Íbúðalánasjóður - Fyrirtækjafréttir

Ráðgjafarskýrsla um framtíðarskipan húsnæðismála

Verkefnisstjórn um framtíðarskipan húsnæðismála hefur fengið í hendur
sameiginlega skýrslu ráðgjafafyrirtækjanna KPMG og Analytica með greiningum og
tillögum um framtíðarskipan húsnæðismála. Ekki hefur verið tekin afstaða til
tillagna sem fram koma í skýrslunni, enda er hún innlegg í vinnu
verkefnisstjórnarinnar sem reiknar með þv í að skila félags- og
húsnæðismálaráðherra tillögum sínum í lok apríl. 

Samantekt

Á grundvelli greiningar KPMG og Analytica er lagt til að útfært verði nýtt
húsnæðislánakerfi að danskri fyrirmynd. Jafnframt er lagt til að verulegar
breytingar verði gerðar á starfsemi ÍLS. Helstu tillögur sem fram koma í
skýrslunni eru eftirfarandi. 

Nýtt húsnæðislánakerfi

Lagt er til að nýtt húsnæðislánakerfi byggi á því að húsnæðislán verði veitt af
húsnæðislánafélögum. Þau félög verða starfsleyfisskyld fjármálafyrirtæki og
sett um þau lög. Félögin mega eingöngu lána til húsnæðiskaupa og fjármagna
útlán með útgáfu sértryggðra skuldabréfa sem skráð verða á markaði, en stunda
ekki aðra starfsemi. 

Eiginfjárkröfur byggi á sama grunni og gildir fyrir önnur fjármálafyrirtæki, en
þó má gera ráð fyrir að eiginfjárkrafa til húsnæðislánafélaga verði lægri en nú
er gerð til viðskiptabanka vegna minni áhættu. 

Einn af grundvallarkostum húsnæðislánakerfis snýr að jafnvægi á milli útlána og
fjármögnunar húsnæðislánafélaga. Gerðar verði kröfur um hæfilegt jafnvægi á
milli útlána og útistandandi skuldabréfa viðkomandi félaga, þar sem tekið er
tillit til aðstæðna á íslenskum mörkuðum. 

Líklegt er að stóru viðskiptabankarnir þrír stofni hver og einn sitt félag.
Eins má ætla að minni fjármálastofnanir komi sér saman um stofnun slíks félags
og sama gæti gilt um lífeyrissjóðina. Þannig er líklegt að til verði a.m.k.
fjögur til fimm húsnæðislánafélög. 

Til að innleiðing kerfisins heppnist vel er mikilvægt að sem mest af fjármögnun
íbúðarhúsnæðis fari í gegnum húsnæðislánafélög. Því er lagt til að stjórnvöld
búi til hvata, til dæmis með því að veita undanþágu eða afslátt af sérstökum
bankaskatti. Jafnframt er lagt til að lífeyrissjóðum verði gert að færa ný
húsnæðisveðlán sín í húsnæðislánafélög. 

Ákvarðanir sem snúa að fyrirkomulagi verðtryggingar hafa ekki áhrif á útfærslu
þessa húsnæðiskerfis eða kosti þess. 

Þjónusta við lántaka

Í nýju kerfi er gert ráð fyrir að lántakendur fái sín lán afgreidd sem
peningalán hjá húsnæðislánafélagi eða banka sem rekur húsnæðislánafélag með
sama hætti og þeir gera nú hjá bönkum og ÍLS. Lántaki leggur fram ósk um
lánveitingu. Framkvæmt er greiðslumat og mat á á virði viðkomandi fasteignar í
því skyni að kanna forsendur lánveitingar. 

Talið er líklegt að hámarkslánveiting verði 80% af virði eignar. Að því gefnu
að lántaki standist greiðslumat geti hann valið um lánstegund, t.d. fasta vexti
og lengd vaxtatímabils. Mikilvægur eiginleiki kerfisins er að öll húsnæðislán
verði uppgreiðanleg. 

Framboð lánsfjár á landsbyggðinni

Tryggja þarf að lán til húsnæðiskaupa standi til boða á landinu öllu. Lagt er
til að í starfsleyfi húsnæðislánafélaga verði skilyrði um að þau bjóði þjónustu
sína á öllu landinu. 

Ennfremur er lagt til að stjórnvöld styðji við svæði á landsbyggðinni sem ekki
njóta lánafyrirgreiðslu eins og stjórnvöld telja æskilegt með því að veita
ábyrgðir á hluta lána. Umsjón með mati umsókna og úthlutun ábyrgða verði í
höndum Húsnæðisstofnunar (ný stofnun). 

Félagslegt húsnæði

Eina aðkoma ríkissjóðs að félagslegu húsnæði (fyrir utan stuðning við leigutaka
í gegnum skatta og millifærslukerfið) hefur verið í formi niðurgreiddra vaxta
af lánum ÍLS til félagslegs húsnæðis. Sú vaxtaniðurgreiðsla hefur verið 1% og
lánshlutfall allt að 90% til 50 ára. Þessi stuðningur jafngildir í raun 23-28%
stofnframlagi, en með stofnframlagi myndi ríkið skila mun verðmætari stuðningi
við félagslegt húsnæði. Því er lagt til að í stað niðurgreiddra vaxta komi til
25% stofnframlag til félagslegs húsnæðis. Að auki komi a.m.k. 10% stofnframlag
frá sveitarfélögum. Með þessum hætti er talið að leiguverð í félagslegu húsnæði
geti lækkað um 10-20%. 

Leigumarkaður

Nokkurs misvægis gætir í framboði og eftirspurn leiguhúsnæðis á Íslandi. Á
undanförnum misserum hefur verið umframeftirspurn eftir leiguhúsnæði á
höfuðborgarsvæðinu og verð farið hækkandi. Líklegast er að hér sé um tímabundið
misvægi að ræða sem þó getur tekið markaðinn nokkur ár að leysa úr. 

Lagðar eru til aðgerðir til þess að styðja framboðshlið leigumarkaðar: Lækkun
tekjuskatts af leigutekjum; full endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna vinnu við
byggingu, hönnun, viðhald og endurbætur íbúðarhúsnæðis; og átak í
skipulagsmálum á höfuðborgarsvæðinu til þess að auka enn frekar framboð
byggingarlóða fyrir hagkvæmt fjölbýli. 

Mikill skortur er á leiguhúsnæði víða á landsbyggðinni, en ástæðurnar eru að
einhverju leyti frábrugðnar því sem þær eru á höfuðborgarsvæðinu. Eðlilegt er
að stjórnvöld (ríki og sveitarfélög) leiti leiða til þess að stuðla að því að
framboð leiguhúsnæðis aukist á landsbyggðinni. Aðgerðir í þessa veru þurfa að
vera í nánu samstarfi ríkis og sveitarfélaga. Jafnframt er bent á að
Byggðastofnun hefur unnið að verkefnum sem snúa að framboði húsnæðis á
landsbyggðinni og gæti haft aðkomu að sérstökum leigufélögum með eigið fé
og/eða lánsfé. 

ÍLS verði skipt í tvo hluta

Nauðsynlegt að setja skýr skil á milli vandans sem stafar af starfsemi ÍLS í
fortíð og framtíðar ÍLS. Ekki er talið ráðlegt að viðhalda starfsemi ÍLS í
núverandi mynd. Lagt er til að sjóðurinn hætti alfarið að veita ný útlán og
starfsemi hans síðan skipt í tvo hluta: 

  1. Nýja stofnun, Húsnæðisstofnun, sem tekur við félagslegu hlutverki ÍLS og
     öðrum veigamiklum þáttum sem snúa að framkvæmd húsnæðisstefnu stjórnvalda.
  2. ÍLS, sem annast umsjón með núverandi safni útlána og skulda þar til það er
     runnið út eða hugsanlega selt.

Ný Húsnæðisstofnun og skýr stefna í húsnæðismálum

Lagt er til að ný stofnun húsnæðismála - Húsnæðisstofnun - verði sett á fót.
Gert er ráð fyrir að stofnunin sem heyri undir félags- og húsnæðismálaráðherra
hafi yfirumsjón með eftirfylgni húsnæðisstefnu. Hún verði stofnuð á grunni
núverandi ÍLS og hafi það meginhlutverk „... 

að annast stjórn og framkvæmd húsnæðismála í umboði ráðherra...". Stofnunin
annist úthlutun styrkja og ábyrgða þar sem það á við, en stundi ekki
lánastarfsemi. 

Húsnæðisstofnun framfylgir húsnæðisstefnu, sem m.a. byggi á eftirfarandi
markmiðum: 

  -- Stuðla að öryggi, jafnrétti og hagkvæmni í húsnæðismálum 
  -- Fólk geti eignast eða leigt húsnæði á viðráðanlegum kjörum 
  -- Stuðla að stöðugleika í fjármögnun íbúðarhúsnæðis 
  -- Fjárhagslegur stuðningur við félagsleg leigufélög (án hagnaðarsjónarmiða)
     með stofnframlögum
  -- Náið samstarf við sveitarfélög um húsnæðismál 

Lánasafn ÍLS látið renna út eða selt

Með því að ÍLS hætti nýjum lánveitingum yrði áhætta sjóðsins takmörkuð við
útistandandi útlán. ÍLS myndi því áfram bera útlánaáhættu, standi lántakendur
ekki í skilum, og vaxtaáhættu vegna uppgreiðslna og lágrar ávöxtunar lausafjár. 

Ekki þyrfti að verja eiginfjárhlutfall sjóðsins með frekara eiginfjárframlagi
úr ríkissjóði þar sem ÍLS hættir útgáfu skuldabréfa á markaði og þyrfti því
ekki að viðhalda lánshæfismati. Ef eigið fé yrði neikvætt gæti engu að síður
komið til gjaldfærslu í ríkisreikningi. 

Miðað við þá grunnáætlun sem stillt hefur verið upp er mögulegt að ekki þurfi
að koma til frekari fjárframlaga ríkissjóðs til ÍLS þar sem sjóðstreymi af
útlánum myndi standa undir greiðslum af útgefnum skuldabréfum sjóðsins. Mikil
óvissa ríkir þó um forsendur þessarar sviðsmyndar og verði uppgreiðslur t.d.
meiri en þar er gert ráð fyrir mun sjóðurinn þurfa framlag úr ríkissjóði. 

Hægt er að selja lánasafn ÍLS í heild eða að hluta. Þannig yrði hægt að
lágmarka óvissu um fjárhagslega þróun ÍLS og þar með óvissu um frekari fjárþörf
af hálfu ríkissjóðs og áhættu af skuldbindingum ríkissjóðs vegna ábyrgðar á
lántökum ÍLS. Með því að eyða þessari óvissu er hins vegar nokkuð ljóst að
ríkið mun raungera tap við sölu lánasafnanna. 

Ef ákveðið er að selja útlánasafn ÍLS er gerð tillaga um útfærslu sem byggir á
því að færa fyrst útlánasöfn í félög, sem síðan yrðu seld. Þessa aðferð mætti
jafnframt nýta til stuðnings nýju fyrirkomulagi með húsnæðislánafélögum.

Attachments:

Tillogur KPMG og Analytica a framtiarskipan husnismala - Lokaskyrsla 18 3 2014.pdf