2012-08-03 11:45:00 CEST
2012-08-03 13:51:57 CEST
REGULATED INFORMATION
SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.6.2012
Asuntosijoitusyhtiö SATOlla vahva tulos
Helsinki, 2012-08-03 11:45 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj, Osavuosikatsaus
1.1.-30.6.2012, 3.8.2012 klo 12.45
YHTEENVETO AJALTA 1.1.- 30.6.2012 (1.1.-30.6.2011)
-- Tulos ennen veroja
oli 29,9 (30,5) milj. €, lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi
katsauskaudella 25,1 (56,7) milj. €.
-- Konsernin liikevaihto oli 142,0 (109,4) milj. €, josta vuokratuottoja oli
105,2 (95,8) milj. €.
-- Liikevoitto oli 49,1 (45,9) milj. €.
-- Sijoitusasuntojen käypä arvo oli 1 974,3 (1 798,4) milj. €.
-- Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 62,8 (102,4) milj. €.
-- Kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 12,8 (23,1) %.
-- Osakekohtainen nettovarallisuus käyvin arvoin oli
12,86 (11,44)
€/osake.
-- Osakekohtainen tulos oli 0,44 (0,44) €/osake.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Kasvukeskuksissa pienten vuokra-asuntojen kysyntä on jatkunut hyvänä.
Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön ikääntyminen ja työperäinen
maahanmuutto tukevat vuokra-asuntokysynnän kasvuodotuksia. Uusia
vuokra-asuntoja valmistuu jatkuvaan kysyntään nähden liian vähän.
Epävarmuus yleisen taloustilanteen kehittymissuunnasta jatkuu, mikä on lisännyt
hermostuneisuutta rahoitusmarkkinoilla myös Suomessa. Korkotaso on
poikkeuksellisen alhaisella tasolla.
Vaikka kuluttajien luottamus Suomen taloustilanteeseen heikkeni merkittävästi
heinäkuussa, pysyivät kuluttajien asunnon ostoaikeet keskimääräisellä tasolla.
Tämä yhdessä alhaisen korkotason kanssa ylläpitää omistusasuntokysyntää.
Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
”Alkuvuoden tulos oli vahva hyvän vuokrausasteen ansiosta. Uusien
vuokra-asuntojen haluttavuus on kasvanut ja olemmekin lisänneet niiden osuutta
investoinneissa.
SATO on lisännyt vuokra-asuntojen tarjontaa kasvukeskuksissa. 2000-luvulla
olemme investoineet yhteensä noin 1,4 miljardia euroa vuokra-asuntokantamme
kasvattamiseen. Tehtyjen investointien arvolla mitattuna SATO on ajanjaksolla
ollut Suomen suurin asuntosijoittaja.
Tavoitteena on jatkaa vuokra-asuntojen hankintaa 100-150 miljoonalla eurolla
vuosittain. Investoinnit kohdistetaan Suomen suurimpien kasvukeskusten lisäksi
Pietariin.”
SEGMENTTIJAKO
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti pääosa uusista investoinneista kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan sisältyviin asuntoihin ja VATRO-liiketoiminnan
suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.
LIIKEVAIHTO JA TULOS
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 29,9 prosenttia ja oli
142,0 miljoonaa euroa (109,4 miljoonaa euroa 1.1.-30.6.2011). Kasvu johtui
vertailujaksoa korkeammasta omistusasuntotuotannon tasosta. Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 105,2 (95,8) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vuokrausaste
oli hyvällä tasolla ja vuokratuotot kasvoivat 9,8 prosenttia. Liikevaihdosta
123,7 (92,0) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja 18,3 (17,4)
miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 49,1 (45,9) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 29,9 (30,5) miljoonaa euroa.
Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 25,1 (56,7) miljoonaa euroa.
Tulokseen sisältyy realisointikatetta 6,6 (8,6) miljoonaa euroa.
Korkosuojausten markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 0,6 (2,1)
miljoonaa euroa.
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 28,2 (27,4) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 1,7 (3,1) miljoonaa euroa.
Kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 12,8 (23,1) prosenttia.
TALOUDELLINEN ASEMA JA RAHOITUS
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 807,5 (1
577,1) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 278,0 (280,1) miljoonaa euroa.
Nettovarallisuus sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna oli 654,6 (582,1)
miljoonaa euroa.
Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna
15,5 (17,9) prosenttia ja käyvin arvoin 28,6 (29,5) prosenttia.
Konsernin oman pääoman tuotto oli 15,9 (16,2) prosenttia. Sijoitetun pääoman
tuotto oli 6,3 (6,7) prosenttia.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 361,3 (1 162,3) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 866,3 (690,5) miljoonaa
euroa, TyEL-lainojen 33,6 (37,2), korkotukilainojen 96,3 (98,2) ja
aravalainojen 173,2 (184,9) miljoonaa euroa. Sijoitusasuntoihin sisältyviin
asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuu 191,9 (151,5) miljoonan euron velkaosuudet. Katsauskauden lopulla
lainakannan keskikorko oli 3,16 prosenttia.
Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 143,4 miljoonaa
euroa. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat velkavastuut
kasvoivat 21,4 miljoonaa euroa.
Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu
83,5 (74,7) prosenttia. Suojausten keskimaturiteetti oli 4,4 (3,8) vuotta.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli -2,8 (2,1) miljoonaa euroa ja tulokseen 0,6
(2,1) miljoonaa euroa.
Arava-, korkotuki- ja TyEL-lainat on sidottu pitkään viitekorkoon tai
sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Nämä lainat mukaan lukien
korollisesta vieraasta pääomasta suojattujen lainojen määrä on 77 (74)
prosenttia.
SIJOITUSASUNNOT
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
SATOn omistuksessa oli 30.6.2012 yhteensä 23 469 (23 176) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 19 371 (19 074) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
098 (4 102) asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 22 234
(21 889) ja osaomistusasuntoja 1 235 (1 287). Asuntojen määrä kasvoi
katsauskaudella 190 asunnolla.
Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 475,5 (1 390,3) miljoonaa euroa ja käypä
arvo 1 974,3 (1 798,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan
kirjanpitoarvo kasvoi 50,6 (84,4) miljoonaa euroa ja käypä arvo 75,7 (141,1)
miljoonaa euroa.
Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 498,8 (408,1)
miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 25,1 (56,7) miljoonaa euroa. Arvoero
kasvoi asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta.
Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoitusasuntoihin hankintamenomallia.
Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään
tilinpäätöksen liitetiedoissa.
INVESTOINNIT
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,4 miljardia euroa. SATO hankkii
ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä
vuokra-asuntoja.
Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 62,8 (102,4)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus on 36,3 (20,0)
miljoonaa euroa. Merkittävin hankinta valmiista asuntokannasta oli 88
vuokra-asunnon osto Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennialta 14,1 miljoonan
euron kauppahinnalla. Uudistuotantoinvestoinneista merkittävimmät kohteet
käynnistettiin Espoon Matinkylässä ja Helsingin Kalasatamassa.
Investoinneista 9,9 (6,6) miljoonaa euroa oli asuntojen korjauksia.
VUOKRAUS
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut olivat katsauskaudella hyvällä tasolla.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,9 (97,9)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 33,9 (31,2) prosenttia. SATO on
keskittänyt vuokra-asuntokantansa kasvavan kysynnän alueille, mikä luo
edellytyksiä korkealle vuokrausasteelle myös jatkossa.
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 13,66
(12,73) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,49 (8,87) euroa/m2/kk.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 60,4 (53,9) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoitusasuntojen kirjanpitoarvolle
vuositasolle laskettuna oli 8,5 (8,0) ja käyvälle arvolle 6,3 (6,3).
KIINTEISTÖKEHITYS
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle. Omistettujen vuokra-asuntojen
vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 79,2 (77,2)
miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 4,4 (4,3) miljoonaa
euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 6,4 (4,6) miljoonan euron arvosta.
Katsauskaudella valmistui 124 (121) vuokra-asuntoa ja rakenteilla oli 30.6.
yhteensä 598 (490) vuokra-asuntoa.
Katsauskaudella sijoitusasuntojen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 18,5
(13,4) miljoonaa euroa. Korjauskustannuksista aktivoitiin yhteensä 9,9 (6,6)
miljoonaa euroa.
Katsauskaudella valmistui 103 (23) omistusasuntoa ja aloitettiin 156 (201)
omistusasunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa 430 (367)
omistusasuntoa.
MYYNNIT
Vuokra-asuntojen realisoinneilla SATO toteuttaa mm. strategista tavoitetta
keskittää sijoitusasunnot viiteen suurimpaan kasvukeskukseen Suomessa ja
Pietariin. Uusien omistusasuntojen myynti hoidetaan pääosin omana toimintana.
Katsauskauden aikana realisoitiin konsernin vuokra-asuntoja 4,1 (14,0)
miljoonan euron arvosta.
Uusia omistusasuntoja myytiin 140 (105) kappaletta arvoltaan 39,1 (12,3)
miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa myymättä oli 266 (236) rakenteilla
olevaa ja 30 (4) valmista omistusasuntoa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin
vasta niiden valmistuttua uuden konseptin mukaisesti.
Tonttimyynnit olivat yhteensä 10,8 (5,9) miljoonaa euroa.
LIIKETOIMINTA PIETARISSA
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.
Pietarin investointien kirjanpitoarvo oli 30.6.2012 yhteensä 78,0 (66,5)
miljoonaa euroa. Kesäkuun lopulla SATOlla oli Pietarissa yhteensä 112 (93)
valmista ja 124 (85) rakenteilla olevaa asuntoa.
SATOn investoinnit ovat uusia eliitti-, business- ja comfort-luokan asuntoja ja
asunnot vuokrataan pääosin kalustettuina. SATOn Pietarissa olevien asuntojen
keskineliövuokra kalusteineen oli 30,05 euroa/m2/kk ja asuntojen taloudellinen
vuokrausaste oli katsauskaudella 88,4 prosenttia.
HENKILÖSTÖ
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 157 (142) henkilöä ja
katsauskaudella keskimäärin 148 (136) henkilöä.
JOUKKOVELKAKIRJALAINA
SATO Oyj laski 16.4.2012 liikkeeseen 100 miljoonan euron vakuudellisen
joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on seitsemän vuotta ja eräpäivä
16.4.2019. Lainan kiinteä vuotuinen korko on 3,375 prosenttia. Lainan vakuutena
on asunto-omaisuutta. Joukkovelkakirja otettiin julkisen kaupankäynnin
kohteeksi 17.4.2012 NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä voi heijastua asunto- ja
rahoitusmarkkinoihin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella.
Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin
asuntosijoituksiin on rajattu.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen korkokulujen muutoksena ja
korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan
mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista lainoista pyritään
pitämään 50-80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti
likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2011 vuosikertomuksesta ja
Internet-sivuilta www.sato.fi.
NÄKYMÄT
Epävarmuus taloustilanteessa jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden
kasvu on vähäistä vuonna 2012.
Korkotason odotetaan pysyvän matalana vuonna 2012.
Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn
nettovuokratuoton arvioidaan paranevan edellisvuodesta.
Epävarmuuden jatkuminen voi vaikuttaa asuntokauppaan. Tällöin SATOn
realisointien määrä voi vähentyä ja SATO voi vähentää omistusasuntojen
aloituksia.
SATO OYJ:N OSAKKEENOMISTAJAT 26.7.2012
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet (prosenttia)
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 39,90 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 16,00 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi 14,80 %
Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Tapiola 7,50 %
Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia 5,40 %
Tapiola-yhtiöt 4,80 %
Wärtsilä Oyj Abp 3,90 %
Pohjola Vakuutus Oy 2,70 %
Notalar Oy 2,00 %
Muut 3,00 %
SATOn osakkeiden lukumäärä 26.7.2012 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 29.
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot
on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot
sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina
2012 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat
SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin
kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä
rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.
SATO- VATRO- Yhteens SATO- VATRO- Yhteens
liiketoimi liiketoimin ä liiketoimi liiketoimi ä
nta ta nta nta
Milj. euroa 1-6/2012 1-6/2012 1-6/201 1-6/2011 1-6/2011 1-6/201
2 1
Liikevaihto 123,7 18,3 142,0 92,0 17,4 109,4
Nettovuokra- 50,3 10,1 60,4 44,5 9,4 53,9
tuotto
Voitto ennen 28,2 1,7 29,9 27,4 3,1 30,5
veroja
Brutto- 62,8 0 62,8 102,4 0 102,4
investoinnit
sijoitus-
asuntoihin
Sijoitusasunt 1 273,6 201,9 1 475,5 1 184,4 205,9 1 390,3
ojen
kirjanpitoarv
o
Sijoitusasunt 1 772,4 201,9 1 974,3 1 592,5 205,9 1 798,4
ojen
käypä arvo
Vuokra-asunno 18 136 4 098 22 234 17 787 4 102 21 889
t,
lkm
Osaomistus- 1 235 0 1 235 1 287 0 1 287
asunnot,
lkm
Valmistuneet 103 0 103 23 0 23
omistus-
asunnot,
lkm
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi
LIITTEET
Osavuosikatsaus 1.1. -30.6.2012
Osavuosikatsausinfo 1.1.- 30.6.2012
SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn omistuksessa
on yhteensä noin 23 000 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa
kasvukeskuksissa ja Pietarissa. SATOn sijoitusomaisuuden käypä arvo on yli 1,9
miljardia euroa. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin noin 1,4
miljardia euroa. Yhtiön suurimmat omistajat ovat suomalaisia työeläke- ja
vakuutusyhtiöitä. SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2011 oli 232,0 miljoonaa
euroa, liikevoitto 86,8 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 52,1 miljoonaa
euroa.
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |