SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 31.3.2012

SATOn vahva kasvu jatkui: vuokra-asuntoinvestoinnit alkuvuonna yli 20 miljoonaa
euroa 

Helsinki, 2012-04-25 07:10 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj:n osavuosikatsaus
1.1.- 31.3.2012     25.4.2012 klo 8.10 



Yhteenveto ajalta 1.1.- 31.3.2012 (1.1.-31.3.2011)

  -- Tulos ennen veroja parani 11,6 prosenttia ja oli 15,6 (13,9) milj. €,
     lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi katsauskaudella 19,5 (12,3) milj.
     €.
  -- Konsernin liikevaihto 80,9 (49,9) milj. €, josta vuokratuottoja 52,2 (47,4)
     milj. €
  -- Liikevoitto 25,1 (20,7) milj. €
  -- Sijoitusasuntojen käypä arvo 1 932,4 (1 681,2) milj. €
  -- Investoinnit sijoitusasuntoihin 20,5  (21,4) milj. €
  -- Osakekohtainen nettovarallisuus käyvin arvoin 12,63 (10,64) €/osake
  -- Osakekohtainen tulos 0,23  (0,20) €/osake



TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Kasvukeskuksissa vuokra-asuntojen kysyntä on jatkunut hyvänä. Kaupungistuminen,
perhekoon pienentyminen, väestön ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto
tukevat vuokra-asuntokysynnän kasvuodotuksia. Uusia vuokra-asuntoja valmistuu
jatkuvaan kysyntään nähden edelleen liian vähän. 

Epävarmuus yleisen taloustilanteen kehittymissuunnasta jatkuu.
Rahoitusmarkkinat Suomessa toimivat hyvin ja korkotaso on pysynyt pitkään
poikkeuksellisen alhaisella tasolla. Edellytykset asuntoinvestoinneille ovat
hyvät. 

Kuluttajien asunnon ostoaikeet ovat pysyneet keskimääräisellä tasolla, mikä
yhdessä alhaisen korkotason kanssa ylläpitää omistusasuntokysyntää ja kannustaa
omistusasuntojen rakentamiseen. 

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:

”SATOn strategisena tavoitteena on kasvattaa asunto-omaisuuden arvo yli kolmeen
miljardiin euroon vuoteen 2020 mennessä. Investoimme jatkuvasti
vuokra-asuntoihin ja tavoitteena on kohdistaa hankinnoista noin puolet
uudisasuntoihin. 

Keskimäärin 100 miljoonan euron vuosittaiset investointimme edellyttävät
aktiivista pääoman hankintaa. Rahoituslähteiden monipuolistamiseksi SATO laski
liikkeeseen ensimmäisenä yrityksenä Suomessa joukkovelkakirjalainan, jonka
vakuutena on asunto-omaisuutta. Lainan vastaanotto markkinoilla oli hyvä.” 

SEGMENTTIJAKO

Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä. 

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat. 

Konsernin strategian mukaisesti pääosa uusista investoinneista kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan sisältyviin asuntoihin ja VATRO-liiketoiminnan
suhteellinen merkitys konsernissa pienenee. 

LIIKEVAIHTO JA TULOS

Konsernin liikevaihto kasvoi vertailujaksoon nähden 62,2 prosenttia ja oli 80,9
miljoonaa euroa (49,9 miljoonaa euroa 1.1.-31.3.2011).  Kasvu johtui
vertailujaksoa korkeammasta omistusasuntotuotannon tasosta. Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 52,2 (47,4) miljoonaa euroa. Katsauskaudella vuokrausaste
pysyi erinomaisella tasolla ja vuokratuotot kasvoivat 10,2 prosenttia.
Liikevaihdosta 71,8 (41,3) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja 9,1
(8,6) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta. 

Katsauskauden liikevoitto oli 25,1 (20,7) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 15,6 (13,9) miljoonaa euroa.
Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 19,5 (12,3) miljoonaa euroa. 
Tulokseen sisältyy realisointikatetta 3,5 (4,3) miljoonaa euroa.
Tulosparannukseen vaikutti pääasiassa hyvä vuokraustulos. Korkosuojausten
markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 0,1 (1,7) miljoonaa euroa. 

SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 14,9 (12,4) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 0,7 (1,5) miljoonaa euroa. 

Vuositasolle suhteutettu kokonaistuotto oli 16,4 (14,4) prosenttia.

TALOUDELLINEN ASEMA JA RAHOITUS

Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 715,1 (1
487,8) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 270,7 (272,3) miljoonaa euroa.
Nettovarallisuus sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna oli 643,1 (540,8)
miljoonaa euroa. 

Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna
15,9 (18,5) prosenttia ja käyvin arvoin 29,3 (29,4) prosenttia. 

Konsernin oman pääoman tuotto oli 16,8 (15,1) prosenttia. Sijoitetun pääoman
tuotto oli 6,6 (6,1) prosenttia. 

Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 278,0 (1 093,9) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 796,6 (636,6) miljoonaa
euroa, TyEL-lainojen 34,4 (38,1), korkotukilainojen 96,5 (98,6) ja
aravalainojen 173,4 (185,2) miljoonaa euroa. Sijoitusasuntoihin sisältyviin
asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuu 177,1 (135,4) miljoonan euron velkaosuudet.  Katsauskauden lopulla
lainakannan keskikorko oli 3,23 prosenttia. 

Katsauskaudella nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 32,0 miljoonaa euroa.
Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat velkavastuut kasvoivat
6,6 miljoonaa euroa. 

Markkinaehtoisten lainojen pääomasta oli katsauskauden päättyessä korkosuojattu
72 (71) prosenttia. Suojausten keskimaturiteetti oli 3,4 (3,6) vuotta.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli 0,3 (6,5) miljoonaa euroa ja tulokseen 0,1 (1,7)
miljoonaa euroa. 

Arava-, korkotuki- ja TyEL-lainat on sidottu pitkään viitekorkoon tai
sisältävät korkoriskiä rajoittavan elementin. Nämä lainat mukaan lukien
korollisesta vieraasta pääomasta suojattujen lainojen määrä on 73 (73)
prosenttia. 

SIJOITUSASUNNOT

Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin. 

SATOn omistuksessa oli 31.3.2012 yhteensä 23 376 (22 810) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 19 277 (18 707) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
099 (4 103) asuntoa. Vuokra-asuntoja oli 22 127 (21 509) ja osaomistusasuntoja
1 249 (1 301). Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 97 asunnolla. 

Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 439,3 (1 317,5) miljoonaa euroa ja käypä
arvo 1 932,4 (1 681,2) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan
kirjanpitoarvo kasvoi 14,4 (11,6) miljoonaa euroa ja käypä arvo 33,8 (23,9)
miljoonaa euroa. 

Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 493,2 (363,7)
miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 19,5 (12,3) miljoonaa euroa. Arvoero
kasvoi pääosin asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta. 

Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoitusasuntoihin hankintamenomallia.
Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään
tilinpäätöksen liitetiedoissa. 

INVESTOINNIT

Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on viime
vuosikymmenen aikana investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä yli miljardi
euroa.SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja
että yksittäisiä vuokra-asuntoja. 

Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 20,5 (21,4)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus on 15,2 (5,8) miljoonaa
euroa. 

Investoinneista 4,4 (3,1) miljoonaa euroa oli asuntojen korjauksia.

VUOKRAUS

Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä. 

Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut säilyivät katsauskaudella erinomaisella
tasolla. Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 98,0
(97,9) prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 34,1 (28,5) prosenttia. SATO
on keskittänyt vuokra-asuntokantansa kasvavan kysynnän alueille, mikä luo
edellytyksiä korkealle vuokrausasteelle myös jatkossa. 

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 13,66
(12,73) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,49 (8,87) euroa/m2/kk. 

Asuntokannan nettovuokratuotto oli 29,4 (25,3) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoitusasuntojen kirjanpitoarvolle
vuositasolle laskettuna oli 8,5 (7,8) ja käyvälle arvolle 6,3 (6,2). 

KIINTEISTÖKEHITYS

Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle. Omistettujen vuokra-asuntojen
vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla. 

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 89,4 (74,9)
miljoonaa euroa. Katsauskauden tonttihankintojen arvo oli 2,4 (0,7) miljoonaa
euroa. Tuotantoon siirrettiin tontteja 1,3 (0,8) miljoonan euron arvosta. 

Katsauskaudella valmistui 70 (53) vuokra-asuntoa ja rakenteilla oli 31.3.
yhteensä 481 (615) vuokra-asuntoa. 

Katsauskaudella sijoitusasuntojen korjaustoimintaan käytettiin yhteensä 7,9
(6,5) miljoonaa euroa. Korjauskustannuksista aktivoitiin yhteensä 4,4 (3,1)
miljoonaa euroa. 

Katsauskaudella valmistui 78 (0) omistusasuntoa ja aloitettiin 92 (64)
omistusasunnon rakentaminen. Rakenteilla oli katsauskauden lopussa 401 (254)
omistusasuntoa. 

MYYNNIT

Vuokra-asuntojen realisoinneilla SATO toteuttaa strategista tavoitetta
keskittää sijoitusasunnot viiteen suurimpaan kasvukeskukseen Suomessa ja
Pietariin. Uusien omistusasuntojen myynti hoidetaan pääosin omana toimintana. 

Katsauskauden aikana realisoitiin konsernin vuokra-asuntoja 1,4 (6,6) miljoonan
euron arvosta. 

Uusia omistusasuntoja myytiin 69 (32) kappaletta arvoltaan 19,3 (8,3) miljoonaa
euroa. Katsauskauden lopussa myymättä oli 282 (170) rakenteilla olevaa ja 36
(1) valmista omistusasuntoa. SATOlla on omistusasuntojen konsepti, jonka mukaan
asunnot myydään vasta niiden valmistuttua. 

Tonttimyynnit olivat yhteensä 6,5 (2,6) miljoonaa euroa.

LIIKETOIMINTA PIETARISSA

Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta. 

Pietarin investointien kirjanpitoarvo oli 31.3.2012 yhteensä 74,9 (65,9)
miljoonaa euroa.  Katsauskaudella päätettiin yhteensä 58 uuden vuokra-asunnon
investoinneista. Maaliskuun lopulla SATOlla oli Pietarissa yhteensä 112 (93)
valmista ja 109 (85) rakenteilla olevaa asuntoa. 

SATOn investoinnit ovat uusia eliitti-, business- ja comfort-luokan asuntoja ja
asunnot vuokrataan pääosin kalustettuina. SATOn Pietarissa olevien asuntojen
keskineliövuokra kalusteineen oli 29,90 (25,93) euroa/m2/kk ja asuntojen
taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 90,3 prosenttia. . 

HENKILÖSTÖ

Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 144 (135) henkilöä ja
katsauskaudella keskimäärin 139 (133) henkilöä. 

YHTIÖKOKOUS 1.3.2012

SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous 1.3.2012 valitsi hallitukseen kuusi jäsentä.

Juha Laaksonen valittiin jatkamaan hallituksen puheenjohtajana ja Timo Hukka,
Vesa Immonen, Jorma Kuokkanen, Raimo Lind sekä Esko Torsti hallituksen
jäseninä. 

Tilintarkastajana jatkaa KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena
tilintarkastajanaan KTM Lasse Holopainen, KHT. 

Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti jakaa vuodelta 2011 osinkoa
24,9 miljoonaa euroa, mikä on 0,49 euroa osakkeelta. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

SATO Oyj laski 16.4.2012 liikkeeseen 100 miljoonan euron vakuudellisen
joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on seitsemän vuotta ja eräpäivä
16.4.2019. Lainan kiinteä vuotuinen korko on 3,375 prosenttia. Lainan vakuutena
on asunto-omaisuutta. Joukkovelkakirja otettiin julkisen kaupankäynnin
kohteeksi 17.4.2012 NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä. 

Hallitus valitsi keskuudestaan Raimo Lindin jatkamaan varapuheenjohtajana.
Lisäksi hallitustyötä tukeviin valiokuntiin valittiin entiset jäsenet. 
Nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan muodostavat puheenjohtajaksi valittu Juha
Laaksonen sekä jäsenet Timo Hukka ja Jorma Kuokkanen. Tarkastusvaliokunnan
puheenjohtajana jatkaa Raimo Lind ja jäseninä Vesa Immonen ja Esko Torsti. 

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Talouden yleinen epävarmuus on lisääntynyt, mikä voi heijastua asunto- ja
rahoitusmarkkinoihin. 

Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin. 

Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella. 

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin
asuntosijoituksiin on rajattu. 

Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen korkokulujen muutoksena ja
korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin rahoituspolitiikan
mukaisesti markkinaehtoisten lainojen korkopositiosta on suojattuna 50-80
prosenttia. Rahoituksen riittävyyttä seurataan juoksevasti
likviditeettiennusteella. 

Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita. 

Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2011 vuosikertomuksesta ja
Internet-sivuilta www.sato.fi. 

NÄKYMÄT

Epävarmuus taloustilanteessa jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden
kasvu on vähäistä vuonna 2012. 

Korkotason odotetaan pysyvän matalana vuonna 2012.

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn
nettovuokratuoton arvioidaan paranevan. 

Epävarmuuden jatkuminen voi vaikuttaa asuntokauppaan ja tällöin SATOn
realisointien määrä ja uudisasuntojen aloitukset voivat vähentyä. 

SATO OYJ:N OSAKKEENOMISTAJAT  18.4.2012

Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet (prosenttia)

Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma   39,9 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen  16,0 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi      14,8 %
Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Tapiola    7,5 % 
Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia    5,4 % 
Tapiola-yhtiöt                            4,8 % 
Wärtsilä Oyj Abp                          3,9 % 
Pohjola Vakuutus Oy                       2,7 % 
Notalar Oy                                2,0 % 
                                                
Muut                                      3,0 % 


SATOn osakkeiden lukumäärä 18.4.2012 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 29. 

Segmenttikohtainen informaatio

SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot
on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot
sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina
2012 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat
SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin
kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä
rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä. 



                         SATO-     VATRO-  Yhteens     SATO-     VATRO-  Yhteens
                     liiketoim  liiketoim  ä        liiketoi  liiketoim  ä      
                          inta       inta              minta       inta         
Milj. euroa           1-3/2012   1-3/2012  1-3/201  1-3/2011   1-3/2011  1-3/201
                                                 2                             1
Liikevaihto               71,8        9,1     80,9      41,3        8,6     49,9
Nettovuokratuotto         24,7        4,7     29,4      20,9        4,4     25,3
Voitto ennen veroja       14,9        0,7     15,6      12,4        1,5     13,9
Bruttoinvestoinnit        20,5          0     20,5      21,4          0     21,4
 sijoitusasuntoihin                                                             
Sijoitusasuntojen      1 236,4      202,9  1 439,3   1 110,6      206,9  1 317,5
 kirjanpitoarvo                                                                 
Sijoitusasuntojen      1 729,5      202,9  1 932,4   1 474,3      206,9  1 681,2
 käypä arvo                                                                     
Vuokra-asunnot, lkm     18 028      4 099   22 127    17 406      4 103   21 509
Osaomistusasunnot,       1 249          0    1 249     1 301          0    1 301
 lkm                                                                            
Valmistuneet                78          0       78         0          0        0
 omistusasunnot,                                                                
 lkm                                                                            
                                                                                



Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap.  050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003

www.sato.fi



LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1. -31.3.2012, luvut

Osavuosikatsausinfo 1.1.- 31.3.2012



SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn omistuksessa
on yhteensä noin 23 000 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa
kasvukeskuksissa ja Pietarissa. SATOn sijoitusomaisuuden käypä arvo on noin 1,9
miljardia euroa. SATO on viime vuosikymmenen aikana investoinut
vuokra-asuntoihin yli miljardi euroa. Yhtiön suurimmat omistajat ovat
suomalaisia työeläke- ja vakuutusyhtiöitä. SATO-konsernin liikevaihto vuonna
2011 oli 232,0 miljoonaa euroa, liikevoitto 86,8 miljoonaa euroa ja tulos ennen
veroja 52,1 miljoonaa euroa.Osavuosikatsaus, SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-
31.3.2012

Attachments:

osavuosikatsausluvut_31032012.pdf

ovk_info_1_3_2012.pdf