Citycon Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Citycon Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2012

Citycon Oyj      Pörssitiedote      25.4.2012 kello 9.00

Vuosi alkoi vertailukelpoisten nettovuokratuottojen 5,0 prosentin kasvulla ja
parantuneella 95,5 prosentin vuokrausasteella. 

Yhteenveto vuoden 2012 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna
edelliseen vuosineljännekseen 
- Liikevaihto kasvoi 57,8 miljoonaan euroon (Q4/2011: 56,0 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 0,3 miljoonaa euroa eli 0,8 prosenttia 37,5
miljoonaan euroon (37,3 milj. euroa) johtuen pääasiassa valmistuneista
kehityshankkeista ja kuluttajahintaindeksoinneista. Toisaalta korkeammat
kiinteistöjen hoitokulut johtuen normaalista kausivaihtelusta alensivat
nettovuokratuottoa. 
- Operatiivinen liikevoitto (EPRA operating profit) kasvoi 2,1 miljoonaa euroa
eli 7,2 prosenttia 31,0 miljoonaan euroon (28,9 milj. euroa) pääasiassa johtuen
alhaisemmista hallinnon kuluista, jotka laskivat matalampien
uudelleenorganisointikulujen vuoksi. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS) oli
0,05 euroa (0,05 euroa). EPRA:n tunnuslukuihin ei sisälly operatiiviseen
liiketoimintaan kuulumattomia eriä kuten sijoituskiinteistön käyvän arvon
muutoksia. 
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 5,9 miljoonaa euroa (-17,0
milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 547,8 miljoonaa euroa
(2 522,1 milj. euroa), ja keskimääräinen sijoituskiinteistöjen
nettotuottovaatimus oli 6,4 prosenttia (6,4 %). 

Yhteenveto vuoden 2012 ensimmäisestä vuosineljänneksestä verrattuna vuoden 2011
vastaavaan jaksoon 
- Liikevaihto kasvoi 57,8 miljoonaan euroon (Q1/2011: 52,0 milj. euroa).
- Nettovuokratuotot kasvoivat 5,1 miljoonaa euroa eli 15,9 prosenttia ja olivat
37,5 miljoonaa euroa (32,4 milj. euroa). Kehityshankkeiden valmistuminen ja
kauppakeskus Kristiinen ja Högdalen Centrumin hankinnat kasvattivat
nettovuokratuottoja 4,2 miljoonalla eurolla. 
- Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto kasvoi 1,3 miljoonaa euroa eli
5,0 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta. 
- Tulos/osake oli 0,06 euroa (0,05 euroa).
- Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,05 euroa (0,05 euroa).
- Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,05 euroon (0,09 euroa) johtuen
pääasiassa vertailukauden positiivisista kertaluonteisista eristä ja
ajoituseroista. 

Avainluvut

IFRS:n mukaiset tunnusluvut           Q1/2012  Q1/2011  Change-  Q4/201     2011
                                                           % 1)       1         
Liikevaihto, Me                          57,8     52,0   11,3 %    56,0    217,1
Nettovuokratuotto, Me                    37,5     32,4   15,9 %    37,3    144,3
Katsauskauden voitto/tappio              15,8     11,2   40,8 %    -5,4     13,0
 emoyhtiön omistajille, Me                                                      
Tulos/osake, euroa                       0,06     0,05   24,0 %   -0,02     0,05
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake,     0,05     0,09  -42,3 %    0,04     0,25
 euroa                                                                          
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me  2 547,8  2 386,2    6,8 %          2 522,1
Omavaraisuusaste, %                      35,9     36,3   -1,1 %             36,0
EPRA:n mukaiset tunnusluvut                                                     
Operatiivinen liikevoitto (EPRA          31,0     27,0   14,8 %    28,9    117,4
 operating profit), Me                                                          
% liikevaihdosta                       53,6 %   51,9 %    3,1 %  51,6 %   54,1 %
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings),     14,3     12,6   13,2 %    12,5     53,3
 Me                                                                             
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS,     0,05     0,05   -0,3 %    0,05     0,21
 basic), euroa                                                                  
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per     3,54     3,70   -4,3 %             3,62
 share), euroa                                                                  
Oikaistu nettovarallisuus/osake          3,19     3,44   -7,2 %             3,29
 (EPRA NNNAV per share), euroa                                                  

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2012 ja 2011
väliseen muutokseen. 

Toimitusjohtajan kommentti
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi alkuvuotta:

”Vuosi 2012 alkoi positiivisesti: pystyimme kasvattamaan vertailukelpoisia
nettovuokratuottojamme. 

Kauden aikana keskityimme edelleen sisäiseen toiminnan tehostamis- ja
kulujensäästöohjelmaan unohtamatta asiaskaslähtöisyyttä. Paremmat ja nopeammat
vuokrausprosessit ja specialty leasingin sekä tilalaajennusten synnyttämät
lisätuotot ja kulujenhallinta alkavat näkyä. Nämä positiiviset merkit
heijastuivat korkeampina tuottoina, jotka puolestaan vaikuttivat positiivisesti
kauppakeskustemme arvonnousuun (8,9 miljoonaa euroa vuosineljänneksellä).
Onnistuimme myös selvästi vähentämään energiankulutusta kauppakeskuksissa
aktiivisilla toimenpiteillämme. Valitettavasti energiaverojen ja -hintojen
nousun vuoksi tämä energiansäästö ei täysin näkynyt luvuissamme. Pyrimme
jatkossakin vahvistamaan vastuullisuuden ja taloudellisten tulosten tehokasta
yhteensovittamista. 

Olemme tyytyväisiä sekä myyntien että nettovuokratuottojen selkeään
paranemiseen kaikissa niissä kauppakeskuksissa, joita olemme viime aikoina
kehittäneet tai uudistaneet. 

Jatkossa yhtiön johto keskittyy edelleen tuottojen parantamiseen ja vakaaseen
kassavirtaan. Jälleenrahoitus ja vaihtoehtoisten rahoitusmuotojen löytäminen
säilyy myös ykkösprioriteettina.” 

Tärkeimmät tapahtumat
Vuokraustoiminta
Kauppakeskusten vuokrausaste parani 97,0 prosenttiin (96,4 %). Vuokrausaste
parani etenkin kauppakeskus Kristiinen hankinnan ja Suomessa ja Ruotsissa
parantuneiden kauppakeskusten käyttöasteiden johdosta. Koko kiinteistökannan
vuokrausaste oli 95,5 prosenttia (94,9%). 

Hankinnat ja myynnit
Yhtiö myi kolme ydinliiketoimintaan kuulumatonta kohdetta, kaksi Ruotsissa ja
yhden Suomessa. Uusia kohteita ei hankittu kauden aikana. 

Kehityshankkeet
Kauppakeskus Koskikeskuksen kehityshanke on yhtiön suurin käynnissä oleva
hanke. Hankkeen kokonaisinvestoinnin arvo on noin 37,9 miljoonaa euroa.
Projekti etenee suunnitellussa aikataulussa. Kauppakeskus on auki ja palvelee
asiakkaita koko hankkeen ajan. 

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon on muuttanut konsernirakennettaan 1.4.2012 alkaen. Muutos toteutettiin
liiketoimintasiirroilla, joissa Cityconin Suomen kiinteistöliiketoiminnot
siirrettiin kahteen uuteen holding-yhtiöön Citycon Finland Oy:hyn ja
Etelä-Suomen Kauppakiinteistöt Oy:hyn. Liiketoimintasiirtojen jälkeen nämä
yhtiöt omistavat, johtavat ja ylläpitävät Cityconin Suomessa sijaitsevia
kiinteistöjä. Muutos ei vaikuta Cityconin muuhun toimintaan. 

Citycon osti 4. huhtikuuta Helsingissä sijaitsevan kauppakeskus Arabian 19,5
miljoonalla eurolla Tapiola-yhtiöiltä. Kiinteistö sopii yhtiön Helsingissä
sijaitsevien kiinteistöjen joukkoon ja tarjoaa hyviä mahdollisuuksia tuottojen
kasvattamiseen tulevaisuudessa. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala on
yhteensä noin 14 000 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 11 400
neliömetriä. Nettotuotto kauppahinnalle on noin 6 prosenttia, mutta sen
odotetaan nousevan nopeasti 7 prosenttiin suunniteltujen kaupallisten
kehittämistoimenpiteiden ansiosta. Lisätietoa kaupasta on saatavilla yhtiön
4.4.2012 julkaisemasta pörssitiedotteesta. 

Yhtiö ilmoitti 11. huhtikuuta, että Nils Styf on nimitetty Citycon Oyj:n
sijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi. Nils Styf (M.Sc., s. 1976) on
Ruotsin kansalainen. Hän siirtyy Cityconiin ruotsalaisesta kiinteistörahasto
Areim AB:stä ja hänen arvioidaan aloittavan tehtävässään viimeistään kesäkuussa
2012. 

Yhtiö sopi 20. huhtikuuta ostavansa 41,7 prosenttia Kiinteistö Oy Tampereen
Koskenrannan osakkeista 6,2 miljoonalla eurolla. Kaupan odotetaan toteutuvan
huhtikuun loppuun mennessä. Kaupan jälkeen yhtiö omistaa kauppakeskus
Koskikeskuksen kokonaisuudessaan, mikä edesauttaa keskuksessa käynnissä olevan
kehityshankkeen sujuvaa toteuttamista. 

Tulevaisuuden näkymät
Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen
liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy
lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja
proaktiiviseen omaisuudenhoitoon. 

Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla
esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa
kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen
vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä. 

Vuonna 2012 Citycon odottaa jatkavansa vakaan kassavirran tuottamista sekä
odottaa liikevaihtonsa kasvavan 12-19 miljoonalla eurolla ja operatiivisen
liikevoittonsa (EPRA operating profit) 11-18 miljoonalla eurolla verrattuna
edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla sisältäen viimeaikaiset
hankinnat ja myynnit. Yhtiö odottaa operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings)
kasvavan 4-11 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Lisäksi yhtiö odottaa
osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan 0,21-0,23 euroa
perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja osakemäärään. Arvio perustuu
valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio-
ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka
eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät
nettovuokratuottoja vuoden aikana. 

Toimintaympäristön kehitys
Yleisesti ottaen vuoden 2012 alku osoitti positiivisia merkkejä Cityconin
toimintamaissa vähittäiskaupan kasvaessa. Markkinoinoilla on silti paljon
epävarmuutta euroalueen valtioiden velkakriisin vuoksi. 

Vähittäiskaupan myynti kasvoi sekä Suomessa että Ruotsissa. Kaikkiaan
vähittäiskauppa kasvoi tammi-helmikuussa Suomessa 8,1 prosenttia, Ruotsissa 4,0
prosenttia ja Virossa 16,0 prosenttia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska
Central Byrån, Statistics Estonia) 

Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen oli edelleen vahvaa. Suomessa
ja Ruotsissa kuluttajien luottamusindikaattori oli edelleen positiivinen
päinvastoin kuin Virossa ja Liettuassa (Eurostat). 

Vähittäiskaupan kasvu sekä inflaatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa,
ja ne vaikuttavat liiketiloista saataviin vuokriin. Vuoden alussa
kuluttajahinnat jatkoivat kasvuaan kaikissa Cityconin toimintamaissa.
Maaliskuussa inflaatio oli Suomessa 2,9 prosenttia, Ruotsissa 1,5 prosenttia,
Virossa 4,4 prosenttia ja Liettuassa 3,6 prosenttia. (Tilastokeskus,
Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania) 

Kausivaihtelulla tasoitettu työttömyys on Suomessa ja Ruotsissa Euroopan
Unionin keskiarvoa (10,2 %) matalampi: helmikuun lopussa kausivaihtelulla
tasoitettu työttömyysaste oli Suomessa 7,4 prosenttia ja Ruotsissa 7,5
prosenttia. Virossa ja Liettuassa työttömyysasteet ovat edelleen korkealla:
Virossa 11,7 prosentisssa ja Liettuassa 14,6 prosentissa. (Eurostat) 

Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus vaikuttaa edelleen
rahoituksen saatavuuteen ja hintaan. 

Kiinteistömarkkinat
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi on pysynyt alhaisella
tasolla vuonna 2008 Suomeen rantautuneen finanssikriisin jälkeen. Vaikka
sijoituskysyntä on kasvanut, parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt
transaktiovolyymit matalalla tasolla eikä vuoden 2012 odoteta tuovan tähän
merkittävää muutosta. Tämän hetkisten ennusteiden mukaan parhaiden kohteiden
tuottovaatimusten oletetaan pysyvän muuttumattomina. Vähittäiskaupan myynnin
positiivisen kehityksen myötä liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan,
painottuen kuitenkin parhaisiin sijainteihin. 

Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymin voidaan olettaa jäävän tämän
vuoden ensimmäisellä vuosipuoliskolla kahta edellistä vuotta heikommaksi
johtuen ensimmäisen kvartaalin alhaisista kaupankäyntitasoista. Parhaiden
kauppakeskusten ja tilaa vievän kaupan tuottovaatimukset ovat pysyneet
muuttumattomina viimeisen kolmen kvartaalin ajan. 

Virossa yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatta vähittäiskaupan
kehitys näyttää positiiviselta. Suurimmat kauppakeskukset ovat nauttineet 3-5
prosentin vuokrannoususta ja vajaakäyttö pysyttelee lähes 0 prosentissa. 
(Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)

Vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Cityconin kauppakeskuksissa
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa kauden aikana kasvoi 9 prosenttia ja
kävijämäärät 3 prosenttia edellisvuoden vastaavaan jaksoon verrattuna. Myynnin
kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 9
prosenttia, Ruotsissa 7 prosenttia ja Baltian maissa 16 prosenttia. Kävijämäärä
kasvoi Suomessa 5 prosenttia, Ruotsissa 6 prosenttia ja laski Baltiassa 11
prosenttia yhden keskuksista ollessa suljettuna kehityshankkeen vuoksi.
Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina
valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti kasvoi 6
prosenttia ja kävijämäärä 3 prosenttia ja molemmat olivat positiivisia kaikissa
yhtiön toimintamaissa. 

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit
ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen
kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vajaakäyttöön sekä
markkinavuokriin. Keskeisiä lähiajan riskejä ovat myös luottomarginaalien
nousu, heikentynyt velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon
kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä. 

Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja markkinavuokratasoihin
liittyy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin
vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi
jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden
suuntaukset, erityisesti kuluttajien luottamukseen ja käyttäytymiseen
vaikuttavat tekijät, vaikuttavat kuitenkin väistämättä liiketilojen kysyntään.
Vuoden 2012 alkupuolella euroalueen valtioiden velkakriisi jatkui ja
talouskasvuennusteisiin kuluvalle vuodelle liittyy tavallista enemmän
epävarmuutta. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis edelleen olemassa
ja tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot
laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäyttö lisääntyy. 

Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen hankkimista, joten
rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liittyvät riskit ovat merkittäviä Cityconin
kannalta. Pankkien halukkuus lainata rahaa kiinteistösijoitusyhtiöille on
edelleen verraten maltillista, rahoituksen saatavuus rajoitettua ja
luottomarginaalit ovat pysyneet korkealla tasolla. Tulevaisuudessa tiukentuva
pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III ja Solvency II
-säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja
rajoittamaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutta. Tämä on omiaan
nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään
madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt
marginaalien nousun vaikutusta. Vuonna 2012 yhtiöllä ei ole suuria
jälleenrahoitustarpeita. Sitä vastoin lähivuosina Cityconin täytyy
jälleenrahoittaa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luottomarginaaleilla
solmittuja lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luottomarginaalit tulevat
nousemaan. Nousevat luottomarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin
keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa, vaikka markkinakorkotasossa ei
tapahtuisi merkittäviä muutoksia. 

Yhtiö etsii aktiivisesti vaihtoehtoisia rahoituslähteitä vähentääkseen
pankkirahoitukseen liittyviä riskejä, mutta ei ole takeita siitä, että
sellaisia vaihtoehtoisia rahoituslähteitä olisi saatavilla kilpailukykyisillä
marginaaleilla. 

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liittyy edelleen paljon
epävarmuutta johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta
haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen
käypään arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen
talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien
kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja
kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin, jotka
sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän haluttuja
kiinteistöjä, koska sijoittajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin
kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät ole erityisen halukkaita rahoittamaan
tämän kaltaisia kohteita. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin
sijoittajien kysyntä on epävarmuuden keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat
myös vuoden 2012 ensimmäisten kuukausien aikana pysyneet vakaina tai osin jopa
nousseet. 

Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja
riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla
www.citycon.fi/riskienhallinta, vuoden 2011 tilinpäätöksen sivuilla 40-42 sekä
vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilla 73-74. 

Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2012 on kokonaisuudessaan tämän tiedotteen liitteenä
ja se on saatavilla myös yhtiön internetsivuilla osoitteessa www.citycon.fi. 

Helsinki, 24. huhtikuuta 2012

Citycon Oyj
Hallitus

Taloudellinen raportointi vuonna 2012

Citycon julkistaa vielä kaksi osavuosikatsausta tilikaudella 2012.
Osavuosikatsaukset julkistetaan seuraavasti: 

1-6/2012 keskiviikkona 11.7.2012 noin klo 9.00 ja
1-9/2012 keskiviikkona 10.10.2012 noin klo 9.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot:
Marcel Kokkeel, toimitusjohtaja
Puhelin 020 766 4521 tai 040 154 6760
marcel.kokkeel@citycon.fi

Eero Sihvonen, varatoimitus- ja talousjohtaja
Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137
eero.sihvonen@citycon.fi

Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Attachments:

Citycon_Q1_2012_FIN.pdf