2016-05-19 07:00:01 CEST
2016-05-19 07:00:01 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuntorahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Osavuosikatsaus 19.5.2016 klo 8.00
ORAVA ASUNTORAHASTO OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2016
1.1.-31.3.2016
- Liikevaihto 4,8 miljoonaa euroa (1.1.-31.3.2015: 4,6 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 1,8 miljoonaa euroa (2,3 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,23 euroa (0,41 euroa)
- Taloudellinen käyttöaste oli 90,0 % (89,8 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,8 %)
- Nettovuokratuotto 3,6 % (4,0 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 1,9 miljoonaa euroa
(2,4 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot ensimmäisellä vuosineljänneksellä yhteensä 0,27
euroa/osake (0,30 euroa/osake)
Orava Asuntorahasto Oyj:n osakekohtainen nettovarallisuus 31.3.2016 oli 11,46
euroa, kun se vuoden 2016 alussa oli 11,64 euroa. Yhtiö on jatkanut kasvuaan ja
sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 207,4 miljoonaan
eurooon (31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosineljänneksen tulos muodostui
kohtuulliseksi mutta jäi jonkin verran kymmenen prosentin oman pääoman
tuottotavoitteen mukaisesta tavoitetuloksesta.
Suomen asuntomarkkinat ovat hitaasti piristyneet alkuvuoden aikana. Ensimmäisen
kerran yli kahteen vuoteen asuntorahaston salkkuun aiemmin hankittujen
huoneistojen arvo nousi vuosineljänneksen aikana; arvonmuutos jäi kuitenkin
+0,4 %:iin. Huomionarvoista arvonmuutoksen kehityksessä vuosineljänneksen
sisällä on se, että tammi-helmikuussa hinnat nousivat varsin ripeästi mutta
maaliskuussa asuntorahaston vanhan salkun arvo laski 0,5 % eli noin miljoonalla
eurolla. Taustalla on ennen kaikkea asuntojen yleinen hintakehitys;
Tilastokeskuksen huhtikuussa julkaiseman kuukausi-indeksin mukaan koko maan
vanhojen osakehuoneistojen hintakehitys maaliskuussa edelliskuukaudesta oli
-0,4 %.
Ensimmäisellä vuosineljänneksellä hankittiin yhteensä 49 huoneistoa 9,6
miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla. Asuntorahaston omistamien
sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi joulukuun lopun 195,9 miljoonasta
eurosta maaliskuun lopun 207,4 miljoonaan euroon, kun se maaliskuun 2015
lopussa oli 152,1 miljoonaa euroa.
Vuodenvaihteessa pääosin tyhjinä hankittujen huoneistojen vuokraaminen sujui
ongelmitta mutta vaikutus vuokratuottoon oli hieman laskeva. Taloudellinen
käyttöaste kuitenkin nousi jonkin verran edelliseen vuosineljännekseen
verrattuna. Huoneistomyyntien piristyminen jatkui ja vuosineljänneksellä
tehtiin uusi myyntiennätys 1,9 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen hoito- ja
korjauskulut suhteessa salkun arvoon pysyivät edellisen vuosineljänneksen
tasolla eli vuositasolle muunnettuna 3,0 prosentissa.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä on jatkanut kasvuaan yli 8
300:aan. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on säilynyt hyvällä
tasolla; keskimääräinen päivävaihto alkuvuonna 2016 oli yli 230 tuhatta euroa.
Yhtiökokous päätti 22.3.2016 vuoden 2016 osingoksi 1,08 euroa osakkeelta eli
noin 9,3 prosenttia vuoden alun osakekohtaiselle nettovarallisuudelle. Osingon
maksu on vuosineljänneksittäin 0,27 euroa osakkeelta.
Yhtiö arvioi edelleen, että sillä on vuonna 2016 kohtalaisen hyvät edellytykset
ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman
kokonaistuottotavoitteensa.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Bruttokansantuotteen kasvu jäi Suomessa Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan
viime vuonna +0,5 %:iin ja sen odotetaan asettuvan tänä vuonna välille +0,5 -
+1,0 %. Asuntomarkkinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvu
päätyi ennakkotetojen mukaan viime vuonna +1,4 %:iin, kun sen ennustetaan
vuonna 2016 jäävän välille +0,4 - +1,0 %. Euroalueen markkinakorot ovat yhä
jatkaneet laskuaan ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan pysyvän alle 1
prosentissa seuraavien 5-6 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on käytetty
Finanssialan Keskusliiton koostamia 14 Suomen talouskehityksestä ennusteita
tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan
Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden
korko-odotuksia.
Odotamme edelleen asuntomarkkinoiden vahvistuvan vuoden 2016 kuluessa.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat tammi-maaliskuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 3,7 miljardilla eurolla eli 3 % enemmän kuin vastaavana
ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun
lopussa 92,2 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,5 %.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan laski tammikuun 122 päivästä huhtikuussa 111 päivään, kun se vuosi
sitten huhtikuussa oli 110 päivää.
Asuntojen kysynnän varovainen elpyminen näyttää jatkuneen alkuvuoden aikana.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin helmikuussa Tilastokeskuksen
mukaan 2 853 asunnolle, joka oli 113 % enemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-helmikuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 4 051
asunnolle eli 47 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan nousi
+16 %:iin.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos helmikuussa oli -10 % ja muutos
vuodentakaiseen +16 %.
Elinkeinoelämän Keskusliiton toukokuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen
kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden
ensimmäisellä neljänneksellä +4, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +2
ja vuotta aiemmin -12. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli +41,
edellisellä neljänneksellä -21 ja vuotta aiemmin +20. Myymättömien
asuinhuoneistojen määrä normaaliin verrattuna laski viime vuoden neljännen
neljänneksen +10:stä -5:een; vuosi sitten saldoluku oli +24.
Asuntomarkkinoiden tarjonta on kasvanut merkittävästi kuluneen talven ja kevään
aikana.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2016 ensimmäisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 2,6 %. Asuntojen hintojen muutokseksi muodostui
ensimmäisellä vuosineljänneksellä +0,8 % vuodentakaisesta. Asuntohintojen
muutos edellisestä vuosineljänneksestä oli +0,6 %, jonka arvioimme
kausitasoitettuna vastaavan noin 0,2 %:n hintojen nousua. Asuntohintojen suhde
vuokriin on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; ensimmäisen
vuosineljänneksen kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja vapaarahoitteisten
asuntojen vuokrista laskettuna suhde oli 15,1. Vastaava neliöhintojen ja
vuosivuokrien suhteen 42 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,9.
Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen hieman
nousevan ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain
ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat
keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Ensimmäisen vuosineljänneksen vuokraustoiminnan taloudelliseksi käyttöasteeksi
muodostui 90,0 %, joka oli edellistä vuosineljännestä (89,7%) korkeampi.
Ensimmäisen vuosineljänneksen taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että
viimeisten kuuden kuukauden hankinnat on eliminoitu, oli 92,5 %. Katsauskauden
bruttovuokratuotoksi saatiin 6,8 %.
1.1.-31.3.2016 1.1.-31.3.2015
Bruttovuokratuotto, % 6,8 6,8
Nettovuokratuotto, % 3,6 4,0
Taloudellinen käyttöaste, % 90,0 89,8
Toiminnallinen käyttöaste, % 90,9 90,8
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,3 2,2
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1 736 kappaletta (Q1 2015:
1 456 kappaletta) ja vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 1 408
kappaletta (Q1 2015: 1 208) ja myytävänä oli 115 huoneistoa (Q1 2015: 105).
Asuinhuoneistojen koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia
sopimuksia noin 98 prosenttia. Päättyneitä sopimuksia ensimmäisellä
vuosineljänneksellä oli yhteensä 102 kappaletta (Q1 2015: 78).
Hankinnat
Katsauskaudella toteutetut tai sovitut hankinnat
Velaton Yhtiö- Suunnatut
kauppahinta laina annit (1000 Huoneistoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) osaketta) (kappaletta)
30.3.2016 Huoneistoja 1 2,5 - - 23
kohteesta Jyväskylästä
31.3.2016 Huoneistoja 7,1 4,9 - 26
14 kohteesta
YHTEENSÄ 9,6 4,9 - 49
Yhtiö hankki ensimmäisellä vuosineljänneksellä yhteensä 49 huoneistoa. YIT
Rakennus Oy:ltä hankittiin 31.3.2016 sitovalla sopimuksella yhdestätoista
kaupungista yhteensä 26 huoneistoa. Hankitut huoneistot sijaitsevat 14
kiinteistössä Espoossa, Haminassa, Helsingissä, Hyvinkäällä (2), Jyväskylässä,
Lahdessa, Riihimäellä (2), Savonlinnassa, Tuusulassa, Vaasassa ja Vantaalla
(2). Huoneistot olivat sopimushetkellä vuokraamattomia. Royal House Oy:ltä
hankittiin yhdestä kohteesta Jyväskylässä 23 huoneistoa. Hankintojen velattomat
kauppahinnat olivat yhteensä 9,6 miljoonaa euroa.
Huoneistomyynnit
Huoneistomyynti kasvoi ensimmäisellä vuosineljänneksellä vuoden 2015 viimeisen
vuosineljänneksen tapaan aiempia vuosineljänneksiä merkittävästi korkeammalle
tasolle. Euromääräisesti mitattuna vuosineljännes on yhtiön historian paras.
Yhtiö myi ensimmäisellä vuosineljänneksellä asuinhuoneistoja yhteensä 16
kappaletta neljästätoista eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat
kauppahinnat yhteensä olivat 1,9 miljoonaa euroa ja myynnin välityspalkkiot 61
tuhatta euroa.
Sijoituskiinteistöt 31.3.2016
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 207,4 miljoonaa
euroa (31.12.2015: 195,9 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 31.3.2016
yhteensä 1 736 huoneistoa (31.12.2015: 1 702), joiden yhteenlaskettu oleva
pinta-ala oli noin 111 tuhatta m² (31.12.2015: 108 tuhatta m²). Huoneistot
sijaitsivat 116 eri asunto-osakeyhtiössä, joista kuudessatoista yhtiön
omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja sijoituskiinteistöistä on esitetty
taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
31.3.2016 31.3.2015
Uudemmat kohteet (1990 - ) 67 % 60 %
Vanhemmat kohteet (– 1989 ) 33 % 40 %
Helsingin seutu 39 % 37 %
Suuret kaupungit 30 % 27 %
Keskisuuret kaupungit 31 % 36 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2015 tilinpäätöksessä.
Konsernin tilikauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 4,8 miljoonaa euroa (Q1
2015: 4,6 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui tuottoihin vuokraustoiminnasta
2,9 miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,2 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 1,9
miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,4 miljoonaa euroa). Tuotot vuokraustoiminnasta
sisältävät vuokratuotot ja käyttökorvaukset. Voitot muodostuvat
sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen
välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,3 miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,0
miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,6 miljoonaa
euroa (Q1 2015: 1,0 miljoonaa euroa) sekä tulossidonnainen hallinnointipalkkio
0,0 miljoonaa euroa (Q1 2015: 0,3 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on pääasiassa
seurausta toiminnan laajentumisesta.
Liikevoitto oli 2,5 miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,6 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat –629 tuhatta euroa (Q1 2015: -322 tuhatta
euroa) ja katsauskauden verot olivat 7 tuhatta euroa (Q1 2015: 26 tuhatta
euroa).
Katsauskauden voitoksi muodostui 1,9 miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,3 miljoonaa
euroa). Laajan tuloksen erät olivat -53 tuhatta euroa (Q1 2015: -10 tuhatta
euroa) ja katsauskauden laaja voitto 1,8 miljoonaa euroa (Q1 2015: 2,3
miljoonaa euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-31.3.2016 välisenä aikana yhteensä 629
tuhatta euroa (Q1 2015: 322 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 31.3.2016 yhteensä 108,0 miljoonaa euroa
(31.12.2015: 95,8 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 715 tuhatta euroa (31.12.2015: 660 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiö suuntasi itselleen 22.2.2016 maksuttomassa osakeannissa 200 000 osaketta
sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin päälistalle
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin.
Yhtiön osakkeiden lukumäärä kaupparekisterissä huhtikuun lopussa oli 9 206 619
osaketta.
Yhtiö on suunnannut ja suuntaa itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita,
joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiö on
tehnyt 1.1.-31.3.2016 välisenä aikana 13 vaihtovelkakirjalainasopimusta
yhteensä 4,5 miljoonalla eurolla ja 2,8 miljoonaa euroa oli vaihdettu yhtiön
311 238 osakkeeksi sekä merkitty yhtiön omaan pääomaan. Yhtiön oma pääoma oli
96,5 miljoonaa (31.12.2015: 94,3 miljoonaa). Katsauskauden lopussa yhtiön
hallussa oli 787 073 itselleen suuntaamaa osaketta. Tarkempia tietoja omasta
pääomasta ja vaihtovelkakirjalainoista on esitetty taulukko-osassa kohdissa 5.3
ja 6.1.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset katsauskaudella olivat OREIT ja
OREITN0116. Tammi-huhtikuussa osakkeiden keskimääräinen päivävaihto oli noin
233 tuhatta euroa.
Yhtiöllä oli yli 8 300 osakkeenomistajaa toukokuun 2016 alussa.
OMISTAJALUETTELO 4.5.2016, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Maakunnan Asunnot Oy * 433 664 4,6
Royal House -konserni *** 300 000 3,2
Yli-Torkko Erkki 160 544 1,7
Godoinvest Oy ** 129 360 1,4
Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag 100 000 1,1
Vähävara Oy 95 047 1,0
Rannikko Reino 52 000 0,6
Orava Rahastot Oyj **** 45 639 0,5
Ström Leif 44 846 0,5
Signe och Ane Gyllenbergs Striftelse SR 43 845 0,5
Yhteensä 1 404 945 14,9
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
*** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
**** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos
se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on
korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-,
osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-31.3.2016 aikana olivat 299
tuhatta euroa (Q1 2015: 205 tuhatta euroa).
Vuoden 2016 aikana toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden,
osakekurssin ja osingonjaon perusteella tulossidonnaista hallinnointipalkkiota
ei ole kirjattu (Q1 2015: 338 tuhatta euroa). Mahdollinen tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2016 päättyttyä toteutuneen yhtiön
osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin perusteella
maaliskuussa 2017.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Patrik Hertsberg, Mikko
Larvala, Tapani Rautiainen, Veli Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta ja Timo
Valjakka. Hallituksen puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja
Patrik Hertsberg. Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä 6 kertaa.
Hallituksen jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 100 prosenttia.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuomas Honkamäki. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Hallituksella on yhtiökokouksen 22.3.2016 myöntämä osakeantivaltuus 6 000 000
osaketta. Osakeantivaltuutta oli 31.3.2016 jäljellä 6 000 000 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Ajantasaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt on luettavissa yhtiön
kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-31.3.2016
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus vahvisti 11.1.2016 yhtiön päivitetyn
strategian vuodeksi 2016. Strategiset taloudelliset tavoitteet pysyivät
muuttumattomina: osakkeen kokonaistuottotavoite on vähintään 10 % p.a.,
osinkotuottotavoite 7-10 % p.a. osakkeen nettovarallisuudelle ja luototusaste
noin 50 %.
Taloudellisten tavoitteiden ohessa strategisiksi päätavoitteiksi vahvistettiin:
- oman pääoman kasvattaminen vähintään 110 miljoonaan euroon vuonna 2016 ja
keskipitkällä aikavälillä ylläpitää vähintään noin 20 % vuotuista kasvua
- vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankinnan monipuolistaminen edelleen
- taloudellisen käyttöasteen nostaminen yli 95 %:n
- kiinteistöjen hoitokulujen saaminen 5 % ja korjauskulujen 10 % alle
tilastollisen benchmarkin ja
- huoneistomyynnit 5-10 % avaavan taseen sijoitusomaisuuden arvosta.
Salkunhoidon alue- ja ikä jakaumatavoitteet päivitettiin. Päivitetyn
aluejakaumatavoitteen mukaan huoneistojen markkina-arvosta 53 % sijaitsee
Helsingin seudulla, 22 % suurissa kaupungeissa ja 25 % keskisuurissa
kaupungeissa plus miinus noin 10 prosenttiyksikköä. Kohteiden ikäjakaumatavoite
säilyi ennallaan eli 1990-luvulla ja sen jälkeen valmistuneiden kohteiden paino
on 51 % ja ennen vuotta 1990 valmistuneiden kohteiden paino 49 % plus miinus
noin 10 prosenttiyksikköä sijoitussalkun markkina-arvosta laskettuna.
Yhtiön hallitus ja hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj sopivat
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion muutoksesta 17.2.2016. Tulossidonnaisen
hallinnointipalkkion aitakorko nostettiin 6 prosentista 7 prosenttiin.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 17.2.2016 suuntaamat 200 000
osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.2.2016. Itselleen suuntaamia osakkeita
yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen
ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että
liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle itselleen
suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942 (kaupankäyntitunnus
OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta vuonna 2016
maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017 ja siitä
eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9 206 619
osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 23.2.2016 alkaen.
Yhtiö teki Nordea Suomi Oyj:n kanssa markkinatakaussopimuksen 9.3.2016 Orava
Asuntorahaston uusien osakkeiden (kaupankäyntitunnus OREITN0116)
markkinatakauksesta. Sopimuksen mukaan Nordea antaa Orava Asuntorahaston
osakkeelle osto- ja myyntitarjouksen siten, että suurin sallittu osto- ja
myyntitarjouksen välinen erotus on 4 prosenttia laskettuna ostotarjouksesta.
Tarjoukset sisältävät vähintään osakemäärän, jonka arvo vastaa 4.000 euroa.
Sopimuksen mukainen markkinatakaus alkoi 10.3.2016.
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään enintään 1,08
euron osakekohtaisen osingon jakamisesta. Osinkoa voidaan jakaa yhteensä
enintään 8.993.772,36 euroa. Vuosineljänneksittäin maksettava osinko on
jokaisessa erässä enintään 0,27 euroa osakkeelle. Osinkojen maksupäivät ovat
4.4.2016, 30.6.2016, 30.9.2016 ja 30.12.2016. Hallitus valtuutettiin päättämään
osingon määrästä ja maksusta vuosineljänneksittäin edellä mainittujen
rajoitusten puitteissa edellyttäen, että yhtiön maksukykyisyys ei osingonmaksun
seurauksena vaarannu. Hallitus valtuutettiin päättämään osingonmaksun
täsmäytyspäivät.
Yhtiökokous päätti 22.3.2016, että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään
tulossidonnaisen hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että
aitakorko nostetaan 6 prosentista 7 prosenttiin. Aitakorko on tuotto, jonka
ylittävästä tuotosta maksetaan tulossidonnaista palkkiota hallinnointiyhtiölle.
Yhtiökokouksen päätöksellä sijoitustoiminnan sääntöjä (11 § kolmas kappale)
täsmennettiin tulossidonnaisen hallinointipalkkion määräytymisen osalta.
Muutettu 11 §:n kolmannen kappaleen ensimmäinen virke kuuluu seuraavasti:
Tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona Rahasto maksaa Orava Rahastot Oyj:lle
kaksikymmentä prosenttia (20%) Rahaston vuotuisesta seitsemän prosentin (7 %)
aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen hallinnointipalkkio lasketaan
tilikauden osakekohtaisen tuoton ja tilikauden päättävän osakkeiden lukumäärän
perusteella.
Yhtiökokous päätti 22.3.2016, että kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen
muuttamista koskevaan 14 §:n toiseen kappaleeseen tehdään kiinteistörahastolain
muutoksen johdosta korjaus, jonka mukaan sääntöjen muutokset tulevat voimaan
kuukauden kuluttua siitä, kun muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon
julkistamalla tieto rahaston tiedonantovelvollisuutta ja rahastoa koskevien
tietojen julkistamista koskevan 10 §:n mukaisesti. Lisäksi päätettiin, että 14
§:n toisesta kappaleesta poistetaan tarpeettomana virke, joka viittaa
listautumista edeltävään aikaan. Muutettu 14 §:n toinen kappale kuuluu
seuraavasti: Sääntöjen muutokset tulevat voimaan kuukauden kuluttua siitä, kun
muutos on saatettu osakkeenomistajien tietoon julkistamalla tieto Rahaston
tiedonantovelvollisuutta ja Rahastoa koskevien tietojen julkistamista koskevan
10 §:n mukaisesti.
Yhtiökokous päätti osakeantivaltuutuksen myöntämisestä hallitukselle siten,
että valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000
yhtiön uutta osaketta, jotka eivät tuota lainkaan oikeutta osinkoon vuoden 2016
aikana. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen asti ja
se kumoaa edellisen 19.3.2015 annetun valtuutuksen.
Orava Asuntorahasto Oyj:n hallitus valitsi varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen
pitämässään kokouksessa keskuudestaan puheenjohtajaksi Jouni Torasvirran ja
varapuheenjohtajaksi Patrik Hertsbergin. Yhtiökokoukselta saamansa valtuutuksen
mukaisesti hallitus päätti, että Orava Asuntorahasto Oyj:n osakkeelle
(kaupankäyntitunnus OREIT, ISIN-tunnus FI4000068614) 4.4.2016 maksettava osinko
on 0,27 euroa, osingon irtoamispäivä on 23.3.2016 ja täsmäytyspäivä on
24.3.2016. Osingon kokonaismääräksi muodostui 2 248 443,09 euroa.
Orava Asuntorahasto Oyj hankki 30.3.2016 23 asuinhuoneistoa ja teki 31.3.2016
sitovan kauppasopimuksen 26 asuinhuoneiston hankinnasta yhteensä 9,6 miljoonan
euron velattomilla kauppahinnoilla. Hankittujen huoneistojen arvosta 31 %
sijaitsee Helsingin seudulla, 50 % Jyväskylässä ja Lahdessa, ja loput 19 %
keskisuurissa kaupungeissa. Uusia vuokraamattomia huoneistoja kokonaisuuteen
sisältyi 26 kappaletta velattomalta kauppahinnaltaan 7,1 miljoonaa euroa.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Yhtiö teki 18.4.2016 Collector Bank AB:n kanssa 10 miljoonan euron
lainasopimuksen sekä hankintojen että vanhojen lainojen uudelleen
rahoittamiseksi. Lainasta on huhtikuun loppuun mennessä nostettu 6,4 miljoonaa
euroa.
Orava Asuntorahasto Oyj:n maksuttomassa annissa 20.4.2016 itselleen suuntaamat
200 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 22.4.2016. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Yhtiölle
itselleen suunnattujen osakkeiden ISIN-tunnus on FI4000197942
(kaupankäyntitunnus OREITN0116). Osakkeet eivät oikeuta vuoden 2015 tuloksesta
vuonna 2016 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2017
ja siitä eteenpäin. Annin jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 9
406 619 osaketta. Yllämainitut 200 000 osaketta listattiin Helsingin Pörssin
pörssilistalle ja ne olivat kaupankäynnin kohteena 26.4.2016 alkaen.
Osinko
Vuosi 2016
Yhtiökokous 22.3.2016 päätti, että vuoden 2015 tuloksesta jaetaan osinkoa
vuonna 2016 vuosineljänneksittäin enintään 0,27 euroa eli yhteensä vuonna 2016
enintään 1,08 euroa osakkeelta.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614
4.4.2016 I osinko 0,27 euroa
Yhteensä 0,27 euroa
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi edelleen, että vuonna 2016 sillä on kohtalaisen
hyvät edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin
oman pääoman kokonaistuottotavoitteensa.
Sijoitussalkun nykyisten asuntojen arvonmuutoksen odotetaan muodostuvan hieman
positiiviseksi kuluvana vuonna. Brutto- ja nettovuokratuoton arvioidaan pysyvän
likimain viime vuoden tasolla. Kohteiden hankintojen euromääräisen
tulosvaikutuksen odotetaan edelleen säilyvän vuoden 2015 suuruusluokassa.
Myöskään hoito- ja korjauskustannusten suhteessa sijoitusomaisuuden arvoon ei
arvioida tapahtuvan olennaista muutosta edellisvuoteen nähden.
Helsingissä 18.5.2016
Orava Asuntorahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
Liitteet:
Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2016
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |