2013-04-24 13:47:13 CEST
2013-04-24 13:48:17 CEST
SÄÄNNELTY TIETO
SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.- 31.3.2013
SATOlla rakenteilla 600 uutta vuokra-asuntoa
Helsinki, 2013-04-24 13:47 CEST (GLOBE NEWSWIRE) -- SATO Oyj,
Osavuosikatsaustiedote 24.4.2013 klo 14.47
Yhteenveto ajalta 1.1.- 31.3.2013 (1.1.-31.3.2012)
-- Tulos ennen veroja oli 15,2 (15,6) milj. €.
-- Sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 16,6 (19,5) milj. € ja oli 551 (493) milj.
€.
-- Konsernin nettovarallisuus käyvin arvoin oli 698 (642) milj. €
-- Investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 29,4 (20,5) milj. €.
-- Vuokrausaste oli 97,4 (98,0) %.
Toimintaympäristö
Kasvukeskuksissa pienten vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan, etenkin
pääkaupunkiseudulla. Kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön
ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto tukevat vuokra-asuntokysynnän
kasvuodotuksia. Uusien vuokra-asuntojen rakentaminen on ollut pitkään
vähäistä.
Epävarmuus taloudessa jatkuu, mikä ylläpitää hermostuneisuutta
rahoitusmarkkinoilla. Korkotaso on pysynyt pitkään poikkeuksellisen alhaisella
tasolla. Suomessa kuluttajien luottamus talouteen on noussut alkuvuonna.
Alhainen korkotaso on ylläpitänyt asuntokauppaa, mutta taloudellisen
epävarmuuden jatkuminen ja työttömyyden mahdollinen lisääntyminen voivat
heikentää kysyntää. Uudisasuntokauppaan vaikuttaa maaliskuun alussa voimaan
tullut varainsiirtoverolain muutos, joka ulottaa veropohjan koskemaan myös
asuntoon kohdistuvaa yhtiölainaosuutta.
ToimitusjohtajaErkka Valkila:
”SATO on panostanut merkittävästi pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjonnan
lisäämiseen. Tuottamalla uusia asuntoja luodaan edellytyksiä alueen
elinkeinoelämän kasvulle. Uusien asuntojen vuokratasoon voidaan vaikuttaa
tehokkaasti rakentamisen ohjeistusta väljentämällä, koskien esim. autopaikkojen
määrää, keskipinta-alaa, estettömyyttä ja yhteisiä tiloja.
SATO jatkaa aktiivista investointitoimintaa ja tavoitteena on edelleen lisätä
uudisasuntojen osuutta vuokra-asuntokannassamme. Laajentaaksemme
rahoituspohjaamme julkaisimme katsauskaudella joukkovelkakirjalainaohjelman,
joka on jatkoa viime vuoden keväällä menestyksekkäästi liikkeeseen lasketulle
joukkovelkakirjalainalle. Ensimmäisen ohjelman puitteissa liikkeeseen lasketun
lainan suuruus oli sata miljoonaa euroa.”
Segmenttijako
Taloudellisessa raportoinnissa konsernin sijoitusasunnot on ryhmitelty kahteen
segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoimintaan. Segmentoinnilla
lisätään valtion tukemaan asuntovarallisuuteen kohdistuvan toiminnan ja
raportoinnin läpinäkyvyyttä.
SATO-liiketoiminta sisältää rajoituksista vapaat ja lyhyemmän rajoitusajan
omaavat sijoitusasunnot sekä omistusasuntotuotannon. VATRO-liiketoimintaan
kuuluvat sijoitusasunnot, joilla on pidemmät rajoitusajat.
Konsernin kasvustrategian mukaisesti uudet investoinnit kohdistetaan
SATO-liiketoimintaan ja VATRO-liiketoiminnan suhteellinen merkitys konsernissa
pienenee.
Liikevaihto ja tulos
Konsernin liikevaihto laski vertailujaksoon nähden 16,1 prosenttia ja oli 67,9
miljoonaa euroa (80,9 miljoonaa euroa 1.1.-31.3.2012). Liikevaihdon muutos
johtui valmistuneiden omistusasuntojen pienemmästä määrästä. Liikevaihdosta
vuokratuottoja oli 56,4 (52,2) miljoonaa euroa.
Liikevaihdosta 58,3 (71,8) miljoonaa euroa kertyi SATO-liiketoiminnasta ja 9,6
(9,1) miljoonaa euroa VATRO-liiketoiminnasta.
Katsauskauden liikevoitto oli 24,2 (25,1) miljoonaa euroa.
Konsernin tulos ennen veroja oli katsauskaudelta 15,2 (15,6) miljoonaa euroa.
Lisäksi sijoitusasuntojen arvoero kasvoi 16,6 (19,5) miljoonaa euroa.
Tulokseen sisältyy realisointikatetta 1,5 (3,5) miljoonaa euroa.
Korkosuojausten markkina-arvon muutoksen vaikutus tulokseen on 0,3 (0,1)
miljoonaa euroa.
SATO-liiketoiminnan osuus tuloksesta ennen veroja oli 14,5 (14,9) miljoonaa
euroa ja VATRO-liiketoiminnan 0,7 (0,7) miljoonaa euroa.
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 917,6 (1
714,7) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 282,4 (269,7) miljoonaa euroa.
Nettovarallisuus sijoitusasuntojen käyvin arvoin laskettuna oli 698,3 (642,1)
miljoonaa euroa, mikä on 13,71 (12,60) euroa/osake.
Konsernin omavaraisuusaste oli sijoitusasuntojen kirjanpitoarvoin laskettuna
14,9 (15,9) prosenttia ja käyvin arvoin 28,5 (29,3) prosenttia.
Konsernin kokonaistuotto vuositasolle suhteutettuna oli 13,7 (16,3) prosenttia.
Kokonaistuotto koostuu oman pääoman tuoton lisäksi sijoitusasuntojen
arvonnousutuotosta. Kokonaistuotto lasketaan nettovarallisuudelle käyvin
arvoin. Oman pääoman tuotto oli 15,8 (16,8) prosenttia. Sijoitetun pääoman
tuotto oli 5,7 (6,6) prosenttia.
Korollinen vieras pääoma katsauskauden lopussa oli 1 445,4 (1 278,0) miljoonaa
euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 958,6 (796,6) miljoonaa
euroa. Katsauskauden lopulla lainakannan keskikorko oli 2,8 (3,2) prosenttia.
Katsauskaudella hankittiin uutta pitkäaikaista rahoitusta 100,0 miljoonaa euroa.
Katsauskaudella korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli 4,6 (0,3) miljoonaa euroa ja tulokseen 0,3 (0,1)
miljoonaa euroa.
Sijoitusasunnot
Sijoitusasuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle.
Asunto-omaisuus on keskitetty alueille, joilla vuokra-asuntokysyntä pitkällä
tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu
elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.
SATOn omistuksessa oli 31.3.2013 yhteensä 23 589 (23 376) asuntoa, joista
SATO-liiketoimintaan kuului 19 497 (19 277) asuntoa ja VATRO-liiketoimintaan 4
092 (4 099) asuntoa. Asuntojen määrä kasvoi katsauskaudella 79 asunnolla.
Sijoitusasuntojen kirjanpitoarvo oli 1 576,5 (1 439,3) miljoonaa euroa ja käypä
arvo 2 127,4 (1 932,4) miljoonaa euroa. Katsauskauden aikana asuntokannan
kirjanpitoarvo kasvoi 22,8 (14,4) miljoonaa euroa ja käypä arvo 39,4 (33,8)
miljoonaa euroa.
Käyvän arvon ja kirjanpitoarvon välinen positiivinen arvoero oli 550,9 (493,2)
miljoonaa euroa ja kasvoi katsauskaudella 16,6 (19,5) miljoonaa euroa. Arvoero
kasvoi asuntojen vuokrien ja hintojen kehityksen vaikutuksesta.
Kirjanpidossaan SATO soveltaa sijoitusasuntoihin hankintamenomallia.
Sijoitusasuntojen arvoeron muutosta ei viedä tuloslaskelmaan, vaan esitetään
tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Investoinnit ja realisoinnit
Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vuokra-asuntoihin yhteensä noin 1,5 miljardia euroa. SATO hankkii
ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä
vuokra-asuntoja.
Katsauskaudella konsernin investoinnit sijoitusasuntoihin olivat 29,4 (20,5)
miljoonaa euroa, josta uudistuotantoinvestointien osuus on 15,4 (15,2)
miljoonaa euroa.
Kertomusvuoden lopussa Suomessa oli rakenteilla 580 (481) konsernin omistukseen
tulevaa vuokra-asuntoa.
Asuntojen korjaamiseen ja asuntojen laadun parantamiseen käytettiin 7,7 (7,9)
miljoonaa euroa.
Tilikauden aikana asuntoja realisoitiin Suomessa 60 (10) yhteisarvoltaan 2,2
(1,4) miljoonaa euroa. Realisoidut asunnot sijaitsivat pääosin SATOn
tavoitetoimialueen ulkopuolella.
Vuokraus
Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea
asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu
hoidetaan pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä.
Vuokraustoiminnan keskeiset tunnusluvut olivat katsauskaudella hyvällä tasolla.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,4 (98,0)
prosenttia ja vuokra-asuntojen vaihtuvuus 37,5 (34,1) prosenttia.
Vuokrausasteen lasku johtui pääosin isojen asuntojen vaihtuvuuden
lisääntymisestä.
SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskaudella 14,70
(13,66) euroa/m2/kk ja osaomistusasuntojen 9,78 (9,49) euroa/m2/kk.
Asuntokannan nettovuokratuotto oli 32,0 (29,4) miljoonaa euroa.
Vuokra-asuntojen nettovuokratuottoprosentti sijoitusasuntojen kirjanpitoarvolle
vuositasolle laskettuna oli 8,5 (8,5) ja käyvälle arvolle 6,2 (6,3).
Kiinteistökehitys
Kiinteistökehittämisellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille ja omistusasuntojen tuotannolle Suomessa. Omistettujen
vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli 94,9 (89,4)
miljoonaa euroa. Katsauskaudella ei hankittu tontteja (vertailukaudella 2,4
miljoonaa euroa). Tuotantoon siirrettiin tontteja 3,7 (1,3) miljoonan euron
arvosta.
Katsauskauden aikana konsernille valmistui 104 (70) sijoitusasuntoa ja 24 (78)
myytävää omistusasuntoa. Rakenteilla oli 31.3.2013 yhteensä 580 (481)
sijoitusasuntoa ja 363 (401) omistusasuntoa.
Katsauskauden lopussa oli myymättä 40 (36) valmista ja 243 (282) rakenteilla
olevaa omistusasuntoa hankinta-arvoiltaan yhteensä 98,4 (97,6) miljoonaa euroa.
SATOn omistusasunnot myydään pääosin vasta niiden valmistuttua.
Liiketoiminta Pietarissa
Pietarin asuntomarkkinat vastaavat volyymiltaan koko Suomen asuntomarkkinoita.
SATO toteuttaa kasvuaan investoimalla vuokra-asuntoihin Pietarissa. Kohteet
hankitaan kaupungin keskeisiltä sijainneilta.
Katsauskauden lopulla Pietarin asunto-omaisuuden kirjanpitoarvo oli yhteensä
95,9 (74,9) miljoonaa euroa ja käypä arvo 101,9 (74,9) miljoonaa euroa. Sitovia
hankintasopimuksia oli vuoden lopulla yhteensä 24,7 (9,9) miljoonan euron
arvosta. 31.3.2013 SATOlla oli Pietarissa yhteensä 172 (112) valmista ja 145
(109) rakenteilla olevaa asuntoa.
Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 90,3 (90,3)
prosenttia.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa 148 (144) ja katsauskaudella
keskimäärin 150 (139) henkilöä.
Joukkovelkakirjalainaohjelma ja joukkovelkakirjalaina
SATO Oyj laski 20.3.2013 liikkeeseen 100 miljoonan euron vakuudellisen
joukkovelkakirjalainan. Lainan liikkeeseenlasku on ensimmäinen SATOn 500
miljoonan euron vakuudellisessa joukkovelkakirjalainaohjelmassa. Lainan
maturiteetti on viisi vuotta ja eräpäivä 20.3.2018. Lainan kiinteä vuotuinen
korko on 2,875 prosenttia. Lainan vakuutena on asunto-omaisuutta.
Joukkovelkakirja otettiin julkisen kaupankäynnin kohteeksi 21.3.2013 NASDAQ OMX
Helsinki Oy:ssä.
Yhtiökokous 5.3.2013
SATO Oyj:n hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. Juha
Laaksonen valittiin jatkamaan hallituksen puheenjohtajana ja Timo Hukka, Vesa
Immonen ja Jorma Kuokkanen hallituksen jäseninä. Hallituksen uusiksi jäseniksi
valittiin tekniikan tohtori Tarja Pääkkönen Boardman Oy:stä ja
diplomi-insinööri Niina Rajakoski Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisesta.
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksen mukaisesti jakaa vuodelta 2012 osinkoa
0,55 euroa osakkeelta, yhteensä 28,0 miljoonaa euroa.
Hallituksen järjestäytyminen
Yhtiön hallitus valitsi keskuudestaan järjestäytymiskokouksessaan 5.3.2013 SATO
Oyj:n hallituksen varapuheenjohtajaksi Jorma Kuokkasen.
Lisäksi hallitus valitsi nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan puheenjohtajaksi
edelleen Juha Laaksosen ja jäseniksi Timo Hukan sekä Jorma Kuokkasen.
Tarkastusvaliokunnan puheenjohtajaksi hallitus valitsi Vesa Immosen sekä
jäseniksi Tarja Pääkkösen ja Niina Rajakosken.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Talouden yleinen epävarmuus jatkuu, mikä heijastuu asunto- ja
rahoitusmarkkinoihin.
Asuntojen markkinahintojen muutoksella on vaikutus SATOn asunto-omaisuuden
arvoon. Asunto-omaisuuden arvon myönteinen kehitys ja asuntojen vuokrattavuus
varmistetaan keskittymällä kasvukeskuksiin.
Uusia omistusasuntokohteita käynnistetään kohdekohtaisten markkinaselvitysten
perusteella.
Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät asuntojen markkinahintojen
kehittymiseen, valuuttakurssin vaihteluihin ja toimintaympäristössä tapahtuviin
muihin muutoksiin. Pietarin investointien suuruus suhteessa konsernin kaikkiin
asuntosijoituksiin on rajattu.
Korkotason muutokset vaikuttavat SATOn tulokseen ja taseeseen korkokulujen
muutoksena ja korkosuojausten markkina-arvomuutosten kautta. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään 50-80 prosentissa. Rahoituksen riittävyyttä
seurataan juoksevasti likviditeettiennusteella.
Asunto Oy Helsingin Tila -nimisen rakennusprojektin toteuttamiseen ja
laskutukseen liittyen on vireillä osapuolia koskevia kanteita ja vastakanteita.
Laajempi kuvaus riskeistä löytyy konsernin vuoden 2012 vuosikertomuksesta ja
Internet-sivuilta www.sato.fi.
Näkymät
Taloudellinen epävarmuus jatkuu ja ennusteiden mukaan Suomen kansantalouden
kasvu on vähäistä. Venäjän talouden ennustetaan kasvavan voimakkaammin.
Korkotason odotetaan pysyvän edelleen matalana vuonna 2013.
Vuokra-asuntokysynnän arvioidaan jatkuvan hyvänä SATOn toiminta-alueilla. SATOn
nettovuokratuoton arvioidaan paranevan. Vahva vuokra-asuntokysyntä Suomessa ja
Pietarissa luo hyvät edellytykset investointien jatkamiselle.
Asiakkaiden rahoituksen saatavuuden heikentyminen voi vaikeuttaa SATOn
realisointeja ja omistusasuntomyyntiä.
SATO Oyj:n osakkeenomistajat 16.4.2013
Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 45,7 %
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 16,0 %
Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö Suomi 14,8 %
LähiTapiola Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö 7,5 %
Keskinäinen vakuutusyhtiö Eläke-Fennia 5,4 %
LähiTapiola-ryhmä 4,8 %
Pohjola Vakuutus Oy 2,7 %
Muut 3,1 %
SATOn osakkeiden lukumäärä 16.4.2013 oli 51 001 842 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 31. Osakkeiden vaihtuvuus oli katsauskaudella
3,9 prosenttia.
Segmenttikohtainen informaatio
SATOn asuntosijoitustoiminta sisältää sekä vapaarahoitteista että valtion
tukemaa asuntovarallisuutta, johon vaikuttavat asuntolainsäädännön rajoitukset
sekä kohde- että yhtiötasolla. Taloudellisessa raportoinnissa sijoitusasunnot
on ryhmitelty kahteen segmenttiin, SATO-liiketoimintaan ja
VATRO-liiketoimintaan. SATO-liiketoimintaan kuuluvat vapaarahoitteiset asunnot
sekä ne arava- ja korkotukilainoitetut asunnot, joihin kohdistuvat arava- ja
korkotukilainsäädäntöön liittyvät kohdekohtaiset rajoitukset päättyvät vuosina
2013 - 2025. Myös Pietarin liiketoiminta ja omistusasuntotuotanto kuuluvat
SATO-liiketoimintaan. VATRO-liiketoimintasegmenttiin kuuluvat asunnot, joihin
kohdistuu pitempiaikaisia aravalainsäädäntöön liittyviä rajoituksia. Nämä
rajoitukset päättyvät noin vuoteen 2047 mennessä.
SATO- VATRO- Yhteens SATO- VATRO- Yhteen
liiketoim liiketoim ä liiketoi liiketoim sä
inta inta minta inta
--------------------------------------------------------------------------------
Milj. euroa 1-3/2013 1-3/2013 1-3/201 1-3/2012 1-3/2012 1-3/20
3 12
--------------------------------------------------------------------------------
Liikevaihto 58,3 9,6 67,9 71,8 9,1 80,9
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotto 27,0 5,0 32,0 24,7 4,7 29,4
--------------------------------------------------------------------------------
Tulos ennen veroja 14,5 0,7 15,2 14,9 0,7 15,6
--------------------------------------------------------------------------------
Bruttoinvestoinnit 29,4 0 29,4 20,5 0 20,5
sijoitusasuntoihin
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitusasuntojen 1 377,7 198,8 1 576,5 1 236,4 202,9 1
kirjanpitoarvo 439,3
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoitusasuntojen 1 928,6 198,8 2 127,4 1 729,5 202,9 1
käypä arvo 932,4
--------------------------------------------------------------------------------
Vuokra-asunnot, lkm 18 284 4 092 22 376 18 028 4 099 22 127
--------------------------------------------------------------------------------
Osaomistusasunnot, 1 213 0 1 213 1 249 0 1 249
lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 104 0 104 70 0 70
sijoitusasunnot,
lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Valmistuneet 24 0 24 78 0 78
omistusasunnot, lkm
--------------------------------------------------------------------------------
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Erkka Valkila, p. 0201 34 4001, matkap. 050 62 050
Talousjohtaja Esa Neuvonen, p. 0201 34 4005, matkap. 040 5001 003
www.sato.fi
SATO Oyj on yksi Suomen johtavista asuntosijoitusyhtiöistä. SATOn omistuksessa
on yhteensä noin 23 500 vuokrattavaa asuntoa Suomen suurimmissa
kasvukeskuksissa ja Pietarissa. SATOn sijoitusomaisuuden käypä arvo on noin 2,1
miljardia euroa. SATO on 2000-luvulla investoinut vuokra-asuntoihin noin 1,5
miljardia euroa. Yhtiön suurimmat omistajat ovat suomalaisia työeläke- ja
vakuutusyhtiöitä. SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2012 oli 286,9 miljoonaa
euroa, liikevoitto 99,1 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 60,6 miljoonaa
euroa.
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |
| Evästeet |