2009-11-11 07:30:00 CET

2009-11-11 07:30:03 CET


REGULATED INFORMATION

Finnish English
SRV Yhtiöt Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

SRV:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2009


SRV YHTIÖT OYJ			OSAVUOSIKATSAUS  11.11.2009, klo 8.30 			                      

Katsauskausi 1.1.-30.9.2009 lyhyesti:                                           
- SRV:n liikevaihto oli 264,9 milj. euroa (415,5 Me 1-9/2008), muutos -36,3 %   
- Liikevoitto oli 7,2 milj. euroa (32,2 Me), muutos -77,7 %                     
- Tulos ennen veroja oli 3,5 milj. euroa (26,3 Me), muutos -86,7 %              
- Tilauskanta kauden lopussa oli 464,8 milj. euroa (455,2 Me), muutos +2,1 %    
- Uudet sopimukset 275,8 milj. euroa (283,7 Me), muutos -2,8 %                  
- Omavaraisuusaste oli 41,0 prosenttia (45,9 %)                                 
- Tulos per osake oli 0,04 euroa (0,49 eur)                                     
- SRV pitää näkymät vuodelle 2009 ennallaan; liikevaihdon ja liikevoiton        
arvioidaan olevan edellistä vuotta alemmat, mutta tuloksen ennen veroja olevan  
selvästi positiivinen                                                           

Kolmas vuosineljännes 1.7.-30.9.2009 lyhyesti:                                  
- Liikevaihto oli 84,3 milj. euroa (126,7 Me 7-9/2008)                          
- Liikevoitto oli 1,8 milj. euroa (14,1 Me)                                     
- Tulos ennen veroja oli 0,6 milj. euroa (11,2 Me)                              
- Tulos per osake oli 0,01 euroa (0,21 eur)                                     

Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 standardin mukaisesti ja siinä esitettävät   
tiedot ovat tilintarkastamattomia                                               "Rakennusalan laskusuhdanne on vaikuttanut oleellisesti SRV:n liiketoimintaan.  
Liikevaihdon voimakkaasta laskusta huolimatta SRV:n tulos on positiivinen,      
vaikkakin tasoltaan se on epätyydyttävä. Vaikeassa markkinatilanteessa olemme   
pystyneet kasvattamaan tilauskantaamme ja uusien allekirjoitettujen sopimusten  
määrä on lähes edellisen vuoden tasolla. Konsernin toimintaa on sopeutettu      
kustannustason alentamiseksi. Omaperusteisten hankkeiden aloitusten siirtyessä  
SRV on panostanut asiakashankintaan.                                            

SRV:n Toimitila -liiketoiminnan liikevaihto ja liikevoitto laskivat verrattuna  
edellisen vuoden vastaavaan aikaan. Liiketoiminnan kannattavuus säilyi hyvällä  
tasolla. Asuntomyynti on vilkastunut edellisen vuoden lopun ennätysmatalasta    
tasosta. SRV on päättänyt aloittaa useita omaperusteisia asuntokohteita, jotka  
tulevat tilauskantaan loppuvuoden aikana.                                       

Venäjän talous on säilynyt heikkona ja viivästyttänyt sekä asiakkaiden että     
SRV:n hankkeita. Kesäkuun alussa perustettu kiinteistörahasto yhteistyössä VTB:n
ja Deutsche Bankin kanssa on askel SRV:n Venäjän kasvustrategian                
toteuttamisessa. Järjestely avaa SRV:lle mahdollisuuden päästä                  
projektijohtototeuttajaksi rakennushankkeisiin Venäjän suurimmissa kaupungeissa.
SRV arvioi kasvumahdollisuudet Venäjällä hyviksi ja jatkaa panostuksiaan        
kehityskohteisiinsa.                                                            

SRV:n omavaraisuusaste on 41,0 prosenttia ja konsernin rahoitusasema on säilynyt
vahvana. Hyvä vakavaraisuus ja rahoitusasema antavat mahdollisuuden hyödyntää   
SRV:n innovatiivista hankekehitysosaamista talouden elpymisen alkaessa”, toteaa 
SRV:n toimitusjohtaja Hannu Linnoinen.                                          


--------------------------------------------------------------------------------
|                     | IFRS  | IFRS |       |        | IFRS  | IFRS  | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin           | 1-9/  | 1-9/ | muuto | muutos | 7-9/  | 7-9/  | 1-12/  |
| avainluvut          | 2009  | 2008 | s,meu | , %    | 2009  | 2008  | 2008   |
| (milj. eur)         |       |      | r     |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto         | 264,9 | 415, | -150, | -36,3  | 84,3  | 126,7 | 537,0  |
|                     |       | 5    | 7     |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto         | 7,2   | 32,2 | -25,0 | -77,7  | 1,8   | 14,1  | 32,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja   | -3,7  | -5,9 | 2,2   |        | -1,2  | -2,9  | -9,2   |
| -kulut, yht.        |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja  | 3,5   | 26,3 | -22,8 | -86,7  | 0,6   | 11,2  | 23,7   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulouttamaton       | 464,8 | 455, | 9,5   | 2,1    |       |       | 455,3  |
| tilauskanta         |       | 2    |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Uudet sopimukset    | 275,8 | 283, | -8,0  | -2,8   | 86,2  | 36,7  | 399,1  |
|                     |       | 7    |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %      | 2,7   | 7,7  |       |        | 2,1   | 11,1  | 6,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden       | 0,5   | 4,3  |       |        | 0,2   | 6,0   | 2,8    |
| voitto, %           |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste, % | 41,0  | 45,9 |       |        |       |       | 41,3   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen          | 189,2 | 127, |       |        |       |       | 169,4  |
| nettovelka          |       | 9    |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste, % | 115,9 | 75,2 |       |        |       |       | 101,7  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman  | 4,8   | 18,5 |       |        |       |       | 12,9   |
| tuotto, % 1)        |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman        | 1,1   | 14,6 |       |        |       |       | 9,4    |
| tuotto, % 1)        |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
|                     |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos per osake,    | 0,04  | 0,49 |       |        | 0,01  | 0,21  | 0,43   |
| eur                 |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omapääoma per       | 4,46  | 4,61 |       |        |       |       | 4,54   |
| osake, eur          |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden          | 36,1  | 36,6 |       | -1,5   |       |       | 36,5   |
| lukumäärän          |       |      |       |        |       |       |        |
| painotettu          |       |      |       |        |       |       |        |
| keskiarvo, milj.    |       |      |       |        |       |       |        |
| kpl                 |       |      |       |        |       |       |        |
--------------------------------------------------------------------------------
1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi 
muutettuna                                                                      

Konsernin liikevaihto oli 264,9 milj. euroa (415,5 Me 1-9/2008). Liikevaihdosta 
93 prosenttia (88 %) tuli Suomesta ja 7 prosenttia (12 %) Venäjältä ja          
Baltiasta. Toimitilaliiketoiminnan liikevaihto oli 141,1 milj. euroa (271,2 Me).
Asunto- ja alueliiketoiminnan liikevaihto oli 104,2 milj. euroa (94,5 Me).      
Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto oli 19,6 milj. euroa (49,8 Me).       

Konsernin liikevoitto oli 7,2 milj. euroa (32,2 Me 1-9/2008).                   
Liikevoittoprosentti oli 2,7 prosenttia (7,7 %). Toimitilaliiketoiminnan        
liikevoitto oli 13,7 milj. euroa (21,8 Me). Asunto- ja alueliiketoiminnan       
liikevoitto oli 2,9 milj. euroa (1,9 Me). Kansainvälisen liiketoiminnan         
liikevoitto oli -5,9 milj. euroa (11,9 Me).                                     

Konsernin tulos ennen veroja oli 3,5 miljoonaa euroa (26,3 Me 1-9/2008).        
Katsauskauden voitto oli 1,3 miljoonaa euroa (18,0 Me). Osakekohtainen tulos oli
0,04 euroa (0,49 eur). Oman pääoman tuotto oli 1,1 prosenttia (14,6 %) ja       
sijoitetun pääoman tuotto oli 4,8 prosenttia (18,5 %).                          

SRV-konsernin kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 84,3 milj. euroa      
(126,7 Me 7-9/2008) ja liikevoitto oli 1,8 milj. euroa (14,1 Me). Tulos ennen   
veroja oli 0,6 milj. euroa (11,2 Me). Osakekohtainen tulos oli 0,01 euroa (0,21 
eur).                                                                           

Tilauskanta oli 464,8 milj. euroa 30.9.2009 (455,2 Me 30.9.2008). Tilauskannan  
myyty osuus (urakkasopimukset ja myyty omaperusteinen tuotanto) oli 324 milj.   
euroa (279 Me 30.9.2008) ja myymätön osuus 141 milj. euroa (176 Me).            
Katsauskaudella allekirjoitettujen uusien sopimusten arvo oli 275,8 milj. euroa 
(283,7 Me 1-9/2008).                                                            

Liiketoimintojen avainluvut                                                     

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 141,1 | 271,2 | -130, | -48,0 | 40,2   | 74,3   | 349,1  |
| minta             |       |       | 1     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | 104,2 | 94,5  | 9,7   | 10,3  | 37,9   | 31,4   | 127,9  |
| alueliiketoiminta |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | 19,6  | 49,8  | -30,3 | -60,8 | 6,2    | 21,0   | 60,1   |
| liiketoiminta     |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot    | 6,4   | 8,5   | -2,1  | -24,4 | 2,1    | 2,7    | 11,5   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit      | -6,4  | -8,5  | 2,1   |       | -2,1   | -2,7   | -11,6  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä | 264,9 | 415,5 | -150, | -36,3 | 84,3   | 126,7  | 537,0  |
|                   |       |       | 7     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 13,7  | 21,8  | -8,1  | -37,3 | 3,1    | 3,7    | 27,8   |
| minta             |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | 2,9   | 1,9   | 1,0   | 51,4  | 1,0    | 0,5    | 0,7    |
| alueliiketoiminta |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | -5,9  | 11,9  | -17,9 | -149, | -1,5   | 10,8   | 9,2    |
| liiketoiminta     |       |       |       | 6     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot    | -3,3  | -3,5  | 0,2   |       | -0,7   | -1,0   | -4,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit      | -0,1  | 0,1   | -0,2  | -268, | -0,1   | 0,0    | 0,1    |
|                   |       |       |       | 5     |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä | 7,2   | 32,2  | -25,0 | -77,7 | 1,8    | 14,1   | 32,9   |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto         | IFRS     | IFRS     | IFRS     | IFRS     | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
|  (%)                | 1-9/2009 | 1-9/2008 | 7-9/2009 | 7-9/2008 | 1-12/2008  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoimi | 9,7      | 8,0      | 7,7      | 4,9      | 8,0        |
| nta                 |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja          | 2,7      | 2,0      | 2,7      | 1,7      | 0,6        |
| alueliiketoiminta   |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen      | -30,3    | 24,0     |          |          | 15,4       |
| liiketoiminta       |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä   | 2,7      | 7,7      | 2,1      | 11,1     | 6,1        |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta         | IFRS     | IFRS     | muutos,  | muutos,  | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
|  (milj. eur)        | 30.9.09  | 30.9.08  | meur     | %        | 31.12.08   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoimi | 252,0    | 228,8    | 23,2     | 10,2     | 265,7      |
| nta                 |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja          | 186,5    | 186,3    | 0,2      | 0,1      | 154,0      |
| alueliiketoiminta   |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen      | 26,3     | 40,2     | -13,9    | -34,6    | 35,6       |
| liiketoiminta       |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä   | 464,8    | 455,2    | 9,5      | 2,1      | 455,3      |
--------------------------------------------------------------------------------
| - josta myyty osuus | 324      | 279      |          |          | 280        |
--------------------------------------------------------------------------------
| - josta myymätön    | 141      | 176      |          |          | 176        |
| osuus               |          |          |          |          |            |
--------------------------------------------------------------------------------

Liiketoimintojen tuloskehitys                                                   

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoi | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| minta             | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
| (milj. eur)       |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 141,1 | 271,2 | -130, | -48,0 | 40,2   | 74,3   | 349,1  |
|                   |       |       | 1     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 13,7  | 21,8  | -8,1  | -37,3 | 3,1    | 3,7    | 27,8   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %    | 9,7   | 8,0   |       |       | 7,7    | 4,9    | 8,0    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 252,0 | 228,8 | 23,2  | 10,2  |        |        | 265,7  |
--------------------------------------------------------------------------------


Toimitilaliiketoiminta-alue muodostuu SRV Toimitilat Oy:n liike-, toimisto-,    
logistiikka- ja kalliorakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen kehittämisestä. 

Toimitilaliiketoiminnan liikevaihto oli 141,1 milj. euroa (271,2 Me).           
Toimitilarakentamisen markkina hiljeni selvästi edelliseen vuoteen verrattuna.  
Liikevaihdon laskuun vaikutti myös se, että Stockmannin laajennusprojektiin     
liittyvästä volyymistä noin 38 milj. euroa ei kirjaudu SRV:n liikevaihtoon sekä 
vertailukauden 12,7 milj. euron kiinteistökauppa. Liikevoitto oli 13,7 milj.    
euroa (21,8 Me). Tilauskanta kasvoi 252,0 milj. euroon (228,8 Me).              

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 40,2 milj. euroa (74,3 Me) ja       
liikevoitto 3,1 milj. euroa (3,7 Me).                                           

Katsauskauden aikana valmistui mm. Helsingin Hakaniemenranta 6 virastotalon     
peruskorjaus- ja muutostyöt Senaatti-kiinteistöille, Caternetin tuotantotilat   
Vantaan Kivikkoon sekä HTC-konseptin mukaiset toimistorakennukset Espoon        
Keilaniemeen. Porvoon Kuninkaanportin liikealueelle valmistui Plantagenin       
puutarhamyymälä toimistotiloineen sekä alueen pohjoissiipeen tilavuudeltaan     
20.000 m3:n suuruinen liikekeskus. Vantaalle valmistuivat SGN:n käyttöön tuleva 
toimisto- ja varastorakennus sekä Transspheren logistiikkakeskus. Keravalle     
valmistui Lassila & Tikanojalle uusi puunmurskauslaitos. Helsingin keskustan    
maanalaisen huoltoväylän sisustusrakentamisen pääurakka, tilavuudeltaan 120.000 
rm3, saatiin myös päätökseen. SRV:n rakentama ja omistama pysäköintiluola       
valmistui Helsingin Kampissa ja avautui yleisökäyttöön toukokuussa. P-City      
-pysäköintilaitoksen operaattorina toimii Europark Finland Oy.                  

SRV ja Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma allekirjoittivat tammikuussa     
Vierumäki Congress & Resort Hotel -projektin urakkasopimuksen. SRV toimii       
kokonaisvastuullisena pääurakoitsijana vastaten rakentamisesta ja               
suunnittelusta. Nelikerroksiseen hotellirakennukseen tulee 191 vierashuoneen    
lisäksi useita kokoustiloja, kuusi ravintolaa, kuntohuone, 10-ratainen          
keilahalli sekä wellness-osasto. Hotelli avataan keväällä 2010.                 

SRV ja Keravan kaupunki hyväksyivät tammikuussa sopimuskokonaisuuden Kercan     
logistiikkakeskusalueen kehittämisestä ja tekivät kiinteistökaupan neljän       
hehtaarin maa-alueesta sekä kiinteistökaupan esisopimuksen 22 hehtaarin         
alueesta. Ensimmäiselle ostamalleen tontille SRV suunnittelee toteuttavansa noin
20 000 m2:n GCC (Grand Cargo Center) -logistiikkarakennuksen. Kerca toimii 160  
hehtaarin alueella Keravan ja Vantaan rajalla.                                  

Helmikuussa allekirjoitettiin Keravalla Kercaan rakennettavan Anttilan          
logistiikkatiloja koskevat tontti- ja urakkasopimukset. Keskon eläkekassa osti  
Keravan kaupungilta 40.000 neliömerin tontin, jolle rakennetaan noin 19.000     
bruttoneliömetrin kokoinen Anttilan korkeavarasto. Rakennuksen tilavuus on      
300.000 kuutiometriä. Tontin esirakentamistyöt ovat jo valmistuneet ja          
rakennustyöt valmistuvat elokuussa 2010.                                        

Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja SRV Toimitilat allekirjoittivat      
projektinjohtourakkasopimuksen kesäkuussa Primulan tuotanto- ja                 
logistiikkakeskuksen rakentamisesta Järvenpäähän, jonne rakennetaan Primulalle  
tuotanto-, logistiikka-, myynti- ja hallintotoiminnot sekä lounasravintola,     
kahvila ja myymälä. Yhteensä hanke käsittää noin 13.000 kerrosneliömetriä       
rakentamista ja tehtaan tuotanto käynnistyy alkusyksystä 2010.                  

SRV valittiin Diakonissalaitoksen Aurora-talon saneerauksen                     
projektinjohtourakoitsijaksi vastaamaan vanhan sairaalan ja hotellin rakennusten
uusimisesta tuki- ja palveluasunnoiksi sekä rakentamaan uusia tiloja            
rakennukseen.                                                                   

SRV, Vahinko-Tapiola ja Henki-Tapiola allekirjoittivat syyskuussa               
urakkasopimuksen Helsingin Itäkeskuksen läheisyyteen sijoittuvan As. Oy         
Helsingin Vanhalinnan rakentamisesta. Rakennettavan kohteen laajuus on 42.000   
bruttoneliömetriä sisältäen mm. 309 vuokra-asuntoa sekä palvelu-, ravintola- ja 
liiketiloja.                                                                    

Katsauskauden aikana solmittiin myös mm. sopimus Metsätalon huoltotunnelin      
rakentamisesta Helsingin Yliopistolle Helsingin ydinkeskustaan, sovittiin uuden 
ratsastuskeskuksen rakentamisesta Ratsastuskeskus Primukselle Espooseen sekä    
aloitettiin Ilmariselle toimistorakennuksen saneeraustyöt Espoon Niittykumpuun. 
Malmin sairaala-alueen uudisrakentamisen ja peruskorjauksen valmistelevat työt  
aloitettiin Helsingissä, Kauppiaitten Kauppaoppilaitoksen Mercurian lisätilojen 
rakentaminen Vantaalla sekä Lassila & Tikanojan tuotantolaitoksen rakentaminen  
Keravalla.                                                                      

SRV:n toteuttama Hakaniemenrannan virastotalo valittiin Senaatti-kiinteistöjen  
vuoden 2008 rakennushankkeeksi. Tunnustuksella Senaattikiinteistöt haluaa       
kannustaa ja tuoda esiin osaavia suunnittelijoita ja tekijöitä. Valinnassa      
otetaan huomioon yleiset laatukriteerit sekä yhteiskuntavastuullinen toiminta,  
asiakkaita tukeva ratkaisu sekä innovatiivisuus.                                

Katsauskauden päättymisen jälkeen solmittiin SRV:n ja Ratahallintokeskuksen     
kanssa sopimus Kehärata-projektin ratatunneleiden louhinnasta. SRV vastaa       
projektissa Vantaan Ruskeasannan aseman, kehäratatunneleiden sekä kolmen kuilun 
louhinta-, lujitus, ja tiivistystöistä. Lisäksi allekirjoitettiin Suomen        
Messujen kanssa projektinjohtosopimus kokonaispinta-alaltaan noin 19.000        
bruttoneliömetrin uudisrakennuksen rakentamisesta Helsinkiin.                   


--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja        | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| alueliiketoiminta | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 104,2 | 94,5  | 9,7   | 10,3  | 37,9   | 31,4   | 127,9  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 2,9   | 1,9   | 1,0   | 51,4  | 1,0    | 0,5    | 0,7    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %    | 2,7   | 2,0   |       |       | 2,7    | 1,7    | 0,6    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 186,5 | 186,3 | 0,2   | 0,1   |        |        | 154,0  |
--------------------------------------------------------------------------------

Asunto- ja alueliiketoiminta muodostuu pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa 
tapahtuvasta asuntorakentamisesta sekä alueellisesta liiketoiminnasta.          
Alueellinen liiketoiminta muodostuu asuntorakentamisen lisäksi liike-,          
toimitila- ja logistiikkarakentamisen hankkeista.                               

Asunto- ja alueliiketoiminnan liikevaihto oli katsauskaudella 104,2 milj. euroa 
(94,5 Me) ja liikevoitto oli 2,9 milj. euroa (1,9 Me). Tilauskanta oli 186,5    
milj. euroa (186,3 Me). Liikevoiton kasvuun vaikutti urakkatuotannon volyymin   
kasvu, asuntomyynnin keskittyminen valmiisiin kohteisiin ja toteutetut          
kustannusten säästötoimenpiteet.                                                

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 37,9 milj. euroa (31,4 Me) ja       
liikevoitto 1,0 milj. euroa (0,5 Me). Liikevoiton kasvuun vaikutti asuntomyynnin
vilkastuminen ja sen keskittyminen valmiisiin kohteisiin sekä toteutetut        
kustannusten säästötoimenpiteet. Kolmannen vuosineljänneksen liikevoittoa laski 
kolmen SRV Keski-Suomen, nyt jo päättyneen, työmaan 0,7 milj. euron             
tulosheikennykset.                                                              

Resursseja suunnattiin urakointiin ja katsauskauden aikana allekirjoitettiin    
urakkasopimuksia ulkopuolisten rakennuttajien kanssa yhteensä 131,1 milj. euron 
arvosta. Allekirjoitetuista sopimuksista yhteensä 78,9 milj. euroa on           
neuvottelu-urakoita, joissa SRV on toiminut myös hankkeen kehittäjänä. Tampereen
osuuskaupalle rakennetaan Nokialle S-ryhmän asumisen tavaratalo Kodin Terra ja  
ABC-huoltoasema. Vantaan kaupungin vuokrakäyttöön rakennetaan Pakkalanrinteen   
päiväkoti, sijoittajana hankkeessa toimii Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö        
Ilmarinen. Scan-Auton kanssa allekirjoitettiin sopimus suurten ajoneuvojen      
huoltoon keskittyvän Scania-keskuksen rakentamisesta Jyväskylään. Jyväskylässä  
rakennetaan myös Cygnaeuksen koulukeskuksen väistötilat ja Nokialla Valintatalo.

Neuvottelu-urakkasopimuksin myytiin sijoittajille katsauskauden aikana 323 (76) 
asuntoa. Saton kanssa solmittiin urakkasopimus kahden, yhteensä 74 asunnon,     
asuinkerrostalon rakentamisesta aiemmin SRV:n omistamalle tontille Espoon       
Vallikalliossa. Asuntosäätiölle rakennetaan 50 asumisoikeusasuntoa Vantaalla    
Rekolaan Ulrikan-alueelle. Tampereen YH:lle rakennetaan Ylöjärvellä 40 asuntoa  
ja Tampereella Hennerin alueella SRV omistuksessa aiemmin olleelle tontille 42  
asuntoa. Jyväskylässä rakennetaan Jyväskylän Nuoriso- ja Palveluasunnot ry:lle  
yhteensä 117 palveluasuntoa, joita tullaan käyttämään lähinnä vanhustenhoidossa.

Kilpailun kautta voitettuja urakkasopimuksia solmittiin yhteensä 52,3 milj.     
euroa arvosta. Merkittävimpiä näistä olivat pääkaupunkiseudulla HOAS:lle        
Helsingin Viikkiin rakennettava 104 asunnon kerrostalokohde sekä kahden         
taloyhtiön linjasaneeraukset Helsingin Haagassa. Joensuun kaupungille           
rakennettaan kaksi vuokrakerrostaloa, joihin valmistuu yhteensä 75 asuntoa.     
Ylöjärven kaupungin kanssa on tehty urakkasopimus terveyskeskuksen ja Tarvasjoen
kunnan kanssa Hyvinvointikeskuksen rakentamisesta. Varsinais-Suomen             
Kaukokiidolle rakennettaan Turun lentoaseman läheisyyteen Logicity-terminaali.  

Omaperusteisesta tuotannosta saatiin katsauskauden alussa myyntivalmiuteen      
neljän asunnon rivitalokohde Oulussa. Merkittävin rakenteilla ollut kohde       
Helsingin Oscar valmistui 10.10.                                                

Katsauskauden aikana myytiin 121 (128) asuntoa. Kauden lopussa rakenteilla oli  
80 (251) asuntoa, joista 79 (232) asuntoa oli myymättä. Valmiita myynnissä      
olevia asuntoja oli 161 (140), joista 39 oli kauden päättyessä vuokrattu. Kauden
aikana valmistui 188 (260) omaperusteista asuntoa. SRV:llä on hallussaan useita 
keskeisellä sijailla sijaitsevia ja pitkälle suunniteltuja asuntohankkeita.  
Uusien perustajaurakointikohteiden aloittamiselle on asetettu tiukat kriteerit  
ja niiden aloittamista harkitaan ennakkomarkkinoinnin tulosten perusteella.     

SRV on tehnyt aloituspäätökset kahden kerrostalon rakentamisesta Vantaan        
Kartanonkoskelle (88 asuntoa), kahden kerrostalon rakentamisesta Martinlaakson  
juna-aseman läheisyyteen (67 asuntoa), rivitalon rakentamisesta Espoon          
Haukilahteen (7 asuntoa), kerrostalon rakentamisesta Parkanoon (28 asuntoa) ja  
kerrostalon rakentamisesta Jyväskylään (14 asuntoa). Nämä omaperusteiset        
asuntokohteet, yhteisarvoltaan noin 44 milj. euroa, eivät sisälly 30.9.2009     
tilauskantaan, koska kohteet eivät ole saavuttaneet vielä RS-valmiutta.         

