SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 30.9.2016

SATO Oyj, Osavuosikatsaus, 20.10.2016 klo 15.10
SATO nostaa asiakasvetoisuuden strategiansa ytimeen

Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2016 (1.1.-30.9.2015)

  * Liikevaihto oli 230,8 (244,8) milj. €, josta vuokratuotot olivat 194,8
    (187,8) milj. €.
  * Tulos ennen veroja oli 172,9 (102,5) milj. €. Tulosparannus perustui vuokra-
    asuntojen käyvän arvon muutokseen 101,5 (26,4) milj. €.
  * Osakekohtainen tulos oli 2,57 (1,60) euroa.
  * Oma pääoma oli 1 206,5 (948,0) milj. €, 21,31 (18,65) €/osake.
  * Oman pääoman tuotto oli 16,7 (11,8) %.
  * Omavaraisuusaste oli 34,1 (31,2) %.

  * Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 508,8 (195,0) milj. €.
  * Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 3 061 (960) asuntoa.
  * Rakenteilla oli 1 428 (1 122) uutta vuokra-asuntoa.
  * Vuokrausaste Suomessa oli 95,3 (96,6) %.


Yhteenveto ajalta 1.7.-30.9.2016 (1.7.-30.9.2015)


  * Liikevaihto oli 72,5 (69,3) milj. €, josta vuokratuotot olivat 68,3 (62,8)
    milj. €.
  * Tulos ennen veroja oli 64,0 (9,4) milj. €. Tulokseen sisältyvä vuokra-
    asuntojen käyvän arvon muutos oli 38,5 (-18,3) milj. €.
  * Osakekohtainen tulos oli 0,90 (0,15) euroa.
  * Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 64,0 (98,9) milj. €.
  * Vuokrausaste Suomessa oli 96,0 (96,7) %.


Toimintaympäristö
Euroalueelle ennustetaan kasvua, mutta sitä varjostavat useat riskit. Maailman
taloudelliset, poliittiset ja turvallisuuteen liittyvät kriisit sekä Brexit
luovat epävarmuutta globaalisti ja erityisesti Euroopassa.

Näkymät Suomen taloudesta ovat kahtiajakoiset. Positiivisia signaaleja on
havaittavissa rakentamisen ja palvelujen sekä kuluttajien
luottamusindikaattoreissa, jotka ovat pitkän ajan keskimääräisellä tai sitä
korkeammalla tasolla. Näkymiä sen sijaan heikentää viennin tilanne, ja joidenkin
teollisuusalojen myönteisistä uutisista huolimatta yleisempi elpyminen ei ole
alkanut.

Epävarmuuden arvioidaan pitävän markkinakorot lähellä nollaa vielä pitkään.

Vuokra-asuntojen kysyntä on ollut vilkasta kesän ja alkusyksyn aikana.
Lisääntynyt tarjonta on tasapainottanut vuokra-asuntojen tarjonnan ja kysynnän
suhdetta useilla alueilla, mikä on lisännyt vaihtuvuutta koko vuokra-
asuntokannassa.

Venäjällä ostovoiman arvioidaan edelleen supistuvan ja kotitalouksien
ennustetaan käyttävän rahavaransa lainojen maksuun. Vaikka BKT oli alkuvuodesta
vain hieman vuodentakaista alempi, Suomen Pankki arvioi, että tulevien vuosien
kasvu saadaan kestävälle pohjalle vasta kun investoinnit käynnistyvät
Venäjällä.

Toimitusjohtaja Saku Sipola:

- Heinä-syyskuun vilkas kysyntä ja toimenpiteemme vuokrausasteen parantamiseksi
näkyivät selvästi. Vuokrausaste nousi edellisen vuosineljänneksen 95,1
prosentista tasan 96 prosenttiin kolmannella vuosineljänneksellä. Vuokrausasteen
koheneminen hyvän asiakastyön myötä on tärkeä askel entistä asiakasvetoisemmassa
toiminnassamme.

- Kaupungistuminen on valtava muutostrendi, jossa onnistuminen määrittää
pitkälti Suomen tulevan menestyksen. Suomi on tällä hetkellä hyvässä vauhdissa
kaupungistumiskehityksen edellyttämässä asuntorakentamisessa, ja hyvästä
tahdista on kyettävä pitämään huolta myös jatkossa. Vauhdissa pysyminen
edellyttää laajan toimijarintaman osallistumista. Strategiamme mukaisesti SATOn
rooli on lisätä vuokra-asuntotarjontaa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja
Turussa, joissa uusien asuntojen tarve on suurinta.

- Pelkkä asuntojen määrän lisäys ei riitä, sillä kaupunkien kasvun rinnalla
ihmisten arvostukset muuttuvat ja yksilöllistyvät - siksi asumisratkaisujenkin
on muututtava aiempaa monipuolisemmaksi. SATOn roolina on yhdessä
yhteistyökumppaniverkoston kanssa mullistaa asuminen - tarjota monimuotoista
asumista ja elämää helpottavia palveluja - paljon enemmän kuin vain seinät.


KATSAUSKAUSI 1.1. - 30.9.2016 (1.1. - 30.9.2015)

Strategia
SATOn hallitus on hyväksynyt yhtiölle täsmennetyn strategian, strategiset
tavoitteet ja osinkopolitiikan.

Globalisaatio, digitalisoituminen ja kestävä kehitys kiihdyttävät
kaupungistumista ja vaikuttavat ihmisten arvoihin ja toimintaan. Myös asumisen
on muututtava. Visiomme mukaan kukoistavissa kaupungeissa asuu hyvinvoivia
ihmisiä. Meidän tehtävämme on mullistaa asuminen, tarjota asiakkaillemme enemmän
kuin seinät.

Luomme toimivan yhteistyöverkoston tarjotaksemme erilaistuviin tarpeisiin
monimuotoista asumista ja palveluja, joista asiakkaamme saavat hyötyjä.
Kasvuinvestointimme kohdistamme pääkaupunkiseudulle, Tampereelle ja Turkuun,
joissa asuntojen kysyntä on suurinta.

Rahoituksen rooli kasvuedellytysten luomisessa on korostunut ja olemme nostaneet
strategiseksi tavoitteeksemme vahvistuvan Investment grade-luottoluokituksen
(nyt Moody's Baa3). Oman pääoman tuottotavoite strategiajaksolla säilyy ollen
12 prosenttia. Lisäksi strategisena tavoitteena on jatkuvasti paraneva
asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

Uuden osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta,
investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen
korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto pieneni tammi-syyskuussa 5,7 prosenttia vertailujaksoon
nähden ja oli 230,8 (244,8) miljoonaa euroa. Liikevaihdon lasku johtui
omistusasuntomyynnin vähentämisestä strategiamuutoksen mukaisesti.
Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 194,8 (187,8) miljoonaa euroa. Vuokratuotot
kasvoivat 3,7 prosenttia.

Liikevoitto kasvoi 59,3 prosenttia ja oli 208,0 (130,5) miljoonaa euroa.
Liikevoitto ilman käyvän arvon muutosta oli 106,4 (104,1) miljoonaa euroa.
Alkuvuoden arvonmuutokseen 101,5 (26,4) miljoonaa euroa vaikuttivat pääasiassa
joidenkin kohteiden rajoitusten päättyminen, osan asuntokantaa tuottovaateiden
päivittäminen ulkopuolisen arvioitsijan ohjeistuksen perusteella sekä asuntojen
myyntihintojen nousu toiminta-alueellamme. Arvioitsijan näkemys tuottovaateiden
muutokseen perustuu vakaan tuoton asuntosijoitusten kiinnostavuuteen, mikä
nostaa asuntojen arvoja.

Tulos ennen veroja kasvoi 68,7 prosentilla ja oli 172,9 (102,5) miljoonaa euroa.
Tulosparannus perustui pääosin vuokra-asuntojen positiiviseen arvonmuutokseen.
Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen
ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 57,6 (54,9) miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 3 540,6 (3 034,4)
miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 206,6 (948,1) miljoonaa euroa. Osakekohtainen
oma pääoma oli 21,31 (18,65) euroa. Kesäkuussa järjestetyillä kahdella
osakeannilla SATO Oyj:n omaa pääomaa vahvistettiin yhteensä 112,9 miljoonalla
eurolla.

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 34,1 (31,2) prosenttia.
Tavoitteena on vähintään 30 prosentin omavaraisuusaste.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 16,7 (11,8)
prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 9,5 (6,7) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 1 971,6 (1 777,9) miljoonaa euroa,
josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 469,5 (1 450,3) miljoonaa euroa.
Lainakannan keskikorko oli 2,6 (2,4) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat
yhteensä 35,1 (28,1) miljoonaa euroa.

Maaliskuussa SATO laski liikkeeseen 300 miljoonan euron eurooppalaisille
sijoittajille tarjotun vakuudettoman joukkovelkakirjalainan, jolla on Moody'sin
Baa3 -luottoluokitus. Lainan maturiteetti on 5 vuotta ja sille maksetaan
kiinteää 2,375 prosentin vuotuista korkoa. Luototusaste (LTV) oli katsauskauden
lopussa 55 (57) prosenttia.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan
oli -12,4 (3,6) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,0 (0,4) miljoonaa
euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-
omaisuus on keskitetty asuntokokoluokkiin ja alueille, joilla asuntokysyntä
pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

SATOn omistuksessa oli 30.9.2016 yhteensä 25 681 (23 992) asuntoa. Vuokra-
asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 3 061 asuntoa. Realisoituja vuokra-
asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 810.

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli syyskuun lopussa 3 335,7 (2 697,1) miljoonaa
euroa. Käyvän arvon muutos, johon sisältyy katsauskauden aikana hankitut ja
myydyt vuokra-asunnot, oli 582,8 (169,1) miljoonaa euroa.

Kesäkuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun
työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 12 prosenttia Tampereella ja Turussa sekä
noin 4 prosenttia Oulussa ja Jyväskylässä. Pietarin asuntokanta edustaa noin 4
prosenttia arvosta.

Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 2,5 miljardia euroa. SATO hankkii ja
rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-
asuntoja.

Investointitoiminta keskitetään jatkossa pääkaupunkiseudulle, Tampereelle ja
Turkuun. Katsauskaudella investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 508,8 (195,0)
miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 66 prosenttia kohdistui
pääkaupunkiseudulle. Investoinneista kohdistettiin 21 prosenttia
uudisasuntoihin.

Syyskuun lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 125,7 (115,9)
miljoonan euron arvosta.

Katsauskauden aikana vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 662 (1 078)
yhteisarvoltaan 31,4 (52,3) miljoonaa euroa.

Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon
hankinta. Vuokrauspalvelu hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Lisäksi asiakkaan on helppo löytää sopiva koti SATOn sähköisissä kanavissa.

Vuokratuotot kasvoivat 3,7 prosenttia ja olivat 194,8 (187,8) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 95,3 (96,6)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 41,9 (40,5) prosenttia. Vaihtuvuuden
lisääntymiseen ja vuokrausasteen laskuun on vaikuttanut markkinoille viimeisen
vuoden aikana vuokraukseen valmistuneiden asuntojen suuri määrä ja siten
voimistunut kilpailu. Vuokramarkkinat ovat tällä hetkellä monin paikoin
tasapainossa.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat keskimäärin 16,37
(15,71) euroa/m(2)/kk ja osaomistusasuntojen 8,84 (8,69) euroa/m(2)/kk.
Keskivuokraa nostavat investoinnit pieniin asuntoihin kasvukeskuksissa ja
fokusalueen ulkopuolella olevien edullisempien vuokra-asuntojen realisoinnit.
Vuokrankorotukset olivat aiempia vuosia maltillisempia.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 125,4 (118,4) miljoonaa euroa ja
nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 5,7 (6,2).

Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa
kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 65,4 (68,0)
miljoonaa euroa. Syyskuun loppuun mennessä hankittiin uusia tontteja omistukseen
arvoltaan 13,5 (11,2) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta n. 1 300 asuntoa
varten. Täydennysrakentamisella pystytään hyödyntämään olemassa olevaa
infrastruktuuria sekä tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tukemaan
paikallisten palvelujen kehitystä. Ensimmäinen pääkaupunkiseudun edullisten
asuntojen voimakkaaseen kysyntään vastaava SATO StudioKoti -talo on hyvä
esimerkki täydennysrakentamisesta. Kohteen rakentaminen aloitettiin elokuussa
Vantaan Martinlaaksoon SATOn omistaman vuokratalokohteen yhteyteen samalla
lisäten pihapiirin toimivuutta ja viihtyvyyttä. Loppuvuodesta 2017 valmistuvassa
talossa on 68 valoisaa parvekkeellista asuntoa, joissa huonekorkeus on lähes
neljä metriä.

