Sponda - Tilinpäätöstiedote

Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.2014-31.12.2014

Sponda Oyj                              Tilinpäätöstiedote 5.2.2015, klo 8.30

Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.2014-31.12.2014


YHTEENVETO VUODESTA 2014 (vertailukausi 1.1.-31.12.2013)

  -- Konsernin liikevaihto oli 246,7 (264,3) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
     vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
  -- Nettotuotot olivat 176,0 (190,9) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 151,7 (153,0) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
     muutosta -0,2 (-14,2) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,37 (0,40) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 142,1 (3 253,3) milj. euroa. 
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,65 (4,64) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 87,0 (87,9) %.
  -- Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,19 euroa/osake. 

YHTEENVETO LOKA-JOULUKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.10.-31.12.2013)

  -- Liikevaihto oli 57,3 (65,3) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 40,4 (47,4) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 32,9 (29,5) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
     muutosta 1,6 (-12,7) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,10) euroa.



KONSERNIN TUNNUSLUVUT

                                   10-12/2014  10-12/2013  1-12/2014  1-12/2013
Liikevaihto, M€                          57,3        65,3      246,7      264,3
Nettotuotot, M€                          40,4        47,4      176,0      190,9
Liikevoitto, M€                          32,9        29,5      151,7      153,0
Tulos/osake, €                           0,04        0,15       0,24       0,34
Operatiivinen kassavirta/osake, €        0,09        0,10       0,37       0,40
Osakekohtainen oma pääoma, €                                    4,65       4,64
Omavaraisuusaste, %                                             41,0       40,7
Korkokatekerroin                                                 3,3        3,1



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT

                                                10-12/1  10-12/1  1-12/1  1-12/1
                                                      4        3       4       3
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€            23,2     27,7   101,6   111,5
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, €       0,08     0,10    0,36    0,39
Oikaistu operatiivinen tulos, M€                   26,6     28,4   108,7   114,4
Oikaistu operatiivinen tulos/osake, €              0,09     0,10    0,38    0,40
EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), €                      5,45    5,29
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen                                4,49    4,52
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %                            5,18    5,84
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto),                       5,19    5,84
 %                                                                              
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), %                             12,96   12,08
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                             17,26   16,27
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön                           11,96   11,37
 kustannukset), %                                                               



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Vuonna 2014 Spondan ydinliiketoiminta jatkui tasaisena ja uudistetun strategian
mukaiset myynnit sekä investoinnit edistyivät merkittävästi. 

Strategiaa toteutettiin myymällä osuudet kolmessa kiinteistörahastossa, noin
puolet logistiikkakiinteistösalkusta ja suurin osa Turussa sijainneista
kiinteistöistä. Vuokraustoiminta oli tuloksellista ja vuokrausaste onnistuttiin
säilyttämään lähes vuoden 2013 lopun tasolla vaikeasta markkinatilanteesta
huolimatta. Vuokrausaste nousi erityisesti syksyn ja loppuvuoden aikana. 

Osakkuusyhtiö Certeum Oy:n vuoden viimeisen neljänneksen tulos oli negatiivinen
pääosin kiinteistöjen ja johdannaisten käyvän arvonmuutosten takia. Spondan
kannalta tärkeä yhtiön operatiivinen kassavirta oli kuitenkin hyvä. Spondan
osuus operatiivisesta kassavirrasta ilman perustamiskuluja oli n. 4,5 milj.
euroa. 

Spondan kiinteistökehitysprojektit etenevät sekä aikataulun mukaisesti että
budjetissa. Tänä vuonna valmistuu kaksi uudisrakennuskohdetta ja kaksi laajaa
perusparannushanketta. Kohteiden ennakkovuokraus on edennyt erittäin hyvin ja
ne tuovat arvokkaan lisän Spondan liikevaihtoon ja kiinteistökantaan. 

CERTEUM

Spondan osuus Certeum Oy:n kauden 1.10.-31.12.2014 tuloksesta on - 3,5 milj.
euroa. Spondan osuuteen sisältyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta -
5,8 milj. euroa ja johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta - 2,7
milj. euroa. Kertaluonteisia perustamiskuluja oli 1,2 milj. euroa. Spondan
osuus Certeum Oy:n operatiivisesta kassavirrasta ilman edellä mainittuja eriä
oli 4,5 milj. euroa. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI

Suomen BKT kasvoi vuoden 2014 aikana 0,1 % (valtiovarainministeriö, joulukuu
2014). BKT kääntyi lievään kasvuun vuoden 2014 kolmannella vuosineljänneksellä
lähinnä nettoviennin kasvun ansiosta. Vuoden 2015 kasvuksi
Valtiovarainministeriö ennustaa 0,9 %. Kasvuennuste perustuu viennin lisäksi
yksityisen kulutuksen maltilliseen kasvuun ja lisääntyviin yksityisiin
investointeihin. 

Kiinteistökauppojen volyymi nousi noin 4,2 mrd euroon vuonna 2014 (KTI). Vuoden
viimeisen neljänneksen volyymi oli yli 1 mrd euroa. Kiinteistökauppoja oli
viimeksi yhtä paljon vuonna 2008, jolloin volyymi oli 4,15 mrd euroa.
Kansainväliset sijoittajat olivat ostajana 35 prosentissa kaupoista ja
ostajista 6 tuli Suomen markkinoille ensimmäistä kertaa. 

Uudisrakentaminen on piristynyt hieman vuodesta 2013. Pääkaupunkiseudulle
valmistui KTI:n mukaan noin 85 000 kem² uutta toimistotilaa syyskuun loppuun
mennessä, mikä on lähes yhtä paljon kuin uusien toimistotilojen määrä koko
vuoden 2013 aikana (88 000 kem²). 

Heikko taloustilanne käänsi tyhjän toimistotilan määrän pääkaupunkiseudulla
kasvuun vuoden toisella puoliskolla. Catellan mukaan keskimääräinen
vajaakäyttöaste oli vuoden 2014 lopussa 12,5 %, kun se vuotta aiemmin oli 12,4
%. Helsingin ydinkeskustan vajaakäyttöaste kääntyi 1,1 %-yksikön laskuun vuoden
toisella puoliskolla. Vuoden 2014 lopussa vajaakäyttöaste ydinkeskustassa oli
7,8 %. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ

Venäjän bruttokansantuote kasvoi Maailman Pankin ennusteen mukaan 0,7 % vuonna
2014. Vuoden 2015 BKT:n muutokseksi Maailman Pankki ennustaa - 2,9 %. Syynä
talouden supistumiseen ovat geopoliittiset jännitteet, pakotteet ja öljyn
hinnan lasku. Venäjän taloustilanteen vuoksi ennusteisiin liittyy merkittävä
epävarmuus. 

Ruplan arvon voimakas lasku ja sen myötä lisääntynyt epävarmuus laskivat
kiinteistökauppojen määrää Venäjällä vuoden viimeisellä neljänneksellä. CBRE:n
alustavien tietojen mukaan viimeisen neljänneksen volyymi jäi alle 0,1 mrd
dollarin. Koko vuoden volyymi oli noin 3,5 mrd dollaria. Kauppojen määrä
puolittui vuodesta 2013, jolloin volyymi oli noin 7 mrd dollaria. 

Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi CBRE:n
ennakkotietojen mukaan 16 %:iin vuoden lopussa. Vuoden lopussa A-luokan tilojen
vajaakäyttöaste oli noin 26 % ja B-luokan noin 12 %. Vuoden aikana Moskovaan
valmistui 1,4 milj. m2 uutta toimistotilaa. Uutta toimistotilaa valmistui
viimeksi yhtä paljon vuonna 2008. Yli puolet valmistuneesta tilasta on
A-luokkaa. 

Heikentynyt kysyntä ja runsas uudistuotanto luovat painetta vajaakäytön nousuun
ja vuokrien laskuun. 

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.12.2014

Vuoden 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB
Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2014 oli -3,9
(-16,1) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 1,5 (-10,1) milj. euroa. Spondan
Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin
tuottovaatimusten laskun vuoksi. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen
negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kiinteistöjen tuottovaatimusten ja
markkinavuokrien muutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä
taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€



                                            10-12/14  10-12/13  1-12/14  1-12/13
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)             12,4       0,7     15,7     -5,0
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)           -10,0       0,0    -10,0      0,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu            3,5       0,0      5,5      2,2
 kehitysvoitto                                                                  
Ajanmukaistamisinvestoinnit                    -14,3      -7,8    -42,0    -22,6
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos      13,8       5,9     40,3     22,1
 (Suomi)                                                                        
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos      -4,2      -6,2    -19,3     -7,1
 (Venäjä)                                                                       
Valuuttakurssien muutos                          0,2      -2,7      5,9     -5,7
Sijoituskiinteistöt yhteensä                     1,5     -10,1     -3,9    -16,1
Kiinteistörahastot                               0,1      -5,2     -1,8     -8,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet              0,0       2,6      5,5     10,7
 voitto-osuudet                                                                 
Konserni yhteensä                                1,6     -12,7     -0,2    -14,2



Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vuoden 2014 lopussa
yhtiön vakiintuneiden laatimisperiaatteiden mukaisesti. Sijoituskiinteistöjen
käyvät arvot arvioi vuoden 2014 lopussa Catella Property Oy Suomessa ja CB
Richard Ellis Venäjällä. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja ruplan
voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista enemmän
epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute,
vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana. 

VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä -3,0 (0,5) %, kauppakeskuksissa 3,2(-0,5) %,
logistiikkakiinteistöissä -11,3 (-6,3) % ja Venäjän kiinteistöissä -10,7 (1,1)
%. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 



Kiinteistön tyyppi          31.12.14  30.9.14  30.6.14  31.3.14  31.12.13
Toimistokiinteistöt, %        88,5*)   88,3*)   87,9*)   88,2*)      90,1
Kauppakeskukset, %            91,2*)   89,3*)   90,4*)   92,9*)      89,0
Logistiikka, %                  64,9     65,6     71,9     71,7      75,2
Venäjä %                        90,4     89,4     89,0     88,4      96,0
Koko kiinteistökanta, %         87,0     86,5     85,7     86,2      87,9
Maantieteellinen alue       31.12.14  30.9.14  30.6.14  31.3.14  31.12.13
Helsingin kantakaupunki, %      89,3     88,3     89,4     89,4      88,1
Pääkaupunkiseutu, %             83,1     83,2     82,2     82,8      84,9
Turku, Tampere, Oulu, %         93,2     92,2     90,4     92,9      94,7
Venäjä, %                       90,4     89,4     89,0     88,4      96,0
Koko kiinteistökanta, %         87,0     86,5     85,7     86,2      87,9



*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja
liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa
sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt oli luokiteltu
pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen
vaikutus oli muutoksen tekohetkellä toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja
kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä. 

DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT



Divestoinnit M€

                              1.10.-      1.10.-       1.1.-       1.1.-
                          31.12.2014  31.12.2013  31.12.2014  31.12.2013
Myydyt kiinteistöt                                                      
Myyntihinta                      5,1        14,5       237,2        33,1
Myyntivoitto/ -tappio *)         0,0         0,6         0,6         0,8
Tasearvo                         5,1        13,9       236,6        31,9
*) Sisältää myyntikulut                                                 



Investoinnit M€



                                   1.10.-      1.10.-       1.1.-       1.1.-
                               31.12.2014  31.12.2013  31.12.2014  31.12.2013
Ostetut kiinteistöt                   0,0         0,0       -65,0        -3,1
Ylläpitoinvestoinnit                -14,3        -7,8       -42,0       -22,6
Kiinteistökehitysinvestoinnit        -9,1        -4,7       -22,0       -14,0



Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ilmalan ja Lassilan
toimistotalojen rakentamiseen. 



LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen. 

Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja
taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi
aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua.
Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä.
Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi
hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015. 

Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta on kokouksessaan 22.1.2015
päättänyt ehdottaa yhtiökokoukselle 16.3.2015, että hallituksen jäsenten
lukumääräksi vahvistettaisiin seitsemän, ja jäseniksi valittaisiin nykyiset
jäsenet Kaj-Gustaf Bergh, Christian Elfving, Paul Hartwall, Juha Laaksonen,
Leena Laitinen, Arja Talma ja Raimo Valo. 

Nimitystoimikunta ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksessa valittaville
hallituksen jäsenille maksetaan vuoden 2016 varsinaiseen yhtiökokoukseen
päättyvältä toimikaudelta seuraavaa vuosipalkkiota: hallituksen
puheenjohtajalle 66.000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 40.000 euroa ja
kullekin hallituksen jäsenelle 33.000 euroa. Lisäksi nimitystoimikunta
ehdottaa, että hallituksen kokouksista maksetaan hallituksen puheenjohtajalle
kokouspalkkiona 1.000 euroa kokoukselta, ja hallituksen jäsenille 600 euroa
kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen jäsenille maksetaan
600 euroa valiokunnan kokoukselta ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle
1.000 euroa tarkastusvaliokunnan kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että
vuosipalkkiosta 40 % maksetaan markkinoilta hankittavina Sponda Oyj:n
osakkeina. Osakkeet hankitaan kahden viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus
ajalta 1.1.-31.3.2015 on julkistettu. Lisäksi ehdotetaan, että
matkakustannukset korvataan Verohallinnon hyväksymien periaatteiden mukaisesti. 

Spondan hallitus sisällyttää ehdotukset myöhemmin julkaistavaan
yhtiökokouskutsuun. 

Nimitystoimikunnan jäseninä olivat kolme suurinta osakkeenomistajaa 30.9.2014:

Oy Palsk Ab, Kaj-Gustaf Bergh;
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Pekka Pajamo; ja
HC Fastigheter Holding Oy Ab, Ole Johansson.

NÄKYMÄT VUODELLE 2015

Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) kehityksen osalta. Taloudellisen
vuokrausasteen kehityksen sijaan Sponda antaa näkymän vuodelle 2015 EPRA
Earnings -luvusta. EPRA Earnings kuvaa Spondalle tärkeän operatiivisen tuloksen
kehitystä. 

Nettotuotot

Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 milj. euroa. Arvio
perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen
kehityksestä kuluvan vuoden aikana. 

EPRA Earnings (Operatiivinen tulos)

Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2015 95-105 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja
yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä. 

YHTIÖKOKOUS JA OSINKO

Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 16.3.2015 ja
ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,19 euroa/osake. 



5.2.2015
Sponda Oyj
Hallitus





Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020 431 3318 tai 0400 472 313 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462. 







Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Tilinpaatos 2014 FI.pdf