2012-10-25 14:20:00 CEST
2012-10-25 14:23:20 CEST
REGULATED INFORMATION
SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Asuntosijoitusyhtiö SATOn alkuvuoden investoinnit noin 100 milj. €
Investoinnit painoittuivat uusiin vuokra-asuntoihin
Helsinki, Finland, 2012-10-25 13:20 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj
Osavuosikatsaus 25.10.2012 klo 14.20
Yhteenveto ajalta 1.1.- 30.9.2012 (1.1.-30.9.2011)
-- Tulos ennen veroja
oli 44,7 (45,6) milj. €.
-- Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi katsauskaudella 27,8 (71,3) milj.
€.
-- Konsernin liikevaihto oli 208,4 (163,7) milj. €, josta vuokratuottoja oli
158,7 (145,6) milj. €.
-- Liikevoitto oli 74,3 (71,0) milj. €.
-- Sijoitusasuntojen käypä arvo oli 2 000,5 (1 828,4) milj. €.
-- Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 95,4 (123,4) milj. €.
-- Kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 11,1 (20,6) %.
-- Osakekohtainen nettovarallisuus käyvin arvoin oli
13,03 (11,64)
€/osake.
-- Osakekohtainen tulos oli 0,66 (0,66) €/osake.
Toimintaympäristö
Kasvukeskuksissa pienten vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan, etenkin
pääkaupunkiseudulla. Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön
ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto tukevat vuokra-asuntokysynnän
kasvuodotuksia. Uusia vuokra-asuntoja valmistuu jatkuvaan kysyntään nähden
liian vähän.
Epävarmuus yleisen taloustilanteen kehittymissuunnasta jatkuu, mikä on lisännyt
hermostuneisuutta rahoitusmarkkinoilla myös Suomessa. Korkotaso on
poikkeuksellisen alhaisella tasolla.
Alhainen korkotaso on ylläpitänyt asuntokauppaa, mutta taloudellisen
epävarmuuden jatkuminen ja työttömyyden mahdollinen lisääntyminen voivat
heikentää kysyntää.
Toimitusjohtaja Erkka Valkila:
”Olemme investoineet 2000-luvulla yhteensä noin 1,5 miljardia euroa
vuokra-asuntokantamme kasvattamiseen Suomen kasvukeskuksissa ja Pietarissa.
Syyskuun lopulla meillä oli yhteensä yli 700 uutta vuokra-asuntoa rakenteilla,
joista noin 70 prosenttia valmistuu pääkaupunkiseudulle. Investoinnit on
suunnattu vapaarahoitteisiin asuntoihin.
SATOlla olisi tahtoa myös uusien valtion tuella rakennettavien vuokra-asuntojen
tuottamiseen, mutta nykyinen asuntolainsäädäntö rajoituksineen ei tähän
kannusta. Jos rajoitukset kohdistuisivat vain lainoitettavaan kohteeseen ja
olisivat kestoltaan enintään 20 vuotta, olisimme valmiita investoimaan satoihin
uusiin ARA-vuokra-asuntoihin vuosittain.
Vuokra-asuntojen määrän kasvattaminen voisi olla nykyistä nopeampaa, jos
valtion tuen ehtojen muuttamisen lisäksi asemakaavamääräyksiä muutettaisiin
sallivampaan suuntaan. Kysyntä kohdistuu pinta-alaltaan pieniin asuntoihin ja
siksi suuriin keskipinta-aloihin johtavista määräyksistä pitäisi luopua.
Lisäksi nykyiset esteettömyys-, autopaikka- ja yhteistilavaatimukset nostavat
rakentamisen ja asumisen kustannuksia.”
Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin strategian mukaisesti pääosa uusista investoinneista kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan sisältyviin asuntoihin ja VATRO-liiketoiminnan
suhteellinen merkitys konsernissa pienenee.
Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 27,3 prosenttia ja oli
208,4 miljoonaa euroa (163,7 miljoonaa euroa 1.1.-30.9.2011). Kasvu johtui
lisääntyneestä uudisasuntomyynnistä ja vuokratuottojen noususta. Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 158,7 (145,6) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta 180,8 (137,4) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja
27,6 (26,3) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 74,3 (71,0) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 44,7 (45,6) miljoonaa euroa.
Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 27,8 (71,3) miljoonaa euroa. Tulokseen
sisältyy realisointikatetta 8,6 (13,1) miljoonaa euroa. Korkosuojausten
markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 0,6 (1,7) miljoonaa euroa.
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 41,5 (40,4) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 3,2 (5,2) miljoonaa euroa.
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 820,4 (1
632,3) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 285,1 (280,0) miljoonaa euroa.
Nettovarallisuus sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna oli 662,6 (591,8)
miljoonaa euroa.
Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna
15,8 (17,3) prosenttia ja käyvin arvoin 28,8 (29,1) prosenttia.
Konsernin kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 11,1 (20,6) prosenttia.
Oman pääoman tuotto oli 15,7 (16,1) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli
6,3 (6,8) prosenttia.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 362,1 (1 186,1) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 869,5 (714,1) miljoonaa
euroa, TyEL-lainojen 32,6 (36,3), korkotukilainojen 96,3 (98,1) ja
aravalainojen 168,4 (179,6) miljoonaa euroa. Sijoitusasuntoihin sisältyviin
asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuu 195,3 (158,0) miljoonan euron velkaosuudet. Katsauskauden lopulla
lainakannan keskikorko oli 3,14 prosenttia.
Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 143,4 miljoonaa
euroa. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat velkavastuut
kasvoivat 27,9 miljoonaa euroa.
Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu
80,4 (74,5) prosenttia. Suojausten keskimaturiteetti oli 4,2 (3,7) vuotta.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli -7,1 (-9,1) miljoonaa euroa ja tulokseen 0,6 (1,7)
miljoonaa euroa.
Arava-, korkotuki- ja TyEL-lainat on sidottu pitkään viitekorkoon tai
sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Nämä lainat mukaan lukien
korollisesta vieraasta pääomasta suojattujen lainojen määrä on 74,2 (74,8)
prosenttia.
Sijoitusasunnot
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
SATOn omistuksessa oli 30.9.2012 yhteensä 23 447 (23 225) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 19 350 (19 124) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
097 (4 101) asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 22 220 (21 958) ja osaomistusasuntoja
1 227 (1 267). Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 168 asunnolla.
Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 499,0 (1 405,7) miljoonaa euroa ja käypä
arvo 2 000,5 (1 828,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan
kirjanpitoarvo kasvoi 74,1 (99,8) miljoonaa euroa ja käypä arvo 101,9 (171,1)
miljoonaa euroa.
Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 501,5 (422,7)
miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 27,8 (71,3) miljoonaa euroa. Arvoero
kasvoi asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta.
Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoitusasuntoihin hankintamenomallia.
Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan se esitetään
tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Investoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. SATO hankkii
ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä
vuokra-asuntoja.
Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 95,4 (123,4)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus on 51,6 (27,0)
miljoonaa euroa.
Syyskuussa SATO osti rakenteilla olevan 43 vuokra-asunnon kerrostalokohteen
Helsingin Jätkäsaaresta. Investoinnin kokonaisarvo on noin 12,8 miljoonaa
euroa. Muut merkittävät uudistuotantoinvestointi-päätökset tehtiin Espoon
Matinkylässä ja Helsingin Kalasatamassa käynnistetyistä kohteista. Merkittävin
hankinta valmiista asuntokannasta oli 88 vuokra-asunnon osto Keskinäinen
vakuutusyhtiö Eläke-Fennialta 14,1 miljoonan euron kauppahinnalla.
Investoinneista 17,0 (10,7) miljoonaa euroa oli asuntojen korjauksia.
Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut olivat katsauskaudella erinomaisella
tasolla. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 98,1
(98,2) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 33,2 (31,2) prosenttia. SATO
on keskittänyt vuokra-asuntokantansa kasvavan kysynnän alueille, mikä luo
edellytyksiä korkealle vuokrausasteelle myös jatkossa.
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 13,74
(12,73) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,74 (8,87) euroa/m2/kk.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 92,9 (84,1) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoitusasuntojen kirjanpitoarvolle
vuositasolle laskettuna oli 8,5 (8,1) ja käyvälle arvolle 6,3 (6,6).
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen
vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 78,4 (84,5)
miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 5,8 (4,3) miljoonaa
euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 12,2 (5,3) miljoonan euron arvosta.
Katsauskaudella valmistui 124 (184) vuokra-asuntoa ja rakenteilla oli 30.9.
yhteensä 726 (552) vuokra-asuntoa.
Katsauskaudella sijoitusasuntojen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 31,3
(21,9) miljoonaa euroa. Korjauskustannuksista aktivoitiin yhteensä 17,0 (10,7)
miljoonaa euroa.
Katsauskaudella valmistui 167 (23) omistusasuntoa ja aloitettiin 196 (252)
omistusasunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa 400 (418)
omistusasuntoa.
Myynnit
Vuokra-asuntojen realisoinneilla SATO toteuttaa mm. strategista tavoitetta
keskittää sijoitusasunnot viiteen suurimpaan kasvukeskukseen Suomessa ja
Pietariin. Uusien omistusasuntojen myynti hoidetaan pääosin omana toimintana.
Katsauskauden aikana realisoitiin konsernin vuokra-asuntoja 10,4 (18,3)
miljoonan euron arvosta.
Uusia omistusasuntoja myytiin 185 (133) kappaletta arvoltaan 50,5 (26,1)
miljoonaa euroa. Katsauskauden lopussa myymättä oli 250 (261) rakenteilla
olevaa ja 29 (2) valmista omistusasuntoa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin
vasta niiden valmistuttua uuden konseptin mukaisesti.
Tonttimyynnit olivat yhteensä 11,1 (7,5) miljoonaa euroa.
Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.
Pietarin investointien kirjanpitoarvo oli 30.9.2012 yhteensä 81,2 (67,7)
miljoonaa euroa. Syyskuun lopulla SATOlla oli Pietarissa yhteensä 112 (93)
valmista ja 124 (85) rakenteilla olevaa asuntoa.
SATOn investoinnit ovat uusia eliitti-, business- ja comfort-luokan asuntoja ja
asunnot vuokrataan pääosin kalustettuina. SATOn Pietarissa olevien asuntojen
keskineliövuokra kalusteineen oli 30,05 euroa/m2/kk ja asuntojen taloudellinen
vuokrausaste oli katsauskaudella 90,0 prosenttia.
SATO HotelliKoti
SATO laajentaa tarjontaansa vuokra-asuntomarkkinoilla uudella SATO HotelliKoti
-konseptilla. Asunnot ovat tilapäiseen asumiseen tarkoitettuja kalustettuja
asuntoja. SATOn konsepti erottautuu markkinoilla sillä, että SATO ottaa
kohteista kokonaisvastuun. Omistus ja operointi on SATOlla, mikä helpottaa
asiakkaan asiointia.
SATO HotelliKoti-kohteet ovat uusia tai uudenveroisia peruskorjattuja asuntoja,
joiden varaaminen käy helposti netin kautta. Ensimmäinen kohde avattiin
elokuussa Helsingin Kamppiin. Konseptin tarjoaman palvelun vastaanotto on ollut
myönteinen. Seuraava kohde avataan keväällä 2013 Helsingin Kruununhaassa.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 155 (138) ja katsauskaudella
keskimäärin 154 (135) henkilöä.
Joukkovelkakirjalaina
SATO Oyj laski 16.4.2012 liikkeeseen 100 miljoonan euron vakuudellisen
joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on seitsemän vuotta ja eräpäivä
16.4.2019. Lainan kiinteä vuotuinen korko on 3,375 prosenttia. Lainan vakuutena
on asunto-omaisuutta. Joukkovelkakirja otettiin julkisen kaupankäynnin
kohteeksi 17.4.2012 NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Lokakuussa SATO aloitti Espoon Tapiolassa 60 uuden vuokra-asunnon rakentamisen.
Lisäksi lokakuussa SATO voitti ehdotuksellaan ”Wangaratta” Helsingin kaupungin
järjestämän kilpailun kerrostalojen toteutuksesta Fiskari-kortteliin
Kalasatamassa. Rantakortteliin tulee kolmelle tontille lähes sata uutta
asuntoa.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja
rahoitusmarkkinoihin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella.
Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin
asuntosijoituksiin on rajattu.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen
muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään 50-80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä
seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2011 vuosikertomuksesta ja
Internet-sivuilta www.sato.fi.
Näkymät
Epävarmuus taloustilanteessa jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden
kasvu on vähäistä vuonna 2012.
Korkotaso pysynee matalana vuonna 2012.
Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn
nettovuokratuotto paranee verrattuna edelliseen vuoteen.
Epävarmuuden jatkuminen vaikuttaa asuntokauppaan. SATOn asuntojen realisointien
määrä voi vähentyä ja varovaisuus omistusasuntotuotannon aloituksissa on
lisääntynyt.
SATO Oyj:n osakkeenomistajat 10.10.2012
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet (prosenttia)
Keskinäinen työekäkevakuutusyhtiö Varma 39,9 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 16,0 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi 14,8 %
Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Tapiola 7,5 %
Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia 5,4 %
Tapiola-yhtiöt 4,8 %
Wärtsilä Oyj Abp 3,9 %
Pohjola Vakuutus Oy 2,7 %
Notalar Oy 2,0 %
Muut 3,0 %
SATOn osakkeiden lukumäärä 10.10.2012 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 29.
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot
on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot
sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina
2012 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat
SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin
kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä
rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.
SATO- VATRO- Yhteens SATO- VATRO- Yhteen
liiketoim liiketoim ä liiketoi liiketoim sä
inta inta minta inta
---------------------
Milj. euroa 1-9/2012 1-9/2012 1-9/201 1-9/2011 1-9/2011 1-9/20
2 11
Liikevaihto 180,8 27,6 208,4 137,4 26,3 163,7
Nettovuokratuotto 77,1 15,8 92,9 69,4 14,7 84,1
Voitto ennen veroja 41,5 3,2 44,7 40,4 5,2 45,6
Bruttoinvestoinnit 95,4 0 95,4 123,4 0 123,4
sijoitusasuntoihin
Sijoitusasuntojen 1 298,1 200,9 1 499,0 1 200,7 205,0 1
kirjanpitoarvo 405,7
Sijoitusasuntojen 1 799,6 200,9 2 000,5 1 623,4 205,0 1
käypä arvo 828,4
Vuokra-asunnot, lkm 18 123 4 097 22 220 17 857 4 101 21 958
Osaomistusasunnot, 1 227 1 227 1 267 1 267
lkm
Valmistuneet 167 167 23 23
omistusasunnot, lkm
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi
SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn omistuksessa
on yhteensä noin 23 500 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa
kasvukeskuksissa ja Pietarissa. SATOn sijoitusomaisuuden käypä arvo on noin 2
miljardia euroa. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin noin 1,5
miljardia euroa. Yhtiön suurimmat omistajat ovat suomalaisia työeläke- ja
vakuutusyhtiöitä. SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2011 oli 232,0 miljoonaa
euroa, liikevoitto 86,8 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 52,1 miljoonaa
euroa.
Osavuosikatsaus, Asuntosijoitusyhtiö SATOn alkuvuoden investoinnit noin 100
milj. €
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |