|
|||
2008-02-14 11:00:00 CET 2008-02-14 11:00:52 CET REGULATED INFORMATION Citycon Oyj - TilinpäätöstiedoteCitycon Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2007Yhteenveto vuoden 2007 viimeisestä vuosineljänneksestä - Parantaakseen tilinpäätöksiensä läpinäkyvyyttä Citycon esittää tuloksensa jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen liitetiedoissa. - Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) eli tulos/osake ilman käyvän arvon muutosten ja muiden kertaluonteisten erien vaikutusta parani ja oli 0,06 euroa (Q3: 0,03 euroa). - Tulos/osake oli 0,04 euroa (0,12 euroa), laskun aiheutuessa pääosin käyvän arvon muutoksista ja veroista vertailukaudella. - Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 0,7 miljoonaa euroa (21,1 miljoonaa euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi 24,4 miljoonaa euroa 2 215,7 miljoonaan euroon (2 191,2 miljoonaa euroa) lähinnä hankintojen ja investointien takia. - Cityconin nettovuokratuotot olivat lähellä kolmannen neljänneksen tasoa. Nettovuokratuotot olivat 27,1 miljoonaa euroa (27,3 miljoonaa euroa). Lasku johtui lähinnä lisääntyneestä kehitystoiminnasta sekä ylläpito- ja korjauskulujen kausi- ja ajoitusvaihteluista. - Citycon keräsi onnistuneella merkintäetuoikeusannilla 99,3 miljoonaa euroa uutta pääomaa. - Yhtiö solmi yhteensä 350 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa rahoittaakseen Ison Omenan hankinnan. Laina ylimerkittiin ja sen luottomarginaalit olivat lähellä edellisten lainajärjestelyjen tasoa yleisestä rahoitusmarkkinoiden levottomuudesta huolimatta. - Virossa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja uudistushankkeen toinen ja kolmas vaihe käynnistettiin arviolta 38,9 miljoonan euron lisäinvestoinnilla. Kauden aikana valmistui Lahdessa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen ensimmäinen vaihe. - Cityconin tavoitteena on saada kolmelle käynnistämälleen vastuullisen rakentamisen pilottihankkeelle kansainvälinen ympäristöluokitus. - Hallituksen osingonjakoehdotus on 0,04 euroa/osake (0,14 euroa/osake), minkä lisäksi hallitus ehdottaa 0,10 euron osakekohtaista pääomanpalautusta vapaan oman pääoman rahastosta. Avainluvut Q4/ Q4/ Q3/ Muutos, 2007 2006 2007 2007 2006 % 1) Liikevaihto, Me 43,3 33,0 38,0 151,4 119,4 26,9 % Nettovuokratuotto, Me 27,1 22,1 27,3 103,4 82,8 24,9 % Liikevoitto, Me 24,5 42,5 44,3 300,7 196,5 53,0 % 128,7 116,7 198,6 164,6 % liikevaihdosta 56,6 % % % % % - Voitto ennen veroja, Me 10,0 33,8 31,0 253,5 165,6 53,0 % Tilikauden voitto emoyhtiön omistajille, Me 9,3 24,9 23,4 200,3 124,9 60,4 % Tulos/osake, euroa 0,04 0,15 0,12 1,00 0,76 31,4 % Tulos/osake laimennettu, euroa 0,04 0,13 0,11 0,91 0,73 25,0 % Operatiivinen tulos/osake laimennettu, (Diluted EPRA EPS), euroa 2) 0,06 0,05 0,03 0,18 0,20 -9,6 % Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 0,06 0,06 0,03 0,20 0,20 0,4 % Sijoituskiinteistöjen käypä 2 2 1 arvo, Me 191,2 215,7 447,9 53,0 % Oma pääoma/osake, euroa 4,44 3,30 34,6 % Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 3) 4,83 3,53 36,8 % Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV), euroa 4,42 3,14 40,5 % Omavaraisuusaste, % 43,9 39,1 - Nettovelkaantumisaste, % 111,8 136,6 - Korollinen nettovelka 1 (käypä arvo), Me 147,3 811,2 41,4 % Nettotuotto-% 4) 5,8 7,1 - Vuokrausaste, % 95,7 97,1 - Henkilöstö katsauskauden lopussa 102 73 39,7 % 0,04 Osinko/osake, euroa *) 0,14 -71,4 % Sijoitetun vapaan pääoman 0,10 palautus/osake, euroa *) - Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa 0,14 *) 0,14 0,0 % 1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2006 ja 2007 väliseen muutokseen. 2) Aiemmin julkaistu "tulos / osake ilman käyvän arvon muutoksen, myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien vaikutusta" on korvattu"Operatiivinen tulos/osake laimennettu" -tunnusluvulla. Kts. liitetieto Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma operatiivisen tuloksen laskennasta. 3) NAV:n laskentatapaa on muutettu vastaamaan EPRA:n määritelmää (aikaisemmin laskennalliset verot oli vähennetty). 4) Sisältää laajennushankkeiden tontit. *) Hallituksen ehdotus. Cityconin hallitus on tänään hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.-31.12.2007 ja se on saatavissa pdf-muodossa yhtiön kotisivuilta www.citycon.fi. Yhteenveto vuodesta 2007 - Liikevaihto kasvoi 26,9 prosenttia 151,4 miljoonaan euroon (vuonna 2006: 119,4 milj. euroa). Kasvu johtui pääosin uusista hankinnoista. - Nettovuokratuotot kasvoivat 24,9 prosenttia ja olivat 103,4 miljoonaa euroa (82,8 milj. euroa) lähinnä kiinteistöhankintojen takia. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuottojen kasvu oli 6,2 prosenttia. - Voitto ennen veroja nousi 253,5 miljoonaan euroon (165,6 milj. euroa). Luku sisältää 213,4 miljoonaa euroa (120,1 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nousua. - Yhtiön rahoituskulut olivat 47,3 miljoonaa euroa (30,9 milj. euroa). Yhtiön korollisten velkojen keskikorko oli 4,68 prosenttia (4,35 %). - Tulos/osake oli 1,00 euroa (0,76 euroa), kasvun aiheutuessa lähinnä kiinteistöjen käyvän arvon noususta. - Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) oli 0,18 euroa (0,20 euroa). Lasku johtui pääasiassa uusien kiinteistöhankintojen aiheuttamista lisääntyneistä rahoituskustannuksista, organisaation vahvistamiseen liittyvästä hallintokustannusten kasvusta, kiinteistökehitystoiminnan lisääntymisestä sekä osakemäärän kasvusta. Laskua pienensivät alhaisemmat tilikauden tulokseen perustuvat verot. - Liiketoiminnan nettorahavirta/osake pysyi vahvana ja oli 0,20 euroa (0,20 euroa). - Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NAV) kasvoi 4,83 euroon (3,53 euroa). - Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus vuoden 2007 lopussa oli ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 5,6 prosenttia. - Omavaraisuusaste nousi 43,9 prosenttiin (39,1 %). - Vuoden aikana yhtiö toteutti kaikkien aikojen suurimman kauppakeskushankintansa ostamalla kauppakeskus Ison Omenan Espoosta. Lisäksi yhtiö hankki vuoden aikana omistukseensa Ruotsista kauppakeskus Tumba Centrumin ja kauppakeskus Strömpilenin sekä liikekeskus Länkenin. Virosta ostettiin kauppakeskus Magistral. - Vuoden päättyessä Cityconilla oli käynnissä noin 330 miljoonan euron kehityshankkeet Suomessa, Ruotsissa ja Virossa. Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi vuotta 2007:"Cityconin liikevaihto kasvoi ja tulos parani edelleen vuonna 2007. Citycon jatkoi menestyksekkäästi laajentumisstrategiansa toteuttamista valikoiduin kiinteistöhankinnoin ja kehityshankkeiden avulla. Yhtiön nettovuokratuotot kasvoivat ja kiinteistöjen käypä arvo nousi. Kauppakeskusliiketoimintaa tuki vähittäiskaupan vahva kasvu kaikissa toimintamaissamme. Cityconin strategian painopiste on yhtiön kiinteistöomaisuuden kehittämisessä ja proaktiivisessa johtamisessa ja yhtiö investoi raportoimiinsa eri hankkeisiin merkittävästi. Yhtiön nykyinen kiinteistökanta tarjoaa hyviä mahdollisuuksia vuokratuottojen kasvattamiseen kehitysinvestoinneilla ja lisätilojen rakentamisella. Lyhyellä tähtäimellä kehitystoiminta saattaa johtaa vuokratuottojen laskuun, koska laajojen uudistusten alaisia liiketiloja joudutaan tyhjentämään, mutta jatkossa kehitystoiminta parantaa yhtiön vuokratuottoja ja markkina-asemaa merkittävästi. Kehitystoiminnassamme panostamme vastuulliseen rakentamiseen ja ympäristöystävällisten käytäntöjen luomiseen. Yhtiöllä on parhaillaan käynnissä seitsemän merkittävää uudistus- ja laajennushanketta. Näistä kolme suurinta, Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen uudisrakentaminen Tukholmassa, kauppakeskus Rocca al Maren laajennus Tallinnassa ja kauppakeskus Trion uudistaminen Lahdessa, ovat yhtiön vastuullisen rakentamisen pilottiprojekteja. Korkojen noususta ja kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden volatiliteetista huolimatta Cityconin lainojen keskikorko tilikaudella nousi vuoden aikana maltillisesti konservatiivisen rahoituspolitiikan ansiosta ja myös uusien luottojärjestelyjen marginaalit pysyivät yhtiön toiminnan laadun edellyttämällä tasolla. Lisäksi yhtiö järjesti vuoden aikana onnistuneesti kaksi osakeantia. Kassavirta pysyi vahvana kasvaneista nettorahoituskuluista huolimatta. Citycon jatkaa kauppakeskustensa vastuullista kehittämistä aktiivisesti myös vuonna 2008. Etsimme myös uusia mahdollisuuksia kauppakeskusliiketoimintamme laajentamiseksi sekä uushankinnoin että kehitystoiminnan avulla." Toimintaympäristön kehitys Vähittäiskaupan kasvu oli vuonna 2007 edelleen vahvaa, ja vuoden lopulla joulusesongissa saavutettiin uusia myyntiennätyksiä. Suomessa ja Ruotsissa vuoden aikana toteutettujen veronalennuksien ja palkkaratkaisujen vuoksi kuluttajien ostovoima kasvoi. Kuluttajien luottamus talouden kehitykseen kuitenkin heikkeni vuoden lopulla. Epävarmuutta aiheuttavat kasvaneet inflaatiopaineet etenkin Baltiassa ja rahoitusmarkkinoiden tilan ja vakauden heikentyminen. Epävarmuudella ei kuitenkaan ole vielä tähän mennessä ollut merkittävää vaikutusta yhtiön rahoituksen saatavuuteen tai sen maksamiin luottomarginaaleihin. Vuoden 2007 aikana rakennuskustannukset nousivat Suomessa 5,6 prosenttia (lähde: Tilastokeskus), Ruotsissa 5,4 prosenttia (lähde: Byggindex) ja Virossa 12,7 prosenttia (lähde: Statistics Estonia). Citycon seuraa rakennuskustannusten kehitystä ja panostaa kehitystoiminnassaan erityisesti projektinhallintaan, jonka avulla kustannusten nousun vaikutusta voidaan hillitä. Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto Citycon on erikoistunut kauppakeskuksiin ja muihin vähittäiskaupan suuryksiköihin. Yhtiön markkina-alueet ovat Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Suomessa Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja ja Ruotsissa yksi nopeimmin kasvavista ja dynaamisimmista alan yrityksistä. Baltiassa yhtiöllä on hyvä jalansija. Citycon jatkaa vastuullisen kasvun strategiaansa laajentamalla vähittäiskaupan kiinteistökantaansa valituilla markkina-alueilla sekä kehittämällä ja uudistamalla kiinteistöjään entistä paremmin vähittäiskauppaa palveleviksi kokonaisuuksiksi. Cityconille halutuimpia hankintakohteita ovat kauppakeskukset, jotka tarjoavat kehittämis- ja uudistamismahdollisuuksia, ja joista saatavia vuokratuloja on mahdollista lisätä aktiivisen kauppapaikkajohtamisen kautta. Aktiivisen markkinaseurannan ja hyvän paikallistuntemuksen ansiosta Citycon on pystynyt hankkimaan markkinoiden kiinnostavimpia kauppakeskuksia tärkeimmistä kasvukeskuksista toimintamaissaan. Cityconin uudetkin investoinnit kohdistuvat alueille, joissa asukasmäärien ja kuluttajien ostovoiman odotetaan kasvavan. Katsauskauden lopussa yhtiö omisti 33 (26) kauppakeskusta ja 53 (53) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (19), Ruotsissa kahdeksan (5) ja Baltiassa kolme (2). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 2 215,7 miljoonaa euroa, josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 71,6 prosenttia (69,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 23,4 prosenttia (24,5 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 5,0 prosenttia (5,8 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli yhteensä 923 980 neliömetriä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset Citycon soveltaa sijoituskiinteistöjen arvostamiseen IAS 40 -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jonka mukaan sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti. Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Vuonna 2007 ulkopuolinen arviointi teetettiin kuitenkin vuosineljänneksittäin markkinoiden aktiivisuuden ja nopeasti muuttuvan markkinatilanteen vuoksi. Cityconin kiinteistöt arvioi vuoden 2007 lopussa kolmannen kerran Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Realia Management Oy toimii yhteistyössä kansainvälisen, maailman johtavan kiinteistöpalveluiden tarjoajan, CB Richard Ellisin kanssa. Yhteenveto Realia Management Oy:n tekemästä arviolausunnosta vuoden lopun tilanteesta on saatavilla osoitteessa www.citycon.fi. Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo kohosi kehityshankkeiden, markkinatilanteen ja vuokraustoiminnan muutosten seurauksena 213,4 miljoonaa euroa. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 220,9 miljoonaa euroa ja arvonalennuksia yhteensä 7,5 miljoonaa euroa. Cityconin kiinteistöomaisuuden keskimääräinen, Realia Management Oy:n määrittämä nettotuottovaatimus laski 5,6 prosenttiin (Q3/2007: 5,7 %). Tuottovaatimuksen lasku oli pääosin seurausta uusista kiinteistöhankinnoista, jotka arvioitiin ensimmäistä kertaa vuoden viimeisellä neljänneksellä, etenkin kauppakeskus Ison Omenan lisäyksestä kiinteistökantaan. Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste Tilikauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 700 (3 080) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika oli 3,0 (2,9) vuotta. Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli katsauskauden lopussa 95,7 prosenttia (97,1 %) ja nettovuokratuotto 5,8 prosenttia (7,1 %). Nettovuokratuoton lasku johtui lähinnä kiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta. Vuokrausaste laski kehityshankkeiden vuoksi tilapäisesti tyhjennettyjen tilojen määrän kasvun takia. Cityconin nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 24,9 prosenttia 103,4 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä kasvoi 25,0 prosenttia 923 980 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 6,2 prosenttia. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Pääosa vertailukelpoisista kohteista sijaitsee Suomessa. Tilikauden viimeisellä neljänneksellä vertailukelpoisiin kohteisiin laskettiin mukaan ensimmäistä kertaa myös Ruotsissa sijaitsevia kohteita. Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää. Vuokrasopimuskannan yhteenveto Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 164 102 112 512 369 38,8 Alkaneiden vuokra- sopimusten pinta-ala, m2 27 854 14 822 28 884 103 408 73 300 41,1 Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,3 95,7 97,1 -1,4 Vuokrasopimusten keski- määräinen voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta 2,8 3,0 2,9 3,4 Hankinnat Cityconin liiketoiminnan painopiste on kiinteistökannan kasvun myötä siirtynyt yhtiön jo omistamien kauppakeskusten kehittämiseen. Yhtiö kuitenkin etsii jatkuvasti myös uusia hankittavia kohteita kaikilla markkina-alueillaan. Tilikauden ja yhtiön kaikkien aikojen suurin hankinta oli kauppakeskus Ison Omenan osto syyskuussa 329 miljoonalla eurolla. Kauppakeskuksen haltuunoton ja sen johtamisen kulmakivi on Cityconin oma, kauppakeskuksessa toimiva organisaatio. Sen vastuulla on kauppakeskuksen johtaminen ja markkinointi sekä kiinteistön tekninen toimivuus. Organisaatio pyrkii hiomaan kauppakeskuksen palvelutarjontaa palvelemaan entistä paremmin sen asiakaskuntaa ja tukemaan Cityconin kauppakeskustarjontaa Espoon alueella, jossa yhtiö omistaa jo entuudestaan useita kauppakeskuksia. Yhtiö käynnisti myös Ison Omenan laajennushankkeen suunnittelun ja toteutuksen välittömästi hankittuaan kauppakeskuksen. Isoa Omenaa on mahdollista laajentaa yhteensä noin 7 000 neliömetrillä ja tulevaisuudessa avattava metrolinja luo myös uusia mahdollisuuksia kauppakeskuksen kehittämiseen. Vuoden 2007 viimeisellä neljänneksellä Cityconin Kangasalle Tampereen kupeeseen rakennuttama Lentolan liikekeskus siirtyi kohteen valmistuttua Cityconin omistukseen. Vuoden aikana toteutetut kiinteistöhankinnat ilmenevät oheisesta taulukosta. Lisäksi yhtiö on vuoden aikana tehnyt useita osakekauppoja, joilla se on lisännyt omistusosuuttaan osittain omistamissaan kohteissa. Hankinnat 2007 1) +-------------------------------------------------------------------------+ |Kohde |Yhtiö |Sijainti | Hankinta-| Omistus-| | | | | hinta 2)| osuus| | | | | (milj.| kohteesta| | | | | euroa)| kaupan| | | | | | jälkeen, %| |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Suomi | | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Big Apple |Espoo | 329,0| 100| |Iso Omena |Acquisition Oy | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Kiinteistö Oy |Lahti | 17,3| | |Trio |Lahden Hansa | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Lillinkulman |Kiinteistö Oy |Kaarina | 10,9| 100| |liikekeskus |Lillinkulma | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Kiinteistö Oy |Espoo | 9,2 3)| 100| |Espoontori |Espoon Asema- | | | | | |kuja 2 | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Myllypuron |Myllypuron Ostos- |Helsinki | 2,7 4)| 73,5| |ostoskeskus |keskus Oy, | | | | | |Kiinteistö Oy | | | | | |Kivensilmänkuja 1 | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Lentolan |Lentolan |Kangasala | 16,1| 100| |liikekeskus |Perusyhtiö Oy | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Ruotsi | | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Tumba Centrum- |Botkyrka, | 59,4| 100| |Tumba Centrum |fastigheter AB |Suur-Tukholma | | | | | | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Strömpilen AB |Uumaja | 52,9| 75| |Strömpilen ja |(ent. | | | | |liikekeskus |Balticgruppen | | | | |Länken |Handel AB) | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Baltia | | | | | |--------------+------------------+---------------+-----------+-----------| |Kauppakeskus |Kiinteistökauppa |Tallinna | 16,2| 100| |Magistral | | | | | +-------------------------------------------------------------------------+ 1) Sisältää kauppahinnaltaan miljoona euroa ylittävät investoinnit. 2) Hankintahinnat ovat velattomia kauppahintoja transaktiokuluineen hankintahetken valuuttakurssien mukaan. 3) Kokonaiskauppahinta on 11 miljoonaa euroa, josta loppuosa suoritetaan kun asemakaavamuutos on hyväksytty. 4) Käsittää useita eri kauppoja. Kehitys- ja uudistushankkeet Cityconin liiketoiminnassa tärkeintä on pitää yhtiön omistamat kohteet houkuttelevina ja elinvoimaisina kaupan keskuksina niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeiden avulla voidaan kasvattaa pitkällä tähtäimellä kauppapaikkojen kassavirtaa ja tuottoa. Lyhyellä tähtäimellä kehityshankkeet saattavat kuitenkin heikentää joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on hetkellisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan huomiota ympäristötekijöihin, kuten kierrätykseen ja rakennusmateriaaleihin. Vastuullisen rakentamisen pilottihankkeita ovat uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin, kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus Tallinnassa sekä kauppakeskus Trion uudistaminen ja laajentaminen Lahdessa. Citycon tavoittelee näille hankkeille kansainvälistä ympäristöluokitusta. Pilottihankkeissa käytettävä arviointi sisältää yhteensä yli 60 kohtaa, joissa tarkastellaan muun muassa kohteen energiataloudellisuutta, sisäilman laatua, materiaalivalintoja, julkisten kulkuyhteyksien hyödyntämistä ja rakennustyön aiheuttamien ympäristövaikutusten minimointia. Arvioinnin pohjalta suunnitellaan konkreettiset kehitystoimenpiteet, joiden tarkoituksena on luoda systemaattinen vastuullisen rakentamisen käytäntö. Cityconin hallituksen päättämät, meneillään olevat merkittävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Päätettyjen hankkeiden lisäksi Citycon suunnittelee ja valmistelee parhaillaan lukuisia muita kehityshankkeita. Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilla www.citycon.fi saatavissa olevista johdon presentaatioista sekä vuosikertomuksesta, joka julkaistaan helmikuun lopulla. Katsauskauden aikana kehityshankkeisiin investointiin Suomessa 39,5 miljoonaa euroa, Ruotsissa 16,8 miljoonaa euroa ja Baltiassa 15,5 miljoonaa euroa. Meneillään olevat kehityshankkeet Toteutuneet Arvioitu bruttoin- kokonais- vestoinnit Arvioitu kustannus 31.12.2007 lopullinen (milj. mennessä valmistumis- Kohde Sijainti euroa) (milj. euroa) vuosi Lippulaiva Espoo, Suomi 60-70 1) 8,9 2008 Trio Lahti, Suomi 602) 21,5 2009 Seinäjoki, Torikeskus Suomi 4,0 2,1 2008 Åkersberga Österåker, Centrum Ruotsi 27 3) 3,3 2009 Tukholma, Liljeholmstorget Ruotsi 120 17,6 2009 Rocca al Mare Tallinna, Viro 68 13,2 2009 1) Arviossa mukana molemmat suunnitellut vaiheet. 2) Arvioitu kokonaiskustannus on tarkentunut 60 milj. euroon. 3) Citycon omistaa Åkersbergan kauppakeskuksesta 75 % ja koko hankkeen suuruus on noin 40 miljoonaa euroa. Yhtiön merkittävin kehityshanke on uuden kauppakeskuksen rakentaminen Tukholman Liljeholmeniin. Hanke etenee suunnitellussa budjetissa ja aikataulussa ja investointisuunnitelma täsmentyi vuoden lopulla, kun Tukholman kaupungin ja sen liikennelaitoksen kanssa saatiin sovittua järjestelyistä, jotka mahdollistavat kauppakeskuksen alimman kerroksen laajentamisen aiemmin suunniteltua laajemmaksi ja yhdistämisen suoraan metro- ja bussiasemaan. Uusi kauppakeskus avataan arviolta loka-marraskuussa 2009, mutta ensimmäiset sopimukset uusien vuokralaisten kanssa on jo allekirjoitettu. Åkersbergan kauppakeskuksen kehitys- ja laajennushanke on viivästynyt aikaisemmasta aikataulusta, koska suunnitelmia on jouduttu muuttamaan yhden keskuksen vuokralaisen kanssa syntyneen kiistan johdosta. Kaavamuutos on vireillä ja uutta kehitys- ja laajennussuunnitelmaa valmistellaan parhaillaan. Lahden ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Trion kehityshankkeen ensimmäinen vaihe valmistui suunnitelmien mukaisesti marraskuussa. Ensimmäisen vaiheen jälkeen on rakennussuunnitelmiin tehty lisäyksiä ja muutoksia, joiden johdosta hankkeen kokonaisinvestoinnin arvioidaan nousevan noin 60 miljoonaan euroon alkuperäisestä 50,5 miljoonasta eurosta. Kauppakeskuksen myynnin arvioidaan nousevan nykyisestä noin 80 miljoonasta eurosta 110 miljoonaan euroon kehityshankkeen valmistumisen jälkeen. Vuosittain kauppakeskukseen tavoitellaan noin 7 miljoonaa asiakasta. Tallinnasta ostetun kauppakeskus Rocca al Maren uudistus ja laajennus aloitettiin helmikuussa 2007. Kauppakeskuksen uudistushankkeen ensimmäinen vaihe valmistuu suunnitelmien mukaan keväällä 2008 ja kehityshankkeen toinen ja kolmas vaihe ovat myös jo täydessä käynnissä. Suunnitelmien mukaan täysin uudistettu kauppakeskus Rocca al Mare avataan suunniteltua aiemmin jo syksyllä 2009. Espoossa sijaitsevan kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittynyt kaavavalitus hylättiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa syyskuun alussa, minkä jälkeen hanketta on jatkettu alkuperäisen suunnitelman mukaan. Valmistuneet kehityskohteet Kauden aikana saatiin päätökseen useita kehityshankkeita, joista merkittävimmät on lueteltu oheisessa taulukossa. Toteutuneet Arvioitu bruttoin- kokonais- vestoinnit kustannus 31.12.2007 mennessä Kohde Sijainti (milj. euroa) (milj. euroa) Duo Tampere, Suomi 27,3 25,5 Lillinkulma Kaarina, Suomi 8,2 10,9 1) Lentola Kangasala, Suomi 16,6 16,2 Linjuri Salo, Suomi 1,8 1,2 1) Sisältää vaiheet I ja II, joista vaihe II toteutui ennakoitua aikaisemmin. Vuoden aikana toteutuneista kehityshankkeista merkittävin on Tampereen Hervannassa sijaitsevan Hervannan liikekeskuksen uudistus ja laajennus kauppakeskus Duoksi. Duon laajennusosa valmistui huhtikuussa ja kokonaisuudessaan uudistettu kauppakeskus avattiin joulusesonkiin. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala 15 500 neliömetriä muodostuu siis uudistetusta Hervannan liikekeskuksesta (5 200 m2) ja uudisrakennusosasta (10 300 m2). Ankkurivuokralaisina Duossa toimii poikkeuksellisesti kolme päivittäistavarakauppaa. Vuoden 2008 asiakasmäärätavoite on 3,5 miljoonaa ja myyntitavoite 55 miljoonaa euroa. Hanke toteutui budjetin mukaisesti ja suunnitellussa aikataulussa. Kangasalan Lentolaan rakennettu uusi liikekeskus valmistui vuoden lopulla, ja se siirtyi kokonaan vuokrattuna Cityconin omistukseen. Lillinkulman uusi liikekiinteistö Kaarinassa valmistui toukokuussa. Salon keskustassa Cityconin omistama liikerakennus uudistettiin kauppakeskukseksi ja se avattiin jouluksi 2007. Vantaan Myyrmannin ravintolamaailma uudistettiin, mikä kaksinkertaisti kauppakeskuksen aikaisemman ravintolapalveluiden tarjonnan. Liiketoimintayksiköt Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja nämä edelleen liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomi Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 10,1 prosenttia 75,7 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot kasvoivat 6,6 prosenttia. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 73,2 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kohteissa oli 8,6 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman nettovuokran ja mahdollisten erilliskorvausten osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio. Suomen kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia tai valmistuneita kehityshankkeita on käsitelty edellä. Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 151 75 84 442 321 37,7 Alkaneiden vuokra- sopimusten pinta-ala, m2 18 640 11 670 14 510 74 400 66 500 11,9 Vuokrausaste kauden lopussa, % 95,9 95,6 97,2 -1,6 Vuokrasopimusten keski- määräinen voimassaolo- aika kauden lopussa, vuotta 3,1 3,1 3,1 0,0 Taloudellinen kehitys, Suomi Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Bruttovuokratuotot, Me 29,1 23,3 24,6 100,7 93,1 8,2 Liikevaihto, Me 30,2 24,0 25,5 104,3 95,8 8,9 Nettovuokratuotot, Me 21,0 17,0 18,9 75,7 68,8 10,1 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me -2,1 13,0 16,2 148,5 104,8 41,7 Liikevoitto, Me 17,5 30,2 33,9 218,7 176,1 24,2 Bruttoinvestoinnit, Me 32,5 5,7 353,2 429,1 152,8 180,8 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 1 555,5 1587,0 1 009,7 57,2 Nettotuotto-% (1 6,6 6,2 7,6 - Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 7,4 7,1 7,9 - 1) Sisältää laajennushankkeiden tontit. Ruotsi Citycon on saavuttanut merkittävän aseman kauppakeskusmarkkinoilla Ruotsissa, jossa sillä on kahdeksan (5) kauppakeskusta ja seitsemän (7) muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla ja Uumajassa. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 133,6 prosenttia 21,6 miljoonaan euroon ja liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 20.9 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Ruotsin kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä. Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl 13 27 18 49 32 53,1 Alkaneiden vuokra- sopimusten pinta-ala, m2 9 179 3 152 12 213 25 800 3 900 561,5 Vuokrausaste kauden lopussa, % 96,9 95,1 96,3 -1,2 Vuokrasopimusten keski- määräinen voimassaolo- aika kauden lopussa, vuotta 2,0 2,4 2,2 11,6 Taloudellinen kehitys, Ruotsi Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Bruttovuokratuotot, Me 9,4 6,6 9,7 35,4 15,9 121,8 Liikevaihto, Me 11,1 7,2 10,1 39,0 17,3 125,1 Nettovuokratuotot, Me 4,7 3,7 6,5 21,6 9,3 133,6 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me 2,7 9,1 2,3 55,6 8,7 539,3 Liikevoitto, Me 7,3 11,9 7,6 74,3 16,8 343,4 Bruttoinvestoinnit, Me 5,5 41,2 3,0 142,4 267,2 -46,7 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 526,4 517,5 354,8 45,9 Nettotuotto-% (1 4,8 4,6 5,1 - Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet 6,0 5,3 6,8 - 1) Sisältää laajennushankkeiden tontit. Baltia Katsauskauden lopussa Citycon omisti Baltian maissa kolme kauppakeskusta, Rocca al Maren ja Magistralin Tallinnassa Virossa sekä Mandarinaksen Vilnassa Liettuassa. Baltian markkinoiden rajallisen koon, kilpailun ja sopivien kiinteistöjen rajallisen saatavuuden vuoksi Citycon on edennyt alueen investoinneissa maltillisesti. Yhtiö etsii kuitenkin jatkuvasti potentiaalisia sijoituskohteita alueella. Baltian nettovuokratuotot kasvoivat katsauskaudella 25,4 prosenttia 6,0 miljoonaan euroon. Liiketoiminta-alueen nettovuokratuotot olivat 5,8 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista. Baltian kiinteistöhankintoja ja käynnissä olevia kehityshankkeita on käsitelty edellä. Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl - - 10 21 16 31,3 Alkaneiden vuokra- sopimusten pinta-ala, m2 - - 2 161 3 208 2 900 10,6 Vuokrausaste kauden lopussa, % 100 100,0 100,0 0,0 Vuokrasopimusten keski- määräinen voimassaolo- aika kauden lopussa, vuotta 3,2 2,8 3,3 -15,9 Taloudellinen kehitys, Baltia Q4/ Q4/ Q3/ 2007 2006 2007 2007 2006 Muutos, % Bruttovuokratuotot, Me 2,1 1,8 2,1 7,7 6,1 25,7 Liikevaihto, Me 2,0 1,8 2,3 8,0 6,2 29,4 Nettovuokratuotot, Me 1,4 1,3 1,8 6,0 4,8 25,4 Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me 0,1 1,1 2,5 9,3 6,6 42,0 Liikevoitto, Me 1,2 2,2 4,2 14,5 10,9 33,0 Bruttoinvestoinnit, Me 5,6 0,0 22,2 31,7 16,2 95,1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me 109,3 111,2 83,3 33,4 Nettotuotto-% (1 6,4 6,2 6,7 - 1) Sisältää laajennushankkeiden tontit. Liikevaihto ja tulos Katsauskauden liikevaihto oli 151,4 miljoonaa euroa (119,4 milj. euroa). Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 94,9 prosenttia (96,5 %). Liikevoitto kasvoi 300,7 miljoonaan euroon (196,5 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli 253,5 miljoonaa euroa (165,6 milj. euroa) ja voitto verojen jälkeen oli 203,9 miljoonaa euroa (126,4 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta sekä hankittujen keskusten tuomasta liikevoitosta. Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoiton ja muiden kertaluontoisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli 164,6 miljoonaa euroa (92,5 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 3,3 miljoonaa euroa yli vertailukauden tason (kts. liite Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen täsmäytyslaskelma). Tuloksen kasvu on seurausta toteutuneista kiinteistöhankinnoista sekä vertailukelpoisten kiinteistöjen nettovuokratuottojen kasvusta. Operatiivisen tuloksen verot olivat katsauskaudella alle vertailukauden tulokseen perustuvien verojen huolimatta tuloksen kasvusta. Alhaisemmat tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat seurausta aikaisempaa suuremmista rakennusten poistoista Suomessa. Tämä puolestaan alentaa suomalaisen tilinpäätösnormiston (FAS) perusteella emoyhtiön tulosta ja siten myös tilikauden tulokseen perustuvia veroja. Tulos/osake oli 1,00 euroa (0,76 euroa). Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) oli 0,18 euroa (0,20 euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,20 euroa (0,20 euroa). Henkilöstö ja hallinnon kulut Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 102 (73) henkilöä, joista 71 oli Suomessa, 24 Ruotsissa ja seitsemän Baltiassa. Hallinnon kulut kasvoivat 16,5 miljoonaan euroon (12,9 milj. euroa) sisältäen 0,7 miljoonaa euroa (0,9 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä laskennallisia kuluja. Kulujen kasvuun vaikutti yhtiön toiminnan laajentuminen sekä uuden alueorganisaation rakentaminen ja siihen liittyvät kustannukset. Investoinnit Cityconin katsauskauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 603,9 miljoonaa euroa (436,4 milj. euroa). Investoinneista 531,3 miljoonaa euroa (400,9 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 71,8 miljoonaa euroa (35,4 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 0,8 milj. euroa (0,2 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit rahoitettiin pääasiassa katsauskauden aikana toteutetulla noin 133,8 miljoonan euron suunnatulla osakeannilla, noin 99,3 miljoonan euron merkintäetuoikeusannilla sekä pohjoismaisen pankkiryhmittymän kanssa solmitulla 350 miljoonan euron luottosopimuksella. Tase ja rahoitus Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 2 308,6 miljoonaa euroa (1 486,4 milj. euroa). Kauden päättyessä taseen velat olivat yhteensä 1 297,7 miljoonaa euroa (906,1 milj. euroa), joista lyhytaikaista velkaa oli 157,8 miljoonaa euroa (134,4 milj. euroa). Konsernin rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella. Tilikauden päättyessä Cityconilla oli käytettävissään nostamattomia luottolimiittejä 150 miljoonan euron arvosta, minkä lisäksi yhtiön kotimaisen yritystodistusohjelman alla oli mahdollista emittoida 45 miljoonan euron edestä lyhytaikaista lainaa. Korolliset velat kasvoivat vertailukaudella 340,0 miljoonaa euroa ja olivat 1 154,0 miljoonaa euroa (814,0 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 171,4 miljoonaa euroa (832,5 milj. euroa). Lyhytaikaiset korolliset velat olivat noin 9 prosenttia konsernin korollisesta velasta. Tilikauden päättyessä nostamattomat luottolimiitit riittävät kattamaan kahden seuraavan vuoden aikana erääntyvät korolliset velat. Konsernin likvidit kassavarat olivat 24,2 miljoonaa euroa (21,3 milj. euroa), joten konsernin korollisen nettovelan käypä arvo oli 1 147,3 miljoonaa euroa (811,2 milj. euroa). Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen keskikorko oli 4,68 prosenttia (4,35 %) katsauskaudella. Keskikorko nousi maltillisesti verrattuna lyhyiden rahamarkkinakorkojen reippaaseen nousuun yhtiön liiketoiminta-alueilla. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika piteni 4,7 vuoteen (4,6 vuotta), kun lyhytaikainen siltarahoitus maksettiin takaisin uudella seitsemän vuoden syndikoidulla luotolla. Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,1 vuotta (3,4 vuotta). Korollisten velkojen keskikorko 31.12.2007 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 5,02 prosenttia. Konsernin omavaraisuusaste oli 43,9 prosenttia (39,1 %). Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 111,8 prosenttia (136,6 %). Katsauskaudella nettovelkaantumisastetta laskivat ja omavaraisuusastetta nostivat toteutetut osakeannit ja katsauskauden hyvä tulos. Kauden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 81,6 prosenttia (77,5 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 61,1 prosenttia (76,2 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 68,3 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua (81,6 %). Lainasalkun suojausaste on ollut konsernin rahoituspolitiikan mukainen mutta hieman normaalitason alapuolella johtuen markkinanäkemyksestä, joka on perustunut maailman talouskasvun hidastumiseen. Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 634,5 miljoonaa euroa (541,7 milj. euroa), josta suojauslaskentaa sovellettiin koronvaihtosopimuksille, joiden nimellisarvo oli 558,0 miljoonaa euroa (491,7 milj. euroa). Konsernin kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2007 oli 674,8 miljoonaa euroa (556,4 milj. euroa) ja käypä arvo 9,1 miljoonaa euroa (-1,8 milj. euroa). Nettorahoituskulut kasvoivat 16,4 miljoonaa euroa 47,3 miljoonaan euroon (30,9 milj. euroa). Nettorahoituskulujen kasvu johtui pääasiassa lisääntyneestä korollisen velan määrästä, vaihtovelkakirjalainan optiosta aiheutuvasta kulukirjauksesta, nousseesta keskikorosta ja tulosvaikutteisesti kirjattavien johdannaisten markkina-arvon laskusta aiheutuneesta laskennallisesta tappiosta. Tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,8 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta. Transaktiot pääomamarkkinoilla Vuonna 2007 Citycon hankki rahoitusta yhteensä 584,5 miljoonaa euroa osake- ja velkamarkkinoilta, ja käytti varat kiinteistöjen hankintaan ja jo omistamiensa kohteiden kehittämiseen. Toteutetut rahoitusjärjestelyt samoin kuin kiinteistöjen käyvän arvon muutokset vahvistivat yhtiön tasetta. Citycon järjesti helmikuussa suunnatun osakeannin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Osakeanti perustui ylimääräisen yhtiökokouksen 26.1.2007 antamaan valtuutukseen ja toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä 12.-13.2.2007. Osakeannissa merkittiin yhteensä 25 miljoonaa uutta osaketta 5,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakeannissa kerätyt nettovarat olivat noin 132,2 miljoonaa euroa. Osana kauppakeskus Iso Omenan hankinnan rahoittamista Cityconin hallitus päätti syyskuussa osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta, noin 99 miljoonan euron, osakeannista. Osakeanti perustui varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antamaan valtuutukseen. Merkittäväksi tarjottiin 27 594 782 uutta osaketta 3,60 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintäaika alkoi 19.9.2007 ja päättyi 3.10.2007. Cityconin osakkeenomistajilla oli oikeus merkitä jokaista omistamaansa seitsemää osaketta kohti yksi uusi osake. Osakeannissa merkittiin kaikki tarjotut osakkeet. Ensisijaisessa merkinnässä merkittiin 27 235 387 osaketta, mikä vastasi 98,7 prosenttia tarjotuista osakkeista. Toissijainen merkintä ylimerkittiin, jolloin osakeanti tuli täyteen merkityksi. Suunnatun osakeannin ja merkintäetuoikeusannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin tilikauden aikana julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa mm. yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.citycon.fi. Kauppakeskus Iso Omenan hankintaan liittyen Citycon allekirjoitti myös 350 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman luottosopimuksen kansainvälisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 200 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä seitsemän vuoden pituisesta lainasta sekä 150 miljoonan euron suuruisesta, viiden vuoden mittaisesta luottolimiitistä. Laina ylimerkittiin huomattavasti syndikointivaiheessa. Seitsemän vuoden pituinen laina käytettiin Ison Omenan hankintaa varten nostetun lyhytaikaisen lainan jälleenrahoitukseen. Viiden vuoden pituisella, 150 miljoonan euron luottolimiitillä yhtiö rahoittaa käynnissä olevia kehityshankkeita ja strategian mukaisia mahdollisia kiinteistöhankintoja. Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät Cityconin riskienhallinnan tavoitteena on auttaa varmistamaan yhtiön liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, merkittävyyden arvioinnin, riskienhallintatoimenpiteiden suunnittelun ja toteuttamisen, säännöllisen riskiraportoinnin sekä valvonnan. Citycon aloitti loppuvuodesta 2006 mittavan projektin, joka tähtäsi kokonaisvaltaisen riskienhallintaohjelman (Enterprise Risk Management, ERM) käyttöönottoon. Projekti toteutettiin vuoden 2007 aikana ja yhtiö on ottanut käyttöön ERM:n mukaiset riskienhallinnan toimintamallit ja periaatteet vuoden 2008 vuosisuunnittelun yhteydessä. Yhtiön hallituksen hyväksymää, yhtiön riskienhallinnan periaatteet määrittävää ohjesääntöä päivitetään säännöllisesti vastaamaan liiketoiminnassa mahdollisesti tapahtuvia muutoksia. Yhtiön arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden talouksien kehitykseen sekä sijoituskiinteistöjen tuleviin käyvän arvon ja korkotason muutoksiin. Yhtiön siirtäessä kasvustrategiansa painopistettä kiinteistöjen hankinnasta omaan kiinteistökehittämiseen ja rakennuttamiseen myös projektihallintaan ja rakennuskustannusten nousuun liittyvät riskit kasvavat. Toteutuessaan merkittävällä korkotason nousulla, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskulla, projektiriskeillä, rakennuskustannusten merkittävällä nousulla tai talouskasvun merkittävällä hidastumisella Suomessa, Ruotsissa tai Baltiassa voisi olla haitallinen vaikutus Cityconin liiketoimintaan ja tulokseen. Loppukesästä alkanut rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on johtanut lyhyiden rahamarkkinakorkojen selvään nousuun ja pankkien oman varainhankinnan vaikeutumiseen, mikä saattaa pitkittyessään vaikeuttaa merkittävästi yhtiön rahoituksen saatavuutta ja nostaa tulevia luottomarginaaleja ja rahoituksen kustannusta. Tällä voisi olla toteutuessaan haitallinen vaikutus Cityconin strategian toteuttamiseen sekä yhtiön liiketoimintaan ja tulokseen. Yhtiö pyrkii suojautumaan rahoitusmarkkinoiden muutoksilta noudattamalla konservatiivista rahoituspolitiikkaa, minkä johdosta yhtiön rahoituskustannukset eivät kuitenkaan ole vielä merkittävästi nousseet eikä rahoituksen saatavuus heikentynyt. Yhtiön riskienhallintaa käsitellään tarkemmin vuoden 2007 vuosikertomuksessa, joka julkaistaan helmikuun lopulla. Rahoitusriskejä käsitellään myös tilinpäätöksen sivuilla 35-36. Ympäristövastuu Kiinteistöalan yrityksille energiankäytön hallinta on keskeinen osa käyttökustannusten hallintaa ja yrityksen ympäristövastuuta. Citycon on mukana kiinteistö- ja rakennusalan energiansäästösopimuksessa, jonka tavoitteena on kiinteistöjen energiankulutuksen vähentäminen. Muut merkittävimmät ympäristövaikutukset kauppakeskusten johtamisessa liittyvät kiinteistöjen ylläpitoon sekä jätehuoltoon. Citycon kiinnittää kehityshankkeissaan huomiota ympäristötekijöihin ja pyrkii saamaan niille kansainvälisen ympäristöluokituksen. Vastuullista rakentamista on käsitelty edellä kohdassa Kehitys- ja uudistushankkeet. Oikeudenkäynnit Markkinaoikeuden päätös Cityconin valitukseen Ratina-hankintakilpailusta Markkinaoikeus antoi 12.10.2007 päätöksen jättää tutkimatta Cityconin ja Skanska Talonrakennus Oy:n 27.4.2006 tekemän vaatimuksen koskien Tampereen kaupungin Ratinan alueen kauppakeskuksen ja siihen liittyvien alueiden toteuttamiseen liittyvää hankintakilpailua. Citycon ei valittanut päätöksestä. Asian yksityiskohdat käyvät tarkemmin ilmi yhtiön 27.4.2006 ja 15.10.2007 julkaisemista pörssitiedotteista, jotka ovat saatavissa yhtiön kotisivuilta www.citycon.fi. Varsinainen yhtiökokous Yhtiön vuoden 2007 varsinainen yhtiökokous pidettiin 13. maaliskuuta Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2006 tilinpäätöksen ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Vuoden 2006 osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta. Osinko maksettiin 23.3.2007. Hallitus Vuonna 2007 yhtiön hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja hallitukseen valittiin uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Gideon Bolotowsky, Amir Gal, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman, Claes Ottosson, Dor J. Segal ja Thomas W. Wernink. Hallitus valitsi puheenjohtajakseen Thomas W. Werninkin ja varapuheenjohtajakseen Tuomo Lähdesmäen. Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajaksi tilikaudelle 2007 yhtiökokous valitsi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut KHT Tuija Korpelainen. Hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta ja yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta joko maksullisella tai maksuttomalla osakeannilla. Uudet osakkeet voidaan antaa ja yhtiön hallussa olevat omat osakkeet luovuttaa yhtiön osakkeenomistajille siinä suhteessa kuin he ennestään omistavat yhtiön osakkeita tai suunnatulla osakeannilla osakkeenomistajien etuoikeudesta poiketen, jos siihen on yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Hallitus voi päättää myös maksuttomasta osakeannista yhtiölle itselleen. Lisäksi hallitus valtuutettiin antamaan osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettuja erityisiä oikeuksia, jotka oikeuttavat saamaan maksua vastaan yhtiön uusia osakkeita tai yhtiön hallussa olevia omia osakkeita. Annettavien uusien osakkeiden ja luovutettavien yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden enimmäismäärä, mukaan lukien erityisten oikeuksien perusteella saatavat osakkeet, voi olla yhteensä enintään 100 miljoonaa. Valtuutus on voimassa viisi vuotta yhtiökokouksen päätöksestä lukien. Hallitus käytti tätä valtuutusta päättäessään 10.9.2007 osakkeenomistajien merkintäetuoikeuteen perustuvasta osakeannista. Osakeannissa tarjottiin osakkeenomistajien merkittäväksi enintään 27 594 782 osaketta. Valtuutuksen perusteella voidaan tämän jälkeen antaa tai luovuttaa enintään 72 405 218 osaketta. Tilikauden lopussa hallituksella ei ollut muita valtuutuksia. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Yhtiökokous hyväksyi pääasiassa uudesta osakeyhtiölaista johtuvat muutokset yhtiön yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröitiin kaupparekisteriin 30.3.2007. Merkittävin yhtiöjärjestykseen tehty muutos oli yhtiön vähimmäis- ja enimmäispääomaa sekä osakkeen nimellisarvoa koskevien määräysten poistaminen. Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet Citycon kuuluu Pohjoismaisen Pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan rahoitus ja sen alatoimialaan kiinteistöjen johto ja kehitys. Yhtiön osake on noteerattu Helsingin arvopaperipörssissä marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471. Vaihto ja kurssi Vuoden 2007 aikana Cityconin osakkeen vaihto OMX Pohjoismainen Pörssi Helsingissä oli 738,1 miljoonaa euroa (197,6 milj. euroa) ja 153,7 miljoonaa (51,2 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 6,09 (5,09) euroa ja alin 3,24 (3,02) euroa. Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 4,76 (3,86) euroa ja päätöskurssi 3,65 (5,05) euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli 806,6 miljoonaa euroa (844,3 milj. euroa). Omistus Cityconilla oli tilikauden lopussa 2 090 (1 721) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista yhdeksän oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 210,9 (155,6) miljoonaa yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 95,5 (93,1) prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Liputusilmoitukset Citycon Oyj vastaanotti vuoden 2007 aikana kolme ilmoitusta omistusosuuden muuttumisesta: Fidelity International Limited ilmoitti helmikuussa, että sen ja sen suorien ja epäsuorien tytäryhtiöiden osakeomistus Citycon Oyj:ssä oli laskenut alle kymmenen prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan Fidelity International Limited ja sen suorat ja epäsuorat tytäryhtiöt omistivat 14.2.2007 yhteensä 17 297 574 Cityconin osaketta, mikä tuolloin vastasi yhdeksää prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista. ING Clarion Real Estate Securities, L.P. ilmoitti elokuussa, että sen osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan ING Clarion Real Estate Securities, L.P. omisti 24.8.2007 yhteensä 9 726 700 osaketta, mikä tuolloin vastasi 5,04 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista. Perennial Investment Partners Ltd ilmoitti marraskuussa, että sen osuus Citycon Oyj:n äänimäärästä ja osakepääomasta oli noussut yli viiden prosentin rajan. Ilmoituksensa mukaan Perennial Investment Partners Ltd omisti 5.11.2007 yhteensä 11 256 637 osaketta, mikä tuolloin vastasi 5,10 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja osakkeista. Osakepääoma Yhtiön rekisteröity osakepääoma vuoden 2007 alussa oli 225,7 miljoonaa euroa ja osakkeita oli yhteensä 167,2 miljoonaa. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääoma on noussut 33,9 miljoonalla eurolla ja osakkeiden lukumäärä 53,8 miljoonalla osakkeella osakeantien ja optioilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena. Muutokset käyvät tarkemmin ilmi oheisesta taulukosta. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259,6 miljoonaa euroa ja osakkeiden lukumäärä 221,0 miljoonaa. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei maaliskuisen yhtiöjärjestyksen muutoksen seurauksena ole enää nimellisarvoa. Omat osakkeet Citycon Oyj:n hallussa ei katsauskauden aikana ollut yhtiön omia osakkeita. Optio-ohjelmat Optio-oikeudet 1999 Cityconin ylimääräinen yhtiökokous 4.11.1999 päätti enintään 5 500 000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstölle myönnettiin 5 327 500 optio-oikeutta. Loput optio-oikeudet annettiin Cityconin täysin omistamalle tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle. Vuoden 1999 optio-ohjelma päättyi 30.9.2007. Merkintäajan loppuun mennessä vuoden 1999 optio-oikeuksilla oli merkitty yhteensä 5 631 912 Cityconin osaketta, joista vuoden 2007 aikana merkittiin 825 982 osaketta 1,35 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2007. Vuoden 1999 optio-oikeuksista jäivät käyttämättä vain Veniamo-Invest Oy:n hallussa olleet 172 500 optio-oikeutta. Kyseiset optio-oikeudet ovat rauenneet arvottomina. Optio-oikeudet 2004 Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden antamisesta. Näistä henkilöstön hallussa oli tilikauden päättyessä 3 220 000 A/B/C-optio-oikeutta. Optio-oikeudet 2004 A ja 2004 B on listattu OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinkiin. Kaupankäynti 2004 B -optioilla alkoi 3.9.2007. Yhtiön optio-ohjelman 2004 ehtoja muutettiin kauden aikana toteutetun merkintäetuoikeusannin johdosta. Muutokset koskivat osakkeiden merkintäsuhdetta ja merkintähintoja ja sitä kautta myös optio-oikeuksilla merkittävien osakkeiden enimmäismäärää. Yhtiön vuoden 2004 optio-ohjelman perustiedot 10.10.2007 voimaan tulleiden muutosten jälkeen käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2007 2004 A 2004 B 2004 C Myönnetyt optio-oikeudet, kpl 1 040 000 1 090 000 1 090 000 Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹) 260 000 210 000 210 000 Merkintäsuhde, optio/osake 1:1,2127 1:1,2127 1:1,2127 Merkintähinta/osake, e ²) 2,3432 2,7308 4,4313 Osakkeiden merkintäaika alkaa/alkoi 1.9.2006 1.9.2007 1.9.2008 Osakkeiden merkintäaika päättyy 31.3.2009 31.3.2010 31.3.2011 Osakemerkintään käytetyt optiot 336 720 - - Optioilla merkityt osakkeet 376 316 - - ¹) Veniamo-Invest Oy:llä ei ole oikeutta merkitä emoyhtiönsä osakkeita. ²) Osakkeen merkintähinnat alenevat puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen määrästä. Osakkeen merkintähinta on kuitenkin aina vähintään 1,35 euroa. Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä A-optio-oikeuksilla merkittiin tilikauden aikana yhteensä 286 601 uutta Cityconin osaketta joulukuussa merkityt 606 osaketta huomioon ottaen. 2004 B-optioilla ei ole merkitty osakkeita. Vuonna 2007 merkityt osakkeet oikeuttavat osinkoon tilikaudelta 2007. Joulukuussa merkittyjä osakkeita vastaavaa osakkeiden määrän korotusta ei ole vielä merkitty kaupparekisteriin. Ulkona olevilla vuoden 2004 optio-oikeuksilla voidaan merkitä vielä enintään 3 496 553 uutta osaketta. Tilikauden jälkeiset tapahtumat Kauppakeskus Lippulaivan laajennushankkeeseen liittyen Citycon osti vuoden alussa Kiinteistö Oy Majakan koko osakekannan ja myi samassa yhteydessä Kiinteistö Oy Ulappatorin kaikki osakkeet. Kiinteistö Oy Majakka omistaa rakentamattomia maa-alueita Espoossa Lippulaivan ympäristössä kauppakeskuksen laajennukseen suunnitellulla alueella. Citycon allekirjoitti 12.2.2008 sopimuksen, jolla se myi osuuden kauppakeskus Isosta Omenasta GIC Real Estaten tytäryhtiölle. GIC Real Estate on singaporelaisen sijoitusyhtiön Government of Singapore Investment Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö. Kaupan toteuduttua Citycon omistaa kauppakeskuksesta 60 prosenttia ja GIC Real Estate 40 prosenttia. Osapuolet ovat sopineet, että Citycon vastaa jatkossakin kauppakeskuksen toiminnasta ja johtamisesta tavanomaisin ehdoin. Velaton kauppahinta, 131,6 miljoonaa euroa, vastaa 40 prosentin osuutta Cityconin maksamasta 329 miljoonan euron ostohinnasta. Hallituksen ehdotus voitonjaoksi ja varojen jakamiseksi sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat ovat 12,6 miljoonaa euroa, josta tilikauden voitto on 8,4 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilinpäätöksen julkistamispäivänä ovat 201,1 miljoonaa euroa. Cityconin hallitus ehdottaa 13.3.2008 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan tilinpäätöksen perusteella kertyneistä voittovaroista maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 18.3.2008 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 2.4.2008. Tulevaisuuden näkymät Citycon keskittyy jatkossakin liikevoiton ja kassavirran kasvattamiseen. Yhtiö arvioi kehitys- ja uudistushankkeiden olevan edelleen keskeisiä yhtiön liiketoiminnassa vuonna 2008. Yhtiö jatkaa aktiivisesti omistamiensa kauppakeskusten kehittämistä sekä laajentumisstrategiansa toteuttamista myös uushankinnoilla. Yhtiö harkitsee myös ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä. Yhtiö arvioi nettovuokratuottojen ja operatiivisen liikevoiton ilman käyvän arvon muutoksia kasvavan vuonna 2008. Arvio perustuu kiinteistökannan kasvuun, mukaan lukien syyskuussa 2007 toteutunut kauppakeskus Ison Omenan hankinta, panostukseen kauppakeskusjohtamiseen sekä tuleviin laajennus- ja uudistushankkeisiin. Helsingissä 14.2.2008 Citycon Oyj Hallitus Lyhennetty konsernituloslaskelma, IFRS Q4 Q4 Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos Bruttovuokratuotto 40,6 31,7 28,0 % 143,7 115,1 24,8 % Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 2,7 1,3 109,2 % 7,7 4,2 82,1 % Liikevaihto (liite 3) 43,3 33,0 31,1 % 151,4 119,4 26,9 % Hoitokulut 16,0 10,6 50,5 % 47,8 36,0 32,7 % Vuokraustoiminnan muut kulut 0,2 0,2 -20,9 % 0,3 0,6 -54,7 % Nettovuokratuotto 27,1 22,1 22,3 % 103,4 82,8 24,9 % Hallinnon kulut 3,9 3,2 20,5 % 16,5 12,9 28,3 % Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,6 0,3 76,0 % 0,5 0,6 -12,7 % Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 0,7 23,1 -96,9 % 213,4 120,1 77,8 % Nettovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä 0,0 0,1 -133,8 % -0,1 5,9 -101,5 % Liikevoitto 24,5 42,5 -42,4 % 300,7 196,5 53,0 % Rahoituskulut (netto) 14,5 8,7 66,6 % 47,3 30,9 53,0 % Voitto ennen veroja 10,0 33,8 -70,5 % 253,5 165,6 53,0 % Tilikauden tulokseen perustuvat verot 3,2 -1,0 -414,5 % -3,4 -7,4 -54,0 % Laskennalliset verot -3,3 -6,3 -47,8 % -46,2 -31,8 45,1 % Katsauskauden voitto 9,9 26,4 -62,6 % 203,9 126,4 61,3 % Katsauskauden voiton jakautuminen: Emoyhtiön omistajille 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 % Vähemmistölle 0,6 1,5 -60,4 % 3,6 1,5 133,8 % Tulos/osake, euroa 0,04 0,15 -71,7 % 1,00 0,76 31,4 % Tulos/osake, laimennettu, euroa 0,04 0,13 -66,5 % 0,91 0,73 25,0 % Operatiivinen tulos (liite 4) 14,0 8,6 61,9 % 35,7 32,4 10,3 % Ei-operatiivinen tulos (liite 4) -4,7 16,3 -129,0 % 164,6 92,5 77,9 % Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 % Lyhennetty konsernitase, IFRS Me Liite 31.12.2007 31.12.2006 Varat Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 5 2 215,7 1 447,9 Rakenteilla olevat kiinteistöt 6 33,2 - Muut aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 0,9 0,6 Johdannaissopimukset ja muut pitkäaikaiset varat 8 10,7 4,8 Pitkäaikaiset varat yhteensä 2 260,5 1 453,3 Lyhytaikaiset varat Johdannaissopimukset 8 1,2 0,4 Myyntisaamiset ja muut saamiset 22,7 11,3 Rahavarat ja pankkisaamiset 7 24,2 21,3 Lyhytaikaiset varat yhteensä 48,1 33,1 Varat yhteensä 2 308,6 1 486,4 Oma pääoma ja velat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 259,6 225,7 Osakeanti - 0,1 Ylikurssirahasto ja muut sidotut rahastot 131,1 131,1 Arvonmuutosrahasto 8 4,9 -1,3 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 199,3 - Kertyneet voittovarat 387,0 209,7 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 982,0 565,3 Vähemmistön osuus 28,9 15,0 Oma pääoma yhteensä 1 010,9 580,3 Velat Pitkäaikaiset korolliset velat 1 049,3 726,3 Johdannaissopimukset ja muut korottomat velat 8 2,4 4,9 Laskennalliset verovelat 88,1 40,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 139,9 771,7 Lyhytaikaiset korolliset velat 104,7 87,6 Ostovelat ja muut velat 53,1 46,8 Lyhytaikaiset velat yhteensä 157,8 134,4 Velat yhteensä 1 297,7 906,1 Oma pääoma ja velat yhteensä 2 308,6 1 486,4 Konsernin lyhennetty oman pääoman laskelma, IFRS Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Yli- Sijoi- kurssi- tetun Kerty- rahasto Arvon- vapaan neet Osake- Osake- ja muut muutos- pääoman voitto- Me pääoma anti rahastot rahasto rahasto varat Oma pääoma 1.1.2006 184,1 1,1 85,4 -10,5 - 96,5 Rahavirran suojaus 9,3 Katsauskauden tulos 124,9 Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 9,3 124,9 Osakeannit 36,8 37,1 Osakemerkinnät osakeoptioilla 4,8 -0,9 0,1 Osingonjako (Liite 9) -6,6 -12,6 Osakeperusteiset maksut 0,9 Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman ehtoisen komponentin osuus 15,1 Muut muutokset Oma pääoma 31.12.2006 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7 Oma pääoma 1.1.2007 225,7 0,1 131,1 -1,3 - 209,7 Rahavirran suojaus 6,3 Katsauskauden tulos 200,3 Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 6,3 200,3 Osakeannit 33,8 197,6 Osakemerkinnät osakeoptioilla 0,1 -0,1 0,0 1,8 Osingonjako (Liite 9) -23,4 Muuntoerot -0,3 Osakeperusteiset maksut 0,6 Muut muutokset Oma pääoma 31.12.2007 259,6 - 131,1 4,9 199,3 387,0 Emoyhtiön omistajille Vähem- Oma kuuluva mistön pääoma Me oma pääoma osuus yhteensä Oma pääoma 1.1.2006 356,6 3,6 360,2 Rahavirran suojaus 9,3 9,3 Katsauskauden tulos 124,9 1,5 126,4 Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 134,1 1,5 135,7 Osakeannit 73,9 73,9 Osakemerkinnät osakeoptioilla 3,9 3,9 Osingonjako (Liite 9) -19,2 -19,2 Osakeperusteiset maksut 0,9 0,9 Vaihtovelkakirjalainan oman pääoman ehtoisen komponentin osuus 15,1 15,1 Muut muutokset 0,0 9,9 9,9 Oma pääoma 31.12.2006 565,3 15,0 580,3 Oma pääoma 1.1.2007 565,3 15,0 580,3 Rahavirran suojaus 6,3 6,3 Katsauskauden tulos 200,3 3,6 203,9 Kaudella kirjatut tuotot ja kulut yhteensä 206,6 3,6 210,2 Osakeannit 231,3 231,3 Osakemerkinnät osakeoptioilla 1,8 1,8 Osingonjako (Liite 9) -23,4 -23,4 Muuntoerot -0,3 -0,7 -1,0 Osakeperusteiset maksut 0,6 0,6 Muut muutokset 0,0 11,0 11,0 Oma pääoma 31.12.2007 982,0 28,9 1 010,9 Konsernin lyhennetty rahavirtalaskelma, IFRS Me Liite 2007 2006 Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen veroja 253,5 165,6 Oikaisut voittoon ennen veroja -164,9 -94,0 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 88,5 71,6 Käyttöpääoman muutos 0,2 -0,5 Liiketoiminnan rahavirta 88,8 71,1 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -42,7 -34,1 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 3,1 0,9 Maksetut välittömät verot -10,0 -5,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 39,3 32,0 Investointien rahavirta Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 5 -517,6 -331,8 Sijoituskiinteistöjen hankinnat 5 -16,0 -33,6 Investoinnit sijoituskiinteistöihin 5 -39,3 -35,6 Investoinnit rakenteilla oleviin kiinteistöihin sekä muihin aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 6 -24,5 - Sijoituskiinteistöjen myynti 0,3 73,9 Investointien rahavirta -597,1 -327,1 Rahoituksen rahavirta Osakeannista saadut maksut 232,4 77,4 Lyhytaikaisten lainojen nostot 773,1 421,2 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -727,9 -392,2 Pitkäaikaisten lainojen nostot 535,8 675,3 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -228,9 -461,8 Maksetut osingot 9 -23,4 -19,2 Rahoituksen rahavirta 561,1 300,8 Rahavarojen muutos 3,3 5,7 Rahavarat katsauskauden alussa 7 21,3 15,6 Valuuttakurssien muutosten vaikutus -0,4 - Rahavarat katsauskauden lopussa 7 24,2 21,3 KONSERNIN LYHENNETYN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 1. Yrityksen perustiedot Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 14.2.2008. 2. Tilinpäätöksen laatimisperusta ja laskentaperiaatteet Tilinpäätöksen laatimisperusta Cityconin konsernitilinpäätös 31.12.2007 on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2007 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Laskentaperiaatteet Citycon muutti 1.1.2007 alkaen laskentaperiaatettaan IAS 23 Vieraan pääoman menot -standardiin liittyen. Citycon siirtyi noudattamaan IAS 23 -standardin sallimaa vaihtoehtoista menettelytapaa, jolloin vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot aktivoidaan rakenteilla olevien kiinteistöjen hankintamenoon. Tarkempaa tietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin konsernitilinpäätöksestä 31.12.2007. Uusien hankintojen yhdistäminen Cityconin osuus marraskuussa 2007 hankitun Lentolan liikekeskuksen varoista ja veloista on arvostettu alustavaan käypään arvoon taseessa. Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 39 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuonna 2007. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä. 3. Segmentti-informaatio Cityconin liiketoiminta on jaettu liiketoimintayksiköihin Suomi, Ruotsi ja Baltia. Me Q4/2007 Q4/2006 Muutos 2007 2006 Muutos Liikevaihto Suomi 30,2 24,0 25,8 % 104,3 95,8 8,9 % Ruotsi 11,1 7,2 53,9 % 39,0 17,3 125,1 % Baltia 2,0 1,8 10,9 % 8,0 6,2 29,4 % Yhteensä 43,3 33,0 31,1 % 151,4 119,4 26,9 % Liikevoitto Suomi 17,5 30,2 -42,0 % 218,7 176,1 24,2 % Ruotsi 7,3 11,9 -38,2 % 74,3 16,8 343,4 % Baltia 1,2 2,2 -47,9 % 14,5 10,9 33,0 % Muut -1,5 -1,9 -16,8 % -6,8 -7,2 -5,5 % Yhteensä 24,5 42,5 -42,4 % 300,7 196,5 53,0 % Me 31.12.2007 31.12.2006 Muutos Varat Suomi 1 594,2 1 016,6 56,8 % Ruotsi 542,2 358,0 51,4 % Baltia 125,3 83,6 49,8 % Muut 46,9 28,2 66,8 % Yhteensä 2 308,6 1 486,4 55,3 % Merkittävä kasvu segmenttien varoissa johtuu kauppakeskus hankinnoista ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kasvusta. 4. Operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen välinen täsmäytyslaskelma Cityconin liiketoiminnan luonteesta sekä IFRS -raportointivelvoitteesta johtuen konsernituloslaskelmaan sisältyy runsaasti operatiivisen toiminnan ulkopuolisia eriä. Parantaakseen toimintansa läpinäkyvyyttä sekä helpottaakseen tilikausien vertailtavuutta Citycon esittää IFRS:n mukaisen konsernituloslaskelman lisäksi tilikauden voiton jaettuna operatiiviseen tulokseen sekä ei-operatiiviseen tulokseen. Operatiivinen tulos kuvaa konsernin toiminnan kannattavuutta tilikaudella ilman käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja -tappioiden sekä muiden kertaluonteisten erien vaikutusta. Operatiivisesta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos vastaa EPRA:n suositusten mukaista osakekohtaista tulosta. Q4/ Q4/ Me 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos Operatiivinen tulos Nettovuokratuotto 27,1 22,1 22,3 % 103,4 82,8 24,9 % Hallinnon kulut -3,9 -3,2 21,8 % -16,5 -12,3 34,3 % Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,6 0,3 76,0 % 0,5 0,6 -12,7 % Rahoituskulut (netto) -14,5 -8,4 72,0 % -47,3 -30,0 57,6 % Tilikauden tulokseen -470,9 perustuvat verot 3,2 -0,9 % -3,4 -5,5 -37,9 % Laskennalliset -217,2 verot 1,7 -1,4 % -0,2 -3,0 -94,7 % Vähemmistön -312,9 osuus -0,2 0,1 % -0,9 -0,3 227,2 % Yhteensä 14,0 8,6 61,9 % 35,7 32,4 10,3 % Operatiivinen tulos/ osake laimennettu (Diluted EPRA EPS), euroa 0,06 0,05 24,0 % 0,18 0,20 -9,6 % Ei-operatiivinen tulos Nettovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 0,7 23,1 -96,9 % 213,4 120,1 77,8 % Voitot sijoituskiinteistöjen -133,8 -101,5 myynneistä 0,0 0,1 % -0,1 5,9 % Hallinnon kulut liittyen sijoituskiinteistöjen myynteihin - 0,0 - - -0,6 - Kertaluonteiset rahoituskulut (netto) - -0,3 - - -0,9 - Tilikauden tulokseen perustuvat verot liittyen sijoitus- kiinteistöjen myynteihin - -0,2 - - -1,9 - Laskennalliset verot -5,0 -4,8 2,7 % -46,0 -28,8 59,6 % Vähemmistön osuus -0,4 -1,6 -75,0 % -2,7 -1,3 114,3 % -129,0 Yhteensä -4,7 16,3 % 164,6 92,5 77,9 % Ei-operatiivinen tulos/osake, -125,9 laimennettu -0,02 0,08 % 0,72 0,53 36,5 % Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto 9,3 24,9 -62,8 % 200,3 124,9 60,4 % 5. Sijoituskiinteistöt Me 2007 2006 Tilikauden alussa 1 447,9 956,6 Hankinnat 531,3 400,9 Investoinnit 44,8 35,4 Myynnit -0,3 -67,9 Siirto rakenteilla oleviin kiinteistöihin -6,2 - Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta 220,8 131,3 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -7,5 -11,2 Valuuttakurssiero -15,1 2,9 Tilikauden lopussa 2 215,7 1 447,9 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirta-analyysin avulla, jonka keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus. Keskeisimpien muuttujien vaikutusta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon on testattu herkkyysanalyysillä. Analyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen prosenttia, niin kokonaisuuden markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia. Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät tuottovaatimukset sekä markkinavuokrat olivat segmenteittäin seuraavanlaiset 31.12.2007 ja 31.12.2006: Tuottovaatimus (%) Markkinavuokrat (€/m²) 2007 2006 2007 2006 Suomi 5,7 6,6 21,1 16,8 Ruotsi 5,4 6,4 13,2 13,0 Baltia 6,4 7,1 16,4 14,5 Keskimäärin 5,6 6,6 19,0 15,6 6. Rakenteilla olevat kiinteistöt Cityconin kehittäessä investointihankkeen avulla olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö taseessa edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40:n mukaista käyvän arvon mallia. Poikkeuksia ovat suuret kehityshankkeet, joissa rakennetaan esim. uutta rakennusta tai merkittävää laajennusosaa. Tällaiset hankkeet käsitellään IAS 16 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -standardin mukaisesti valmistumiseensa asti ja esitetään taseessa erillään muista aineellisista hyödykkeistä rakenteilla olevat kiinteistöt -ryhmässä the European Public Real Estate Association (EPRA) suositusten mukaisesti. Rakenteilla olevat kiinteistöt muodostuivat 31.12.2007 Rocca al Mare, Åkersberga ja Liljeholmen -kauppakeskusten laajennushankkeisiin kertyneistä investoinneista. Me 2007 2006 Tilikauden alussa - - Investoinnit 26,4 - Aktivoidut korot 0,6 - Siirto sijoituskiinteistöistä 6,2 - Tilikauden lopussa 33,2 - 7. Rahavarat Me 31.12.2007 31.12.2006 Käteinen raha ja pankkitilit 24,2 19,4 Lyhytaikaiset pankkitalletukset - 1,9 Yhteensä 24,2 21,3 8. Johdannaissopimukset Me 31.12.2007 31.12.2006 Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät arvot arvot arvot arvot Korkojohdannaissopimukset Koronvaihtosopimukset Erääntyminen: alle vuosi 40,0 0,2 50,0 0,4 1-2 vuotta 112,5 -0,6 40,0 0,0 2-3 vuotta 83,0 -1,1 86,0 -2,6 3-4 vuotta 70,0 1,7 83,0 -2,6 4-5 vuotta 20,0 0,2 40,0 -0,8 yli 5 vuotta 309,0 8,5 242,7 3,8 Yhteensä 634,5 8,8 541,7 -1,8 Valuuttajohdannaissopimukset Valuuttatermiinit Erääntyminen: alle vuosi 40,4 0,3 14,8 0,0 Yhteensä 40,4 0,3 14,8 0,0 Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssivoitto 1,0 milj. euroa (-1,9 milj. euroa) on kirjattu tuloslaskelman valuuttakurssivoittoihin. Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 558,0 milj. euroa (491,7 milj. euroa). Sopimuksista on kirjattu 4,9 milj. euroa (-1,3 milj. euroa) oman pääoman arvonkorotusrahastoon verovaikutus huomioituna. 9. Osingonjako Cityconin hallitus ehdottaa 13.3.2008 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2007 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta. Cityconin hallituksen ehdotuksen ja 13.3.2007 yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti tilikauden 2006 osinko oli 0,14 euroa osakkeelta (0,14 euroa tilikautena 2005). Maksetut osingot olivat 23,4 milj. euroa (19,2 milj. euroa) katsauskaudella. 10. Vastuusitoumukset Me 31.12.2007 31.12.2006 Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 46,4 21,1 Pankkitakaukset 49,8 37,1 Pääomasitoumukset 31,0 40,7 Alv-palautusvastuut 15,6 9,9 Katsauskauden lopussa Cityconilla oli 31,0 milj. euroa pääomasitoumuksia liittyen pääasiassa useisiin kehityshankkeisiin. 11. Tunnuslukuja Q4 Q4 2007 2006 Muutos 2007 2006 Muutos Tulos/osake, euroa 0.04 0.15 -71.7 % 1.00 0.76 31.4 % Tulos/osake laimennettu, euroa 0.04 0.13 -66.5 % 0.91 0.73 25.0 % Oma pääoma/osake, euroa 4.44 3.30 34.6 % Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa 4.83 3.53 36.8 % Omavaraisuusaste, % 43.9 39.1 - Tunnuslukujen laskentakaavat löytyvät vuoden 2007 tilinpäätöksestä. Taloudellinen raportointi vuonna 2008 Citycon julkaisee vuoden 2007 vuosikertomuksen verkkosivuillaan viimeistään viikolla 9. Painettu vuosikertomus ilmestyy viimeistään viikolla 10. Citycon julkistaa kolme osavuosikatsausta tilikaudelta 2008. Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti: 1-3/2008 torstaina 24.4.2008, 1-6/2008 perjantaina 18.7.2008 ja 1-9/2008 torstaina 16.10.2008. Yhtiökokous Cityconin varsinainen yhtiökokous pidetään torstaina 13.3.2008 klo 14.00 alkaen Finlandia-talon Helsinki-salissa, osoitteessa Mannerheimintie 13e, Helsinki. Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi. Lisätiedot: Toimitusjohtaja Petri Olkinuora Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333 256 petri.olkinuora@citycon.fi Talousjohtaja Eero Sihvonen Puhelin 050 557 9137 eero.sihvonen@citycon.fi Jakelu: OMX Pohjoismainen Pörssi Helsinki Keskeiset tiedotusvälineet www.citycon.fi |
|||
|