VR Groupin kanssa tehtiin heinäkuussa esisopimus VR:n Oulunkylässä omistaman
asuntokorttelin kehittämisestä ja myöhemmin toteutettavasta kiinteistökaupasta.
Oulunkylän palveluiden sekä juna-aseman ja tulevan Raide-Jokerin aseman
välittömässä läheisyydessä sijaitsevaan kortteliin on tarkoitus tehdä
kaavamuutos ja rakentaa uusia kerrostalokoteja noin 800 asukkaalle.

SATOlle valmistui Suomessa 421 (392) vuokra- ja 0 (99) myytävää asuntoa.
Rakenteilla oli 30.9.2016 yhteensä
1 428 (968) vuokra- ja 76 (130) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 30,4 (36,2)
miljoonaa euroa.

Tammi-syyskuussa myytiin yhteensä 95 (97) uudisasuntoa. Katsauskauden lopussa
oli myymättä 6 (29) valmista ja 8 (78) rakenteilla olevaa myytävää uudisasuntoa
hankinta-arvoiltaan yhteensä 6,1 (54,7) miljoonaa euroa. SATO on tehnyt
strategisen päätöksen vähentää omistusasuntotuotantoa ja keskittyä vuokra-
asuntoliiketoimintaan.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO on toteuttanut kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
on hankittu kaupungin keskeisiltä sijainneilta.

Syyskuun lopulla Pietarin asunto-omaisuuden arvo oli yhteensä 116,9 (115,3)
miljoonaa euroa. Sitovia hankintasopimuksia oli yhteensä 0,0 (3,5) miljoonan
euron arvosta.

SATOlla oli syyskuun lopussa Pietarissa yhteensä 534 (376) valmista ja 0 (154)
rakenteilla olevaa asuntoa. Vuokrauksessa olevien asuntojen keskineliövuokrat
olivat keskimäärin 13,0 (15,1) euroa/m(2)/kk.  Keskivuokran muutos johtuu
pääosin ruplan kurssimuutoksesta sekä edullisimmille alueille valmistuneista
asunnoista.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 80,0 (86,1)
prosenttia. Vuokrausasteen lasku johtui Venäjän yleisestä taloustilanteesta,
useiden asuntojen yhtäaikaisesta valmistumisesta vuokraukseen ja Pietarin
joidenkin kaupunginosien silta- ja metrotyömaiden aiheuttamista
liikenneongelmista.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 170 (172) henkilöä, joista
vakituisessa työsuhteessa oli 157.
Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli keskimäärin 170 (173) henkilöä.

Vastuullisuus
Syyskuussa SATO sai vastuullisuustyöstään jo toistamiseen GRESBin (Global Real
Estate Sustainability Benchmark) Green Star -tunnustuksen. Omassa
vertailuryhmässään listaamattomien asuntosijoittajien joukossa SATO oli
pohjoismaisista asuntosijoittajista paras viidestä ja eurooppalaisista kuudes
kahdestakymmenestäneljästä. Maailmanlaajuisesti yhtiö oli 65 osallistuneesta
asuntosijoittajasta yhdeksänneksi paras.

Muutoksia johtoryhmässä
Liiketoimintajohtaja Tuula Entelä on ilmoittanut siirtyvänsä eläkkeelle vuoden
vaihteessa. Tuula Entelä jatkaa Senior Advisorina ja johtoryhmän jäsenenä
31.12.2016 saakka. Lisäksi hän vastaa vuoden loppuun Pietarin ja SATO
HotelliKoti - liiketoiminnoista. Tämän jälkeen vastuu Pietarin liiketoiminnasta
siirtyy Saku Sipolalle ja SATO HotelliKoti -liiketoiminnasta
liiketoimintajohtaja Antti Asteljoelle.

Entelän vastuulla oleva kehitystoiminta siirtyy SATOn nykyiselle markkinointi-
ja viestintäjohtajalle Monica Arolle, joka on nimitetty SATOn kehitysjohtajaksi
28.11.2016 alkaen. Aro jatkaa SATOn johtoryhmän jäsenenä.

SATOn markkinointi- ja viestintäjohtajaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi
on nimitetty 28.11.2016 alkaen VTM Miia Eloranta, 43 v.

SATOn talousjohtajaksi ja konsernin johtoryhmän jäseneksi vastuualueenaan
taloushallinto ja rahoitus sekä tietohallinto ja hankintatoimi 1.12.2016 alkaen
on nimitetty OTK, varatuomari, eMBA Markku Honkasalo, 52 v.

Konsernin johtoryhmän jäsenet raportoivat tehtävissään toimitusjohtaja Saku
Sipolalle.


KATSAUSKAUSI 1.7. - 30.9.2016 (1.7. - 30.9.2015)

Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihdon muutos oli heinä-syyskuussa 4,6 prosenttia
vertailujaksoon nähden ja liikevaihto oli 72,5 (69,3) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta vuokratuottoja oli 68,3 (62,8) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 76,1 (18,7) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 64,0 (9,4) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyvä vuokra-
asuntojen käyvän arvon muutos oli 38,5 (-18,3) miljoonaa euroa. Käyvän arvon
muutokseen vaikuttivat pääosin osan asuntokantaa tuottovaateiden päivittäminen
ulkopuolisen arvioitsijan ohjeistuksen perusteella ja ruplan kurssin muutos
vertailujaksoon nähden.

Asunto-omaisuus, käypä arvo ja investoinnit
Asuntojen määrä kasvoi heinä-syyskuussa 244 asunnolla. Käyvän arvon muutos oli
38,5 (-18,3)
Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 64,0 (98,9) miljoonaa euroa ja
realisoinnit Suomessa 534 (776) asuntoa yhteisarvoltaan 19,2 (36,4) miljoonaa
euroa.

Helsingin Jätkäsaareen SATOlle valmistui Suomen ensimmäinen avaimeton vuokra-
asuintalo, jossa lukot avautuvat digitaalisella tunnistimella.

Vuokraus
Vuokratuotot kasvoivat 8,8 prosenttia ja olivat 68,3 (62,8) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,0 (96,7)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 43,4 (40,8) prosenttia.

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 44,6 (39,7) miljoonaa euroa ja vuokra-
asuntojen nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 5,7 (6,2).

Kiinteistökehitys
Heinä-syyskuussa hankittiin uusia tontteja omistukseen arvoltaan 4,0 (0,9)
miljoonaa euroa.

Suomessa valmistui 323 (33) vuokra-asuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 11,0 (10,1)
miljoonaa euroa.
Heinä-syyskuussa myytiin yhteensä 19 (21) uutta asuntoa.

Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asunto-omaisuuden arvo laski heinä-syyskuussa yhteensä 1,7 (17,5)
miljoonaa euroa. Rakenteilla oli 0 (154) vuokra-asuntoa. Uusia hankintoja ei
tehty.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 83,7 (76,6)
prosenttia.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Lokakuussa SATO allekirjoitti kiinteistöalan energiansäästösopimuksen ja
sitoutui vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS). Sopimuksessa SATO
sitoutuu alentamaan talojen lämmön ja sähkön yhteenlaskettua energiamäärää 10,5
prosenttia vuoden 2014 tasosta vuoteen 2025 mennessä. SATO on ollut osapuolena
myös tätä edeltävissä vuokra-asuntoyhteisöjen energiansäästösopimuksissa.
Edellisellä sopimuskaudella vuosina 2009-2015 saavutettu lämmönsäästömme oli
lähes 155 000 megawattituntia.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Hidas talouskasvu jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin.

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksissa oleviin pieniin vuokra-asuntoihin.

SATO toimii Venäjällä vain Pietarissa. Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit
liittyvät asuntojen markkinahintojen kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin
ja toimintaympäristössä tapahtuviin muihin muutoksiin. Venäjän osuus konsernin
asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin. Pietarin nykyisen asunto-
omaisuuden arvo konsernin koko asunto-omaisuudesta on noin 3,5 prosenttia.

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen
muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä
seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden 2015
vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien
luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden kasvu ja yleinen luottamusilmapiiri on alkuvuoden aikana
hieman piristynyt, mutta maailman taloudelliset, poliittiset ja turvallisuuteen
liittyvät kriisit sekä Brexit ovat lisänneet epävarmuutta globaalisti ja
erityisesti Euroopassa. Korkotason arvioidaan pysyvän matalana, mikä vaikuttaa
positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Kasvava kaupungistuminen luo edellytyksiä Suomen talouden kansainväliselle
kilpailukyvylle. Kaupungistuminen ja maahanmuutto luovat hyvät pitkän ajan
edellytykset asuntoinvestointien jatkamiselle Suomessa, ellei vuokra-
asuntoliiketoiminnan edellytyksiä heikennetä lainsäädäntömuutoksilla.

Asuntojen uudistuotantoa ohjaavaa säännöstöä koskeva normien purku on edennyt
vaatimattomasti ja tätä kautta saavutettava asuntojen hintojen kohtuullistaminen
ei ole toteutunut. Tästä huolimatta vilkas vuokra-asuntojen rakentaminen on
monilla alueilla lisännyt tarjontaa, minkä johdosta kysynnän ja tarjonnan
tasapaino on parantunut ja vuokrien nousu maltillistunut.

SATOn nettovuokratuoton arvioidaan nousevan vuoden 2015 tasosta uusien
investointien myötä. Vuokrankorotusten arvioidaan olevan edellisvuosia
maltillisempia.

Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa
hintojen arvioidaan kehittyvän positiivisesti.

Venäjän taloustilanteen arvioidaan jatkuvan epävarmana. SATO pidättäytyy uusista
investointipäätöksistä toistaiseksi Venäjällä.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 11.10.2016
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

 Fastighets Ab Balder                 53,6 %

 APG Asset Management NV              22,6 %

 Keskinäinen Työläkevakuutusyhtiö Elo 12,7 %

 Valtion Eläkerahasto                   4,9 %

 Rakennusliitto ry.                     1,1 %



 Muut osakkeenomistajat (82 kpl)        5,1 %
                                       100 %


SATOn osakkeiden lukumäärä 11.10.2016 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 87. Osakkeiden vaihtuvuus oli 1,2 prosenttia
1.1.-11.10.2016.


Taloudelliset tunnusluvut, konserni

 KUMULATIIVISET            1-9/    1-9/    1-12/   1-12/   1-12/  1-12/  1-12/
 TUNNUSLUVUT               2016    2015    2015    2014   2013**  2012** 2011**

 Liikevaihto, milj. €         231     245     323     312     312    287    232

 Tulos ennen veroja,          173     102     159     152     141    121    174
 milj. €

 Tulos / osake (€)           2,57    1,60    2,49    2,37    2,34   1,78   2,63

 Taseen loppusumma, milj    3 541   3 034   2 980   2 802   2 596  2 360  2 167
 €

 Oma pääoma, milj. €        1 207     948     993     892     823    693    635

 Korollinen vieras          1 972   1 778   1 676   1 585   1 501  1 375  1 255
 pääoma, milj. €

 Oma pääoma / osake         21,31   18,65   19,53   17,55   16,16  13,72  12,59
 (€)****

 Osakkeiden painotettu       53,6    50,8    50,8    50,8    50,8   50,8   50,8
 keskiarvo, milj. kpl*

 Osakkeita, milj.kpl*        56,6    50,8    50,8    50,8    50,8   50,8   50,8

 Sijoitetun pääoman         9,5 %   6,7 %   7,6 %   7,7 %   7,7 %  7,7 % 10,9 %
 tuotto (%)

 Oman pääoman tuotto (%)   16,7 %  11,8 %  13,5 %  14,0 %  15,5 % 13,5 % 22,8 %

 Omavaraisuusaste (%)      34,1 %  31,2 %  33,3 %  31,8 %  31,7 % 29,4 % 29,5 %

 Henkilöstö                   170     173     172     165     156    152    137
 keskimäärin***

 Henkilöstö kauden            170     172     170     169     156    150    141
 lopussa



 EPRA TUNNUSLUVUT JA
 OPERATIIVINEN KASSAVIRTA

 Operatiivinen tulos         53,2    49,8    64,5    65,1    62,7   44,4   43,2
 (EPRA Earnings), milj. €

 Operatiivinen tulos
 (EPRA Earnings) / osake     0,99    0,98    1,27    1,28    1,23   0,87   0,85
 (€)

 Nettovarallisuus (EPRA
 Net Asset Value), milj.  1 479,3 1 177,9 1 227,8 1 120,3 1 006,9  900,5  825,1
 €*****

 Nettovarallisuus (EPRA
 Net Asset Value) / osake    26,1    23,2    24,2    22,0    19,8   17,7   16,2
 (€)*****

 Operatiivinen kassavirta    57,6    54,9    78,1    72,9    66,1   61,6   51,9
 (CE), milj. €

 Operatiivinen kassavirta    1,07    1,08    1,54    1,43    1,30   1,21   1,02
 (CEPS) / osake (€)





 TUNNUSLUVUT                   Q3      Q2      Q1      Q4      Q3     Q2     Q1
 VUOSINELJÄNNEKSITTÄIN       2016    2016    2016    2015    2015   2015   2015

 Liikevaihto, milj. €        72,5    79,9    78,4    78,6    69,3   79,2   96,3

 Liikevoitto, milj. €        76,1    58,9    72,9    65,9    18,7   44,4   67,5

 Voitot ja tappiot
 käypään arvoon              38,5    23,2    39,8    36,1   -18,3    8,1   36,6
 arvostamisesta

 Nettorahoituskulut,        -12,1   -13,3    -9,6    -9,0    -9,2   -9,6   -9,2
 milj. €

 Tulos ennen veroja,         64,0    45,6    63,3    57,0     9,4   34,7   58,3
 milj. €

 Tulos / osake (€)           0,90    0,68    0,99    0,90    0,15   0,55   0,90

 Osakkeiden painotettu       56,6    53,3    50,8    50,8    50,8   50,8   50,8
 keskiarvo, milj. kpl*

 Bruttoinvestoinnit,         64,0   407,6    37,2    55,5    98,9   66,8   29,3
 milj. €

   prosentteina            88,3 % 510,4 %  47,4 %  70,5 % 142,6 % 84,4 % 30,4 %
 liikevaihdosta





 EPRA TUNNUSLUVUT JA
 OPERATIIVINEN KASSAVIRTA

 Operatiivinen tulos         20,1    16,4    16,7    14,7    18,0   17,3   14,5
 (EPRA Earnings), milj. €

 Operatiivinen tulos
 (EPRA Earnings) / osake     0,36    0,31    0,33    0,29    0,35   0,34   0,29
 (€)

 Operatiivinen kassavirta    24,0    12,6    21,0    23,3    22,2   11,1   21,6
 (CE), milj. €

 Operatiivinen kassavirta    0,42    0,24    0,41    0,46    0,44   0,22   0,42
 (CEPS) / osake (€)



 *)     Osakkeista vähennetty konsernin omassa omistuksessa olevat 160 000
        osaketta

 **)    IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin käyvän arvon mallin käyttöönoton
        vaikutus on huomioitu takautuvasti tunnusluvuissa. Takautuvasti tehdyt
        oikaisut ovat tilintarkastamattomia.

 ***)   Sisältää
        kesätyöntekijät

 ****)  Oma pääoma ilman määräysvallattomien osuutta

 *****) Sisältää tasearvoon arvostetut kohteet




Osavuosikatsauksessa julkaistuja tietoja ei ole tilintarkastettu.

Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001, matkap. 040 551 5953
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi


SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on
tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakkuuskokemus.
SATOn omistuksessa oli Q3/2016 lopussa yhteensä noin
25 700 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme
avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi.
Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa
investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2015 oli 323,4 miljoonaa euroa, liikevoitto
196,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 159,4 miljoonaa euroa. SATOn
sijoitusomaisuuden arvo on noin 3,3 miljardia euroa (Q3/2016).





[]

Viðhengi:

SATO Osavuosikatsausinfo 1-9/2016.pdf

SATO Osavuosikatsaus 1-9/2016.pdf