2012-05-04 07:30:02 CEST
2012-05-04 07:30:11 CEST
REGULATED INFORMATION
Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2012
Sponda Oyj Osavuosikatsaus 4.5.2012, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2012
Sponda Oyj:n liikevaihto kasvoi lähes 13 % vuoden 2011 ensimmäiseen
neljännekseen verrattuna, ja oli 66,0 (31.3.2011: 58,6) milj. euroa.
Ylläpitokulujen ja rahastojen välittömien kulujen jälkeiset nettotuotot
nousivat 16 %, ja olivat 46,1 (39,6) milj. euroa. Spondan liikevoitto oli 43,6
(37,4) milj. euroa. Taloudellinen vuokrausaste nousi 0,2 prosenttiyksikköä
vuoden lopusta ja oli 88,4 (88,2) %.
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.3.2012 (vertailukausi
1.1.-31.3.2011)
-- Liikevaihto oli 66,0 (58,6) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 46,1 (39,6) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 43,6 (37,4) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 2,8
(3,1) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,07) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 177,4 (2 916,0) milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 3,98 (3,82) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste oli 88,4 (88,2) %.
-- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina nettotuottojen osalta,
arviota taloudellisen vuokrausasteen kehityksestä muutetaan edelliseen
katsaukseen nähden.
Konsernin tunnusluvut
1-3/2012 1-3/2011 1-12/2011
----------------------------------------------------------------
Liikevaihto, M€ 66,0 58,6 248,2
Nettotuotot, M€ 46,1 39,6 179,4
Liikevoitto, M€ 43,6 37,4 209,6
Tulos/osake, € 0,07 0,06 0,39
Operatiivinen kassavirta/osake, € 0,09 0,07 0,37
Nettovarallisuus/osake, € 3,98 3,82 4,06
Omavaraisuusaste, % 37 38 38
Korkokate 2,6 3,0 2,7
EPRAn suosituksen mukaiset konsernin tunnusluvut
1-3/2012 1-3/2011 1-12/2011
--------------------------------------------------------------------------------
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ 18,8 17,2 75,4
EPRA Earnings per share (operatiivinen 0,07 0,06 0,27
tulos/osake), €
EPRA, NAV per share (osakekohtainen 4,76 4,56 4,84
nettovarallisuus), €
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % 6,58 6,58 6,39
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), % 6,59 6,59 6,40
Toimitusjohtaja Kari Inkinen
Kehitys vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä oli positiivista erityisesti
kiinteistöjen vuokrausasteen osalta. Erityisen iloinen olen logistiikkatilojen
kysynnän vilkastumisesta siitä huolimatta, että Suomen vienti ei tilastojen
mukaan ole vielä kasvussa. Onnistuneiden vuokrausten ja omien
vuokrausnäkymiemme parantumisen vuoksi olemme muuttaneet Spondan tulevaisuuden
näkymiä vuokrausasteen osalta positiivisemmaksi.
Molemmat Spondan aktiiviset kiinteistökehityskohteet, Citycenter ja Ruoholahden
toimistotalo, etenevät suunnitellusti. Tällä hetkellä Spondalla ei ole muita
suuria rakennuttamishankkeita. Ratinan kauppakeskus odottaa vielä
aloituspäätöstä. Arvioimme edelleen aloittavamme projektin tämän vuoden
puolella.
Toimintympäristö - Suomi
Taloustilanteen epävarmuus näkyy kansantalouden vuoden 2012 ennusteiden
suuresta vaihteluvälistä (-1,5 % ja + 1,9 %). Vuonna 2011 bruttokansantuote
kasvoi noin 2,9 % ja valtiovarainministeriön ennuste tälle vuodelle on 0,8 %.
Vuoden 2012 talouskasvu on paljolti yksityisen kulutuksen varassa. Viennin
ongelmat jatkuvat, kun tärkeiden vientimaiden Ruotsin ja Saksan talouskasvu on
hidastumassa.
Varovaisuus kiinteistömarkkinoilla jatkuu. Kiinteistökauppoja on tehty
alkuvuodesta maltillisesti, 0,37 mrd eurolla, mikä ylittää vuoden 2011 myynnit
0,19 mrd euroa. Hintatasot muutamassa toteutuneessa kaupassa ovat olleet
korkeita. Laadukkaille kohteille löytyy edelleen kysyntää. Pankkien
lainanantohalukkuus on heikentynyt ja rahoitusta on saatavilla yhä harvemmille.
Transaktiomarkkinalla on kuitenkin hyvät edellytykset vilkastua, koska
markkinoilla on myynnissä laadukkaita kohteita. Rahoituksen saatavuus on
avaintekijä markkinoiden piristymisessä.
Vuokrakysyntä ei ole vuoden alussa muuttunut merkittävästi. Keskustan
toimistoille riittää kysyntää, etenkin pienemmille tiloille. Pääkaupunkiseudun
toimistojen vajaakäyttöaste laski vuoden 2011 aikana. Tilatarjonta kasvaa
uudiskohteiden valmistumisen myötä ja asettaa toimistojen vajaakäyttöasteelle
nousupaineita.
Toimintaympäristö - Venäjä
Suomen Pankin mukaan Venäjän bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen 4,3 %
vuonna 2011. Vuoden 2012 ennustetta on korjattu alaspäin ja se on nyt 3,7 %.
Syynä muutokseen on yksityisen kulutuksen ja investointien ennakoitu notkahdus
tänä vuonna.
Kiinteistömarkkinat ovat kehittyneet positiivisesti talouskasvun myötä, ja
vuosi 2011 oli kiinteistökaupan ennätysvuosi. Kiinteistökaupan volyymi oli 5-6
mrd euroa.
Moskovan toimistojen vajaakäytön laskun odotetaan jatkuvan vuonna 2012, koska
talous kasvaa eikä uudistuotanto pysy kasvavan kysynnän perässä. Vajaakäytön
alueelliset erot ovat suuria ja A-luokan toimistokiinteistöjen vajaakäytön
arvioidaan olevan keskimäärin noin 13 %:n tasolla. Etenkin keskustan A-luokan
toimistotiloista on puute, mikä johtaa vuokrien nousuun.
Rakenteilla olevat toimistotilat valmistuvat vuosina 2012-2013, jonka jälkeen
näkyvissä ei ole merkittävää uudisrakentamista Moskovan keskusta-alueelle.
Jatkossa uudistuotanto tulee keskittymään 3-kehän ulkopuolelle. Rakentajat ovat
myös kohdanneet ongelmia rahoituksen saatavuudessa, mikä lisää ongelmia
uudistuotannossa.
Pietarissa markkinamuutokset ovat olleet maltillisia, eikä merkittävää vuokrien
nousua ole ollut havaittavissa. Vuokrissa ei ole vastaavaa nousupainetta kuin
Moskovassa, koska kysyntä on vähäisempää ja uutta tilaa on tulossa markkinoille
parin seuraavan vuoden aikana suhteellisen paljon.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.3.2012
Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on
jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot.
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat vuoden 2012
ensimmäisellä neljänneksellä 46,1 (39,6) milj. euroa. Toimisto- ja liiketilojen
osuus oli 52 %, kauppakeskusten 18 %, logistiikkatilojen 16 %, Venäjä-yksikön
11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 31.3.2012 yhteensä 200 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 51 % on toimisto- ja liiketilaa,
11 % kauppakeskuksia ja 35 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 %
sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Maaliskuun 2012 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli 0,9 (1,7) milj. euroa. Positiiviseen arvonmuutokseen Suomessa
vaikuttivat pääasiassa onnistuneet vuokraukset ja markkinavuokrien muutokset.
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:
Spondan Yht. Toimisto- Kauppa- Logis- Kiin-tei Venäjä
sijoituskiinteistöt ja keskuks tiikka stö-kehi
yhteensä liike-tila et tys
1.1.-31.3.2012 M€ t
Vuokratuotot 64,0 35,2 10,8 11,2 0,1 6,7
Ylläpitokulut -19,6 -11,0 -2,7 -3,8 -0,4 -1,7
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotot 44,4 24,1 8,1 7,4 -0,3 5,1
Sijoituskiinteistöt 3 165,7 1 644,0 586,1 449,0 262,0 224,6
1.1.2012
Tilikauden aktivoidut 0,1 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0
korot
Hankinnat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Investoinnit 12,4 8,3 0,6 0,2 3,3 0,0
Siirrot segmenttien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
välillä
Myynnit -1,8 -1,1 -0,6 0,0 0,0 0,0
Käyvän arvon muutos 0,9 2,3 -0,4 -0,4 -1,2 0,7
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöt 3 177,4 1 653,5 585,7 448,7 264,2 225,3
31.3.2012
Käyvän arvon muutos % 0,0 0,1 -0,1 -0,1 -0,5 0,3
Painotettu laskennassa 6,9 6,5 5,9 8,0 9,8
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-%
Painotettu laskennassa 6,7
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-% Suomi
Vuokraustoiminta
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 31.3.12 31.12.11 30.9.11 30.6.11 31.3.11
Toimisto- ja liiketilat, % 88,7 88,4 88,6 88,5 87,7
Kauppakeskukset 93,9 94,1 93,5 94,3 97,4
Logistiikka, % 78,1 78,1 78,3 78,3 77,8
Venäjä % 98,7 98,7 98,8 98,3 98,3
Koko kiinteistökanta, % 88,4 88,2 88,2 88,2 88,2
Maantieteellinen alue 31.3.12 31.12.11 30.9.11 30.6.11 31.3.11
Helsingin kantakaupunki, % 87,9 85,6 86,8 86,7 88,0
Pääkaupunkiseutu, % 85,6 86,2 86,0 86,0 85,3
Turku, Tampere, Oulu, % 94,3 96,1 95,3 95,7 95,7
Venäjä, % 98,7 98,7 98,8 98,3 98,3
Koko kiinteistökanta, % 88,4 88,2 88,2 88,2 88,2
Tulevaisuuden näkymät
Sponda arvioi, että vuoden 2012 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on
vuoden 2011 lopun tasolla. Aiempaa näkymää, jonka mukaan Sponda arvioi
vajaakäytön nousevan hieman kuluvana vuonna, muutettiin onnistuneen
vuokraustoiminnan sekä parantuneiden loppuvuoden näkymien vuoksi.
Vuoden 2012 vertailukelpoisten (pois lukien mahdolliset kiinteistömyynnit)
nettotuottojen arvioidaan kasvavan maltillisesti vuoteen 2011 verrattuna.
Nousun syitä ovat vuonna 2011 tehdyt kiinteistöjen ostot sekä valmistuneet
kiinteistökehityskohteet.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Sponda arvioi, että kuluvalla tilikaudella keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, ja liittyvät
taloudellisen vuokrausasteen laskuun sekä vuokralaisten maksukyvyttömyydestä
johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen.
Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden
velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun kutistuminen voi vaikuttaa Suomen
yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien
tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä
kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
4.5.2012
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |