2016-11-17 07:00:03 CET
2016-11-17 07:00:03 CET
REGULATED INFORMATION
Orava Asuntorahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Osavuosikatsaus 17.11.2016 klo 8.00
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2016
1.7.-30.9.2016
- Liikevaihto 3,5 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2015: 3,7 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 0,5 miljoonaa euroa (2,0 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,06 euroa (0,25 euroa)
- Taloudellinen käyttöaste oli 92,0 % (91,1 %)
- Bruttovuokratuotto 6,9 % (6,7 %)
- Nettovuokratuotto 4,2 % (4,0 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 0,3 miljoonaa euroa
(1,1 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot kolmannella vuosineljänneksellä yhteensä 0,27 euroa/osake
(0,30 euroa/osake)
1.1.-30.9.2016
- Liikevaihto 11,3 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2015: 13,1 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 1,9 miljoonaa euroa (6,1 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,23 euroa (0,81 euroa)
- Taloudellinen käyttöaste oli 90,7 % (90,6 %)
- Bruttovuokratuotto 6,9 % (6,8 %)
- Nettovuokratuotto 3,9 % (3,9 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 2,0 miljoonaa euroa
(5,8 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,81 euroa/osake (0,90
euroa/osake)
Orava Asuntorahasto Oyj:n oikaistu osakekohtainen oikaistu nettovarallisuus
30.9.2016 oli 10,49 euroa, kun se vuoden 2016 alussa oli 11,63 euroa.
Sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 210,7 miljoonaan euroon
(31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston kolmannen vuosineljänneksen tulos parani edellisestä
vuosineljänneksestä mutta jäi tavoitteesta.
Suomen asuntomarkkinoiden hidas vahvistuminen jatkui kolmannella
vuosineljänneksellä ja asuntorahaston salkun arvonmuutos kääntyi hieman
positiiviseksi; käypien arvojen muutokseksi saatiin +0,5 % edellisestä
vuosineljänneksestä.
Kolmannella vuosineljänneksellä ei tehty asuntohankintoja vaan pelkästään
toteutettiin kesäkuun lopussa sovitut hankinnat, minkä lisäksi Hämeenlinnan
Tervapadankadun uudisrakennuskohde valmistui. Hankinnoista pidättäytyminen
selittyy sillä, että nykyisellä osakkeen arvostustasolla, saavutettavissa
olevilla tukkualennuksilla ja toteutettavissa olevalla vivutuksella oman
pääoman kerääminen ja hankintojen toteuttaminen ei olisi johtanut
osakekohtaisen nettovarallisuuden kasvuun.
Toisen vuosineljänneksen hidastuneen asuntojen hankintatahdin seurauksena
taloudellinen käyttöaste kohosi kolmannella vuosineljänneksellä 90,1
prosentista 92,0 prosenttiin; yli 6 kuukautta omistettujen huoneistojen
taloudellinen käyttöaste nousi 94,9 prosenttiin. Sijoituskiinteistöjen hoito-
ja korjauskulut suhteessa salkun arvoon laskivat 2,4 prosenttiin ja suurelta
osin tästä johtuen nettovuokratuotto nousi edellisen vuosineljänneksen 4,0
prosentista 4,2 prosenttiin. Keskeisenä syynä hoito- ja korjauskulujen
suhteellisen osuuden laskuun on kausivaihtelu.
Huoneistomyyntien määrä kolmannella vuosineljänneksellä pysyi edellisen
vuosineljänneksen ennätystasolla 2,9 miljoonassa eurossa. Tänä vuonna myytyjen
asuntojen velattomien kauppahintojen kokonaissumma marraskuun puoliväliin
mennessä kohosi 9,6 miljoonaan euroon.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä on hieman laskenut noin 8
100:aan. Osakkaat edustavat yhteensä 28 eri kansalaisuutta. Yhtiön osakkeen
kaupankäynti Helsingin Pörssissä on puolestaan hieman noussut; keskimääräinen
päivävaihto tammi-syyskuussa oli 235 tuhatta euroa.
Yhtiö arvioi, että sillä on kohtuullista vähäisemmät edellytykset päästä tänä
vuonna lähelle 10 prosentin oman pääoman tuottotavoitettaan.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen kasvun odotetaan asettuvan tänä vuonna välille +0,9
- +1,2 % ja pysyvän ensi vuonna samassa +0,9 - +1,2 %:n haarukassa.
Asuntomarkkinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi
ennustetaan kuluvana vuonna +1,0 - +1,6 %, kun sen odotetaan ensi vuonna jäävän
välille +0,5 - +1,1 %. Euroalueen lyhyet markkinakorot ovat yhä hieman
jatkaneet laskuaan ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan edelleen pysyvän alle
1 prosentissa seuraavien 7-8 vuoden ajan. Pitkät markkinakorot puolestaan ovat
loka-marraskuussa nousseet muutamalla prosentin kymmenyksellä.
Arvion perusteena edellä on käytetty Finanssialan Keskusliiton koostamia 14
Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja
suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän
perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.
Odotamme edelleen asuntomarkkinoiden jatkavan hidasta vahvistumistaan.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat heinä-syyskuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 4,4 miljardilla eurolla eli 10 % enemmän kuin vastaavana
ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli syyskuun
lopussa 93,6 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,5 %.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tilastojen mukaan vanhojen asuntojen
kauppojen määrän muutos oli tammi-syyskuussa yli +2 % ja uusien asuntojen
kauppamäärän muutos yli +26 % vuodentakaiseen vastaavaan ajanjaksoon
verrattuna. Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa
Etuovi.comin uuden laskentatavan mukaan nousi kesäkuun 67 päivästä lokakuussa
83 päivään, kun se vuosi sitten lokakuussa oli 81 päivää.
Asuntojen kysyntä näyttää hieman voimistuneen kolmannen vuosineljänneksen
aikana.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin elokuussa Tilastokeskuksen mukaan
3 272 kerrostaloasunnolle, joka oli 4 % vähemmänkuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-elokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 25 622
asunnolle eli 21 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan laski
+18 %:iin.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos elokuussa oli +29 % ja muutos
vuodentakaiseen +17 %.
Elinkeinoelämän Keskusliiton marraskuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen
kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden
kolmannellaneljänneksellä +13, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +32
ja vuotta aiemmin +17. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli 0,
edellisellä neljänneksellä +23 ja vuotta aiemmin +21. Myymättömien
asuinhuoneistojen määrä normaaliin verrattuna puolestaan laski vuoden toisen
neljänneksen -5:stä kolmannen neljänneksen -33:een; vuosi sitten saldoluku oli
+20.
Asuntomarkkinoiden tarjonta on jatkanut kasvuaan kolmannen vuosineljänneksen
aikana; joitain merkkejä tarjonnan kasvun hidastumisesta on kuitenkin
nähtävissä.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2016 kolmannella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 2,4 %. Asuntojen hintojen muutokseksi kolmannella
vuosineljänneksellä Tilastokeskuksen asuntohintaindeksin perusteella muodostui
+1,4 % vuodentakaisesta. Tilastokeskuksen laskema asuntohintojen muutos
edellisestä vuosineljänneksestä oli +0,4 %, jonka arvioimme kausitasoitettuna
vastaavan noin 0,6 %:n hintojen nousua. Asuntohintojen suhde vuokriin on jonkin
verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; kolmannen vuosineljänneksen
kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista
laskettuna suhde oli 15,1. Vastaava neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 42
vuoden keskiarvo Suomessa on 16,9.
Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen nousun hieman
kiihtyvän ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän
likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet
toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Kolmannen vuosineljänneksen vuokraustoiminnan taloudelliseksi käyttöasteeksi
muodostui 92,0 %, joka oli edellistä vuosineljännestä (90,1%) korkeampi.
Taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että viimeisten kuuden kuukauden
hankinnat on eliminoitu, oli 94,9 %. Kolmannen vuosineljänneksen
bruttovuokratuotoksi saatiin 6,9 %.
Koko katsauskaudella taloudellinen käyttöaste oli 90,7 prosenttia (2015: 90,6
prosenttia) ja bruttovuokratuotto oli 6,9 prosenttia (2015: 6,8 prosenttia).
1.1.-30.9.2016 1.1.-30.9.2015
Bruttovuokratuotto, % 6,9 6,8
Nettovuokratuotto, % 3,9 4,0
Taloudellinen käyttöaste, % 90,7 90,6
Toiminnallinen käyttöaste, % 91,5 90,3
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,9 2,8
Asuinhuoneistoja ja toimitiloja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1712
kappaletta (2015: 1 639 kappaletta), vuokrasopimuksia 1484 kappaletta (2015: 1
294) ja myytävänä 129 huoneistoa. Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta
on toistaiseksi voimassa olevien sopimusten osuus noin 98 prosenttia.
Vuokrasopimuksia päättyi toisella vuosineljänneksellä yhteensä 149 kappaletta
(Q3 2015: 149).
Hankinnat
Kolmannella vuosineljänneksellä ei sovittu uusien huoneistojen hankinnasta.
Heinäkuussa valmistui vuoden 2015 kesällä aloitettu rakennushanke
Hämeenlinnassa. Kohteessa on 52 huoneistoa. Tämän lisäksi saatettiin loppuun
kesäkuun lopussa hankittujen 23 huoneiston kaupat.
Koko katsauskaudella hankittiin yhteensä 72 huoneistoa (2015: 304 huoneistoa)
16,3 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 37,8 miljoonaa euroa).
Huoneistomyynti
Huoneistomyynti pysyi kolmannella vuosineljänneksellä edellisen
vuosineljänneksen ennätyksellisellä tasolla. Yhtiö myi kolmannella
vuosineljänneksellä asuinhuoneistoja yhteensä 21 kappaletta kuudestatoista eri
asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 2,9
miljoonaa euroa ja myynnin välityspalkkiot 90 tuhatta euroa.
Koko katsauskaudella myytiin yhteensä 63 huoneistoa (2015: 25 huoneistoa sekä 5
tonttia) 7,7 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 4,8 miljoonaa
euroa).
Sijoituskiinteistöt 30.9.2016
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 210,7 miljoonaa
euroa (31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.9.2016
yhteensä 1 712 huoneistoa (31.12.2015: 1 702), joiden yhteenlaskettu pinta-ala
oli noin 110 tuhatta m² (31.12.2015: 108 tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat
124 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kuudessatoista yhtiön omistusosuus oli 100
%. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
30.9.2016 30.9.2015
Uudemmat kohteet (1990 - ) 69 % 64 %
Vanhemmat kohteet (– 1989 ) 31 % 36 %
Helsingin seutu 38 % 37 %
Suuret kaupungit 31 % 31 %
Keskisuuret kaupungit 31 % 32 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2015 tilinpäätöksessä.
Konsernin kolmannen vuosineljänneksen tulos
Konsernin liikevaihto kolmannella vuosineljänneksellä oli yhteensä 3,5
miljoonaa euroa (Q3 2015: 3,7 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui tuottoihin
vuokraustoiminnasta 3,2 miljoonaa euroa (Q3 2015: 2,6 miljoonaa euroa) sekä
voittoihin 0,3 miljoonaa euroa (Q3 2015: 1,1 miljoonaa euroa). Tuotot
vuokraustoiminnasta sisältävät vuokratuotot ja käyttökorvaukset. Voitot
muodostuvat huoneistojen käyvän arvon muutoksista sekä huoneistojen
myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,2 miljoonaa euroa (Q3 2015: 1,1
miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,4 miljoonaa
euroa (Q3 2015: 1,3 miljoonaa euroa) sekä tulossidonnainen hallinnointipalkkio
0,0 miljoonaa euroa (Q3 2015: 0,0 miljoonaa euroa).
Liikevoitto oli 1,3 miljoonaa euroa (Q3 2015: 2,6 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -0,8 miljoonaa euroa (Q3 2015: -0,7 miljoonaa
euroa) ja verot 62 tuhatta euroa (Q3 2015: -24 tuhatta euroa).
Kolmannen vuosineljänneksen voitoksi muodostui 0,5 miljoonaa euroa (Q3 2015:
2,0 miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat 3 tuhatta euroa (Q3 2015: 0
tuhatta euroa) ja laaja voitto 0,5 miljoonaa euroa (Q3 2015: 2,0 miljoonaa
euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.9.2016 välisenä aikana yhteensä 2,3
miljoonaa euroa (2015: 2,0 miljoonaa euroa).
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.9.2016 yhteensä 113,6 miljoonaa euroa
(31.12.2015: 95,8 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 728 tuhatta euroa (31.12.2015: 660 tuhatta euroa).
Konsernin liiketoiminnan rahavirta kääntyi positiiviseksi kolmannella
vuosineljänneksellä. Yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli 1.7.2016-30.9.2016
yhteensä 112 tuhatta euroa (Q3 2015: 222 tuhatta euroa). Koko katsauskauden
aikana 1.1.-30.9.2016 yhtiön liiketoiminnan rahavirta oli -261 tuhatta euroa
(2015: -1 516 tuhatta euroa).
Koko katsauskauden 1.1-30.9.2016 liiketoiminnan rahavirrassa on maksetuissa
koroissa 1.4.2016 maksettu joukkovelkakirjalainan koko vuoden korko 850 tuhatta
euroa. Vuoden 2015 ensimmäisen vuosipuoliskon liiketoiminnan rahavirran kuluja
rasittaa joukkovelkakirjalainan ja luottolimiittisopimuksen järjestelypalkkiot
sekä johdannaissuojauksen purkaminen, yhteensä 1 379 tuhatta euroa.
Yhtiön johto seuraa kuukausittain sijoituskiinteistöjen myynnin edistymistä
osana liiketoiminnan rahavirtaa. Yhtiön liiketoiminnan rahavirta, johon on
lisätty sijoituskiinteistöjen velattomat myyntihinnat, oli 1.7.2016-30.9.2016
yhteensä 2 689 tuhatta euroa (2015: 928 tuhatta euroa). Koko katsauskauden
aikana 1.1.-30.9.2016 yhtiön vaihtoehtoinen liiketoiminnan rahavirta oli 6 617
tuhatta euroa (2015: 683 tuhatta euroa). Rahavarojen määrät ovat olleet
riittävät.
1.7.-30.9. 1.7.-30.9. 1.1.-30.9. 1.1.-30.9.
2016 2015 2016 2015
Liiketoiminnan rahavirrat lisättynä myyntituloilla
Liiketoiminnan rahavirta
ennen rahoituseriä 1 074 745 2 355 1 227
Sijoituskiinteistöjen myyntitulot
velattomin hinnoin 2 577 706 6 878 2 198
Maksetut verot sekä korot ja
muut rahoituskulut netto -962 -523 -2 616 -2 743
Liiketoiminnan rahavirrat 2 689 928 6 617 683
Käteisvarat ja muut rahavarat
katsauskauden alussa 4 453 2 409 2 790 1 990
Rahavarat katsauskauden lopussa 2 863 3 085 2 863 3 085
Yhtiön strategisena tavoitteena on noin 50 %:n luototusaste, mistä seuraa, että
myytyihin huoneistoihin kohdistuneet yhtiölainaosuudet ja muut lainojen
takaisinmaksut on tarkoitus jälleenrahoittaa uutta lainaa nostamalla.
1.7.-30.9. 1.7.-30.9. 1.1.-30.9. 1.1.-30.9.
2016 2015 2016 2015
Investointien rahavirrat
Sijoituskiinteistöjen hankinta
vähennettynä hankituilla
rahavaroilla -2 382 -5 167 -13 745 -9 778
Investointien rahavirrat -2 382 -5 167 -13 745 -9 778
Rahoituksen rahavirrat sisältäen myyntien yhtiölainaosuudet
Maksullinen oman pääoman lisäys 0 711 0 1 192
Lainojen nostot ja lisäykset 2 261 3 613 24 495 23 613
Vaihtovelkakirjan liikkeeseen-
laskusta saadut maksut 2 189 5 000 7 000 13 000
Lainojen takaisinmaksut sisältäen
myyntien yhtiölainaosuudet -4 131 -2 373 -17 615 -22 048
Maksetut osingot -2 215 -2 036 -6 678 -5 568
Rahoituksen rahavirrat -1 896 4 915 7 202 10 190
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiön rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä syyskuun lopussa oli 9 657 567
osaketta, josta ulkona olevia osakkeita 9 144 844.
Yhtiö on suunnannut ja suuntaa itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita,
joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiö on
tehnyt 1.7.-30.9.2016 välisenä aikana 8 vaihtovelkakirjalainasopimusta yhteensä
2,0 miljoonalla eurolla. Vaihtovelkakirjoja vaihdettiin 2,2 miljoonan euron
arvosta 297 913 yhtiön osakkeeksi ja merkittiin yhtiön omaan pääomaan. Yhtiön
oma pääoma oli 97,2 miljoonaa (31.12.2015: 94,3 miljoonaa). Katsauskauden
lopussa yhtiön hallussa oli 512 723 itselleen suuntaamaa omaa osaketta, mikä
vastaa 5,3 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden kokonaismäärästä ja
kokonaisäänimäärästä. Tarkempia tietoja omasta pääomasta ja
vaihtovelkakirjalainoista on esitetty taulukko-osassa kohdissa 5.3 ja 6.1.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset katsauskaudella olivat OREIT ja
OREITN0116. Tammi-syyskuussa osakkeiden keskimääräiseksi päivävaihdoksi
muodostui noin 235 tuhatta euroa.
Yhtiöllä oli yli 8 100 osakkeenomistajaa syyskuun 2016 lopussa. Osakkeiden
kokonaismäärästä 3,3 % oli hallintarekisteröity.
OMISTAJALUETTELO 30.9.2016, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Maakunnan Asunnot Oy* 435 664 4,5
Yli-Torkko Erkki 199 862 2,1
Vähävara Oy 104 000 1,1
Rakennusliike Leimarakentajat Oy 101 271 1,0
Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag 100 000 1,0
Rannikko Reino 99 000 1,0
Orava Rahastot Oyj*** 84 991 0,9
Godoinvest Oy** 79 360 0,8
OP-Henkivakuutus Oy 64 743 0,7
Niemi Aaro 50 800 0,5
Yhteensä 1 319 691 13,7
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
*** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos
se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on
korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-,
osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.9.2016 aikana olivat 944
tuhatta euroa (2015: 694 tuhatta euroa).
Vuoden 2016 aikana toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden,
osakekurssin ja osingonjaon perusteella tulossidonnaista hallinnointipalkkiota
ei ole kirjattu (1.1.-30.9.2015: 0 tuhatta euroa). Mahdollinen tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2016 päättyttyä toteutuneen yhtiön
osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin perusteella
maaliskuussa 2017.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Patrik Hertsberg, Mikko
Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo
Valjakka. Hallituksen puheenjohtajana toimii Jouni Torasvirta ja
varapuheenjohtajana Patrik Hertsberg. Hallitus kokoontui katsauskaudella
yhteensä 15 kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli
98 %.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on tilintarkastusyhteistö
PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuomas
Honkamäki. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista
sekä optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000 yhtiön
hallussa olevaa tai uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutuksen nojalla oli 30.9.2016 mennessä
annettu 756 728 osaketta, jolloin valtuutuksen nojalla voitaisiin vielä antaa 5
243 272 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Ajantasaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ovat luettavissa yhtiön
kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen
vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.9.2016
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus vahvisti 11.1.2016 yhtiön päivitetyn
strategian vuodeksi 2016. Strategiset taloudelliset tavoitteet pysyivät
muuttumattomina: osakkeen kokonaistuottotavoite on vähintään 10 % p.a.,
osinkotuottotavoite 7-10 % p.a. osakkeen nettovarallisuudelle ja luototusaste
noin 50 %.
Taloudellisten tavoitteiden ohessa strategisiksi päätavoitteiksi vahvistettiin:
- oman pääoman kasvattaminen vähintään 110 miljoonaan euroon vuonna 2016 ja
keskipitkällä aikavälillä ylläpitää vähintään noin 20 % vuotuista kasvua
- vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankinnan monipuolistaminen edelleen
- taloudellisen käyttöasteen nostaminen yli 95 %:n
- kiinteistöjen hoitokulujen saaminen 5 % ja korjauskulujen 10 % alle
tilastollisen benchmarkin ja
- huoneistomyyntien nostaminen 5-10 %:iin avaavan taseen sijoitusomaisuuden
arvosta.
Salkunhoidon alue- ja ikäjakaumatavoitteet päivitettiin. Päivitetyn
aluejakaumatavoitteen mukaan huoneistojen markkina-arvosta 53 % sijaitsee
Helsingin seudulla, 22 % suurissa kaupungeissa ja 25 % keskisuurissa
kaupungeissa plus miinus noin 10 prosenttiyksikköä. Kohteiden ikäjakaumatavoite
säilyi ennallaan eli 1990-luvulla ja sen jälkeen valmistuneiden kohteiden paino
on 51 % ja ennen vuotta 1990 valmistuneiden kohteiden paino 49 % plus miinus
noin 10 prosenttiyksikköä sijoitussalkun markkina-arvosta laskettuna.
Yhtiön hallitus ja hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj sopivat
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion muutoksesta 17.2.2016. Tulossidonnaisen
hallinnointipalkkion aitakorko nostettiin 6 prosentista 7 prosenttiin.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 17.2.2016 itselleen suuntaamat
200 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.2.2016. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle
itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9
206 619 osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 23.2.2016 alkaen.
Yhtiö teki Nordea Suomi Oyj:n kanssa markkinatakaussopimuksen 9.3.2016 Orava
Asuntorahaston uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus OREITN0116)
markkinatakauksesta. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston
osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja
myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta.
Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa 4 000 euroa.
Sopimuksen mukainen markkinatakaus alkoi 10.3.2016.
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään enintään 1,08
euron osakekohtaisen osingon jakamisesta. Osinkoa voidaan jakaa yhteensä
enintään 8.993.772,36 euroa. Vuosineljänneksittäin maksettava osinko on
jokaisessa erässä enintään 0,27 euroa osakkeelle. Osinkojen maksupäivät ovat
4.4.2016, 30.6.2016, 30.9.2016 ja 30.12.2016. Hallitus valtuutettiin päättämään
osingon määrästä ja maksusta vuosineljänneksittäin edellä mainittujen
rajoitusten puitteissa edellyttäen, että yhtiön maksukykyisyys ei osingonmaksun
seurauksena vaarannu. Hallitus valtuutettiin päättämään osingonmaksun
täsmäytyspäivät.
Lisäksi yhtiökokous päätti 22.3.2016, että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että
aitakorko nostetaan 6 prosentista 7 prosenttiin. Aitakorko on tuotto, jonka
ylittävästä tuotosta maksetaan tulossidonnaista palkkiota hallinnointiyhtiölle.
Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöjä (11 § kolmas kappale)
täsmennettiin tulossidonnaisen hallinointipalkkion määräytymisen osalta.
Muutettu 11 §:n kolmannen kappaleen ensimmäinen virke kuuluu seuraavasti:
Tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona Rahasto maksaa Orava Rahastot Oyj:lle
kaksikymmentä prosenttia (20%) Rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin (7 %)
aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan
tilikauden osakekohtaisen tuoton ja tilikauden päättävän osakkeiden lukumäärän
perusteella.
Yhtiökokous päätti myös, että kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen muuttamista
koskevaan 14 §:n toiseen kappaleeseen tehdään kiinteistörahastolain muutoksen
johdosta korjaus, jonka mukaan sääntöjen muutokset tulevat voimaan kuukauden
kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon julkistamalla
tieto rahaston tiedonantovelvollisuutta ja rahastoa koskevien tietojen
julkistamista koskevan 10 §:n mukaisesti. Lisäksi päätettiin, että 14 §:n
toisesta kappaleesta poistetaan tarpeettomana virke, joka viittaa listautumista
edeltävään aikaan. Muutettu 14 §:n toinen kappale kuuluu seuraavasti: Sääntöjen
muutokset tulevat voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu
osakkeenomistajien tietoon julkistamalla tieto Rahaston
tiedonantovelvollisuutta ja Rahastoa koskevien tietojen julkistamista koskevan
10 §:n mukaisesti.
Lisäksi yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä
optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000 yhtiön
hallussa olevaa tai uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen
yhtiökokoukseen asti ja se kumoaa edellisen 19.3.2015 annetun valtuutuksen.
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus valitsi varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen
pitämässään kokouksessa keskuudestaan puheenjohtajaksi Jouni Torasvirran ja
varapuheenjohtajaksi Patrik Hertsbergin. Yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen
mukaisesti hallitus päätti, että Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeelle
(kaupankäyntitunnus OREIT, ISIN-tunnus FI4000068614) 4.4.2016 maksettava osinko
on 0,27 euroa, osingon irtoamispäivä on 23.3.2016 ja täsmäytyspäivä on
24.3.2016. Osingon kokonaismääräksi muodostui 2 248 443,09 euroa.
Orava Asuntorahasto Oyj hankki 30.3.2016 23 asuinhuoneistoa ja teki 31.3.2016
sitovan kauppasopimuksen 26 asuinhuoneiston hankinnasta yhteensä 9,6 miljoonan
euron velattomilla kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 31 %
sijaitsee Helsingin seudulla, 50 % Jyväskylässä ja Lahdessa, ja loput 19 %
keskisuurissa kaupungeissa. Uusia vuokraamattomia huoneistoja kokonaisuuteen
sisältyi 26 kappaletta velattomalta kauppahinnaltaan 7,1 miljoonaa euroa.
Yhtiö teki 18.4.2016 Collector Bank AB:n kanssa 10 miljoonan euron
lainasopimuksen sekä hankintojen että vanhojen lainojen uudelleen
rahoittamiseksi. Laina on viisivuotinen ja kokonaisuudessaan nostettu.
Collector Bank AB on ruotsalainen muun muassa yritysten kiinteistörahoitukseen
erikoistunut luottolaitos.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 20.4.2016 itselleen suuntaamat
200 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.4.2016. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle
itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9
406 619 osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 26.4.2016 alkaen.
Finanssivalvonta myönsi 27.5.2016 Orava Asuntorahasto Oyj:n hallinnointiyhtiö
Orava Rahastot Oyj:lle vaihtoehtorahaston hoitajan toimiluvan. Laki
vaihtoehtorahaston hoitajista edellyttää vaihtoehtorahastolta, kuten Orava
Asuntorahasto, säilytysyhteisöä. Svenska Handelsbanken AB (julk.), Suomen
sivukonttoritoiminta toimii Orava Asuntorahasto Oyj:n säilytysyhteisönä.
Säilytysyhteisösopimus allekirjoitettiin 20.5.2016.
Orava Asuntorahasto hankki 30.6.2016 tehdyillä sitovilla kauppasopimuksilla
rakennusliikkeiltä 23 asuinhuoneistoa yhteensä 6,7 miljoonan euron velattomilla
kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 36 % sijaitsee Helsingin
seudulla, 55 % suurissa kaupungeissa, ja loput 9 % keskisuurissa kaupungeissa.
Hankitut huoneistot olivat uusia ja vuokraamattomia.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa suunnatussa osakeannissa yhtiölle
itselleen 5.7.2016 yhtiö merkitsi yhteensä 930 000 yhtiön uutta osaketta
(ISIN-koodi FI4000197942, kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet tuottavat
yhtäläiset oikeudet yhtiön voitonjakoon yhtiön muiden osakkeiden kanssa
kuitenkin siten, että osakkeilla ei ole oikeutta vuoden 2016 aikana jaettavaan
osinkoon. Finanssivalvonta hyväksyi 6.7.2016 listalleottoesitteen osakeannissa
merkittyjen osakkeiden hakemiseksi kaupankäynnin kohteeksi Nasdaq Helsinki
Oy:ssä. Yhtiön hallitus päätti 5.7.2016 myös mitätöidä 679 052 yhtiön hallussa
olevaa omaa osaketta, jotka oikeuttavat osinkoon vuonna 2016 (ISIN-koodi
FI4000068614, kaupankäyntitunnus OREIT). Osakeannissa merkittyjen osakkeiden ja
yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden mitätöinnin tultua rekisteröidyksi
kaupparekisteriin yhtiön osakkeiden lukumäärä kasvoi 250 948 osakkeella 9 406
619 osakkeesta 9 657 567 osakkeeseen.
Osakeannissa merkityt sekä mitätöidyt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin
sekä kirjattiin Euroclear Finland Oy:n ylläpitämään arvo-osuusjärjestelmään
8.7.2016. Annissa merkityt osakkeet listattiin Helsingin Pörssin pörssilistalle
ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 11.7.2016 alkaen.
Orava Asuntorahasto Oyj sopi 29.5.2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n
kanssa 52 huoneiston rakentamisesta Hämeenlinnaan. Huoneistot valmistuivat
heinäkuun 2016 alussa ja hankinnan loppuerän 1,17 miljoonaa euroa maksu
toteutettiin suunnatulla osakeannilla 19.7.2016. Rakennusliike Leimarakentajat
Oy merkitsi yhteensä 157 681 yhtiön uutta osaketta (OREITN0116). Osakkeiden
merkintähinta oli merkintää edeltävien viiden päivän pörssikaupankäynnin
painotettu keskihinta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahaston huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen
1.10.-15.11.2016 2,0 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla.
Huoneistomyyntien kokonaismäärä tänä vuonna oli marraskuun puoliväliin mennessä
siten 9,6 miljoonaa euroa.
Osinko
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti, että vuoden 2015 tuloksesta jaetaan osinkoa
vuonna 2016 vuosineljänneksittäin enintään 0,27 euroa osakkeelta eli yhteensä
vuonna 2016 enintään 1,08 euroa osakkeelta.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614
4.4.2016 I osinko 0,27 euroa
30.6.2016 II osinko 0,27 euroa
30.9.2016 III osinko 0,27 euroa
Yhteensä 0,81 euroa
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi, että sillä on kohtuullista vähäisemmät edellytykset
päästä tänä vuonna lähelle 10 prosentin oman pääoman tuottotavoitettaan.
Sijoitussalkun nykyisten asuntojen arvonmuutoksen odotetaan muodostuvan hieman
positiiviseksi loppuvuonna. Brutto- ja nettovuokratuoton arvioidaan hieman
nousevan alkuvuoden tasostaan. Merkittäviä kohdehankintoja ei odoteta tehtävän
neljännellä vuosineljänneksellä ja hoito- ja korjauskustannusten suhteessa
sijoitusomaisuuden arvoon arvioidaan hieman nousevan loppuvuotta kohti.
Helsingissä 16.11.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
Liitteet:
Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2016
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |