Citycon Oyj - Pörssitiedote

Citycon ostaa norjalaisen kauppakeskuksia omistavan ja johtavan Sektor Gruppenin noin 1,5 miljardilla eurolla sekä aikoo kerätä yhteensä 600 miljoonaa euroa merkintäetuoikeusannilla

CITYCON OYJ Pörssitiedote 25.5.2015 klo 15.35

EI JULKISTETTAVAKSI TAI LEVITETTÄVÄKSI, SUORAAN TAI VÄLILLISESTI,
YHDYSVALLOISSA, KANADASSA, AUSTRALIASSA, HONGKONGISSA, ETELÄ-AFRIKASSA TAI
JAPANISSA TAI MISSÄÄN MUUSSA VALTIOSSA, JOSSA LEVITTÄMINEN TAI JULKISTAMINEN
OLISI LAINVASTAISTA. 

Citycon ostaa Norjan toiseksi suurimman kauppakeskuksia omistavan ja johtavan
yhtiön, Sektor Gruppenin - yrityskauppa vahvistaa Cityconin asemaa
Pohjoismaiden suurimpana kauppakeskuksiin keskittyneenä listayhtiönä
bruttoarvolla (Gross Asset Value, GAV) laskettuna ja Manner-Euroopan
kolmanneksi suurimpana listattuna kauppakeskustoimijana. Cityconin toiminta
kattaa 1,47 miljardin euron yrityskaupan myötä kaikki Pohjoismaat ja kasvattaa
samalla bruttoarvoaan lähes 50 %:lla 3,4 miljardista eurosta 4,9 miljardiin
euroon. 

Citycon Oyj (Citycon) on tänään sopinut ostavansa norjalaisen kauppakeskusyhtiö
Sektor Gruppen AS:n (Sektor) koko osakekannan sen omistajilta Joh Handel
Eiendom 1 AS:lta, Varner Invest AS:lta ja K&S Holding AS:lta. Velaton
kauppahinta on noin 1.467 miljoonaa euroa (12.320 miljoonaa Norjan kruunua
vaihtokurssilla 8,4), ehdollisena tietyille tavanomaisille taseoikaisuille ja
yrityskaupan toteuttamisen jälkeen tehtäville oikaisuille. 

Citycon aikoo rahoittaa yrityskaupan noin 600 miljoonan euron
merkintäetuoikeusannilla ("Osakeanti"), pohjoismaiselta pankkisyndikaatilta
saadulla 250 miljoonan euron väliaikaisrahoituksella sekä tarvittaessa olemassa
olevilla pankkirahoitusfasiliteeteilla. Lisäksi Sektorin nykyisten noin 671
miljoonan euron pankkirahoitusfasiliteettien osalta on saatu suostumukset
siihen, että ne pysyvät voimassa yrityskaupan toteuttamisen jälkeen.
Yrityskaupan odotetaan toteutuvan heinäkuussa 2015. 

Transaktion pääkohdat

  -- Vahvistunut asema Pohjoismaissa kasvaneen jalansijan ja maantieteellisen
     hajautuksen seurauksena. Yrityskaupan jälkeen Citycon omistaa 55
     kauppakeskusta Pohjoismaissa ja Virossa sekä kasvattaa vuosittaista
     kokonaiskävijämääräänsä noin 150 miljoonasta yli 200 miljoonaan
  -- Erinomainen strateginen yhteensopivuus - kiinteistöomaisuus koostuu
     laadukkaista urbaaneista päivittäistavarakauppavetoisista
     kauppakeskuksista, jotka sijaitsevat vahvan väestöpohjan omaavilla alueilla
  -- Välitön kriittinen volyymi Norjassa, joka on yksi nopeimmin kasvavia ja
     vauraimpia talouksia Euroopassa
  -- Kokenut norjalainen johto liittyy osaksi Cityconia: valmius keskittyä
     arvonluomiseen ensimmäisestä päivästä lähtien
  -- Kiinteistöjen alkunettotuottovaatimus noin 5,2 % ja mahdollisuus
     merkittävään orgaaniseen kasvuun. Yrityskaupan odotetaan kerryttävän
     osakekohtaista tulosta vuodesta 2016 lähtien
  -- Mahdollisuus kasvattaa arvoa operatiivisilla ja taloudellisilla
     synergioilla
  -- Vahva taloudellinen profiili säilyttäen 40-45 % luototusastetavoitteen
  -- Olennainen osakemäärän lisäys yhdessä laajemman omaisuuspohjan kanssa
     parantaa markkinanäkyvyyttä ja rahoitusmahdollisuuksia
  -- Cityconin kaksi suurinta osakkeenomistajaa Gazit-Globe ja Canada Pension
     Plan Investment Board tukevat yrityskauppaa sekä ovat antaneet tietyillä
     tavanomaisilla ehdoilla merkintäsitoumukset oman pro rata -osuutensa
     merkitsemiseksi Osakeannissa"Olemme hyvin innoissamme tästä yrityskaupasta, joka täydentää asemaamme
Pohjoismaissa. Yrityskauppa on määrittävä askel eteenpäin tavoitteessamme tulla
tunnetuimmaksi kauppakeskusbrändiksi Pohjoismaissa ja Baltiassa. Olemme viime
vuosien aikana keskittyneet vahvistamaan tasettamme, parantamaan
kustannuspohjaamme ja toimintojamme, ja nyt olemme valmiita ottamaan
strategisen askeleen laajentamalla toimintaamme. Sektor on meille strategisesti
täydellisesti yhteensopiva, sillä on  tunnetusti laadukas organisaatio, jolla
on vaikuttavat saavutukset, hyvä kiinteistöomaisuus ja kokenut johto",
Cityconin toimitusjohtaja Marcel Kokkeel sanoo. "Olemme iloisia saadessamme omistajan, jolla on vahva kokemus vähittäiskaupan
kiinteistöistä ja pitkän aikavälin visio sekä sijoitusnäkymät. Cityconin laajan
kokemuksen, taloudellisen vahvuuden ja vankan johdon yhdistäminen omaamme
tarjoaa ihanteelliset olosuhteet myöhemmälle kasvulle ja kehitykselle luoden
samalla mittakaavaetuja sekä synergioita", Sektorin toimitusjohtaja Eirik
Thrygg sanoo. 

Yrityskauppa heijastaa Cityconin selkeää keskittymistä kiinteistöomaisuutensa
laajentamiseen urbaaneissa, nopeasti kasvavissa pohjoismaisissa kaupungeissa.
Sektorin kiinteistöomaisuus täyttää Cityconin omaisuuden hankintaa koskevat
kriteerit: urbaani sijainti, päivittäisen ostamisen paikka, vahva väestöpohja
ja julkisen liikenteen sekä palveluiden läheisyys, jotka takaavat jatkuvan
asiakasvirran. Yrityskaupan toteuttamisen jälkeen Cityconilla on johtava
markkina-asema Suomessa, Ruotsissa, Norjassa ja Virossa sekä vakiintunut
jalansija Tanskassa. 

Citycon uskoo, että kasvaneen kokonsa ja maantieteellisen jalansijansa ansiosta
se onnistuu saavuttamaan olennaisia operatiivisia ja taloudellisia synergioita
seuraavan kolmen vuoden aikana. Cityconin näkemyksen mukaan parhaiden
käytäntöjen jakaminen, speciality leasing, digitaaliset markkinointihankkeet ja
rajat ylittävä vuokraus, jossa hyödynnetään nykyisiä vuokrasuhteita
pohjoismaisten ja kansainvälisten vähittäiskaupan toimijoiden kanssa, tarjoavat
mahdollisuuden kasvattaa yhtiön tuloja. Citycon uskoo myös, että laajempi
yhdistetty toimintapohja luo operatiivista tehokkuutta. Cityconin tavoitteena
on kasvattaa Sektorin kiinteistöomaisuuden vuosittaisia vertailukelpoisia
nettovuokratuloja jatkossa 100 peruspistettä yli kuluttajahintaindeksin.
Citycon näkee myös mahdollisuuden kasvattaa kiinteistöomaisuuden
alkunettotuottovaatimusta 20 peruspistettä vuoden 2015 loppuun mennessä
käynnissä olevien kehityshankkeiden johdosta. Lisäksi Citycon odottaa säästöjä
hallinnollisissa kuluissa ja matalampia rahoituskuluja, jotka voidaan saavuttaa
lisääntyneen pääoman saatavuuden ja hajautuksen sekä omaisuuspohjan kasvun
myötä parantuneen riskiprofiilin seurauksena. 

Sektorin integraatio perustuu yksityiskohtaiseen suunnitelmaan, joka tähtää
synergioiden saavuttamiseen ja ohjelmien, prosessien sekä osaamisen
yhdistämiseen, mukaan lukien taloudellisen raportoinnin integrointi.
Yrityskaupan kertaluonteisten kulujen odotetaan olevan yhteensä noin 1 %
kauppahinnasta, mikä vastaa noin 17 miljoonaa euroa. 

Luottoluokituslaitosten kanssa käytyjen keskustelujen perusteella Citycon
odottaa, että sen nykyiset luottoluokitukset (BBB Standard & Poor'silta ja Baa2
Moody'silta) vahvistetaan vakain näkymin ottaen huomioon tällä hetkellä
suunnitteilla oleva Osakeanti ja muut yrityskauppaan liittyvät ehdot. 

Cityconin Q1/2015 osavuosikatsauksen julkistuksen yhteydessä julkistetussa
tulosohjeistuksessa vuodelle 2015 ei ole otettu huomioon nyt julkistetun
yrityskaupan vaikutuksia. Citycon antaa päivitetyn tulosohjeistuksen, kun
yrityskaupan vaikutukset voidaan arvioida täydellä varmuudella. 

Cityconin ja Sektorin alustavat yhdistellyt avainluvut vuodelta 2014 on
esitetty liitteessä I. 

Yrityskaupan rahoitus

Cityconin maksettavaksi tuleva velaton kokonaiskauppahinta kaikista Sektorin
osakkeista on arviolta 1.467 miljoonaa euroa (12.320 miljoonaa Norjan kruunua
vaihtokurssilla 8,4). Käteiskauppahinta 541 miljoonaa euroa (4.541 miljoonaa
Norjan kruunua) maksetaan yrityskaupan toteuttamisen yhteydessä, mutta se on
vielä ehdollinen tavanomaisille yrityskaupan toteuttamisen jälkeen tehtäville
oikaisuille. 

Citycon aikoo rahoittaa yrityskaupan noin 600 miljoonan euron Osakeannilla,
SEB:ltä ja Nordealta saatavalla 250 miljoonan euron väliaikaisrahoituksella,
joka erääntyy vuoden kuluttua, sekä tarvittaessa olemassa olevilla
pankkirahoitusfasiliteeteilla. Lisäksi Sektorin nykyisten noin 671 miljoonan
euron pankkirahoitusfasiliteettien osalta on saatu suostumukset siihen, että ne
pysyvät voimassa yrityskaupan toteuttamisen jälkeen. Yrityskaupan odotetaan
toteutuvan heinäkuussa 2015. 

Yrityskaupan toteuttamisen yhteydessä Cityconin on tarkoitus uudelleenrahoittaa
kolme Sektorin liikkeeseen laskemaa vakuudellista joukkovelkakirjalainaa,
joiden yhteenlaskettu arvo on noin 222 miljoonaa euroa (1.865 miljoonaa Norjan
kruunua) niin, että Sektor ostaa joukkovelkakirjalainansa takaisin
ennenaikaisesti. Lisäksi vanha Sektorin myyjien antama noin 42 miljoonan euron
(350 miljoonan Norjan kruunun) laina maksetaan takaisin. 

Yrityskaupan toteuttamisen jälkeen Citycon harkitsee eri vaihtoehtoja
rahoitusrakenteensa optimoimiseksi pitkällä tähtäimellä ja väliaikaisen
rahoitusjärjestelyn sekä Sektorin olemassa olevien lainojen
uudelleenrahoittamiseksi seuraavan vuoden sisällä, muun muassa, näihin
kuitenkaan rajoittumatta, laskemalla liikkeelle joukkovelkakirjalainoja tai
myymällä ydinliiketoimintaan kuulumattomia omaisuuseriä. Cityconin
ydinliiketoimintaan kuulumattomaksi luokiteltavan kiinteistöomaisuuden arvo,
jonka johto odottaa myytävän tulevien vuosien aikana, on noin 300 miljoonaa
euroa. 

Osakeanti on ehdollinen sille, että Cityconin ylimääräinen yhtiökokous
valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta. Kutsu
hallituksen valtuuttamisesta päättävään ylimääräiseen yhtiökokoukseen
julkistetaan myöhemmin tänään. 

Cityconin kaksi suurinta osakkeenomistajaa Gazit-Globe Ltd. (42,8 %) ja CPP
Investment Board Europe S.à r.l. (15 %), Canada Pension Plan Investment Boardin
kokonaan omistama tytäryhtiö, ovat antaneet tietyillä tavanomaisilla ehdoilla
merkintäsitoumukset pro rata -osuutensa merkitsemiseksi Osakeannissa. 

Yrityskaupan ehdot ja aikataulu

Yrityskaupan toteutuminen ei edellytä minkään kolmansien osapuolten
hyväksyntöjä. Yrityskaupan odotetaan toteutuvan heinäkuussa 2015 Osakeannin
päättymisen jälkeen. 

Tarvittava osakkeenomistajien valtuutus Osakeannille on tarkoitus saada
Cityconin 15.6.2015 pidettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa, johon
julkistetaan kutsu myöhemmin tänään. 

Cityconin hallituksen odotetaan päättävän Osakeannin aikataulusta ja ehdoista
yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella. Osakeanti on tarkoitus aloittaa
kesäkuussa 2015. 

Yleistä Sektorista

Sektor on Norjan toiseksi suurin kauppakeskusten omistaja, johtaja ja
kehittäjä. Sektorin kiinteistöomaisuus koostuu yhteensä 34 kauppakeskuksesta,
joista 20 on kokonaan omistettuja tai enemmistöomisteisia, neljä on
vähemmistöomisteisia, kaksi on vuokrattuja ja kahdeksan muiden omistajien
puolesta hallinnoituja kauppakeskuksia. Suurin osa kauppakeskuksista (noin 95
%) sijaitsee Norjan kolmen pääasiallisen taloudellisen keskuksen eli Oslon,
Bergenin ja Stavangerin alueilla. Vuonna 2014 Sektor kerrytti IFRS-perusteista
liikevaihtoa yhteensä 127,0 miljoonaa euroa ja liikevoittoa
(kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutokset mukaan lukien) 103,5 miljoonaa
euroa. Norjalaisten GAAP-lukujen perusteella liikevaihto kasvoi noin 11 %
edellisen vuoteen verrattuna ja liikevoitto laski noin 5 %, mikä johtui
pääasiassa käynnissä olevista kehityshankkeista. 

Kokonaan tai määräenemmistöllä omistettujen kauppakeskusten vuokrattava
pinta-ala on noin 400.000 neliömetriä, kun taas koko hallinnoitavan
vuokraomaisuuden vuokrattava kokonaispinta-ala on yli 600.000 neliömetriä.
Vuoden 2014 lopussa omistusomaisuuden taloudellinen käyttöaste oli 96,5
prosenttia. Sektorin bruttoarvo (gross asset value, GAV) on 1,5 miljardia euroa
ja sen vuosittainen kokonaiskävijämäärä on 62 miljoonaa. 

Sektor keskittyy kauppakeskuksiin, joilla on johtava asema vaikutusalueellaan,
ja harkitsee aktiivisesti laajennusmahdollisuuksia edistääkseen keskusten
elinvoimaisuutta ja kilpailukykyä. Merkittävimmät vuokralaiset koostuvat
erikoistavara- ja päivittäistavaraketjuista, ravintoloista sekä pankki- ja
rahoitusalalla toimivista sekä kunnallisia palveluita tarjoavista
vuokralaisista. Sektorin suurimpia asiakkaita ovat Norjan suurin
päivittäistavaraketju NorgesGruppen ja vaateyhtiö Varner Gruppen, jonka
brändeihin kuuluvat esim. Dressmann, Bik Bok ja Cubus. Sektorilla on noin 150
työntekijää. 

Neuvonantajat

Pangea Property Partners on toiminut yrityskaupan täytäntöönpanon yhteydessä
pohjoismaisena yrityskaupan pääneuvonantajana. SEB on toiminut Cityconin
taloudellisena neuvonantajana, JPMorgan avustavana taloudellisena
neuvonantajana ja BA-HR oikeudellisena neuvonantajana yrityskaupan yhteydessä. 

Cityconin oikeudellisena neuvonantajana suunnitellun Osakeannin yhteydessä
toimii Suomessa Roschier Asianajotoimisto Oy ja Yhdysvalloissa Shearman &
Sterling (London) LLP. 

Sijoittajien webcast-lähetys

Cityconin toimitusjohtaja Marcel Kokkeel ja varatoimitus- ja talousjohtaja Eero
Sihvonen isännöivät sijoittajille ja analyytikoille suunnattua
audiocast-lähetystä ja puhelinkonferenssia 26.5.2015 klo 9:00 (CET), jossa
keskustellaan yrityskaupasta. 

Osallistuaksesi sijoittajien audiocast-lähetykseen ja seurataksesi diaesitystä:
http://presenter.qbrick.com/?pguid=7b7bc3fa-3693-4636-b6a4-820909516f78

Osallistuaksesi sijoittajien audiocast-lähetykseen puhelimitse:

Kansainvälinen: +44 20 3003 2666
Norja: +47 2 156 3318
Salasana: Citycon

Lehdistötilaisuus

Lehdistötilaisuus pidetään kummankin yhtiön hallitusten puheenjohtajien ja
toimitusjohtajien johdolla 26.5.2015 klo 10:30 (CET) Thief Hotellissa
osoitteessa Landgangen 1, 0252 Oslo. 

Osallistuaksesi lehdistötilaisuuteen webcastin välityksellä:

Norjan kielellä:
http://publisher.qbrick.com/Embed.aspx?mcid=958DF5A89936E37E

Englannin kielellä (suora käännös):
http://publisher.qbrick.com/Embed.aspx?mcid=06CB30429936E37E



Helsingissä, 25.5.2015

CITYCON OYJ
Hallitus



Tiedotusvälineiden kyselyt:
Sanna Kostiainen
Puh. +358 400 712 072
sanna.kostiainen@citycon.com



Sijoittajakyselyt:
Henrica Ginström
Puh. +358 50 554 4296
Henrica.ginstrom@citycon.com



Cityconista

Citycon omistaa, kehittää ja johtaa kaupunkien keskustoissa sijaitsevia
päivittäistavaravetoisia kauppakeskuksia Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön
hallinnoiman kiinteistöomaisuuden arvo on yhteensä noin 3,4 miljardia euroa ja
yhtiön markkina-arvo on noin 1,8 miljardia euroa. Citycon on markkinajohtaja
Suomessa ja Virossa, se on markkinajohtajien joukossa Ruotsissa ja sillä on
jalansija Tanskan markkinoilla. www.citycon.com 

Sektorista

Sektor Gruppen AS on Norjan toiseksi suurin kauppakeskusten johtaja, kehittäjä
ja markkinoija. Sektorin kiinteistöomaisuuteen kuuluu 20 kokonaan omistettua
tai enemmistöomisteista kauppakeskusta, neljä vähemmistöomisteista
kauppakeskusta, kaksi vuokrattua kauppakeskusta ja kahdeksan muiden omistajien
puolesta hallinnoitua kauppakeskusta. Näillä 34 kauppakeskuksella Sektor luo
erinomaisia ostoskokemuksia asiakkailleen yhdessä vuokralaistensa kanssa.
Sektorin koko hallinnoitavan omaisuuden vuokrattava kokonaispinta-ala oli yli
600.000 neliömetriä. www.sektor.no 

Liite I: Alustavat yhdistellyt avainluvut

Cityconin tilintarkastettu konsernitilinpäätös on laadittu EU:ssa
käyttöönotettujen IFRS-standardien mukaisesti ("IFRS"). Sektorin
tilintarkastettu konsernitilinpäätös on laadittu Norjassa yleisesti
hyväksyttyjen tilinpäätöksen laadintaperiaatteiden mukaisesti (”NGAAP”). Kaikki
NGAAP:n ja IFRS:n väliset 31.12.2014 päättyneeseen tilikauteen vaikuttaneet
eroavaisuudet, jotka Cityconin johto on arvioinut merkittäviksi esitettyjen
alustavien yhdisteltyjen taloudellisten tietojen kannalta, on oikaistu tässä
pörssitiedotteessa esitetyissä alustavissa yhdistellyissä taloudellisissa
tiedoissa. 

Tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt taloudelliset tiedot eivät edusta
Cityconin ja Sektorin tilinpäätösten aitoa IFRS:n mukaista yhdistelmää
tiettyjen yksinkertaistusten ja olettamusten takia. Lisäksi
tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt taloudelliset tiedot perustuvat
tiettyihin olettamuksiin, joita ei välttämättä olisi tehty, jos Citycon olisi
omistanut kyseessä olevat omaisuuserät tilintarkastamattomien alustavien
yhdisteltyjen taloudellisten tietojen katsauskauden alusta saakka. 

Tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt tiedot kuvaavat hypoteettista
tilannetta. Tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt taloudelliset tiedot on
laadittu ainoastaan havainnollistamaan, millainen vaikutus yrityskaupalla olisi
saattanut olla Citycon-konsernin konsernituloslaskelmaan katsauskaudelta, jos
hankinta olisi toteutettu aikaisempana ajankohtana, sekä konsernitaseeseen
31.12.2014, jos hankinta olisi toteutettu taseen päivämääränä. Luonteensa takia
tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt taloudelliset tiedot kuvaavat
hypoteettista tilannetta, eivätkä ne näin ollen edusta Citycon-konsernin
todellista taloudellista asemaa tai tulosta, joka olisi toteutunut, jos
yrityskauppa olisi toteutettu kyseisinä ajankohtina, eivätkä ne kuvasta
liiketoiminnan tulosta miltään tulevalta jaksolta. Näin ollen
tilintarkastamattomat alustavat yhdistellyt taloudelliset tiedot eivät kuvasta
Sektorin tai Citycon-konsernin todellista taloudellista asemaa ja tulosta.
Lisäksi tilintarkastamattomat yhdistellyt taloudelliset tiedot ovat
luonteeltaan alustavia, eikä niitä tule pitää lopullisina tai täydellisinä, ja
ne voivat muuttua tulevissa taloudellisen tiedon julkaisuissa. 



Alustavat yhdistellyt                  Citycon    Sektor   Oikais   Yhdistel-lyt
 avainluvut vuodelle 2014                2014      2014      ut        luvut    
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto                     MEUR    245,3     127,0       -        372,3    
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotot               MEUR    169,4      74,0     -1,3       242,0    
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevoitto1)                   MEUR    165,0     103,5     -8,9       259,5    
--------------------------------------------------------------------------------
Rahoitustuotot ja -kulut        MEUR    -77,5     -49,0       -       -126,5    
--------------------------------------------------------------------------------
Tilikauden tulos1)              MEUR     89,7      40,2     -8,6       121,3    
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitusomaisuuden käypä arvo   MEUR   2.769,1    1.308,3   104,5     4.181,9   
--------------------------------------------------------------------------------
Luototusaste (LTV)              %        38,6      62,4               Noin 45   
--------------------------------------------------------------------------------

1) Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutokset mukaan lukien


TÄRKEÄ HUOMAUTUS

Tämä tiedote ei ole tarjous arvopapereiden ostamiseksi Yhdysvalloissa.
Arvopapereita ei saa tarjota tai myydä Yhdysvalloissa ilman rekisteröintiä tai
poikkeusta rekisteröintivelvollisuudesta Yhdysvaltojen vuoden 1933
arvopaperilain, muutoksineen, nojalla. Cityconin tarkoitus ei ole rekisteröidä
mitään Osakeannin osaa Yhdysvalloissa tai tarjota arvopapereita Yhdysvalloissa. 

Yhtiö ei ole antanut valtuutusta arvopapereiden tarjoamiseen yleisölle missään
muussa Euroopan talousalueen jäsenvaltiossa kuin Suomessa. Lukuun ottamatta
Suomea, missään Euroopan talousalueen jäsenvaltiossa, joka on pannut täytäntöön
Esitedirektiivin (kukin "Relevantti jäsenvaltio"), ei ole tehty eikä tulla
tekemään mitään toimenpiteitä arvopapereiden tarjoamiseksi yleisölle siten,
että se edellyttäisi esitteen julkistamista Relevantissa jäsenvaltiossa. Tämän
seurauksena arvopapereita voidaan tarjota Relevanteissa jäsenvaltioissa
ainoastaan (a) Esitedirektiivissä määritellyille kokeneiksi sijoittajiksi
lukeutuville oikeushenkilöille tai (b) missä tahansa muussa Esitedirektiivin
3(2) artiklan mukaisessa tilanteessa. Tässä kappaleessa ilmaisu "tarjota
arvopapereita yleisölle" tarkoittaa viestimistä millä tahansa tavalla ja
antamalla riittävästi tietoa tarjouksen ehdoista ja tarjottavista
arvopapereista, jotta sijoittaja pystyy päättämään arvopapereiden
käyttämisestä, ostamisesta tai merkitsemisestä, kuten ilmaisu voi vaihdella
jäsenvaltiossa tehtyjen täytäntöönpanotoimenpiteiden seurauksena. Ilmaisu"Esitedirektiivi" tarkoittaa direktiiviä 2003/71/EY (muutoksineen, mukaan
lukien 2010 Muutosdirektiivi, siltä osin kuin se on implementoitu Relevantissa
jäsenvaltiossa), ja se sisältää kaikki relevantit täytäntöönpanotoimenpiteet
Relevantissa jäsenvaltiossa, ja ilmaisu "2010 Muutosdirektiivi" tarkoittaa
direktiiviä 2010/73/EU. 

Citycon ei ole tehnyt julkista tarjousta tai pyyntöä hankkia Cityconin
arvopapereita tässä tiedotteessa tai sen yhteydessä. Tällainen tarjous tehdään
ainoastaan esitteen perusteella sen jälkeen, kun Finanssivalvonta on hyväksynyt
esitteen ja se ja mahdolliset täydennykset siihen on julkaistu lain mukaisesti.
Tämä tiedote jaetaan ja on suunnattu ainoastaan (i) henkilöille Ison-Britannian
ulkopuolella tai (ii) sijoitustoiminnan ammattilaisille Ison-Britannian vuoden
2000 rahoituspalvelu- ja markkinalain (Financial Promotion) vuoden 2005
määräyksen ("Määräys") 19(5) artiklan tarkoittamalla tavalla tai (iii) korkean
varallisuustason omaaville yhtiöille (high net worth companies) tai muille
henkilöille, joille tarjous voidaan laillisesti tiedottaa Määräyksen
49(2)(a)-(d) mukaisesti (kaikki edellä kohdissa (i), (ii) ja (iii) mainitut
henkilöt yhdessä, "relevantit henkilöt"). Pyyntö, tarjous tai sopimus
arvopapereiden merkitsemiseksi, ostamiseksi tai muulla tavalla hankittavaksi
suunnataan ainoastaan relevanteille henkilöille. Kenenkään, joka ei ole
relevantti henkilö, ei tule toimia tämän asiakirjan perusteella tai luottaa sen
sisältöön. 

Tämä tiedote ei ole julkistettavaksi tai levitettäväksi suoraan tai epäsuorasti
Yhdysvaltoihin, Kanadaan, Etelä-Afrikkaan, Australiaan, Hong Kongiin tai
Japaniin tai mihinkään muuhun maahan, jossa tiedottaminen tai julkistaminen
olisi lainvastaista. Tämän tiedotteen levittäminen saattaa olla lain mukaan
rajoitettua joissakin maissa ja henkilöiden, jotka saavat haltuunsa tässä
tiedotteessa viitatun dokumentin tai informaatiota tulisi huomioida ja olla
tietoinen tällaisista mahdollisista rajoituksista. Näiden rajoitusten
noudattamatta jättäminen saattaa rikkoa arvopaperimarkkinalainsäädäntöä näissä
maissa. 

Tähän tiedotteeseen sisältyvä informaatio on ainoastaan
taustatietotarkoituksiin, eikä sen ole tarkoitus olla täydellistä tai valmista.
Kenenkään ei tule luottaa missään tarkoituksessa tämän tiedotteen sisältämän
informaation täydellisyyteen, tarkkuuteen tai kohtuullisuuteen. Tässä
tiedotteessa oleva informaatio saattaa muuttua. Sijoittajien ei tule hankkia
mitään arvopapereita ehdotetussa Osakeannissa, elleivät he tee sitä vain
Cityconin aikanaan julkaiseman esitteen tietojen perusteella. 

Tämä tiedote sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia. Nämä tulevaisuutta
koskevat lausumat sisältävät riskejä ja epävarmuuksia, jotka voivat
merkittävästi vaikuttaa odotettuihin tuloksiin ja perustuvat joihinkin
avainoletuksiin. Monet tekijät voivat vaikuttaa todellisten tulosten
poikkeamiseen aineellisesti tulevaisuutta koskevissa lausumissa esitetyistä tai
ennakoiduista. Näistä epävarmuuksista ja riskeistä johtuen, lukijoita
varoitetaan olemaan nojautumatta liikaa näihin tulevaisuutta koskeviin
lausumiin, jotka kuvaavat vain tilannetta tämän tiedotteen julkistamispäivänä.
Citycon ei ota vastuuta tämän tiedotteen tulevaisuutta koskevien lausumien
päivittämisestä, pois lukien lain edellyttämät päivitykset.