2013-11-06 14:30:00 CET
2013-11-06 14:30:03 CET
REGULATED INFORMATION
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2013
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2013
Konsernin toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-30.9.2012
1 000 eur
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
-- Tuotot varsinaisesta toiminnasta 2 151
1 339
-- Voitot myynneistä ja arvonmuutoksista 2 582
422
-- Liikevaihto yhteensä 4
733 1 761
-- Liikevoitto
3 271 956
-- Katsauskauden laaja tulos 2 916
567
30.9.2013 31.12.2012
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 47 808
32 424
-- Nettovarallisuus/osake, euroa 11,90
10,98
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
-- Tulos/osake, euroa
1,97 0,54
-- Jaettu osinko/osake 30.9.2013 mennessä 0,81
0,26
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen reaalikasvuksi ennustetaan vuodelle 2013 noin -0,6%
-0,0% ja ensi vuodeksi noin 1,1% - 1,9%. Asuntomarkkinoihin keskeisesti
vaikuttavan yksityisen kulutuksen kasvuksi puolestaan ennustetaan kuluvalle
vuodelle noin -0,2% - 0,6% ja vuodelle 2014 noin 0,7% - 1,2%. Euroalueen
markkinakorkojen taso on historiallisen alhainen ja lyhyiden markkinakorkojen
myös odotetaan pysyvän alle 2 prosentissa seuraavien 3-4 vuoden ajan. Arvion
perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän
tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin
julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden
korko-odotuksia.
Heikot, joskin piristymässä olevat talousnäkymät yhä vaimentavat
asuntomarkkinoita, joita toisaalta alhainen korkotaso edelleen tukee.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat kolmannella vuosineljänneksellä 2013 uusia asuntolainoja
Suomen Pankin tilastojen mukaan 4,4 mrd. eurolla eli 18% vähemmän kuin vuosi
sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli syyskuun lopussa 87,9 mrd.
euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu hidastui yhä 2,9%:iin.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan nousi heinäkuun 95 päivästä lokakuussa 98 päivään, kun se vuosi sitten
lokakuussa oli 81 päivää.
Asuntomarkkinoiden kysyntätilanne on jatkunut verraten heikkona.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin elokuussa Tilastokeskuksen mukaan
1 030 asunnolle, joka oli 30% vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-elokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 9 724
kappaletta eli 13% vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli
-7%.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos elokuussa oli +16% ja muutos
vuodentakaiseen -5%.
Asuntomarkkinoiden tarjontatilanne näyttää kokonaisuudessaan heikentyneen.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2013 kolmannella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 3,7%. Asuntojen hintojen nousu oli
maltillisempaa: 1,1% vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin on
edelleen pitkän aikavälin keskiarvon tuntumassa; kolmannen vuosineljänneksen
neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 16,0. Neliöhintojen ja
vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,6.
Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen hieman nousevan
ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain
ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat
keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Orava Asuinkiinteistörahaston (Orava Asuntorahaston) tulevaisuuden näkymät
Odotustemme mukainen ja edellä kuvattu vuokrakehitys ja asuntojen hintakehitys
sekä suunnitellut asuntokohteiden hankinnat toteutuessaan pitäisivät yhtiön
kannattavuuden loppuvuonna likimain samalla tasolla kuin vuoden 2013 kolmen
ensimmäisen vuosineljänneksen aikana.
Orava Asuntorahasto arvioi vuokrauskysynnän säilyvän hyvänä ja sen omistamien
asuntojen hintojen nousevan maltillisesti vuoden 2014 aikana. Yhtiö uskoo
liiketoiminnan kasvavan ja kannattavuuden olevan hyvällä tasolla vuonna 2014.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.9.2013
26.2.2013 yhtiön hallitus päätti toteuttaa As Oy Lahden Vuoksenkatu 4:n
yhtätoista asuinhuoneistoa koskevan osakkeiden kaupan. Kauppakirja
allekirjoitettiin 26.2.2013. Kauppahinta oli 131 000 euroa ja yhtiölainaosuus
624 000 euroa. Kauppahinnasta 16 000 euroa maksettiin kaupanteossa.
Kauppahinnasta 115.000 euroa jäi ostajan velaksi myyjälle.
18.3.2013 yhtiön hallitus hyväksyi maaliskuun annin merkinnät yhtiökokouksen
19.3.2012 myöntämillä valtuuksilla. Annettavien osakkeiden määräksi tuli 25 687
osaketta ja osakepääoman korotukseksi 256 870 euroa.
Yhtiökokouksessa 18.3.2013 päätettiin vahvistaa tilinpäätös ja
voitonjakokelpoisten varojen käyttämisestä seuraavasti:
Laissa eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden
veronhuojennuksesta (299/2009) säädetään, että yhtiön on verovapauden
säilyttääkseen jaettava verovuodelta osinkona vähintään 90 % tilikauden
voitosta, johon ei lueta realisoitumattomia arvonmuutoksia.
Emoyhtiön osakeyhtiölain ja veronhuojennuslain mukaiset voitonjakokelpoiset
varat tilinpäätöksessä olivat 1 363 813,69 euroa, josta tilikauden voitto on 1
359 747,01 euroa.
Päätettiin maksaa vuoden 2012 voitonjako kolmen eri osinko-oikeuden mukaan.
Osinko-oikeus on päätetty suunnattujen osakeantien ehdoissa sen mukaan, kuinka
pitkän ajan tilikaudesta pääomasijoitus on ollut yhtiön käytettävissä
tuottamassa yhtiölle voittoa. Osinkona jaetaan korkeintaan 1,08 euroa
osakkeelle seuraavan taulukon mukaisesti.
Osakkeen ISIN-koodi Osinko-oikeus kpl Osinko/v Yhteensä/v
FI4000019344 100 % 1 171 736 1,08 1 265
474,88
FI4000046321 50 % 105 364 0,54
56 896,56
FI4000049101 25 % 89 458 0,27
24 153,66
Yhteensä 1 366 558
1 346 525,10
Osinkoa päätettiin jakaa yhteensä enintään 1 346 525,10 euroa. Hallitus
valtuutettiin päättämään osingon määrästä vuosineljänneksittäin. Osingonmaksun
päivämäärät ovat 28.3.2013, 28.6.2013, 30.9.2013 ja 27.12.2013
Yhtiön taloudellisessa tilanteessa ei ole tilikauden päättymisen jälkeen
tapahtunut olennaisia muutoksia eikä myöskään OYL 13:2 §:ssä tarkoitettu
maksukykyisyystesti ole rajoittanut voitonjakoa 28.3.2013, 28.6.2013 eikä
30.9.2013. Osinkoa on jaettu 75 prosenttia koko vuoden enimmäismäärästä.
Yhtiökokous päätti, että 1.4.2013 lähtien hallituksen jäsenen kuukausipalkkio
on 600 euroa ja hallituksen puheenjohtajan 1 000 euroa. Hallituksen jäsenen
kokouspalkkio on 200 euroa ja hallituksen puheenjohtajan 400 euroa.
Hallituksen kokouksessa 29.5.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Lohjan Koulukuja
14:n koko osakekannan hankinta. Osakkeiden kauppahinta oli 3,1 miljoonaa
euroa, josta käteisellä maksettiin 38.500 euroa ja 3.061.500 euron summasta
tehtiin velkakirja. Myyjänä oli Maakunnan Asunnot Oy eli lähipiiriin kuuluva
hallituksen jäsenen määräysvaltayhteisö.
Yhtiön solmi 20.5.2013 Merasco Oy:n kanssa sopimuksen listautumisen
neuvontapalveluista. Merasco toimii yhtiön taloudellisena neuvonantajana
listautumisprojektissa. Lisäksi UB Securities Oy:n kanssa solmittiin 27.5.2013
toimeksiantosopimus. UB Securities vastaa listautumisannin myynnistä,
markkinoinnista ja toimii merkintäpaikkana. Asianajotoimisto Castren &
Snellmanin kanssa allekirjoitettiin kesäkuussa toimeksianto oikeudellisena
neuvonantajana toimimisesta listautumisprojektissa.
Ylimääräinen yhtiökokous hyväksyi 19.6.2013 hallituksen toimintakertomukset ja
IFRS-tilinpäätökset vuosilta 2011 ja 2012. Orava Asuntorahasto oli laatinut
aikaisemmin tilinpäätökset tilikausilta 30.12.2010-31.12.2011 ja
1.1.-31.12.2012. Tilinpäätökset oli laadittu Suomessa voimassa olevien
suomalaisten tilinpäätössäännösten mukaisesti ja ne oli vahvistettu
yhtiökokouksissa keväällä 2012 ja 2013. Koska yhtiö harkitsi listautumista
Helsingin Pörssin päälistalle tai vaihtoehtoisesti First North-listalle
syksyllä 2013, yhtiöllä tuli olla IFRS-standardien mukainen tilinpäätös.
Laaditut tilinpäätökset, jotka sisältävät myös IFRS-tilinpäätökset, laadittiin
sen johdosta, että yhtiö saisi IFRS-tilinpäätökset koko toimintansa ajalta
30.12.2010 lähtien. Nämä tilinpäätökset korvasivat aikaisemmin laaditut ja
hyväksytyt tilinpäätökset.
Ylimääräinen yhtiökokous myös valitsi uudeksi hallituksen jäseneksi Mikko
Larvalan ja valuutti hallituksen jättämään Helsingin Pörssille
listalleottoesitteen.
Hallituksen kokouksessa 19.6.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Salon
Ristinkedonkatu 33:n koko osakekannan hankinta. Osakkeiden kauppahinta oli
2,55 miljoonaa euroa, josta käteisellä maksettiin 1.7.2013 180 tuhatta euroa ja
31.7.2013 180 tuhatta euroa. 2,19 miljoonan euron summasta tehtiin velkakirja.
Myyjänä oli Royal House Oy ja Godoinvest Oy eli lähipiiriin kuuluvien
hallituksen jäsenten määräysvaltayhteisöt.
Hallituksen kokouksessa 29.7.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Keravan
Ritariperhon hankinta velattomalla 5,3 miljoonan euron hinnalla siten, että
yhtiölainaosuus oli 3,7 miljoonaa euroa ja kauppahinnasta 792 tuhatta euroa
maksettiin 31.7.2013 myyjän pankkitilille. Maksu rahoitettiin Erkki Aimoselta
otetulla 792 tuhannen euron lainalla. Kauppahinnasta 780 tuhatta kuitattiin 780
tuhannen euron suunnatulla osakeannilla, jonka merkintä- ja maksuaika päättyi
31.7.2013. Suunnatussa osakeannissa tarjottiin merkittäväksi Kiinteistö Oy
Järvenpään Ahertajankatu 9:lle 76 999 osaketta 10,13 euron merkintähintaan
osakkeelta. Suunnatussa osakeannissa merkityt uudet osakkeet oikeuttavat 100
%:iin vuodelta 2013 maksettavasta osingosta, mutta eivät oikeuta vuodelta 2012
vuonna 2013 maksettavaan osinkoon. Merkintähinnasta 10,00 euroa merkittiin
osakepääomaan, 0,13 euroa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Hallituksen kokouksessa 28.8.2013 päätettiin kutsua koolle ylimääräinen
yhtiökokous 20.9.2013. Esityslistalla oli mm. listalleottoesitteen jättäminen,
uuden hallituksen jäsenen valinta ja osakeantivaltuutuksen korottaminen.
Hallituksen kokouksessa 18.9.2013 valittiin listautumisannin
liikkeeseenlaskijan asiamieheksi Nordea Pankki Suomi Oyj.
Ylimääräinen yhtiökokous 20.9.2013 valitsi Peter Ahlströmin uudeksi hallituksen
jäseneksi ja valtuutti hallituksen päättämään listalleottohakemuksen
jättämisestä Nasdaq OMX Helsinki Oy:n (Helsingin Pörssi) pörssilistalle sekä
toteuttamaan osakkeiden listaamisen hallituksen päättämänä ajankohtana ja
päättämään kaikista listautumiseen liittyvistä muista toimenpiteistä.
Ylimääräinen yhtiökokous päätti myös osakeantivaltuutuksen myöntämisestä
hallitukselle siten, että valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää antaa
enintään 5.000.000 yhtiön uutta osaketta. Hallitus voi valtuutuksen perusteella
antaa osakkeita suunnatusti. Osakkeet voidaan luovuttaa osakkeenomistajan
etuoikeudesta poiketen suunnatulla osakeannilla, jos siihen on yhtiön kannalta
painava taloudellinen syy, kuten yhtiön pääomarakenteen kehittäminen tai
asunto-osakkeiden kaupan rahoittaminen tai toteuttaminen. Osakkeiden
merkintähinta voidaan maksaa rahassa tai rahan sijasta kokonaan tai osittain
apporttiomaisuudella. Valtuutus liittyi yhtiön valmisteilla olleeseen
listautumiseen sekä sijoituskohteiden hankintaan yleisesti.
Hallituksen kokouksessa 20.9.2013 päätettiin toteuttaa A. Ahlström Osakeyhtiön
kanssa neljän asunto-osakeyhtiön sekä yhden kiinteistön kauppa. Velattomat
kauppahinnat olivat yhteensä 3,3 miljoonaa euroa. Kauppahinnasta 813 tuhatta
euroa maksettiin 27.9.2013 myyjän pankkitilille. Maksu rahoitettiin Danske
Bankilta otetulla 820 tuhannen euron lainalla. Kauppahinnasta 2,4 miljoonaa
euroa kuitattiin 2,4 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla, jonka merkintä-
ja maksuaika päättyi 27.9.2013. Suunnatussa osakeannissa tarjottiin
merkittäväksi A. Ahlström Osakeyhtiölle 236 650 osaketta 10,3 euron
merkintähintaan osakkeelta. Suunnatussa osakeannissa merkityt uudet osakkeet
oikeuttavat 100 %:iin vuodelta 2013 maksettavasta osingosta, mutta eivät
oikeuta vuodelta 2012 vuonna 2013 maksettavaan osinkoon. Merkintähinnasta 10,00
euroa merkittiin osakepääomaan, 0,3 euroa sijoitetun vapaan oman pääoman
rahastoon.
Orava Asuntorahasto tiedotti 24.9.2013 julkaistulla yhtiötiedotteella
osakeannista, jossa Yhtiö tarjoaa enintään 2.000.000 uutta osaketta
yksityishenkilöiden ja yhteisöjen merkittäväksi. Osakeannin tarkoituksena oli
muun muassa luoda edellytykset Yhtiön listautumiselle Helsingin Pörssiin.
Sijoituskiinteistöt 30.9.2013
Orava Asuntorahastolla oli 30.9.2013 yhteensä 660 asuinhuoneistoa (30.9.2012:
307), joiden yhteenlaskettu vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 38 109 m²
(2012: 16 675 m²). Huoneistot sijaitsivat kahdessakymmenessäyhdessä eri
asunto-osakeyhtiössä, joissa kahdeksassa yhtiön omistusosuus oli 100 %. As Oy
Jyväskylän Kruununtornista yhtiö omistaa lisäksi neljä toimistotilaa ja yhden
varastotilan, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 1 232 m². As Oy Salon
Ristinkedonkatu 33:ssa vuokrattaviin tiloihin kuuluu myös tilat päiväkodille.
Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään kuukausittain ja
julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston
taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa
vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon.
Omaisuus arvostetaan käypään arvoon seuraavien periaatteiden mukaan.
Sijoitusomaisuus arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon. Alkuperäisen
kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa.
Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien,
liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.
Käypä arvo määritetään hallinnointiyhtiö Orava Rahastojen kehittämän asuntojen
hintojen arviointimallin avulla. Koska Orava Asuntorahaston strategian
mukaisesti asuinhuoneistot myydään yksittäin markkinoille, Orava Asuntorahaston
asunto-omaisuuden arvo on arviointimallilla laskettujen yksittäisten
huoneistojen markkina-arvojen summa. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen
arviointimallista on esitetty vuoden 2012 tilinpäätöksessä.
Konsernin katsauskauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 4 733 tuhatta euroa (2012:
1 761 tuhatta euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin eli
vuokratuottoihin, käyttökorvauksiin ja muihin tuottoihin 2 151 tuhatta euroa
(2012: 1 339 tuhatta euroa) sekä voittoihin eli sijoituskiinteistöjen
myyntivoittoon vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla ja
huoneistojen käyvän arvon muutokseen 2 582 tuhatta euroa (2012: 422 tuhatta
euroa).
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 1 463 tuhatta euroa (2012: 804 tuhatta
euroa), josta hoitokulut olivat 927 tuhatta euroa (2012: 517 tuhatta euroa).
Liikevoitto oli 3 271 tuhatta euroa (2012: 957 tuhatta euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -471 tuhatta euroa (2012: -290).
Luovutusvoittoverot olivat 35 tuhatta euroa (2012: 1 tuhatta euroa).
Katsauskauden voitto oli 2 766 tuhatta euroa (2012: 666 tuhatta euroa). Laajan
tuloksen erät olivat 150 tuhatta euroa (2012: -99 tuhatta euroa) ja
katsauskauden laaja voitto 2 916 tuhatta euroa (2012: 567 tuhatta euroa).
Vuokraustoiminta
Kaikkien vuokrasopimusten yhteenlaskettu kuukausittainen kassavirta 1.10.2013
oli 326 tuhatta euroa (2012: 152 tuhatta euroa).
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 660 kappaletta (2012: 297
kappaletta), joista vapaita vuokrattavissa olevia asuntoja oli katsauskauden
lopussa 45 kappaletta (2012: 4) ja myytävänä 32 kappaletta (2012: 16).
Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 583 kappaletta.
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
-- Vuokrasalkun bruttovuokratuotto-% 8,1
7,7
-- Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% 4,7
4,6
-- Taloudellinen käyttöaste, % 95,0
96,9
-- Toiminnallinen käyttöaste, % 93,9
96,9
-- Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,2
3,3
Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia
sopimuksia noin 97 prosenttia.
Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 83 kappaletta (2012: 67).
Vapautuneet asunnot saatiin hyvin uudelleen vuokrattua Kotkan Vuorenrinnettä
lukuun ottamatta.
Vuokrankorotusehto
Huhtikuussa 2013 päätettiin, että kesäkuun 2013 alusta lähtien uusien
vuokrasopimusten vuokrankorotusehto on elinkustannusindeksi + 3,25%.
Investoinnit
26.2.2013 yhtiön hallitus päätti toteuttaa As Oy Lahden Vuoksenkatu 4:n
yhtätoista asuinhuoneistoa koskevan osakkeiden kaupan. Kauppakirja
allekirjoitettiin 26.2.2013. Kauppahinta oli 131 000 euroa ja yhtiölainaosuus
624 000 euroa. Kauppahinnasta 16 000 euroa maksettiin kaupanteossa.
Kauppahinnasta 115.000 euroa jäi ostajan velaksi myyjälle.
29.5.2013 yhtiön hallitus päätti toteuttaa As Oy Lohjan Koulukuja 14:n koko
osakekannan hankinnan. Kauppakirja allekirjoitettiin 29.5.2013. Osakkeiden
kauppahinta oli 3,1 miljoonaa euroa, josta käteisellä maksettiin 38.500 euroa
ja 3.061.500 euron summasta tehtiin velkakirja.
19.6.2013 yhtiön hallitus päätti toteuttaa As Oy Salon Ristinkedonkatu 33:n
koko osakekannan hankinnan. Kauppakirja allekirjoitettiin 19.6.2013.
Osakkeiden kauppahinta oli 2,55 miljoonaa euroa, josta käteisellä maksettiin
1.7.2013 180 tuhatta euroa ja 31.7.2013 180 tuhatta euroa. 2,19 miljoonan euron
summasta tehtiin velkakirja.
Hallituksen kokouksessa 29.7.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Keravan
Ritariperhon hankinta velattomalla 5,3 miljoonan euron hinnalla siten, että
yhtiölainaosuus oli 3,7 miljoonaa euroa ja kauppahinnasta 792 euroa maksettiin
31.7.2013 myyjän pankkitilille. Maksu rahoitettiin Erkki Aimoselta otetulla 792
tuhannen euron lainalla. Kauppahinnasta 780 tuhatta kuitattiin 780 tuhannen
euron suunnatulla osakeannilla, jonka merkintä- ja maksuaika päättyi 31.7.2013.
Suunnatussa osakeannissa Kiinteistö Oy Järvenpään Ahertajankatu 9 merkitsi 76
999 osaketta.
Hallituksen kokouksessa 20.9.2013 päätettiin toteuttaa A. Ahlström Osakeyhtiön
kanssa neljän asunto-osakeyhtiön sekä yhden kiinteistön kauppa. Velattomat
kauppahinnat olivat yhteensä 3,3 miljoonaa euroa. Kauppahinnasta 813 tuhatta
euroa maksettiin 27.9.2013 myyjän pankkitilille. Maksu rahoitettiin Danske
Bankilta otetulla 820 tuhannen euron lainalla. Kauppahinnasta 2,4 miljoonaa
euroa kuitattiin 2,4 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla, jonka merkintä-
ja maksuaika päättyi 27.9.2013. Suunnatussa osakeannissa A. Ahlström Osakeyhtiö
merkitsi 236 650 osaketta.
Myynnit
Hallitus on valtuuttanut Orava Rahastot Oyj:n myymään huoneistoja vuoden 2013
aikana yhtiön avaavan taseen sijoituskiinteistöjen arvosta 10 prosenttia siten,
että myydään vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja yksitellen pääasiassa
niistä asunto-osakeyhtiöistä, joiden käypä arvo hankintamenoon verrattuna on
niin alhainen, että luovutusvoittoveroa ei realisoidu.
Katsauskaudella myytiin asuinhuoneistoja yhteensä 31 kappaletta kymmenestä eri
asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 2,5
miljoonaa euroa. Huoneistojen myyntihinnat olivat keskimäärin noin 2 prosenttia
alle niiden myyntiä edeltävän vuosineljänneksen lopun tasearvon eli noin 60
tuhatta euroa. Myynnin välityspalkkiot olivat 100 tuhatta euroa.
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.6.2013 välisenä aikana yhteensä 297
tuhatta euroa (2012: 200 tuhatta euroa), emoyhtiön rahalaitoslainojen
lyhennykset olivat yhteensä 123 tuhatta euroa (2012: 58 tuhatta euroa).
Emoyhtiön rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin
kanssa tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.6.2013 yhteensä 22 030 tuhatta euroa ja
käytettävissä oli luottolimiitti 200 tuhatta euroa.
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy näiden lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 124 tuhatta euroa (31.12.2012: 120 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiön osakkeet on laskettu liikkeeseen arvo-osuusjärjestelmässä 28.1.2011.
Osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT.
Hallitus hyväksyi kokouksessaan 18.3.2013 maaliskuun annin merkinnät
yhtiökokouksen myöntämillä valtuuksilla. Annettavien osakkeiden määräksi tuli
25 687 osaketta ja osakepääoman korotukseksi 256 870 euroa. Yhtiöllä oli
yhteensä 1 392 245 osaketta. Osakepääoman korotus rekisteröitiin 25.3.2013.
Hallituksen kokouksessa 29.7.2013 päätettiin suunnatusta osakeannista.
Suunnatussa osakeannissa tarjottiin merkittäväksi 76 999 osaketta 10,13 euron
merkintähintaan osakkeelta. Merkintähinta perustui osakekohtaiseen
nettovarallisuuteen 31.3.2013. Suunnatussa osakeannissa merkityt uudet osakkeet
oikeuttavat 100 %:iin vuodelta 2013 maksettavasta osingosta, mutta eivät
oikeuta vuodelta 2012 vuonna 2013 maksettavaan osinkoon. Kiinteistö Oy
Järvenpään Ahertajankatu 9 merkitsi kaikki merkittävänä olleet osakkeet.
Yhtiöllä oli yhteensä 1 469 244 osaketta.
Hallituksen kokouksessa 20.9.2013 päätettiin suunnatusta osakeannista.
Suunnatussa osakeannissa tarjottiin merkittäväksi 236 650 osaketta 10,30 euron
merkintähintaan osakkeelta. Merkintähinnaksi päätettiin sama kuin
listautumiseen liittyvässä suunnatussa osakeannissa. Suunnatussa osakeannissa
merkityt uudet osakkeet oikeuttavat 100 %:iin vuodelta 2013 maksettavasta
osingosta, mutta eivät oikeuta vuodelta 2012 vuonna 2013 maksettavaan osinkoon.
A. Ahlström Osakeyhtiö merkitsi kaikki merkittävänä olleet osakkeet. Orava
Asuntorahaston osakkeiden kokonaislukumäärä oli 30.9.2013 yhteensä 1 705 894
osaketta.
Yhtiö keräsi katsauskauden jälkeen osakeannilla ja siihen liittyvällä
lisäannilla yhteensä 26.867.550 euroa ennen osakeannista johtuvien kulujen ja
palkkioiden vähentämistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 4.314.394
osakkeeseen. Yhtiö jätti hakemuksen yhteensä 2.922.149 osakkeen ottamiseksi
julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle. Kaupankäynti
Yhtiön osakkeilla alkoi 14.10.2013. Yhtiöllä oli yhteensä 2 034osakkeenomistajaa 31.10.2013.
20 suurinta osakkeenomistajaa omistuksineen 31.10.2013 on esitetty oheisessa
taulukossa. Avaintalot Oy ja Maakunnan Asunnot Oy kuuluvat samaan konserniin.
A. Ahlström Osakeyhtiön osakkeet ovat siirtyneet liiketoimintasiirrossa A.
Ahlström Kiinteistöt Oy:lle.
OMISTAJALUETTELO 31.10.2013, 20 SUURINTA Määrä, kpl Määrä, %
LÄNSI-SUOMEN VUOKRATALOT OY 351 000 8,14 %
KESKINÄINEN ELÄKEVAKUUTUSYHTIÖ ETERA 270 000 6,26 %
AVAINTALOT OY 247 794 5,74 %
A. AHLSTRÖM KIINTEISTÖT OY 236 650 5,49 %
GODOINVEST OY 229 360 5,32 %
SYSMÄLÄNTIEN KIINTEISTÖT OY 227 135 5,26 %
LAMY OY 110 818 2,57 %
ETRA OY 105 364 2,44 %
MAAKUNNAN ASUNNOT OY 102 205 2,37 %
THOMFINANCE OY 95 000 2,20 %
INGMAN FINANCE OY AB 90 000 2,09 %
PIGAROR OY (KIINTEISTÖ OY KOTKAN VUORENRINNE 19) 87 558 2,03 %
SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB (PUBL) HGIN 62 007 1,44 %
SIGNE OCH ANE GYLLENBERGS STIFTELSE 50 000 1,16 %
ULKOMARKKINAT OY 50 000 1,16 %
UB SECURITIES OY 47 508 1,10 %
OP-HENKIVAKUUTUS OY 30 650 0,71 %
ERIKOISSIJOITUSRAHASTO UB NORDIC 30 000 0,70 %
LOMBARD INTERNATIONAL ASSURANCE S.A. LOMBARD 29 000 0,67 %
NORDEA PANKKI SUOMI OYJ 26 031 0,60 %
OSAKKEITA YHTEENSÄ, 20 SUURINTA 2 478 080 57,44 %
OSAKKEITA YHTEENSÄ 4 314 394
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa Asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuinkiinteistörahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % Rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
Rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.9.2013 aikana olivat 190
tuhatta euroa (2012: 133 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron.
Vuoden 2013 ensimmäisen yhdeksän kuukauden tuoton perusteella ei
tulossidonnaista palkkiota ole jaksotettu katsauskauden kuluihin (2012: 15
tuhatta euroa).
Newsec Asset Management Oy:lle on maksettu taloushallinnon ja muiden
tukitoimintojen hoitamisesta sekä huoneistojen vuokraustoiminnasta
katsauskaudella 161 tuhatta euroa (2012: 67 tuhatta euroa) sisältäen
arvonlisäveron.
Henkilöstö
Orava Asuinkiinteistörahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiö Orava
Rahastot Oyj:n liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa
Asuinkiinteistörahaston operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli
Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta, Timo Valjakka, 19.6.2013 lähtien Mikko
Larvala ja 27.9.2013 lähtien Peter Ahlström. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni
Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen.
Hallitus arvioi, että sen jäsenistä Veli Matti Salmenkylä ja Jouni Torasvirta
ovat riippumattomia yhtiön merkittävistä osakkeenomistajista, Tapani Rautiainen
ja Timo Valjakka ovat riippumattomia yhtiöstä, Mikko Larvala ja Peter Ahlström
ovat riippumattomia sekä yhtiöstä että sen merkittävistä osakkeenomistajista.
Hallituksen jäsenille maksetut palkkiot katsauskaudella olivat 33 tuhatta
euroa (2012: 17 tuhatta euroa).
Hallitus kokoontui katsauskaudella 11 kertaa.
Hallitus on hyväksynyt kokouksessaan hallituksen työjärjestyksen. Tämä
työjärjestys ohjaa hallituksen työskentelyä ja täydentää hallituksen
toiminnassa noudatettavia muita säännöksiä, joista keskeisiä ovat
osakeyhtiölaki, arvopaperimarkkinalaki, kiinteistörahastolaki, laki eräiden
asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta
ja yhtiön yhtiöjärjestys.
Yhtiöllä on Pohjola Vakuutus Oy:n toimitusjohtajan ja hallituksen
vastuuvakuutus. Korvauksen enimmäismäärä varallisuusvahingossa on 1 miljoonaa
euroa.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtajana toimii Veli Matti Salmenkylä. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Voimassa olevat Finanssivalvonnan hyväksymät säännöt on esitetty
osavuosikatsauksen liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi uuden yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahasto jätti 2.10.2013 listalleottohakemuksen Helsingin Pörssille
Yhtiön osakkeiden ottamiseksi kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle kaupankäyntitunnuksella OREIT.
Yleisölle suunnattu osakeanti ja siinä tarjottavien osakkeiden merkintäaika
päättyi 4.10.2013. Osakeannissa tarjolla oleva osakemäärä ylimerkittiin
selvästi ja hallitus päätti tästä syystä lisätä tarjottavien Antiosakkeiden
määrää 1.000.000 osakkeella osakeannin ehtojen mukaisesti .
Osakkeiden merkintähinta oli 10,30 euroa osakkeelta, ja Yhtiö tiedotti, että se
kerää osakeannilla ja siihen liittyvällä lisäannilla 30.900.000,00 miljoonaa
euroa ennen osakeannista johtuvien kulujen ja palkkioiden vähentämistä ja että
osakeannin seurauksena Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousee 4.705.890 osakkeeseen
edellyttäen, että kaikki merkityt Antiosakkeet maksetaan osakeannin ja
lisäannin ehtojen mukaisesti viimeistään 9.10.2013.
Yhtiön hallitus hylkäsi 9.10.2013 yhteensä 391.500 osakkeen merkinnät, joita ei
maksettu osakeannin ja siihen liittyvän lisäannin ehtojen mukaisesti. Yhtiö
keräsi näin ollen osakeannilla ja siihen liittyvällä lisäannilla yhteensä
26.867.550 euroa ennen osakeannista johtuvien kulujen ja palkkioiden
vähentämistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 4.314.394 osakkeeseen. Yhtiö
jätti hakemuksen yhteensä 2.922.149 osakkeen ottamiseksi julkisen kaupankäynnin
kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle.
Helsingin Pörssi hyväksyi 10.10.2013 Yhtiön osakkeita koskevan
listalleottohakemuksen. Osakeannissa ja lisäannissa merkityt osakkeet
merkittiin kaupparekisteriin 11.10.2013. Kaupankäynti Yhtiön osakkeilla alkoi
14.10.2013 Helsingin Pörssin pörssilistalla. Kaupankäynnin kohteeksi otettujen
osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 2.922.149 kappaletta.
Osakeannin toteutumisen jälkeen Yhtiöllä oli yhteensä yli 1.500
osakkeenomistajaa, joista suurimmat olivat: Länsi-Suomen Vuokratalot Oy
(351.000 osaketta ja ääntä, omistusosuus 8,14 % ), Avaintalot-konserni (349.999
osaketta ja ääntä, omistusosuus 8,11 %), Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera
(270.000 osaketta ja ääntä, omistusosuus 6,26 %) A. Ahlström Kiinteistöt Oy
(236.650 osaketta ja ääntä, omistusosuus 5,49 %) ja Godoinvest Oy (229.360
osaketta ja ääntä, omistusosuus 5,32 %).
Osakeannissa uusista osakkeista 75 % merkittiin yli 5.000 osakkeen merkintöinä
ja 25 % alle 5.000 osakkeen merkintöinä. Alle 5.000 osakkeen merkinnöistä
internetissä merkityt osakkeet muodostivat 77 % ja merkintäpaikalla fyysisesti
merkityt osakkeet 23 % osuuden.
Osakeannin pääjärjestäjänä ja merkintäpaikkana toimi UB Securities Oy, Yhtiön
taloudellisena neuvonantajana toimi Merasco Oy ja Yhtiön oikeudellisena
neuvonantajana toimi Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy.
Kolmen ensimmäisen kaupankäyntipäivän vaihto oli yhteensä 2 525 tuhatta euroa.
Osakkeen päätöskurssi 5.11.2013 oli 10,31.
Taloudellisen tiedottamisen aikataulu vuonna 2014
Orava Asuntorahasto julkistaa osavuosikatsaukset vuonna 2014
- 2013 tilinpäätöstiedote 13.2.2013 kello 8.00
- Q1 2014 osavuosikatsaus 15.5.2014 kello 8.00
- Q2 2014 osavuosikatsaus 13.8.2013 kello 8.00
- Q3 2014 osavuosikatsaus 13.11.2013 kello 8.00
Helsingissä 6.11.2013
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102,
hallituksen puheenjohtaja Jouni Torasvirta, puh. 010 420 3101
Konsernin laaja tuloslaskelma Liitetieto 1.1.-30.9. 1.1.-30.9.
2013 2012
1 000 EUR
Varsinaiset tuotot 6 2 151 1 339
Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän 6 2 582 422
arvon muutoksista
--------------------------------------------- -----------------------
Liikevaihto yhteensä 6 4 733 1 761
Hoitokulut 7 -927 -517
Vuokraustoiminnan kulut 7 -77 -32
Hallinnon kulut 7 -460 -241
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 1 -14
---------------------------------------- -----------------------
Kulut yhteensä -1 463 -804
Liikevoitto 3 271 957
Rahoituskulut (netto) 8 -471 -290
Voitto ennen veroja 2 801 667
Välittömät verot 9 -35 -1
Tilikauden voitto/tappio 2 766 666
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 10 2 766 666
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta
laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, euroa 10 1,97 0,54
Muut laajan tuloksen erät 16 150 -99
Katsauskauden laaja voitto/tappio 2 916 567
Katsauskauden laajan voiton/tappion
jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 10 2 916 567
Konsernitase Liitetieto 30.9.2013 31.12.2012
1 000 EUR
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 11 47 808 31 992
Lyhytaikaiset varat
Myynti- ja muut saamiset 12 275 131
Rahavarat 13 387 300
----------------------
663 432
VARAT YHTEENSÄ 48 471 32 424
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 14 17 059 13 666
Rahastot 14 17 -126
Kertyneet voittovarat 458 46
Tilikauden voitto 2 766 1 421
----------------------
Oma pääoma yhteensä 20 300 15 007
Velat
Pitkäaikaiset velat 15 20 435 15 731
Lyhytaikaiset velat
Korolliset velat, lainat 17 6 627 524
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 17 852 756
Korkosuojauksen käypä arvo 257 407
----------------------
Velat yhteensä 28 171 17 418
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 48 471 32 424
Konsernin rahavirtalaskelma 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
1 000 €
Liiketoiminnan rahavirrat
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä 427 509
Maksetut korot netto -491 -323
Maksetut verot 0 0
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat -65 186
Investointien rahavirrat
Sijoituskiinteistöjen hankinta vähennettynä -2 627 -2 672
hankituilla rahavaroilla
Investoinnit aineellisiin -107 -19
käyttöomaisuushyödykkeisiin
Investoinnit aineettomiin hyödykkeisiin -172 -87
Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden 2 332 987
myyntitulot
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat -574 -1 792
Rahoituksen rahavirrat
Osakeannista saadut maksut 1 883 0
Lainojen nostot 4 548 2 580
Lainojen takaisinmaksut -4 694 -359
Maksetut osingot -1 010 -305
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat 726 1 916
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys (+) 87 310
Rahavarat tilikauden alussa 300 403
Rahavarat katsauskauden lopussa 387 713
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista
1. Osakepääoma
2. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
3. Suojausrahasto
4. Kertyneet voittovarat
5. Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma y
hteensä
6. Oma pääoma yhteensä
1 000 € Emoyrityksen omistajille
kuuluva oma pääoma
--------------------------------------------------------------------------
1. 2. 3. 4. 5. 6.
--------------------------------------------------------------------------
--------------------------------- -------
Oma pääoma 31.12.2010 5 028 5 028 5 028
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 29.3.2011 2 478 2 478 2 478
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 9.6.2011 117 3 120 120
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 1.9.2011 4 095 156 4 251 4 251
----------------------------------------- -------
Kauden voitto 448 448 448
----------------------------------------- -------
Laajan tuloksen erät -164 0 0
----------------------------------------- -------
--------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma 31.12.2011 11 717 159 -164 448 12 159 12 159
--------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 29.6.2012 1 054 46 1 100 1 100
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 31.10.2012 895 76 971 971
----------------------------------------- -------
Osingonjako 30.3.2012 -117 -117 -117
----------------------------------------- -------
Osingonjako 28.6.2012 -94 -94 -94
----------------------------------------- -------
Osingonjako 27.9.2012 -94 -94 -94
----------------------------------------- -------
Osingonjako 27.12.2012 -94 -94 -94
----------------------------------------- -------
Kauden voitto 1 421 1 421 1 421
----------------------------------------- -------
Laajan tuloksen erät -243 -243 -243
----------------------------------------- -------
--------------------------------------------------------------------------
Oma pääoma 31.12.2012 13 666 281 -407 1 468 15 010 15 010
--------------------------------------------------------------------------
--------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 25.3.2013 257 11 268 268
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 29.7.2013 770 10 780 780
----------------------------------------- -------
Suunnattu osakeanti 27.9.2013 2 365 70 2 435 2 435
----------------------------------------- -------
Pörssilistautumisen kustannukset -98 -98 -98
----------------------------------------- -------
Osingonjako 28.3.2013 -337 -337 -336
----------------------------------------- -------
Osingonjako 28.6.2013 -337 -336 -336
----------------------------------------- -------
Osingonjako 30.9.2013 -337 -336 -336
----------------------------------------- -------
Kauden voitto 2 765 2 765 2 765
----------------------------------------- -------
Laajan tuloksen erät 150 150 150
----------------------------------------- -------
----------------------------------------- -------
Oma pääoma 30.9.2013 17 058 275 -257 3 224 20 300 20 300
--------------------------------------------------------------------------
Liitetiedot
1. Konsernin perustiedot
Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj (”Orava Asuntorahasto”, y-tunnus 2382127-4,
osoite Kanavaranta 7, 00160 HELSINKI) on perustettu 30.12.2010
kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka
kiinteistösijoitustoiminnan säännöt finanssivalvonta on hyväksynyt 28.1.2011.
Ajantasaiset säännöt ovat tilinpäätöksen liitteenä.
Yhtiön toimialana on kiinteistörahastolaissa (1173/1997) tarkoitettuna
kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella
hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa
tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan
lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Yhtiön toiminta pyrkii
hyödyntämään Lakia eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien
osakeyhtiöiden veronhuojennuksesta (299/2009). Yhtiölle on myönnetty vapautus
tuloveron suorittamisesta. Verovapaus on alkanut ensimmäisen verovuoden alusta
30.12.2010 alkaen.
Orava Asuntorahaston hallitus on kokouksessaan 6.11.2013 hyväksynyt tämän
tilinpäätöksen julkistettavaksi.
2. Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden
veronhuojennuksesta (299/2009)
Suomessa yleisesti verovelvollinen asuntojen vuokraustoimintaa harjoittava
osakeyhtiö vapautetaan suorittamasta tuloveroa siten kuin veronhuojennuslaissa
säädetään.
Verovapauden myöntämisen edellytykset pääpiirteissään ovat:
-- Yhtiö ei harjoita muuta kuin asuntojen vuokraustoimintaa
-- Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on pääasiassa asuinkäyttöön
tarkoitetuissa huoneistoissa/kiinteistöissä
-- Yhtiön muut varat kuin asuntovarallisuus on kiinteistörahastolain mukainen
-- Yhtiön vieras pääoma on enintään 80%
-- Yksittäisellä osakkaalla on enintään 30%:n osuus yhtiön osakepääomasta
(2014 alkaen alle 10%)
-- Yhtiöön sovelletaan kiinteistörahastolakia
Verovapauden voimassaolon edellytykset edellisten lisäksi ovat pääpiirteissään:
-- Osinkoja on jaettava vähintään 90% tuloksesta vuosittain (poislukien
realisoitumaton arvonmuutos)
-- Yhtiön osakkeiden pörssilistaus tapahtuu viimeistään kolmantena vuotena
-- Yhtiö ei jaa varojaan muuten kuin osinkona
Yhtiö joutuu osittain verovelvolliseksi,
-- niiltä osin kuin vuokratulojen määrä alittaa 80% tuloista (pl.
luovutushinnat)
-- luovutusvoitoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta
3. Laatimisperiaatteet
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien
(International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen
EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 30.9.2013 voimassa olevia IAS- ja
IFRS-standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Laatiminen on tehty IAS34:n
mukaisesti. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen
kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro
1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovelletavaksi hyväksyttyjä
standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot
ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja
yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Orava Asuntorahasto noudattaa soveltuvin
osin the European Real Estate Associationin (EPRA) suosituksia elokuulta 2011.
Konsernitilinpäätös on laadittu euroissa. Luvut on pyöristetty lähimpään
tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa
poiketa esitetystä summaluvusta.
Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisen hankintamenon käyttämiseen, lukuun
ottamatta käypään arvoon kirjattavia sijoituskiinteistöjä ja
koronvaihtosopimuksia.
Tarkempaa tietoa laskenta- ja laatimisperiaatteista löytyy Orava
Asuinkiinteistörahasto Oyj:n konsernitilinpäätöksestä 31.12.2012.
Osavuosikatsauksessa esitetyt tiedot ovat tilintarkastamattomia.
4. Rahoitusriskien hallinta
Orava Asuntorahasto altistuu normaalissa liiketoiminnassaan useille
rahoitusriskeille. Yhtiön riskienhallinnan tavoitteena on minimoida
rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan,
tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus päättää
riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä
vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on
riskejä välttävä. Tarkempi kuvaus riskienhallinnasta on vuoden 2012
tilinpäätöksessä.
5. Konserniyhdistelyt
Orava Asuntorahasto yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IAS 27
mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IAS 31 mukaan suhteellisella
menetelmällä.
6. Segmentti-informaatio
Konsernin ylin operatiivinen päätöksentekijä on hallitus. Segmentti-informaatio
perustuu kuukausiraportteihin, joita hallitus käyttää resurssien jakamiseen ja
tuloksellisuuden arviointiin.
Orava Asuntorahasto harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella
hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, sekä siihen
kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa.
Yhtiön segmenttiraportointimuoto on sijoituskiinteistöjen käyttötarkoituksen
mukainen. Yhtiön taseen mukaisista varoista vähintään 80% on veronhuojennuslain
mukaan oltava pääasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa tai
kiinteistöissä ja vuokratulojen näistä pitää olla vähintään 80 % tuloista,
poislukien sijoituskiinteistöjen myyntihinnat. Orava Asuntorahaston taseen
mukaiset varat ja tulot ovat koostuneet päasiassa asuinkäyttöön tarkoitetuista
huoneistoista ja kiinteistöistä.
Orava Asuntorahaston liikevaihto on esitetty laatimisperiaatteiden mukaisesti
jaettuna tuottoihin varsinaisesta toiminnasta ja voittoihin. Huoneistojen
luovutusvoitot ja -tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään
edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Luovutuksiin liittyvät
transaktiopalkkiot vähennetään liikevaihdosta. Katsauskauden aikana
1.1.-30.9.2013 myytiin yhteensä 31 huoneistoa.
Huoneiston osuus maksetusta varainsiirtoverosta, välittäjän palkkio sekä
huoneiston korjauskulut ja aktivoidut korjaukset pienentävät kokonaisuudessaan
käyvän arvon muutosta.
Liikevaihto 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Tuotot varsinaisesta toiminnasta
Bruttovuokratuotto 2 089 1 296
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 62 43
Voitot luovutuksista ja huoneistojen käyvän
arvon muutoksista
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä -60 -33
edeltävän vuosineljänneksen päättävästä
käyvästä arvosta
Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot -100 -83
Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen 2 742 538
arvostuksesta
käypään arvoon
-------------------------------------------------
Yhteensä 4 733 1 761
--------------------------------------------------------------------------------
Konsernin hallitukselle raportoidaan myös säännöllisesti sijoituskiinteistöjen
käypä arvo alueittain sekä ikäjakauma. Helsingin seutuun kuuluvat Helsinki ja
kehyskunnat, isoja kaupunkeja ovat Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti.
Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 30.9.2013 30.9.2012
sijainnin mukaan, %
Helsingin seutu 41 52
Isot kaupungit 15 23
Muu Suomi 44 25
Yhteensä 100 100
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöjen arvon jakautuminen 30.9.2013 30.9.2012
ikäryhmittäin, %
1969 valmistuneet ja vanhemmat 0 0
1970-1989 valmistuneet 72 75
1990 jälkeen valmistuneet 28 25
Yhteensä 100 100
--------------------------------------------------------------------------------
7. Kulujen erittely lajeittain 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Henkilöstökulut -33 -17
Hallinnointipalkkio Orava Rahastot -190 -133
Oyj
Hallinnon muut kulut -236 -77
Kiinteistöjen hoitokulut -927 -517
Vuokraustoiminnan kulut -77 -32
Muut liiketoiminnan kulut 1 -29
Yhteensä -1 462 -804
--------------------------------------------------------------------------------
Henkilöstökulut, hallituksen 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
palkkiot
Jouni Torasvirta -11 -6
Peter Ahlström 0 0
Mikko Larvala -3 0
Tapani Rautiainen -6 -4
Veli Matti Salmenkylä -6 -4
Timo Valjakka -6 -4
Yhteensä -33 -17
--------------------------------------------------------------------------------
Hallitus kokoontui yksitoista kertaa katsauskauden aikana.
Tilintarkastajan palkkiot 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Tilintarkastus, emoyhtiö -13 -5
Tilintarkastus, tytäryhtiöt -6 -6
Verokonsultointi, PwC 0 -1
Yhteensä -19 -12
--------------------------------------------------------------------------------
Tilintarkastajan palkkiot ovat osa hallinnon
muita kuluja.
Muut liiketoiminnan kulut 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Luottotappiot 1 -14
Tulossidonnainen palkkio 0 -15
hallinnointiyhtiölle
Yhteensä 1 -29
--------------------------------------------------------------------------------
Luottotappioita ei ole kirjattu katsauskaudella 2013. Tehtyjen
maksusuunnitelmien seurauksena on aikaisemmin kirjattuja luottotappioita
oikaistu 2013 tuhannella eurolla.
Mahdollinen tulossidonnainen palkkio maksetaan ensimmäisellä vuosineljänneksellä
2014.
Kiinteistöjen hoitokulut 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Kiinteistöjen hoitokulut vähennettynä -865 -474
käyttökorvauksilla
Kiinteistöjen hoitokulut väh.käyttökorvauksilla -2,9 % -3,1 %
markkina-arvosta, p.a.
Sijoituskiinteistöjen markkina-arvo keskimäärin 39 900 20 312
kauden aikana,
1 000 eur
Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät myös myyntisalkussa olevien
asuinhuoneistojen
hoitokulut.
8. Rahoitustuotot ja -kulut 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Korkokulut ja palkkiot lainoista ja -396 -253
korkosuojauksesta
Järjestelypalkkioiden aktivoitujen määrien -4 -6
muutos
Osakkuusyritysten pääomavastikkeista kuluksi -72 0
kirjattu
Muut rahoituskulut -1 -32
Rahoituskulut yhteensä -473 -291
--------------------------------------------------------------------------------
Rahoitustuotot 2 1
Yhteensä -471 -290
--------------------------------------------------------------------------------
9. Tuloverot
Konserniverokeskus on myöntänyt yhtiölle vapautuksen tuloveron suorittamisesta
20.1.2012. Verovapaus on päätöksen mukaisesti alkanut ensimmäisen verovuoden
alusta 30.12.2010 alkaen.
Yhtiö joutuu kuitenkin veronhuojennuslain mukaan maksamaan veroa
luovutusvoitoista asunnoista, jotka se on omistanut alle 5 vuotta. Asuntojen
luovutustappioita ei saa vähentää luovutusvoitoista.
Luovutusvoitto verotuksessa saadaan kun myydyn huoneiston luovutushinta ylittää
alkuperäinen hankintahinnan, maksetun varainsiirtoveron, välittäjän palkkion
sekä huoneiston korjauskulujen ja aktivoitujen korjausten summan.
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Luovutusvoittovero asuntojen -35 -7
myynnistä
--------------------------------------------------------------------------------
10. Osakekohtainen tulos 1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
(a) Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön
osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana
ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva 2 766 659
voitto
Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu 1 406 1 211
keskiarvo, 1000 kpl
Laimentamaton osakekohtainen tulos 1,97 0,54
--------------------------------------------------------------------------------
(b) Laimennusvaikutuksella oikaistu
--------------------------------------------------------------------------------
Yhtiöllä ei ollut 30.9.2013 ulkona laimentavia potentiaalisia osakkeita.
11. Pitkäaikaiset varat 30.9.2013 31.12.2012
Sijoituskiinteistöt Käypä arvo
Hankintameno 1.1. 37 873 20 263
Lisäykset varainsiirtoveroineen 8 761 12 324
Vähennykset -2 567 -1 960
Käyvän arvon muutos tilikaudella ilman 3 741 1 365
varainsiirtoveroa
Käypä arvo 31.xx. 47 808 31 992
--------------------------------------------------------------------------------
Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia. Asuinhuoneistoja myytiin
katsauskaudella yhteensä 31 kappaletta.
Sijoituskiinteistöt 30.9.2013 Kotipaikka Rak.vuosi Omistus-
osuus
Asunto Oy Lahden Helkalanhovi Lahti 1975 77,2 %
Asunto Oy Lahden Poikkikatu 4 Lahti 1971 74,5 %
Asunto Oy Tornion Kuparimarkka Tornio 1975 94,9 %
Asunto Oy Hämeenlinnan Aulangontie Hämeenlinn 1974 69,8 %
39 a
Asunto Oy Haminan Tervaniemi Hamina 1999 95,8 %
Bostads Ab Lindhearst Asunto Oy Sipoo 1982 68,3 %
Asunto Oy Nurmijärven Puurata 15-17 Nurmijärvi 1974-75 79,7 %
Asunto Oy Jyväskylän Kruununtorni Jyväskylä 2010 36,0 %
Asunto Oy Tornion Aarnintie 7 Tornio 1974 39,0 %
Asunto Oy Vantaan Rasinrinne Vantaa 1975 88,9 %
Asunto Oy Vantaan Rusakko Vantaa 1992 100,0 %
Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19 Kotka 1973-76 99,1 %
Asunto Oy Kauniaisten Kauniainen 2012 32,9 %
Venevalkamantie 3
Asunto Oy Lahden Vuoksenkatu 4 Lahti 1970 50,0 %
Asunto Oy Lohjan Koulukuja 14 Lohja 1976 100,0 %
Asunto Oy Salon Ristinkedonkatu 33 Salo 1975-76 100,0 %
Asunto Oy Keravan Ritariperho Kerava 2011 99,9 %
Asunto Oy Heinolan Tamppilahdenkulma Heinola 1977 100,0 %
Asunto Oy Kotkan Alahovintorni Kotka 1973 100,0 %
Asunto Oy Porin Pihlavankangas Pori 1973 100,0 %
Asunto Oy Varkauden Onnela' Varkaus 1920 100,0 %
Asunto Oy Varkauden Parsius Varkaus 1973 100,0 %
Yhtiöt on yhdistelty suhteellisella menetelmällä, jolloin asunto-osakeyhtiöiden
tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin
omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny
vähemmistöosuutta.
As Oy Hämeenlinnan Aulangontie on peruskorjattu vuonna 2003, As Oy Tornion
Kuparimarkka vuonna 2000, As Oy Tornion Aarnintie 7 vuonna 1990 ja As Oy
Nurmijärven Puurata 15-17 vuonna 1999.
Sijoituskiinteistöt 30.9.2012 Huoneistot Vuokrattavissa Käypä arvo
,
m²
Asunto Oy Lahden Helkalanhovi 33 1 970 1 936
Asunto Oy Lahden Poikkikatu 4 30 1 653 2 540
Asunto Oy Tornion Kuparimarkka 51 2 661 2 560
Asunto Oy Hämeenlinnan Aulangontie 16 759 1 410
39
Asunto Oy Haminan Tervaniemi 16 1 039 1 332
Bostads Ab Lindhearst Asunto Oy 16 1 199 1 960
Asunto Oy Nurmijärven Puurata 15-17 40 2 423 3 441
Asunto Oy Jyväskylän Kruununtorni *) 5 1 232 1 695
Asunto Oy Tornion Aarnintie 7 19 1 138 920
Asunto Oy Vantaan Rasinrinne 39 1 885 3 862
Asunto Oy Vantaan Rusakko 9 461 1 333
Asunto Oy Kotkan Vuorenrinne 19 75 3 991 2 581
Asunto Oy Kauniaisten 10 618 2 848
Venevalkamantie 3
Asunto Oy Lahden Vuoksenkatu 4 11 483 784
Asunto Oy Lohjan Koulukuja 14 54 3010 4 213
Asunto Oy Salon Ristinkedonkatu 33 72 4245 3 578
**)
Asunto Oy Keravan Ritariperho 19 2071 6 091
Asunto Oy Heinolan Tamppilahdenkulma 20 1164 809
Asunto Oy Kotkan Alahovintorni 30 1626 1 232
Asunto Oy Porin Pihlavankangas 55 2863 1 611
Asunto Oy Varkauden Onnela' 9 864 312
Asunto Oy Varkauden Parsius 36 1986 761
Yhteensä 665 39 341 47 808
--------------------------------------------------------------------------------
*) As Oy Jyväskylän Kruununtornin huoneistot olivat 4 toimistotilaa ja 1
varastotila.
**) Asunto Oy Salon Ristinkedonkatu 33:ssa on vuokratilana myös päiväkoti.
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan vähintään kuukausittain ja
julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun kiinteistörahaston
taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset kiinteistöjen kunnossa
vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten arvoon.
Ulkopuolinen arvioitsija Realia Management Oy antoi arvolaskelman Orava
Asuntorahaston konserniyritysten sijoitushuoneistojen arvosta per 30.6.2012.
Realian arvo oli noin 0,5 % suurempi kuin taseen käypä arvo 30.6.2013.
12. Myynti- ja muut saamiset 30.9.2013 31.12.2012
Vuokra- ja myyntisaamiset 113 55
Muut saamiset 140 66
Siirtosaamiset 22 10
Muut saamiset yhteensä 275 131
--------------------------------------------------------------------------------
Katsauskaudella ei ole kirjattu luottotappioita vuokrasaamisista.
13. Rahavarat 30.9.2013 31.12.2012
Rahavarat tileillä 387 300
Yhteensä 387 300
--------------------------------------------------------------------------------
14. Osakepääoma ja ylikurssirahasto 30.9.2013 31.12.2012
Osakepääoma 1.1. 13 666 11 717
Osakepääoman korotus, maksettu 3 393 1 949
Osakepääoma 31.12. 17 059 13 666
Ylikurssirahasto 373 281
Osakepääoma ja ylikurssirahasto yhteensä 17 432 13 947
--------------------------------------------------------------------------------
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2011 oli 1 171 736.
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2012 oli 1 366 588.
Osakkeiden lukumäärä 30.9.2013 oli 1 705 894.
15. Pitkäaikainen vieras pääoma 30.9.2013 31.12.2012
Konsernin lainat rahalaitoksilta 11 298 10 946
Luottolimiitti 200 200
Lainojen järjestelypalkkioiden -42 -47
aktivointi
Pitkäaikaiset saadut vakuudet 138 120
Pitkäaikaiset lainat emoyhtiön 548 0
omistajilta
Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 8 292 4 511
velkaosuus
Laskennallinen velka tulossidonnaisesta 0 0
hallinnointipalkkiosta
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 20 435 15 731
--------------------------------------------------------------------------------
Emoyhtiön rahalaitoslainat 30.9.2013 31.12.2012
Danske Bank Oyj, nosto 29.3.2011 2 185 2 243
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -58 -58
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 7.9.2011 3 325 3 412
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -88 -88
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 21.6.2012 2 515 2 580
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -65 -65
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 10.10.2012 650 650
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -16 -16
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 1.11.2012 950 950
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -24 -24
vieraassa pääomassa
Danske Bank Oyj, nosto 27.9.2013 820 -
seuraavan 12 kk:n lyhennys lyhytaikaisessa -21 -
vieraassa pääomassa
Luotollisen pankkitilin limiitti 200 200
Lainat yhteensä 10 373 9 784
--------------------------------------------------------------------------------
Lainojen keskeiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden
arvoon,
omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen.
16. Koronvaihtosopimukset
Emoyhtiön vaihtuvakorkoiset lainat on kokonaisuudessaan muutettu
koronvaihtosopimuksilla kiinteäkorkoisiksi hallituksen hyväksymän
riskienhallintapolitiikan mukaisesti. Koronvaihtosopimusten vastapuolena on
Danske Bank Oyj. Suojausinstrumentit ja suojauksen kohteet ovat kriittisiltä
ehdoiltaan (summat ja ajankohdat) samat. Johdannaissopimuksista aiheutuvat
pankin veloittamat maksut kirjataan kuluksi sillä kaudella, jonka aikana ne
ovat syntyneet.
Instrumentit 1 000 Kiint. korko Erääntyminen
euroa
OTC-koronvaihtosopimus 2 185 2,95 15.4.2016
OTC-koronvaihtosopimus 3 412 1,87 7.9.2016
OTC-koronvaihtosopimus 2 515 1,13 21.6.2017
OTC-koronvaihtosopimus 650 0,87 10.10.2017
OTC-koronvaihtosopimus 950 0,86 1.11.2017
OTC-koronvaihtosopimus 820 1,15 27.9.2018
Käypä arvo 30.9.2013 31.12.2012
Koronvaihtosopimusten käypä arvo katsauskauden -257 -407
lopussa oli
17. Lyhytaikainen vieras pääoma 30.9.2013 31.12.2012
Konsernin lainat rahoituslaitoksilta 522 524
Lyhytaikaiset lainat emoyhtiön 4 877 450
omistajilta
Lyhytaikaiset lainat muilta 792 0
Emoyhtiön omistamiin osakkeisiin kohdistuva 436 0
velkaosuus
Saadut ennakot 45 20
Ostovelat 161 53
Muut velat 231 26
Siirtovelat 408 182
Korkovelat 17 27
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä 7 489 1 280
--------------------------------------------------------------------------------
18. Lähipiiritapahtumat 1.1.-30.9.2013
26.2.2013 yhtiön hallitus päätti toteuttaa As Oy Lahden Vuoksenkatu 4:n
yhtätoista asuinhuoneistoa koskevan osakkeiden kaupan. Kauppakirja
allekirjoitettiin 26.2.2013. Kauppahinta oli 131 000 euroa ja yhtiölainaosuus
624 000 euroa. Kauppahinnasta 16 000 euroa maksettiin kaupanteossa.
Kauppahinnasta 115.000 euroa jäi ostajan velaksi myyjälle. Myyjänä oli
Maakunnan Asunnot Oy eli lähipiiriin kuuluvan hallituksen jäsenen
määräysvaltayhteisö.
Orava Asuntorahasto teki sopimuksen Maakunnan Asunnot Oy:n kanssa vuonna 2012 As
Oy Vantaan Rusakon kaupan toteuttamiseksi. Maakunnan Asunnot luovutti
vieraspantin Orava Asuntorahastolle täytevakuudeksi Danske Bankia varten.
Rahasto on maksanut 1,0 % p.a. korvauksena täytevakuuden vakuusarvosta. Orava
Asuntorahasto palautti vieraspantin Maakunnan Asunnot Oy:lle katsauskauden
aikana 29.4.2013.
Hallituksen kokouksessa 29.5.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Lohjan Koulukuja
14:n koko osakekannan hankinta. Osakkeiden kauppahinta oli 3,1 miljoonaa
euroa, josta käteisellä maksettiin 38.500 euroa ja 3.061.500 euron summasta
tehtiin velkakirja. Myyjänä oli Maakunnan Asunnot Oy.
Hallituksen kokouksessa 19.6.2013 päätettiin toteuttaa As Oy Salon
Ristinkedonkatu 33:n koko osakekannan hankinta. Osakkeiden kauppahinta oli
2,55 miljoonaa euroa, josta käteisellä maksettiin 1.7.2013 180 tuhatta euroa ja
31.7.2013 180 tuhatta euroa. 2,19 miljoonan euron summasta tehtiin velkakirja.
Myyjänä oli Royal House Oy ja Godoinvest Oy eli lähipiiriin kuuluvien
hallituksen jäsenten määräysvaltayhteisöt.
19. Vakuudet ja vastuusitoumukset 30.9.2013 31.12.2012
Velat joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä
kiinteistöön
Rahalaitoslainat 1790 1790
Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeita
Rahalaitos- ja muut lainat 18 037 11 470
Pantatut osakkeet, kaikki omistuksessa olevat
asunto-osakeyhtiöiden osakkeet
Pantattujen osakkeiden käypä arvo yhteensä 47 808 33 781
--------------------------------------------------------------------------------
20. Rahoitusinstrumentit
Rahoitusriskien hallinta
Oravan Asuntorahaston riskienhallinnan tavoitteena on minimoida
rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan,
tulokseen ja omaan pääomaan. Orava Asuntorahaston hallitus päättää
riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä
vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on
riskejä välttävä.
Korkoriski
Orava Asuntorahasto käyttää hankintojensa rahoittamisessa rahalaitosten
vaihtuvakorkoisia lainoja, jotka on suojattu koronvaihtosopimuksilla. Lainojen
suojausaste 30.9.2013 oli 100 % (31.12.2012: 100 %). Johdannaissopimukset on
tehty lainasalkun suojaustarkoituksessa ja ne on arvostettu tilinpäätöksessä
käypiin arvoihin. Käypä arvo edustaa tulosta, joka olisi syntynyt, jos
johdannaispositiot olisi suljettu tilinpäätöshetkellä. Johdannaissopimukset
arvostetaan Deutsche Bundesbankin tilinpäätöspäivän markkinadatasta laskeman ja
julkistaman nollakuponkieuroswappikäyrän (zero-coupon euro swap curve)
perusteella. Korkoswappien jokaisen maksutapahtuman kassavirrat diskontataan ja
swappien markkina-arvo lasketaan lineaarisesti interpoloimalla em.
nollakuponkikäyrältä määritellyillä koroilla yleisesti markkinoilla käytetyillä
arvostusmenetelmillä. Tilikauden nettotappiot/-voitot, jotka on kirjattu muihin
laajan tuloksen eriin, on esitetty tilinpäätöksen kohdassa konsernin laaja
tuloslaskelma. Lyhyiden markkinakorkojen prosenttiyksikön muutoksella ei ole
vaikutusta yhtiön tulokseen.
Maksuvalmiusriski
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman
rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja
toiminnan rahoittamiseksi. Rahoituksen saatavuuden riskiä on alennettu
säännöllisillä neuvotteluilla useiden rahoittajien kanssa. Yhtiö arvioi
pystyvänsä uudistaman erääntyvät lainat tulevina vuosina. Emoyhtiön
pankkilainojen keskimääräinen laina-aika 30.9.2013 oli 3,5 vuotta (31.12.2012:
4,2 vuotta).
Katsauskauden päättymisen jälkeen toteutettu suunnattu osakeanti onnistui hyvin,
mikä pienentää oleellisesti maksuvalmiusriskiä.
Luottoriski
Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli
jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernin tärkeimmät
luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei
ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 30.9.2013
olivat yhteensä 82 tuhatta euroa, joista perinnässä oli 39 tuhatta euroa
(31.12.2012: 26 tuhatta euroa). Alle 2 kuukautta vanhat perinnässä olevat
saamiset olivat 17 tuhatta euroa ja yli 2 kuukautta vanhat 22 tuhatta euroa.
Pääoman hallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan,
jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille
sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen
muun muassa korkotason muuttuessa.
Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa
osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain ja
veronhuojennuslain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä
omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 30.9.2013
oli 41,9 % (31.12.2012: 46,3 %).
Vierasta pääomaa seurataan LTV-tason pohjalta samoin kuin vastaavissa
yrityksissä, joissa rahoittajapankit edellyttävät säännöllistä
kovenanttiehtojen toteutumisen raportointia. LTV-taso määritellään jakamalla
konsernin osuus korollisten velkojen ulkona oleva pääoma asunto-osakkeiden ja
muun omaisuuden velattomalla arvolla. Vuonna 2013 konsernin strategiana on
LTV-tason pitäminen 30 ja 60 %:n välissä. Konsernin LTV oli 30.9.2013: 55,5 %
(31.12.2012: 49,9 %).
Konsernin johdannaisvelkoihin kuulumattomat pankkilainat sopimuksiin perustuvien
juoksuaikojen mukaan sekä muut korolliset lainat onnistuneen suunnatun
osakeannin jälkeen katsauskauden lopussa olivat seuraavat. Esitettävät luvut
ovat lainasopimuksiin perustuvia diskonttaamattomia rahavirtoja lainojen
lyhennyksistä.
alle 1 vuosi 1-5 vuotta yli 5 vuotta
Korolliset lainat,1000 euroa 30.9.2013 6 627 13 144 7 154
21. Käyvän arvon arvioiminen
Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat ja velat
arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on
määritelty seuraavasti.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla
markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka
kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa
Taso 3 omaisuuserää tai velkaa koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu
todettavissa olevaan markkinatietoon
Taso 1 Taso 2 Taso 3
Varat
Sijoituskiinteistöt 30.9.2013 - 47 808 -
Sijoituskiinteistöt 31.12.2012 - 31 992 -
Sijoituskiinteistöt 31.12.2011 - 20 263 -
Velat
Korkosuojaussopimukset 30.9.2013 - -257 -
Korkosuojaussopimukset 31.12.2012 - -407 -
Korkosuojaussopimukset 31.12.2011 - -164 -
22. Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahasto jätti 2.10.2013 listalleottohakemuksen Helsingin Pörssille
Yhtiön osakkeiden ottamiseksi kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle kaupankäyntitunnuksella OREIT.
Yleisölle suunnattu osakeanti ja siinä tarjottavien osakkeiden merkintäaika
päättyi 4.10.2013. Osakeannissa tarjolla oleva osakemäärä ylimerkittiin
selvästi ja hallitus päätti tästä syystä lisätä tarjottavien Antiosakkeiden
määrää 1.000.000 osakkeella osakeannin ehtojen mukaisesti .
Osakkeiden merkintähinta oli 10,30 euroa osakkeelta, ja Yhtiö tiedotti, että se
kerää osakeannilla ja siihen liittyvällä lisäannilla 30.900.000,00 miljoonaa
euroa ennen osakeannista johtuvien kulujen ja palkkioiden vähentämistä ja että
osakeannin seurauksena Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousee 4.705.890 osakkeeseen
edellyttäen, että kaikki merkityt Antiosakkeet maksetaan osakeannin ja
lisäannin ehtojen mukaisesti viimeistään 9.10.2013.
Yhtiön hallitus hylkäsi 9.10.2013 yhteensä 391.500 osakkeen merkinnät, joita ei
maksettu osakeannin ja siihen liittyvän lisäannin ehtojen mukaisesti. Yhtiö
keräsi näin ollen osakeannilla ja siihen liittyvällä lisäannilla yhteensä
26.867.550 euroa ennen osakeannista johtuvien kulujen ja palkkioiden
vähentämistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 4.314.394 osakkeeseen. Yhtiö
jätti hakemuksen yhteensä 2.922.149 osakkeen ottamiseksi julkisen kaupankäynnin
kohteeksi Helsingin Pörssin pörssilistalle.
Helsingin Pörssi hyväksyi 10.10.2013 Yhtiön osakkeita koskevan
listalleottohakemuksen. Osakeannissa ja lisäannissa merkityt osakkeet
merkittiin kaupparekisteriin 11.10.2013. Kaupankäynti Yhtiön osakkeilla alkoi
14.10.2013 Helsingin Pörssin pörssilistalla. Kaupankäynnin kohteeksi otettujen
osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 2.922.149 kappaletta.
Osakeannin toteutumisen jälkeen Yhtiöllä oli yhteensä yli 1.500
osakkeenomistajaa, joista suurimmat olivat: Länsi-Suomen Vuokratalot Oy
(351.000 osaketta ja ääntä, omistusosuus 8,14 % ), Avaintalot-konserni (349.999
osaketta ja ääntä, omistusosuus 8,11 %), Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Etera
(270.000 osaketta ja ääntä, omistusosuus 6,26 %) A. Ahlström Kiinteistöt Oy
(236.650 osaketta ja ääntä, omistusosuus 5,49 %) ja Godoinvest Oy (229.360
osaketta ja ääntä, omistusosuus 5,32 %).
Osakeannissa uusista osakkeista 75 % merkittiin yli 5.000 osakkeen merkintöinä
ja 25 % alle 5.000 osakkeen merkintöinä. Alle 5.000 osakkeen merkinnöistä
internetissä merkityt osakkeet muodostivat 77 % ja merkintäpaikalla fyysisesti
merkityt osakkeet 23 % osuuden.
Osakeannin pääjärjestäjänä ja merkintäpaikkana toimi UB Securities Oy, Yhtiön
taloudellisena neuvonantajana toimi Merasco Oy ja Yhtiön oikeudellisena
neuvonantajana toimi Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Tulos / osake, € = 1,97 0,54
Maksettu osinko / osake, € = 0,81 0,26
Oman pääoman tuotto, %, p.a. = 17,9 % 5,1 %
(ROE)
Osakkeen kokonaistuotto, % p.a. = 21,0 % 6,7 %
30.9.2013 31.12.2012
Omavaraisuusaste, % = 40,2 % 46,3 %
Velkaantumisaste, % = 55,6 % 51,3 %
Loan to Value
Nettovarallisuus/osake, €, NAV = 11,90 10,98
1.1.-30.9.2013 1.1.-30.9.2012
Taloudellinen käyttöaste, % = 95,0 % 96,9 %
(€)
Toiminnall. käyttöaste, % = 93,9 % 96,9 %
(m2)
Vuokralaisvaihtuvuus/kk = 2,2 % 3,3 %
Bruttovuokratuotto-% = 8,1 % 7,7 %
käyvälle arvolle
Nettovuokratuotto-% = 4,7 % 4,6 %
käyvälle arvolle
Tunnuslukujen kaavat ja EPRA-tunnusluvut on esitetty oheisessa
osavuosikatsausliitteessä.
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |