2016-08-18 07:00:01 CEST
2016-08-18 07:00:01 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuntorahasto Oyj - Puolivuosikatsaus
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Puolivuosikatsaus 18.8.2016 klo 8.00
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.-30.6.2016
1.4.-30.6.2016
- Liikevaihto 2,9 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2015: 4,7 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto -0,4 miljoonaa euroa (1,9 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake -0,04 euroa (0,19 euroa)
- Taloudellinen käyttöaste oli 90,1 % (90,9 %)
- Bruttovuokratuotto 6,9 % (6,8 %)
- Nettovuokratuotto 4,0 % (3,7 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista -0,2 miljoonaa euroa
(2,2 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot toisella vuosineljänneksellä yhteensä 0,27 euroa/osake
(0,30 euroa/osake)
1.1.-30.6.2016
- Liikevaihto 7,7 miljoonaa euroa (1.1.-30.6.2015: 9,3 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 1,4 miljoonaa euroa (4,1 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,18 euroa (0,54 euroa)
- Taloudellinen käyttöaste oli 90,0 % (90,4 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,8 %)
- Nettovuokratuotto 3,8 % (3,9 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 1,7 miljoonaa euroa
(4,5 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,54 euroa/osake (0,60
euroa/osake)
Orava Asuntorahasto Oyj:n oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus 30.6.2016
oli 10,88 euroa, kun se vuoden 2016 alussa oli 11,63 euroa. Yhtiö on jatkanut
kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 212,2
miljoonaan euroon (31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston toisen vuosineljänneksen tulos jäi epätyydyttäväksi.
Asuntomarkkinoiden hitaasta vahvistumisesta huolimatta asuntojen hintakehitys
oli toisella vuosineljänneksellä kaiken kaikkiaan vaisua; aiemmin
asuntorahaston salkkuun hankittujen asuntojen arvonmuutokseksi muodostui
huhtikuussa +0,4 %, toukokuussa -0,3 % ja kesäkuussa -0,6 % eli koko
vuosineljänneksellä -0,5 %. Tämä vastaa noin miljoonan euron laskua vanhan
salkun arvossa.
Kansainvälisessä vertailussa Suomen asuntohintojen viimeaikainen kehitys on
ollut poikkeuksellisen heikkoa. Eurostatin uusimpien tilastojen mukaan
viimeisten 12 kuukauden asuntohintojen muutos on ollut Suomea alempi vain
kolmessa 30:stä EU- ja ETA-maasta. Asuntomarkkinoiden elpyminen on edennyt
lähes kaikissa Euroopan maissa Suomea nopeammin.
Vaisun asuntojen hintakehityksen kompensoimista asuntohankintojen
tukkualennuksen tulosvaikutuksella on hankaloittanut viime talven ja kevään
aikana osakemarkkinoilla vallinnut epävarmuus, joka on näkynyt asuntorahaston
osakkeen kurssikehityksessä ja heikentänyt mahdollisuuksia oman pääoman
hankintaan. Asuntohankintojen määrä jäikin aiempia vuosineljänneksiä
pienemmäksi; uusia huoneistoja hankittiin toisella vuosineljänneksellä 23
kappaletta 6,7 miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla. Katsauskauden
päättymisen jälkeen heinä-elokuussa kurssikehitys ja osakemarkkinat ovat
kuitenkin vahvistuneet.
Vuokratuotto parani hieman edellisestä vuosineljänneksestä; niin taloudellinen
käyttöaste, bruttovuokratuotto kuin nettovuokratuottokin nousivat.
Huoneistomyyntien piristyminen jatkui edelleen ja vuosineljänneksellä tehtiin
jälleen uusi myyntiennätys; myyntejä kertyi 2,9 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskulut suhteessa salkun arvoon laskivat
3,0 prosentista 2,8 prosenttiin vuositason lukuna ilmaistuna.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä on jatkanut kasvuaan yli 8
400:aan. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on hieman laskenut;
keskimääräinen päivävaihto tammi-heinäkuussa oli 206 tuhatta euroa.
Yhtiö arvioi, että sillä on tänä vuonna kohtalaiset edellytykset päästä lähelle
10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoitettaan.”
Toimintaympäristö
Suomen bruttokansantuotteen kasvun odotetaan asettuvan tänä vuonna välille +0,7
- +1,1 % ja ensi vuonna hieman korkeammalle +0,9 - +1,3 %:iin.
Asuntomarkkinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi
ennustetaan kuluvana vuonna +0,7 - +1,2 %, kun sen odotetaan ensi vuonna jäävän
välille +0,3 - +0,8 %. Euroalueen markkinakorot ovat yhä vielä jatkaneet
laskuaan ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan pysyvän alle 1 prosentissa
seuraavien 7-8 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty Finanssialan
Keskusliiton koostamia 14 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon
tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman
eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.
Odotamme edelleen asuntomarkkinoiden vahvistuvan vuoden 2016 kuluessa.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat huhti-kesäkuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 5,2 miljardilla eurolla eli 13 % enemmän kuin vastaavana
ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun
lopussa 93,1 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,7 %.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tilastojen mukaan vanhojen asuntojen
kauppojen määrän muutos oli kesäkuussa +5,8 % ja tammi-kesäkuussa +3,2 %
vuodentakaisiin vastaaviin ajanjaksoihin verrattuna. Vanhojen asuntojen
keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin mukaan laski
maaliskuun 106 päivästä kesäkuussa 104 päivään, kun se vuosi sitten kesäkuussa
oli 111 päivää.
Asuntojen kysyntä näyttää voimistuneen jonkin verran toisen vuosineljänneksen
aikana.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin toukokuussa Tilastokeskuksen
mukaan 2 267 kerrostaloasunnolle, joka oli 36 % enemmän kuin vuosi sitten.
Vastaavasti tammi-toukokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin
yhteensä 10 662 asunnolle eli 24 % enemmän kuin vuotta aiemmin.
Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman
vuosimuutos puolestaan nousi +27 %:iin.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos toukokuussa oli +8 % ja muutos
vuodentakaiseen +28 %.
Elinkeinoelämän Keskusliiton elokuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen
kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden toisella
neljänneksellä +32, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +4 ja vuotta
aiemmin +32. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli +23, edellisellä
neljänneksellä +41 ja vuotta aiemmin +27. Myymättömien asuinhuoneistojen määrä
normaaliin verrattuna puolestaan pysyi vuoden ensimmäisen neljänneksen tasolla
-5:ssä; vuosi sitten saldoluku oli +9.
Asuntomarkkinoiden tarjonta on jatkanut kasvuaan toisen vuosineljänneksen
aikana.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2016 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 2,4 %. Asuntojen hintojen muutokseksi toisella
vuosineljänneksellä Tilastokeskuksen asuntohintaindeksin perusteella muodostui
+1,2 % vuodentakaisesta. Tilastokeskuksen laskema asuntohintojen muutos
edellisestä vuosineljänneksestä oli +1,4 %, jonka arvioimme kausitasoitettuna
vastaavan noin 0,6 %:n hintojen nousua. Asuntohintojen suhde vuokriin on jonkin
verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; toisen vuosineljänneksen
kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista
laskettuna suhde oli 15,1. Vastaava neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 42
vuoden keskiarvo Suomessa on 16,9.
Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen hieman
nousevan ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrakehityksen pysyvän likimain
ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat
keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Toisen vuosineljänneksen vuokraustoiminnan taloudelliseksi käyttöasteeksi
muodostui 90,1 %, joka oli edellistä vuosineljännestä (90,0%) korkeampi.
Taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että viimeisten kuuden kuukauden
hankinnat on eliminoitu, oli 92,5 %. Toisen vuosineljänneksen
bruttovuokratuotoksi saatiin 6,9 %.
Puolivuosikaudella taloudellinen käyttöaste oli 90,0 prosenttia (2015: 90,4
prosenttia) ja bruttovuokratuotto oli 6,8 prosenttia (2015: 6,8 prosenttia).
1.1.-30.6.2016 1.1.-30.6.2015
Bruttovuokratuotto, % 6,8 6,8
Nettovuokratuotto, % 3,8 3,9
Taloudellinen käyttöaste, % 90,0 90,4
Toiminnallinen käyttöaste, % 91,4 88,8
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,7 2,4
Asuinhuoneistoja ja toimitiloja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 733
kappaletta (2015: 1 594 kappaletta), vuokrasopimuksia 1 425 kappaletta (2015: 1
320) ja myytävänä 105 huoneistoa (2015: 108). Asuinhuoneistojen koko
vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevien sopimusten osuus noin 98
prosenttia. Vuokrasopimuksia päättyi toisella vuosineljänneksellä yhteensä 144
kappaletta (Q2 2015: 108).
Hankinnat
Toisen vuosineljänneksen toteutetut tai sovitut hankinnat
Velaton Yhtiö- Suunnatut
kauppahinta laina annit (1000 Huoneistoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) osaketta) (kappaletta)
30.6.2016 Huoneistoja 6,7 5,3 - 23
9 kohteesta
YHTEENSÄ 6,7 5,3 - 23
Yhtiö hankki toisella vuosineljänneksellä Lemminkäinen Talo Oy:ltä ja Skanska
Talonrakennus Oy:ltä 30.6.2016 sitovilla sopimuksilla seitsemästä kaupungista
yhteensä 23 huoneistoa. Hankitut huoneistot sijaitsevat 9 kiinteistössä
Espoossa, Helsingissä, Vantaalla (2), Lahdessa, Turussa (2), Raisiossa ja
Forssassa. Huoneistot olivat sopimushetkellä vuokraamattomia.
Puolivuosikaudella hankittiin yhteensä 72 huoneistoa (2015: 304 huoneistoa)
16,3 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 37,8 miljoonaa euroa).
Huoneistomyynti
Huoneistomyynti kasvoi toisella vuosineljänneksellä aiempia vuosineljänneksiä
merkittävästi korkeammalle tasolle. Euromääräisesti mitattuna vuosineljännes
oli kolmatta kertaa peräkkäin yhtiön historian paras. Yhtiö myi toisella
vuosineljänneksellä asuinhuoneistoja yhteensä 26 kappaletta kuudestatoista eri
asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 2,9
miljoonaa euroa ja myynnin välityspalkkiot 103 tuhatta euroa.
Puolivuosikaudella myytiin yhteensä 42 huoneistoa (2015: 16 huoneistoa) 4,8
miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla (2015: 1,5 miljoonaa euroa).
Sijoituskiinteistöt 30.6.2016
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 212,2 miljoonaa
euroa (31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.6.2016
yhteensä 1 733 huoneistoa (31.12.2015: 1 702), joiden yhteenlaskettu pinta-ala
oli noin 111 tuhatta m² (31.12.2015: 108 tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat
124 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kuudessatoista yhtiön omistusosuus oli 100
%. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
30.6.2016 30.6.2015
Uudemmat kohteet (1990 - ) 69 % 61 %
Vanhemmat kohteet (– 1989 ) 31 % 39 %
Helsingin seutu 38 % 36,5 %
Suuret kaupungit 31 % 30,4 %
Keskisuuret kaupungit 31 % 33,1 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2015 tilinpäätöksessä.
Konsernin tulos
Konsernin liikevaihto toisella vuosineljänneksellä oli yhteensä 2,9 miljoonaa
euroa (Q2 2015: 4,7 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui tuottoihin
vuokraustoiminnasta 3,1 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,5 miljoonaa euroa) sekä
voittoihin -0,2 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,2 miljoonaa euroa). Tuotot
vuokraustoiminnasta sisältävät vuokratuotot ja käyttökorvaukset. Voitot
muodostuvat huoneistojen käyvän arvon muutoksista sekä huoneistojen
myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen välityspalkkioilla.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,3 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,3
miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,5 miljoonaa
euroa (Q2 2015: 1,3 miljoonaa euroa) sekä tulossidonnainen hallinnointipalkkio
0,0 miljoonaa euroa (Q2 2015: 0,4 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on pääasiassa
seurausta toiminnan laajentumisesta.
Liikevoitto oli 0,6 miljoonaa euroa (Q2 2015: 2,4 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -917 tuhatta euroa (Q2 2015: -990 tuhatta
euroa) ja verot 18 tuhatta euroa (Q2 2015: 20 tuhatta euroa).
Toisen vuosineljänneksen voitoksi muodostui -0,4 miljoonaa euroa (Q2 2015: 1,4
miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat -28 tuhatta euroa (Q2 2015: 503
tuhatta euroa) ja laaja voitto -0,4 miljoonaa euroa (Q2 2015: 1,9 miljoonaa
euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.6.2016 välisenä aikana yhteensä 1,5
miljoonaa euroa (2015: 1,3 miljoonaa euroa).
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.6.2016 yhteensä 116,3 miljoonaa euroa
(31.12.2015: 95,8 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 755 tuhatta euroa (31.12.2015: 660 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiö suuntasi itselleen 20.4.2016 maksuttomassa osakeannissa 200 000 osaketta
sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin.
Yhtiön rekisteröityjen osakkeiden lukumäärä kesäkuun lopussa oli 9 406 619
osaketta, josta ulkona olevia osakkeita 8 689 250.
Yhtiö on suunnannut ja suuntaa itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita,
joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiö on
tehnyt 1.4.-30.6.2016 välisenä aikana 7 vaihtovelkakirjalainasopimusta yhteensä
2,5 miljoonalla eurolla. Vaihtovelkakirjoja vaihdettiin 2,1 miljoonan euron
arvosta 580 942 yhtiön osakkeeksi ja merkittiin yhtiön omaan pääomaan. Yhtiön
oma pääoma oli 95,8 miljoonaa (31.12.2015: 94,3 miljoonaa). Katsauskauden
lopussa yhtiön hallussa oli 717 369 itselleen suuntaamaa omaa osaketta, mikä
vastaa 7,6 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden kokonaismäärästä ja
kokonaisäänimäärästä. Tarkempia tietoja omasta pääomasta ja
vaihtovelkakirjalainoista on esitetty taulukko-osassa kohdissa 5.3 ja 6.1.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset katsauskaudella olivat OREIT ja
OREITN0116. Tammi-heinäkuussa osakkeiden keskimääräiseksi päivävaihdoksi
muodostui noin 206 tuhatta euroa.
Yhtiöllä oli yli 8 400 osakkeenomistajaa heinäkuun 2016 lopussa. Osakkeiden
kokonaismäärästä 3,2 % oli hallintarekisteröity.
OMISTAJALUETTELO 28.7.2016, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Maakunnan Asunnot Oy* 435 664 4,5
Yli-Torkko Erkki 199 862 2,1
Rakennusliike Leimarakentajat Oy 157 681 1,6
Sysmäläntien kiinteistöt Oy*** 128 212 1,3
Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag 100 000 1,0
Vähävara Oy 92 000 1,0
Godoinvest Oy** 79 360 0,8
Niemi Aaro 46 946 0,5
Ström Leif 46 661 0,5
Orava Rahastot Oyj**** 45 639 0,5
Yhteensä 1 332 025 13,8
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
*** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
**** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos
se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on
korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-,
osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.6.2016 aikana olivat 618
tuhatta euroa (2015: 439 tuhatta euroa).
Vuoden 2016 aikana toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden,
osakekurssin ja osingonjaon perusteella tulossidonnaista hallinnointipalkkiota
ei ole kirjattu (1.1.-30.6.2015: 704 tuhatta euroa). Mahdollinen
tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2016 päättyttyä
toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin
perusteella maaliskuussa 2017.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Patrik Hertsberg, Mikko
Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo
Valjakka. Hallituksen puheenjohtajana toimii Jouni Torasvirta ja
varapuheenjohtajana Patrik Hertsberg. Hallitus kokoontui katsauskaudella
yhteensä 10 kertaa. Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli
97.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on tilintarkastusyhteistö
PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuomas
Honkamäki. Tilintarkastajalle maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista
sekä optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000 yhtiön
hallussa olevaa tai uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutuksen nojalla oli 30.6.2016 mennessä
annettu 301 134 osaketta, jolloin valtuutuksen nojalla voitaisiin vielä antaa 5
698 866 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Ajantasaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ovat luettavissa yhtiön
kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen
vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.6.2016
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus vahvisti 11.1.2016 yhtiön päivitetyn
strategian vuodeksi 2016. Strategiset taloudelliset tavoitteet pysyivät
muuttumattomina: osakkeen kokonaistuottotavoite on vähintään 10 % p.a.,
osinkotuottotavoite 7-10 % p.a. osakkeen nettovarallisuudelle ja luototusaste
noin 50 %.
Taloudellisten tavoitteiden ohessa strategisiksi päätavoitteiksi vahvistettiin:
- oman pääoman kasvattaminen vähintään 110 miljoonaan euroon vuonna 2016 ja
keskipitkällä aikavälillä ylläpitää vähintään noin 20 % vuotuista kasvua
- vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankinnan monipuolistaminen edelleen
- taloudellisen käyttöasteen nostaminen yli 95 %:n
- kiinteistöjen hoitokulujen saaminen 5 % ja korjauskulujen 10 % alle
tilastollisen benchmarkin ja
- huoneistomyyntien nostaminen 5-10 %:iin avaavan taseen sijoitusomaisuuden
arvosta.
Salkunhoidon alue- ja ikäjakaumatavoitteet päivitettiin. Päivitetyn
aluejakaumatavoitteen mukaan huoneistojen markkina-arvosta 53 % sijaitsee
Helsingin seudulla, 22 % suurissa kaupungeissa ja 25 % keskisuurissa
kaupungeissa plus miinus noin 10 prosenttiyksikköä. Kohteiden ikäjakaumatavoite
säilyi ennallaan eli 1990-luvulla ja sen jälkeen valmistuneiden kohteiden paino
on 51 % ja ennen vuotta 1990 valmistuneiden kohteiden paino 49 % plus miinus
noin 10 prosenttiyksikköä sijoitussalkun markkina-arvosta laskettuna.
Yhtiön hallitus ja hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj sopivat
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion muutoksesta 17.2.2016. Tulossidonnaisen
hallinnointipalkkion aitakorko nostettiin 6 prosentista 7 prosenttiin.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 17.2.2016 itselleen suuntaamat
200 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.2.2016. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle
itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9
206 619 osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 23.2.2016 alkaen.
Yhtiö teki Nordea Suomi Oyj:n kanssa markkinatakaussopimuksen 9.3.2016 Orava
Asuntorahaston uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus OREITN0116)
markkinatakauksesta. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston
osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja
myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta.
Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa 4 000 euroa.
Sopimuksen mukainen markkinatakaus alkoi 10.3.2016.
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään enintään 1,08
euron osakekohtaisen osingon jakamisesta. Osinkoa voidaan jakaa yhteensä
enintään 8.993.772,36 euroa. Vuosineljänneksittäin maksettava osinko on
jokaisessa erässä enintään 0,27 euroa osakkeelle. Osinkojen maksupäivät ovat
4.4.2016, 30.6.2016, 30.9.2016 ja 30.12.2016. Hallitus valtuutettiin päättämään
osingon määrästä ja maksusta vuosineljänneksittäin edellä mainittujen
rajoitusten puitteissa edellyttäen, että yhtiön maksukykyisyys ei osingonmaksun
seurauksena vaarannu. Hallitus valtuutettiin päättämään osingonmaksun
täsmäytyspäivät.
Lisäksi yhtiökokous päätti 22.3.2016, että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että
aitakorko nostetaan 6 prosentista 7 prosenttiin. Aitakorko on tuotto, jonka
ylittävästä tuotosta maksetaan tulossidonnaista palkkiota hallinnointiyhtiölle.
Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöjä (11 § kolmas kappale)
täsmennettiin tulossidonnaisen hallinointipalkkion määräytymisen osalta.
Muutettu 11 §:n kolmannen kappaleen ensimmäinen virke kuuluu seuraavasti:
Tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona Rahasto maksaa Orava Rahastot Oyj:lle
kaksikymmentä prosenttia (20%) Rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin (7 %)
aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan
tilikauden osakekohtaisen tuoton ja tilikauden päättävän osakkeiden lukumäärän
perusteella.
Yhtiökokous päätti myös, että kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen muuttamista
koskevaan 14 §:n toiseen kappaleeseen tehdään kiinteistörahastolain muutoksen
johdosta korjaus, jonka mukaan sääntöjen muutokset tulevat voimaan kuukauden
kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon julkistamalla
tieto rahaston tiedonantovelvollisuutta ja rahastoa koskevien tietojen
julkistamista koskevan 10 §:n mukaisesti. Lisäksi päätettiin, että 14 §:n
toisesta kappaleesta poistetaan tarpeettomana virke, joka viittaa listautumista
edeltävään aikaan. Muutettu 14 §:n toinen kappale kuuluu seuraavasti: Sääntöjen
muutokset tulevat voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu
osakkeenomistajien tietoon julkistamalla tieto Rahaston
tiedonantovelvollisuutta ja Rahastoa koskevien tietojen julkistamista koskevan
10 §:n mukaisesti.
Lisäksi yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään osakeannista sekä
optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien
antamisesta siten, että hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000 yhtiön
hallussa olevaa tai uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2016 aikana. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen
yhtiökokoukseen asti ja se kumoaa edellisen 19.3.2015 annetun valtuutuksen.
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus valitsi varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen
pitämässään kokouksessa keskuudestaan puheenjohtajaksi Jouni Torasvirran ja
varapuheenjohtajaksi Patrik Hertsbergin. Yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen
mukaisesti hallitus päätti, että Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeelle
(kaupankäyntitunnus OREIT, ISIN-tunnus FI4000068614) 4.4.2016 maksettava osinko
on 0,27 euroa, osingon irtoamispäivä on 23.3.2016 ja täsmäytyspäivä on
24.3.2016. Osingon kokonaismääräksi muodostui 2 248 443,09 euroa.
Orava Asuntorahasto Oyj hankki 30.3.2016 23 asuinhuoneistoa ja teki 31.3.2016
sitovan kauppasopimuksen 26 asuinhuoneiston hankinnasta yhteensä 9,6 miljoonan
euron velattomilla kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 31 %
sijaitsee Helsingin seudulla, 50 % Jyväskylässä ja Lahdessa, ja loput 19 %
keskisuurissa kaupungeissa. Uusia vuokraamattomia huoneistoja kokonaisuuteen
sisältyi 26 kappaletta velattomalta kauppahinnaltaan 7,1 miljoonaa euroa.
Yhtiö teki 18.4.2016 Collector Bank AB:n kanssa 10 miljoonan euron
lainasopimuksen sekä hankintojen että vanhojen lainojen uudelleen
rahoittamiseksi. Laina on kokonaisuudessaan nostettu.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 20.4.2016 itselleen suuntaamat
200 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.4.2016. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle
itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9
406 619 osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 26.4.2016 alkaen.
Finanssivalvonta myönsi 27.5.2016 Orava Asuntorahasto Oyj:n hallinnointiyhtiö
Orava Rahastot Oyj:lle vaihtoehtorahaston hoitajan toimiluvan. Laki
vaihtoehtorahaston hoitajista edellyttää vaihtoehtorahastolta, kuten Orava
Asuntorahasto, säilytysyhteisöä. Svenska Handelsbanken AB (julk.), Suomen
sivukonttoritoiminta toimii Orava Asuntorahasto Oyj:n säilytysyhteisönä.
Säilytysyhteisösopimus allekirjoitettiin 20.5.2016.
Orava Asuntorahasto hankki 30.6.2016 tehdyillä sitovilla kauppasopimuksilla
rakennusliikkeiltä 23 asuinhuoneistoa yhteensä 6,7 miljoonan euron velattomilla
kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 36 % sijaitsee Helsingin
seudulla, 55 % suurissa kaupungeissa, ja loput 9 % keskisuurissa kaupungeissa.
Hankitut huoneistot ovat uusia ja vuokraamattomia.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa suunnatussa osakeannissa yhtiölle
itselleen 5.7.2016 yhtiö merkitsi yhteensä 930 000 yhtiön uutta osaketta
(ISIN-koodi FI4000197942, kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet tuottavat
yhtäläiset oikeudet yhtiön voitonjakoon yhtiön muiden osakkeiden kanssa
kuitenkin siten, että osakkeilla ei ole oikeutta vuoden 2016 aikana jaettavaan
osinkoon. Finanssivalvonta hyväksyi 6.7.2016 listalleottoesitteen osakeannissa
merkittyjen osakkeiden hakemiseksi kaupankäynnin kohteeksi Nasdaq Helsinki
Oy:ssä. Yhtiön hallitus päätti 5.7.2016 myös mitätöidä 679 052 yhtiön hallussa
olevaa omaa osaketta, jotka oikeuttavat osinkoon vuonna 2016 (ISIN-koodi
FI4000068614, kaupankäyntitunnus OREIT). Osakeannissa merkittyjen osakkeiden ja
yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden mitätöinnin tultua rekisteröidyksi
kaupparekisteriin yhtiön osakkeiden lukumäärä kasvaa 250 948 osakkeella 9 406
619 osakkeesta 9 657 567 osakkeeseen.
Osakeannissa merkityt sekä mitätöidyt osakkeet rekisteröitiin kaupparekisteriin
sekä kirjattiin Euroclear Finland Oy:n ylläpitämään arvo-osuusjärjestelmään
8.7.2016. Annissa merkityt osakkeet listattiin Helsingin Pörssin pörssilistalle
ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 11.7.2016 alkaen.
Orava Asuntorahasto Oyj sopi 29.5.2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n
kanssa 52 huoneiston rakentamisesta Hämeenlinnaan. Huoneistot valmistuivat
heinäkuun 2016 alussa ja hankinnan loppuerän 1,17 miljoonaa euroa maksu
toteutettiin suunnatulla osakeannilla 19.7.2016. Rakennusliike Leimarakentajat
Oy merkitsi yhteensä 157 681 yhtiön uutta osaketta (OREITN0116). Osakkeiden
merkintähinta oli merkintää edeltävien viiden päivän pörssikaupankäynnin
painotettu keskihinta.
Orava Asuntorahaston huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen 1.7.-15.8. 1,8
miljoonalla eurolla. Huoneistomyyntien kokonaismäärä tänä vuonna oli elokuun
puoliväliin mennessä siten 6,6 miljoonaa euroa.
Osinko
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti, että vuoden 2015 tuloksesta jaetaan osinkoa
vuonna 2016 vuosineljänneksittäin enintään 0,27 euroa eli yhteensä vuonna 2016
enintään 1,08 euroa osakkeelta.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614
4.4.2016 I osinko 0,27 euroa
30.6.2016 II osinko 0,27 euroa
Yhteensä 0,54 euroa
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi, että tänä vuonna sillä on kohtalaiset edellytykset
päästä lähelle 10 prosentin oman pääoman kokonaistuottotavoitettaan.
Sijoitussalkun nykyisten asuntojen arvonmuutoksen odotetaan muodostuvan hieman
positiiviseksi loppuvuonna. Brutto- ja nettovuokratuoton arvioidaan pysyvän
likimain alkuvuoden tasolla. Kohteiden hankintojen euromääräisen
tulosvaikutuksen odotetaan kuluvana vuonna jäävän viime vuotta alemmaksi.
Hoito- ja korjauskustannusten suhteessa sijoitusomaisuuden arvoon ei arvioida
tapahtuvan olennaista muutosta alkuvuoteen nähden.
Helsingissä 17.8.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |