SRV Yhtiöt Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

SRV:N ASUNTOTUOTANNON KASVU JATKUI VAHVANA - SRV:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2011

Espoo, 2011-08-03 07:30 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SRV YHTIÖT OYJ   
OSAVUOSIKATSAUS 3.8.2011, klo 8.30 



Katsauskausi 1.1.-30.6.2011 lyhyesti:
- SRV:n liikevaihto oli 269,2 milj. euroa (211,1 Me 1-6/2010), muutos + 27,5 %
- Liikevoitto oli 0,7 milj. euroa (3,1 Me), muutos - 77,5 %
- Tulos ennen veroja oli 0,0 milj. euroa (0,0 Me)
- Tilauskanta kauden lopussa oli 673,5 milj. euroa (604,4 Me), muutos + 11,4 %
- Uudet sopimukset 310,9 milj. euroa (327,3 Me), muutos -5,0 %
- Omavaraisuusaste oli 31,7 prosenttia (35,1 %)
- Tulos per osake oli -0,01 euroa (0,01 eur)

SRV tarkentaa koko vuoden näkymää liikevaihdon ja liiketoiminnan kannattavuuden
kehityksen osalta. Liikevaihdon arvioidaan olevan noin 650 milj. euroa (484,4
M€ 1-12/2010). Sekä kotimaan että kansainvälisen liiketoiminnan kannattavuuden
arvioidaan paranevan toisella vuosipuoliskolla verrattuna vuoden 2011
ensimmäiseen vuosipuoliskoon. Koko vuoden tulosnäkymä pidetään ennallaan ja
tuloksen arvioidaan ylittävän edellisen vuoden tason. 

Toinen vuosineljännes 1.4.-30.6.2011 lyhyesti:
- Liikevaihto oli 136,6 milj. euroa (117,3 Me 4-6/2010)
- Liikevoitto oli -0,3 milj. euroa (1,5 Me)
- Tulos ennen veroja oli -1,7 milj. euroa (-0,1 Me)
- Tulos per osake oli -0,06 euroa (0,02 eur)
Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 standardin mukaisesti ja siinä esitettävät
tiedot ovat tilintarkastamattomia 

Toimitusjohtaja Jukka Hienonen tuloksesta:

SRV on jatkanut asuntotuotantonsa suunnitelmallista kasvattamista Suomessa.
Kesäkuun lopussa meillä oli rakenteilla yli 2 200 asuntoa. Tuotannosta valtaosa
on jo myyty joko instituutioille tai kuluttajille. SRV rakentaa yli 1 400
vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudun lisäksi mm. Kaarinassa, Pirkanmaalla ja
Joensuussa. Asuntomyyntimme kuluttajille on noussut ennätykselliselle tasolle. 

Omaperusteisen asuntotuotannon kannattavuus näkyy tuloksessamme viiveellä
luovutuksenmukaisen tuloutuskäytännön takia ja siten asuntomyynnin myönteinen
kehittyminen ei vielä realisoitunut toisen vuosineljänneksen tulokseen.
Loppuvuoden aikana arvioimme valmistuvan 400 omaperusteista asuntoa, kun
esimerkiksi toisen vuosineljänneksen aikana valmistui ainoastaan 41 asuntoa. 

Toimitilamarkkina on jatkunut asuntomarkkinaa selvästi vaisumpana, joskin
heikkoja merkkejä kehityksen kääntymisestä parempaan suuntaan on nähtävissä.
Urakkapohjaisen rakentamisen osuuden kasvu tuotannostamme on alentanut
suhteellista kannattavuuttamme urakoiden matalamman katetason takia. Lisäksi
kannattavuuteen on vaikuttanut toimitilahankkeiden katearvioiden heikentyminen
lähinnä rakennuskustannusten nousun takia. Toimitilarakentamisen kannattavuus
parani hieman toisen vuosineljänneksen aikana. Toimitilarakentamisen
kannattavuuden nosto aikaisempien vuosien tasolle edellyttää kuitenkin
omakehitteisten ja omaperusteisten hankkeiden osuuden kasvattamista. 

Merkittävistä omaperusteisista hankkeista meillä on käynnistynyt Derby Business
Park -hanke Espoon Perkkaalle. Samaan yhteyteen rakennamme myös Siemens-yhtiön
Suomen-pääkonttoria. Sen lisäksi meillä on logistiikkahankkeita
pääkaupunkiseudulla sekä kaupan alan urakoita eri puolilla Suomea. 

Kansainvälisessä liiketoiminnassa on alkuvuonna käynnistynyt Pearl Plaza
-kauppakeskuksen rakentaminen Pietarissa. Tavoitteenamme on saada Venäjällä
käyntiin pitkään paikallaan polkeneita hankkeitamme, joihin sitoutuu merkittävä
osuus SRV:n pääomista. 

SRV:n konsernirakenne uudistettiin vuoden alussa, kun yhdistimme asunto- ja
toimitilaliiketoiminnat sekä alueliiketoiminnat. Yhtenäisempi rakenne tuo
selviä synergiaetuja, kun voimme hyödyntää asunto- ja toimitilarakentamisen
parhaat käytännöt ja resurssit eri hankkeissa. 

Alkuvuoden kannattavuus ei ole tavoitetasomme mukainen. Rakenteilla olevien,
tulouttamattomien hankkeiden määrä luo hyvän pohjan tulevalle kehitykselle,
mikä merkitsee tuottojen painottumista vuoden jälkipuoliskolle ja erityisesti
viimeiselle vuosineljännekselle. 

Olemme kasvattaneet tietoisesti hankekehitysvolyymiämme, vaikka se lyhyellä
tähtäimellä merkitsee kuluksi kirjattavien kehityskustannusten kasvua. Uskomme
SRV:n innovatiivisen hankekehityksen luomiin mahdollisuuksiin sekä Suomessa
että Venäjällä. Pidemmän aikavälin suurista kehityshankkeista olemme saaneet
alkuvuonna edistettyä Helsingin Kalasataman keskuksen ja Espoon Keilaniemen
hankkeita. Molemmat hankkeet tulevat olemaan alkaneen vuosikymmenen keskeisiä
kohteita, joilla toteutuessaan tulee olemaan merkittävä rooli SRV:n
ansainnassa. 

Markkinat ja yleiskatsaus

SRV:n liikevaihdon ja tilauskannan kehitys jatkui myönteisesti alkuvuoden
aikana. SRV:n tilauskanta kasvoi 11,4 prosenttia. 

Kilpailu kotimaan toimitilarakentamisen uusista tilauksista on tiukkaa. SRV:llä
toimitilarakentamisen volyymi on säilynyt hyvällä tasolla, mutta
kannattavuuteen kohdistuu kuitenkin paineita, sillä tilauskanta koostuu pääosin
matalakatteisesta urakoinnista. Lisäksi rakentamisen kustannukset ovat selvästi
nousseet. Kannattavuuden parantamiseksi pyrkimyksenä on siirtää painotusta
omaan hankekehitykseen. 

Kotimaan asuntorakentamisen markkinan kehitys on jatkunut myönteisenä. SRV on
kasvattanut sekä vuokra-asunto- että omistusasuntotuotantoaan. SRV:n
rakenteilla olevan asuntotuotannon määrä kasvoi 2 243 asuntoon. Näistä 63
prosenttia on vuokra- ja asumisoikeusasuntoja. Rakenteilla oleva omaperusteinen
asuntotuotanto kasvoi 824 asuntoon, josta yli 50% on myyty.
Ennakkomarkkinoinnin perusteella on lisäksi tehty päätökset 212 asunnon
lisäaloituksista. SRV myi kuluttajille ja sijoittajille yhteensä 290 asuntoa
(197 asuntoa 1-6/2010). Omaperusteinen asuntotuotanto tuloutuu
luovutuksenmukaisesti painottuen siten kuluvan vuoden loppupuolelle. 

Venäjän rahoitus- ja kiinteistömarkkinat ovat vähitellen elpymässä. SRV hakee
kasvua jatkamalla keskeisten hankkeidensa kehittämisen lisäksi panostamalla
VTB:n ja Asmoren kiinteistörahaston ensimmäisten sijoituskohteiden
valmisteluun. 

SRV:n keskeisistä kansainvälisistä hankkeista Pietarin Pearl Plaza
-kauppakeskuksen toteutuminen varmistui tammikuussa, kun kohteen
investointipäätös ja 100 milj. euron urakkasopimus SRV:n kanssa
allekirjoitettiin tammikuussa. 

SRV:n oma hankekehitys tarjoaa yhtiölle merkittävän mahdollisuuden
toimintavolyymin kasvattamiseen. Hankkeet edellyttävät pitkäaikaista
kehitystyötä ja toteutuvat usean vuoden aikana. SRV:n hankkeet ovat usein myös
”landmark”-hankkeita - innovatiivisia uusia ratkaisuja kestävän
aluerakentamisen tarpeisiin. Tällaisia ovat muun muassa Keilaniemen Tornit
-asuntohanke ja Niittykummun metroaseman ympäristön kehityshanke Espoossa sekä
uusimpana Kalasataman kehityshanke Helsingissä. 



                          IFRS    IFRS                    IFRS    IFRS    IFRS  
Konsernin avainluvut      1-6/    1-6/    muutos  muutos  4-6/    4-6/    1-12/ 
(milj. eur)                2011    2010   ,meur   , %      2011    2010    2010 
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto                269,2   211,1    58,1    27,5   136,6   117,3   484,2
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevoitto                  0,7     3,1    -2,4   -77,5    -0,3     1,5    12,5
Rahoitustuotot ja           -0,7    -3,0     2,3            -1,4    -1,6    -4,5
 -kulut, yht.                                                                   
Tulos ennen veroja           0,0     0,0    -0,1  -239,4    -1,7    -0,1     7,9
Tulouttamaton              673,5   604,4    69,1    11,4                   594,5
 tilauskanta                                                                    
Uudet sopimukset           310,9   327,3   -16,4    -5,0    90,6   186,7   559,9
Liikevoitto, %               0,3     1,5                    -0,2     1,3     2,6
Katsauskauden voitto, %     -0,4     0,0                    -1,6     0,6     1,1
Omavaraisuusaste, %         31,7    35,1                                    35,2
Korollinen nettovelka      263,5   217,2                                   222,8
Velkaantumisaste, %        162,2   142,7                                   141,7
Sijoitetun pääoman           1,4     2,1                                     4,1
 tuotto, % 1)                                                                   
Oman pääoman tuotto, %      -1,3     0,1                                     3,2
 1)                                                                             
Tulos per osake, eur       -0,01    0,01                   -0,06    0,02    0,19
Omapääoma per osake, eur    4,51    4,38                                    4,56
Osakkeiden lukumäärän       34,5    33,9             1,8                    33,9
 painotettu keskiarvo,                                                          
 milj. kpl                                                                      

1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi
muutettuna 

Konsernin liikevaihto kasvoi erityisesti kotimaan asuntorakentamisen volyymin
suotuisan kehityksen takia. Liikevoiton laskuun vaikutti toimitilarakentamisen
kannattavuustason heikentyminen tilauskannan katetason laskun ja rakentamisen
kustannusten nousun takia sekä kansainvälisen liiketoiminnan tappiollisuus.
Kuluksi kirjatut hankekehityskustannukset kasvoivat 1,1 milj. euroa
vertailukaudesta. Konsernin tilauskanta nousi kansainvälisen ja kotimaan
asuntorakentamisen tilauskannan kasvun takia. 

Konsernin toisen vuosineljänneksen liikevaihto kasvoi kotimaan
asuntorakentamisen volyymin suotuisan kehityksen takia. Kotimaan liiketoiminnan
kannattavuus laski vuoden ensimmäiseen vuosineljännekseen verrattuna
asuntotuotannon luovutuksenmukaisen tuloutuskäytännön takia.
Toimitilarakentamisen kannattavuus parani hieman ensimmäiseen
vuosineljännekseen verrattuna. Liikevoiton tasoon vaikutti myös kuluksi
kirjattujen hankekehityskustannusten kasvu. 

Liiketoimintojen avainluvut



                   IFRS     IFRS                       IFRS     IFRS     IFRS   
Liikevaihto        1-6/     1-6/     muutos,  muutos,  4-6/     4-6/     1-12/  
(milj. eur)         2011     2010    meur      %        2011     2010     2010  
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan             255,1    205,5     49,6     24,1    131,2    112,5    462,3
 liiketoiminta                                                                  
--------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen        13,7      5,5      8,2    149,0      5,3      4,7     21,7
 liiketoiminta                                                                  
Muut toiminnot         6,3      5,0      1,3     25,6      3,1      2,5     10,3
Eliminoinnit          -5,9     -5,0     -1,0              -2,9     -2,5    -10,2
Konserni yhteensä    269,2    211,1     58,1     27,5    136,6    117,3    484,2





                   IFRS     IFRS                       IFRS     IFRS     IFRS   
Liikevoitto        1-6/     1-6/     muutos,  muutos,  4-6/     4-6/     1-12/  
(milj. eur)         2011     2010    meur      %        2011     2010     2010  
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan               7,7     12,1     -4,5    -36,9      3,3      5,4     26,4
 liiketoiminta                                                                  
--------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen        -4,3     -6,1      1,8              -1,9     -2,2     -8,0
 liiketoiminta                                                                  
Muut toiminnot        -2,7     -2,8      0,1              -1,7     -1,6     -5,9
Eliminoinnit           0,0     -0,2      0,2               0,0     -0,1      0,0
Konserni yhteensä      0,7      3,1     -2,4    -77,5     -0,3      1,5     12,5





Liikevoitto                   IFRS      IFRS      IFRS      IFRS      IFRS     
(%)                           1-6/2011  1-6/2010  4-6/2011  4-6/2010  1-12/2010
-------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta             3,0       5,9       2,5       4,8        5,7
-------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta     -31,4    -111,2     -36,2     -46,9      -37,1
Konserni yhteensä                  0,3       1,5      -0,2       1,3        2,6





Tilauskanta                   IFRS    IFRS    muutos,  muutos,  IFRS   
(milj. eur)                   6/2011  6/2010  meur     %        12/2010
-----------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta         564,8   578,6    -13,9     -2,4    574,5
-----------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta   108,7    25,7     83,0    322,3     20,0
Konserni yhteensä              673,5   604,4     69,1     11,4    594,5
- josta myyty osuus              530     426      104     24,5      442
- josta myymätön osuus           143     178      -35    -19,7      153



Liiketoimintojen tuloskehitys





                    IFRS     IFRS                       IFRS    IFRS     IFRS   
Kotimaan            1-6/     1-6/     muutos,  muutos,  4-6/    4-6/     1-12/  
 liiketoiminta       2011     2010    meur      %        2011    2010     2010  
(milj. eur)                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto           255,1    205,5     49,6     24,1   131,2    112,5    462,3
--------------------------------------------------------------------------------
-                     161,6    160,0      1,6      1,0    86,4     91,1    353,2
 toimitilarakentam                                                              
isen osuus                                                                      
-                      93,5     45,6     48,0    105,2    44,8     21,5    109,4
 asuntorakentamise                                                              
n osuus                                                                         
Liikevoitto             7,7     12,1     -4,5    -36,9     3,3      5,4     26,4
Liikevoitto, %          3,0      5,9                       2,5      4,8      5,7
Tilauskanta           564,8    578,6    -13,9     -2,4                     574,5
-                     233,3    388,5   -155,2    -40,0                     271,6
 toimitilarakentam                                                              
isen osuus                                                                      
-                     331,5    190,1    141,4     74,4                     302,9
 asuntorakentamise                                                              
n osuus                                                                         



Kotimaan liiketoiminta-alue muodostuu SRV Rakennus Oy:n johtamista kotimaan
rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen kehittämisestä. Kotimaan
liiketoiminta jakautuu toimitilarakentamiseen sisältäen liike-, toimisto-,
logistiikka-, maan- ja kalliorakentamisen toiminnot ja asuntorakentamiseen. 

Kotimaan liiketoiminnan liikevaihto oli 255,1 milj. euroa (205,5 Me) ja sen
osuus oli 95 prosenttia konsernin liikevaihdosta (97 %). Liikevoitto oli 7,7
milj. euroa (12,1 Me) ja liikevoittoprosentti oli 3,0 prosenttia (5,9 %).
Liikevoiton laskuun vaikutti toimitilarakentamisen kannattavuustason
heikentyminen tilauskannan urakointipainotteisuuden ja rakennuskustannusten
nousun takia. Tilauskanta oli 564,8 milj. euroa (578,6 Me). 

Toisen vuosineljänneksen liikevaihto oli 131,2 milj. euroa (112,5 Me) ja
liikevoitto 3,3 milj. euroa (5,4 Me). Liikevoiton laskuun vaikutti
toimitilarakentamisen tilauskannan kannattavuustason matalampi taso. 

Kuluvan vuoden asuntomyynnin kehitys jatkui myönteisesti ja 143 asuntoa myytiin
toisen vuosineljänneksen aikana (102 asuntoa 1-3/2011). Toisen
vuosineljänneksen aikana valmistui vain 41 asuntoa ja luovutuksenmukaisen
tuloutuksen takia liiketoiminnan kannattavuus laski vuoden ensimmäiseen
neljännekseen verrattuna. Aikaisemmin käytettyä osatuloutusta soveltaen
laskettu liikevaihtoero nykykäytäntöön verrattuna kasvoi ensimmäisen
vuosineljänneksen 6,7 milj. eurosta 23,4 milj euroon, mikä tuloutuu asuntojen
luovutuksen yhteydessä. 

Toimitilarakentaminen

Toimitilarakentamisen liikevaihto oli 161,6 milj. euroa (160,0 Me). Tilauskanta
oli 233,3 milj. euroa (388,5 Me). Uusien töiden kilpailutilanne on säilynyt
kireänä. Toimitilarakentamisen kannattavuus parani hieman toisen
vuosineljänneksen aikana ensimmäiseen vuosineljännekseen verrattuna. 

Katsauskauden aikana valmistui Helsinkiin toteutettu ja Rakennuslehden vuoden
2010 parhaaksi työmaaksi valitsema Musiikkitalo. Katsauskauden aikana
valmistuivat lisäksi mm. Messukeskuksen pysäköintilaitoksen korotuksen
rakennustyöt Suomen Messuille Helsingin Pasilassa, Sähkötalon muutostyöt
Helsingin Kampissa, Euroopan Unionin kemikaaliviraston ECHA:n toimitilan
muutostyöt Helsingin keskustassa sekä Jyväskylän Forum- kauppakeskuksen
saneeraustyöt Cityconille. 

Katsauskauden aikana allekirjoitettiin ulkopuolisten rakennuttajien kanssa
urakkasopimuksia yhteensä 74,1 Me:n arvosta. SRV ja Länsimetro Oy
allekirjoittivat maaliskuussa Länsimetron rakentamiseen liittyvän Otaniemen
louhintaurakan sopimuksen. Urakka käsittää kahden noin 1,6 kilometrin pituisen
rinnakkaisen metrotunnelin sekä kahden pystykuilun louhintatyöt sekä
asemahallin ja raiteenvaihtohallin rakennustyöt. Otaniemen työt valmistuvat
syyskuussa 2013. 

Katsauskauden aikana solmittiin myös mm. sopimus Helsingin yliopiston kanssa
Viikin laboratoriorakennuksen peruskorjauksesta, sopimus Kauppakeskus
Zeppelinin laajennustöiden toteutuksesta Kempeleelle, sopimus sairaalakoulun
uudisrakennuksen rakentamisesta Jyväskylään sekä aikaisemmin allekirjoitetun
perustusurakan jatkoksi sopimus Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin kanssa
TYKS:n välinevaraston rakentamisesta Turkuun. Vantaan kaupungille saneerataan
kaupungintalo ja lasten taidetalo Pessi. Lisäksi Espoon Juvankartanoon
rakennetaan SRV:n kehittämänä hankkeena S-market. 

Katsauskauden päättymisen jälkeen heinäkuussa SRV ja Keskinäinen
Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ovat sopineet Finnairin uusien toimitilojen
rakentamisesta Helsinki-Vantaan lentoasema-alueelle. Toimitilat rakennetaan
kestävän kehityksen vaatimukset huomioon ottaen, ja ne tarjoavat
edistyksellisen työympäristön. Uudisrakennuksen kokonaispinta-ala on noin 70
000 neliömetriä, joista toimistotiloja on 22 400 neliömetriä. 

Asuntorakentaminen

Asuntorakentamisen liikevaihto oli 93,5, milj. euroa (45,6 Me). Tilauskanta
kasvoi 74,4 prosenttia ja oli 331,5 milj. euroa (190,1 Me). SRV kasvattanut
merkittävästi asuntotuotantoaan ja katsauskauden päättyessä SRV:llä oli
rakenteilla yhteensä 2 243 asuntoa (1 067). Rakenteilla olevasta tuotannosta 82
% oli urakoituja asuntoja tai myytyä omaa tuotantoa. 

Katsauskauden aikana allekirjoitettiin ulkopuolisten rakennuttajien kanssa
urakkasopimuksia asuntokohteiden rakentamisesta yhteensä 57,7 Me:n arvosta.
Näihin kohteisiin valmistuu yhteensä 480 asuntoa. TA Asumisoikeus Oy:n kanssa
solmittiin urakkasopimukset yhteensä neljän kohteen ja 272 asumisoikeusasunnon
rakentamisesta Keravalla sekä Espoon Vanttilassa että Saunalahdessa.
Alkuasunnot Oy kanssa solmittiin sopimus yhteensä 118 vuokra-asunnon
rakentamisesta Helsingin Jätkäsaareen. YH-Länsi Oy:n kanssa tehtiin sopimukset
Pirkanmaalla 42 asunnon rakentamisesta Kangasalle ja 31 asunnon rakentamisesta
Ylöjärvelle. Joensuussa Avain Rakennuttajille rakennetaan 17
asumisoikeusasuntoa. 

SRV aloitti katsauskauden aikana yhteensä 327 omaperusteisen asunnon
rakentamisen. Helsingin Kannelmäkeen rakennetaan 60 kerrostaloasuntoa Helsingin
Pelimanniin ja Vantaalle 30 asuntoa Vantaan Kartanonkulmaan. Espoon
Saunalahteen rakennetaan 18 korkealuokkaista pientaloa Espoon Kaislaan. 

Tampereen Vuoreksen vuoden 2012 asuntomessualueelle rakennetaan 41 rivi- ja
kerrostaloasuntoa Vuoreksen Mattiin ja lisäksi Tampereen Hyhkyyn rakennetaan
Tampereen Emilin 37 rivitaloasuntoa. Ylöjärvellä kahteen kerrostalokohteeseen
Kultaniittyyn ja Kultapuistoon rakennetaan yhteensä 46 asuntoa ja Pirkkalassa
rivitalokohde Kultasiipeen valmistuu 14 asuntoa. 

Lahden keskustassa 29 kerrostaloasuntoa rakennetaan Lahden Alfrediin, Kaarinan
keskustassa 26 kerrostaloasuntoa. Lisäksi Saarijärven keskustassa rakennetaan
26 asunnon kerrostalo Saarijärven Kimallus. Katsauskauden aikana aloitettujen
kohteiden lisäksi SRV on tehnyt aloituspäätökset yhteensä 206 asunnon
rakentamisesta pääkaupunkiseudulle ja 6 asunnon rakentamisesta
Varsinais-Suomeen Kaarinaan. 

Omaperusteisista asuntokohteista myytiin katsauskauden aikana 290 (197)
asuntoa. Kauden lopussa rakenteilla oli 824 (547) asuntoa, joista 404 (400)
asuntoa oli myymättä. Valmiita myynnissä olevia asuntoja oli 53 (105), joista
10 oli kauden päättyessä vuokrattu. Kauden aikana valmistui 108 (16)
omaperusteista asuntoa. Valmistuneita kohteita olivat 67 asunnon
kerrostalokohde Martti Vantaalla, 26 asunnot rivitalokohde Sinisiipi
Pirkkalassa sekä 15 asuntoa Joensuun Marjalan Saunarannassa. 

Tämänhetkisten valmistumisaikataulujen perusteella SRV arvioi, että koko vuoden
2011 aikana valmistuu yhteensä 508 omaperusteista asuntoa. 





Asuntotuotanto Suomessa,  1-6/     1-6/     muutos,   4-6/     4-6/     1-12/   
 asuntoa                   2011     2010     kpl       2011     2010     2010   
--------------------------------------------------------------------------------
Omaperusteinen tuotanto                                                         
--------------------------------------------------------------------------------
Asuntoaloitukset              327      300        27      205      300       543
Myydyt asunnot                290      197        93      143      102       524
Valmistuneet                  108       16        92       41        0       201
Valmiit myymättömät 1)         53      105       -52                         137
--------------------------------------------------------------------------------
Rakenteilla yhteensä 1      2 243    1 064     1 179                       1 629
--------------------------------------------------------------------------------
- neuvottelu-urakat ja      1 419      517       902                       1 024
 urakat 1)                                                                      
- omaperusteiset kohteet      824      547       277                         605
 1)                                                                             
- myydyt kohteet 1)           420      147       273                         321
- myymättömät kohteet 1)      404      400         4                         284
--------------------------------------------------------------------------------

1) kauden lopussa



Asuntorakentamisen tilauskannan rakenne kehittyi myönteisesti katsauskauden
aikana. Valmis myymätön tilauskanta laski 53 %. Rakenteilla oleva myyty
omaperusteinen tilauskanta kasvoi 94 milj. euroon. Vaikka uusia
asuntoaloituksia lisättiin, niin rakentamaton myymätön tilauskanta laski. 





Tilauskanta, asuntorakentaminen Suomessa  30.6.11  30.6.10  muutos,     30.12.10
 (milj. eur)                                                 meur               
Urakat ja neuvottelu-urakat                   124       22         102       115
Rakenteilla, myyty omaperusteinen              94       29          65        73
Rakenteilla, myymätön omaperusteinen           92       94          -2        62
Valmis, myymätön omaperusteinen                21       45         -24        53
Asuntorakentaminen yhteensä.                  332      190         141       303



SRV jatkoi osallistumistaan Low2No-hankkeeseen, jonka tavoitteena kehittää ja
toteuttaa matalahiili- tai hiiletön kestävän kaupunkiympäristön rakentamisen
ratkaisu energian käytön minimoimiseksi. Osin Tekesin rahoittamaan hankkeeseen
osallistuvat SRV:n lisäksi Suomen itsenäisyyden juhlarahasto Sitra ja VVO
Yhtymä Oyj sekä kansainvälinen suunnitteluryhmä, joka valittiin vuonna 2009
järjestetyn kestävän rakentamisen kilpailun perusteella. Helsingin kaupunki on
varannut Jätkäsaaresta Sitralle, SRV:lle ja VVO:lle korttelin, joka rakennetaan
Low2No-konseptin mukaisesti. Korttelin asunnot ja toimitilat suunnitellaan
innovatiivista ympäristö-, tila- ja palvelusuunnittelua hyödyntäen
toteutettaviksi monikäyttöympäristönä vastaamaan muuttuvia työskentely- ja
elämäntapoja. 





Kansainväli  IFRS      IFRS                          IFRS      IFRS     IFRS    
nen                                                                             
liiketoimin  1-6/      1-6/     muutos,me  muutos,   4-6/      4-6/     1-12/   
ta            2011      2010    ur          %         2011      2010     2010   
(milj. eur)                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto      13,7      5,5        8,2     149,0       5,3      4,7      21,7
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevoitto      -4,3     -6,1        1,8                -1,9     -2,2      -8,0
Liikevoitto     -31,4   -111,2                          -36,2    -46,9     -37,1
, %                                                                             
Tilauskanta     108,7     25,7       83,0     322,3                         20,0



Kansainvälinen liiketoiminta muodostuu SRV International alakonsernin
liiketoiminnoista Venäjällä ja Baltiassa. 

Kansainvälisen liiketoiminnan liikevaihto oli 13,7 milj. euroa (5,5 Me) ja sen
osuus oli 5 prosenttia konsernin liikevaihdosta (3%). Liikevoitto oli -4,3
milj. euroa (-6,1 Me). Liikevaihdon kasvuun ja kannattavuuden paranemiseen
vaikuttivat toiminta-asteen kasvu. Tilauskanta oli 108,7 milj. euroa (25,7 Me). 

Toisen vuosineljänneksen liikevaihto oli 5,3 milj. euroa (4,7 Me) ja
liikevoitto -1,9 milj. euroa (-2,2 Me). 



Venäjä

SRV:n ja Shanghai Industrial Investment Companyn yhteisesti omistama OOO Pearl
Plaza teki tammikuussa Pietariin rakennettavan kauppakeskushankkeen ensimmäistä
vaihetta koskevan investointipäätöksen. Investoinnin arvo on noin 130 milj.
euroa ja kohteen rahoitus tulee pääosin Kiinasta. SRV:n omistus
yhteisyrityksestä on 50 prosenttia. SRV sijoittaa arviolta noin 20 miljoonaa
euroa ensimmäisen vaiheen toteutukseen. Samalla SRV allekirjoitti noin 100 m€
suuruisen projektinjohtourakkasopimuksen 87 000 m2 kauppakeskuksen
suunnittelusta ja rakentamisesta. Kauppakeskus valmistuu keväällä 2013.
Ensimmäinen ankkurivuokralaissopimus allekirjoitettiin SOK:n kanssa 7 600 m2
hypermarkettilojen vuokraamisesta Prismalle. Kohteen rakennuslupasuunnittelu
käynnistyi välittömästi ja kohteen rakentamisen valmistelutyöt alkoivat
huhtikuun alussa. Lopullinen rakennuslupa saadaan kolmannen vuosineljänneksen
aikana. 

Pietarissa SRV jatkoi Septem City projektin kehittämistä, joka käsittää 8,5
hehtaarin suuruisen maa-alueen Ohtan alueella. Alueelle on suunniteltu
rakennettavaksi kauppakeskus, toimisto- ja liiketiloja sekä hotelli-,
ravintola- ja viihdepalveluja. Kohde tullaan toteuttamaan useassa eri vaiheessa
ja I vaiheessa alueelle tullaan rakentamaan kauppakeskus. Kauppakeskuksen
konsepti on alustavasti hyväksytty ja I vaiheen irrottaminen omaksi juridiseksi
rakenteeksi on käynnistetty. SRV on sijoittanut noin 56,4 milj. euroa
maa-alueiden ja kiinteistöjen hankintaan. SRV:n lisäsijoitusten määrän
maanhankintaan arvioidaan olevan noin 4,5 milj. euroa. SRV omistaa tällä
hetkellä hankkeesta 87,5 prosenttia, mutta omistus tulee laskemaan 77,5
prosenttiin, kun yhteistyösopimuksen mukaisesti kaikki omistusjärjestelyt on
saatu päätökseen. 

Pietarin Eurograd -logistiikka-alueen kehittämistä jatkettiin. SRV omistaa 49
prosentin omistusosuuden venäläisestä yhtiöstä, jonka hallussa on 24,9
hehtaarin maa-alue Pietarin pohjoispuolella kehätien välittömässä
läheisyydessä. Kohteeseen suunnitellaan rakennettavan yli 100 000 neliömetriä
logistiikkatiloja useassa vaiheessa seuraavien vuosien aikana. Alueen kaavoitus
logistiikka-alueeksi on saatu päätökseen. 

Kauden aikana panostettiin VTBC-Ashmore Real Estate Partners I:n Moskovan
alueella sijaitsevien sijoituskohteiden tutkimiseen ja selvittelyyn. Rahasto
sijoittaa pääasiassa toimisto-, liiketila- ja hotellikohteiden sekä korkean
tason asuntojen rakentamiseen Moskovassa ja Pietarissa. SRV:n osuus rahaston
ensimmäisen vaiheen sijoitussitoumuksista on 20 milj. euroa. Rahaston muut
sijoittajat ovat VTB Capital, Ashmore Group Plc (”Ashmore”) yhdessä
hallitsemiensa rahastojen kanssa sekä eläkevakuutusyhtiöt Ilmarinen ja Etera.
VTB Capital ja Ashmore toimivat rahaston General Partner -yhtiön osakkaina ja
rahaston varainhoitajina tehtävänään mm. sijoituskohteiden identifiointi ja
rahoituksen järjestäminen hankkeisiin. SRV toimii rahastossa sekä sijoittajana
että projektinjohtourakoitsijana ja arvioi saavansa rahaston kautta
projektinjohtourakoita noin 200 milj. euron arvosta. 

Moskovan ydinkeskustassa sijaitsevan Etmia II -toimisto- ja parkkitaloprojektin
toimistotilat on vuokrattu kokonaisuudessaan.. SRV toimii hankkeessa
osaomistajana 50 prosentin osuudella ja vastasi kohteen rakentamisesta
projektinjohtourakoitsijana. 

Moskovan alueella olevan Mitishin kauppakeskushankkeen rahoitus ei ole edennyt
ja kohteen osalta tutkitaan parhaillaan vaihtoehtoisten konseptien
toteuttamismahdollisuutta. Hankkeen pääomistaja on suomalainen
kiinteistösijoitusyhtiö Vicus 75 % osuudella. SRV:n omistus
kauppakeskushankkeesta on 25 prosenttia ja SRV on sijoittanut siihen 7,5 milj.
euroa. 

Moskovan Sheremetjevon lentokentällä Aeroport-hotellin saneeraustyöt saatiin
päätökseen suunnitelman mukaisesti. Pietarissa Pulkovskajan hotellin 200
huoneen saneeraustyöt jatkuivat ja Pribaltiskaya hotellin Aquaparkin
saneeraustyöt aloitettiin. Kaikki kolme hotellia kuuluvat Wenaas Groupin
omistukseen ja ovat jatkoa jo vuonna 2007 alkaneelle yhteistyölle. 

Viipurin Papulan asuntokohteesta myytiin kauden aikana viisi asuntoa. Kohteesta
on myyty yhteensä 22 asuntoa ja kauden lopussa oli myymättä 16 asuntoa.
Ennakkomarkkinoinnin myönteisen tuloksen perusteella kauden aikana tehtiin
päätös toisen 38 asunnon kerrostalon toteutuksen aloittamisesta. Rakentamistyöt
alkavat loppusyksystä ja kohteelle on olemassa tarvittavat
viranomaishyväksynnät. 



Baltia



Baltian liiketoimintavolyymi oli vähäinen. Virossa myytiin kauden aikana 2
asuntoa (7), Kauden lopussa valmiita asuntoja oli myymättä 15 (24). 

Latviassa oli käynnissä kansainvälisen koulun rakentaminen International School
of Latvian kanssa solmitun urakkasopimuksen mukaisesti. 





Muut         IFRS      IFRS                          IFRS      IFRS     IFRS    
 toiminnot                                                                      
(milj. eur)  1-6/      1-6/     muutos,me  muutos,   4-6/      4-6/     1-12/   
              2011      2010    ur          %         2011      2010     2010   
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto       6,3      5,0        1,3      25,6       3,1      2,5      10,3
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevoitto      -2,7     -2,8        0,1                -1,7     -1,6      -5,9



Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n
liiketoiminnoista. 

Muiden toimintojen liikevaihto oli katsauskaudella 6,3 milj. euroa (5,0 Me) ja
liikevoitto - 2,7 milj. euroa (-2,8 Me). Liikevaihdon myönteiseen kehitykseen
vaikutti toimintavolyymin kasvu. Katsauskaudella kirjattiin SRV:n hankkeiden
kehityskustannuksina kuluksi 2,5 milj euroa (1,3 milj. euroa). Toisen
vuosineljänneksen liikevaihto oli 3,1 milj. euroa (2,5 Me) ja liikevoitto -1,7
milj. euroa (-1,6 Me). Toisen vuosineljänneksen liikevoiton määrään vaikutti
hankkeiden kehityskustannusten kasvu 1,6 milj. euroon (0,9 M€) 



Konsernin hankekehitys

SRV:n ehdotus Helsingin Kalasataman keskuksen toteuttamiseksi eteni. Helsingin
kaupungin kaupunginvaltuusto päätti valita SRV:n kohteen toteutuksesta
järjestetyn kilpailun voittajaksi. SRV:n suunnitelman mukaan Kalasataman
keskuksen kokonaiskerrosala on yhteensä 176 000 m2 jakautuen asunto- (86 000
m2), liike- ja palvelu-(55 000 m2), toimisto- (14 000 m2) ja hotellitiloihin
(10 000 m2). Kaupungille toteutetaan noin 11 000 m2 sosiaali- ja terveyskeskus.
Sopimus kohteen toteutuksesta allekirjoitetaan elokuun aikana. 

SRV:n suunnittelemien Espoon Keilaniemen asuntotornien asemakaavaehdotus oli
Espoon kaupungin kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyssä huhtikuussa.
Kohteeseen on suunniteltu rakennettavaksi noin 72 000 m2 asuntoja sekä 9 000 m2
kaupallisia tiloja. 

SRV kehittää aluekehityshanketta Niittykummun tulevan metroaseman yhteyteen
yhteistyössä Varman ja Saton kanssa. Espoon kaupunki myönsi
suunnitteluvarauksen kesäkuussa 2010. Alueelle toteutetaan pääosin
asuntorakentamista sekä ostoskeskus. Kehitysalueen tämän hetkinen koko on noin
140 000 m2, josta kaupungin alueita koskevan suunnitteluvarauksen osuus on noin
80 000 m2, josta SRV:n osuus on 1/3. Osana kehityshanketta SRV on hankkinut
Niittytorin kauppakeskuksen. Alueelle tullaan kaavoittamaan
asuntorakennusoikeutta noin 15 000 m2. 

SRV on aloittanut työt Espoon Perkkaan alueelle rakennettavalle
toimitalokokonaisuudelle Derby Business Parkissa. Kohteeseen rakennetaan kolme
toimistotaloa (20 000 m2), joihin sijoittuu mm. Siemensin Suomen-toimintojen
pääkonttorin lisäksi SRV:n pääkonttori. Hankkeen osana kehitetään
asuntorakentamiseen soveltuvaksi Siemensin entistä pääkonttorikiinteistöä,
jonka osti SRV:n, SATO Oyj ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen
yhteisyhtiö. Aluetta koskeva asemakaavamuutos on vireillä tavoitteena
kaavoittaa alueelle asuntokerrosalaa noin 110 000 - 120 000 kerrosneliömetriä.
Kaavaehdotus tulee kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyyn arviolta syksyllä
2011. 



Rahoitus ja taloudellinen asema

Liiketoiminnan nettorahavirta oli -43,5 milj. euroa (-27,8 Me 1-6/2010).
Rahavirran heikkenemiseen katsauskaudella vaikutti vaihto-omaisuuden määrän
kasvu. Konsernin vaihto-omaisuus oli 360,9 milj. euroa (302,1 Me), josta
maa-alueiden ja tonttiyhtiöiden osuus oli 196,3 milj. euroa (174,0 me).
Konsernin sijoitettu pääoma oli 446,5 milj. euroa (384,9 Me). 

Konsernin rahoitusreservit olivat katsauskauden lopussa yhteensä 138 milj.
euroa, josta konsernin rahavarojen osuus oli 20,5 milj. euroa, toistaiseksi
voimassaolevien tililimiittien ja sitovien nostamattomien rahoituslimiittien ja
luottolupausten määrä 97,3 milj. euroa ja RS-kohteiden yhtiölainojen
nostovalmismäärä 20,6 milj. euroa. Konsernin korolliset nettovelat olivat 263,5
milj. euroa 30.6.2011 (217,5 Me). Nettorahoituskulut olivat 0,7 milj. euroa
(3,0 Me). Nettorahoituskuluihin vaikutti korkojohdannaissopimusten
kurssivoitot, valuuttakurssivoitot sekä rahoitustuotot osakkuusyrityksistä. 

SRV:n rakenteilla oleviin RS-järjestelmän mukaisiin omaperusteisiin kohteisiin,
mukaan lukien valmiit myymättömät kohteet, on sitoutunut asuntotuotannossa
Suomessa 95,9 milj. euroa. SRV arvioi, että kohteiden valmiiksi rakentamiseen
sitoutuu vielä 81,4 milj. euroa. RS-kohteiden yhtiölainojen nostamaton määrä
oli yhteensä 91,3 milj. euroa. Omaperusteisiin toimitilakohteisiin Suomessa on
sitoutunut 32,7 milj. euroa. Kansainvälisiin valmiisiin kohteisiin on
sitoutunut 41,3 milj. euroa, josta 1,0 milj. euroa on Viron myymättömissä
asuntokohteissa, 2,1 milj. euroa Viipurin myymättömissä asuntokohteissa ja 38,2
milj. euroa Etmian toimistoprojektissa. 

Omavaraisuusaste oli 31,7 prosenttia (35,1 %). Omavaraisuusasteen ja
nettovelkojen muutokseen vaikutti vaihto-omaisuuden kasvu ja Nordea Bank Ab:n
kanssa tehty 2,5 milj. euron määräinen johdannaissopimus 552 833 SRV Yhtiöt
Oyj:n osakkeesta, jotka rinnastetaan yhtiön hallussa oleviin omiin osakkeisiin.
Konsernin oma pääoma oli 162,5 milj. euroa (152,2 Me 30.6.2010). Sijoitetun
pääoman tuotto oli 1,4 prosenttia (2,1 %) ja oman pääoman tuotto -1,3
prosenttia (0,1 %). 



Investoinnit

Konsernin investoinnit olivat 2,8 milj. euroa (1,0 Me) ja ne olivat pääosin
kone- ja laiteinvestointeja. 



Rakentamattomat maa-alueet, hankintasitoumukset ja kehityssopimukset



Tonttivaran  Toimitila-rakenta  Asunto-rakentam  Kansainvälinen          Yhteens
to           minen              inen              liiketoiminta          ä      
30.6.2011                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Rakentamattomat maa-alueet ja hankintasitoumukset                     
--------------------------------------------------------------------------------
- 



Rakennusoikeus*, m2            226 000       292 000      856 000      1 374 000
Kehityssopimukset                                                               
Rakennusoikeus*, m2            662 000       300 000      152 000      1 114 000
* rakennusoikeuteen sisältyy myös kaavoittamattomien maa-alueiden ja sopimuksiin
 perustuvien maa-alueiden arvioitu rakennusoikeus/rakennusvolyymi SRV:n kokonaan
 ja osittain omistamissa kohteissa                                              



SRV:n konsernirakenne

SRV on Suomen johtava projektinjohtourakoitsija, joka rakentaa ja kehittää
liike- ja toimitiloja, asuntoja sekä infrarakentamis- ja logistiikkakohteita.
Yhtiö toimii Suomen lisäksi Venäjällä ja Baltian maissa. SRV Yhtiöt Oyj on
konsernin emoyhtiö ja vastaa konsernin johtamisen, rahoituksen, talouden ja
hallinnon tehtävistä. Hankekehitys- ja talotekniikka -yksiköt tukevat ja
palvelevat kaikkia konsernin liiketoimintoja. 

SRV:n liiketoimintasegmentit ovat Kotimaan liiketoiminta ja Kansainvälinen
liiketoiminta sekä Muut toiminnot. Kotimaan liiketoiminta-alue muodostuu SRV
Rakennus Oy:n johtamista kotimaan rakentamistoiminnoista sekä kiinteistöjen
kehittämisestä. Kotimaan liiketoiminta jakautuu toimitilarakentamiseen
sisältäen liike-, toimisto-, logistiikka-, maan- ja kalliorakentamisen
toiminnot ja asuntorakentamiseen. Kansainvälisen liiketoiminnan muodostaa SRV:n
liiketoiminnot Venäjällä ja Baltiassa. Muut toiminnot muodostuvat pääosin SRV
Yhtiöt Oyj:n ja SRV Kalusto Oy:n toiminnoista. 



Muutokset konsernirakenteessa



SRV yhdisti toimitilaliiketoimintansa sekä asunto- ja alueliiketoimintansa
1.1.2011 alkaen. Kotimaan liiketoiminnasta vastaa SRV Rakennus Oy, johon SRV
Asunnot Oy fuusioitui 31.3.2011. SRV osti 31.5.2011 Maanrakennus Oy Laatutyön
koko osakekannan. Laatutyön vuosittainen liikevaihtotaso on 5-7 milj. euroa.
Kauppa on osa SRV:n strategiaa laajentaa infra-rakentamista. SRV hankki
heinäkuussa 2011 virolaisen tytäryhtiönsä SRV Kinnisvara AS:n 100%
omistukseensa. 



Muutokset yhtiön johdossa

Taneli Hassinen aloitti 15.3.2011 alkaen konsernin viestintä- ja
markkinointijohtajana ja johtoryhmän jäsenenä. 



Henkilöstö

SRV:n henkilöstömäärä oli keskimäärin 828 (780) henkilöä, joista
toimihenkilöitä 601 (549). Emoyhtiön palveluksessa oli keskimäärin 45 (46)
toimihenkilöä. Katsauskauden päättyessä konsernin palveluksessa oli 966 (835)
henkilöä, joista emoyhtiössä 46 (47). Ulkomaan tytäryhtiöissä työskenteli 152
(135) henkilöä. SRV:n toiminnoissa Suomessa työskenteli 118 (86)
kesätyöntekijää, työharjoittelijaa sekä opinnäytetyön tekijää. 



Henkilöstö               30.6.2011  30.6.2010  Osuus konsernin henkilöstöstä    
 segmenteittäin                                 30.6.2011, %                    
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta         712        598                               73,7
--------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen                 164        152                               17,0
 liiketoiminta                                                                  
Muut toiminnot                  90         85                                9,3
Konserni yhteensä              966        835                              100,0



SRV Yhtiöt Oyj:n hallitus päätti 17.2.2011 uudesta SRV Yhtiöt -konsernin
avainhenkilöiden pitkäaikaisesta osakeperusteisen kannustinjärjestelmästä,
jonka piirissä on noin 70 konsernin avainhenkilöä. Järjestelmä on voimassa
vuosina 2011-2016 ja sen palkitsevuus on sidottu SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeen
arvonnousuun. Järjestelmä toteutetaan osakepalkkio-oikeuksina, joiden arvo
perustuu SRV:n osakkeen kurssikehitykseen. Palkkio-oikeuksia voidaan antaa
avainhenkilöille yhteensä enintään 2 000 000 kappaletta. 

Kannustinjärjestelmän perusteella avainhenkilöt ovat oikeutettuja saamaan SRV:n
osakkeen kurssikehityksen perusteella lasketusta arvonlisäyksestä puolet SRV:n
osakkeina ja puolet rahana palkkiosta meneviä veroja varten. Saatuihin
osakkeisiin liittyy luovutusrajoitus ja sitouttamisaika. 

Järjestelmän perusteella on annettu 1 688 000 palkkio-oikeutta, joiden
teoreettinen markkina-arvo oli 16.2.2011 noin 2,3 milj. euroa. Teoreettinen
markkina-arvo on laskettu optio-oikeuksien hinnoittelussa käytettävällä Black &
Scholes -mallilla seuraavin oletuksin: osakkeen kurssi 7,43 euroa,
vertailukurssi 6,81 euroa, riskitön korko 2,5 %, ja volatiliteetti 33
prosenttia. 



Rakentamisen näkymät

Maailmantalouden elpyminen on jatkunut epävakaasti. Euroopan keskuspankki on
nostanut ohjauskorkoa 1,5 prosenttiin ja paineita koron nostolle on olemassa
edelleen. Suomen talouden odotetaan kasvavan 4 prosenttia vuonna 2011. 

Talonrakennustöiden aloitusten ennustetaan kasvavan tänä vuonna noin 4 %.
Rakennuslupien kokonaismäärä kääntyi laskuun vuoden 2011 alussa.
Rakennuskustannusindeksi on selkeässä nousussa. Rakentamisen työllisyys kohenee
tänä vuonna jonkin verran 

Asuntomarkkinoilla kuluttajien vahva luottamus sekä toistaiseksi vielä matala
korkotaso ovat pitäneet kysyntää hyvällä tasolla. Tuotantoa käynnistetään tänä
vuonna jo pitkän aikavälin vuosittaisen asuntotarpeen, eli noin 34.000 asunnon
verran. Pidemmällä aikavälillä asuntorakentamisen tarvetta pitävät yllä mm.
muuttoliike kasvukeskuksiin sekä asuntokuntien koon pieneneminen. Kysynnän
kasvun on kuitenkin ennakoitu hidastuvan. Lisäksi asuntokauppaan liittyy
yleisten suhdanteiden ja työllisyyden kehittymisestä sekä korkotason
nousupaineista johtuvia epävarmuustekijöitä. 

Lyhyellä aikavälillä asuntomarkkinoihin voi vaikuttaa negatiivisesti huono
työllisyyskehitys, korkojen nousu tai kriiseistä aiheutuva häiriö
maailmantaloudessa. Pidemmällä aikavälillä asuntorakentamisen tarvetta Suomessa
lisäävät mm. muuttoliike kasvukeskuksiin sekä asuntokuntien koon pieneneminen. 

Liike- ja toimistokiinteistömarkkinat ovat edelleen hiljaiset ja erityisesti
toimistorakennusten vajaakäyttöasteet ovat korkealla. Tänä vuonna liike- ja
toimistorakennuksia aloitetaan hieman viimevuotista enemmän, mutta määrän
ennustetaan taas hieman laskevan ensi vuonna. 

Korjausrakentamisen kysyntä jatkuu hyvänä kuluvana vuonna. Rakennuskannan
kasvu, sen vanheneminen sekä teknisen laadun nostamisen nykytasolle ylläpitävät
korjausrakentamista tulevaisuudessa. Maa- ja vesirakentamisen suhdannetilanteen
heikkeneminen tasoittuu ensi vuonna käynnissä olevien väylähankkeiden alkaessa
vaikuttaa. 

Baltian maiden talouden elpymisen odotetaan vahvistuvan tänä vuonna. Inflaation
kiihtyminen voi vaarantaa kotimaisen kysynnän kehityksen erityisesti Virossa ja
Liettuassa. Rakentaminen ja kiinteistömarkkinat ovat edelleen alhaisella
tasolla. 

Venäjän talous on lähtenyt maltilliseen kasvuun. BKT:n ennakoidaan kasvavan
noin 5,5 % vuonna 2011 yksityisen kulutuksen vauhdittaessa elpymistä. Öljyn
hintaennusteiden muutosten odotetaan lisäävän valtion tuloja lähes 20 %
budjetoitua enemmän. Inflaatio on syönyt reaalipalkkojen kasvua.
Investointiaktiivisuuden odotetaan kasvavan kiinteistömarkkinoilla vuonna 2011. 



Riskit, riskienhallinta ja hallinnointi

Yleisellä taloussuhdanteella ja asiakkaiden toimintaympäristön muutoksilla on
välitön vaikutus rakennus- ja kiinteistömarkkinoihin, mikä saattaa muuttaa mm.
SRV:n tilauskannan määrän ja toiminnan kannattavuuden kehitystä sekä pidentää
SRV:n pääoman sitoutumista hankkeisiin. Yleisellä korkotason muutoksella on
suoria vaikutuksia sekä SRV:n liiketoiminnan kassavirtaan että
rahoituskustannuksiin. Yleinen taloussuhdanne on epävakaa ja kansainvälinen
valtioiden rahoituskriisi luo epävarmuutta talouden kehitykseen.
Kiinteistöinvestointien kysyntä on säilynyt heikkona. Korot ovat edelleen
matalalla tasolla, mutta paineita korkojen nostoon on olemassa. Taantumaa
edeltäneeseen aikaan verrattuna pankkirahoituksen saatavuus on kireämpää ja
lainamarginaalit ovat selvästi korkeammalla. Kiinteistöjen arvoihin kohdistuu
paineita ja rahoituksen saannin vaikeus pitää kiinteistökauppojen määrää ja
erityisesti suurten hankkeiden aloituksia alhaisella tasolla. 

SRV:n liikevaihto syntyy rakentamisprojekteista ja yhtiön tulos on riippuvainen
yksittäisten projektien kannattavuudesta ja etenemisaikataulusta. Kilpailu
uusista tilauksista on rakennusalalla tiukkaa ja voi vaikuttaa uuden
tilauskannan kannattavuuteen ja määrään. Omaperusteisiin hankkeisiin
sovelletaan pääosin luovutuksenmukaista tuloutusta. Luovutettujen kohteiden
tuloutus on riippuvainen myyntiasteesta. Omaperusteisten hankkeiden luovutusten
aikataulu voi vaikuttaa oleellisesti sekä tilikauden että vuosineljännesten
liikevaihdon ja tuloksen kehitykseen. Hankkeiden myyntiin vaikuttaa mm.
ostajien rahoituksen saatavuus ja kohteen vuokrausaste. Myyntien siirtyessä
eteenpäin liikevaihdon ja liikevoiton tuloutuminen siirtyy vastaavasti.
Omaperusteisten hankkeiden aloitusten siirtyminen kasvattaa kuluksi kirjattavaa
kehityskustannusten määrää. Myynnin hidastuminen kasvattaa myynti-,
markkinointi- ja korkokustannusten määrää omaperusteisessa asuntotuotannossa.
Asuntomyynti on elpynyt Suomessa nopean supistumisen jälkeen. Asuntokysynnän
keskeinen riski on korkotason voimakas nousu. 

Rakentamiseen liittyy merkittäviä aliurakoinnin ja hankintojen
kustannusriskejä, joiden hallinta korostaa pitkäjänteisen suunnittelun
tarvetta. Huonossa suhdannetilanteessa kasvavat aliurakoitsijoihin liittyvät
taloudelliset riskit. Rakennusalalla on otettu käyttöön käänteinen
arvonlisäverokäytäntö, joka uutena toimintatapana edellyttää hallinnolta
tehostettua tarkkuutta. SRV:n toimintamalli edellyttää osaavan ja
ammattitaitoisen henkilöstön riittävää saatavuutta. Rakentamisen jälkeiset
takuu- ja vastuuvelvoitteet kestävät pisimmillään 10 vuotta.
Rakentamiskustannukset ovat useissa materiaaleissa nousussa. Nopeasti kasvanut
asuntorakentaminen on kiristänyt hankintojen saatavuutta sopeutetuissa
tuotantoketjuissa. SRV on osallisena muutamissa välimiesmenettelyissä ja
oikeudenkäynneissä. SRV:n johto uskoo, että tapaukset ja niiden tulokset eivät
vaikuta merkittävästi SRV:n taloudelliseen tulokseen. 

Kiinteistöhankkeissa on maanhankintariskien lisäksi mm. kaavoituksen
toteutumiseen, maaperään, rahoitukseen, hankkeen kaupallistamiseen,
yhteistyökumppaneihin, hankkeen maantieteelliseen sijaintiin ja kohdetyyppiin
liittyviä riskejä. SRV arvostaa tonttivarantonsa IFRS -tilinpäätöskäytännön
mukaisesti hankintamenoon. Tontin arvoa alennetaan, jos arvioidaan, että
tontille suunnitellun hankkeen myyntiarvo ei vastaa tontin hankintahintaa
lisättynä rakennuskustannuksilla. SRV on kehittänyt strategiansa mukaisesti
omaperusteisia hankkeita ja panostanut maanhankintaansa Suomessa ja erityisesti
Venäjällä. Kiinteistörahoituksen saatavuus vaikuttaa kehityshankkeiden
etenemiseen ja hankkeiden aloituspäätöksiin. 

SRV:n liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä ovat korko-, valuutta-,
likviditeetti- ja sopijapuoliriskit, joista on esitetty tarkempi selvitys
vuoden 2010 tilinpäätöksen liitetiedoissa. Valuuttariskit jaetaan
transaktioriskiin ja translaatioriskiin. Transaktioriski liittyy liiketoiminnan
ja rahoituksen valuuttamääräisiin virtoihin. Translaatioriski käsittää
ulkomaisiin tytäryrityksiin tehdyt sijoitukset, joiden laskennalliset
vaikutukset näkyvät konsernin yhdistelyssä oman pääoman muuntoeroissa. 

Likviditeettiriskillä voi olla vaikutusta konsernin tulokseen ja kassavirtaan,
mikäli konserni ei pysty varmistamaan riittävää rahoitusta toiminnalleen. SRV
ylläpitää riittävää likviditeettiä tehokkaalla kassanhallinnalla ja siihen
liitetyillä ratkaisuilla, kuten toistaiseksi voimassaolevilla sitovilla
tililuotoilla. Yhtiöllä on pitkäaikainen sitova maksuvalmiusjärjestely (100
milj. euroa), joka erääntyy osin 2012 ja osin 2013. Yhtiön rahoitussopimuksissa
on tavanomaisia sopimusehtoja. Taloudellisena sopimusehtona on
omavaraisuusaste. 

Konsernin riskienhallinnassa noudatetaan konsernin toimintajärjestelmän
mukaista riskienhallintaa ja valvontaa emoyhtiön hallituksen hyväksymän
konsernistrategian mukaisesti. SRV pyrkii myös kattamaan toimintaansa liittyvät
riskit vakuutuksilla ja sopimusehdoin. 

Tarkempi selvitys SRV:n riskeistä, riskienhallinnasta ja
hallinnointiperiaatteista on julkistettu vuoden 2010 vuosikertomuksessa ja
tilinpäätöksen liitetiedoissa. 



Hallinto ja yhtiökokouksen päätökset

SRV Yhtiöt Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 15.3.2011. Kokous vahvisti
tilinpäätöksen ja myönsi hallitukselle ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden.
Osingoksi vahvistettiin hallituksen esityksen mukaisesti 0,12 euroa osakkeelta.
Osinko maksettiin 25.3.2011. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Ilpo
Kokkila ja hallituksen jäseniksi Arto Hiltunen, Olli-Pekka Kallasvuo, Timo
Kokkila, Matti Mustaniemi ja Ilkka Salonen. Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin
KHT-yhteisö Ernst & Young Oy. 

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta
yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Hallitus valtuutettiin hankkimaan enintään 3
676 846 yhtiön osaketta kuitenkin siten, että valtuutuksien perusteella
hankittavien osakkeiden määrä yhdessä yhtiön jo omistamien osakkeiden kanssa on
kulloinkin yhteensä enintään 3 676 846 osaketta, joka on 10 % kaikista yhtiön
osakkeista. Valtuutuksen perusteella hankittavista osakkeista voidaan hankkia
enintään 3 676 846 osaketta Nasdaq OMX Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa
kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan sekä enintään 2 400 000 yhtiön
osaketta Nasdaq OMX Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä tai
muutoin, vastikkeetta tai enintään hintaan 4,45 euroa osakkeelta, kuitenkin
enintään yhteensä 3 676 846 osaketta. Edellä mainitut valtuutukset sisältävät
oikeuden hankkia osakkeita muutoin kuin osakkeenomistajien omistusten
mukaisessa suhteessa. Valtuutuksien perusteella osakkeet voidaan hankkia
yhdessä tai useammassa erässä. 

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta tai
yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta maksua vastaan tai
maksutta. Valtuutus sisältää oikeuden antaa uusia osakkeita tai luovuttaa
yhtiön hallussa olevia omia osakkeita osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta
poiketen osakeyhtiölaissa säädetyin ehdoin. Valtuutus on voimassa viisi vuotta
yhtiökokouksen päätöksestä lukien. 

Hallitus valitsi järjestäytymiskokouksessaan 15.3.2011 Olli-Pekka Kallasvuon
hallituksen varapuheenjohtajaksi, Matti Mustaniemen tarkastusvaliokunnan
puheenjohtajaksi, Olli-Pekka Kallasvuon ja Timo Kokkilan tarkastusvaliokunnan
jäseniksi, Arto Hiltusen ja Ilkka Salosen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan
jäseniksi sekä Ilpo Kokkilan nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan
puheenjohtajaksi. 



Osakkeet ja omistus

SRV Yhtiöt Oyj:n osakepääoma on 3 062 520 euroa. Osakkeella ei ole
nimellisarvoa ja rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä on 36 768 468. Yhtiöllä
on yksi osakesarja. SRV:llä oli 30.6.2011 yhteensä 5 900 osakkeenomistajaa. 

Katsauskauden aikana SRV sai seuraavat liputusilmoitukset.

Nordea Bank AB:n (publ) ilmoituksen mukaan sen omistusosuus SRV Yhtiöt Oyj:n
osakkeista ja äänimäärästä alitti 15.3.2011 tehdyn osakekaupan johdosta 1/20 ja
Nordea Pankki Suomi Oyj:n omistusosuus SRV Yhtiöt Oyj:n osakkeista ja
äänimäärästä nousi yli 1/20. 

Nordea Bank AB:n (publ) ilmoituksen mukaan Nordea-konsernin omistusosuus SRV
Yhtiöt Oyj:n osakkeista ja äänimäärästä laski 11.4.2011 tehtyjen kauppojen
johdosta alle 1/20. Nordea Pankki Suomi Oyj myi 11.4.2011 Nordea Bank AB:lle
(publ) omistamansa kaikki 1 909 483 kpl SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta. Nordea Bank
AB (publ) myi 11.4.2011 osana aiemmin 5.1.2010 annetussa liputusilmoituksessa
kerrottua johdannaissopimusta (total return swap) SRV Yhtiöt Oyj:lle 1 356 650
kpl SRV Yhtiöt Oyj:n osaketta. 

SRV Yhtiöt Oyj:n omistusosuus yhtiön omista osakkeista ylitti 11.4.2011
hetkellisesti 1/20 osuuden rajan. SRV toteutti 11.4.2011 Nordea Bank Ab:n
(publ) kanssa 5.1.2010 tekemänsä johdannaissopimuksen yhteensä 1 356 650
osakkeen osalta 4,45 euron osakekohtaiseen hintaan. SRV toteutti osakkeen
omistajien merkintäetuoikeudesta poiketen suunnatun osakeannin 11.4.2011
tarjoamalla merkittäväksi 1 500 000 yhtiön hallussa olevaa omaa osakettaan 6,60
euron osakekohtaiseen hintaan. Anti merkittiin heti. Järjestely kasvatti SRV:n
omaa pääomaa 9,9 miljoonalla eurolla. Osakkeiden luovuttamisen jälkeen SRV:n
omistusosuus yhtiön omista osakkeista laski alle 1/20. 

Osakkeen päätöskurssi OMX Helsingin pörssissä katsauskauden lopussa oli 6,00
euroa (6,63 eur 31.12.2010). Osakkeen ylin kurssi katsauskaudella oli 7,43
euroa ja alin 5,60 euroa. Helsingin Pörssin yleisindeksi (OMX Helsinki) muutos
vastaavana aikana oli -6,9 % ja OMX Teollisuustuotteet ja Palvelut -indeksin
-12,3 %. 

Katsauskauden lopussa osakkeiden markkina-arvo oli 213,1 milj. euroa ilman
konsernin hallussa olevia osakkeita. Osakkeita vaihdettiin katsauskauden aikana
7,6 milj. kpl ja vaihtoarvo oli 48,1 milj. euroa. 

SRV:llä oli katsauskauden päättyessä Nordean kanssa Total Return Swap
-johdannaissopimus 552 833 yhtiön osakkeesta 4,45 euron osakekohtaiseen hintaan
(yhteensä 2,5 milj. euroa). Osakkeet rinnastetaan yhtiön hallussa oleviin omiin
osakkeisiin. Osakkeet myydään sopimuksen erääntyessä SRV Yhtiöt Oyj:lle tai sen
määräämälle taholle. Osakkeiden markkina-arvo oli kauden päättyessä 3,3 milj.
euroa. 

SRV Yhtiöt Oyj:n hallussa oli katsauskauden lopussa 1 244 928 kappaletta SRV
Yhtiöt Oyj:n osaketta Nordean kanssa tehty johdannaissopimus huomioiden (3,4
prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja yhteenlasketusta
äänimäärästä). 2.8.2011 konsernin hallussa oli johdannaissopimus huomioiden 1
244 928 osaketta (3,4 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja
yhteenlasketusta äänimäärästä). 



Taloudelliset tavoitteet

Hallitus on asettanut SRV:n tavoitteeksi keskipitkällä aikavälillä yltää noin
15 prosentin keskimääräiseen vuotuiseen koko konsernin liikevaihdon kasvuun ja
yli 30 prosentin keskimääräiseen vuotuiseen liikevaihdon kasvuun
kansainvälisessä liiketoiminnassa. SRV:n tavoitteena on kasvattaa liikevoiton
tasoa ja keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä saavuttaa 8 prosentin
liikevoittomarginaali. Lisäksi yhtiön tavoitteena on ylläpitää yli 30 prosentin
omavaraisuusastetta. Asetetut kannattavuustavoitteet edellyttävät
omaperusteisten hankkeiden merkittävää lisäämistä. 



Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

SRV ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen allekirjoittivat heinäkuussa
urakkasopimuksen Finnairin uusien toimitilojen rakentamisesta Helsinki-Vantaan
lentoasema-alueelle. Uudisrakennuksen kokonaispinta-ala on noin 70 000
neliömetriä, joista toimistotiloja on 22.400 neliömetriä. 



Aikaisemmat näkymät vuodelle 2011

17.2.2011

Vuoden 2011 liikevaihdon ja tuloksen ennen veroja arvioidaan ylittävän
edellisen vuoden tason. 



Näkymät vuodelle 2011

SRV tarkentaa koko vuoden näkymää liikevaihdon ja liiketoiminnan kannattavuuden
kehityksen osalta. Liikevaihdon ja kannattavuuden jaksottumiseen ja kehitykseen
vuonna 2011 vaikuttaa omaperusteisen asuntotuotannon valmistumisen ja
kansainvälisen liiketoiminnan tilauskannan rakentamisen keskittyminen vuoden
jälkipuoliskolle. 

Liikevaihdon arvioidaan olevan noin 650 milj. euroa (484,4 M€ 1-12/2010).  Sekä
kotimaan että kansainvälisen liiketoiminnan kannattavuuden arvioidaan paranevan
toisella vuosipuoliskolla verrattuna vuoden 2011 ensimmäiseen vuosipuoliskoon.
Koko vuoden tulosnäkymä pidetään ennallaan ja tuloksen arvioidaan ylittävän
edellisen vuoden tason. 



Espoo 2.8.2011



Hallitus



Kaikki tässä katsauksessa esitetyt ennusteet ja arviot perustuvat johdon
tämänhetkiseen näkemykseen talouden kehityksestä ja todelliset tulokset voivat
olla merkittävästikin erilaiset. 



Lisätietoja:
Jukka Hienonen, toimitusjohtaja, +358 (201) 455 213
Hannu Linnoinen, varatoimitusjohtaja, CFO +358 (201) 455 990, +358 (50) 523 5850
Taneli Hassinen, viestintäjohtaja, +358 (201) 455 208, +358 (40) 504 3321





Tiedotteen keskeiset tunnusluvut:





                                          IFRS    IFRS    IFRS    IFRS    IFRS  
                                          1-6/    1-6/    4-6/    4-6/    1-12/ 
                                           2011    2010    2011    2010    2010 
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto                      milj.     269,2   211,1   136,6   117,3   484,2
                                  euroa                                         
Liikevoitto                      milj.       0,7     3,1    -0,3     1,5    12,5
                                  euroa                                         
Liikevoitto, % liikevaihdosta    %           0,3     1,5    -0,2     1,3     2,6
Tulos ennen veroja               milj.       0,0     0,0    -1,7    -0,1     7,9
                                  euroa                                         
Tulos ennen veroja, %            %           0,0     0,0    -1,3    -0,1     1,6
 liikevaihdosta                                                                 
Emoyhtiön omistajille kuuluva    milj.      -0,5     0,4    -2,1     0,8     6,4
 tulos                            euroa                                         
Oman pääoman tuotto 1)           %          -1,3     0,1                     3,2
Sijoitetun pääoman tuotto 1)     %           1,4     2,1                     4,1
Sijoitettu pääoma                milj.     446,5   384,9                   387,1
                                  euroa                                         
Omavaraisuusaste                 %          31,7    35,1                    35,2
Korollinen nettovelka            milj.     263,5   217,2                   222,8
                                  euroa                                         
Velkaantumisaste                 %         162,2   142,7                   141,7
Tilauskanta                      milj.     673,5   604,4                   594,5
                                  euroa                                         
Uudet sopimukset                 milj.     310,9   327,3                   559,9
                                  euroa                                         
Henkilöstö keskimäärin                       828     780                     794
Investoinnit taseen pysyviin     milj.       2,8     1,0     0,4     0,5     2,3
 vastaaviin                       euroa                                         
Investoinnit taseen pysyviin     %           1,0     0,5    -1,1     0,4     0,5
 vastaaviin, % liikevaihdosta                                                   



Osakeantioikaistu osakekohtainen    euroa     -0,01    0,01  -0,06  0,02    0,19
 tulos                                                                          
Osakeantioikaistu osakekohtainen    euroa      4,51    4,38      -     -    4,56
 oma pääoma                                                                     
Osakeantioikaistu osakekohtainen    euroa         -       -      -     -    0,12
 osinko                                                                         
Osinko tuloksesta                   %             -       -      -     -    63,2
Efektiivinen osinkotuotto           %             -       -      -     -     1,8
Hinta/voitto -suhde                               -       -      -     -    34,9
Osakkeen kurssikehitys                                           -     -        
Kurssi kauden lopussa               euroa      6,00    6,16      -     -    6,63
Keskikurssi                         euroa      6,76    6,40      -     -    6,42
Alin kurssi                         euroa      5,60    5,50      -     -    5,50
Ylin kurssi                         euroa      7,43    7,14      -     -    7,14
Osakekannan markkina-arvo kauden    milj.     213,1   209,0      -     -   224,8
 lopussa                             euroa                                      
Osakkeiden vaihdon kehitys            1 000   7 563   9 263      -     -  12 114
Osakkeiden vaihdon kehitys          %          21,9    27,3      -     -    35,7
Osakkeiden lukumäärän painotettu      1 000  34 530  33 930      -     -  33 923
 keskiarvo kauden aikana                                                        
Osakkeiden lukumäärä kauden           1 000  35 524  33 926      -     -  33 901
 lopussa                                                                        



1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi
muutettuna 

Tunnuslukujen laskentakaavat:



Velkaantumisaste, %  Korolliset nettovelat x 100/                               
                     Oma pääoma yhteensä                                        
--------------------------------------------------------------------------------
Oman pääoman         (Voitto ennen veroja - verot) x 100/                       
 tuotto, %           (Oma pääoma yhteensä, keskimäärin)                         
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitetun pääoman   (Voitto ennen veroja + korko- ja muut rahoituskulut) x 100/
tuotto, %            Sijoitettu pääoma keskimäärin                              
--------------------------------------------------------------------------------
Omavaraisuusaste, %  Oma pääoma yhteensä x 100/                                 
                     (Taseen loppusumma - saadut ennakot)                       
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitettu pääoma    Taseen loppusumma - korottomat velat - laskennalliset      
                      verovelat - varaukset                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Korollinen           Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset                 
 nettovelka                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Osakeantioikaistu    Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva kauden voitto/       
 osakekohtainen      Osakkeiden keskimääräinen lukumäärä kauden aikana          
 tulos                                                                          
--------------------------------------------------------------------------------
Osakeantioikaistu    Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva omapääoma/           
 osakekohtainen      Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä kauden lopussa      
 omapääoma                                                                      
--------------------------------------------------------------------------------
Hinta/voitto -suhde  Viimeinen kaupantekokurssi kauden lopussa/                 
                     Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos                     
--------------------------------------------------------------------------------
Osinko tuloksesta,   Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x 100/             
 %                   Osakeantioikaistu osakekohtainen tulos                     
--------------------------------------------------------------------------------
Efektiivinen         Osakeantioikaistu osakekohtainen osinko x 100/             
 osinkotuotto, %     Osakeantioikaistu kurssi kauden lopussa                    
--------------------------------------------------------------------------------
Keskikurssi          Osakkeen euromääräinen kokonaisvaihto/                     
                     Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä            
--------------------------------------------------------------------------------
Osakekannan          Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä kauden lopussa x       
 markkina-arvo        viimeinen kaupantekokurssi                                
 kauden lopussa                                                                 
--------------------------------------------------------------------------------
Osakkeiden vaihdon   Kauden aikana vaihdettujen osakkeiden lukumäärä sekä sen   
 kehitys              prosentuaalinen osuus osakkeiden keskimääräisestä         
                      lukumäärästä kauden aikana                                
--------------------------------------------------------------------------------





SRV Yhtiöt Oyj osavuosikatsaus 1.1. - 30.6.2011: taulukko-osa



LIITTEET

1) Konserniosavuosikatsaustietoja: tuloslaskelma, tase, rahavirtalaskelma,
laskelma oman pääoman 

muutoksista, vaihto-omaisuus, vastuusitoumukset, johdannaissopimusvastuu

2) Kehitys neljännesvuosittain

3) Segmenttitiedot

4) Hankitut liiketoiminnot

5) Katsauskauden jälkeiset tapahtumat



1. Osavuosikatsaus 1.1. - 30.6.2011



Osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 -standardin mukaisesti ja esitettävät tiedot
ovat tilintarkastamattomia. SRV on soveltanut osavuosikatsauksen laatimisessa
samoja laskentaperiaatteita kuin vuositilinpäätöksessä 2010. Taulukoiden luvut
on pyöristetty, joka pitää ottaa huomioon yhteissummia laskettaessa. 

SRV:n raportointisegmentit ovat Kotimaan liiketoiminta ja Kansainvälinen
liiketoiminta sekä Muut toiminnot. Segmenttien luvut esitetään IFRS 8
-standardin mukaisesti noudattaen konsernitilinpäätöksen laskentaperiaatteita. 

SRV yhdistelee osakkuus- ja yhteisyritykset 1.1.2011 alkaen
konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Vertailuluvut on
laskettu vastaavasti. Konsernin tuloslaskelmaan on sisällytetty konsernin
omistusosuutta vastaava osuus yhteisyrityksen tuloksesta. Vastaavasti taseessa
on esitetty osakkeiden arvona osuus yhteisyritysten omista pääomista, mukaan
lukien yhteisyhtiön hankinnasta aiheutunut liikearvo. Jos konsernin osuus
yhteisyrityksen tappioista ylittää kirjanpitoarvon, ei kirjanpitoarvon
ylittäviä tappioita yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhteisyritysten
velvoitteiden täyttämiseen. Realisoitumattomat voitot konsernin ja
yhteisyrityksen välillä on eliminoitu konsernin omistusosuuden mukaisesti. 

Arvio uusien standardien sekä muutosten ja tulkintojen vaikutuksista:

SRV-konserni soveltaa raportoinnissaan 1.1.2010 alkaen IFRIC 15 Kiinteistöjen
rakentamissopimukset tulkintaohjetta. Tulkintaohje käsittelee omaperusteisten
hankkeiden tuloutusta. Tulkintaohje määrittelee, milloin rakennushankkeen
tuloutuksessa noudatetaan valmistusasteen mukaista tuloutusta ja milloin
tuloutus tehdään luovutuksen perusteella. Ensisijaisesti tulkintaohjeen
käyttöönotolla on vaikutusta SRV-konsernin omaperusteisten asuntohankkeiden
tuloutukseen. Aikaisemman käytännön mukaisesti konserni tuloutti omaperusteiset
asuntohankkeet valmistusasteen mukaisesti, mutta tulkintaohjeen mukaan tuloutus
tapahtuu jatkossa pääosin hankkeen luovutuksen mukaan. 


Tuloutuskäytännön muutos vaikuttaa SRV-konsernin tuloslaskelman ja taseen
eriin, näihin perustuviin tunnuslukuihin sekä tilauskantaan. Muutos johtaa
aiempaa suurempaan vaihteluun liikevaihto- ja tuloskehityksessä
vuosineljännesten välillä, koska omaperusteisten hankkeiden tuloutuminen
saattaa olla kiinni hankkeen valmistumishetkestä. Hankkeiden tuloutumisen
lykkääntyminen johtaa taseen loppusumman kasvuun ja taseen perusteella
laskettavien tunnuslukujen heikentymiseen. 


SRV-konsernin sisäisessä johdon raportoinnissa seurataan uuden tulkintaohjeen
mukaista tulosta ja konsernin segmenttiraportointi julkaistaan uusien
laskentaperiaatteiden mukaisena. 

Seuraavia standardeja, tulkintoja ja muutoksia on sovellettava 1.1.2011
alkavalla katsauskaudella tai sen jälkeen. Näillä standardeilla, muutoksilla ja
tulkinnoilla ei ole nykyisen tiedon valossa vaikutusta konsernin taloudelliseen
asemaan. Niillä on jonkin verran vaikutusta raportoitaviin tietoihin: 

- IFRS 9 Rahoitusinstrumentit, osa 1. Koska EU ei ole hyväksynyt uutta
standardia, sitä ei voi toistaiseksi soveltaa. IFRS 9:n mukaan uusi standardi
tulisi voimaan 1.1.2013 tai sen jälkeen alkavalta katsauskaudelta. Muutoksia
tulee soveltaa takautuvasti. Aikaisempi soveltaminen sallitaan. 

- Annual improvements 2010 (voimaan 1.1.2011). Konserni tulee noudattamaan tätä
muutosta 1.1.2011 alkaen. 



                         IFRS    IFRS                     IFRS    IFRS    IFRS  
Konsernin tuloslaskelma  1-6/    1-6/    muutos  muutos,  4-6/    4-6/    1-12/ 
(milj. eur)               2011    2010   , milj  %         2011    2010    2010 
                                          eur                                   
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto               269,2   211,1    58,1     27,5   136,6   117,3   484,2
--------------------------------------------------------------------------------
Liiketoiminnan muut         2,2     1,5     0,7     46,5     1,1     0,7     3,2
 tuotot                                                                         
Valmiiden ja               25,2    18,8     6,5     34,4    25,7     6,8    28,2
 keskeneräisten                                                                 
 tuotteiden varastojen                                                          
 muutos                                                                         
Aineiden ja palveluiden  -258,6  -195,6   -63,0     32,2  -143,6  -105,9  -435,8
 käyttö                                                                         
Työsuhde-etuuksista       -27,9   -24,8    -3,0     12,3   -14,9   -13,1   -49,6
 aiheutuneet kulut                                                              
Osuus osakkuusyhtiöiden    -0,2     0,0    -0,2             -0,1     0,0    -0,4
 tuloksista                                                                     
Poistot ja                 -1,6    -1,7     0,0     -2,3    -0,8    -0,9    -3,5
 arvonalentumiset                                                               
Liiketoiminnan muut        -7,7    -6,2    -1,5     24,3    -4,4    -3,4   -13,8
 kulut                                                                          
Liikevoitto                 0,7     3,1    -2,4    -77,5    -0,3     1,5    12,5
Rahoitustuotot              2,4     0,8     1,6    194,9     1,0     0,2     3,1
Rahoituskulut              -3,2    -3,8     0,7    -18,1    -2,4    -1,8    -7,6
Rahoitustuotot ja          -0,7    -3,0     2,3    -75,6    -1,4    -1,6    -4,5
 -kulut yhteensä                                                                
Voitto ennen veroja         0,0     0,0    -0,1   -239,4    -1,7    -0,1     7,9
Tuloverot                  -1,0     0,0    -1,0  -4434,0    -0,4     0,8    -2,8
Katsauskauden voitto       -1,0     0,1    -1,1  -1856,2    -2,1     0,7     5,2
Jakautuminen                                                                    
Emoyhtiön omistajille      -0,5     0,4                     -2,1     0,8     6,4
Vähemmistölle              -0,5    -0,3                     -0,1    -0,1    -1,2
Emoyhtiön omistajille     -0,01    0,01                    -0,06    0,02    0,19
 kuuluvasta voitosta                                                            
 laskettu                                                                       
 osakekohtainen tulos                                                           
 (laimentamaton ja                                                              
 laimennettu)                                                                   







                          IFRS       IFRS       IFRS       IFRS       IFRS      
Laaja tuloslaskelma       1-6/ 2011  1-6/ 2010  4-6/ 2011  4-6/ 2010  1-12/ 2010
(milj. eur)                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskauden voitto           -1,0        0,1       -2,1        0,7         5,2
--------------------------------------------------------------------------------
Omaan pääomaan suoraan                                                          
 kirjatut erät:                                                                 
Ulkomaisen yksikön              0,0        0,0        0,0        0,0         0,0
 tilinpäätöksen                                                                 
 muuntamisesta johtuvat                                                         
 voitot ja tappiot                                                              
Myytävissä olevien              0,0        0,0        0,0        0,0         0,1
 rahoitusvarojen                                                                
 arvostamisesta johtuvat                                                        
 voitot ja tappiot                                                              
Suojausinstrumenteista          0,0        0,0        0,0        0,0         0,0
 johtuvien voittojen ja                                                         
 tappioiden tehokas                                                             
 osuus rahavirran                                                               
 suojauksessa                                                                   
Laskennallinen vero             0,0        0,0        0,0        0,0         0,0
 omaan pääomaan                                                                 
 kirjatuista eristä                                                             
Omaan pääomaan kirjatut         0,0        0,0        0,0        0,0         0,0
 erät oikaistuna                                                                
 veroilla                                                                       
Katsauskauden tulos            -1,0        0,1       -2,1        0,7         5,2
Jakautuminen                                                                    
Emoyhtiön omistajille          -0,5        0,4       -2,1        0,8         6,4
Vähemmistölle                  -0,5       -0,3       -0,1       -0,1        -1,2







Konsernin tase                                IFRS     IFRS     muutos  IFRS    
                                                                ,               
(milj. euroa)                                 30.6.11  30.6.10  %       31.12.10
--------------------------------------------------------------------------------
VARAT                                                                           
--------------------------------------------------------------------------------
Pitkäaikaiset varat                                                             
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet             15,4     15,1     2,3      14,0
Liikearvot                                        1,7      1,7     0,0       1,7
Muut aineettomat hyödykkeet                       0,4      0,4   -10,2       0,4
Muut rahoitusvarat                                6,0      4,9    21,7       5,2
Saamiset                                         21,1     17,0    23,9      22,8
Laskennalliset verosaamiset                       5,9      4,2    38,8       5,1
Pitkäaikaiset varat yhteensä                     50,5     43,4    16,3      49,2
Lyhytaikaiset varat                                                             
Vaihto-omaisuus                                 360,9    302,1    19,5     324,1
Myyntisaamiset ja muut saamiset                 117,8     92,0    28,1      96,0
Katsauskauden verotettavaan tuloon                2,8      1,4    96,1       1,5
 perustuvat verosaamiset                                                        
Rahavarat                                        20,5     15,4    33,0       7,1
Lyhytaikaiset varat yhteensä                    502,0    410,9    22,2     428,8
VARAT YHTEENSÄ                                  552,4    454,3    21,6     478,0







Konsernin tase                                IFRS     IFRS     muutos  IFRS    
                                                                ,               
(milj. euroa)                                 30.6.11  30.6.10  %       31.12.10
--------------------------------------------------------------------------------
OMA PÄÄOMA JA VELAT                                                             
--------------------------------------------------------------------------------
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma                                        
Osakepääoma                                       3,1      3,1     0,0       3,1
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto           92,0     87,3     5,3      87,8
Muuntoerot                                       -0,1     -0,1    26,2      -0,1
Arvonmuutosrahasto                                0,0     -0,1  -100,0       0,0
Kertyneet voittovarat                            65,3     58,5    11,6      63,8
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma        160,3    148,7     7,7     154,5
 yhteensä                                                                       
Vähemmistön osuus                                 2,2      3,5   -37,2       2,7
Oma pääoma yhteensä                             162,5    152,2     6,7     157,2
Pitkäaikaiset velat                                                             
Laskennalliset verovelat                          1,7      1,3    35,5       0,7
Varaukset                                         4,2      4,6    -6,9       4,2
Korolliset velat                                 88,0     70,1    25,6      78,8
Muut velat                                        0,9      0,7    27,4       0,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä                     94,9     76,6    23,8      84,1
Lyhytaikaiset velat                                                             
Ostovelat ja muut velat                          94,3     57,3    64,7      78,6
Katsauskauden verotettavaan tuloon                1,7      1,7    -0,6       3,4
 perustuvat verovelat                                                           
Varaukset                                         3,0      3,9   -21,3       3,5
Korolliset velat                                196,0    162,6    20,6     151,1
Lyhytaikaiset velat yhteensä                    295,1    225,4    30,9     236,7
Velat yhteensä                                  390,0    302,0    29,1     320,8
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ                    552,4    454,3    21,6     478,0







Konsernin rahavirtalaskelma                              IFRS    IFRS    IFRS   
(milj. euroa)                                            1-6/20  1-6/20  1-12/20
                                                         11      10      10     
--------------------------------------------------------------------------------
Liiketoiminnan rahavirrat                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskauden voitto                                       -1,0     0,1      5,2
Oikaisut:                                                                       
Suunnitelman mukaiset poistot                               1,6     1,7      3,5
Liiketoimet joihin ei liity maksutapahtumaa                 0,2     9,2      0,7
Rahoitustuotot ja -kulut                                    0,7     3,0      4,5
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot      0,0     0,0      0,0
Verot                                                       1,0     0,0      2,8
Oikaisut yhteensä                                           3,5    13,9     11,5
Käyttöpääoman muutokset:                                                        
Lainasaamisten muutos                                       1,7     2,5     -2,7
Myynti- ja muiden saamisten muutos                        -20,8    -6,1     -9,7
Vaihto-omaisuuden muutos                                  -36,4   -21,6    -43,8
Osto- ja muiden velkojen muutos                            13,1    -8,9     21,7
Käyttöpääoman muutokset yhteensä                          -42,3   -34,1    -34,4
Maksetut korot                                             -4,5    -2,8     -7,7
Saadut korot                                                2,6     0,5      1,7
Saadut osingot                                              0,0     0,0      0,1
Maksetut verot                                             -2,1    -1,6     -4,2
                                                           -3,9    -3,9         
Liiketoiminnan nettorahavirta                             -43,8   -24,1    -27,8
Investointien rahavirrat                                                        
Tytäryritysten ja liiketoimintojen hankinta                -0,8    -0,1     -0,3
 vähennettynä hankintahetken rahavaroilla                                       
Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin                    -1,2    -0,9     -1,5
Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin                     0,0     0,0     -0,1
Investoinnit sijoituksiin                                  -0,8     0,0     -0,4
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynti            0,0     0,1      0,2
Sijoitusten myynti                                          0,0     0,0      0,0
Investointien nettorahavirta                               -2,8    -0,8     -2,2
Rahoituksen rahavirrat                                                          
Lainojen nostot                                             3,0     0,0      6,0
Lainojen takaisinmaksut                                     0,0    -1,6     -6,1
Lainasaamisten muutos                                       0,0     0,0      0,0
Yhtiölainojen muutos                                       -4,7     7,1     -2,2
Luottolimiittien muutos                                    55,6    33,7     38,2
Omien osakkeiden hankinta ja myynti                         9,9     0,0      0,0
Maksetut osingot                                           -4,1    -4,1     -4,1
Rahoituksen nettorahavirta                                 59,9    35,1     31,9
Rahavarojen muutos                                         13,4    10,2      1,9
Rahavarat katsauskauden alussa                              7,1     5,2      5,2
Rahavarat katsauskauden lopussa                            20,5    15,4      7,1





Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.6.2011



              Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma                    
-------------------------------------------------------------------------
IFRS          Osake-  Sijoitetu  Muunto  Arvon-  Kerty-n  Yh-tee  Vähem-  Oma   
(milj.        pää-om  n vapaan   -erot   muu-to  eet      nsä     mistön   pääom
 euroa)       a        oman              s-raha   voitto           osuus  a     
                       pääoman           sto     -varat                    yhtee
                       rahasto                                            n-sä  
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma       3,1       87,8    -0,1     0,0     63,8   154,5     2,7   157,2
 1.1.2011                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskaude     0,0                0,0     0,0     -0,5    -0,5                
lla kirjatut               
 tuotot ja                                                                      
 kulut                                                                          
 yhteensä                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Osingonjako                                         -4,1    -4,1                
--------------------------------------------------------------------------------
Osakepalkkio                0,3                      0,3     0,6                
järjestelmä                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Omien                                                0,0     0,0                
 osakkeiden                                                                     
 hankinta                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Omien                       4,0                      5,9     9,9                
 osakkeiden                                                                     
 myynti                                                                         
--------------------------------------------------------------------------------
Muu muutos                                          -0,1    -0,1                
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma       3,1       92,0    -0,1     0,0     65,3   160,2     2,2   162,4
 30.6.2011                                                                      
--------------------------------------------------------------------------------



Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 30.6.2010



             Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 
-------------------------------------------------------------------------
IFRS         Osake-  Sijoitetun  Muunto  Arvon-  Kerty-n  Yh-tee  Vähem-  Oma   
(milj.       pää-om   vapaan     -ero    muu-to  eet      nsä     mistön   pääom
 euroa)      a        oman               s-raha   voitto           osuus  a     
                      pääoman            sto     -varat                    yhtee
                      rahasto                                             n-sä  
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma      3,1        87,3    -0,1    -0,1     69,9   160,1     3,8   163,9
 1.1.2010                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskaud     0,0         0,0     0,0     0,0      0,4     0,4                
ella                                                                            
 kirjatut                                                                       
 tuotot ja                                                                      
 kulut                                                                          
 yhteensä                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Osingonjako                                         -4,1    -4,1                
--------------------------------------------------------------------------------
Osakepalkki                                          1,1     1,1                
ojärjestelm                                                                     
ä                                                                               
--------------------------------------------------------------------------------
Omien                                               -8,5    -8,5                
 osakkeiden                                                                
 hankinta                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Muu muutos                                          -0,3    -0,3                
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma      3,1        87,3    -0,1    -0,1     58,5   148,7     3,5   152,2
 30.6.2010                                                                      
--------------------------------------------------------------------------------



Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 1.1. - 31.12.2010



              Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma                    
-------------------------------------------------------------------------
IFRS          Osake-  Sijoitetu  Muunto  Arvon-  Kerty-n  Yh-tee  Vähem-  Oma   
(milj.        pää-om  n vapaan   -erot   muu-to  eet      nsä     mistön   pääom
 euroa)       a        oman              s-raha   voitto           osuus  a     
                       pääoman           sto     -varat                    yhtee
                       rahasto                                            n-sä  
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma       3,1       87,3    -0,1    -0,1     69,9   160,1     3,8   163,9
 1.1.2010                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskaude     0,0                0,0     0,1      6,4     6,4                
lla kirjatut                                                                    
 tuotot ja                                                                      
 kulut                                                                          
 yhteensä                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Osingonjako                                         -4,1    -4,1                
--------------------------------------------------------------------------------
Osakepalkkio                                         0,3     0,3                
järjestelmä                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------
Omien                                               -8,5    -8,5                
 osakkeiden                                                                     
 hankinta                                                                       
--------------------------------------------------------------------------------
Muu muutos                  0,4                     -0,3     0,2                
--------------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma       3,1       87,8    -0,1     0,0     63,8   154,5     2,7   157,2
 31.12.2010                                                                     
--------------------------------------------------------------------------------





Vastuusitoumukset                             IFRS     IFRS     muutos  IFRS    
                                                                ,               
(milj. eur)                                   30.6.11  30.6.10  %       31.12.10
--------------------------------------------------------------------------------
Omasta puolesta annetut vakuudet                                                
--------------------------------------------------------------------------------
Annetut kiinteistökiinnitykset 1)               219,6    125,4    75,1     129,0
Annetut pantit                                    0,0      0,0               0,0
Muut vastuusitoumukset              
Annetut takaukset keskeneräisten hankkeiden       0,0      0,0               0,0
 veloista                                                                       
Annetut investointisitoumukset                   21,3     22,2    -4,2      21,8
Tonttien ostositoumukset                         31,2     24,0    30,2      16,6

1) kiinteistökiinnitykset sisältävät omaperusteisen asuntotuotannon
yhtiölainojen vakuudeksi haettujen kiinnitysten kokonaismäärän, joka kohdistuu
rakenteilla olevien kohteiden ja myymättömien valmiiden kohteiden
lainaosuuksiin 





Vastuu johdannaissopimuksista    IFRS            IFRS            IFRS           
(milj. euroa)                    6/2011          6/2010          12/2010        
--------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------
                                 Käyvät arvot    Käyvät arvot    Käyvät arvot   
Suojauslaskennan ulkopuoliset    Posit.  Negat.  Posit.  Negat.  Posit.  Negat. 
Valuuttatermiinit                   0,0     0,0     0,0     0,0     0,0      0,0
Koronvaihtosopimukset               0,0     0,6     0,0     1,9     0,0      1,3
                                         IFRS            IFRS            IFRS   
                                        --------        --------        --------
                                         6/2011          6/2010          12/2010
                                        --------        --------        --------
Johdannaissopimusten                                                            
 nimellisarvot                                                                  
Valuuttatermiinit                           0,0             0,0              0,0
Koronvaihtosopimukset                      50,0            63,4             63,4
Valuuttatermiinien käyvät arvot perustuvat tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. 
Avoimet valuuttatermiinit kohdistuvat rahoituksen kassavirran suojaamiseen.     



2. Konsernin ja liiketoimintojen kehitys neljännesvuosittain





SRV konserni                    IFRS    IFRS    IFRS      IFRS    IFRS    IFRS  
(milj. eur)                     4-6/11  1-3/11  10-12/10  7-9/10  4-6/10  1-3/10
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto                      269,2   132,6     157,9   115,2   117,3    93,8
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevoitto                        0,7     1,0       5,9     3,5     1,5     1,6
Rahoitustuotot ja -kulut ,        -0,7     0,7      -1,8     0,3    -1,6    -1,4
 yht.                                                                           
Voitto ennen veroja                0,0     1,7       4,1     3,8    -0,1     0,2
Tulouttamaton tilauskanta 1)     673,5   702,2     594,5   604,6   604,4   530,0
Uudet sopimukset                 310,9   220,2     120,1   112,6   186,7   140,6
Tulos/osake, eur                 -0,01    0,05      0,10    0,08    0,02   -0,01
Oma pääoma/osake, eur 1)          4,51    4,49      4,56    4,47    4,38    4,36
Osakkeen päätöskurssi, eur 1)     6,00    6,75      6,63    6,14    6,16    6,41
Omavaraisuusaste, % 1)            31,7    33,2      35,2    35,1    35,1    37,0
Korollinen nettovelka 1)         263,5   246,4     222,8   229,7   217,2   199,8
Velkaantumisaste, % 1)           162,2   159,1     141,7   147,9   142,7   132,3





Liikevaihto                    IFRS    IFRS    IFRS      IFRS    IFRS    IFRS  
(milj. eur)                    4-6/11  1-3/11  10-12/10  7-9/10  4-6/10  1-3/10
-------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta          131,2   123,9     147,3   109,5   112,5    93,0
-------------------------------------------------------------------------------
- toimitilarakentamisen osuus    86,4    75,3      98,9    94,2    91,1    68,9
- asuntorakentamisen osuus       44,8    48,8      48,5    15,3    21,5    24,1
Kansainvälinen liiketoiminta      5,3     8,4      10,5     5,7     4,7     0,7
Muut toiminnot                    3,1     3,3       2,8     2,5     2,5     2,5
Eliminoinnit                     -2,9    -3,0      -2,7    -2,5    -2,5    -2,5
Konserni yhteensä               136,6   132,6     157,9   115,2   117,3    93,8





Liikevoitto                   IFRS    IFRS    IFRS      IFRS    IFRS    IFRS  
(milj. eur)                   4-6/11  1-3/11  10-12/10  7-9/10  4-6/10  1-3/10
------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta           3,3     4,4       8,4     5,8     5,4     6,7
------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta    -1,9    -2,4      -0,7    -1,2    -2,2    -3,9
Muut toiminnot                  -1,7    -1,0      -2,0    -1,1    -1,6    -1,2
Eliminoinnit                     0,0     0,0       0,2     0,0    -0,1    -0,1
Konserni yhteensä               -0,3     1,0       5,9     3,5     1,5     1,6





Liikevoitto                   IFRS    IFRS    IFRS      IFRS    IFRS    IFRS  
(%)                           4-6/11  1-3/11  10-12/10  7-9/10  4-6/10  1-3/10
------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta           2,5     3,5       5,7     5,3     4,8     7,2
------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta   -36,2   -28,4      -7,1   -21,0   -46,9  -517,7
Konserni yhteensä               -0,2     0,8       3,7     3,0     1,3     1,7





Tilauskanta                IFRS     IFRS     IFRS      IFRS     IFRS     IFRS   
(milj. euroa)              30.6.11  31.3.11  31.12.10  30.9.10  30.6.10  31.3.10
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta       564,8    589,8     574,5    581,2    578,6    506,1
--------------------------------------------------------------------------------
- toimitilarakentamisen      233,3    277,7     271,6    363,9    388,5    365,9
 osuus                                                                          
- asuntorakentamisen         331,5    312,0     302,9    217,2    190,1    140,2
 osuus                                                                          
Kansainvälinen               108,7    112,4      20,0     23,4     25,7     24,0
 liiketoiminta                                                                  
Konserni yhteensä            673,5    702,2     594,5    604,6    604,4    530,0
- josta myyty osuus            530      569       442      443      426      389
- josta myymätön osuus         143      133       153      162      178      141





Tilauskanta, asuntorakentaminen Suomessa                                        
(milj. euroa)              30.6.11  31.3.11  31.12.10  30.9.10  30.6.10  31.3.10
--------------------------------------------------------------------------------
Urakat ja                      124      131       115       32       22       26
 neuvottelu-urakat                                                              
--------------------------------------------------------------------------------
Rakenteilla, myyty              94       78        73       61       29       11
 tuotanto                                                                       
Rakenteilla myymätön            92       71        62       85       94       51
 tuotanto                                                                       
Valmis myymätön tuotanto        21       32        53       39       45       51
Asuntorakentaminen             332      312       303      217      190      140
 yhteensä                                                                       







Sijoitettu pääoma          IFRS     IFRS     IFRS      IFRS     IFRS     IFRS   
(milj. euroa)              30.6.11  31.3.11  31.12.10  30.9.10  30.6.10  31.3.10
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta       248,0    215,6     179,7    206,9    203,5    177,8
--------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen               194,0    182,7     185,4    175,3    177,2    173,6
 liiketoiminta                                                                  
Muut toiminnot ja              4,4     12,3      22,0      8,2      4,2      6,0
 eliminoinnit                                                                   
Konserni yhteensä            446,5    410,6     387,1    390,3    384,9    357,5





Asuntotuotanto                  IFRS    IFRS    IFRS      IFRS    IFRS    IFRS  
Suomessa (kpl)                  4-6/11  1-3/11  10-12/10  7-9/10  4-6/10  1-3/10
--------------------------------------------------------------------------------
Omaperusteiset kohteet                                                          
--------------------------------------------------------------------------------
Asuntoaloitukset                   205     122       133     110     300       0
Myydyt asunnot                     143     147       163     164     102      95
Valmistuneet                        41      67       171      14       0      16
Valmiit myymättömät                 53      86       137      90     105     138
--------------------------------------------------------------------------------
Rakenteilla yhteensä 1)          2 243   1 956     1 629   1 183   1 064     996
--------------------------------------------------------------------------------
- neuvottelu-urakat ja urakat    1 419   1 296     1 024     540     517     749
 1)                                        
- omaperusteiset kohteet 1)        824     660       605     643     547     247
- josta myydyt                     420     350       321     282     147      78
- josta myymättömät 1)             404     310       284     361     400     169



1) kauden lopussa



3. Segmenttien tiedot



Varat                          IFRS     IFRS     muutos,    muutos,  IFRS    
(milj. eur)                    30.6.11  30.6.10  milj. eur  %        31.12.10
-----------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta           338,8    261,8       77,0     29,4     273,6
-----------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta     201,6    180,4       21,2     11,8     189,7
Muut toiminnot                   315,1    225,1       90,0     40,0     230,0
Eliminoinnit ja muut oikaisut   -303,1   -213,0      -89,4             -215,4
Konserni yhteensä                552,4    454,3       98,9     21,8     478,0





Velat                          IFRS     IFRS     muutos,    muutos,  IFRS    
(milj. eur)                    30.6.11  30.6.10  milj. eur  %        31.12.10
-----------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta           290,3    216,9       74,1     34,2     217,2
-----------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta     214,0    187,1       26,9     14,4     196,3
Muut toiminnot                   170,6    115,5       55,1     47,7     109,1
Eliminoinnit ja muut oikaisut   -284,9   -217,5      -67,4             -202,0
Konserni yhteensä                390,0    302,0       88,6     29,4     320,8





Sijoitettu pääoma               IFRS     IFRS     muutos,    muutos,  IFRS    
(milj. eur)                     30.6.11  30.6.10  milj. eur  %        31.12.10
------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta            248,0    203,5       44,5     21,9     179,7
------------------------------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta      194,0    177,2       16,9      9,5     185,4
Muut toiminnot ja eliminoinnit      4,4      4,2        0,2      4,8      22,0
Konserni yhteensä                 446,5    384,9       61,6     16,0     387,1





Sijoitetun pääoman               IFRS    IFRS    IFRS   
tuotto, %                        1-6/11  1-6/10  1-12/10
--------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta 1)           7,9    13,6     15,3
--------------------------------------------------------
Kansainvälinen liiketoiminta 1)    -3,1    -6,6     -3,2
Konserni yhteensä 1)                1,4     2,1      4,1





Vaihto-omaisuus                             IFRS     IFRS     muutos,   IFRS    
(milj. eur)                                 30.6.11  30.6.10  milj.     31.12.10
                                                               eur              
--------------------------------------------------------------------------------
Maa-alueet ja tonttiyhtiöt                    196,3    174,0      22,3     181,3
--------------------------------------------------------------------------------
Kotimaan liiketoiminta                        102,5     89,4      13,2      90,7
Kansainvälinen liiketoiminta                   93,5     84,4       9,1      90,3
Keskeneräiset työt                             97,7     21,7      76,1      46,8
Kotimaan liiketoiminta                         85,8     34,8      50,9      46,0
Kansainvälinen liiketoiminta                   12,0    -13,2      25,2       0,9
Valmiiden asunto- ja                           47,2     87,4     -40,2      75,2
 kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet                                              
Kotimaan liiketoiminta                         43,3     65,2     -21,9      68,3
Kansainvälinen liiketoiminta                    3,9     22,2     -18,2       6,9
Muu vaihto-omaisuus                            19,7     19,1       0,7      20,8
Kotimaan liiketoiminta                         11,4     10,1       1,2      11,3
Kansainvälinen liiketoiminta                    8,3      9,9      -1,6      10,6
Vaihto-omaisuus yhteensä                      360,9    302,1      58,8     324,1
Kotimaan liiketoiminta                        243,0    199,6      43,4     216,3
Kansainvälinen liiketoiminta                  117,7    103,3      14,4     108,7



1) tunnuslukua laskettaessa on huomioitu vain katsauskauden tulos vuosituotoksi
muutettuna 



4. Hankitut liiketoiminnot (milj. eur)

SRV osti 31.5.2011 Maanrakennus Oy Laatutyön koko osakekannan.





Hankitun liiketoiminnan nettovarallisuuden muodostuminen ja                     
 liikearvo                                                                      
                                                               Hankintahetken   
                                                                arvot           
Maksettu vastike                                                                
Käteisvarat                                                                  1,7
Ehdollinen kauppahinta                                                       0,5
Luovutettu vastike yhteensä                                                  2,2
Hankintaan liittyvät menot (kirjattu kuluksi)                                0,0
Hankituista varoista ja vastattavaksi otetuista veloista                        
 kirjatut määrät                                                                
Rahavarat                                                                    0,9
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet                                         3,1
Aineettomat oikeudet                                                         0,0
Korottomat velat                                                             1,8
Yksilöitävissä oleva nettovarallisuus yhteensä                               2,2
Liikearvo                                                                      -
Kokonaisarvo                                                                 2,2



5. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat



SRV ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen allekirjoittivat heinäkuussa
urakkasopimuksen Finnairin uusien toimitilojen rakentamisesta Helsinki-Vantaan
lentoasema-alueelle. Uudisrakennuksen kokonaispinta-ala on noin 70 000
neliömetriä, joista toimistotiloja on 22.400 neliömetriä.

Attachments:

SRV_Q2_2011.pdf