2016-02-04 07:30:02 CET
2016-02-04 07:30:02 CET
REGULATED INFORMATION
Sponda - Tilinpäätöstiedote
Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.2015-31.12.2015
Sponda Oyj Tilinpäätöstiedote 4.2.2016, klo 8.30
Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.2015-31.12.2015
YHTEENVETO VUODESTA 2015 (vertailukausi 1.1.-31.12.2014)
-- Konsernin liikevaihto oli 230,5 (246,7) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
-- Nettotuotot olivat 165,7 (176,0) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 178,1 (151,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta 23,2 (-0,2) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,36 (0,37) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 101,7 (3 142,1) milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 5,26 (4,65) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste oli 87,7 (87,0) %.
-- Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,19 euroa/osake.
-- Katsauskauden jälkeen Sponda ilmoitti kuuden kiinteistön ostosta Helsingin
keskustasta.
YHTEENVETO LOKA-JOULUKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.10.-31.12.2014)
-- Liikevaihto oli 57,2 (57,3) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 41,3 (40,4) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 47,8 (32,9) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta 10,3 (1,6) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,07 (0,09) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
10-12/2015 10-12/2014 1-12/2015 1-12/2014
Liikevaihto, M€ 57,2 57,3 230,5 246,7
Nettotuotot, M€ 41,3 40,4 165,7 176,0
Liikevoitto, M€ 47,8 32,9 178,1 151,7
Tulos/osake, € 0,55 0,04 0,78 0,24
Operatiivinen kassavirta/osake, € 0,07 0,09 0,36 0,37
Osakekohtainen oma pääoma, € 5,26 4,65
Omavaraisuusaste, % 46,2 41,0
Korkokatekerroin 3,5 3,3
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
10-12/20 10-12/20 1-12/20 1-12/20
15 14 15 14
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ 153,3 23,2 232,0 101,6
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, 0,54 0,08 0,82 0,36
€
Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen 16,1 26,6 98,6 108,7
tulos), M€
Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen 0,06 0,09 0,35 0,38
tulos)/osake, €
EPRA, NAV (osakekohtainen 5,60 5,45
nettovarallisuus), €
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen 5,15 4,49
nettovarallisuus), €
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % 5,62 5,18
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu 5,63 5,19
alkutuotto), %
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % 12,26 12,96
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön 17,68 17,26
kustannukset), %
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön 12,90 11,96
kustannukset), %
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Vuonna 2015 Suomen vuokrausmarkkina on ollut haasteellinen ja erityisesti
toimistotilojen käyttöaste markkinoilla on laskenut. Spondan ydinliiketoiminta
toimisto- ja liiketilasegmenteissä jatkui kuitenkin tasaisena ja markkinoita
paremmin. Ydinliiketoiminnan tulos ja taloudellinen vuokrausaste oli selvästi
muita segmenttejä parempi.
Strategian mukaiset myynnit sekä investoinnit edistyivät tavoitteiden
mukaisesti, mikä pienensi Spondan kiinteistökannan riskiprofiilia
merkittävästi. Venäjällä toteutettiin kesällä 2015 kahden kiinteistön myynnit
tasearvoon eli 39 milj. eurolla markkinan epävakaisuudesta huolimatta.
Suomessa strategiaa toteutettiin myymällä Spondan n. 38 %:n osuus Certeum
Oy:ssä sekä Vuosaaren satamassa sijaitsevat kiinteistöt yhteensä n. 290 milj.
eurolla. Molemmat kaupat saatiin päätökseen vuoden 2015 lopussa, ja olivat
merkittävä askel strategian toteuttamisessa. Positiivista myynneissä oli myös
se, että kaupat tehtiin joko käypään arvoon tai sen yli.
Spondan kiinteistökehitysprojektit etenivät aikataulussa. Vuoden 2015 lopussa
valmistui Ilmalaan rakennettu toimistohanke. Kohteen vuokralainen muutti sisään
joulukuussa 2015 ja kohde on täyteen vuokrattu. Sponda kirjasi kehityskatetta
merkittävästi yli tavoitetason, joka on 15 % investoinnin määrästä. Tällä
hetkellä Spondalla on yksi aktiivinen kehityskohde, Ratinan kauppakeskus
Tampereella. Projekti etenee suunnitelman mukaisesti, samoin ennakkovuokraus.
Kohde on valmis keväällä 2018.
Spondan strategian toteuttaminen jatkuu vuonna 2016 kiinteistöjen myynneillä ja
sijoittamalla myynneistä saatuja varoja uudelleen. Sijoituskohteita ovat sekä
kiinteistökehityskohteet että kiinteistöjen ostot Spondan strategisilla
alueilla Helsingissä ja Tampereella. Katsauskauden jälkeen Sponda tiedotti
allekirjoittaneensa sopimuksen kuuden kiinteistön ostamisesta Helsingin
ydinkeskustasta. Nämä kiinteistöt sopivat loistavasti Spondan strategiaan ja
kiinteistöportfolioon.
LASKENNALLISET VEROVELAT
Vuonna 2006 tehtyyn portfoliokauppaan liittyvän tarpeettoman alakonsernin
purkamisen seurauksena ja osakkeiden hankintamenoissa tapahtuvien muutosten
vuoksi laskennallisten verojen määrän muuttui merkittävästi. Tilinpäätökseen
2015 kirjatun alakonsernin purkamisesta johtuvan laskennallisen verovelan
pienentyminen oli noin 129 milj. euroa. Muutoksesta kerrottiin
osavuosikatsauksessa, joka julkaistiin 3.11.2015.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI
Valtiovarainministeriön joulukuun 2015 ennusteessa vuoden 2015 koko vuoden
BKT:n muutokseksi ennustetaan 0,2 %:n kasvua. Merkittävin tekijä kasvussa on
yksityisen ja julkisen kulutuksen positiivinen kehitys. Kuluvana vuonna BKT:n
ennustetaan kasvavan 1,2 %. Kasvun taustalla on kulutuksen ohella yksityiset
investoinnit.
KTI:n mukaan vuoden 2015 viimeisen neljänneksen aikana kiinteistökauppoja
tehtiin 1,33 mrd eurolla ja koko vuoden volyymiksi muodostui 5,46 mrd euroa.
Tämä tarkoittaa, että 2015 oli historian toiseksi aktiivisin kaupankäyntivuosi
Suomessa. Vain vuonna 2007 kiinteistökauppojen arvo on ollut suurempi.
Kansainvälinen sijoituskysyntä pysyi vahvana vuoden 2015 aikana, ja
kansainvälisten sijoittajien osuus kaupoista oli 34 %.
Toimistotilojen uudisrakentaminen on hieman piristynyt vuodesta 2014, mutta on
edelleen varsin alhaisella tasolla. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille
valmistui Catellan mukaan vuoden 2015 loppuun mennessä noin 86 000 m² uutta
toimistoa, joka on yli 50 % enemmän kuin vuonna 2014.
Heikosta taloussuhdanteesta huolimatta pääkaupunkiseudun toimistotilan
vajaakäyttöaste laski aavistuksen vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Catellan
mukaan keskimääräinen vajaakäyttöaste oli vuodenvaihteessa 13,3 %.
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.12.2015
Vuoden 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB
Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2015 oli 23,2
(-3,9) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 10,3 (1,5) milj. euroa. Spondan
Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin
tuottovaatimusten laskun vuoksi erityisesti ydinkeskustan kiinteistöissä.
Lisäksi positiiviseen kehitykseen vaikutti muun muassa kiinteistökehityksen
kehityskate Ilmalan toimistohankkeen valmistuttua. Venäjällä sijaitsevien
kiinteistöjen negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kiinteistöjen
markkinavuokrien muutoksista.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
10-12/15 10-12/14 1-12/15 1-12/14
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 7,0 12,4 39,2 15,7
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) 0,0 -10,0 -7,4 -10,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu 15,7 3,5 25,4 5,5
kehitysvoitto
Ajanmukaistamisinvestoinnit -10,2 -14,3 -37,8 -42,0
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos 9,8 13,8 30,2 40,3
(Suomi)
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos -12,5 -4,2 -26,8 -19,3
(Venäjä)
Valuuttakurssien muutos 0,5 0,2 0,3 5,9
Sijoituskiinteistöt yhteensä 10,3 1,5 23,2 -3,9
Kiinteistörahastot 0,0 0,1 0,0 -1,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet 0,0 0,0 0,0 5,5
voitto-osuudet
Konserni yhteensä 10,3 1,6 23,2 -0,2
Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vuoden 2015 lopussa
yhtiön vakiintuneiden laatimisperiaatteiden mukaisesti. Sijoituskiinteistöjen
käyvät arvot arvioi vuoden 2015 lopussa Catella Property Oy Suomessa ja CB
Richard Ellis Venäjällä. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja ruplan
voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista enemmän
epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute,
vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 3,3 (-3,0) %, kauppakeskuksissa 1,3(3,2) %,
logistiikkakiinteistöissä 27,8 (-11,3) % ja Venäjän kiinteistöissä -4,3 (-10,7)
%. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 31.12.2015 30.9.2015 30.6.2015 31.3.2015 31.12.2014
Toimistokiinteistöt, % 88,2 88,0 88,1 87,9 88,5
Kauppakeskukset 91,3 90,6 89,8 90,3 91,2
Logistiikka, % 68,3 67,8 68,6 68,5 64,9
Venäjä % 84,6 82,3 84,5 90,1 90,4
Koko kiinteistökanta, % 87,7 86,2 86,3 86,8 87,0
Maantieteellinen alue 31.12.2015 30.9.2015 30.6.2015 31.3.2015 31.12.2014
Helsingin 90,1 89,3 88,3 88,2 89,3
kantakaupunki, %
Pääkaupunkiseutu, % 85,7 83,5 83,7 83,6 83,1
Turku, Tampere, Oulu, % 90,8 91,1 92,3 92,9 93,2
Venäjä, % 84,6 82,3 84,5 90,1 90,4
Koko kiinteistökanta, % 87,7 86,2 86,3 86,8 87,0
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
1.10.- 1.10.- 1.1.- 1.1.-
31.12.2015 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2014
Myydyt kiinteistöt
Myyntihinta 101,2 5,1 157,6 237,2
Myyntivoitto/ -tappio *) -2,9 0,0 -4,3 0,6
Tasearvo 104,1 5,1 161,9 236,6
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
1.10.- 1.10.- 1.1.- 1.1.-
31.12.2015 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2014
Ostetut kiinteistöt -4,7 0,0 -4,7 -65,0
Ylläpitoinvestoinnit -10,2 -14,3 -37,8 -42,0
Kiinteistökehitysinvestoinnit -25,5 -9,1 -65,2 -22,0
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ilmalan ja Lassilan
toimistotalojen rakentamiseen sekä Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja
taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi
aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua.
Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä.
Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi
hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2016.
Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2016
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2016 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. Tulevaisuuden
näkymät eivät sisällä sovitun kuuden kiinteistön hankinnan vaikutusta Spondan
tulokseen.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2016 olevan 152-168 milj. euroa. Arvio
perustuu yhtiön näkemykseen ostojen ja myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen
kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2016 82-98 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja
yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta on kokouksessaan 25.1.2016
päättänyt antaa varsinaiselle yhtiökokoukselle 21.3.2016 ehdotuksen hallituksen
jäsenten lukumäärästä, hallitukseen valittavista jäsenistä ja hallituksen
palkkioista. Nimitystoimikunnan ehdotukset löytyvät pörssitiedotteesta, joka on
päivätty 25.1.2016.
Helmikuussa 2016 Sponda allekirjoitti kuusi kiinteistöä Helsingin keskustassa
omistavan Ab Mercator Oy:n osakkeiden sekä kiinteistöjä hallinnoivan Ab Forum
Capita Oy:n osakkeiden kauppoja koskevat sopimukset Forum Fastighets Kb:n ja
Föreningen Konstsamfundet r.f.:n kanssa. Kiinteistöt sijaitsevat
Forum-korttelissa Helsingin keskustassa. Kohteiden yhteenlaskettu, velaton
kauppahinta on noin 576 miljoonaa euroa. Arvioitu nettotuotto ensimmäisen
vuoden jälkeen on noin 4,9 %. Kauppahinta on ehdollinen tavanomaisille
yrityskaupan jälkeen tehtäville tase- ja muille oikaisuille, ja kauppa on
tarkoitus saattaa päätökseen 29.2.2016.
Sponda rahoittaa yrityskaupan olemassa olevilla kassavaroillaan ja
lyhytaikaisella noin 300 miljoonan euron bridge-lainalla. Yhtiö suunnittelee
järjestävänsä merkintäetuoikeusannin säilyttääkseen nykyisen pääomarakenteen ja
omavaraisuustason kaupan jälkeen. Kohteesta ja kaupasta on tiedotettu
pörssitiedotteella 4.2.2016.
YHTIÖKOKOUS JA OSINKO
Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 21.3.2016 ja
ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,19 euroa/osake.
4.2.2016
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3318 tai 040 754 5961.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |