Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2014

Sponda Oyj                           Osavuosikatsaus 30.4.2014 klo 8.46

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2014


YHTEENVETO TAMMI-MAALISKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.1.-31.3.2013)

  -- Liikevaihto oli 63,5 (66,0) milj. euroa. 
  -- Nettotuotot olivat 44,0 (45,4) milj. euroa. Lasku johtui vuoden 2013 aikana
     myydyistä kiinteistöistä sekä vuokrausasteen laskusta.
  -- Liikevoitto oli 31,7 (44,8) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta -6,7
     (5,5) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,09) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 253,4 (3 274,3) milj. euroa.
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,49 (4,38) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 86,2 (88,2) %.
  -- Tulevaisuuden näkymiä on muutettu katsauskauden jälkeen 30.4.2014
     julkistetun järjestelyn takia.



KONSERNIN TUNNUSLUVUT              1-3/2014  1-3/2013  1-12/2013
Liikevaihto, M€                        63,5      66,0      264,3
Nettotuotot, M€                        44,0      45,4      190,9
Liikevoitto, M€                        31,7      44,8      153,0
Tulos/osake, €                         0,04      0,07       0,34
Operatiivinen kassavirta/osake, €      0,09      0,09       0,40
Osakekohtainen oma pääoma, €           4,49      4,38       4,64
Omavaraisuusaste, %                    39,7      40,8       40,7
Korkokatekerroin                        3,1       2,9        3,1



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT

                                                   1-3/2014  1-3/2013  1-12/2013
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€                25,3      26,3      111,5
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, €           0,09      0,09       0,39
EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), €         5,18      5,09       5,29
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen                   4,37                 4,52
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %               5,64      6,64       5,84
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), %        5,65      6,65       5,84
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                                     16,27
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön                                   11,37
 kustannukset), %                                                               



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Katsauskauden jälkeen julkistimme 12 logistiikkakiinteistön ja
kiinteistörahastojen, tai niiden omistamien kiinteistöyhtiöiden, myyntiä
koskevan aiesopimuksen. Tämä on iso askel Spondan vuoden 2013 syksyllä
julkaistun strategian toteuttamisessa. On hienoa, että samalla luomme Suomen
kiinteistömarkkinoille lisää toimijoita, kun markkinoille tulee uusi
logistiikka- ja teollisuuskiinteistöihin sijoittava yhtiö, Certeum Oy. Sponda
on Certeumissa vähemmistöosakkaana enintään 38 %:n omistusosuudella. 

Yhtiömme liikevaihto ja nettotuotot laskivat verrattuna viime vuoden
vertailukauteen. Lasku johtui pääosin kiinteistöjen myynneistä sekä
kiinteistöjen vuokrausasteen laskusta. Suomen talouden positiivisen kehityksen
ennusteita on korjattu hieman alaspäin kuluvalle vuodelle, ja tämä näkyy myös
Spondan kiinteistöjen vuokraustoiminnassa. Toimistokiinteistöt menestyvät
hyvin, etenkin Helsingin keskustassa. Alentunut kulutuskysyntä ja kaupan
rakennemuutos ovat lisänneet tyhjän tilan määrää markkinoilla. Vuokratasot ovat
molemmilla sektoreilla säilyneet vakaina. 

Suurin negatiivinen muutos oli Venäjä-liiketoimintayksikössä, missä Venäjän
taloustilanteen heikentyminen vaikutti odotettua nopeammin Spondan
nettotuottoihin. Laskun johtui Moskovan kiinteistöverojen noususta ja Ducat
II:n vajaakäytön kasvusta. 

Kiinteistökehitystoiminnassa olemme suunnitelmiemme mukaisessa vauhdissa.
Swecolle rakennettavan, Helsingin Ilmalassa sijaitsevan, 15 000 m²:n
toimistotalon rakentaminen on alkanut aikataulussa. Lisäksi aloitamme uuden, n.
4 600 m²:n toimistotalon rakentamisen Helsingin Lassilaan. Talon
päävuokralaiseksi tulee Kone Hissit Oy, ja rakentaminen aloitetaan kesällä
2014. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI

Valtiovarainministeriön huhtikuussa 2014 julkaistun arvion mukaan Suomen
bruttokansantuote laski 1,4 % vuonna 2013. BKT:n ennustetaan kääntyvän 0,5 %
kasvuun vuoden 2014 aikana. Kasvu perustuu ulkomaankaupan piristymiseen.
Yksityisen kulutuksen ei ennakoida kasvavan kuluvana vuonna johtuen ostovoiman
vaisusta kehityksestä, työmarkkinoiden tilanteesta ja heikoista tulevaisuuden
näkymistä. Työttömyysasteen ennakoidaan nousevan ja olevan tänä vuonna
keskimäärin 8,4 %. 

Vuoden 2013 lopulla vilkastunut transaktiomarkkina jatkui aktiivisena myös
alkuvuodesta 2014.  KTI:n mukaan vuoden 2014 ensimmäisen neljänneksen
transaktiovolyymi oli 0,63 mrd euroa. Edellisen kerran yli puolen miljardin
euron volyymiin vuosineljänneksen aikana päästiin vuonna 2008. Ulkomaisten
ostajien osuus vuoden alun kaupoista oli noin 60 %. Ensimmäisellä
neljänneksellä suurimpia kiinteistökauppoja olivat mm. Sanoma Oyj:n pääkonttori
Sanomatalo ja painotalo Sanomala. 

Jones Lang LaSallen mukaan Helsingin Prime-toimistojen vuokrataso ei muuttunut
vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana. Sen sijaan Prime-toimistojen
tuottovaatimus JLL:n mukaan laski 0,1 %-yksikköä 5,1 %:iin. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ

Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui odotettua enemmän vuonna 2013.
Suomen Pankin arvion mukaan BKT kasvoi vuonna 2013 vain 1,3 %, kun kotimaisen
kysynnän kasvu hidastui selvästi. Kuluvana vuonna kasvu hidastuu edelleen.
Suomen Pankin kasvuennuste on vain 0,5 % johtuen mm. Krimin tapahtumien
aiheuttamista investointien lykkääntymisestä. 

Transaktiomarkkina oli ensimmäisen neljänneksen aikana selvästi hiljaisempi
kuin vuosi sitten. CB Richard Ellisin mukaan kiinteistökauppoja tehtiin vajaan
0,6 mrd dollarin arvosta, kun vuosi sitten vastaava luku oli noin 2,5 mrd
dollaria. Tuottovaatimukset eivät CBRE:n mukaan ole muuttuneet ensimmäisen
neljänneksen aikana. 

CBRE:n mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste nousi yhdellä
prosenttiyksiköllä 13 %:iin ensimmäisen neljänneksen aikana. B-luokan tilojen
vajaakäyttö pysyi ennallaan, mutta A-luokan tilojen vajaakäyttöaste nousi
johtuen suuresta uudistuotannosta. 

Vuokratasot pysyivät pääsääntöisesti vuodenvaihteen tasoilla. Ainoastaan A
Prime-luokan tilojen vuokrahaarukan alaraja hieman laski. 

Uutta toimistotilaa valmistui ensimmäisen neljänneksen aikana noin 210 000 m²,
josta A-luokan tilaa noin 130 000 m² ja B-luokan tilaa noin 80 000 m². 

KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.3.2014

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. 

Maaliskuun 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli -8,5 (5,0) milj. euroa. Negatiiviseen arvonmuutokseen vuoden
ensimmäisellä neljänneksellä vaikuttivat ennen kaikkea ylläpitokulujen
muutokset Venäjällä. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa
”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

                                                     1-3/14  1-3/13  1-12/13
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)                     0,0     0,0     -5,0
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)                    0,0     0,0      0,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto     0,0     0,2      2,2
Ajanmukaistamisinvestoinnit                            -5,4    -4,6    -22,6
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi)      5,4     4,7     22,1
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä)    -7,2     1,3     -7,1
Valuuttakurssien muutos                                -1,2     3,3     -5,7
Sijoituskiinteistöt yhteensä                           -8,5     5,0    -16,1
Kiinteistörahastot                                      0,1    -1,9     -8,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet      1,7     2,4     10,7
Konserni yhteensä                                      -6,7     5,5    -14,2



VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 1,1 (1,5) %, kauppakeskuksissa 2,1 (0,4) %,
logistiikkakiinteistöissä 2,9 (-16,2) % ja Venäjän kiinteistöissä -13,2 (-1,3)
%. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 



Kiinteistön tyyppi        31.3.2014  31.12.2013  30.9.2013  30.6.2013  31.3.2013
Toimistokiinteistöt, %       88,2*)        90,1       89,6       89,6       89,2
Kauppakeskukset              92,9*)        89,0       90,8       91,1       94,1
Logistiikka, %                 71,7        75,2       75,6       75,7       74,8
Venäjä %                       88,4        96,0       96,1       97,9       96,8
Koko kiinteistökanta, %        86,2        87,9       88,0       88,3       88,2
Maantieteellinen alue     31.3.2014  31.12.2013  30.9.2013  30.6.2013  31.3.2013
Helsingin kantakaupunki,       89,4        88,1       88,5       87,9       89,0
 %                                                                              
Pääkaupunkiseutu, %            82,8        84,9       84,8       84,9       84,3
Turku, Tampere, Oulu, %        92,9        94,7       94,9       95,9       96,3
Venäjä, %                      88,4        96,0       96,1       97,9       96,8
Koko kiinteistökanta, %        86,2        87,9       88,0       88,3       88,2



*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja
liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa
sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt olivat luokiteltu
pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen
vaikutus oli toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja
kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä. 

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat
Suomen ja Venäjän talouden heikosta kehityksestä. Kyseiset riskit liittyvät
taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä
johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä. 

Suomen talouden arvioidaan kääntyvän maltilliseen nousuun vuoden 2014 aikana.
Positiivinen kehitys näkyy kuitenkin kiinteistöjen vuokramarkkinassa noin
vuoden viiveellä, ja voi vielä kuluvan vuoden aikana vaikuttaa Spondan
toimitilojen vajaakäyttöön negatiivisesti. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. 

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Sponda Oyj on allekirjoittanut aiesopimuksen, jossa se on sopinut myyvänsä 12
logistiikkakiinteistöä uudelle logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoitusyhtiö Certeum Oy:lle 216,7 milj. eurolla.
Kiinteistöjen yhteenlaskettu velaton kauppahinta vastaa vuoden 2014 ensimmäisen
neljänneksen käyvän arvon arvostusta. 

Kauppa on osa kokonaisjärjestelyä, jossa Sponda on yhdessä Keskinäinen
työeläkevakuutusyhtiö Varman, Sponda Fund I (SFI), Sponda Fund II (SF II) sekä
Sponda Fund III (SF III) kanssa sopinut uuden logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta ja siitä,
että kyseinen yhtiö hankkii Spondan 12 logistiikkakiinteistön lisäksi 22
logistiikka- ja teollisuuskiinteistöä Varmalta, sekä SF I:n, SF II:n ja SF
III:n tai kaikki näiden omistamat kiinteistöyhtiöt. Hankittavien kiinteistöjen
yhteenlaskettu arvo on n. 920 milj. euroa. Spondasta tulee osana
kokonaisjärjestelyä uuden yhtiön vähemmistöosakkeenomistaja arviolta enintään
38 %:n omistusosuudella. 

Spondan rahastoihin sijoittaman oman pääoman käypä arvo oli maaliskuun 2014
lopussa 74,8 milj. euroa. Sponda arvioi, että kauppahinta ylittää tämän käyvän
arvon noin 2,6 milj. eurolla. 

Kaupasta kerrottiin tarkemmin tänään 30.4.2014 klo 8.45 lähetetyssä
pörssitiedotteessa. 

NÄKYMÄT VUODELLE 2014

Yritysjärjestelyn vuoksi Sponda muuttaa tulevaisuuden näkymiään vuodelle 2014
nettotuottojen kehityksen osalta. Taloudellisen vuokrausasteen ennuste ei
muutu. 

Taloudellinen vuokrausaste
Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on
vuoden 2014 lopussa vuoden 2013 lopun tasolla. Näkymä perustuu Suomen talouden
hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa oleviin
päättyviin vuokrasopimuksiin. 


Nettotuotot
Aiemman näkymän mukaan vuoden 2014 nettotuottojen (pl. myynnit) arvioitiin
olevan vuoden 2013 tasolla. Kun järjestely toteutuu, Sponda arvioi
nettotuottojen vuonna 2014 lopussa oleva 175-183 milj. euroa (mukaan lukien
myytävien kohteiden nettotuotto omistusajalta). Näkymän muutos perustuu pääosin
12 logistiikkakiinteistön ja rahasto-osuuksien myyntien toteutumiseen syyskuun
2014 lopussa. 



30.4.2014
Sponda Oyj
Hallitus





Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454
tai 040-527 4462. 





Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Osavuosikatsaus 1-3 2014.pdf