--------------------------------------------------------------------------------
| Omaperusteiset       | 1-9/   | 1-9/   | muutos | 7-9/   | 7-9/    | 1-12/   |
| asuntokohteet        | 2009   | 2008   | , kpl  | 2009   | 2008    | 2008    |
| Suomessa             |        |        |        |        |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntoaloitukset     | 4      | 110    | -106   | 0      | 49      | 110     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myydyt asunnot       | 121    | 128    | -7     | 43     | 32      | 141     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmistuneet         | 188    | 260    | -72    | 37     | 31      | 260     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiit myymättömät  | 161    | 140    | 21     |        |         | 133     |
| 1)                   |        |        |        |        |         |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakenteilla 1)       | 80     | 251    | -171   |        |         | 265     |
--------------------------------------------------------------------------------
| - joista myymättä 1) | 79     | 232    | -153   |        |         | 226     |
--------------------------------------------------------------------------------
1) kauden lopussa                                                               

SRV Keski-Suomessa Jyväskylän seudulla aloitettiin katsauskauden aikana         
YT-neuvottelut taloudellisista ja tuotannollisista syistä johtuen. Neuvottelujen
tuloksena SRV lomautti kolme ja irtisanoi kolme toimihenkilöä. SRV Keski-Suomen 
aluejohtajana toiminut Erkki Jaala on siirtynyt pois SRV:n palveluksesta        
lokakuussa.                                                                     


--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen    | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| liiketoiminta     | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 19,6  | 49,8  | -30,3 | -60,8 | 6,2    | 21,0   | 60,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | -5,9  | 11,9  | -17,9 |       | -1,5   | 10,8   | 9,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %    | -30,3 | 24,0  |       |       | -24,1  | 51,5   | 15,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta       | 26,3  | 40,2  | -13,9 | -34,6 |        |        | 35,6   |
--------------------------------------------------------------------------------

Kansainvälinen liiketoiminta muodostuu SRV International alakonsernin           
liiketoiminnoista Venäjällä ja Baltiassa.                                       

Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto oli 19,6 milj. euroa (49,8 Me).       
Liikevoitto oli -5,9 milj. euroa (11,9 Me). Liikevaihtoon ja liikevoittoon      
vaikutti käynnissä olevien hankkeiden pieni määrä ja liikevoittoon lisäksi omien
hankkeiden kehittämiskustannukset ja liiketoiminnan kiinteät kustannukset.      
Vertailukauden liikevaihtoa ja liikevoittoa kasvatti Jekaterinburgin hotellin   
myynti, josta kirjautui liikevaihtoon 13,3 milj. euroa ja liikevoittoon 12,9    
milj. euroa. Tilauskanta oli 26,3 milj. euroa (40,2 Me).                        

Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 6,2 milj. euroa (21,0 Me) ja        
liikevoitto -1,5 milj. euroa (10,8 Me). Liikevaihtoon vaikutti käynnissä olevien
hankkeiden pieni määrä ja liikevoittoon tämän lisäksi omien hankkeiden          
kehittämiskustannukset sekä liiketoiminnan kiinteät kustannukset. Vertailukauden
liikevaihtoa ja liikevoittoa kasvatti em. hotellin myynti.                      


Venäjä                                                                          

Moskovan ydinkeskustassa sijaitsevan Etmia II -toimisto- ja parkkitaloprojekti  
on valmistunut shell & core valmiuteen. Moskovan toimistomarkkinoilla           
tapahtuneen kysynnän hiljentymisen johdosta toimisto-osan fit-out työt on       
päätetty tehdä itse ja tavoitteena on saada ne päätökseen vuoden loppuun        
mennessä. Kohteen vuokralaisneuvottelut ovat parhaillaan käynnissä. SRV toimii  
hankkeessa osaomistajana 50 prosentin osuudella sekä                            
projektinjohtourakoitsijana.                                                    

Moskovan alueella SRV:n kehittämän Mitishin kauppakeskushankkeen rakennuslupa   
saatiin kauden aikana. Kohteen sähköliittymän rakentamistyöt ovat käynnistyneet.
Hankkeen pääomistaja on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö Vicus 75% osuudella.
Neuvottelut hankkeen rahoituksen toteutuksesta eivät ole onnistuneet            
maailmanlaajuisen rahoitustilanteen johdosta ja kohteen työmaaorganisaatio on   
toistaiseksi siirretty muihin hankkeisiin odottamaan lopullista                 
investointipäätöstä. Lopullinen investointipäätös tehdään, kun hankkeen rahoitus
ja vuokralaisneuvottelut on saatu päätökseen. SRV:n omistus                     
kauppakeskushankkeesta on 25 prosenttia ja SRV on sijoittanut siihen 7,0 milj.  
euroa.                                                                          

Pietarissa SRV jatkoi noin 8,5 hehtaarin suuruisen maa-alueen kehittämistä.     
Alueelle on suunniteltu rakennettavaksi tiloja toimisto- ja liike- sekä         
hotelli-, ravintola- ja viihdepalveluyritysten käyttöön. Lisäksi alueelle       
rakennetaan toimitilat IBI -yliopiston käyttöön. Tavoitteena on, että alueen    
kokonaiskonseptin kehittäminen saadaan päätökseen vuoden 2009 aikana, jolloin   
edellytykset ensimmäisen vaiheen rakentamisen aloitukselle olisivat olemassa    
vuoden 2010 aikana. SRV on sijoittanut noin 50 milj. euroa maa-alueiden ja      
kiinteistöjen hankintaan. SRV:n lisäsijoitusten määrän maanhankintaan arvioidaan
olevan noin 10 milj. euroa. SRV omistaa tällä hetkellä hankkeesta 87,5%, mutta  
omistus tulee laskemaan 77,5 prosenttiin, kun yhteistyösopimuksen mukaisesti    
kaikki omistusjärjestelyt on saatu päätökseen.                                  

Rezidor -konsernin Pietarissa operoiman Pribaltiskaja -hotellin saneeraustöiden 
II vaiheiden rakentaminen jatkui Pietarissa. Pulkovskaja hotellin II vaiheen    
saneeraus valmistui kauden aikana.                                              

Pietarin Eurograd -logistiikka-alueen kehittämistä jatkettiin. SRV omistaa 49   
prosentin omistusosuuden venäläisestä yhtiöstä, jonka hallussa on 24,9 hehtaarin
maa-alue Pietarin pohjoispuolella kehätien välittömässä läheisyydessä.          
Kohteeseen suunnitellaan rakennettavan yli 100 000 neliömetriä logistiikkatiloja
useassa vaiheessa seuraavien vuosien aikana. Alueen kaavoitus                   
logistiikka-alueeksi on saatu päätökseen. Kohteen suunnittelu on käynnistetty ja
I vaiheen vuokralaisneuvottelut ovat käynnissä.                                 

Viipurissa Papulan asuntojen kysyntä jatkui heikkona kauden aikana, eikä yhtään 
uutta kauppaa tehty. Ensimmäisen vaiheen kohteesta oli myyty 30 asuntoa         
venäläiselle yritykselle, joka ei kuitenkaan kyennyt järjestämään rahoitusta    
hankinnalleen ja kauppa jouduttiin purkamaan. Kauden lopussa myynnissä oli 31   
(31) asuntoa.                                                                   
                                                                                
SRV sai päätökseen kauden aikana kiinteistörahaston perustamisen yhdessä VTB    
Capitalin ja Deutsche Bankin kanssa. Rahasto sijoittaa pääasiassa toimisto-,    
liiketila- ja hotellikohteiden sekä korkean tason asuntojen rakentamiseen       
Moskovassa ja Pietarissa.  Rahasto voi sijoittaa myös operoinnissa oleviin      
valmiisiin sijoituskohteisiin.                                                  
SRV:n osuus rahaston ensimmäisen vaiheen sijoitussitoumuksista on 20 milj.      
euroa. VTB Capital ja Deutsche Bank ovat myös sijoittajia rahastossa. Muita     
sijoittajia ovat eläkevakuutusyhtiöt Ilmarinen ja Etera. Rahaston lopullinen    
tavoite sijoitussitoumusten määrästä on vähintään 300 milj. euroa, joka vastaa  
jopa 1 miljardin euron sijoitusvolyymia.                                        
VTB Capital ja Deutsche Bank toimivat yhdessä rahaston varainhoitajina          
tehtävänään mm. sijoituskohteiden identifiointi ja rahoituksen järjestäminen    
hankkeisiin. SRV toimii rahastossa sekä sijoittajana että                       
projektinjohtourakoitsijana ja arvioi saavansa rahaston kautta  
projektinjohtourakoita vähintään 200 milj. euron arvosta.                       

Baltia                                                                          

Baltian liiketoimintavolyymi oli vähäinen. Uusia asuntokohteita ei suunnitella  
aloitettavaksi nykyisessä markkinatilanteessa. Virossa myytiin kauden aikana 6  
asuntoa (6), kauden lopussa myynnissä olevia asuntoja oli valmistuneissa        
kohteissa yhteensä 35 (41). Viron henkilöstömäärää sopeutettiin                 
markkinatilanteeseen.                                                           

SRV ja International School of Latvia solmivat 9.4.2009 urakkasopimuksen        
kansainvälisen koulun rakentamisesta Riikaan. Kohteen suunnitteluvaihe on       
päättynyt ja tilaajan rahoituksen viivästymisen takia rakentamisen aloitus      
siirtyy vuodelle 2010.                                                          

SRV:n tytäryhtiö SRV Terbelat Sia on ollut kantajana kansainvälisessä           
välimiesoikeudessa Berliinissä riita-asiassa, joka on koskenut latvialaisen     
tilaajan, SIA Juglas Jaudan kanssa tehtyä sopimusta voimalaitoksen              
rakentamisesta Latviaan. SRV keskeytti työt tilaajan sopimusrikkomuksen takia ja
terminoi sopimuksen syksyllä 2007. Välimiesoikeus vahvisti 28.7.2009. SRV:n     
oikeuden sopimuksen päättämiseen tilaajasta johtuvista syistä ja velvoitti      
tilaajan maksamaan SRV:lle korvauksia korkoineen yhteensä noin 1,4 milj. euroa. 
Välimiesoikeuden päätöksen täytäntöönpanoa on haettava Latviassa paikallisessa  
alioikeudessa, jossa on myös käynnissä tilaajan samasta sopimuksesta käynnistämä
riita-asia SRV:tä vastaan.                                                      


--------------------------------------------------------------------------------
| Muut              | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| toiminnot         | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| (milj. eur)       | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
|                   |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 6,4   | 8,5   | -2,1  | -24,4 | 2,1    | 2,7    | 11,5   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | -3,3  | -3,5  | 0,2   |       | -0,7   | -1,0   | -4,9   |
--------------------------------------------------------------------------------

Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n         
liiketoiminnoista.                                                              

Muiden toimintojen liikevaihto oli katsauskaudella 6,4 milj. euroa (8,5 Me) ja  
liikevoitto  -3,3 milj. euroa (-3,5 Me). Liikevaihdon laskuun vaikutti          
toimintavolyymin lasku.  Kolmannen vuosineljänneksen liikevaihto oli 2,1 milj.  
euroa (2,7 Me) ja liikevoitto -0,7 milj. euroa (-1,0 Me). Liikevaihdon laskuun  
vaikutti toimintavolyymin lasku. Liiketappion pienenemiseen vaikuttivat         
kustannusten säästötoimenpiteet                                                 



Rahoitus ja taloudellinen asema                                                 

Liiketoiminnan nettorahavirta parani ja oli -6,0 milj. euroa (-55,8 Me          
1-9/2008). Rahavirran paranemiseen vaikutti vaihto-omaisuuden kasvun selvä      
pieneneminen ja muun käyttöpääoman vapautuminen katsauskaudella. Konsernin oma  
pääoma oli 163,3 milj. euroa (170,2 Me 30.9.2008). Konsernin vaihto-omaisuus oli
304,0 milj. euroa (259,0 Me), josta maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden osuus oli   
153,7 milj. euroa (119,2 me). Konsernin sijoitettu pääoma oli 356,5 milj. euroa 
(306,6 Me).                                                                     

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa 104,8 milj. euroa, josta
konsernin rahavarojen osuus oli 3,9 milj. euroa ja sitovien nostamattomien      
rahoituslimiittien ja luottolupausten määrä 100,9 milj. euroa.  Konsernin       
korolliset nettovelat olivat 189,2 milj. euroa 30.9.2009 (127,9 Me).            
Nettorahoituskulut olivat 3,7 milj. euroa (5,9 Me).                             

SRV:n rakenteilla oleviin RS-järjestelmän mukaisiin omaperusteisiin kohteisiin, 
mukaan lukien valmiit myymättömät kohteet, on sitoutunut asuntotuotannossa      
Suomessa noin 79,3 milj. euroa. SRV arvioi, että kohteiden valmiiksi            
rakentamiseen sitoutuu vielä 4 milj. euroa. Nostamattomien yhtiölainojen määrä  
on 1,7 milj. euroa. Toimitilakohteisiin Suomessa on sitoutunut 33 milj. euroa ja
kohteiden valmiiksi rakentamiseen arvioidaan sitoutuvan vielä noin 0,7 milj.    
euroa. Kansainvälisiin kohteisiin on sitoutunut 40,3 milj. euroa, josta 1,9     
milj. euroa on Viron myymättömissä asuntokohteissa, 3,9 milj. euroa Viipurin    
myymättömissä asuntokohteissa ja 35,5 milj. euroa Etmian toimisto- ja Mitishin  
kauppakeskusprojekteissa.                                                       

Omavaraisuusaste oli 41,0 prosenttia (45,9 %).  Omavaraisuusasteen ja           
nettovelkojen muutokseen vaikutti erityisesti vaihto-omaisuuden kasvu.          
Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,8 prosenttia (18,5 %) ja oman pääoman tuotto 1,1
prosenttia (14,6 %).                                                            

Investoinnit                                                                    

Konsernin investoinnit olivat 2,7 milj. euroa (22,8 Me) ja ne liittyivät pääosin
tytäryhtiön osakkeiden hankintaan. Vertailukauden investoinneista oli 18,2 milj.
euroa IBI:n hankkeeseen liittyviä rakennusinvestointeja.                        

Rakentamattomat maa-alueet, hankintasitoumukset ja kehityssopimukset            

--------------------------------------------------------------------------------
| Tonttivaranto     | Toimitila-l | Asunto- ja    | Kansainväline | Yhteensä   |
| 30.9.2009         | iiketoimint | alue-liiketoi | n             |            |
|                   | a           | minta         | liiketoiminta |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset                            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakennusoikeus*,  | 193 000     | 269 000       | 859 000       | 1 321 000  |
| m2                |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sitoutunut pääoma | 36          | 67            | 112           | 216        |
| ml.               |             |               |               |            |
| maksusitoumukset, |             |               |               |            |
| milj. euroa       |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kehityssopimukset |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakennusoikeus*,  | 466 000     | 311 000       | 100 000       | 877 000    |
| m2                |             |               |               |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| * rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja         |
| sopimuksiin perustuvien maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi |
| SRV:n kokonaan ja osittain omistamissa kohteissa                             |
--------------------------------------------------------------------------------

Oulun kaupunki myönsi maaliskuussa SRV:lle suunnitteluvarauksen noin 5 hehtaarin
suuruiselle maa-alueelle Oulun Sataman välittömässä läheisyydessä. SRV:n        
tarkoituksena on kehittää maa-alueelle logistiikka- ja                          
toimitilarakennushankkeita yhteistyössä Oulun Sataman ja alueella toimivien     
yritysten kanssa.                                                               

SRV:n konsernirakenne                                                           

SRV on Suomen johtava projektinjohtourakoitsija, joka rakentaa ja kehittää      
liike- ja toimitiloja, asuntoja sekä infrarakentamis- ja logistiikkakohteita.   
Yhtiö toimii Suomen lisäksi Venäjällä ja Baltian maissa. SRV Yhtiöt Oyj on      
konsernin emoyhtiö ja vastaa konsernin johtamisen, rahoituksen, talouden ja     
hallinnon tehtävistä.  Hankekehitys- ja talotekniikka -yksiköt tukevat ja       
palvelevat kaikkia konsernin liiketoimintoja.                                   

SRV:n liiketoimintasegmentit ovat Toimitilaliiketoiminta, Asunto- ja            
alueliiketoiminta ja Kansainvälinen liiketoiminta sekä Muut toiminnot.          
Toimitilaliiketoiminnan muodostaa SRV Toimitilat Oy:n liiketoiminta. Asunto- ja 
alueliiketoiminnan muodostaa SRV Asunnot Oy:n ja alueellisten tytäryhtiöiden    
liiketoiminnat. Kansainvälisen liiketoiminnan muodostaa SRV International       
alakonsernin liiketoiminnot Venäjällä ja Baltiassa. Muut toiminnot muodostuvat  
pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n toiminnoista.                      

Muutokset konsernirakenteessa                                                   

SRV Yhtiöt Oyj hankki kesäkuussa 2009 Pirkanmaan Projektitoimi Oy:n 100%        
omistukseensa. Konsernin liiketoimintarakenteen ja toiminnan tehostamiseksi SRV 
aloitti yhtiön fuusiomenettelyn SRV Asunnot Oy:n kanssa heinäkuussa 2009.       
Pirkanmaan Projektitoimi jatkaa toimintaansa SRV Pirkanmaa -toiminimen alla.    

Tehostamistoimenpiteet                                                          

SRV aloitti 19.1. neuvottelut konsernin henkilömäärän sopeuttamiseksi           
markkinatilanteen mukaisesti. Konsernin suomalaisia yhtiöitä koskeneet          
yhteistoimintaneuvottelut päättyivät 26.3. ja niiden tuloksena SRV lomauttaa 60 
henkilöä vuoden 2009 aikana. Lomautustoimenpiteiden lisäksi konsernin kotimaan  
toimihenkilöiden kanssa sovittiin lomarahojen vaihtamisesta vapaiksi. Vastaava  
prosessi on käynnistetty konsernin ulkomaisissa yhtiöissä. Näillä ja konsernin  
muilla säästötoimenpiteillä tavoitellaan noin 6 miljoonan euron säästöjä vuonna 
2009.                                                                           

Henkilöstö                                                                      

SRV:n henkilöstömäärä oli keskimäärin 783 (865) henkilöä, joista toimihenkilöitä
551 (613). Emoyhtiön palveluksessa oli keskimäärin 55 (66) toimihenkilöä.       
Katsauskauden päättyessä konsernin palveluksessa oli 747 (904) henkilöä, joista 
emoyhtiössä 47 (69). Ulkomaan tytäryhtiöissä ja edustustoissa työskentelee      
keskimäärin 17 prosenttia (14,6) henkilöstöstä. Katsauskauden lopussa SRV:n     
toiminnoissa Suomessa työskenteli 20 (35) työharjoittelijaa (kesä- ja           
työharjoittelijat sekä opinnäytetyön tekijät).                                  



--------------------------------------------------------------------------------
| Henkilöstö segmenteittäin    | 30.9.2009    | 30.9.2008   | Osuus konsernin  |
|                              |              |             | henkilöstöstä    |
|                              |              |             | 30.9.2009, %     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta       | 278          | 297         | 37,2             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja alueliiketoiminta | 225          | 296         | 30,1             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen liiketoiminta | 164          | 212         | 22,0             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot               | 80           | 99          | 10,7             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä            | 747          | 904         | 100,0            |
--------------------------------------------------------------------------------
Vuoden 2009 osakepohjaisen kannustusjärjestelmän kohderyhmään kuuluu noin 70    
henkilöä ja palkkio perustuu pääosin konsernin ja osin liiketoimintojen         
tulokseen. Ansaintajaksolta 2009 maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä        
enintään noin 380 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta ja enintään tätä osakemäärää    
vastaavan rahamäärän ennakonpidätystä varten.                                   

Rakentamisen näkymät                                                            

Nopean taantumisen jälkeen maailmantaloudessa on havaittavissa tasaantumisen    
merkkejä. Elpyminen on kuitenkin hidasta ja tilanne kiinteistö- ja              
rakennusmarkkinoilla jatkuu haasteellisena. Suomen talouden ennakoidaan         
supistuvan 4,5-7,0 prosenttia vuonna 2009.                                      

Rakennuslupien kokonaismäärä on edelleen vähentynyt kaikissa rakennustyypeissä  
lukuun ottamatta julkisia rakennuksia. Rakennuskustannusten lasku on            
tasaantunut. Aliurakoinnin ja materiaalien saatavuus on hyvä. Työttömyys        
rakennusalalla on kasvussa. Valtion tukitoimet ovat käynnissä.                  

Asuntomarkkinoilla kehitys on jatkunut edellisvuoden jälkipuoliskoa             
positiivisempana ja  kuluttajien luottamus on vahvistunut korkotason pysyessä   
matalana. Uusia omaperusteisia asuntokohteita on kysynnän kasvun takia myös     
aloitettu. Lyhyellä aikavälillä asuntomarkkinoihin vaikuttaa negatiivisesti     
heikentyvä työllisyyskehitys.                                                   

Toimistorakentamisessa uudet aloitukset ovat vähentyneet selvästi ja            
toimistotilojen vajaakäyttöasteet nousevat uusien tilojen valmistuessa. Liike-  
ja logistiikkarakentamisessa lähitulevaisuuden näkymät ovat hieman paremmat.    

Korjausrakentaminen jatkaa kasvuaan kuluvana vuonna ja pitkällä tähtäimellä     
kasvua ylläpitävät rakennuskannan kasvu, sen vanheneminen sekä rakennusten      
teknisen laadun ja energiatehokkuuden nostaminen nykyaikaiselle tasolle. Maa- ja
vesirakennusalan näkymät ovat heikentyneet valtion tukitoimista huolimatta.     

Baltian maiden talous on pysynyt heikkona. Viron, Latvian ja Liettuan           
kokonaistuotanto supistuu kuluvana vuonna merkittävästi . Kiinteistömarkkinat   
ovat selvästi jäähtyneet ja rakentaminen hiljentynyt. Lyhyellä aikavälillä      
Baltian maiden taloudellinen tilanne jatkuu edelleen vaikeana.                  

Venäjän markkinatilanne on jatkunut haastavana. Investointien heikko kehitys on 
heijastunut voimakkaasti myös rakentamiseen vähentäen sitä merkittävästi.       
Luototuksen saatavuus on edelleen hiekkoa. Inflaatio on hidastunut, mutta on    
edelleen korkealla tasolla ja sen ennustetaan painuvan alle 10 prosentin        
aikaisintaan vuonna 2010.                                                       

Riskit, riskienhallinta ja hallinnointi                                         

Yleisellä taloussuhdanteella ja asiakkaiden toimintaympäristön muutoksella on   
välitön vaikutus rakennus- ja kiinteistömarkkinoihin. Yleisellä korkotason      
muutoksella on suoria vaikutuksia sekä SRV:n liiketoiminnan kassavirtaan että   
rahoituskustannuksiin. Yleinen taloussuhdanne on heikko ja vähentää             
kiinteistöinvestointien määrää. Korot ovat matalia, mutta pankkirahoituksen     
saatavuus on heikkoa ja lainamarginaalit ovat nousseet korkealle. Pankkien oman 
jälleenrahoituksen kallistuminen on lyhentänyt asiakkaiden lainamaturiteetteja. 
Kansainvälinen finanssikriisi vaikeuttaa SRV:n asiakkaiden rahoitusta ja        
kiinteistömarkkinoiden toimivuutta kaikilla SRV:n toiminta-alueilla ja          
erityisesti Venäjällä. Kiinteistöjen arvoihin kohdistuu paineita ja rahoituksen 
saannin vaikeutuminen on vähentänyt kiinteistökauppojen määrää sekä uusien      
hankkeiden aloituksia. Finanssikriisi on lisännyt SRV:n riskiä joutua sitomaan  
pääomia hankkeisiin aiottua pidempään.                                          

SRV:n liikevaihto syntyy rakentamisprojekteista ja yhtiön tulos on riippuvainen 
yksittäisten projektien kannattavuudesta ja etenemisaikataulusta.               
Omaperusteisten hankkeiden tuloutumishetki on riippuvainen kohteiden            
myyntiasteesta. Hankkeiden myyntiin vaikuttaa mm. ostajien rahoituksen saatavuus
ja kohteen vuokrausaste. Myyntien siirtyessä eteenpäin liikevaihdon ja          
liikevoiton tuloutuminen siirtyy vastaavasti. Omaperusteisten hankkeiden        
aloitusten siirtyminen kasvattaa kuluksi kirjattavaa kehityskustannusten määrää.
Asuntomyynti on hieman vilkastunut Suomessa, mutta Virossa se on edelleen       
pysähdyksissä. Asuntomyynnin hidastuminen kasvattaa myynti-, markkinointi- ja   
korkokustannusten määrää omaperusteisessa asuntotuotannossa.                    

Rakentamiseen liittyy merkittäviä aliurakoinnin ja hankintojen kustannusriskejä,
joiden hallinta korostaa pitkäjänteisen suunnittelun tarvetta. Huonossa         
suhdannetilanteessa kasvavat myös aliurakoitsijoihin liittyvät taloudelliset    
riskit (mm. työmarkkinahäiriöt, konkurssit ja harmaa talous). SRV:n             
toimintamalli edellyttää osaavan ja ammattitaitoisen henkilöstön riittävää      
saatavuutta. Rakennusprojekteissa on lisäksi muita riskejä tapauskohtaisesti    
liittyen kohteiden suunnitteluun ja rakentamiseen (mm. uudet ja vaikeat         
suunnitelmaratkaisut, lämmön- ja vedeneristykset, työturvallisuus). Rakentamisen
jälkeiset takuu- ja vastuuvelvoitteet kestävät pisimmillään 10 vuotta.          

Kiinteistöhankkeissa on maanhankintariskien lisäksi mm. kaavoituksen            
toteutumiseen, maaperään, rahoitukseen, hankkeen kaupallistamiseen,             
yhteistyökumppaneihin, hankkeen maantieteelliseen sijaintiin ja kohdetyyppiin   
liittyviä riskejä. SRV on panostanut strategiansa mukaisesti omaperusteisiin    
hankkeisiin ja on kasvattanut maanhankintaansa Suomessa ja erityisesti          
Venäjällä. Kansainvälisen rahoitusmarkkinan kriisi on heikentänyt olennaisesti  
kiinteistöhankkeiden rahoituksen saatavuutta kiinteistöjen kehittämiseen ja     
kiinteistösijoituksiin sekä lykännyt hankkeiden aloituspäätöksiä.               

SRV:n liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä ovat korko-, valuutta-,         
likviditeetti- ja sopijapuoliriskit, joista on esitetty tarkempi selvitys vuoden
2008 tilinpäätöksen liitetiedoissa. Valuuttariskit jaetaan transaktioriskiin ja 
translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan ja rahoituksen       
valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää ulkomaisiin             
tytäryrityksiin tehdyt sijoitukset, joiden laskennalliset vaikutukset näkyvät   
konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa.                              

Likviditeettiriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen ja kassavirtaan,  
mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. SRV   
ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja siihen      
liitetyillä ratkaisuilla, kuten toistaiseksi voimassaolevilla sitovilla         
tililuotoilla. Yhtiöllä on pitkäaikainen sitova maksuvalmiusjärjestely (100     
milj. euroa), joka erääntyy 2012. Yhtiön rahoitussopimuksissa on tavanomaisia   
sopimusehtoja. Taloudellisena sopimusehtona on omavaraisuusaste.                

Konsernin riskienhallinnassa noudatetaan konsernin toimintajärjestelmän mukaista
riskienhallintaa ja valvontaa emoyhtiön hallituksen hyväksymän                  
konsernistrategian mukaisesti. SRV pyrkii myös kattamaan toimintaansa liittyvät 
riskit vakuutuksilla ja sopimusehdoin. Selvitys SRV:n riskeistä,                
riskienhallinnasta ja hallinnointiperiaatteista on julkistettu vuoden 2008      
vuosikertomuksessa ja tilinpäätöksen liitetiedoissa.                            

SRV arvioi, ettei katsauskaudella ole tapahtunut muita oleellisia muutoksia     
yhtiön riskeissä.                                                               

Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset                                            

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 25.3.2009. Yhtiökokous vahvisti tilinpäätöksen
vuodelta 2008 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja                 
toimitusjohtajille. Osingoksi vahvistettiin 0,12 euroa osakkeelta. Osingon      
maksupäiväksi päätettiin 3.4.2009. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Ilpo  
Kokkila ja hallituksen jäseniksi Jukka Hienonen, Lasse Kurkilahti, Hannu        
Leinonen ja Matti Mustaniemi. Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin KHT-yhteisö   
Ernst & Young Oy. Päävastuullisena tilintarkastajana toimii Mikko Rytilahti,    
KHT.                                                                            

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta.    
Valtuutus on voimassa 18 kuukautta yhtiökokouksen päätöksestä lukien.           
Valtuutuksen perusteella voidaan hankkia yhteensä enintään 3.676.846 osaketta   
tai sellainen alempi määrä, joka yhdessä yhtiön ja sen tytäryhtiöiden jo        
omistamien osakkeiden kanssa on alle 10 % kaikista osakkeista. Yhtiökokous      
valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden luovuttamisesta maksua vastaan
tai maksutta. Valtuutus on voimassa kaksi vuotta yhtiökokouksen päätöksestä     
lukien.                                                                         

Hallitus valitsi järjestäytymiskokouksessaan 25.3.2009 Lasse Kurkilahden        
hallituksen varapuheenjohtajaksi, Matti Mustaniemen tarkastusvaliokunnan     
puheenjohtajaksi, Lasse Kurkilahden tarkastusvaliokunnan jäseneksi, Jukka       
Hienosen ja Hannu Leinosen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan jäseniksi sekä    
Ilpo Kokkilan nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi.              

SRV:n toimitusjohtaja Eero Heliövaara erosi 12.8.2009 SRV:n palveluksesta.      
Hallitus nimitti  toimitusjohtajaksi varatoimitusjohtaja Hannu Linnoisen ja     
aloitti uuden toimitusjohtajan hakuprosessin.                                   

SRV:n hallituksen jäsen Hannu Leinonen pyysi 9.9.2009 eroa hallituksen          
jäsenyydestä 1.10.2009 alkaen siirtyessään Destia Oy:n toimitusjohtajaksi. Uusi 
hallituksen jäsen valitaan seuraavassa yhtiökokouksessa.                        


Osakkeet ja omistus                                                             

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3 062 520 euroa. Osakkeella ei ole nimellisarvoa
ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 36 768 468. Yhtiöllä on yksi         
osakesarja. SRV:llä oli 30.9.2009 yhteensä 5 898 osakkeenomistajaa.             

Osakkeen päätöskurssi OMX Helsingin pörssissä katsauskauden lopussa oli 5,64    
euroa (3,47 eur 31.12.2008). Osakkeen ylin kurssi katsauskaudella oli 5,94 euroa
ja alin 2,75 euroa. Helsingin Pörssin yleisindeksi (OMX Helsinki) muutos        
vastaavana aikana oli 17,9 % ja OMX Teollisuustuotteet ja Palvelut -indeksin    
64,9 %.                                                                         

Katsauskauden lopussa osakkeiden markkina-arvo oli 201,8 milj. euroa ilman      
konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita vaihdettiin katsauskauden aikana 
7,6 milj. kpl ja vaihtoarvo oli 27,9 milj. euroa.                               

SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti käyttää valtuutusta hankkia omia osakkeita     
13.5.2009. Omien osakkeiden ostot aloitettiin 25.5.2009. SRV Yhtiöt Oyj:n       
tytäryhtiöllä SRV Kalusto Oy:llä oli katsauskauden lopussa 215 562 kappaletta   
SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeita, jotka on hankittu SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Henkilöstö
Oy:n sulautumissuunnitelman ehtojen mukaisesti. SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto 
Oy:n hallussa oli 30.9.2009 yhteensä 980 000 SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta, joiden  
osuus yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta äänimäärästä  
2,7 prosenttia. 10.11.2009 konsernin hallussa oli 1 000 000 osaketta (2,7       
prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta          
äänimäärästä).                                                                  

Eero Heliövaara, SRV Yhtiöt Oyj ja Ilpo Kokkila tekivät 11.8.2009 sopimuksen,   
jonka perusteella SRV Yhtiöt Oyj ja Ilpo Kokkila sitoutuvat ostamaan tai        
osoittamaan ostajan Eero Heliövaaran omistamille 1 909 483 SRV:n osakkeelle     
siten, että kaikki osakkeet on myyty viimeistään 5.1.2010 ja niistä saatu       
kauppahinta on keskimäärin 4,45 euroa osakkeelta. Sopimus johtaa osakkeiden     
luovuttamiseen siten, että arvopaperimarkkinalain 2 luvun 9 §:ssä tarkoitettu,  
äänimäärästä ja osakkeiden määrästä laskettava yhden kahdeskymmenesosan (1/20)  
liputusraja alittuu.                                                            

Taloudelliset tavoitteet                                                        

Hallitus on asettanut SRV:n tavoitteeksi keskipitkällä aikavälillä yltää noin 15
prosentin keskimääräiseen vuotuiseen koko konsernin liikevaihdon kasvuun ja yli 
30 prosentin keskimääräiseen vuotuiseen liikevaihdon kasvuun kansainvälisessä   
liiketoiminnassa. SRV:n tavoitteena on kasvattaa liikevoiton tasoa ja           
keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä saavuttaa 8 prosentin                     
liikevoittomarginaali. Lisäksi yhtiön tavoitteena on ylläpitää yli 30 prosentin 
omavaraisuusastetta.                                                            

Kansainvälinen talous- ja rahoitusmarkkinakriisi on vaikeuttanut liiketoiminnan 
kasvunäkymiä ja omaperusteisten hankkeiden myyntien toteutumisella on olennainen
vaikutus kannattavuuden kehitykseen. Asetetut taloudelliset tavoitteet eivät ole
saavutettavissa nykyisessä taloustilanteessa. Yhtiön kannattavuutta pyritään    
ylläpitämään toimintaa tehostamalla ja myös kustannuksia pienentämällä.         



Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                              

Toimitilaliiketoiminnan uusien sopimusten määrä kasvoi lokakuussa 42,5 milj.    
eurolla. Asunto- ja alueliiketoiminnassa myytiin lokakuun aikana 21 asuntoa (6  
asuntoa 10/2008) ja uusien sopimusten määrä kasvoi 21,5 milj. eurolla.          

Näkymät vuodelle 2009 ennallaan                                                 

Kansainvälinen talous- ja rahoitusmarkkinakriisi on vaikeuttanut                
kiinteistöinvestointien rahoitusta ja heikentänyt talousnäkymiä. Uusien         
hankkeiden aloituspäätösten toteutumiseen ja erityisesti asuntomyyntiin         
kohdistuu epävarmuuksia.                                                        

Vuoden 2009 liikevaihdon, liikevoiton ja tuloksen kehittymiseen vaikuttavat     
omaperusteisten kohteiden myynnin onnistuminen ja uuden työkannan määrä.        
Kustannuksia leikataan kannattavuuden parantamiseksi.                           

Vuoden 2009 liikevaihdon ja liikevoiton arvioidaan olevan edellistä vuotta      
alemmat, mutta tuloksen ennen veroja arvioidaan olevan selvästi positiivinen.   

Espoo 11.11.2009                                                                



Hallitus                                                                        

Kaikki tässä katsauksessa esitetyt ennusteet ja arviot perustuvat johdon        
tämänhetkiseen näkemykseen talouden kehityksestä ja todelliset tulokset voivat  
olla merkittävästikin erilaiset.                                                

Lisätietoja:                                                                    

Hannu Linnoinen, toimitusjohtaja, CFO +358 (201) 455 990, +358 (50) 523 5850    
Jussi Ollila, viestintäjohtaja, +358 (201) 455 275, +358 (50) 372 5229          

Jakelu: Nasdaq OMX Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.srv.fi             

Tiedotteen keskeiset tunnusluvut:                                               

--------------------------------------------------------------------------------
|                         |        | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
|                         |        | 1-9/  | 1-9/   | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
|                         |        | 2009  | 2008   | 2009   | 2008   | 2008   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto             | milj.  | 264,9 | 415,5  | 84,3   | 126,7  | 537,0  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto             | milj.  | 7,2   | 32,2   | 1,8    | 14,1   | 32,9   |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto, %          | %      | 2,7   | 7,7    | 2,1    | 11,1   | 6,1    |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja      | milj.  | 3,5   | 26,3   | 0,6    | 11,2   | 23,7   |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos ennen veroja, %   | %      | 1,3   | 6,3    | 0,7    | 8,8    | 4,4    |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille   | milj.  | 1,3   | 17,9   | 0,1    | 7,8    | 15,7   |
| kuuluva tulos           | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman tuotto 1)  | %      | 1,1   | 14,6   |        |        | 9,4    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman      | %      | 4,8   | 18,5   |        |        | 12,9   |
| tuotto 1)               |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma       | milj.  | 356,5 | 306,6  |        |        | 339,4  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste        | %      | 41,0  | 45,9   |        |        | 41,3   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen nettovelka   | milj.  | 189,2 | 127,9  |        |        | 169,4  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste        | %      | 115,9 | 75,2   |        |        | 101,7  |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta             | milj.  | 464,8 | 455,2  |        |        | 455,3  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Uudet sopimukset        | milj.  | 275,8 | 283,7  |        |        | 399,1  |
|                         | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Henkilöstö keskimäärin  |        | 783   | 865    |        |        | 871    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit taseen     | milj.  |   2,7 | 22,8   | 0,4    | 1,2    | 16,8   |
| pysyviin vastaaviin     | euroa  |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit taseen     | %      | 1,0   | 5,5    | 0,5    | 0,9    | 3,1    |
| pysyviin vastaaviin, %  |        |       |        |        |        |        |
| liikevaihdosta          |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | 0,04  | 0,49   | 0,01   | 0,21   | 0,43   |
| osakekohtainen tulos    |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | 4,46  | 4,61   | -      | -      | 4,54   |
| osakekohtainen oma      |        |       |        |        |        |        |
| pääoma                  |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu       | euroa  | -     | -      | -      | -      | 0,12   |
| osakekohtainen osinko   |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osinko tuloksesta       | %      | -     | -      | -      | -      | 27,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Efektiivinen            | %      | -     | -      | -      | -      | 3,5    |
| osinkotuotto            |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Hinta/voitto -suhde     |        | -     | -      | -      | -      | 8,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeen kurssikehitys  |        |       |        | -      | -      |        |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kurssi kauden lopussa | euroa  | 5,64  | 4,19   | -      | -      | 3,47   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Keskikurssi           | euroa  | 3,89  | 4,30   | -      | -      | 5,05   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Alin kurssi           | euroa  | 2,75  | 3,90   | -      | -      | 2,82   |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Ylin kurssi           | euroa  | 5,94  | 6,60   | -      | -      | 6,60   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakekannan             | milj.  | 201,8 | 152,4  | -      | -      | 125,7  |
| markkina-arvo kauden    | euroa  |       |        |        |        |        |
| lopussa                 |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon      | 1 000  | 7 646 | 12 284 | -      | -      | 13 543 |
| kehitys                 |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon      | %      | 21,2  | 33,6   | -      | -      | 37,1   |
| kehitys                 |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden lukumäärän   | 1 000  | 36    | 36 613 | -      | -      | 36 526 |
| painotettu keskiarvo    |        | 075   |        |        |        |        |
| kauden aikana           |        |       |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden lukumäärä    | 1 000  | 35    | 36 361 | -      | -      | 36 210 |
| kauden lopussa          |        | 788   |        |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------

1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi 
muutettuna                                                                      


Tunnuslukujen laskentakaavat:                                                   
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisaste, %          | Korolliset nettovelat x 100/                  |
|                              | Oma pääoma yhteensä                           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oman pääoman tuotto, %       | (Voitto ennen veroja - verot) x 100/          |
|                              | (Oma pääoma yhteensä, keskimäärin)            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman           | (Voitto ennen veroja + korko- ja muut         |
| tuotto, %                    | rahoituskulut) x 100/                         |
|                              | Sijoitettu pääoma keskimäärin                 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusaste, %          | Oma pääoma yhteensä x 100/                    |
|                              | (Taseen loppusumma - saadut ennakot)          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma            | Taseen loppusumma - korottomat velat -        |
|                              | laskennalliset verovelat - varaukset          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen nettovelka        | Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu            | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva         |
| osakekohtainen tulos         | tilikauden voitto/                            |
|                              | Osakkeiden keskimääräinen lukumäärä           |
|                              | tilikauden aikana                             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeantioikaistu            | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva         |
| osakekohtainen omapääoma     | omapääoma/                                    |
|                              | Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä        |
|                              | tilikauden lopussa                            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Hinta/voitto -suhde          | Viimeinen kaupantekokurssi tilikauden         |
|                              | lopussa/                                      |
|                              | Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osinko tuloksesta, %         | Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x     |
|                              | 100/                                          |
|                              | Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Efektiivinen osinkotuotto, % | Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x     |
|                              | 100/                                          |
|                              | Osakeantioikaistu kurssi kauden lopussa       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskikurssi                  | Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto/        |
|                              | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden         |
|                              | lukumäärä                                     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakekannan markkina-arvo    | Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x         |
| kauden lopussa               | viimeinen kaupantekokurssi                    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeiden vaihdon kehitys   | Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden         |
|                              | lukumäärä sekä sen prosentuaalinen osuus      |
|                              | osakkeiden keskimääräisestä lukumäärästä      |
|                              | tilikauden aikana                             |
--------------------------------------------------------------------------------


SRV Yhtiöt Oyj osavuosikatsaus 1.1. - 30.9.2009: taulukko-osa                   

LIITTEET                                                                        
1) Konserniosavuosikatsaustietoja: tuloslaskelma, tase, rahavirtalaskelma,      
laskelma oman pääoman                                                           
muutoksista, vaihto-omaisuus, vastuusitoumukset, johdannaissopimusvastuu        
2) Kehitys neljännesvuosittain                                                  
3) Segmenttitiedot                                                              
4) Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                           

1. Osavuosikatsaus 1.1. - 30.9.2009                                             

IFRS-tilinpäätöskäytäntö ja segmenttijako                                       

SRV -konserni (SRV) siirtyi 1.1.2006 kansainväliseen IFRS-tilinpäätöskäytäntöön 
(International Financial Reporting Standards). SRV on soveltanut                
osavuosikatsauksen laatimisessa samoja laskentaperiaatteita kuin                
vuositilinpäätöksessä 2008. Taulukoiden luvut on pyöristetty, joka pitää ottaa 
huomioon yhteissummia laskettaessa. Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34          
-standardin mukaisesti ja esitettävät tiedot ovat tilintarkastamattomia.        

SRV:n raportointisegmentit ovat Toimitilaliiketoiminta, Asunto- ja              
alueliiketoiminta ja Kansainvälinen liiketoiminta sekä Muut toiminnot.          
Segmenttien luvut esitetään IFRS 8 -standardin mukaisesti noudattaen            
konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita.                                    

Arvio uusien standardien sekä muutosten ja tulkintojen vaikutuksista:           

-IAS 23 Vieraan pääoman menot. Vuonna 2009 ja sen jälkeen alkaviin              
rakennushankkeisiin kohdistuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi        
hankintamenoa ja kirjataan kuluksi hankkeen tuloutuksen yhteydessä. Tällä       
muutoksella on vaikutusta konsernin taloudelliseen asemaan ja raportoitaviin    
tietoihin. Katsauskaudella 1.1.-30.9.2009 muutoksella oli kuitenkin vain        
vähäinen vaikutus konsernin taloudelliseen asemaan.                             

-IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen. Konserni esittää vuodesta 2009 alkaen        
tuloslaskelman ja laajan tuloslaskelman. Laajaan tuloslaskelmaan sisällytetään  
ne omassa pääomassa tapahtuneet muutokset, jotka johtuvat liiketoimista muiden  
tahojen kuin yhtiön omistajien kanssa.                                          

Arvio tulevien tulkintojen vaikutuksista:                                       

- IFRIC 15 Kiinteistöjen rakentamissopimukset. Tulkinta täsmentää sitä milloin  
rakentamisessa syntyvien tuottojen kirjaamisessa voidaan noudattaa              
valmistusateen mukaista tuloutusta ja milloin tuloutuksen tulee tapahtua        
luovutuksen perusteella. Tulkintaohjeen käyttöönotolla tulee olemaan pääasiassa 
vaikutusta SRV-konsernin harjoittaman asuntojen perustajaurakoinnin tuloutukseen
ja se vaikuttaa sekä konsernin taloudelliseen asemaan että raportoitaviin       
tietoihin. Tällä hetkellä asuntojen perustajaurakointi tuloutetaan              
valmistusasteen mukaisesti. Tulkintaohjeen käyttööoton myötä asuntojen          
perustajaurakoinnissa siirryttäisiin luovutuksen mukaiseen tuloutukseen. EU     
hyväksyi tulkintaohjeen 22.7.2009 ja tulkintaohjetta ryhdytään soveltamaan      
1.1.2010 alkavalla tilikaudella.                                                

--------------------------------------------------------------------------------
|                   | IFRS  | IFRS  |       |       | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin         | 1-9/  | 1-9/  | muuto | muuto | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| tuloslaskelma     | 2009  | 2008  | s,meu | s, %  | 2009   | 2008   | 2008   |
| (milj. eur)       |       |       | r     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto       | 264,9 | 415,5 | -150, | -36,3 | 84,3   | 126,7  | 537,0  |
|                   |       |       | 7     |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan    | 1,6   | 1,0   | 0,6   | 64,9  | 0,5    | 0,4    | 1,4    |
| muut tuotot       |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden ja      | 7,8   | 24,9  | -17,1 | -68,8 | -2,5   | 11,2   | 53,5   |
| keskeneräisten    |       |       |       |       |        |        |        |
| tuotteiden        |       |       |       |       |        |        |        |
| varastojen muutos |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineiden ja       | -224, | -361, | 137,5 | -38,0 | -68,1  | -109,4 | -495,3 |
| palveluiden       | 5     | 9     |       |       |        |        |        |
| käyttö            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Työsuhde-etuuksis | -32,2 | -34,2 | 1,9   | -5,6  | -9,0   | -10,4  | -46,3  |
| ta aiheutuneet    |       |       |       |       |        |        |        |
| kulut             |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Poistot ja        | -2,9  | -2,1  | -0,8  | 36,1  | -1,1   | -0,7   | -3,2   |
| arvonalentumiset  |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan    | -7,5  | -11,1 | 3,6   | -32,1 | -2,3   | -3,7   | -14,1  |
| muut kulut        |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto       | 7,2   | 32,2  | -25,0 | -77,7 | 1,8    | 14,1   | 32,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot    | 5,5   | 3,3   | 2,2   | 65,4  | 4,2    | 0,4    | 4,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituskulut     | -9,2  | -9,2  | 0,0   | -0,5  | -5,5   | -3,3   | -13,4  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja | -3,7  | -5,9  |       |       | -1,2   | -2,9   | -9,2   |
| -kulut yhteensä   |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Voitto ennen      | 3,5   | 26,3  | -22,8 | -86,7 | 0,6    | 11,2   | 23,7   |
| veroja            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tuloverot         | -2,1  | -8,3  | 6,1   | -74,2 | -0,4   | -3,6   | -8,5   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden     | 1,4   | 18,0  | -16,7 | -92,4 | 0,1    | 7,6    | 15,3   |
| voitto            |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Jakautuminen      |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön         | 1,3   | 17,9  |       |       | 0,1    | 7,8    | 15,7   |
| omistajille       |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vähemmistölle     | 0,1   | 0,1   |       |       | 0,0    | -0,2   | -0,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön         | 0,04  | 0,49  |       | -91,8 | 0,01   | 0,21   | 0,43   |
| omistajille       |       |       |       |       |        |        |        |
| kuuluvasta        |       |       |       |       |        |        |        |
| voitosta laskettu |       |       |       |       |        |        |        |
| osakekohtainen    |       |       |       |       |        |        |        |
| tulos             |       |       |       |       |        |        |        |
| (laimentamaton ja |       |       |       |       |        |        |        |
| laimennettu)      |       |       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
|                                   | IFRS  | IFRS  | IFRS   | IFRS   | IFRS   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laaja             |               | 1-9/  | 1-9/  | 7-9/   | 7-9/   | 1-12/  |
| tuloslaskelma     |               | 2009  | 2008  | 2009   | 2008   | 2008   |
| (milj. eur)       |               |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden voitto              | 1,4   | 18,0  | 0,1    | 7,6    | 15,3   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omaan pääomaan suoraan kirjatut   |       |       |        |        |        |
| erät:                             |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ulkomaisen yksikön tilinpäätöksen | 0,0   | -0,1  | 0,0    | -0,1   | -0,1   |
| muuntamisesta johtuvat voitot ja  |       |       |        |        |        |
| tappiot                           |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myytävissä olevien                | 0,0   | 0,0   | 0,0    | 0,0    | -0,1   |
| rahoitusvarojen arvostamisesta    |       |       |        |        |        |
| johtuvat voitot ja tappiot        |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suojausinstrumenteista johtuvien  | 0,0   | 0,0   | 0,0    | 0,0    | 0,0    |
| voittojen ja tappioiden tehokas   |       |       |        |        |        |
| osuus rahavirran suojauksessa     |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laskennallinen vero omaan         | 0,0   | 0,0   | 0,0    | 0,0    | 0,0    |
| pääomaan kirjatuista eristä       |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omaan pääomaan kirjatut erät      | 0,0   | -0,1  | 0,0    | 0,0    | -0,1   |
| oikaistuna veroilla               |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden tulos               | 1,4   | 18,0  | 0,1    | 7,5    | 15,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Jakautuminen                      |       |       |        |        |        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille             | 1,3   | 17,9  | 0,1    | 7,5    | 15,6   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vähemmistölle                     | 0,1   | 0,1   | 0,0    | 0,0    | -0,4   |
--------------------------------------------------------------------------------



--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin tase               | IFRS      | IFRS      | muutos,   | IFRS      |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                | 30.9.09   | 30.9.08   | %         | 31.12.08  |
--------------------------------------------------------------------------------
| VARAT                        |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineelliset                  | 16,9      | 25,9      | -35,0     | 19,0      |
| käyttöomaisuushyödykkeet     |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikearvot                   | 1,7       | 1,7       | 0,0       | 1,7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut aineettomat hyödykkeet  | 0,4       | 0,6       | -28,6     | 0,5       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut rahoitusvarat           | 4,3       | 4,4       | -1,0      | 4,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saamiset                     | 13,8      | 5,8       | 136,2     | 6,6       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laskennalliset verosaamiset  | 2,2       | 1,5       | 42,8      | 1,7       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 39,3      | 40,0      | -1,8      | 33,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
|                              |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus              | 304,0     | 259,0     | 17,3      | 294,8     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myyntisaamiset ja muut       | 69,4      | 87,3      | -20,6     | 86,7      |
| saamiset                     |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden verotettavaan  | 5,8       | 4,4       | 31,3      | 5,1       |
| tuloon perustuvat            |           |           |           |           |
| verosaamiset                 |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat                    | 3,9       | 8,5       | -54,5     | 3,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 383,0     | 359,3     | 6,6       | 390,0     |
--------------------------------------------------------------------------------
| VARAT YHTEENSÄ               | 422,3     | 399,3     | 5,8       | 423,8     |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin tase               | IFRS      | IFRS      | muutos,   | IFRS      |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                | 30.9.09   | 30.9.08   | %         | 31.12.08  |
--------------------------------------------------------------------------------
| OMA PÄÄOMA JA VELAT          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille        |           |           |           |           |
| kuuluva oma pääoma           |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakepääoma                  | 3,1       | 3,1       | 0,0       | 3,1       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun vapaan oman       | 87,3      | 87,3      | 0,0       | 87,3      |
| pääoman rahasto              |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot                   | 0,0       | 0,0       |           | -0,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Arvonmuutosrahasto           | -0,1      | 0,0       |           | -0,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kertyneet voittovarat        | 69,3      | 77,1      | -10,2     | 74,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Emoyhtiön omistajille        | 159,6     | 167,5     | -4,7      | 164,3     |
| kuuluva oma pääoma yhteensä  |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vähemmistön osuus            | 3,8       | 2,7       | 41,6      | 2,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma yhteensä          | 163,3     | 170,2     | -4,0      | 166,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Laskennalliset verovelat     | 0,3       | 0,2       | 83,0      | 0,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varaukset                    | 4,2       | 5,4       | -22,0     | 5,6       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korolliset velat             | 92,9      | 55,9      | 66,0      | 69,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut velat                   |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 97,4      | 61,5      | 58,3      | 75,6      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat          |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ostovelat ja muut velat      | 54,7      | 78,2      | -30,1     | 66,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden verotettavaan  | 3,3       | 4,9       | -31,7     | 8,0       |
| tuloon perustuvat verovelat  |           |           |           |           |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varaukset                    | 3,2       | 4,0       | -19,0     | 3,8       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korolliset velat             | 100,2     | 80,5      | 24,6      | 103,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 161,5     | 167,5     | -3,6      | 181,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä               | 258,9     | 229,1     | 13,0      | 257,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
| OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ | 422,3     | 399,3     | 5,8       | 423,8     |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Konsernin rahavirtalaskelma            | IFRS      | IFRS       | IFRS       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)                          | 1-9/2009  | 1-9/2008   | 1-12/2008  |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan rahavirrat              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskauden voitto                   | 1,4       | 18,0       | 15,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oikaisut:                              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suunnitelman mukaiset poistot          | 2,9       | 2,1        | 3,2        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoimet joihin ei liity            | 1,5       | -0,6       | -0,5       |
| maksutapahtumaa                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot ja -kulut               | 3,7       | 5,9        | 9,2        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineellisten ja aineettomien           | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
| hyödykkeiden myyntivoitot              |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Verot                                  | 2,1       | 8,3        | 8,5        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oikaisut yhteensä                      | 10,2      | 15,6       | 20,3       |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Käyttöpääoman muutokset:               |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lainasaamisten muutos                  | -2,7      | -8,5       | -12,6      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myynti- ja muiden saamisten muutos     | 17,8      | 10,9       | 14,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuuden muutos               | -7,3      | -62,6      | -98,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osto- ja muiden velkojen muutos        | -11,3     | -21,2      | -31,9      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Käyttöpääoman muutokset yhteensä       | -3,5      | -81,4      | -128,3     |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut korot                         | -10,5     | -7,8       | -13,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saadut korot                           | 4,4       | 6,2        | 6,7        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Saadut osingot                         | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut verot                         | -7,9      | -6,4       | -4,2       |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        | -14,0     | -8,0       | -10,5      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liiketoiminnan nettorahavirta          | -6,0      | -55,8      | -103,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investointien rahavirrat               |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tytäryritysten ja liiketoimintojen     | -2,0      | -1,3       | -1,3       |
| hankinta vähennettynä hankintahetken   |           |            |            |
| rahavaroilla                           |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit aineellisiin              | -0,6      | -19,7      | -13,7      |
| hyödykkeisiin                          |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit aineettomiin              | 0,0       | -0,3       | -0,3       |
| hyödykkeisiin                          |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investoinnit sijoituksiin              | -0,1      | -1,5       | -1,5       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineellisten ja aineettomien           | 0,0       | 0,1        | 0,1        |
| hyödykkeiden myynti                    |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitusten myynti                     | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Investointien nettorahavirta           | -2,7      | -22,7      | -16,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
|                                        |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituksen rahavirrat                 |           |            |            |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakeannista saadut varat              | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
|      Lainojen nostot                   | 15,3      | 42,0       | 68,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
|      Lainojen takaisinmaksut           | -20,8     | -9,5       | -10,1      |
--------------------------------------------------------------------------------
|      Lainasaamisten muutos             | 0,0       | 0,0        | 0,0        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Yhtiölainojen muutos                   | 2,1       | 22,5       | 30,6       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Luottolimiittien muutos                | 18,6      | 16,3       | 18,8       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien osakkeiden hankinta              | -1,7      | -1,4       | -1,9       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maksetut osingot                       | -4,4      | -4,4       | -4,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoituksen nettorahavirta             | 9,3       | 65,6       | 101,8      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarojen muutos                     | 0,5       | -12,9      | -18,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat tilikauden alussa            | 3,4       | 21,4       | 21,4       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahavarat tilikauden lopussa           | 3,9       | 8,5        | 3,4        |
--------------------------------------------------------------------------------



--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus                    | IFRS    | IFRS    | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                        | 30.9.09 | 30.9.08 | %        | 31.12.08 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Aineet ja tarvikkeet               | 0,0     | 0,0     |          | 0,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskeneräiset työt                 | 64,5    | 89,6    | -28,0    | 100,8    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maa-alueet ja tonttiyhtiöt         | 153,7   | 119,2   | 28,9     | 142,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden asunto- ja               | 67,4    | 30,2    | 123,4    | 34,0     |
| kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet  |         |         |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Ennakkomaksut                      | 3,6     | 6,6     | -45,8    | 3,7      |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu vaihto-omaisuus                | 14,8    | 13,4    | 10,7     | 14,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä                  | 304,0   | 259,0   | 17,3     | 294,8    |
--------------------------------------------------------------------------------


Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.9.2009                    
--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   | t     | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | -0,1  | -0,1 | 74,1 | 164, | 2,3   | 166,6 |
| 1.1.2009     |     |     |      |       |      |      | 3    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | 0,0   | 0,0  |      | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   |     |     |      |       |      | -0,2 | -0,2 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | -0,2 | -0,2 |       |       |
| omaan        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude |     |     |      |       |      | 1,3  | 1,3  |       |       |
| n voitto     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 1,3  | 1,3  |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -4,3 | -4,3 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakepalkkio |     |     |      |       |      | 0,1  | 0,1  |       |       |
| järjestelmä  |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     |      |       |      | -1,7 | -1,7 |       |       |
| osakkeiden   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| hankinta     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | -0,1 | 69,3 | 159, | 3,8   | 163,3 |
| 30.9.2009    |     |     |      |       |      |      | 6    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.9.2008                    
--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   |       | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 64,7 | 155, | 3,2   | 158,3 |
| 1.1.2008     |     |     |      |       |      |      | 1    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | 0,0   |      |      | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   |     |     | 0,0  |       |      | 0,0  | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 0,0  | 0,0  |       |       |
| omaan        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude |     |     |      |       |      | 17,9 | 17,9 |       |       |
| n voitto     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 17,9 | 17,9 |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -4,4 | -4,4 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     |      |       |      | -1,1 | -1,1 |       |       |
| osakkeiden   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| hankinta     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 77,1 | 167, | 2,7   | 170,2 |
| 30.9.2008    |     |     |      |       |      |      | 5    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 31.12.2008                   
--------------------------------------------------------------------------------
|              | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma      |               |
--------------------------------------------------------------------------------
| IFRS         | Osa | Yli | Sijo | Muunt | Arvo | Kert | Yh-t | Vähem | Oma   |
| (milj.       | ke- | -ku | itet | o-ero | n-mu | y-ne | eens | -mist | pääom |
| euroa)       | pää | rss | un   | t     | u-to | et   | ä    | ön    | a     |
|              | -om | i-r | vapa |       | s-ra | voit |      | osuus | yhtee |
|              | a   | aha | an   |       | hast | to-v |      |       | n-sä  |
|              |     | sto | oman |       | o    | arat |      |       |       |
|              |     |     | pääo |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | man  |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | raha |       |      |      |      |       |       |
|              |     |     | sto  |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | 0,0   | 0,0  | 64,7 | 155, | 3,2   | 158,3 |
| 1.1.2008     |     |     |      |       |      |      | 1    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muuntoerot   |     |     |      | -0,1  | -0,1 | 0,1  | -0,1 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu muutos   |     |     | 0,0  |       |      | 0,0  | 0,0  |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suoraan      | 0,0 | 0,0 | 0,0  | -0,1  | -0,1 | 0,0  | -0,2 |       |       |
| omaan        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| pääomaan     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kirjatut     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| nettotulot   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilikauden   |     |     |      |       |      | 15,7 | 15,7 |       |       |
| voitto       |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Katsauskaude | 0,0 | 0,0 | 0,0  | 0,0   | 0,0  | 15,7 | 15,7 |       |       |
| lla kirjatut |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| tuotot ja    |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| kulut        |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| yhteensä     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osingonjako  |     |     |      |       |      | -4,4 | -4,4 |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omien        |     |     |      |       |      | -1,9 | -1,9 |       |       |
| osakkeiden   |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
| hankinta     |     |     |      |       |      |      |      |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma pääoma   | 3,1 | 0,0 | 87,3 | -0,1  | -0,1 | 74,1 | 164, | 2,3   | 166,6 |
| 31.12.2008   |     |     |      |       |      |      | 3    |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Vastuusitoumukset                  | IFRS    | IFRS    | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                        | 30.9.09 | 30.9.08 | %        | 31.12.08 |
--------------------------------------------------------------------------------
| Omasta puolesta annetut vakuudet   |         |         |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut kiinteistökiinnitykset     | 111,3   | 99,3    | 12,1     | 114,7    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut pantit                     | 0,0     | 0,0     |          | 0,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut vastuusitoumukset             |         |         |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut takaukset keskeneräisten   | 0,0     | 0,4     | -100,0   | 0,4      |
| hankkeiden veloista                |         |         |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Annetut investointisitoumukset     | 22,1    | 2,3     | 859,2    | 2,7      |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Vastuu                | IFRS           | IFRS          | IFRS                |
| johdannaissopimuksist | 30.9.09        | 30.9.08       | 31.12.08            |
| a                     |                |               |                     |
| (milj. euroa)         |                |               |                     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
|                       | Käyvät arvot   | Käyvät arvot  | Käyvät arvot        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suojauslaskennan      | Posit | Negat. | Posit | Negat | Posit | Negat.      |
| ulkopuoliset          | .     |        | .     | .     | .     |             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valuuttatermiinit     | 0,0   | 0,0    | 0,0   | 0,4   | 0,0   | 0,0         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Koronvaihtosopimukset | 0,0   | 0,1    | 0,0   | 0,0   | 0,0   | 0,0         |
--------------------------------------------------------------------------------
|                       |       |        |       |       |       |             |
--------------------------------------------------------------------------------
|                       |       | IFRS   |       | IFRS  |       | IFRS        |
--------------------------------------------------------------------------------
|                       |       | 30.9.0 |       | 30.9. |       | 31.12.08    |
|                       |       | 9      |       | 08    |       |             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Johdannaissopimusten  |       |        |       |       |       |             |
| nimellisarvot         |       |        |       |       |       |             |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valuuttatermiinit     |       | 0,0    |       | 8,4   |       | 0,0         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Koronvaihtosopimukset |       | 63,4   |       | 14,8  |       | 18,8        |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valuuttatermiinien käyvät arvot perustuvat tilinpäätöspäivän            |    |
| markkinahintoihin.                                                      |    |
| Avoimet  valuuttatermiinit kohdistuvat rahoituksen                      |    |
| kassavirran suojaamiseen.                                               |    |
--------------------------------------------------------------------------------

2. Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain                    

--------------------------------------------------------------------------------
| SRV konserni   | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)    | 7-9/0 | 4-6/ | 1-3/ | 10-12 | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/0 |       |
|                | 9     | 09   | 09   | /08   | 8     | 8     | 8     |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto    | 84,3  | 94,2 | 86,4 | 121,4 | 126,7 | 142,4 | 146,4 |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto    | 1,8   | 3,5  | 1,9  | 0,7   | 14,1  | 9,2   | 8,9   |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rahoitustuotot | -1,2  | -1,0 | -1,5 | -3,3  | -2,9  | -2,4  | -0,6  |       |
| ja -kulut ,    |       |      |      |       |       |       |       |       |
| yht.           |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Voitto ennen   | 0,6   | 2,5  | 0,4  | -2,6  | 11,2  | 6,8   | 8,3   |       |
| veroja         |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulouttamaton  | 464,8 | 458, | 453, | 455,3 | 455,2 | 521,1 | 451,3 |       |
| tilauskanta 1) |       | 4    | 9    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Uudet          | 86,2  | 98,2 | 91,3 | 115,4 | 36,7  | 185,0 | 62,0  |       |
| sopimukset 1)  |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tulos/osake,   | 0,01  | 0,03 | 0,00 | -0,06 | 0,21  | 0,12  | 0,16  |       |
| eur            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Oma            | 4,46  | 4,45 | 4,42 | 4,54  | 4,61  | 4,40  | 4,38  |       |
| pääoma/osake,  |       |      |      |       |       |       |       |       |
| eur 1)         |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Osakkeen       | 5,64  | 4,18 | 3,00 | 3,47  | 4,19  | 5,28  | 5,55  |       |
| päätöskurssi,  |       |      |      |       |       |       |       |       |
| eur 1)         |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Omavaraisuusas | 41,0  | 40,4 | 40,9 | 41,3  | 45,9  | 44,9  | 52,1  |       |
| te, % 1)       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Korollinen     | 189,2 | 185, | 170, | 169,4 | 127,9 | 122,4 | 76,1  |       |
| nettovelka 1)  |       | 8    | 6    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velkaantumisas | 115,9 | 115, | 105, | 101,7 | 75,2  | 74,8  | 46,3  |       |
| te, % 1)       |       | 6    | 3    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto    | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)    | 7-9/0 | 4-6/ | 1-3/ | 10-12 | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/0 |       |
|                | 9     | 09   | 09   | /08   | 8     | 8     | 8     |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliike | 40,2  | 46,1 | 54,8 | 77,9  | 74,3  | 92,2  | 104,8 |       |
| toiminta       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja     | 37,9  | 40,5 | 25,8 | 33,3  | 31,4  | 37,1  | 26,0  |       |
| alueliiketoimi |       |      |      |       |       |       |       |       |
| nta            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen | 6,2   | 7,6  | 5,8  | 10,2  | 21,0  | 13,1  | 15,7  |       |
| liiketoiminta  |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot | 2,1   | 2,1  | 2,2  | 3,0   | 2,7   | 2,8   | 2,9   |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit   | -2,1  | -2,1 | -2,2 | -3,1  | -2,7  | -2,9  | -2,9  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni       | 84,3  | 94,2 | 86,4 | 121,4 | 126,7 | 142,4 | 146,4 |       |
| yhteensä       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto    | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)    | 7-9/0 | 4-6/ | 1-3/ | 10-12 | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/0 |       |
|                | 9     | 09   | 09   | /08   | 8     | 8     | 8     |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliike | 3,1   | 4,6  | 5,9  | 6,0   | 3,7   | 9,9   | 8,2   |       |
| toiminta       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja     | 1,0   | 1,9  | 0,0  | -1,2  | 0,5   | 0,9   | 0,4   |       |
| alueliiketoimi |       |      |      |       |       |       |       |       |
| nta            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen | -1,5  | -1,9 | -2,5 | -2,7  | 10,8  | -0,1  | 1,2   |       |
| liiketoiminta  |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot | -0,7  | -1,0 | -1,6 | -1,4  | -1,0  | -1,6  | -0,9  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit   | -0,1  | 0,0  | 0,0  | 0,0   | 0,0   | 0,0   | 0,0   |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni       | 1,8   | 3,5  | 1,9  | 0,7   | 14,1  | 9,2   | 8,9   |       |
| yhteensä       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto    | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (%)            | 7-9/0 | 4-6/ | 1-3/ | 10-12 | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/0 |       |
|                | 9     | 09   | 09   | /08   | 8     | 8     | 8     |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliike | 7,7   | 10,0 | 10,8 | 7,8   | 4,9   | 10,8  | 7,8   |       |
| toiminta       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja     | 2,7   | 4,6  | 0,0  | -3,6  | 1,7   | 2,5   | 1,6   |       |
| alueliiketoimi |       |      |      |       |       |       |       |       |
| nta            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen | -24,1 | -25, | -43, | -26,5 | 51,5  | -0,9  | 7,9   |       |
| liiketoiminta  |       | 6    | 3    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni       | 2,1   | 3,7  | 2,2  | 0,6   | 11,1  | 6,4   | 6,1   |       |
| yhteensä       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta    | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)  | 30.9. | 30.6 | 31.3 | 31.12 | 30.9. | 30.6. | 31.3. |       |
|                | 09    | .09  | .09  | .08   | 08    | 08    | 08    |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliike | 252,0 | 224, | 252, | 265,7 | 228,8 | 291,1 | 235,2 |       |
| toiminta       |       | 3    | 8    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja     | 186,5 | 203, | 169, | 154,0 | 186,3 | 186,8 | 182,4 |       |
| alueliiketoimi |       | 3    | 6    |       |       |       |       |       |
| nta            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen | 26,3  | 30,7 | 31,5 | 35,6  | 40,2  | 43,2  | 33,7  |       |
| liiketoiminta  |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni       | 464,8 | 458, | 453, | 455,3 | 455,2 | 521,1 | 451,3 |       |
| yhteensä       |       | 4    | 9    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| - josta myyty  | 324   | 303  | 286  | 280   | 279   | 358   | 281   |       |
| osuus          |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| - josta        | 141   | 155  | 168  | 176   | 176   | 163   | 170   |       |
| myymätön osuus |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu     | IFRS  | IFRS | IFRS | IFRS  | IFRS  | IFRS  | IFRS  |       |
| pääoma         |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. euroa)  | 30.9. | 30.6 | 31.3 | 31.12 | 30.9. | 30.6. | 31.3. |       |
|                | 09    | .09  | .09  | .08   | 08    | 08    | 08    |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliike | 61,0  | 77,0 | 69,2 | 63,9  | 63,5  | 51,2  | 43,7  |       |
| toiminta       |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja     | 123,4 | 135, | 134, | 138,9 | 115,9 | 105,3 | 97,0  |       |
| alueliiketoimi |       | 9    | 9    |       |       |       |       |       |
| nta            |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen | 165,8 | 152, | 151, | 138,6 | 143,9 | 145,1 | 115,1 |       |
| liiketoiminta  |       | 6    | 0    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot | 6,2   | -12, | -14, | -2,0  | -16,6 | -5,4  | 4,0   |       |
| ja             |       | 2    | 0    |       |       |       |       |       |
| eliminoinnit   |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni       | 356,5 | 353, | 341, | 339,4 | 306,6 | 296,2 | 259,8 |       |
| yhteensä       |       | 2    | 1    |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntotuotanto |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Suomessa (kpl) | 7-9/0 | 4-6/ | 1-3/ | 10-12 | 7-9/0 | 4-6/0 | 1-3/0 |       |
|                | 9     | 09   | 09   | /08   | 8     | 8     | 8     |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asuntoaloituks | 0     | 0    | 4    | 0     | 49    | 53    | 8     |       |
| et             |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Myydyt asunnot | 43    | 51   | 27   | 13    | 32    | 63    | 33    |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmistuneet   | 37    | 93   | 58   | 0     | 31    | 104   | 125   |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiit        | 161   | 185  | 156  | 133   | 140   | 128   | 105   |       |
| myymättömät 1) |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| Rakenteilla 1) | 80    | 118  | 211  | 265   | 251   | 247   | 298   |       |
--------------------------------------------------------------------------------
| - josta        | 79    | 100  | 180  | 226   | 232   | 227   | 260   |       |
| myymättömät 1) |       |      |      |       |       |       |       |       |
--------------------------------------------------------------------------------

1) kauden lopussa                                                               

3. Segmenttien tiedot                                                           
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat                    | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.09 | 30.9.08 | milj.    | %       | 31.12.08 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 90,8    | 114,7   | -23,9    | -20,9   | 116,9    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 152,0   | 138,4   | 13,6     | 9,8     | 158,4    |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 169,7   | 156,0   | 13,7     | 8,8     | 158,6    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot           | 191,7   | 168,4   | 23,3     | 13,9    | 185,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit ja muut     | -182,0  | -178,3  | -3,7     |         | -195,2   |
| oikaisut                 |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 422,3   | 399,3   | 23,0     | 5,8     | 423,8    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Velat                    | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.09 | 30.9.08 | milj.    | %       | 31.12.08 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 64,0    | 78,7    | -14,7    | -18,7   | 81,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 135,6   | 125,7   | 9,9      | 7,9     | 141,5    |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 173,5   | 139,8   | 33,6     | 24,0    | 147,2    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot           | 70,2    | 65,1    | 5,1      | 7,8     | 65,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Eliminoinnit ja muut     | -184,4  | -180,3  | -4,1     |         | -178,9   |
| oikaisut                 |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 258,9   | 229,1   | 29,8     | 13,0    | 257,2    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma        | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos, | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 30.9.09 | 30.9.08 | milj.    | %       | 31.12.08 |
|                          |         |         | eur      |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | 61,0    | 63,5    | -2,5     | -3,9    | 63,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | 123,4   | 115,9   | 7,5      | 6,5     | 138,9    |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | 165,8   | 143,9   | 21,9     | 15,3    | 138,6    |
| liiketoiminta            |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Muut toiminnot ja        | 6,2     | -16,6   | 22,9     |         | -2,0     |
| eliminoinnit             |         |         |          |         |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Konserni yhteensä        | 356,5   | 306,6   | 49,9     | 16,3    | 339,4    |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus                   | IFRS    | IFRS     | muutos,  | IFRS     |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)                       | 30.9.09 | 30.9.08  | milj.    | 31.12.08 |
|                                   |         |          | eur      |          |
--------------------------------------------------------------------------------
| Maa-alueet ja tonttiyhtiöt        | 153,7   | 119,2    | 34,4     | 142,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 26,1    | 22,6     | 3,6      | 24,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 42,8    | 35,3     | 7,5      | 41,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 84,5    | 61,4     | 23,1     | 76,0     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Keskeneräiset työt                | 64,5    | 89,6     | -25,1    | 100,8    |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 7,6     | 23,7     | -16,1    | 30,0     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 44,7    | 46,3     | -1,6     | 57,3     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 12,2    | 19,6     | -7,4     | 13,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Valmiiden asunto- ja              | 67,4    | 30,2     | 37,2     | 34,0     |
| kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet |         |          |          |          |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 26,9    | 0,0      | 26,9     | 0,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 34,6    | 30,1     | 4,5      | 30,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 5,8     | 0,0      | 5,8      | 3,3      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Muu vaihto-omaisuus               | 18,4    | 20,0     | -1,6     | 17,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 5,1     | 5,2      | -0,1     | 5,0      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 4,6     | 6,6      | -2,0     | 4,6      |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 9,8     | 9,3      | 0,5      | 9,3      |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Vaihto-omaisuus yhteensä          | 304,0   | 259,0    | 44,9     | 294,8    |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Toimitilaliiketoiminta          | 65,7    | 51,4     | 14,3     | 59,6     |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Asunto- ja alueliiketoiminta    | 126,7   | 118,3    | 8,4      | 134,0    |
--------------------------------------------------------------------------------
|   Kansainvälinen liiketoiminta    | 112,3   | 90,2     | 22,0     | 102,1    |
--------------------------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------------------------
| Toimitilaliiketoiminta   | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos,  | IFRS    |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %        | 2008    |
|                          | 9       | 8       |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 141,1   | 271,2   | -130,1   | -48,0    | 349,1   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | 13,7    | 21,8    | -8,1     | -37,3    | 27,8    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 0,9     | 0,9     | -0,1     | -7,4     | 0,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 89,9    | 113,8   | -23,9    | -21,0    | 116,0   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 90,8    | 114,7   | -23,9    | -20,9    | 116,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 11,1    | 1,0     | 10,1     | 970,6    | 1,1     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 52,9    | 77,6    | -24,8    | -31,9    | 80,6    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 64,0    | 78,7    | -14,7    | -18,7    | 81,7    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 61,0    | 63,5    | -2,5     | -3,9     | 63,9    |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | 30,1    | 64,2    |          |          | 60,8    |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 252,0   | 228,8   | 23,2     | 10,2     | 265,7   |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Asunto- ja               | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos,  | IFRS    |
| alueliiketoiminta        |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %        | 2008    |
|                          | 9       | 8       |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 104,2   | 94,5    | 9,7      | 10,3     | 127,9   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | 2,9     | 1,9     | 1,0      | 51,4     | 0,7     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 1,6     | 2,1     | -0,5     | -24,9    | 1,9     |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 150,5   | 136,3   | 14,1     | 10,4     | 156,5   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 152,0   | 138,4   | 13,6     | 9,8      | 158,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 71,9    | 50,1    | 21,8     | 43,5     | 58,3    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 63,8    | 75,6    | -11,9    | -15,7    | 83,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 135,6   | 125,7   | 9,9      | 7,9      | 141,5   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 123,4   | 115,9   | 7,5      | 6,5      | 138,9   |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | 2,9     | 2,6     |          |          | 0,7     |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 186,5   | 186,3   | 0,2      | 0,1      | 154,0   |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------


--------------------------------------------------------------------------------
| Kansainvälinen           | IFRS    | IFRS    | muutos,  | muutos,  | IFRS    |
| liiketoiminta            |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| (milj. eur)              | 1-9/200 | 1-9/200 | milj eur | %        | 2008    |
|                          | 9       | 8       |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevaihto              | 19,6    | 49,8    | -30,3    | -60,8    | 60,1    |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Liikevoitto              | -5,9    | 11,9    | -17,9    |          | 9,2     |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin varat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset varat      | 22,5    | 23,6    | -1,1     | -4,6     | 16,2    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset varat      | 147,2   | 132,5   | 14,7     | 11,1     | 142,4   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Varat yhteensä           | 169,7   | 156,0   | 13,7     | 8,8      | 158,6   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Segmentin velat          |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Pitkäaikaiset velat      | 8,4     | 10,7    | -2,3     | -21,7    | 12,7    |
--------------------------------------------------------------------------------
| Lyhytaikaiset velat      | 165,0   | 129,1   | 35,9     | 27,8     | 134,6   |
--------------------------------------------------------------------------------
| Velat yhteensä           | 173,5   | 139,8   | 33,6     | 24,0     | 147,2   |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitettu pääoma kauden | 165,8   | 143,9   | 21,9     | 15,3     | 138,6   |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
| Sijoitetun pääoman       | -0,8    | 16,9    |          |          | 9,3     |
| tuotto, % 1)             |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
| Tilauskanta kauden       | 26,3    | 40,2    | -13,9    | -34,6    | 35,6    |
| lopussa                  |         |         |          |          |         |
--------------------------------------------------------------------------------

1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi 
muutettuna                                                                      

4. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat                                           

Toimitilaliiketoiminnan uusien sopimusten määrä kasvoi lokakuussa 42,5 milj.    
eurolla. Asunto- ja alueliiketoiminnassa myytiin lokakuun aikana 21 asuntoa (6  
asuntoa 10/2008) ja uusien sopimusten määrä kasvoi 21,5 milj. eurolla.