2014-08-01 07:30:00 CEST
2014-08-01 07:30:04 CEST
REGULATED INFORMATION
Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.6.2014
Sponda Oyj Osavuosikatsaus 1.8.2014, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.6.2014
YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.1.-30.6.2013)
-- Konsernin liikevaihto oli 126,1 (133,2) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
kiinteistöjen myynnistä ja vajaakäytön kasvusta.
-- Nettotuotot olivat 89,4 (94,0) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 76,6 (79,4) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta -1,8 (-2,2) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,17 (0,19) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 269,0 (3 266,5) milj. euroa.
Katsauskauden luvussa on mukana myytäväksi luokiteltuja kiinteistöjä 216,7
milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 4,56 (4,43) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste oli 85,7 (88,3) %.
-- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.
YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.4.-30.6.2013)
-- Liikevaihto oli 62,6 (67,2) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 45,5 (48,6) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 44,9 (34,6) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta 4,8 (-7,7) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,08 (0,10) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
4-6/14 4-6/13 1-6/14 1-6/13 1-12/13
Liikevaihto, M€ 62,6 67,2 126,1 133,2 264,3
Nettotuotot, M€ 45,5 48,6 89,4 94,0 190,9
Liikevoitto, M€ 44,9 34,6 76,6 79,4 153,0
Tulos/osake, € 0,09 0,04 0,13 0,11 0,34
Operatiivinen kassavirta/osake, € 0,08 0,10 0,17 0,19 0,40
Osakekohtainen oma pääoma, € 4,56 4,43 4,64
Omavaraisuusaste, % 40,2 38,9 40,7
Korkokatekerroin 3,2 2,9 3,1
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
4-6/14 4-6/13 1-6/14 1-6/13 1-12/1
3
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ 26,4 27,5 51,7 53,8 111,5
EPRA Earnings (operatiivinen 0,09 0,10 0,18 0,19 0,39
tulos)/osake, €
EPRA, NAV (osakekohtainen 5,31 5,17 5,29
nettovarallisuus), €
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen 4,44 4,52
nettovarallisuus), €
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % 5,58 6,43 5,84
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu 5,59 6,44 5,84
alkutuotto), %
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön 16,27
kustannukset), %
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön 11,37
kustannukset), %
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Spondan strategian toteuttaminen eteni hyvin vuoden toisella neljänneksellä.
Huhtikuun lopussa julkistimme 12 logistiikkakiinteistön sekä
kiinteistörahastojen yhtiöosuuksien myynnit uuteen logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoitusyhtiöön Certeumiin. Kauppa on osa
kokonaisjärjestelyä, jossa Certeum ostaa Spondan kiinteistöjen ja
kiinteistörahastojen lisäksi 22 logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä
Keskinäinen työeläkeyhtiö Varmalta. Spondan ja Varman lisäksi Certeumin
keskeiseksi omistajaksi tulee Valtion Eläkerahasto. Kauppa on tarkoitus saattaa
päätökseen kuluvan vuoden syyskuun lopussa.
Strategisten myyntien lisäksi Sponda osti heinäkuussa toimistokiinteistön
Tampereen keskustasta UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH:lta 63,7
milj. eurolla. Kohde on valmistunut noin viisi vuotta sitten, ja on lähes
täyteen vuokrattu. Osto tukee Spondan kasvua Tampereella, ja kasvattaa yhtiön
kassavirtaa.
Suomen talouden tilanne jatkuu haastavana. Jo pitkään odotettua käännettä
saadaan edelleen odottaa, joskin teollisuudessa on nähty varovaisia
piristymisen merkkejä. Spondan kiinteistöjen vajaakäyttö heijastaa yritysten
varovaisuutta, ja Suomen talouden edelleen jatkuvaa taantumaa. Uskomme
kuitenkin operatiiviseen toimintaamme, ja pidämme taloudellisen vuokrausasteen
näkymän ennallaan.
Kiinteistökehitystoiminta tuo jatkossakin arvokkaan lisänsä yhtiön kasvuun.
Parhaillaan käynnissä olevien kohteiden rakentamisessa olemme aikataulussa ja
budjetissa. Swecolle rakennettavan, Helsingin Ilmalassa sijaitsevan,
toimistotalon rakentaminen on alkanut. Lisäksi olemme aloittaneet kesäkuussa
uuden, n. 4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen Helsingin Lassilaan. Kohde
valmistuu kesäkuussa 2015.
CERTEUM
Sponda allekirjoitti 30.4.2014 aiesopimuksen, jossa se sopi myyvänsä 12
logistiikkakiinteistöä uudelle logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy:lle 216,7 milj. eurolla.
Kauppa on osa kokonaisjärjestelyä, jossa Sponda on yhdessä Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman, Sponda Fund I (SF I), Sponda Fund II (SF II) sekä
Sponda Fund III (SF III) kanssa sopinut uuden logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta ja siitä,
että kyseinen yhtiö hankkii Spondan 12 logistiikkakiinteistön lisäksi 22
logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä Varmalta, sekä SF I:n, SF II:n ja SF
III:n yhtiöosuudet.
Hankittavien kiinteistöjen yhteenlaskettu arvo on n. 920 milj. euroa. Certeumin
keskeisiä osakkeenomistajia tulevat kaupan loppuunsaattamisen jälkeen olemaan
Keskinäinen työeläkeyhtiö Varma, Sponda Oyj ja Valtion Eläkerahasto. Spondasta
tulee osana kokonaisjärjestelyä uuden yhtiön vähemmistöosakkeenomistaja
arviolta enintään 38 %:n omistusosuudella. Kauppa on tarkoitus saattaa
päätökseen 30.9.2014 mennessä.
Kaupasta kerrottiin tarkemmin 30.4.2014 lähetetyssä pörssitiedotteessa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI
Suomen talous jatkoi taantumassa vuoden 2014 ensimmäisellä vuosineljänneksellä.
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen bruttokansantuote laski 0,4 %
verrattuna edelliseen vuosineljännekseen ja 0,6 % vuoden takaiseen.
Valtiovarainministeriö on alentanut Suomen vuoden 2014 kasvuennustettaan.
Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvaa 0,2 % vuonna 2014. Viennin
kasvun ja yksityisen kulutuksen piristymisen uskotaan kääntävän talouden
heikkoon kasvuun. Viennin ennustetaan vielä supistuvan tänä vuonna 0,5 %, mutta
kääntyvän ensi vuonna 4,6 % kasvuun maailmankaupan ja Suomen tärkeimpien
vientimaiden talouskasvun vahvistumisen myötä. Vuoden 2015 BKT kasvuksi
Valtiovarainministeriö ennustaa 1,4 %.
Tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistöjen transaktiovolyymi oli 0,63
mrd euroa. Toisella neljänneksellä kaupankäynti jatkui samaan tahtiin. KTI:n
ennakkotietojen mukaan vuoden alkupuoliskon volyymi on noin 1,3 mrd euroa.
Tällä vauhdilla vuoden 2014 transaktiovolyymi ylittää viime vuoden tason.
Uudisrakentaminen on hiipunut heikon taloustilanteen johdosta.
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille on KTI:n mukaan tulossa vuoden 2014
aikana uutta tilaa vain noin 52 000 m².
Heikko taloustilanne ja tilankäytön tehostaminen kasvattivat pääkaupunkiseudun
toimistojen vajaakäyttöä viime talven aikana. Helsingissä ja Vantaalla tilanne
heikkeni ja Espoossa hieman parantui. Espoossa tilanne on kuitenkin heikoin -
KTI:n mukaan Espoon vajaakäyttöaste oli maaliskuussa noin 24 %.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote kasvoi Suomen Pankin mukaan vain 1,3 % vuonna 2013,
koska kotimaisen kysynnän kasvu hidastui selvästi. Kuluvana vuonna kasvun
ennustetaan hidastuvan 0,5 %:iin johtuen investointien vähenemisestä,
kulutuksen kasvun hidastumisesta ja viennin hitaasta kasvusta. Suomen Pankki
ennakoi kasvun hieman elpyvän vuonna 2015 johtuen investointien, tuonnin ja
viennin hitaasta kasvusta sekä kulutuksen pysymisestä kohtalaisella tasolla.
Ennusteet sisältävät oletuksen, että Krim-Ukraina -tilanteen vaikutukset jäävät
rajallisiksi.
Transaktiomarkkina oli vuoden ensimmäisen puoliskon aikana selvästi hiljaisempi
kuin vuosi sitten. CB Richard Ellisin ennakkotietojen mukaan kiinteistökauppoja
tehtiin noin 1,6 mrd dollarin arvosta, kun vuosi sitten vastaava luku oli noin
3,7 mrd dollaria.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen
vajaakäyttöaste nousi 1,5 prosenttiyksiköllä 14,5 %:iin toisen neljänneksen
aikana. Sekä A-luokan että B-luokan tilojen vajaakäyttöasteet nousivat johtuen
mittavasta uudistuotannosta ja heikosta kysynnästä.
Heikentynyt taloustilanne ja kasvanut vajaakäyttö ovat luoneet painetta
vuokratasojen laskuun. Vuonna 2014 Moskovassa ennakoidaan valmistuvan jopa noin
1,4 miljoonaa m² uutta toimistotilaa, josta on ensimmäisen puolen vuoden aikana
valmistunut noin 530 000 m².
KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2014
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Kesäkuun 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon määrityksen Suomessa teki Catella Property Oy ja Venäjällä CB
Richard Ellis. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-kesäkuussa
-2,8 (-4,2) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 5,7 (-9,3) milj. euroa. Suomessa
sijaitsevissa kiinteistöissä positiiviseen arvonmuutokseen huhti-kesäkuussa
vaikuttivat ennen kaikkea tuottovaatimusten muutokset Helsingin
ydinkeskustassa. Venäjällä puolestaan positiivinen arvonmuutos johtui
valuuttakurssimuutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä
taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
4-6/14 4-6/13 1-6/14 1-6/13 1-12/1
3
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 3,3 -5,7 3,3 -5,7 -5,0
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu 0,0 1,9 0,0 2,2 2,2
kehitysvoitto
Ajanmukaistamisinvestoinnit -10,7 -5,0 -16,2 -9,5 -22,6
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen 10,0 5,3 15,4 10,0 22,1
muutos (Suomi)
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen 0,4 -3,3 -6,8 -2,0 -7,1
muutos (Venäjä)
Valuuttakurssien muutos 2,7 -2,5 1,5 0,8 -5,7
Sijoituskiinteistöt yhteensä 5,7 -9,3 -2,8 -4,2 -16,1
Kiinteistörahastot -2,7 -0,6 -2,6 -2,5 -8,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet 1,9 2,2 3,5 4,5 10,7
voitto-osuudet
Konserni yhteensä 4,8 -7,7 -1,8 -2,2 -14,2
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 5,3 (0,8) %, kauppakeskuksissa 8,5(-0,5) %,
logistiikkakiinteistöissä -5,2 (-9,5) % ja Venäjän kiinteistöissä -15,8 (-1,4)
%. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 30.6.2014 31.3.2014 31.12.2013 30.9.2013 30.6.2013
Toimistokiinteistöt, % 87,9*) 88,2*) 90,1 89,6 89,6
Kauppakeskukset 90,4*) 92,9*) 89,0 90,8 91,1
Logistiikka, % 71,9 71,7 75,2 75,6 75,7
Venäjä % 89,0 88,4 96,0 96,1 97,9
Koko kiinteistökanta, % 85,7 86,2 87,9 88,0 88,3
Maantieteellinen alue 30.6.2014 31.3.2014 31.12.2013 30.9.2013 30.6.2013
Helsingin kantakaupunki, 89,4 89,4 88,1 88,5 87,9
%
Pääkaupunkiseutu, % 82,2 82,8 84,9 84,8 84,9
Turku, Tampere, Oulu, % 90,4 92,9 94,7 94,9 95,9
Venäjä, % 89,0 88,4 96,0 96,1 97,9
Koko kiinteistökanta, % 85,7 86,2 87,9 88,0 88,3
*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja
liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa
sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt olivat luokiteltu
pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen
vaikutus oli muutoksen tekohetkellä toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja
kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat
Suomen ja Venäjän talouden heikosta kehityksestä. Kyseiset riskit liittyvät
taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä
johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.
Suomen talouden arvioidaan kääntyvän maltilliseen nousuun vuoden 2014 aikana.
Positiivinen kehitys näkyy kuitenkin kiinteistöjen vuokramarkkinassa noin
vuoden viiveellä, ja voi vielä kuluvan vuoden aikana vaikuttaa Spondan
toimitilojen vajaakäyttöön negatiivisesti.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Heinäkuussa 2014 Sponda tiedotti ostavansa UBS Real Estate
Kapitalanlagegesellschaft mbH:lta Tampereen keskustassa, osoitteessa
Åkerlundinkatu 11 A-D sijaitsevan toimistokiinteistön 63,7 milj. eurolla.
Kohteen lähtötuotto on n. 7 %. Kiinteistökauppa vahvistaa Spondan strategian
mukaista kiinteistöomistusta Tampereen keskustassa. Noin 20 000 m² kiinteistö
koostuu neljästä vuosina 2008 - 2009 valmistuneesta toimistorakennuksesta.
Kiinteistössä on lisäksi parkkihallitilaa 308 autolle. Kiinteistö on lähes
täyteen vuokrattu (vuokrausaste 97 %).
NÄKYMÄT VUODELLE 2014
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2014 taloudellisen vuokrausasteen
ja nettotuottojen kehityksen osalta.
Taloudellinen vuokrausaste
Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on
vuoden 2014 lopussa vuoden 2013 lopun tasolla. Näkymä perustuu Suomen talouden
hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa oleviin
päättyviin vuokrasopimuksiin.
Nettotuotot
Kun logistiikkakiinteistöjen ja kiinteistörahastojen myynti Certeumiin toteutuu
arviolta syyskuun 2014 lopussa, Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2014 olevan
175-183 milj. euroa (mukaan lukien myytävien kohteiden nettotuotto
omistusajalta). Näkymä perustuu tiedossa olevien kiinteistökauppojen
toteutumisen aiheuttamiin muutoksiin Spondan nettotuotoissa.
1.8.2014
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454
tai 040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |