2014-05-09 07:00:00 CEST
2014-05-09 07:00:04 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
OSAVUOSIKATSAUS 9.5.2014 klo 8.00
ORAVA ASUINKIINTEISTÖRAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2014
1.1.-31.3.2014
- Liikevaihto 4,2 miljoonaa euroa (1.1.-31.3.2013: 0,1 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 2,4 miljoonaa euroa (-0,4 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,57 euroa (-0,39 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 82,1 % (96,0 %)
- Bruttovuokratuotto 6,4 % (7,9 %)
- Nettovuokratuotto 3,3 % (3,8 %)
- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 3,0 miljoonaa euroa (-0,5
miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,28 euroa/osake (0,27
euroa/osake)
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto”) osakekohtainen
nettovarallisuus kasvoi 11,79 euroon, kun se vuoden alussa oli 11,54 euroa.
Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden
lopussa 89,2 miljoonaan eurooon (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosineljänneksen tulos oli tavoitteen
mukainen. Maaliskuussa päätettiin yhteensä kolmesta hankinnasta, jotka nostavat
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon yli 93 miljoonan euron.
Asuntojen hintakehitys on alkuvuonna 2014 jäänyt vaatimattomaksi heikon yleisen
taloustilanteen pitkittymisen myötä. Vallinnut markkinatilanne on toisaalta
tarjonnut tukkuostajalle mahdollisuuden tehdä hyviä kohdehankintoja.
Katsauskaudella sovittiin 118 huoneiston hankinnasta kolmesta eri kohteesta
yhteensä noin 12,7 miljoonalla eurolla. Asuntorahaston omistamien
sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi vuoden 2013 lopun 79,2 miljoonasta
eurosta maaliskuun lopun 89,2 miljoonaan euroon.
Salkun vuokratuotto laski katsauskaudella. Vuoden lopussa vuokraamattomina
hankittujen huoneistojen vuokraus on edennyt suunnitellusti ja vuokratuoton
odotetaan palautuvan ylöspäin jo toisella vuosineljänneksellä.
Asuntomarkkinoiden vaikea tilanne on heijastunut huoneistomyynteihin, jotka
jäivät vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen tasolle sijoitussalkun koon
kasvusta huolimatta.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskuluihin ei liittynyt yllättäviä
kulueriä. Kulut olivat kokonaisuutena suunnitellun mukaisella tasolla
kausivaihtelu huomioon ottaen.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä kasvoi tammikuun noin 2 500:sta
huhtikuun lopun noin 4 000:een. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin
Pörssissä vilkastui entisestään vuoden 2013 tilinpäätöstiedotteen julkistuksen
sekä yhtiökokouksen päätösten jälkeen; keskimääräinen päivävaihto
tammi-huhtikuussa 2014 on ollut yli 280 000 euroa.
Yhtiökokous 18.3.2014 päätti vuosineljänneksittäin maksettavaksi osingoksi 0,28
euroa osakkeelta. Osinko maksetaan aina vuosineljänneksen viimeisenä
arkipäivänä. Yhteensä vuonna 2014 osinkoa maksetaan 1,12 euroa osakkeelta eli
vajaat 10 prosenttia vuoden 2014 alun osakekohtaiselle nettovarallisuudelle.
Yhtiö arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää
hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman
kokonaistuottotavoite.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen reaalikasvuksi ennustetaan vuodelle 2014 noin 0,4%
- 1,1%. Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen
kasvuksi puolestaan ennustetaan kuluvalle vuodelle noin -0,2% - +0,6%.
Euroalueen markkinakorkojen taso on historiallisen alhainen ja lyhyiden
markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 3-4
vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä
ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan
Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden
korko-odotuksia.
Heikot, joskin hitaasti piristymässä olevat talousnäkymät yhä vaimentavat
asuntomarkkinoita, joita toisaalta alhainen korkotaso tukee.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2014 uusia
asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 3,2 mrd. eurolla eli 7% vähemmän
kuin vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun lopussa
88,4 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu hidastui edelleen 2,0%:iin.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan laski joulukuun 109 päivästä huhtikuussa 96 päivään, kun se vuosi sitten
huhtikuussa oli 87 päivää.
Asuntomarkkinoiden kysyntätilanne ei kausivaihtelun huomioonottamisen jälkeen
ole kohentunut.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin helmikuussa Tilastokeskuksen
mukaan 1 250 asunnolle, joka oli 22% vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-helmikuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 2 163
kappaletta eli 13% vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli
-15%.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos helmikuussa oli -19% ja muutos
vuodentakaiseen -11%.
Asuntomarkkinoiden tarjonta on jatkanut supistumistaan.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2013 neljännellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 3,7%. Asuntojen hintojen nousu uusimpien
tilastojen mukaan eli ensimmäisellä vuosineljänneksellä oli pysähtynyt nollaan
vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin on edelleen pitkän aikavälin
keskiarvon tuntumassa; ensimmäisen vuosineljänneksen neliöhinnoista ja
neljännen vuosineljänneksen vuokrista laskettuna suhde oli 15,9. Neliöhintojen
ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,6.
Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen alkavan hieman
nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain
ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat
keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnan käyttöasteet laskivat katsauskaudella edellisestä
vuosineljänneksestä loppuvuonna 2013 vuokraamattomina hankituista huoneistoista
johtuen. Käyttöastetta on pystytty suunnitellusti nostamaan ja sen odotetaan
palautuvan ylöspäin jo toisella vuosineljänneksellä. Käyttöasteen nostoa
hidastaa kuitenkin heikkona jatkunut vuokramarkkina Porissa, Salossa ja
Varkaudessa.
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 860 kappaletta (2013: 364
kappaletta). Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 720 kappaletta ja
myytävänä oli 29 huoneistoa (2013: 30). Hallinnansiirto oli meneillään 85
vuokraamattoman huoneiston osalta.
1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013
Bruttovuokratuotto,% 6,4 7,9
Nettovuokratuotto,% 3,3 3,8
Taloudellinen käyttöaste, % 82,1 96,0
Toiminnallinen käyttöaste, % 82,3 96,0
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 1,9 1,4
Taloudellinen käyttöaste nousi huhtikuussa jo yli 93 prosentin ja
toiminnallinen käyttöaste yli 89 prosentin tason. Asuinhuoneistojen koko
vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia noin 2,8
prosenttia. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 43 kappaletta
(2013: 15).
Hankinnat
Katsauskaudella toteutetut hankinnat
Velaton kauppahinta Velka Asuntoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) (kappaletta)
31.3.2014 2 kohdetta 12,7 1,7 118
(Helsinki, Vantaa)
sekä huoneistoja
yhdestä kohteesta
(Tampere)
YHTEENSÄ 12,7 1,7 118
Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7
milj. euroa.
SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston
asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20
asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuvasta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin sitova sopimus Asunto
Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta. Sopimuksen mukainen
kauppa toteutettiin 30.4.2014. Kohteessa on 24 asuntoa.
Huoneistomyynnit
Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 7 kappaletta viidestä eri
asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 0,6
miljoonaa euroa. Myynnin välityspalkkiot olivat 22 tuhatta euroa. Vaikeassa
markkinatilanteessa huoneistojen myynti jäi edellisvuoden ensimmäisen
neljänneksen myynnin tasolle sijoitus- ja myyntisalkun kasvusta huolimatta.
Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja myydään yhtiön avaavan taseen
sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia vuosittain siten, että
vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen.
Sijoituskiinteistöt 31.3.2014
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 89,2 miljoonaa euroa
(31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 31.3.2014
yhteensä 879 huoneistoa (31.12.2013: 791), joiden yhteenlaskettu vuokrattavissa
oleva pinta-ala oli noin 55 349 m² (31.12.2013: 50 129 m²). Huoneistot
sijaitsivat 45 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kolmessatoista yhtiön
omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty
taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
31.3.2014 31.3.2013
Uudemmat kohteet (1990 -> ) 56 % 25 %
Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 44 % 75 %
Helsingin seutu 43 % 48 %
Suuret kaupungit 20 % 18 %
Muu Suomi 38 % 34 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2013 tilinpäätöksessä.
Konsernin katsauskauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 4,2 miljoonaa euroa (Q1
2013: 0,1 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 1,2
miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,6 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 3,0 miljoonaa
euroa (Q1 2013: -0,5 miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät
vuokratuottot, käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat
sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen
välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 1,4 miljoonaa euroa (Q1 2013: 0,5
miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 0,6 miljoonaa
euroa (Q1 2013: 0,3 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta sijoitussalkun
kasvusta.
Liikevoitto oli 2,9 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,4 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -372 tuhatta euroa (Q1 2013: -134 tuhatta
euroa) ja katsauskauden verot olivat 16 tuhatta euroa (Q1 2013: kolme tuhatta
euroa).
Katsauskauden voitoksi muodostui 2,5 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,5 miljoonaa
euroa). Laajan tuloksen erät olivat -64 tuhatta euroa (Q1 2013: 69 tuhatta
euroa) ja katsauskauden laaja voitto 2,5 miljoonaa euroa (Q1 2013: -0,5
miljoonaa euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-31.3.2014 välisenä aikana yhteensä 372
tuhatta euroa (Q1 2013: 134 tuhatta euroa) ja emoyhtiön rahalaitoslainojen
lyhennykset yhteensä 58 tuhatta euroa (Q1 2013: 58 tuhatta euroa). Emoyhtiön
rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa
tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 31.3.2014 yhteensä 41,0 miljoonaa euroa
(31.12.2013: 37,3 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy näiden lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 306 tuhatta euroa (31.12.2013: 251 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n yhteensä 1.366.558 aiemmin listaamatonta
osaketta yhdisteltiin vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä ja
otetiin kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin
kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden on 4.288.707
osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.
Listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen
listaamattomiksi jäävät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25.687
osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja
jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi
listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.
Yhtiöllä oli yli 3 200 osakkeenomistajaa maaliskuun lopussa.
Osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT. Alkuvuonna 2014 osakkeen keskimääräinen
päivävaihto oli yli 270 tuhatta euroa, keskikurssi 11,57 euroa ja päätöskurssi
3,12 euroa.
OMISTAJALUETTELO 28.4.2014, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Länsi-Suomen Vuokratalot Oy* 351.000 8,14
Avaintalot Oy* 247.794 5,74
A. Ahlström Kiinteistöt Oy 236.650 5,49
Godoinvest Oy** 229.360 5,32
Sysmäläntien Kiinteistöt Oy *** 219.368 5,08
Maakunnan Asunnot Oy* 102.205 2,37
Etra Oy 100.000 2,32
Livränteanstalten Hereditas 81.000 1,88
Oy Ingman Finance Ab 60.000 1,39
Keskinäinen Eläkevakuutusosakeyhtiö Etera 58.697 1,36
Yhteensä 1.686.074 39,08
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä
pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä
pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-31.3.2014 aikana olivat 133
tuhatta euroa (Q1 2013: 60 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron.
Vuoden 2014 aikana toteutuneen Yhtiön osakekurssin ja osingonjaon perusteella
on tulossidonnaista hallinnointipalkkiota kirjattu 434 tuhatta euroa (Q1 2013:
0 euroa). Orava Asuntorahaston hallitus päätti kokouksessaan 8.5.2014 muuttaa
hallinnointisopimusta siten, että vuoden 2014 päättävänä kurssina ja sen
jälkeen tulossidonnaisen palkkion laskennassa käytetään pörssikurssin sijaan
osakekohtaista nettovarallisuutta.
Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu katsauskaudella taloushallinnon ja
muiden tukitoimintojen hoitamisesta 26 tuhatta euroa sekä huoneistojen
vuokraustoiminnasta ja hallintopalveluista yhteensä 54 tuhatta euroa sisältäen
arvonlisäveron.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli
Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta, Timo Valjakka, Mikko Larvala ja Peter
Ahlström. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja
Tapani Rautiainen. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä kuusi kertaa.
Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli tasan sata.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Hallituksella on yhtiökokouksen 18.3.2014 myöntämä osakeantivaltuus 5 000 000
osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät kiinteistösijoitustoiminnan
säännöt on luettavissa Yhtiön kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi esitetty
liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-31.1.2014
Orava Asuntorahaston yhteensä 1 366 558 osaketta, joiden osinko-oikeudet
listattuihin osakkeisiin nähden tulivat yhteneviksi joulukuun osingonmaksun
yhteydessä, on yhdistelty vanhojen osakkeiden kanssa arvo-osuusjärjestelmässä
ja otettu kaupankäynnin kohteeksi 3.2.2014. Yhtiön julkisen kaupankäynnin
kohteena olevien osakkeiden kokonaismäärä yhdistely huomioiden on 4 288 707
osaketta, kaupankäyntitunnus OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614.
Nyt listattujen ja kaupankäynnin kohteeksi otettujen osakkeiden jälkeen
listaamattomiksi jäävät vielä maaliskuun 2013 osakeannissa merkityt 25 687
osaketta, jotka poikkeavat osinko-oikeudeltaan edellä mainituista osakkeista ja
jotka yhtiö aikoo hakea julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle sen jälkeen, kun osinko-oikeudet ovat tulleet yhteneviksi
listattujen osakkeiden kanssa joulukuussa 2014.
Orava Asuntorahaston hallitus valitsi toimitusjohtajaksi 6.2.2014 KTM Pekka
Peiposen.
Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöihin on lisätty uusi ehto
tulossidonnaisen hallinointipalkkion maksusta (nk. High watermark -ehto). Uuden
ehdon mukaan tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos
tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein
päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.
Yhtiö hankki 31.3.2014 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 118 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 12,7
milj. euroa.
SATO-konserniin kuuluvalta Vatrohousing Oy:ltä ostettiin 74 huoneiston
asuinkiinteistö Vantaan Maauunintie 14:stä. Lujatalo Oy:ltä hankittiin 20
asuntoa kesäkuussa 2014 valmistuvasta Asunto Oy Tampereen Ruudista. Lisäksi
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa tehtiin sitova sopimus Asunto
Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n osakekannan kaupasta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Maaliskuussa 2014 sovittu Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n koko
osakekannan kauppa toteutettiin suunnitelman mukaan 30.4.2014 Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa. Kohteessa on 24 asuntoa.
Osinko
Yhtiökokous 18.3.2014 päätti, että vuoden 2013 tuloksesta jeataan osinkoa
vuonna 2014 vuosineljänneksittäin 0,28 euroa eli yhteensä vuonna 2014 enintään
1,12 euroa osakkeelta (100 % osinko-oikeus). Osingon maksu on vuosineljänneksen
viimeisenä arkipäivänä. Vuoden 2013 voitonjako maksetaan vuonna 2014 kahden eri
osinko-oikeuden mukaan.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614 FI4000061072
(100 %) (75 %)
31.3.2014 I osinko 0,28 € 0,21 €
Yhteensä 0,28 € 0,21 €
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi edelleen, että vuonna 2014 sillä on hyvät
edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman
pääoman kokonaistuottotavoite.
Sijoitussalkun asuntojen arvon odotetaan aiemman arvion mukaisesti nousevan
maltillisesti ennustetun yleisen talouskehityksen vahvistumisen seurauksena.
Vuokratuoton arvioidaan palautuvan loppuvuonna hieman ylöspäin ensimmäisen
vuosineljänneksen tasosta. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan
alenevan vuodesta 2013, koska hankintojen kokonaismäärän ennakoidaan jonkin
verran pienentyvän viime vuodesta. Hoito- ja korjauskustannusten suhde
sijoitusomaisuuden arvoon pysynee loppuvuonna likimain ensimmäisen
vuosineljänneksen tasolla.
Helsingissä 8.5.2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
Liite: Tilinpäätöstiedote; selostus- ja taulukko-osa
Konsernin laaja tuloslaskelma Liitetiet 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013
o
1 000 €
Liikevaihto
Tuotot varsinaisesta toiminnasta 6 1 194 644
Voitot luovutuksista ja huoneistojen 6 3 047 -536
käyvän arvon muutoksista
Liikevaihto yhteensä 6 4 241 108
Hoitokulut 7 -605 -348
Vuokraustoiminnan kulut 7 -71 -27
Hallinnon kulut 7 -277 -125
Liiketoiminnan muut tuotot ja 7 -433 1
kulut
------------------------------------
Kulut yhteensä -1 386 -499
Liikevoitto 2 855 -391
Rahoituskulut (netto) 8 -372 -134
Voitto ennen veroja 2 482 -525
Välittömät verot 9 -16 -3
Tilikauden voitto/tappio 2 466 -528
Tilikauden voiton/tappion
jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 10 2 466 -528
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta
voitosta
laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, euroa 10 0,57 -0,39
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää
tulosvaikutteisiksi
Johdannaiset - 16 -64 69
koronvaihtosopimukset
Erät, joita ei siirretä 0 0
tulosvaikutteisiksi
Katsauskauden laaja voitto/tappio 2 402 -459
Katsauskauden laajan voiton/tappion
jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 10 2 402 -459
Määräysvallattomille omistajille 10 0 0
Konsernitase Liitetieto 31.3.2014 31.12.2013
1 000 €
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 11 89 233 79 190
Lyhytaikaiset varat
Myynti- ja muut saamiset 12 188 203
Rahavarat 13 3 911 9 134
----------------------
4 099 9 336
VARAT YHTEENSÄ 93 331 88 526
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 14 43 144 43 144
Ylikurssirahasto 14 0 0
Suojausrahasto 14 -288 -224
Kertyneet voittovarat 5 540 106
Tilikauden voitto 2 466 6 753
----------------------
Oma pääoma yhteensä 50 862 49 780
Velat
Pitkäaikaiset velat
Korolliset velat 15 39 127 35 592
Muut pitkäaikaiset velat 15 306 205
----------------------
Pitkäaikaiset velat yhteensä 39 433 35 797
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat, lainat 17 1 562 1 730
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 17 1 185 995
Johdannaiset 17 288 224
----------------------
Lyhytaikaiset velat yhteensä 3 035 2 949
Velat yhteensä 42 468 38 746
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 93 331 88 526
Konsernin 1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013 1.1.-31.12.2013
rahavirtalaskelma
1 000
€
Liiketoiminnan
rahavirrat
Liiketoiminnan -42 -72 811
rahavirta ennen
rahoituseriä
Maksetut korot netto -240 -127 -656
Maksetut verot 0 0 -11
Aineellisten 517 582 3 172
käyttöomaisuushyödykkeiden
myyntitulot
Liiketoiminnasta kertyneet 236 383 3 316
nettorahavirrat
Investointien
rahavirrat
Tytäryritysten hankinta -5 563 0 -18 883
vähennettynä hankituilla
rahavaroilla
Asuinhuoneistojen -745 -61 -2 564
osakkeiden hankinta
Investoinnit aineellisiin 0 -2 -178
käyttöomaisuushyödykkeisiin
Investoinnit -227 -32 -187
aineettomiin
hyödykkeisiin
Investointeihin -6 534 -95 -21 812
käytetyt
nettorahavirrat
Rahoituksen rahavirrat
Osakeannista saadut 0 204 27 645
maksut
Lainojen nostot 2 280 0 7 111
Lainojen takaisinmaksut -138 -44 -6 081
Maksetut osingot -1 068 -337 -1 347
Rahoitukseen käytetyt 1 074 -177 27 329
nettorahavirrat
Rahavarojen -5 224 112 8 834
nettovähennys (-)
/-lisäys
Käteisvarat ja muut rahavarat 9 134 300 300
katsauskauden alussa
Rahavarat katsauskauden 3 911 413 9 134
lopussa
LASKELMA OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
1 000 €
1 2 3 4 5 6
Oma pääoma 31.12.2010 5 028 5 028 5 028
--------------------------------------------------------------------------------
Suunnattu osakeanti 29.3.2011 2 478 2 478 2 478
Suunnattu osakeanti 9.6.2011 117 3 120 120
Suunnattu osakeanti 1.9.2011 4 095 156 4 251 4 251
Kauden voitto 448 448 448
Laajan tuloksen erät -164 -164 -164
Oma pääoma 31.12.2011 11 717 159 -164 448 12 159 12 159
--------------------------------------------------------------------------------
Suunnattu osakeanti 29.6.2012 1 054 46 1 100 1 100
Suunnattu osakeanti 31.10.2012 895 76 971 971
Osingonjako 30.3.2012 -117 -117 -117
Osingonjako 28.6.2012 -94 -94 -94
Osingonjako 27.9.2012 -94 -94 -94
Osingonjako 27.12.2012 -94 -94 -94
Voittovarojen vähennys -4 -4 -4
Kauden voitto 1 421 1 421 1 421
Laajan tuloksen erät -243 -243 -243
Oma pääoma 31.12.2012 13 666 281 -407 1 466 15 007 15 007
--------------------------------------------------------------------------------
Suunnattu osakeanti 25.3.2013 257 11 268 268
Suunnattu osakeanti 29.7.2013 770 10 780 780
Suunnattu osakeanti 27.9.2013 2 366 70 2 436 2 436
Yleisölle suunnattu osakeanti 26 085 783 26 868 26 868
Pörssilistautumisen kustannukset -1 155 -15 -1 170 -1 170
Osingonjako 28.3.2013 -337 -337 -337
Osingonjako 28.6.2013 -337 -337 -337
Osingonjako 30.9.2013 -337 -337 -337
Osingonjako 27.12.2013 -337 -337 -337
Kauden voitto 6 753 6 753 6 753
Laajan tuloksen erät 183 183 183
Oma pääoma 31.12.2013 43 144 0 -224 6 859 49 780 49 780
--------------------------------------------------------------------------------
Listautumisen kustannukset -115 -115 -115
Osingonjako 28.3.2014 -1 206 -1 206 -1 206
Kauden voitto 2 466 2 466 2 466
Laajan tuloksen erät -64 -64 -64
Oma pääoma 31.3.2014 43 144 0 -288 8 005 50 862 50 862
--------------------------------------------------------------------------------
1 Osakepääoma
2 Sijoitetun oman vapaan pääoman rahasto
3 Suojausrahasto
4 Voito
5 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
yhteensä
6 Oma pääoma yhteensä
Liitetiedot
1. Konsernin perustiedot
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj (”Orava Asuntorahasto”, y-tunnus 2382127-4,
osoite Kanavaranta 7, 00160 HELSINKI) on perustettu 30.12.2010
kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka
kiinteistösijoitustoiminnan säännöt Finanssivalvonta on hyväksynyt 28.1.2011.
Ajantasaiset säännöt ovat tilinpäätöksen liitteenä.
Yhtiön toimialana on kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna
kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella
hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa
tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan
lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta pyrkii
hyödyntämään Lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien
osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009). Yhtiölle on myönnetty vapautus
tuloveron suorittamisesta 30.12.2010 alkaen.
Orava Asuntorahaston hallitus on kokouksessaan 8.5.2014 hyväksynyt tämän
tilinpäätöksen julkistettavaksi.
2. Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden
veronhuojennuksesta (299/2009)
Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava
osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa
säädetään.
Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat:
- Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa
- Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa
asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä
- Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain
mukainen
- Yhtiön vieras pääoma on enintään 80%
- Yksittäisellä osakkaalla on enintään 30%:n osuus yhtiön osakepääomasta
(2014 alkaen alle 10%)
- Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia
Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään:
- Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien
realisoitumaton arvonmuutos)
- Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu viimeistään kolmantena vuotena
- Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona
Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi,
- niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl.
luovutushinnat)
- luovutusvoitoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta
3. Laatimisperiaatteet
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen
EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.3.2014 voimassa olevia IAS- ja
IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n
mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen
kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro
1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä
standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja
yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Orava Asuntorahasto noudattaa soveltuvin
osin the European Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia elokuulta 2011.
Konsernitilinpäätös on laadittu euroissa. Luvut on pyöristetty lähimpään
tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa
poiketa esitetystä summaluvusta.
Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisen hankintamenon käyttämiseen, lukuun
ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä ja
koronvaihtosopimuksia.
Tarkempaa tietoa laskenta- ja laatimisperiaatteista löytyy Orava
Asuinkiinteistörahasto Oyj:n konsernitilinpäätöksestä 31.12.2013.
Tilinpäätöstiedotteessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia.
4. Rahoitusriskien hallinta
Orava Asuntorahasto altistuu normaalissa liiketoiminnassaan useille
rahoitusriskeille. Yhtiön riskienhallinnan tavoitteena on minimoida
rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan,
tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus päättää
riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä
vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on
riskejä välttävä. Tarkempi kuvaus riskienhallinnasta on vuoden 2013
tilinpäätöksessä.
5. Konserniyhdistelyt
Orava Asuntorahasto yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IAS 27
mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11 mukaan suhteellisella
menetelmällä. Yhtiö on keskustellut Finanssivalvonnan kanssa myös IFRS 10:n
Sijoitusyhtiöt -poikkeuksen soveltamisesta, mutta koska Suomessa kansallisella
tasolla ei ole vielä yksimielisyyttä asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden
käsittelyn soveltamiskäytännöstä, käytetään IFRS 11:tä. Valinnalla ei ole
merkitystä Orava Asuntorahaston tulokseen.
6. Segmentti-informaatio
Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä on hallitus.
Segmentti-informaatio perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus
käyttää resurssien jakamiseen ja tuloksellisuuden arviointiin.
Orava Asuntorahasto harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen
perusteella
hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen
kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa.
Yhtiön segmenttiraportointimuoto on sijoituskiinteistöjen
käyttötarkoituksen mukainen. Yhtiön taseen mukaisista varoista
vähintään 80% on veronhuojennuslain mukaan oltava pääasiassa
asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa tai kiinteistöissä ja
vuokratulojen näistä pitää olla vähintään 80 % tuloista, poislukien
sijoituskiinteistöjen myyntihinnat. Orava Asuntorahaston taseen
mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön
tarkoitetuista huoneistoista ja kiinteistöistä, joten segmenttijakoa ei
ole tehty.
Orava Asuntorahaston liikevaihto on esitetty laatimisperiaatteiden
mukaisesti jaettuna tuottoihin varsinaisesta toiminnasta ja voittoihin.
Huoneistojen luovutusvoitot ja -tappiot saadaan kun velattomasta
myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä
tasearvo. Luovutuksiin liittyvät transaktiopalkkiot vähennetään
liikevaihdosta. Katsauskauden aikana 1.1.-31.3.2014 myytiin yhteensä 7
huoneistoa.
Huoneiston osuus maksetusta varainsiirtoverosta sekä huoneiston
korjauskulut ja aktivoidut korjaukset pienentävät kokonaisuudessaan
käyvän arvon muutosta.
Liikevaihto 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Tuotot varsinaisesta
toiminnasta
Bruttovuokratuotto 1 160 624
Käyttökorvaukset ja 34 20
palvelutuotot
Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän
arvon muutoksista
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä -18 -16
myyntiä edeltävän vuosineljänneksen
päättävästä käyvästä arvosta
Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot -22 -27
Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen 3 086 -493
arvostuksesta
käypään arvoon
---------------------------------------------
Yhteensä 4 241 108
-------------------------------------------------------------------------
Konsernin hallitukselle raportoidaan myös säännöllisesti
sijoituskiinteistöjen käypä arvo alueittain sekä ikäjakauma. Helsingin
seutuun kuuluvat Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa ja kehyskunnat,
isoja kaupunkeja ovat Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti.
Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 31.3.2014 31.3.2013
sijainnin mukaan, %
Helsingin seutu 43 48
Isot kaupungit 20 18
Muu Suomi 38 34
Yhteensä 100 100
-------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 31.3.2014 31.3.2013
ikäryhmittäin, %
1989 valmistuneet ja 44 75
vanhemmat
1990 ja sen jälkeen 56 25
valmistuneet
Yhteensä 100 100
-------------------------------------------------------------------------
7. Kulujen erittely 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
lajeittain 2014
Henkilöstökulut -21 -6
Kiinteä hallinnointipalkkio -133 -60
Orava Rahastot Oyj
Hallinnon muut kulut -123 -59
Kiinteistöjen hoitokulut -605 -348
Vuokraustoiminnan kulut -71 -27
Muut liiketoiminnan kulut -433 1
Yhteensä -1 386 -499
-------------------------------------------------------------------------
Henkilöstökulut, 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
hallituksen palkkiot 2014
Jouni Torasvirta -5 -2
Peter Ahlström -3 0
Mikko Larvala -3 0
Tapani Rautiainen -3 -1
Veli Matti Salmenkylä -3 -1
Timo Valjakka -3 -1
Yhteensä -21 -6
-------------------------------------------------------------------------
Hallitus kokoontui kuusi kertaa katsauskauden aikana.
Tilintarkastajan palkkiot 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Tilintarkastus, emoyhtiö -10 -4
Tilintarkastus, tytäryhtiöt 0 0
Yhteensä -10 -4
-------------------------------------------------------------------------
Tilintarkastajan palkkiot ovat osa hallinnon
muita kuluja.
Muut liiketoiminnan kulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Luottotappiot 1 1
Tulossidonnainen palkkio -434 0
hallinnointiyhtiölle
Yhteensä -433 1
-------------------------------------------------------------------------
Luottotappioita ei ole kirjattu katsauskaudella 2014. Tehtyjen
maksusuunnitelmien seurauksena on aikaisemmin kirjattuja
luottotappioita oikaistu tuhannella eurolla.
Kiinteistöjen hoitokulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Kiinteistöjen hoitokulut vähennettynä -571 -328
käyttökorvauksilla
Kiinteistöjen hoitokulut -2,7 % -4,1 %
väh.käyttökorvauksilla markkina-arvosta,
p.a.
Sijoituskiinteistöjen markkina-arvo 84 009 31 840
keskimäärin kauden aikana,
1 000 €
Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät myös myyntisalkussa olevien
asuinhuoneistojen
hoitokulut.
8. Rahoitustuotot ja -kulut 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Korkokulut ja palkkiot lainoista ja -210 -103
korkosuojauksesta
Järjestelypalkkioiden aktivoitujen määrien -3 -4
muutos
Osakkuusyritysten pääomavastikkeista kuluksi -151 -24
kirjattu
Muut rahoituskulut -11 -4
Rahoituskulut yhteensä -374 -134
-------------------------------------------------------------------------
Rahoitustuotot 2 0
Yhteensä -372 -134
--------------------------------------------------------------------------------
9. Tuloverot
Konserniverokeskus on myöntänyt yhtiölle vapautuksen tuloveron
suorittamisesta 20.1.2012. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut
ensimmäisen verovuoden alusta 30.12.2010 alkaen.
Yhtiö joutuu kuitenkin veronhuojennuslain mukaan maksamaan veroa
luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta.
Asuntojen luovutustappioita ei saa vähentää luovutusvoitoista.
Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta
ylittää alkuperäinen hankintahinnan, maksetun varainsiirtoveron,
välittäjän palkkion sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitujen
korjausten summan. 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
Katsauskauden verot -16 -3
-------------------------------------------------------------------------
10. Osakekohtainen tulos 1.1.-31.3. 1.1.-31.3.2013
2014
(a) Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön
osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden
aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
Yhtiön osakkeenomistajille 2 466 -528
kuuluva voitto
Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu 4 314 1 398
keskiarvo, 1000 kpl
Laimentamaton 0,57 -0,39
osakekohtainen tulos
-------------------------------------------------------------------------
(b) Laimennusvaikutuksella
oikaistu
-------------------------------------------------------------------------
Yhtiöllä ei ollut 31.3. ulkona laimentavia potentiaalisia osakkeita
11. Pitkäaikaiset varat 31.3.2014 31.12.2013
Sijoituskiinteistöt Käypä arvo
Hankintameno 1.1. 79 190 31 992
Lisäykset 7 769 43 607
varainsiirtoveroineen
Vähennykset -585 -3 429
Käyvän arvon muutos tilikaudella ilman 2 859 7 020
varainsiirtoveroa
Käypä arvo 31.xx. 89 233 79 190
-------------------------------------------------------------------------
Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia. Asuinhuoneistoja myytiin
katsauskaudella 1.1.-31.3.2014 yhteensä 7 kappaletta.
Koko katsauskauden 2014 salkussa olleiden sijoituskiinteistöjen
arvonmuutos oli -0,7 % eli -589 tuhatta euroa.
Sijoituskiinteistöt Kotipaikka Rak.vuosi Omistus-
31.3.2014 osuus
Asunto Oy Lahden Lahti 1975 77,2 %
Helkalanhovi
Asunto Oy Lahden Poikkikatu Lahti 1971 69,6 %
4
Asunto Oy Tornion Tornio 1975 90,2 %
Kuparimarkka
Asunto Oy Hämeenlinnan Hämeenlinna 1974 56,0 %
Aulangontie 39
Asunto Oy Haminan Hamina 1999 95,8 %
Tervaniemi
Bostads Ab Lindhearst Sipoo 1982 64,9 %
Asunto Oy
Asunto Oy Nurmijärven Nurmijärvi 1974-75 68,5 %
Puurata 15-17
Asunto Oy Jyväskylän Jyväskylä 2010 36,0 %
Kruununtorni
Asunto Oy Tornion Aarnintie Tornio 1974 39,0 %
7
Asunto Oy Vantaan Vantaa 1975 87,4 %
Rasinrinne
Asunto Oy Vantaan Rusakko Vantaa 1992 90,0 %
Asunto Oy Kotkan Kotka 1973-76 96,8 %
Vuorenrinne 19
Asunto Oy Kauniaisten Kauniainen 2012 30,0 %
Venevalkamantie
Asunto Oy Lahden Lahti 1970 44,3 %
Vuoksenkatu 4
Asunto Oy Lohjan Koulukuja Lohja 1976 100,0 %
14
Asunto Oy Salon Salo 1975-76 100,0 %
Ristinkedonkatu 33
Asunto Oy Keravan Kerava 2011 99,9 %
Ritariperho
Asunto Oy Heinolan Heinola 1977 100,0 %
Tamppilahdenkulma
Asunto Oy Kotkan Kotka 1973 100,0 %
Alahovintorni
Asunto Oy Porin Pori 1973 100,0 %
Pihlavankangas
Asunto Oy Varkauden Onnela Varkaus 1920 100,0 %
Asunto Oy Varkauden Parsius Varkaus 1973 100,0 %
Asunto Oy Kaivopolku Porvoo 1993 100,0 %
Kiinteistö Oy Liikepuisto Porvoo 1960 100,0 %
Asunto Oy Oulun Seilitie 1 Oulu 2009 100,0 %
Asunto Oy Jyväskylän Jyväskylä 2013 12,3 %
Tukkipoika
Asunto Oy Järvenpään Terho Järvenpää 2012 4,9 %
Asunto Oy Järvenpään Tuohi Järvenpää 2013 88,2 %
Asunto Oy Kirkkonummen Kirkkonummi 2012 32,5 %
Pomada
Asunto Oy Kokkolan Luotsi Kokkola 2012 21,9 %
Asunto Oy Kotkan Matruusi Kotka 2013 19,7 %
Asunto Oy Lahden Leinikki Lahti 2013 9,0 %
Asunto Oy Lahden Pormestari Lahti 2012 8,0 %
Asunto Oy Lohjan Pinus Lohja 2012 57,2 %
Asunto Oy Nurmijärven Nurmijärvi 2013 58,9 %
Soittaja
Asunto Oy Oulun Eveliina Oulu 2011 14,1 %
Asunto Oy Oulun Oulu 2013 7,7 %
Jatulinmetsä
Asunto Oy Oulun Oulu 2012 4,6 %
Merijalinväylä
Asunto Oy Oulunsalon Oulu 2010 4,1 %
Poutapilvi
Asunto Oy Porin Kommodori Pori 2013 8,7 %
Asunto Oy Tampereen Tampere 2013 11,5 %
Professori
Asunto Oy Tampereen Tampere 2013 3,1 %
Vuorenpeikko
Asunto Oy Turun Turku 2013 21,8 %
Michailowinportti
Asunto Oy Vantaan Vantaa 1975 100,0 %
Maauunintie 14
Asunto Oy Tampereen Ruuti Tampere 2014 59,5 %
Yhtiöt on yhdistelty suhteellisella menetelmällä, jolloin
asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä
yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä
johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta. As Oy
Tampereen Ruudin valmistumisaste 31.3.2014 oli 85 %.
As Oy Hämeenlinnan Aulangontie on peruskorjattu vuonna 2003, As Oy
Tornion Kuparimarkka vuonna 2000, As Oy Tornion Aarnintie 7 vuonna 1990
ja As Oy Nurmijärven Puurata 15-17 vuonna 1999.
Sijoituskiinteistöt
31.3.2014
Alue Kohteita Asunnot ja Pinta-ala Arvost
toimitilat us
Espoo & Kauniainen 1 9 563 2 539
Järvenpää 2 16 1 298 5 048
Kerava 1 19 2 071 6 121
Kirkkonummi 1 6 650 1 907
Nurmijärvi 2 48 3 410 7 071
Sipoo 1 14 1 140 1 808
Vantaa 3 118 7 119 13 160
Helsingin seutu *) 11 230 16 251 38 165
--------------------------------------------------------------------------------
Jyväskylä **) 2 8 1 460 2 350
Lahti 5 74 4 224 5 797
Oulu 5 27 1 659 4 127
Tampere 3 24 1 270 3 610
Turku 1 5 417 1 585
Suuret kaupungit 16 138 9 030 17 469
--------------------------------------------------------------------------------
Hamina 1 16 1 040 1 338
Heinola 1 20 1 164 811
Hämeenlinna 1 12 575 1 091
Kokkola 1 4 321 969
Kotka 3 108 5 930 4 935
Lohja 2 65 4 067 6 639
Pori 2 59 3 233 3 254
Porvoo ***) 2 42 2 663 6 796
Salo ****) 1 74 4 457 3 606
Tornio 2 66 3 768 3 180
Varkaus 2 45 2 850 978
Muu Suomi 18 511 30 068 33 597
--------------------------------------------------------------------------------
Yhteensä 45 879 55 349 89 233
--------------------------------------------------------------------------------
*) Sisältää As Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n arvonmuutoksen
katsauskaudella
**) As Oy Jyväskylän Kruununtornin huoneistot olivat 4 toimistotilaa ja
1 varastotila.
***) Asunto Oy Salon Ristinkedonkatu 33:ssa on 1 liiketila ja päiväkoti.
****) Kiinteistö Oy Liikepuistossa Porvoossa on 11 liiketilaa
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina,
kun kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai
muutokset kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti
kiinteistörahaston omistusten arvoon.
Ulkopuolinen arvioitsija Realia Management Oy antaa arvolaskelman
puolivuosittain Orava Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen
arvosta. Realian arvo 31.12.2013 oli 1,0 % pienempi kuin taseen käypä
arvo 31.12.2013.
12. Myynti- ja muut 31.3.2014 31.12.2013
saamiset
Vuokra- ja myyntisaamiset 97 106
Muut saamiset 98 90
Siirtosaamiset -9 7
Muut saamiset yhteensä 186 203
-------------------------------------------------------------------------
Katsauskaudella ei ole kirjattu luottotappioita vuokrasaamisista.
13. Rahavarat 31.3.2014 31.12.2013
Rahavarat tileillä 9 134 9 134
Yhteensä 9 134 9 134
-------------------------------------------------------------------------
Yhtiön käytettävissä oli lisäksi
luottolimiitti 200 tuhatta euroa.
14. Osakepääoma ja ylikurssirahasto 31.3.2014 31.12.2013
Osakepääoma 1.1. 43 144 13 666
Osakepääoman korotus, 0 29 478
maksettu
Osakepääoma 31.12. 43 144 43 144
Ylikurssirahasto 0 0
Osakepääoma ja ylikurssirahasto yhteensä 43 144 43 144
-------------------------------------------------------------------------
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2011 oli 1 171
736.
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2012 oli 1 366
588.
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2013 oli 4 314
394.
Osakkeiden lukumäärä 31.3.2014 oli 4 314
394.
15. Pitkäaikainen vieras 31.3.2014 31.12.2013
pääoma
Konsernin lainat 27 435 23 553
rahalaitoksilta
Luottolimiitti 0 0
Lainojen -42 -46
järjestelypalkkioiden
aktivointi
Pitkäaikaiset saadut 306 251
vakuudet
Pitkäaikaiset lainat 0 0
emoyhtiön omistajilta
Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 11 734 12 039
velkaosuus
Pitkäaikainen vieras pääoma 39 433 35 797
yhteensä
-------------------------------------------------------------------------
Emoyhtiön rahalaitoslainat 31.3.2014 31.12.2013
Danske Bank Oyj, nosto 2 127 2 185
29.3.2011
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -58 -58
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 3 325 3 325
7.9.2011
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -88 -88
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 2 515 2 515
21.6.2012
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -65 -65
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 634 634
10.10.2012
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -16 -16
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 926 926
1.11.2012
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -24 -24
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 820 820
27.9.2013
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -21 -21
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 2 560 2 560
17.12.2013
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -64 -64
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 2 048 0
31.3.2014
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -53 0
vieraassa pääomassa
Luotollisen pankkitilin 0 0
limiitti
Lainat yhteensä 14 567 12 631
-------------------------------------------------------------------------
Lainojen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen
asunto-osakkeiden arvoon,
omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiön käytettävissä oli
31.3.2014 lisäksi luottolimiitti 200 tuhatta euroa.
16. Johdannaiset - Koronvaihtosopimukset
Emoyhtiön vaihtuvakorkoiset lainat on kokonaisuudessaan muutettu
koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän
riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Koronvaihtosopimusten
vastapuolena on Danske Bank Oyj. Suojausinstrumentit ja suojauksen
kohteet ovat kriittisiltä ehdoiltaan (summat ja ajankohdat) samat.
Johdannaissopimuksista aiheutuvat pankin veloittamat maksut kirjataan
kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.
Instrumentit 1 000 euroa Kiint. Erääntyminen
korko
OTC-koronvaihtosopimus 2 243 2,95 15.4.2016
OTC-koronvaihtosopimus 3 412 1,87 7.9.2016
OTC-koronvaihtosopimus 2 580 1,13 21.6.2017
OTC-koronvaihtosopimus 650 0,87 10.10.2017
OTC-koronvaihtosopimus 950 0,86 1.11.2017
OTC-koronvaihtosopimus 820 1,15 27.9.2018
OTC-koronvaihtosopimus 2 560 1,03 18.12.2018
OTC-koronvaihtosopimus 2 100 0,88 31.3.2019
Käypä arvo 31.3.2014 31.12.2013
Koronvaihtosopimusten käypä arvo -288 -224
katsauskauden lopussa oli
Käyvän arvon muutos katsauskaudella, 1000 -64 183
euroa
17. Lyhytaikainen vieras 31.3.2014 31.12.2013
pääoma
Konsernin lainat 334 334
rahoituslaitoksilta
Lyhytaikaiset lainat 1 095 1 095
lähipiiriltä
Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 387 301
velkaosuus
Saadut ennakot 92 66
Ostovelat 58 84
Muut velat 330 69
Siirtovelat 433 758
Korkovelat 18 18
Korkosuojauksen käypä arvo 288 224
Lyhytaikainen vieras pääoma 3 035 2 949
yhteensä
-------------------------------------------------------------------------
18. Lähipiiritapahtumat 1.1.-31.3.2014
Katsauskaudella ei ollut lähipiiritapahtumia.
19. Rahoitusinstrumentit
Rahoitusriskien hallinta
Oravan Asuntorahaston riskienhallinnan tavoitteena on minimoida
rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön
rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus
päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee
riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta.
Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä.
Korkoriski
Orava Asuntorahasto käyttää hankintojensa rahoittamisessa rahalaitosten
vaihtuvakorkoisia lainoja, jotka on suojattu koronvaihtosopimuksilla.
Lainojen suojausaste 31.3.2014 oli 100 % (31.12.2013: 100 %).
Johdannaissopimukset on tehty lainasalkun suojaustarkoituksessa ja ne
on arvostettu tilinpäätöksessä käypiin arvoihin. Käypä arvo edustaa
tulosta, joka olisi syntynyt, jos johdannaispositiot olisi suljettu
tilinpäätöshetkellä. Johdannaissopimukset arvostetaan Deutsche
Bundesbankin tilinpäätöspäivän markkinadatasta laskeman ja julkistaman
nollakuponkieuroswappikäyrän (zero-coupon euro swap curve) perusteella.
Korkoswappien jokaisen maksutapahtuman kassavirrat diskontataan ja
swappien markkina-arvo lasketaan lineaarisesti interpoloimalla em.
nollakuponkikäyrältä määritellyillä koroilla yleisesti markkinoilla
käytetyillä arvostusmenetelmillä. Tilikauden nettotappiot/-voitot,
jotka on kirjattu muihin laajan tuloksen eriin, on esitetty
tilinpäätöksen kohdassa konsernin laaja tuloslaskelma. Lyhyiden
markkinakorkojen prosenttiyksikön muutoksella ei ole vaikutusta yhtiön
tulokseen.
Maksuvalmiusriski
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan
vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi
likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Rahoituksen saatavuuden
riskiä on alennettu säännöllisillä neuvotteluilla useiden rahoittajien
kanssa. Yhtiö arvioi pystyvänsä uudistaman erääntyvät lainat tulevina
vuosina. Emoyhtiön pankkilainojen keskimääräinen laina-aika 31.3.2014
oli 3,5 vuotta (31.12.2013: 3,7 vuotta).
Edellisellä tilikaudella toteutettu yleisölle suunnattu osakeanti
onnistui hyvin, mikä pienentää oleellisesti maksuvalmiusriskiä.
Luottoriski
Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen
vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.
Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat
vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai
luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.3.2014 olivat yhteensä 97
tuhatta, joista perinnässä oli 68 tuhatta euroa (31.12.2013: 71 tuhatta
euroa). Alle 2 kuukautta vanhat perinnässä olevat saamiset olivat 37
tuhatta euroa ja yli 2 kuukautta vanhat 32 tuhatta euroa.
Pääoman hallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan
toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä
muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen
pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa.
Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa
osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain ja
veronhuojennuslain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai
myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste
31.3.2014 oli 54,6 % (31.12.2013: 56,2 %).
Konsernin johdannaisvelkoihin kuulumattomat pankkilainat sopimuksiin
perustuvien juoksuaikojen mukaan sekä muut korolliset lainat
katsauskauden lopussa olivat seuraavat. Esitettävät luvut ovat
lainasopimuksiin perustuvia diskonttaamattomia rahavirtoja lainojen
lyhennyksistä.
alle 1 1-5 vuotta yli 5 vuotta
vuosi
Korolliset lainat,1000 euroa 1 562 20 883 18 244
31.3.2014
20. Käyvän arvon arvioiminen
Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat ja
velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt
tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat
toimivilla
markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat,
jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa
Taso 3 omaisuuserää tai velkaa koskevat syöttötiedot, jotka eivät
perustu todettavissa olevaan markkinatietoon
Taso 1 Taso 2 Taso 3
Varat
Sijoituskiinteistöt 31.3.2014 - 86 637 2 596
Sijoituskiinteistöt 31.12.2013 - 76 594 2 596
Sijoituskiinteistöt 31.12.2012 - 31 992 -
Sijoituskiinteistöt 31.12.2011 - 20 263 -
Velat
Korkosuojaussopimukset - -288 -
31.3.2014
Korkosuojaussopimukset - -223 -
31.12.2013
Korkosuojaussopimukset - -407 -
31.12.2012
Korkosuojaussopimukset - -164 -
31.12.2011
21. Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
Maaliskuussa 2014 sovittu Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 1:n koko
osakekannan kauppa toteutettiin suunnitelman mukaan 30.4.2014 Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman kanssa. Kohteessa on 24 asuntoa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013
Liikevaihto, 1 000 € 4 241 108
Liikevoitto, 1 000 € 2 855 -499
Tilikauden tulos, 1 000 € 2 466 -528
Katsauskauden laaja voitto, 1 000 € 2 402 -459
Tulos / osake, € 0,57 -0,39
Maksettava osinko tilikaudella enintään/ osake, 1,12 1,08
€
Maksettu osinko katsauskaudella/osake, € *) 0,28 0,27
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE) 19,6 % -12,5 %
Osakkeen kokonaistuotto, % p.a. 18,4 % -12,9 %
Osakkeiden antioikaistun lukumäärän 4 314 394 1 368 556
painotettu keskiarvo
*) osinko-oikeus 100%
31.3.2014 31.12.2013
Taseen loppusumma, 1 000 € 93 331 88 526
Omavaraisuusaste, % 54,6 % 56,3 %
Velkaantumisaste, %, Loan to Value 45,9 % 42,2 %
Nettovarallisuus/osake, €, NAV 11,79 11,54
Nettovelkaantumisaste, % 72,9 % 56,6 %
Osakkeiden lukumäärä 31.12. 4 314 394 4 314 394
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 € 56 268 44 345
**) sisältää 3.2.2014 listatut
1.1.-31.3.2014 1.1.-31.3.2013
Taloudellinen käyttöaste, %, (€) 82,1 % 96,0 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2) 82,3 % 96,0 %
Vuokralaisvaihtuvuus/kk 1,9 % 1,4 %
Bruttovuokratuotto-% 6,4 % 7,9 %
käyvälle arvolle
Nettovuokratuotto-% 3,3 % 3,8 %
käyvälle arvolle
EPRA Earnings, 1000 € 241 269
(Operatiivinen tulos)
EPRA Earnings per share, € 0,06 0,2
(Osakekohtainen operatiivinen tulos)
EPRA NAV, 1000 € 51 150 14 822
(Nettovarallisuus)
EPRA NAV per share, € 11,86 10,65
(Osakekohtainen nettovarallisuus)
EPRA Net Initial Yield (NIY), % 3,9 % 4,8 %
(Alkutuotto)
EPRA Vacancy Rate 6,8 % 3,6 %
Tunnuslukujen kaavat on esitetty oheisessa osavuosikatsausliitteessä.
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |