SATO Oyj - Tilinpäätöstiedote

CORRECTION: SATOlla vahva investointivuosi

Tavoitteena 4 mrd. €:n asunto-omaisuus 2020

Helsinki, Finland, 2014-02-02 11:47 CET (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj,
Tilinpäätöstiedote, korjaus, 2.2.2014 klo 12.47 

Korjaus: Korjattu kohtaan Hallituksen pääoman palautus- ja voitonjakoehdotus:
konsernin jakokelpoinen tulos oli 44 031 302,79 euroa (poistettu luvun perästä
sana miljoonaa), pääoman palautuksena ja osinkona jaetaan yhteensä 30 505
105,20 euroa (poistettu luvun perästä sana miljoonaa). Lauseesta Lisäksi
hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että tilikauden tuloksesta jaetaan
osinkoina yhteensä 0,18 (0,55) euroa osakkeelta, yhteensä 9 151 531,56 euroa
(poistettu luvun perästä sana miljoonaa), ja että voittovaroihin siirretään 25
362 959,10 euroa. Ei muita korjauksia. 

SATO Oyj, Tilinpäätöstiedote, korjaus, 30.1.2014 klo 13.49

Korjaus: Lisätty alkuperäisen tiedotteen loppuun toimitusjohtajan ja
talousjohtajan yhteystiedot sekä lyhyt esittely SATO-konsernista. Ei muita
korjauksia. 

SATO Oyj, Tilinpäätöstiedote 30.1.2014 klo 13.06

  -- Tulos ennen veroja parani edellisvuodesta 17 % ja oli 70,9 (60,6) milj. €.
  -- Sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 69,9 (60,6) milj. € ja oli 604,2 (534,3)
     milj. €.
  -- Kokonaistuotto oli 15,5 (13,5) %.
  -- Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 190,6 (159,9) milj. €.
  -- Sijoitusasuntojen käypä arvo vuoden lopussa oli 2 316 (2 088) milj. €.
  -- Vuoden lopussa oli rakenteilla 1 248 (813) sijoitusasuntoa.
  -- Vuokratuotot kasvoivat noin 8 % ja olivat 229,5 (212,7) milj. €.
  -- Hallituksen osinko- ja pääomanpalautusehdotus 0,60 €/osake
     (vuonna 2012 osinko 0,55 €/osake)

Toimitusjohtaja Erkka Valkila:

- Vuokra-asuntojen kysyntä SATOn toiminta-alueilla oli koko vuoden vilkasta ja
asuntojemme vuokrausaste oli hyvä. Toiminnan keskittäminen pääkaupunkiseudulle
ja suuriin kasvukeskuksiin sekä onnistuneet investoinnit ovat edistäneet
sijoitusasuntojemme arvonnousua. SATOn varsin voimakkaan kasvun lisäksi
kannattavuus parani. 

- Erityisen iloinen olen siitä, että asiakastyytyväisyys oli korkeammalla
tasolla kuin koskaan aiemmin.  Suurimmat muutokset saatiin aikaiseksi asioissa,
joihin olemme voimakkaimmin panostaneet, mm. asiakaspalvelun nopeus ja
kiinteistönhoidon taso. 

-Vuoden lopulla SATOlla oli noin 1 250 uutta sijoitusasuntoa rakenteilla.
Lähtökohtamme yrityksen menestykselle myös jatkossa ovat hyvät. 


Toimintaympäristö

Epävarmuus Euroopan taloudessa jatkui. Suomessa talous ajautui taantumaan ja
työttömyys lisääntyi. Yleinen korkotaso pysyi poikkeuksellisen matalana.
Alhainen korkotaso vaikutti myönteisesti SATOn tuloskehitykseen. 

Vuokra-asuntojen kysyntä oli tarjontaa suurempi SATOn toiminta-alueilla ja
etenkin pääkaupunkiseudulla. SATOn asuntojen taloudellinen vuokrausaste pysyi
korkeana, keskimäärin 97,7 prosentissa. 

Kaupungistumiskehitys, väestön ikääntyminen ja pienten kotitalouksien kasvu
lisäävät vuokra-asuntokysyntää kasvukeskuksissa. 

SATOn rahoituksen saatavuus oli hyvä. Uuden pankkirahoituksen lisäksi hankimme
pääomaa joukkovelkakirjalainamarkkinoilta. Vuokra-asuntokysynnän lupaavat
näkymät ja konsernin rahoitustilanne loivat edellytyksiä jatkaa aktiivista
investointitoimintaa. Investoinnit ylittivät viime vuoden tason ollen 191
miljoonaa euroa. 

Kuluttajien luottamus talouteen oli edelleen heikompi kuin pitkällä ajalla
keskimäärin. Asunnon ostoaikeet olivat alle keskimääräisen tason. Vuonna 2013
omistusasuntojen kauppamäärät olivat yli 10 prosenttia edellisvuotta
alhaisemmat, mikä vähensi uudisasuntoaloituksia. SATOssa kauppoja tehtiin
hieman edellisvuotta vähemmän. 

Markkinoilla kiinnostus asuntosijoittamiseen kasvoi, mikä näkyi erityisesti
asuntorahastojen määrän lisääntymisenä. 

Venäjällä taloudellinen epävarmuus voimistui ja talouskasvu hidastui.
Pietarissa kuitenkin uusien asuntojen tarjonta on riittämätöntä tarpeeseen
nähden, mikä näkyi myös SATOn vuokra-asuntojen kysynnän kasvuna. SATO jatkoi
asuntoinvestointeja kaupungin keskeisillä alueilla. 


Strategisten tavoitteiden asettaminen

SATO tukee yhteiskunnan kasvua tarjoamalla asuntoja alueilla, joissa
vuokra-asunnoille on suurin kysyntä. Kannattava ja pitkäjänteinen toiminta luo
pohjan tuottaa hyvinvointia omistajille, asiakkaille, henkilöstölle ja
kumppaneille. 

Tulevaisuuden menestyksen varmistamiseksi hallitus uudisti konsernin vuodelle
2020 ulottuvia strategisia tavoitteita. SATOn toiminnan hyvästä kehityksestä ja
suotuisasta toimintaympäristöstä johtuen kasvutavoitetta nostettiin:
sijoitusasuntojen arvo vuonna 2020 on uuden tavoitteen mukaan neljä miljardia
euroa aiemman kolmen miljardin sijaan. Kannattavuustavoitteena on keskimäärin
12 prosentin kokonaistuotto vuodessa. Kokonaistuotto koostuu tuloksen lisäksi
sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta. 

SATO tavoittelee kilpailuetua erinomaisella asiakkuuskokemuksella.
Asiakastyytyväisyyden sijaan strategiseksi mittariksi otettiin tästä
kokemuksesta kertova nettosuositteluhalukkuus (NPS), josta tavoiteluku vuonna
2020 on 40. Henkilöstön työtyytyväisyyteen ja sitoutumiseen liittyvää uutta
strategista tavoitetta mitataan vuosittain henkilöstökyselyn perusteella
laskettavalla indeksillä. Tavoitteena on ylittää asiantuntijayritysten indeksi
kymmenellä prosentilla. 


Raportointikäytännön muutos vuonna 2014

SATOn strategiset tavoitteet edellyttävät rahoituksen saatavuuden
varmistamista. SATO toteuttaa tämän monipuolistamalla rahoituslähteitä ja
kehittämällä sijoittajaviestintää. 

Sijoittajakentän kansainvälisyys tuo uusia vaatimuksia raportoinnille. Nykyisen
käytännön mukaan SATO soveltaa kirjanpidossaan sijoitusasuntoihin
hankintamenomallia. Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei kirjata
tuloslaskelmaan eikä taseeseen, vaan esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Tavoitteena on muuttaa SATOn raportointikäytännöt samankaltaisiksi kuin
eurooppalaisilla kiinteistösijoitusyhtiöillä yleisesti on käytössä. Tällä
parannetaan lukujen vertailukelpoisuutta alalla toimiviin yhtiöihin. 

Tilinpäätöskäytäntöä on päätetty uudistaa siten, että tammi-maaliskuun 2014
osavuosikatsauksesta alkaen sijoitusasunnot arvostetaan taseessa käyvin arvoin
ja arvoeron muutos esitetään tuloslaskelmassa. Kirjanpitokäytännön muutoksen
vaikutukset on esitetty laatimisperiaatteiden yhteydessä olevassa
täsmäytyslaskelmassa. 


Segmenttijako

Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä. 

SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat. Konsernin strategian
mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa pienenee. 


Liikevaihto ja tulos

Kertomusvuonna konsernin liikevaihto kasvoi 8,6 (23,7 vuonna 2012) prosenttia
ja oli 311,5 (286,9) miljoonaa euroa. Liikevaihdon kasvu johtui pääosin
lisääntyneistä vuokra- ja myyntituotoista. Liikevaihdosta 272,4 (250,0)
miljoonaa euroa kohdistui SATO-liiketoimintaan ja 39,1 (36,9) miljoonaa euroa
VATRO-liiketoimintaan. 

Sijoitusasuntojen määrän kasvu, tehokas vuokraustoiminta ja vuokratason kehitys
paransivat vuokratuottoja 7,9 (8,6) prosenttia. Niiden osuus liikevaihdosta oli
229,5 (212,7) miljoonaa euroa. Vuokratuottojen lisäys vaikuttaa myönteisesti
kassavirtaan. 

Konsernin liikevoitto oli 108,5 (99,1) miljoonaa euroa.

Konsernin tulos ennen veroja kasvoi 17,0 (16,3) prosentilla ja oli 70,9 (60,6)
miljoonaa euroa. Tulosparannukseen vaikuttivat lisääntyneet vuokra- ja
realisointituotot, rahoituskustannusten pysyminen edellisvuoden tasolla sekä
hyvä kuluhallinta. Tulokseen sisältyy realisointitoiminnan myyntivoittoja 15,9
(14,4) miljoonaa euroa ja omistusasuntojen myyntikatetta 67,9 (61,6) miljoonaa
euroa. SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 65,3 (56,3)
miljoonaa euroa ja VATRO-liiketoiminnan 5,6 (4,3) miljoonaa euroa. 

Konsernin oman pääoman tuotto oli 19,9 (15,5) prosenttia ja sijoitetun pääoman
tuotto 6,2 (6,3) prosenttia. 


Taloudellinen asema

Konsernitaseen loppusumma 31.12.2013 oli 2 005,2 (1 854,6) miljoonaa euroa.
Korollinen vieras pääoma oli 1 501,3 (1 375,3) miljoonaa euroa. 

Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna
17,1 (16,0) prosenttia ja käyvin arvoin laskettuna 31,7 (29,4) prosenttia.
Tavoitteena on vähintään 25 prosentin omavaraisuusaste sijoitusasuntojen käyvin
arvoin laskettuna. 

Vuoden 2013 kokonaistuotto ylitti vähimmäistavoitteena olevan 12 prosentin
tason ja oli 15,5 (13,5) prosenttia. Kokonaistuotto lasketaan
nettovarallisuudelle käyvin arvoin. Kokonaistuotto muodostuu tuloksesta ja
sijoitusasuntojen arvonnousutuotosta. 


Rahoitus

Konsernin ja emoyhtiön rahoitustilanne on ollut hyvä koko tilikauden. 
Konsernin rahavarat vuoden lopussa olivat 46,4 (33,7) miljoonaa euroa. 

Korollinen vieras pääoma tilikauden lopussa oli 1 501,3 (1 375,3) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 036,7 (882,7) miljoonaa
euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 24. 

Markkinaehtoisiin lainoihin sisältyy SATOn liikkeeseen laskemien
joukkovelkakirjalainojen pääoma, yhteensä 249 miljoonaa euroa. Näistä
pääoma-arvoltaan 149 miljoonan euron velkakirjat sisältyvät kertomusvuonna
aloitettuun 500 miljoonan euron joukkovelkakirjalainaohjelmaan.
Joukkovelkakirjalainat ovat vakuudellisia ja maturiteetiltaan 
5-10 vuotta. Ne ovat julkisen kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä.

Tilikauden aikana nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta yhteensä 227,4
miljoonaa euroa. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvat
velkavastuut kasvoivat 21,4 miljoonaa euroa. 

Kertomusvuoden nettorahoituskulut olivat yhteensä 37,6 (38,5) miljoonaa euroa.

Lainakannan keskimaturiteetti oli 6,7 (6,5) vuotta ja keskikorko katsauskauden
lopulla 2,9 (2,9) prosenttia. Tavoitteena on, että kiinteäkorkoisten ja
johdannaissopimuksilla suojattujen lainojen osuus lainoista ylittää 60
prosenttia, aravalainat pois lukien. Tilinpäätöshetkellä osuus oli 67,4 (69,5)
prosenttia. 

Tilikaudella suojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan
pääomaan oli 10,2 (-8,4) miljoonaa euroa ja tulokseen ennen veroja 0,8 (1,6)
miljoonaa euroa. 

Konsernin rahavirta oli katsauskaudella hyvä. Liiketoiminnan rahavirtaa
vahvisti erityisesti liikevoiton parantuminen noin 9,4 miljoonalla eurolla. 


Konsernirakenne

SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla
yhteensä 7 (7) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. 


Sijoitusasunnot

Konsernin omistuksessa oli 31.12.2013 yhteensä 23 828 (23 510) asuntoa.

Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 711,8 (1 553,7) miljoonaa euroa ja käypä
arvo 
2 316,0 (2 088,0) miljoonaa euroa. Noin 80 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta
muodostuu pääkaupunkiseudun asunnoista. 

Kirjanpito- ja käyvän arvon välinen positiivinen arvoero oli 604,2 (534,3)
miljoonaa euroa ja arvoero kasvoi kertomusvuonna 69,9 (60,6) miljoonaa euroa.
Arvoeron kasvu johtui asuntojen hintojen ja vuokrien noususta sekä joidenkin
kohteiden aravarajoitusten päättymisestä. Arvonmäärityksestä on lisätietoja
tilinpäätöksen liitetiedossa 1. 


Investoinnit sijoitusasuntoihin ja realisoinnit

Investointitoiminnalla luodaan kasvua. Investoinnit kohdistetaan pääosin
pääkaupunkiseudulle ja Pietariin, joissa vuokra-asuntojen kysyntä ja
arvonnousuodotukset nähdään parhaiksi. 

Kertomusvuonna bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 190,6 (159,9) miljoonaa
euroa, mikä on noin 8 prosenttia sijoitusasuntojen arvosta. Asuntokannan
uudistamiseksi tavoitteeksi on asetettu keskimäärin 70 prosentin uudisasuntojen
osuus investoinneista. Kertomusvuonna uudisasuntojen osuus oli 124,6 (108,0)
miljoonaa euroa, mikä oli noin 65 (68) prosenttia investoinneista. 

Tilikauden lopussa Suomessa oli lisäksi sitovia hankintasopimuksia 103,5 (66,2)
miljoonan euron arvosta. 

Kertomusvuoden aikana Suomessa hankittujen vuokra-asuntojen lukumäärä oli 685
(548). Vuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 1 029 (644) konsernin
omistukseen tulevaa vuokra-asuntoa. 

Merkittävin hankinta valmiista asuntokannasta oli 423 vuokra-asunnon osto
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta 41,5 miljoonan euron kauppahinnalla.
Näistä asunnoista yli 70 prosenttia on pääkaupunkiseudulla. Merkittävin
uudisasuntoja koskeva hankinta Suomessa tehtiin Skanskalta ja se koski 370
asunnon toteuttamista pääkaupunkiseudulle ja Tampereelle. 

Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 41,6 (46,0)
miljoonaa euroa. 

Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 463 (390) yhteisarvoltaan 22,8
(19,5) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn
tavoitetoimialueen ulkopuolella. 


Vuokraustoiminta

Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn omana toimintana. 

Taloudellinen vuokrausaste oli Suomessa hyvällä tasolla, keskimäärin 97,7
(98,1) prosenttia, ja vaihtuvuus oli keskimäärin 36,3 (33,6) prosenttia. 
Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat katsauskaudella 14,91 (13,92)
euroa/m2/kk. 

Asuntojen nettovuokratuotto toteutui SATOn julkaiseman arvion mukaisesti
edellisvuotta parempana ollen 137,3 (125,3) miljoonaa euroa. Hyvänä jatkunut
kysyntätilanne, lisääntynyt asuntomäärä, kustannustehokas ylläpitotoiminta sekä
vuokraustoiminnan ja asiakaspalvelun kehittäminen tukivat nettovuokratuottojen
kasvua. 

Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti kirjanpitoarvolle oli 8,9 (8,6) ja
käyvälle arvolle 6,5 (6,4). 


Kiinteistökehitys

Kiinteistökehityksellä luodaan tulevaisuuden investointimahdollisuuksia
pitkäjänteisen kasvun toteuttamiseksi. Tonttivarantoa käytetään ensisijaisesti
vuokra-asuntojen rakennuttamiseen. Omistettujen vuokra-asuntojen
vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla. 

Omistusasuntotuotannosta saadaan synergiahyötyjä aluekokonaisuuksia
kehitettäessä ja pienten vuokra-asuntojen hankintaan. Näihin kohdistuu
vuokra-asuntomarkkinoilla suurin kysyntä, joten pienimmät asunnot
omistusasuntokohteista toteutetaan konsernin sijoitusasunnoiksi. 

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 88,3 (94,8)
miljoonaa euroa. Katsauskaudella hankittiin uusia tontteja omistukseen
arvoltaan 7,5 (28,1) miljoonaa euroa. Vuoden aikana myydyn ja asuntotuotantoon
siirretyn tonttivarannon kirjanpitoarvo oli 25,1 (24,9) miljoonaa euroa. 

Aluekehityshankkeita oli mm. Espoon Perkkaalla ja Niittykummussa sekä
Kirkkonummella Sarvvikissa. 

Tilikauden aikana konsernille valmistui 232 (360) sijoitusasuntoa ja 226 (299)
asuntoa myytäväksi. Rakenteilla oli 31.12.2013 yhteensä 1 029 (644)
sijoitusasuntoa ja 292 (289) myytävää omistusasuntoa. 

Kertomusvuoden lopussa oli myymättä 65 (50) valmista ja 235 (200) rakenteilla
olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 120,6 (89,3) miljoonaa
euroa. SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua SATO
OmistusKoti -konseptin mukaisesti. 


Liiketoiminta Pietarissa

SATO on toiminut asuntosijoittajana Pietarissa vuodesta 2007. Strategian mukaan
Pietarissa olevan asunto-omaisuuden osuus on rajattu kymmeneen prosenttiin
SATOn sijoitusasuntojen arvosta. 

31.12.2013 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 237 (148) valmista ja 219 (169)
rakenteilla olevaa asuntoa. 

Pietarin asunto-omaisuuden kirjanpitoarvo oli yhteensä 111,0 (91,1) miljoonaa
euroa ja käypä arvo 112,4 (91,1) miljoonaa euroa, mikä on noin 5 prosenttia
SATOn sijoitusasuntojen arvosta. Arvoero oli 1,4 miljoonaa euroa.
Kertomusvuoden valuuttakurssien muutosten negatiivinen vaikutus asuntojen
käypään arvoon oli noin 11 miljoonaa euroa. 

Kertomusvuoden investoinnit olivat 20,3 (22,6) miljoonaa euroa. Uusia
investointeja tehtiin ostamalla 139 (80) rakenteilla olevaa asuntoa Pietarin
keskustasta ja Vasilinsaarelta. 

Sitovia hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 23,7 (29,0) miljoonan
euron arvosta. 

Vuokraukseen valmistui yhteensä 89 asuntoa. Vuokra-asuntojen vuokrausaste oli
kertomusvuonna keskimäärin 90,8 (89,5) prosenttia. 


Asiakkuudet

Luodakseen kilpailuetua SATO panostaa asiakkuuksien kehittämiseen.
Kertomusvuonna asiakkaiden tyytyväisyyttä mitattiin
asiakastyytyväisyyskyselyllä. Vuokra-asukkaiden kokonaistyytyväisyys parani ja
oli 3,74 asteikolla 1-5. 

Asiakkuuksiin liittyvä mittari on jatkossa asiakkuuskokemuksen kehityksestä
kertova nettosuositteluhalukkuus NPS.  NPS-luku lasketaan vähentämällä
sitoutuneiden asiakkaiden osuudesta kriittisten asiakkaiden osuus.
Kertomusvuonna NPS-luku oli 23 (25). 

Kertomusvuonna parannettiin asiakaspalvelua mm. uusimalla SATOn kotisivut ja
lisäämällä kiinteistöjen huoltotoimenpiteiden laadun seurantaa. Lisäksi
päätettiin vahvistaa asiakkuuksien hoitoon liittyviä resursseja ja muuttaa
tehtäväsisältöjä asiakaslupausten toteuttamisen parantamiseksi. Sähköisiä
asiointimahdollisuuksia lisätään verkko- ja mobiilipalveluja kehittämällä. 


Ympäristövaikutukset

Energiankulutuksen hallinnalla on keskeinen rooli asumisesta syntyvien
haitallisten ympäristövaikutusten ehkäisyssä. Suurin osa SATOn energiankäytöstä
kohdistuu sijoituskiinteistöjen lämmitykseen. Kertomusvuonna tiukensimme
lämmönkulutuksen säästötavoitetta ja pyrimme vähentämään lämmön
ominaiskulutusta vuoteen 2016 mennessä 15 prosenttia verrattuna vuoden 2009
kulutustasoon. Kertomusvuoden lopulla ominaiskulutuksen vähennys vuodesta 2009
oli noin 13 prosenttia. 

Kertomusvuonna sähkönkulutus laski edellisvuodesta noin prosentin ja veden
ominaiskulutus pysyi ennallaan.  Konsernin ympäristöohjelma on luettavissa
kokonaisuudessaan internet-sivuilla www.sato.fi. 

Tukeakseen valtion ja Helsingin kaupungin ilmastotavoitteiden saavuttamista
SATO on sitoutunut valtion Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan
sisältyvään kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen (VAETS) ja Helsingin
kaupungin ilmastokumppanuussopimukseen. 


Vastuullisuus

Kertomusvuonna laadittiin SATOlle vastuullisuuspolitiikka sekä
vastuullisuustavoitteet ja seurantamittarit. Vastuullisuustavoitteet
sisällytetään toimintasuunnitelmiin. Vastuullisuuspolitiikka on luettavissa
internet-sivuilla www.sato.fi. 


Tutkimus ja kehitystoiminta

Kehitystoiminta kohdistui asiakasymmärryksen kasvattamiseen ja tuotekonseptien
kehittämiseen, sähköisten palvelujen parantamiseen sekä taloushallinnon
tietojärjestelmien uudistamiseen. SATO käytti kertomusvuonna tutkimus- ja
kehitystoimintaan yhteensä 1,8 (1,3) miljoonaa euroa, mikä vastaa 0,6
prosenttia liikevaihdosta. 


Riskienhallinta

SATOn riskienhallinta perustuu hyvää hallintotapaa koskeviin ohjeisiin,
strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin sisältyvään systemaattiseen
riskiarviointiin sekä arvioinnin pohjalta tehtyihin riskienhallinta- ja
seurantatoimenpiteisiin. Sisäisen tarkastuksen suorittaa riippumaton taho ja
tarkastustoiminta kohdistetaan strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin
riskiarviointien mukaisesti. 

SATOn toimintaympäristöön vaikuttavista laki- ja säännösmuutoksista
varmistetaan ajantasainen tieto säännöllisellä yhteydenpidolla viranomaisiin.
SATO pyrkii osallistumaan lainsäädännön valmisteluun erilaisissa
asiantuntijarooleissa. 

Rahoituksen saatavuuden varmistamiseksi rahoittajapohjaa laajennetaan
aktiivisesti ja rahoitustarpeisiin varaudutaan ennusteiden ja säännöllisen
suunnittelun avulla. Korkoriskiltä suojaudutaan ylläpitämällä kiinteäkorkoisten
lainojen määrä rahoituspolitiikan mukaisena. 

Venäjän toimintaympäristöön vaikuttavia muutoksia seurataan paikallisen
asiantuntijaverkoston avulla. Muutoksiin varaudutaan varaamalla toimintaan
riittävät paikalliset resurssit. Toimintaympäristöön liittyvien riskien lisäksi
Pietarin toiminta sisältää valuuttariskin. Riskien mahdollisen toteutumisen
varalta SATOssa Pietarin asunto-omaisuuden enimmäisarvo on rajattu 10
prosenttiin konsernin asunto-omaisuuden arvosta. 

Projektitoimintaan liittyviä riskejä hallitaan yhteistyötahojen valinnan
kautta. SATO toimii ammattitaitoisten ja vastuullisten yhteistyötahojen kanssa.
SATOn harmaan talouden torjuntaa koskevien ja muiden ohjeiden noudattamista,
aikatauluissa pysymistä ja kustannusten kehittymistä varmistetaan
systemaattisella projektiseurannalla. 

Asuntojen hintamuutokseen liittyvää riskiä SATO hallitsee kehittämällä
sijoitusasuntokantaansa. SATOn  investointi-, realisointi- ja korjaustoimilla
varmistetaan omaisuuden arvon kehittyminen sekä asuntojen hyvä vuokrattavuus. 

Asiakastarpeiden kehittymistä seurataan olemalla aktiivisesti
vuorovaikutuksessa asiakkaiden kanssa. SATO on lisännyt resursseja
asiakkuuksien hoitoon, tarjottavien palveluiden suunnitteluun sekä
e-palveluiden kehittämiseen. 

Konsernin omaisuus-, keskeytys- ja vastuuvahinkoriskit on suojattu
asianmukaisilla vakuutuksilla. 

Riskienhallinnasta on lisätietoja vuosikertomuksessa.


Vireillä olevat oikeudenkäynnit

Helsingin Arabianrantaan rakennetun omistusasuntokohteen toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Lisäksi korkeimmalta hallinto-oikeudelta on haettu ratkaisua koskien yhden
SATOn konserniyhtiön konserniapua. 


Osakkeet

SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2013 oli 4 442 192,02 euroa ja osakkeiden lukumäärä
51 001 842 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat
arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy. 

SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa
0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä. 

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan sijainen
omistivat 31.12.2013 yhteensä 537 812 yhtiön osaketta. 


Henkilöstö

Konsernin palveluksessa oli vuoden 2013 lopussa 156 (150) henkilöä.
Vakituisessa työsuhteessa oli 145 (144) ja määräaikaisessa työsuhteessa 11 (6)
henkilöä. Konsernin henkilöstö oli vuoden aikana keskimäärin 156 (152)
henkilöä. 

Nuorten työllistymismahdollisuuksien parantamiseksi palkattiin yhteensä
kolmekymmentä 
15-28 -vuotiasta nuorta kesätöihin.


Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat

SATOn hallitukseen ovat kuuluneet varsinaiseen yhtiökokoukseen 5.3.2013 saakka
puheenjohtaja Juha Laaksonen ja varapuheenjohtaja Raimo Lind sekä jäsenet Timo
Hukka, Vesa Immonen, Jorma Kuokkanen ja Esko Torsti. 

Varsinaisessa yhtiökokouksessa SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi
vahvistettiin kuusi jäsentä. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin edelleen
Juha Laaksonen ja jäseniksi valittiin entiset jäsenet Timo Hukka, Vesa Immonen
ja Jorma Kuokkanen sekä uusiksi jäseniksi Tarja Pääkkönen ja Niina Rajakoski. 

Hallitus valitsi keskuudestaan varapuheenjohtajaksi Jorma Kuokkasen.

Vuonna 2013 hallitus kokoontui 13 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee kaksi
valiokuntaa: 
nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä tarkastusvaliokunta.

Toimitusjohtajana on toiminut insinööri Erkka Valkila. Toimitusjohtajan
sijainen on OTK, ekonomi Tuula Entelä. 

Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, KHT-yhteisö, jonka
päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Lasse Holopainen, KHT. 


Johtoryhmän jäsenet

Johtoryhmän muodostivat toimitusjohtaja Erkka Valkila, liiketoimintajohtajat
Tuula Entelä ja Pasi Suutari, asiakkuus- ja viestintäjohtaja Monica Aro ja
talousjohtaja Esa Neuvonen. 


Näkymät

Taloustilanteen Euroopassa arvioidaan elpyvän keskimäärin paremmin kuin
Suomessa, mutta taloudellinen epävarmuus jatkuu. Ennusteiden mukaan Suomen
kansantalous kääntyy viennin piristymisen kautta kasvuun vuonna 2014, mutta
kasvu on vähäistä. Yleisen korkotason odotetaan pysyvän edelleen
poikkeuksellisen matalana. 

Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn
nettovuokratuoton arvioidaan paranevan. Vuokra-asuntokysyntä luo hyvät
edellytykset investoinneille etenkin pääkaupunkiseudulla ja Pietarissa. 

Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja heikko kuluttajien luottamus voivat
vaikuttaa realisointeihin ja omistusasuntokauppaan. 


Hallituksen pääoman palautus- ja voitonjakoehdotus

Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2013 olivat 106 841 362,01 euroa,
josta tilikauden voitto oli 35 514 490,66 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon
vuodelta 2013 oikeuttavien osakkeiden määrä on 50 841 842 kappaletta. 

Konsernin jakokelpoinen tulos oli 44 031 302,79 euroa, 0,87 euroa/osake.
Osinkopolitiikan mukaan tavoitteena on jakaa osinkoina vähintään 60 prosenttia
jakokelpoisesta tuloksesta. 

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että pääoman palautuksena ja osinkona
jaetaan 0,60 euroa osakkeelta, yhteensä 30 505 105,20 euroa. Hallitus ehdottaa
yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksen vahvistaman taseen 31.12.2013 perusteella
jaetaan pääoman palautusta 0,42 euroa osakkeelta. Pääoman palautus maksetaan
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Lisäksi hallitus ehdottaa
yhtiökokoukselle, että tilikauden tuloksesta jaetaan osinkoina yhteensä 0,18
(0,55) euroa osakkeelta, yhteensä 9 151 531,56 euroa, ja että voittovaroihin
siirretään 25 362 959,10 euroa. 

Pääoman palautus ja osinko maksetaan osakkeenomistajalle, joka on maksun
täsmäytyspäivänä 10.3.2014 merkitty osakkeenomistajaksi Euroclear Finland Oy:n
pitämään yhtiön osakasluetteloon. Ehdotuksen mukaan pääoman palautus ja osinko
maksetaan perjantaina 21.3.2014. 

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole
tapahtunut olennaisia muutoksia. 



Suurimmat osakkeenomistajat 21.1.2014


Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma                      45,7 %

Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen                      16,1 %

Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi                          14,8 %

Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo                            7,5 %

Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia                          5,4 %

LähiTapiola-ryhmä                                                            
4,8 % 

Pohjola Vakuutus Oy                                                         2,7
% 

Muut                                                                           
     3,0 % 


21.1.2014 konsernilla oli 28 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa.
SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana on ollut 6,0 %. 



Taloudelliset tunnusluvut, konserni


VIISIVUOTISKATSAUS                          2009    2010    2011    2012    2013
TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT                                                
 TUNNUSLUVUT                                                                    
Liikevaihto M€                               230     193     232     287     312
Liikevoitto M€                                71      75      87      99     109
   prosentteina liikevaihdosta              30,7    38,7    37,4    34,5    34,8
Nettorahoituskulut M€                        -41     -33     -35     -39     -38
Tulos ennen veroja M€                         30      42      52      61      71
   prosentteina liikevaihdosta              13,1    21,6    22,5    21,1    22,8
Taseen loppusumma M€                       1 418   1 472   1 717   1 855   2 005
Oma pääoma ja vähemmistöosuus M€             221     274     284     295     339
Vieras pääoma M€                           1 197   1 198   1 433   1 559   1 666
Oman pääoman tuotto-% (ROE)                 10,7    12,4    14,9    15,5    19,9
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)            5,6     5,7     6,1     6,3     6,2
Omavaraisuusaste-%                          15,7    18,8    16,7    16,0    17,1
Omavaraisuusaste (%) käyvin arvoin          24,8    29,5    29,5    29,4    31,7
Sijoitusomaisuus käyvin arvoin M€          1 503   1 657   1 899   2 088   2 316
Bruttoinvestoinnit käyttöomaisuuteen M€      112     104     150     160     191
   prosentteina liikevaihdosta              48,6    54,1    64,7    55,7    61,2
Henkilökunta keskimäärin                     141     129     137     152     156
OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT                                                      
Tulos / osake (€)                           0,50    0,62    0,82    0,88    1,24
Osakekohtainen nettovarallisuus (€)         4,83    5,36    5,56    5,79    6,66
Osakekohtainen nettovarallisuus (€)         9,07   10,48   12,59   13,72   16,16
 käyvin arvoin                                                                  
Osinko/osake euroa                          0,24    0,35    0,49    0,55  0,18 *
Osinko M€                                   10,9    17,8    24,9    28,0   9,2 *
Kokonaistuotto (%)                          17,9    20,8    22,8    13,5    15,5
Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä    452696  508418  508418  508418  508418
 keskimäärin                                  89      42      42      42      42
*)    Hallituksen ehdotukseen perustuva        
       osinko vuodelta 2013 ja lisäksi                                          
       ehdotettu maksettavaksi pääoman                                          
       palautusta 0,42 euroa/osake                                              



Segmenttikohtainen informaatio


                                 2013          SATO-         VATRO-  Yhteensä
                                       liiketoiminta  liiketoiminta          
-----------------------------------------------------------------------------
Milj. euroa                                                                  
-----------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto                                    272,4           39,1     311,5
-----------------------------------------------------------------------------
Asuntokannan nettovuokratuotto                 115,2           22,1     137,3
-----------------------------------------------------------------------------
Tulos ennen veroja                              65,3            5,6      70,9
-----------------------------------------------------------------------------
Bruttoinvestoinnit sijoitusasuntoihin          190,6              0     190,6
-----------------------------------------------------------------------------
Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo             1 516,0          195,8   1 711,8
-----------------------------------------------------------------------------
Sijoitusasuntojen käypä arvo                 2 120,2          195,8   2 316,0
-----------------------------------------------------------------------------
Vuokra-asunnot, lkm                           18 547          4 087    22 634
-----------------------------------------------------------------------------
Osaomistusasunnot, lkm                         1 194              0     1 194
-----------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet sijoitusasunnot, lkm                321              0       321
-----------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet omistusasunnot, lkm                 226              0       226
-----------------------------------------------------------------------------




Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi


SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn tavoitteena
on tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus.
SATOn omistuksessa on yhteensä noin 24 000 vuokrattavaa asuntoa Suomen
suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa. 

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme
avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi.
Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa
investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla. 

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2013 oli 311,5 miljoonaa euroa, liikevoitto
108,5 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 70,9 miljoonaa euroa. SATOn
sijoitusomaisuuden käypä arvo on noin 2,3 miljardia euroa.