2014-11-07 07:00:00 CET
2014-11-07 07:00:02 CET
REGULATED INFORMATION
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Orava Asuntorahaston tulos tammi-syyskuulta 2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Osavuosikatsaus 7.11.2014 klo 8.00
Orava Asuntorahaston tulos tammi-syyskuulta 2014
1.7.-30.9.2014
- Liikevaihto 4,4 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2013: 2,7 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 1,9 miljoonaa euroa (2,1 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,41 euroa (1,43 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste 89,7 %
- Bruttovuokratuotto 7,0 %
- Nettovuokratuotto 4,0 %
- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 2,6 miljoonaa euroa (1,9 miljoonaa
euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,28 euroa/osake (0,27
euroa/osake)
1.1.-30.9.2014
- Liikevaihto 12,8 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2013: 4,7 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 6,7 miljoonaa euroa (2,9 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 1,55 euroa (1,97 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste 88,2 % (95,0 %)
- Bruttovuokratuotto 6,7 % (8,1 %)
- Nettovuokratuotto 4,1 % (4,7 %)
- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 8,2 miljoonaa euroa (2,6 miljoonaa
euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,84 euroa/osake (0,81
euroa/osake)
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n (”Orava Asuntorahasto”) osakekohtainen
nettovarallisuus kasvoi 12,50 euroon (+8,3 %), kun se vuoden alussa oli 11,54
euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi
katsauskauden lopussa 121,6 miljoonaan eurooon (31.12.2013: 79,2 miljoonaa
euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahasto saavutti katsauskaudella tavoitteen mukaisen tuloksen.
Kolmannella vuosineljänneksellä päätettiin hankinnoista, jotka nostivat
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon yli 120 miljoonan euron.
Asuntojen hintakehitys on vuonna 2014 pysynyt vaatimattomana heikon yleisen
taloustilanteen pitkittymisen myötä. Vallinnut markkinatilanne on toisaalta
tarjonnut tukkuostajalle mahdollisuuden tehdä hyviä hankintoja. Kolmannella
vuosineljänneksellä toteutettiin 54 huoneiston hankinta sekä tehtiin sopimus 59
huoneiston hankinnasta yhteensä seitsemästä eri kohteesta 15,0 miljoonan euron
velattomalla kauppahinnalla. Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen
käypä arvo kasvoi syyskuun lopussa 121,6 miljoonaan euroon.
Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana tavoitteita heikommin edennyt huoneistomyynti
piristyi kolmannella vuosineljänneksellä ja erityisesti katsauskauden
päättymisen jälkeen lokakuussa, minkä lisäksi asuntojen myyntiä täydennettiin
tonttien myynnillä. Vuoden alusta lokakuun loppuun myynnit sijoitussalkusta
ovat olleet yhteensä 5,5 miljoonaa euroa.
Kolmannella vuosineljänneksellä taloudellinen vuokrausaste laski 89,7 %:iin
edellisen neljänneksen 92,7 %:sta. Lasku johtuu ennen kaikkea kesäkuussa
valmistuneiden ja heinäkuussa tyhjinä hankittujen uusien huoneistojen
vaikutuksesta.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskulut nousivat kolmannella
vuosineljänneksellä edelliseen neljännekseen verrattuna lähinnä kausivaihtelun
vaikutuksesta.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä jatkoi kasvuaan ja oli lokakuussa
noin 5 200. Yhtiön osakkeiden kaupankäynti Helsingin Pörssissä on jatkunut
vilkkaana; keskimääräinen päivävaihto tammi-syyskuussa 2014 on ollut noin 251
000 euroa. Elo- ja syyskuussa yhtiö laski suunnatuissa anneissa liikkeelle 274
806 uutta osaketta. Uusille osakkeille ei makseta osinkoa vuonna 2014.
Yhtiö arvioi, että koko vuonna 2014 sillä on hyvät edellytykset ylläpitää hyvää
kannattavuutta ja ylittää 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoite.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen kasvun ennustetaan kuluvana vuonna asettuvan
välille -0,4% - 0,0% ja olevan ensi vuonna noin +0,6% - +1,2%.
Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen kasvuksi
ennustetaan tälle vuodelle noin -0,3% - +0,3% ja vuodelle 2015 +0,2% - +1,0%.
Euroalueen markkinakorot ovat jatkaneet alentumistaan ja lyhyiden
markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 5-6
vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä
ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan
Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden
korko-odotuksia.
Asuntomarkkinoiden vahvistuminen yleisen taloudellisen toimeliaisuuden
piristymisen seurauksena näyttää lykkääntyvän ja jäävän jonkin verran aiemmin
ennakoitua heikommaksi vuonna 2015.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat heinä-syyskuussa 2014 uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 3,8 mrd. eurolla eli 3% vähemmän kuin vastaavana ajankohtana
vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun lopussa 89,4
mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,7%.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan laski kesäkuun 119 päivästä syyskuussa 112 päivään, kun se vuosi sitten
syyskuussa oli 122 päivää.
Asuntojen kysyntä on jatkunut vaimeana.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin elokuussa Tilastokeskuksen mukaan
1 162 asunnolle, joka oli 13% enemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-elokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 12 136
kappaletta eli 25% enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli
+15%.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos elokuussa oli +18% ja muutos
vuodentakaiseen -11%.
Tarjonta asuntomarkkinoilla on edelleen alhaisella tasolla vaikka joitain
merkkejä mahdollisesta piristymisestä onkin nähtävissä.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2014 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 3,3%. Asuntojen hintojen muutos kolmannella
vuosineljänneksellä oli -1,0% vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin
on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; kolmannen
vuosineljänneksen neliöhinnoista ja toisen neljänneksen vuokrista laskettuna
suhde oli 15,8. Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo
Suomessa on 16,7.
Odotamme yhä seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen alkavan
hieman nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän
likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet
toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnan käyttöasteet olivat katsauskaudella edellisvuotta
alhaisemmalla tasolla. Tähän ovat ensisijassa vaikuttaneet vuoden 2013 lopussa
ja sen jälkeen tehdyt hankinnat, joissa vuokraamattomina hankittujen
huoneistojen osuus on ollut vertailujaksoa suurempi. Lisäksi pitkittynyt
heikko yleinen taloustilanne on osaltaan jonkin verran vaikeuttanut vuokrausta.
Kaikki kolmannella vuosineljänneksellä hankitut uudet asunnot sijaitsevat
Helsingin, Tampereen ja Turun keskustaajama-alueilla.
Kolmannen vuosineljänneksen taloudellinen vuokrausaste oli 89,7 %, kun se koko
katsauskaudella tammi-syyskuussa oli 88,2 %.
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 081 kappaletta (2013: 660
kappaletta) ja huoneistoja yhteensä 1 103. Vuokrasopimuksia oli katsauskauden
päättyessä 963 kappaletta ja myytävänä oli 43 huoneistoa (2013: 32). Luvut
eivät sisällä lokakuussa vuokrattavaksi tulleita 59 uutta asuinhuoneistoa.
1.1.-30.9.2014 1.1.-30.9.2013
Bruttovuokratuotto,% 6,7 8,1
Nettovuokratuotto,% 4,1 4,7
Taloudellinen käyttöaste, % 88,2 95,0
Toiminnallinen käyttöaste, % 88,8 93,9
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,2 2,2
Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta määräaikaisesti voimassa olevia
sopimuksia oli 24 kappaletta. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli
yhteensä 172 kappaletta (2013: 83).
Hankinnat
Kolmannella vuosineljänneksellä toteutetut tai sovitut hankinnat
Velaton Yhtiö-
kauppahinta laina Osakkeita Asuntoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €)(kappaletta)(kappaletta)
30.9.2014 Huoneistoja 6 13,5 10,9 - 59
kohteesta (Espoo, Kirkkonummi,
Järvenpää, Tampere, Lempäälä ja
Raisio)
30.9.2014 Kohde Kotkasta 1,5 - 114 806 54
YHTEENSÄ 15,0 10,9 114 806 113
Kolmannella vuosineljänneksellä yhtiö hankki 30.9.2014 tehdyllä sitovalla
sopimuksella 59 huoneistoa Skanskalta 13,5 miljoonan euron velattomalla
hinnalla. Sopimuksen mukaisesti tehty kauppa maksettiin 29.10.2014. Hankitut
huoneistot olivat uusia ja sijaitsevat Espoossa (4), Kirkkonummella (14),
Järvenpäässä (8), Tampereella (3), Lempäälässä (17) ja Raisiossa (13).
Huoneistot hankittiin vuokraamattomina.
Lisäksi yhtiö hankki 30.9.2014 tehdyllä kaupalla 54 huoneistoa Kotkasta
yhteensä 1,45 milj. euron velattomalla kauppahinnalla A. Ahlström Kiinteistöt
Oy:ltä. Kauppa rahoitettiin A. Ahlström Kiinteistöt Oy:lle suunnatulla annilla,
jossa A. Ahlström Kiinteistöt Oy merkitsi 114 806 yhtiön liikkeeseen laskemaa
uutta osaketta. Uusien osakkeiden merkintähinta oli 12,63 euroa, joka perustuu
merkintäajan alkua edeltävien viiden päivän pörssikaupankäynnin painotettuun
keskihintaan. Uudet osakkeet eivät oikeuta vuonna 2014 maksettaviin osinkoihin.
Huoneistomyynnit
Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 21 kappaletta yhdeksästä
eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat
2,0 miljoonaa euroa. Huoneistomyyntien kokonaismäärä on haastavassa
markkinatilanteessa jäänyt jälkeen tavoitellusta. Myynnin välityspalkkiot
olivat 93 tuhatta euroa.
Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja pyritään myymään yhtiön
avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia vuosittain siten,
että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen.
Sijoituskiinteistöt 30.9.2014
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 121,6 miljoonaa
euroa (31.12.2013: 79,2 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.9.2014
yhteensä 1 162 huoneistoa (31.12.2013: 791), joiden yhteenlaskettu
vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 72 726 m² (31.12.2013: 50 129 m²).
Huoneistot sijaitsivat 60 eri asunto-osakeyhtiössä, joista viidessätoista
yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on
esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat (€, käyvin arvoin)
30.9.2014 30.9.2013
Uudemmat kohteet (1990 - ) 61 % 23 %
Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 39 % 77 %
Helsingin seutu 43 % 34 %
Suuret kaupungit 24 % 17 %
Muu Suomi 33 % 48 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2013 tilinpäätöksessä.
Konsernin katsauskauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 12,8 miljoonaa euroa (2013:
4,7 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 4,5
miljoonaa euroa (2013: 2,2 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 8,2 miljoonaa euroa
(2013: 2,6 miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät vuokratuottot,
käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat sijoituskiinteistöjen
myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla sekä
huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 4,6 miljoonaa euroa (2013: 1,5 miljoonaa
euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,8 miljoonaa euroa (2013:
0,9 miljoonaa euroa) sekä jaksotettu tulossidonnainen hallinnointipalkkio 1,6
miljoonaa euroa (2013: 0,0 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta
sijoitussalkun kasvusta.
Liikevoitto oli 8,2 miljoonaa euroa (2013: 3,3 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -1,2 miljoonaa euroa (2013: -471 tuhatta euroa)
ja katsauskauden verot olivat 28 tuhatta euroa (2013: 35 tuhatta euroa).
Katsauskauden voitoksi muodostui 7,0 miljoonaa euroa (2013: 2,8 miljoonaa
euroa). Laajan tuloksen erät olivat -281 tuhatta euroa (2013: 150 tuhatta
euroa) ja katsauskauden laaja voitto 6,7 miljoonaa euroa (2013: 2,9 miljoonaa
euroa).
Oleelliset tapahtumat 1.7.-30.9.2014
Orava Asuntorahasto allekirjoitti 6.8.2014 Erikoissijoitusrahasto UB View:n
kanssa aikaisemman (26.6.2014) lainan ehtojen mukaisen toisen yhden miljoonan
euron vaihtovelkakirjalainan. Orava Asuntorahasto itselleen maksuttomassa
annissa 7.8.2014 suuntaamat 80 000 uutta osaketta merkittiiin kaupparekisteriin
15.8.2014. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 4 813 317
osaketta.
Orava Asuntorahasto allekirjoitti 29.9.2014 Erikoissijoitusrahasto UB View:n
kanssa aikaisemman (26.6.2014) lainan ehtojen mukaisen yhden miljoonan euron
vaihtovelkakirjalainan.
Yhtiö hankki 30.9.2014 tehdyllä sitovalla sopimuksella 58 huoneistoa Skanskalta
13,5 miljoonan euron velattomalla hinnalla. Hankitut huoneistot ovat uusia ja
sijaitsevat Espoossa, Kirkkonummella, Järvenpäässä, Tampereella, Lempäälässä ja
Raisiossa. Huoneistot hankittiin vuokraamattomina.
Yhtiö hankki 30.9.2014 tehdyllä kaupalla 54 huoneistoa Kotkasta yhteensä 1,45
milj. euron velattomalla kauppahinnalla A. Ahlström Kiinteistöt Oy:ltä. Kauppa
rahoitettiin A. Ahlström Kiinteistöt Oy:lle suunnatulla annilla, jossa A.
Ahlström Kiinteistöt Oy merkitsi 114 806 yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta
osaketta. Uusien osakkeiden merkintähinta oli 12,63 euroa, joka perustuu
merkintäajan alkua edeltävien viiden päivän pörssikaupankäynnin painotettuun
keskihintaan. Tämän lisäksi yhtiö suuntasi itselleen maksuttoman osakeannin 80
000 osaketta. Uudet osakkeet eivät oikeuta vuonna 2014 maksettaviin osinkoihin.
Yhtiön tekemien vaihtovelkakirjalainojen ehtojen mukaisesti yhtiö oli 30.9.2014
mennessä luovuttanut omia osakkeita vaihtovelkakirjalainojen konversioissa
yhteensä 157 590 kappaletta. Näiden konversioiden jälkeen yhtiöllä oli hallussa
omia osakkeita 102 410 kappaletta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahaston A. Ahlström Kiinteistöt Oy:lle 30.9.2014
kiinteistöhankinnan yhteydessä suuntaamat 114 806 uutta osaketta sekä itselleen
maksuttomassa annissa suuntaamat 80 000 uutta osaketta merkittiin
kaupparekisteriin 8.10.2014. Antien jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä on
yhteensä 5 008 123 osaketta. NASDAQ OMX Helsinki Oy (”Helsingin Pörssi”)
hyväksyi Orava Asuntorahaston antiosakkeita koskevan listalleottohakemuksen.
Osakkeet tulivat kaupankäynnin kohteeksi 10.10.2014. Osakkeiden
kaupankäyntitunnus Helsingin Pörssin pörssilistalla on OREITN0114.
Yhtiön kesä- ja elokuussa tekemien vaihtovelkakirjalainasopimusten mukaisesti
yhtiön luovuttamat osakkeet on merkitty yhtiön oman pääoman eriin. Osakepääoman
korotus oli 1,6 miljoonaa euroa minkä lisäksi sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoa korotettiin 0,4 miljoonaa euroa. Korotusten jälkeen yhtiön osakepääoma
on 49 057 130,00 euroa. Osakkeiden lukumäärän rekisteröinnin jälkeen
laskennallinen osakekohtainen nettovarallisuus oli 12,27 euroa syyskuun lopun
luvuilla laskettuna.
Syyskuussa 2014 sovittu kauppa Skanska Rakennus Oy:n kanssa maksettiin
suunnitelman mukaan 29.10.2014 sisältäen 59 huoneistoa. Ostetut huoneistot
sijaitsevat kuudessa uudiskohteessa: AsOy Espoon Albert (4 huoneistoa), AsOy
Kirkkonummen Tammi (14), AsOy Järvenpään Saundi (8), AsOy Härmälänrannan Nalle
(3), AsOy Lempäälän Tikanhovi (17) ja AsOy Raision Valonsäde (13). Huoneistot
olivat kaupantekohetkellä vuokraamattomia.
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntuntorahasto arvioi, että koko vuonna 2014 sillä on hyvät
edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja ylittää 10 prosentin oman
pääoman kokonaistuottotavoite. Neljännen vuosineljänneksen tuloksen odotetaan
kuitenkin jäävän kolmannen vuosineljänneksen tulosta heikommaksi.
Sijoitussalkun asuntojen arvon odotetaan hieman laskevan loppuvuoden aikana ja
alkavan ensi vuonna maltillisesti nousta ennustetun yleisen talouskehityksen
vahvistumisen seurauksena. Vuokratuoton arvioidaan pysyvän loppuvuonna likimain
kolmannen vuosineljänneksen tasolla. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen
odotetaan yhä alenevan loppuvuotta kohti, koska hankintojen kokonaismäärän
ennakoidaan jonkin verran pienentyvän ensimmäisten kolmen vuosineljänneksen
keskimääräisestä tasosta. Hoito- ja korjauskustannusten suhde
sijoitusomaisuuden arvoon pysynee loppuvuonna likimain alkuvuoden tasolla.
Yhtiö arvioi lisäksi, että sillä on edellytykset kasvattaa liiketoimintaansa ja
ylläpitää hyvää kannattavuutta vuonna 2015.
Helsingissä 6.11.2014
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
Liitteet:
Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2014
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |