2015-05-13 07:00:00 CEST
2015-05-13 07:00:10 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuntorahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUNTORAHASTON TULOS TAMMI-MAALISKUULTA 2015
Orava Asuntorahasto Oyj
OSAVUOSIKATSAUS 13.5.2015 klo 8.00
ORAVA ASUNTORAHASTON TULOS TAMMI-MAALISKUULTA 2015
1.1.-31.3.2015
- Liikevaihto 4,6 miljoonaa euroa (1.1.-31.3.2014: 4,2 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 2,3 miljoonaa euroa (2,4 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,41 euroa (0,57 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 89,8 % (82,1 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,4 %)
- Nettovuokratuotto 4,0 % (3,3 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 2,4 miljoonaa euroa
(3,0 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,30 euroa/osake (0,28
euroa/osake)
Orava Asuntorahasto Oyj:n osakekohtainen nettovarallisuus oli 12,01 euroa
(oikaistu), kun se vuoden alussa oli 12,02 euroa (oikaistu). Yhtiö on jatkanut
kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 152,1
miljoonaan eurooon (31.12.2014: 130,7 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston ensimmäisen vuosineljänneksen tulos muodostui tavoitteen
mukaiseksi.
Suomen asuntomarkkinoiden tila on jatkunut heikkona alkuvuoden ajan ja
asuntorahaston koko vuosineljänneksen omistamien huoneistojen käypä arvo laski
katsauskaudella 0,7 %. Heikkoa arvonkehitystä kyettiin kuitenkin kompensoimaan
onnistuneiden asuntohankintojen tukkualennuksista syntyneillä tuotoilla.
Katsauskaudella sovittiin 162 huoneiston hankinnasta yhdestätoista eri
kohteesta yhteensä 20,7 miljoonalla eurolla. Asuntorahaston omistamien
sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi vuoden 2014 lopun 130,7 miljoonasta
eurosta maaliskuun lopun 152,1 miljoonaan euroon.
Orava Asuntorahasto laski välittömästi katsauskauden päättymisen jälkeen
liikkeeseen 20 miljoonan euron vakuudellisen joukkovelkakirjalainan.
Joukkovelkakirjalainamarkkinoille mukaantulo mahdollistaa asuntorahastolle
jatkossa monipuolisen vieraan pääoman hankinnan ja osaltaan edesauttaa rahaston
strategisen kasvutavoitteen saavuttamista.
Salkun vuokratuotto pysyi samalla tasolla kuin vuotta aiemmin. Taloudellista
käyttöastetta saatiin hieman nostettua vaikka puolet katsauskaudella
hankituista huoneistoista oli ostohetkellä vuokraamattomia.
Asuntomarkkinoiden vaikea tilanne on heijastunut huoneistomyynteihin, joiden
määrä jäi katsauskaudella alhaiseksi.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskulut suhteessa salkun arvoon olivat
vuositasolle muunnettuna 2,7 % eli 0,2 %-yksikköä koko viime vuoden lukemaa
korkeammat. Ero selittyy kokonaisuudessaan kausivaihtelulla.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä kasvoi tammikuun lopun noin 5
800:sta huhtikuun lopun noin 6 500:aan. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin
Pörssissä on jatkunut vilkkaana; keskimääräinen päivävaihto tammi-huhtikuussa
on ollut yli 330 tuhatta euroa (vuotta aiemmin 280 tuhatta euroa).
Yhtiökokous päätti 19.3.2015 vuosineljänneksittäin maksettavaksi osingoksi 0,30
euroa osakkeelta. Osinko maksetaan tänäkin vuonna aina vuosineljänneksen
viimeisenä arkipäivänä. Yhteensä kuluvana vuonna osinkoa maksetaan 1,20 euroa
osakkeelta eli noin 10 prosenttia vuoden 2015 alun osakekohtaiselle
nettovarallisuudelle.
Yhtiö arvioi edelleen, että tänä vuonna sillä on kohtuullisen hyvät
edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman
pääoman kokonaistuottotavoite.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen muutos jäi ennakkotietojen mukaan viime vuonna -0,1
%:iin ja sen ennustetaan kuluvana vuonna asettuvan välille +0,1 % - +0,9 %.
Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen muutokseksi
saatiin päättyneelle vuodelle ennakkotietojen mukaan -0,2 % ja vuoden 2015
kasvuksi ennustetaan 0,0 % - +0,7 %. Euroalueen markkinakorot ovat edelleen
jatkaneet alentumistaan ja lyhyiden markkinakorkojen myös odotetaan pysyvän
alle 1 prosentissa seuraavien noin 5 vuoden ajan. Arvion perusteena edellä on
käytetty 15 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia
julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman
eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korko-odotuksia.
Asuntomarkkinoiden arvioidaan alkavan hitaasti vahvistua yleisen taloudellisen
toimeliaisuuden piristymisen seurauksena vuonna 2015.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat tammi-maaliskuussa 2015 uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 3,7 mrd. eurolla eli 14 % enemmän kuin vastaavana ajankohtana
vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli maaliskuun lopussa 89,9
mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,7 %.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan laski joulukuun 135 päivästä huhtikuussa 110 päivään, kun se vuosi
sitten huhtikuussa oli 96 päivää.
Asuntojen kysyntä on keväällä hieman piristynyt lähinnä normaalin
kausivaihtelun seurauksena.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Rakennusteollisuus RT:n maaliskuun suhdannekatsauksen mukaan vapaarahoitteisten
rivi- ja kerrostaloasuntojen aloitusten ennakoidaan jäävän tänä vuonna 10 500
asuntoon eli 7 % viime vuotta alemmaksi. Kokonaisuudessaan rakentamisen määrän
ennustetaan supistuvan 0,5 % viimevuotisesta.
Elinkeinoelämän Keskusliiton toukokuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen
kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluku oli vuoden ensimmäisellä
neljänneksellä -12, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli sama -12 ja
vuotta aiemmin -17. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli +20,
edellisellä neljänneksellä -10 ja vuotta aiemmin +18. Myymättömien
asuinhuoneistojen määrä normaaliin verrattuna laski viime vuoden viimeisen
neljänneksen +30:stä +24:ään; vuosi sitten saldoluku oli -13.
Tarjonta asuntomarkkinoilla on jatkunut edelleen alhaisella tasolla vaikka
joitain merkkejä mahdollisesta käänteestä onkin nähtävissä.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 2,8 %. Asuntojen hintojen muutos ensimmäisellä
vuosineljänneksellä oli -1,1 % vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin
on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; ensimmäisen
vuosineljänneksen neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 15,4.
Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,7.
Odotamme seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen alkavan hieman
nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin pysyvän likimain
ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet toteutuvat
keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnan käyttöasteet nousivat hieman katsauskaudella
vuodenvaihteeseen verrattuna. Käyttöastetta on pystytty suunnitellusti
nostamaan vuoden 2014 aikana hankittujen tyhjien huoneistojen osalta. Jatkossa
käyttöasteen nostoa hidastaa osaltaa katsauskauden lopussa tehdyt
vuokraamattomien huoneistojen hankinnat sekä edelleen heikkona jatkunut
vuokramarkkina Salossa.
1.1.-31.3.2015 1.1.-31.3.2014
Bruttovuokratuotto, % 6,8 6,4
Nettovuokratuotto, % 4,0 3,3
Taloudellinen käyttöaste, % 89,8 82,1
Toiminnallinen käyttöaste, % 90,8 82,3
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,2 1,9
Taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että viimeisten kuuden kuukauden
hankinnat on eliminoitu, oli 94,1 prosenttia.
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1456 kappaletta (Q1 2014:
860 kappaletta). Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 1 208 kappaletta
(Q1 2014: 720) ja myytävänä oli 105 huoneistoa (Q1 2014: 29). Asuinhuoneistojen
koko vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia noin 97
prosenttia. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 78 kappaletta
(Q1 2014: 43).
Hankinnat
Katsauskaudella toteutetut hankinnat
Velaton Yhtiö- Suunnatut
kauppahinta laina annit (1000 Asuntoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) osaketta) (kappaletta)
9.2.2015 Huoneistoja 4,6 3,7 0 22
2 kohteesta
(Mikkeli ja Pori)
31.3.2015 Huoneistoja 11,7 9,1 0 53
useammasta kohteesta
(Tampere, Turku, Oulu
Rovaniemi, Vaasa,
Kokkola ja Savonlinna)
31.3.2015 2 kohdetta 4,4 1,6 244 87
(Kaarina, Raisio)
YHTEENSÄ 20,7 14,4 244 162
Yhtiö hankki 9.2.2015 Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa toteutetulla kaupalla
22 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 4,6 milj. euroa.
Huoneistot sijaitsevat yhteensä 2 kiinteistössä Mikkelissä (12 huoneistoa) ja
Porissa (10).
Yhtiö hankki 31.3.2015 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 140 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 16,1
milj. euroa. Osuusasunnot Oy:ltä ostettiin 36 huoneiston asuinkiinteistö
Kaarinan Hoviherrankatu 3:sta ja 51 huoneiston asuinkiinteistö Raision
Kunnaankatu 7:stä. Kauppa rahoitettiin osin Osuusasunnot Oy:lle suunnatulla
annilla, jossa Osuusasunnot Oy merkitsi 244 193 yhtiön liikkeeseen laskemaa
uutta osaketta, joista 128 461 osakkeella ei ole oikeutta vuonna 2015
maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden merkintähinta oli merkintää edeltävien
viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ Helsingin
pörssikaupankäynnissä. Lisäksi Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa tehtiin sitova
sopimus 53 huoneiston kaupasta, jotka sijaitsevat yhteensä 9 kiinteistössä
Tampereella (11 huoneistoa), Turussa (5), Oulussa (7), Vaasassa (5),
Rovaniemellä (13), Kokkolassa (3) ja Savonlinnassa (9). Sopimuksen mukainen
kauppa saatettiin loppuun 28.4.2015.
Huoneistomyynnit
Yhtiö myi katsauskaudella asuinhuoneistoja yhteensä 9 kappaletta kahdeksasta
eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen velattomat kauppahinnat yhteensä olivat
0,8 miljoonaa euroa. Myynnin välityspalkkiot olivat 31 tuhatta euroa. Vaikeassa
markkinatilanteessa huoneistomyynti kasvoi vuoden 2014 ensimmäiseen
neljännekseen verrattuna vaikkakaan ei sijoitus- ja myyntisalkun koon kasvun
mukaisesti.
Yhtiön sijoitusstrategian mukaisesti huoneistoja myydään yhtiön avaavan taseen
sijoituskiinteistöjen arvosta noin 10 prosenttia vuosittain siten, että
vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen.
Sijoituskiinteistöt 31.3.2015
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 152,1 miljoonaa
euroa (31.12.2014: 130,7 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 31.3.2015
yhteensä 1478 huoneistoa (31.12.2014: 1318), joiden yhteenlaskettu
vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 91,8 tuhatta m² (31.12.2014: 82,2
tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat 76 eri asunto-osakeyhtiössä, joista
kuudessatoista yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja
sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
31.3.2015 31.3.2014
Uudemmat kohteet (1990 -> ) 60 % 56 %
Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 40 % 44 %
Helsingin seutu 37 % 46 %
Suuret kaupungit 27 % 18 %
Muu Suomi 36 % 36 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2014 tilinpäätöksessä.
Konsernin katsauskauden tulos
Konsernin liikevaihto katsauskaudella oli yhteensä 4,6 miljoonaa euroa (Q1
2014: 4,2 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin 2,2
miljoonaa euroa (Q1 2014: 1,2 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 2,4 miljoonaa
euroa (Q1 2014: 3,0 miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät
vuokratuottot, käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat
sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen
välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,0 miljoonaa euroa (Q1 2014: 1,4
miljoonaa euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,0 miljoonaa
euroa (Q1 2014: 0,6 miljoonaa euroa). Kulujen kasvu on seurausta sijoitussalkun
kasvusta.
Liikevoitto oli 2,6 miljoonaa euroa (Q1 2014: 2,9 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -322 tuhatta euroa (Q1 2014: -372 tuhatta
euroa) ja katsauskauden verot olivat 26 tuhatta euroa (Q1 2014: 16 tuhatta
euroa).
Katsauskauden voitoksi muodostui 2,3 miljoonaa euroa (Q1 2014: 2,5 miljoonaa
euroa). Laajan tuloksen erät olivat -10 tuhatta euroa (Q1 2014: -64 tuhatta
euroa) ja katsauskauden laaja voitto 2,3 miljoonaa euroa (Q1 2014: 2,4
miljoonaa euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-31.3.2015 välisenä aikana yhteensä 322
tuhatta euroa (Q1 2014: 372 tuhatta euroa) ja emoyhtiön rahalaitoslainojen
lyhennykset yhteensä 115 tuhatta euroa (Q1 2014: 58 tuhatta euroa). Emoyhtiön
rahalaitoslainat on kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa
tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 31.3.2015 yhteensä 74,3 miljoonaa euroa
(31.12.2014: 60,0 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 532 tuhatta euroa (31.12.2014: 478 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiö toteutti ensimmäisellä vuosineljänneksellä yhteensä 444 193 osakkeen
suunnatut annit sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
päälistalle (kaupankäyntitunnukset OREIT ja OREITN0115). Yhtiö suuntasi
itselleen 9.2.2015 maksuttomassa osakeannissa 200 000 osaketta. Tämän lisäksi
hankintaan liittyneessä suunnatussa annissa 31.3.2015 Osuusasunnot Oy merkitsi
244 193 osaketta. Osakkeiden merkintähinta oli merkintää edeltävien viiden
kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ Helsingin
pörssikaupankäynnissä. Anneissa merkityistä osakkeista 328 461 osaketta eivät
oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin, mutta
oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset ovat OREIT ja OREITN0115.
Katsauskaudella osakkeiden keskimääräinen päivävaihto oli yli 330 tuhatta
euroa.
Yhtiöllä oli noin 6500 osakkeenomistajaa huhtikuun lopussa.
OMISTAJALUETTELO 30.4.2015, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Royal House -konserni*** 547 925 8,1
Godoinvest Oy** 229 360 3,4
Osuusasunnot Oy 227 830 3,4
Länsi-Suomen Vuokratalot Oy* 176 450 2,6
Yli-Torkko Erkki 100 000 1,5
Livränteansttalten Hereditas 81 000 1,2
Pakarinen Janne 78 083 1,2
Maakunnan Asunnot Oy* 69 422 1,0
Alte Invest Oy 45 698 0,7
Orava Rahastot Oyj**** 45 639 0,7
Yhteensä 1 601 407 23,7
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisöjä
** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
*** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
**** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos
se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on
korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-,
osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-31.3.2015 aikana olivat 205
tuhatta euroa (Q1 2014: 133 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron.
Vuoden 2015 aikana toteutuneen Yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden,
osakekurssin ja osingonjaon perusteella on tulossidonnaista
hallinnointipalkkiota kirjattu 337 tuhatta euroa (Q1 2014: 434 tuhatta euroa).
Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2015 päättyttyä
toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin
perusteella maaliskuussa 2016.
Newsec Asset Management Oy:lle ja Ovenia Oy:lle on maksettu katsauskaudella
taloushallinnon ja muiden tukitoimintojen hoitamisesta 105 tuhatta euroa sekä
huoneistojen vuokraustoiminnasta ja hallintopalveluista yhteensä 123 tuhatta
euroa sisältäen arvonlisäveron.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli
Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta, Timo Valjakka, Mikko Larvala ja Patrik
Hertsberg (19.3.2015 alkaen) sekä Peter Ahlström (19.3.2015 asti) . Hallituksen
puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen.
Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä seitsemän kertaa. Hallituksen
jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 98 prosenttia.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Eero Suomela. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Hallituksella on yhtiökokouksen 19.3.2015 myöntämä osakeantivaltuus 6 000 000
osaketta. Osakeantivaltuutta on 31.3.2015 jäljellä 5 755 807 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Ajantaisaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt on luettavissa Yhtiön
kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-31.3.2015
Orava Asuntorahasto Oyj:n itselleen maksuttomassa annissa 17.12.2014 suuntaamat
500 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 5.1.2015. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Annin
jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 5 706 123 osaketta.
Orava Asuntorahasto Oyj jätti 19.1.2015 listalleottohakemuksen Helsingin
Pörssille 47 800 osakkeen ottamiseksi kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle 20.1.2015 alkaen. Osakkeet ovat osa 5.1.2015 kaupparekisteriin
rekisteröityä 500 000 osaketta. Osakkeiden kaupankäyntitunnus on OREIT ja
ISIN-tunnus on FI4000068614. Listauksen jälkeen yhtiön listattujen osakkeiden
kokonaismäärä oli 5.253.923 osaketta.
Finanssivalvonta hyväksyi 23.1.2015 yhtiön listalleottoesitteen, joka liittyi
yhteensä 1 056 122 osakkeen listalleottoon. Osakkeet liittyvät yhtiön aiemmin
28.11.2014 tiedottamaan Osuusasunnot Oy:lle (235 922 osaketta) ja 31.12.2014
tiedottamaan Royal House Oy:lle (368 000 osaketta) suuntaamiin anteihin sekä
yhtiön itselleen (500 000 osaketta, joista 47 800 osaketta on listattu
20.1.2015) suuntaamaan ja 5.1.2015 tiedottamaan maksuttomaan antiin.
Maksullisissa suunnatuissa anneissa uusien osakkeiden merkintähinta oli
merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän vaihdolla painotettu
keskimääräinen pörssikurssi Helsingin Pörssissä. Osuusasunnot Oy:n
merkintähinta oli 11,33 euroa osakkeelta ja Royal House Oy:n merkintähinta
10,60 euroa osakkeelta.
Orava Asuntorahasto Oyj:n Royal House Oy:lle 31.12.2014 kiinteistöhankinnan
yhteydessä suuntaamat 368 000 uutta osaketta sekä itselleen maksuttomassa
annissa 9.2.2015 suuntaamat 200 000 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin
12.2.2015. Itselleen suuntaamia uusia osakkeita yhtiö voi käyttää
pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan
laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla
vaihtovelkakirjalainoilla. Antien jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen
osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 6 510 045 osaketta.
Helsingin Pörssi hyväksyi Orava Asuntorahaston yllämainittuja 568 000 osaketta
koskevan listalleottohakemuksen ja uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin
kohteena pörssilistalla 13.2.2015 alkaen. Royal House Oy:lle suunnattujen 368
000 osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614. Yhtiön
itselleen suuntaamien 200 000 osakkeen kaupankäyntitunnus on OREITN0115 ja
ISIN-tunnus on FI4000148036. Kaupankäyntitunnuksella OREITN0115 olevat osakkeet
eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin, mutta
oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin. Näiden listausten
jälkeen yhtiön listattujen osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 6 510 045 osaketta
Yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin 19.3.2015. Yhtiökokous päätti yhtiön
toiminimen muuttamisesta muotoon Orava Asuntorahasto Oyj (aiemmin Orava
Asuinkiinteistörahasto Oyj). Tähän liittyvä yhtiöjärjestyksen 1 § muutos
merkittiin kaupparekisteriin 31.3.2015.
Yhtiökokous päätti, että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään tulossidonnaisen
hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että
hallinnointipalkkion laskennassa käytetään osakkeen pörssikurssia, jos se on
alhaisempi kuin osakekohtainen nettovarallisuus. Yhtiökokouksen päätöksellä
sijoitustoiminnan sääntöjä (11 § kolmas kappale) täsmennettiin tulossidonnaisen
hallinointipalkkion määräytymisen osalta. Sääntöjen 11 § kolmannen kappaleen
lauseeseen ”Listautumisen jälkeen osakekohtaisen nettovarallisuuden sijaan
laskennassa käytetään osakkeen pörssikurssia.” perään lisättiin lause ”, jos
osakkeen pörssikurssi on alhaisempi kuin osakekohtainen nettovarallisuus.”
Yhtiökokous päätti osakeantivaltuutuksen myöntämisestä hallitukselle siten,
että valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000
yhtiön uutta osaketta (joista enintään 1 500 000 osaketta tuottavat oikeuden
osinkoon 1.4.2015 alkaen ja 4 500 000 osaketta eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2015 aikana).
Yhtiö hankki 31.3.2015 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 140 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 16,1
milj. euroa. Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa tehtiin sitova sopimus 53
huoneiston kaupasta, jotka sijaitsevat yhteensä 9 kiinteistössä Tampereella (11
huoneistoa), Turussa (5), Oulussa (7), Vaasassa (5), Rovaniemellä (13),
Kokkolassa (3) ja Savonlinnassa (9). Lisäksi Osuusasunnot Oy:ltä ostettiin 36
huoneiston asuinkiinteistö Kaarinan Hoviherrankatu 3:sta ja 51 huoneiston
asuinkiinteistö Raision Kunnaankatu 7:stä. Kauppa rahoitettiin osin
Osuusasunnot Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Osuusasunnot Oy merkitsi 244 193
yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 128 461 osakkeella ei ole
oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden merkintähinta on
kauppaa edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ
Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Orava Asuntorahasto laski liikkeelle 20 milj. euron suuruisen vakuudellisen
joukkovelkakirjalainan huhtikuun 1. päivänä. Yhtiö tiedotti 26.03.2015
päätöksestään laskea liikkeeseen 20 miljoonan euron suuruinen
joukkovelkakirjalaina. Laina erääntyy 1.4.2020, ja sille maksetaan kiinteää
4,25 prosentin vuotuista korkoa. Joukkovelkakirjalaina listattiin Helsingin
Pörssin säännellylle markkinalle 2.4.2015. Joukkovelkakirjalainan
liikkeeseenlaskun pääjärjestäjänä toimi Danske Bank Oyj ja järjestelyn
oikeudellisena neuvonantajana toimi Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy.
Orava Asuntorahasto Oyj:n Osuusasunnot Oy:lle 31.3.2015 hankinnan yhteydessä
suuntaamat 244 193 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin 17.4.2015. Annin
jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen osakkeiden lukumäärä on yhteensä 6
754 238 osaketta. Osuusasunnot Oy:lle suunnatuista osakkeista 115 732 osakkeen
ISIN-tunnus on FI400068614 (kaupankäyntitunnus OREIT) ja 128 461 osakkeen
ISIN-tunnus on FI4000148036 (kaupankäyntitunnus OREITN0115). Osakkeet, joiden
kaupankäyntitunnus on OREITN0115, eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna
2015 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä
eteenpäin. Yhtiö jätti Helsingin Pörssille yllämainittuja 244 193 osaketta
koskevan listalleottohakemuksen ja uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin
kohteena pörssilistalla 21.4.2015 alkaen. Listauksen jälkeen yhtiön listattujen
osakkeiden lukumäärä on yhteensä 6 754 238 osaketta.
Maaliskuussa 2015 Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa sovittu 53 asuinhuoneiston
kauppa saatettiin loppuun 28.4.2015.
Osinko
Yhtiökokous 19.3.2015 päätti, että vuoden 2014 tuloksesta jeataan osinkoa
vuonna 2015 vuosineljänneksittäin 0,30 euroa eli yhteensä vuonna 2015 enintään
1,20 euroa osakkeelta. (100 % osinko-oikeus). Osingon maksu on
vuosineljänneksen viimeisenä arkipäivänä.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614
(100 %)
31.3.2015 I osinko 0,30 €
Yhteensä 0,30 €
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi, että vuonna 2015 sillä on kohtuullisen hyvät
edellytykset ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman
pääoman kokonaistuottotavoite.
Nykyisen sijoitussalkun asuntojen arvonmuutoksen odotetaan loppuvuonna jäävän
lähelle nollaa. Vuokratuoton arvioidaan hieman nousevan, kun taloudellista
käyttöastetta uskotaan pystyttävän nostamaan viime vuoteen ja ensimmäiseen
vuosineljännekseen verrattuna. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan
pysyvän suuruusluokaltaan viime vuoden tasolla. Hoito- ja korjauskustannusten
suhde sijoitusomaisuuden arvoon säilynee niin ikään likimain edellisvuoden
tasolla.
Helsingissä 12.5.2015
Orava Asuntorahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
Liitteet:
Osavuosikatsaus 1.1.-31.1.2015
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |