Tervaniemi Bostads Ab Lindhearst Sipoo 1982 64,9 % Asunto Oy Asunto Oy Nurmijärven Nurmijärvi 1974-75 68,5 % Puurata 15-17 Asunto Oy Jyväskylän Jyväskylä 2010 36,0 % Kruununtorni Asunto Oy Tornion Aarnintie Tornio 1974 39,0 % 7 Asunto Oy Vantaan Vantaa 1975 87,4 % Rasinrinne Asunto Oy Vantaan Rusakko Vantaa 1992 90,0 % Asunto Oy Kotkan Kotka 1973-76 96,8 % Vuorenrinne 19 Asunto Oy Kauniaisten Kauniainen 2012 30,0 % Venevalkamantie Asunto Oy Lahden Lahti 1970 44,3 % Vuoksenkatu 4 Asunto Oy Lohjan Koulukuja Lohja 1976 100,0 % 14 Asunto Oy Salon Salo 1975-76 100,0 % Ristinkedonkatu 33 Asunto Oy Keravan Kerava 2011 99,9 % Ritariperho Asunto Oy Heinolan Heinola 1977 100,0 % Tamppilahdenkulma Asunto Oy Kotkan Kotka 1973 100,0 % Alahovintorni Asunto Oy Porin Pori 1973 100,0 % Pihlavankangas Asunto Oy Varkauden Onnela Varkaus 1920 100,0 % Asunto Oy Varkauden Parsius Varkaus 1973 100,0 % Asunto Oy Kaivopolku Porvoo 1993 100,0 % Kiinteistö Oy Liikepuisto Porvoo 1960 100,0 % Asunto Oy Oulun Seilitie 1 Oulu 2009 100,0 % Asunto Oy Jyväskylän Jyväskylä 2013 12,3 % Tukkipoika Asunto Oy Järvenpään Terho Järvenpää 2012 4,9 % Asunto Oy Järvenpään Tuohi Järvenpää 2013 88,2 % Asunto Oy Kirkkonummen Kirkkonummi 2012 32,5 % Pomada Asunto Oy Kokkolan Luotsi Kokkola 2012 21,9 % Asunto Oy Kotkan Matruusi Kotka 2013 19,7 % Asunto Oy Lahden Leinikki Lahti 2013 9,0 % Asunto Oy Lahden Pormestari Lahti 2012 8,0 % Asunto Oy Lohjan Pinus Lohja 2012 57,2 % Asunto Oy Nurmijärven Nurmijärvi 2013 58,9 % Soittaja Asunto Oy Oulun Eveliina Oulu 2011 14,1 % Asunto Oy Oulun Oulu 2013 7,7 % Jatulinmetsä Asunto Oy Oulun Oulu 2012 4,6 % Merijalinväylä Asunto Oy Oulunsalon Oulu 2010 4,1 % Poutapilvi Asunto Oy Porin Kommodori Pori 2013 8,7 % Asunto Oy Tampereen Tampere 2013 11,5 % Professori Asunto Oy Tampereen Tampere 2013 3,1 % Vuorenpeikko Asunto Oy Turun Turku 2013 21,8 % Michailowinportti Asunto Oy Vantaan Vantaa 1975 100,0 % Maauunintie 14 Asunto Oy Tampereen Ruuti Tampere 2014 59,5 % Yhtiöt on yhdistelty suhteellisella menetelmällä, jolloin asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta. As Oy Tampereen Ruudin valmistumisaste 31.3.2014 oli 85 %. As Oy Hämeenlinnan Aulangontie on peruskorjattu vuonna 2003, As Oy Tornion Kuparimarkka vuonna 2000, As Oy Tornion Aarnintie 7 vuonna 1990 ja As Oy Nurmijärven Puurata 15-17 vuonna 1999. Sijoituskiinteistöt 31.3.2014 Alue Kohteita Asunnot ja Pinta-ala Arvost toimitilat us Espoo & Kauniainen 1 9 563 2 539 Järvenpää 2 16 1 298 5 048 Kerava 1 19 2 071 6 121 Kirkkonummi 1 6 650 1 907 Nurmijärvi 2 48 3 410 7 071 Sipoo 1 14 1 140 1 808 Vantaa 3 118 7 119 13 160 Helsingin seutu *) 11 230 16 251 38 165 -------------------------------------------------------------------------------- Jyväskylä **) 2 8 1 460 2 350 Lahti 5 74 4 224 5 797 Oulu 5 27 1 659 4 127 Tampere 3 24 1 270 3 610 Turku 1 5 417 1 585 Suuret kaupungit 16 138 9 030 17 469 -------------------------------------------------------------------------------- Hamina 1 16 1 040 1 338 Heinola 1 20 1 164 811 Hämeenlinna 1 12 575 1 091 Kokkola 1 4 321 969 Kotka 3 108 5 930 4 935 Lohja 2 65 4 067 6 639 Pori 2 59 3 233 3 254 Porvoo ***) 2 42 2 663 6 796 Salo ****) 1 74 4 457 3 606 Tornio 2 66 3 768 3 180 Varkaus 2 45 2 850 978 Muu Suomi 18 511 30 068 33 597 -------------------------------------------------------------------------------- Yhteensä 45 879 55 349 89 233 -------------------------------------------------------------------------------- *) Sisältää As Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n arvonmuutoksen katsauskaudella **) As Oy Jyväskylän Kruununtornin huoneistot olivat 4 toimistotilaa ja 1 varastotila. ***) Asunto Oy Salon Ristinkedonkatu 33:ssa on 1 liiketila ja päiväkoti. ****) Kiinteistö Oy Liikepuistossa Porvoossa on 11 liiketilaa Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon. Ulkopuolinen arvioitsija Realia Management Oy antaa arvolaskelman puolivuosittain Orava Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen arvosta. Realian arvo 31.12.2013 oli 1,0 % pienempi kuin taseen käypä arvo 31.12.2013. 12. Myynti- ja muut 31.3.2014 31.12.2013 saamiset Vuokra- ja myyntisaamiset 97 106 Muut saamiset 98 90 Siirtosaamiset -9 7 Muut saamiset yhteensä 186 203 ------------------------------------------------------------------------- Katsauskaudella ei ole kirjattu luottotappioita vuokrasaamisista. 13. Rahavarat 31.3.2014 31.12.2013 Rahavarat tileillä 9 134 9 134 Yhteensä 9 134 9 134 ------------------------------------------------------------------------- Yhtiön käytettävissä oli lisäksi luottolimiitti 200 tuhatta euroa. 14. Osakepääoma ja ylikurssirahasto 31.3.2014 31.12.2013 Osakepääoma 1.1. 43 144 13 666 Osakepääoman korotus, 0 29 478 maksettu Osakepääoma 31.12. 43 144 43 144 Ylikurssirahasto 0 0 Osakepääoma ja ylikurssirahasto yhteensä 43 144 43 144 ------------------------------------------------------------------------- Osakkeiden lukumäärä 31.12.2011 oli 1 171 736. Osakkeiden lukumäärä 31.12.2012 oli 1 366 588. Osakkeiden lukumäärä 31.12.2013 oli 4 314 394. Osakkeiden lukumäärä 31.3.2014 oli 4 314 394. 15. Pitkäaikainen vieras 31.3.2014 31.12.2013 pääoma Konsernin lainat 27 435 23 553 rahalaitoksilta Luottolimiitti 0 0 Lainojen -42 -46 järjestelypalkkioiden aktivointi Pitkäaikaiset saadut 306 251 vakuudet Pitkäaikaiset lainat 0 0 emoyhtiön omistajilta Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 11 734 12 039 velkaosuus Pitkäaikainen vieras pääoma 39 433 35 797 yhteensä ------------------------------------------------------------------------- Emoyhtiön rahalaitoslainat 31.3.2014 31.12.2013 Danske Bank Oyj, nosto 2 127 2 185 29.3.2011 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -58 -58 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 3 325 3 325 7.9.2011 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -88 -88 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 2 515 2 515 21.6.2012 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -65 -65 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 634 634 10.10.2012 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -16 -16 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 926 926 1.11.2012 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -24 -24 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 820 820 27.9.2013 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -21 -21 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 2 560 2 560 17.12.2013 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -64 -64 vieraassa pääomassa Danske Bank Oyj, nosto 2 048 0 31.3.2014 seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -53 0 vieraassa pääomassa Luotollisen pankkitilin 0 0 limiitti Lainat yhteensä 14 567 12 631 ------------------------------------------------------------------------- Lainojen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon, omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiön käytettävissä oli 31.3.2014 lisäksi luottolimiitti 200 tuhatta euroa. 16. Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset Emoyhtiön vaihtuvakorkoiset lainat on kokonaisuudessaan muutettu koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Koronvaihtosopimusten vastapuolena on Danske Bank Oyj. Suojausinstrumentit ja suojauksen kohteet ovat kriittisiltä ehdoiltaan (summat ja ajankohdat) samat. Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Instrumentit 1 000 euroa Kiint. Erääntyminen korko OTC-koronvaihtosopimus 2 243 2,95 15.4.2016 OTC-koronvaihtosopimus 3 412 1,87 7.9.2016 OTC-koronvaihtosopimus 2 580 1,13 21.6.2017 OTC-koronvaihtosopimus 650 0,87 10.10.2017 OTC-koronvaihtosopimus 950 0,86 1.11.2017 OTC-koronvaihtosopimus 820 1,15 27.9.2018 OTC-koronvaihtosopimus 2 560 1,03 18.12.2018 OTC-koronvaihtosopimus 2 100 0,88 31.3.2019 Käypä arvo 31.3.2014 31.12.2013 Koronvaihtosopimusten käypä arvo -288 -224 katsauskauden lopussa oli Käyvän arvon muutos katsauskaudella, 1000 -64 183 euroa 17. Lyhytaikainen vieras 31.3.2014 31.12.2013 pääoma Konsernin lainat 334 334 rahoituslaitoksilta Lyhytaikaiset lainat 1 095 1 095 lähipiiriltä Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 387 301 velkaosuus Saadut ennakot 92 66 Ostovelat 58 84 Muut velat 330 69 Siirtovelat 433 758 Korkovelat 18 18 Korkosuojauksen käypä arvo 288 224 Lyhytaikainen vieras pääoma 3 035 2 949 yhteensä ------------------------------------------------------------------------- 18. Lähipiiritapahtumat 1.1.-31.3.2014 Katsauskaudella ei ollut lähipiiritapahtumia. 19. Rahoitusinstrumentit Rahoitusriskien hallinta Oravan Asuntorahaston riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Korkoriski Orava Asuntorahasto käyttää hankintojensa rahoittamisessa rahalaitosten vaihtuvakorkoisia lainoja, jotka on suojattu koronvaihtosopimuksilla. Lainojen suojausaste 31.3.2014 oli 100 % (31.12.2013: 100 %). Johdannaissopimukset on tehty lainasalkun suojaustarkoituksessa ja ne on arvostettu tilinpäätöksessä käypiin arvoihin. Käypä arvo edustaa tulosta, joka olisi syntynyt, jos johdannaispositiot olisi suljettu tilinpäätöshetkellä. Johdannaissopimukset arvostetaan Deutsche Bundesbankin tilinpäätöspäivän markkinadatasta laskeman ja julkistaman nollakuponkieuroswappikäyrän (zero-coupon euro swap curve) perusteella. Korkoswappien jokaisen maksutapahtuman kassavirrat diskontataan ja swappien markkina-arvo lasketaan lineaarisesti interpoloimalla em. nollakuponkikäyrältä määritellyillä koroilla yleisesti markkinoilla käytetyillä arvostusmenetelmillä. Tilikauden nettotappiot/-voitot, jotka on kirjattu muihin laajan tuloksen eriin, on esitetty tilinpäätöksen kohdassa konsernin laaja tuloslaskelma. Lyhyiden markkinakorkojen prosenttiyksikön muutoksella ei ole vaikutusta yhtiön tulokseen. Maksuvalmiusriski Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Rahoituksen saatavuuden riskiä on alennettu säännöllisillä neuvotteluilla useiden rahoittajien kanssa. Yhtiö arvioi pystyvänsä uudistaman erääntyvät lainat tulevina vuosina. Emoyhtiön pankkilainojen keskimääräinen laina-aika 31.3.2014 oli 3,5 vuotta (31.12.2013: 3,7 vuotta). Edellisellä tilikaudella toteutettu yleisölle suunnattu osakeanti onnistui hyvin, mikä pienentää oleellisesti maksuvalmiusriskiä. Luottoriski Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.3.2014 olivat yhteensä 97 tuhatta, joista perinnässä oli 68 tuhatta euroa (31.12.2013: 71 tuhatta euroa). Alle 2 kuukautta vanhat perinnässä olevat saamiset olivat 37 tuhatta euroa ja yli 2 kuukautta vanhat 32 tuhatta euroa. Pääoman hallinta Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa. Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain ja veronhuojennuslain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 31.3.2014 oli 54,6 % (31.12.2013: 56,2 %). Konsernin johdannaisvelkoihin kuulumattomat pankkilainat sopimuksiin perustuvien juoksuaikojen mukaan sekä muut korolliset lainat katsauskauden lopussa olivat seuraavat. Esitettävät luvut ovat lainasopimuksiin perustuvia diskonttaamattomia rahavirtoja lainojen lyhennyksistä. alle 1 1-5 vuotta yli 5 vuotta vuosi Korolliset lainat,1000 euroa 1 562 20 883 18 244 31.3.2014 20. Käyvän arvon arvioiminen Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat ja velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti. Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa Taso 3 omaisuuserää tai velkaa koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon Taso 1 Taso 2 Taso 3 Varat Sijoituskiinteistöt 31.3.2014 - 86 637 2 596 Sijoituskiinteistöt 31.12.2013 - 76 594 2 596 Sijoituskiinteistöt 31.12.2012 - 31 992 - Sijoituskiinteistöt 31.12.2011 - 20 263 - Velat Korkosuojaussopimukset - -288 - 31.3.2014 Korkosuojaussopimukset - -223 - 31.12.2013 Korkosuojaussopimukset - -407 - 31.12.2012 Korkosuojaussopimukset - -164 - 31.12.2011 21. Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Maaliskuussa 2014 sovittu Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n koko osakekannan kauppa toteutettiin suunnitelman mukaan 30.4.2014 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa. Kohteessa on 24 asuntoa. KONSERNIN TUNNUSLUVUT 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 Liikevaihto, 1 000 € 4 241 108 Liikevoitto, 1 000 € 2 855 -499 Tilikauden tulos, 1 000 € 2 466 -528 Katsauskauden laaja voitto, 1 000 € 2 402 -459 Tulos / osake, € 0,57 -0,39 Maksettava osinko tilikaudella enintään/ osake, 1,12 1,08 € Maksettu osinko katsauskaudella/osake, € *) 0,28 0,27 Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE) 19,6 % -12,5 % Osakkeen kokonaistuotto, % p.a. 18,4 % -12,9 % Osakkeiden antioikaistun lukumäärän 4 314 394 1 368 556 painotettu keskiarvo *) osinko-oikeus 100% 31.3.2014 31.12.2013 Taseen loppusumma, 1 000 € 93 331 88 526 Omavaraisuusaste, % 54,6 % 56,3 % Velkaantumisaste, %, Loan to Value 45,9 % 42,2 % Nettovarallisuus/osake, €, NAV 11,79 11,54 Nettovelkaantumisaste, % 72,9 % 56,6 % Osakkeiden lukumäärä 31.12. 4 314 394 4 314 394 Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 € 56 268 44 345 **) sisältää 3.2.2014 listatut 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 Taloudellinen käyttöaste, %, (€) 82,1 % 96,0 % Toiminnall. käyttöaste, %, (m2) 82,3 % 96,0 % Vuokralaisvaihtuvuus/kk 1,9 % 1,4 % Bruttovuokratuotto-% 6,4 % 7,9 % käyvälle arvolle Nettovuokratuotto-% 3,3 % 3,8 % käyvälle arvolle EPRA Earnings, 1000 € 241 269 (Operatiivinen tulos) EPRA Earnings per share, € 0,06 0,2 (Osakekohtainen operatiivinen tulos) EPRA NAV, 1000 € 51 150 14 822 (Nettovarallisuus) EPRA NAV per share, € 11,86 10,65 (Osakekohtainen nettovarallisuus) EPRA Net Initial Yield (NIY), % 3,9 % 4,8 % (Alkutuotto) EPRA Vacancy Rate 6,8 % 3,6 % Tunnuslukujen kaavat on esitetty oheisessa osavuosikatsausliitteessä. |
|||
|