2015-08-13 07:00:00 CEST
2015-08-13 07:00:05 CEST
REGULATED INFORMATION
Orava Asuntorahasto Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
ORAVA ASUNTORAHASTON TULOS TAMMI-KESÄKUULTA 2015
Orava Asuntorahasto Oyj
OSAVUOSIKATSAUS 13.8.2015 klo 8.00
ORAVA ASUNTORAHASTON TULOS TAMMI-KESÄKUULTA 2015
1.4.-30.6.2015
- Liikevaihto 4,7 miljoonaa euroa (1.4.-30.6.2014: 4,1 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 1,9 miljoonaa euroa (2,4 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,19 euroa (0,58 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 90,9 % (92,7 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,8 %)
- Nettovuokratuotto 3,7 % (4,9 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 2,2 miljoonaa euroa
(2,6 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,30 euroa/osake (0,28
euroa/osake)
1.1.-30.6.2015
- Liikevaihto 9,3 miljoonaa euroa (1.1.-30.6.2014: 8,4 miljoonaa euroa)
- Laaja voitto 4,1 miljoonaa euroa (4,8 miljoonaa euroa)
- Tulos/osake 0,54 euroa (1,15 euroa)
- Taloudellinen vuokrausaste oli 90,4 % (87,4 %)
- Bruttovuokratuotto 6,8 % (6,6 %)
- Nettovuokratuotto 3,9 % (4,2 %)
- Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista 4,5 miljoonaa euroa
(5,6 miljoonaa euroa)
- Jaetut osingot katsauskaudella yhteensä 0,60 euroa/osake (0,56
euroa/osake)
Orava Asuntorahasto Oyj:n osakekohtainen nettovarallisuus oli 11,98 euroa
(oikaistu), kun se vuoden alussa oli 12,02 euroa (oikaistu). Yhtiö on jatkanut
kasvuaan ja sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 166,2
miljoonaan eurooon (31.12.2014: 130,7 miljoonaa euroa).
Toimitusjohtajan kommentti
”Orava Asuntorahaston toisen vuosineljänneksen tulos muodostui lähes tavoitteen
mukaiseksi.
Suomen asuntomarkkinoiden tila ei ole juuri kohentunut ja asuntorahaston koko
vuosineljänneksen omistamien huoneistojen käypä arvo pysyikin ennallaan.
Asuntohankintojen tukkualennuksista syntyneet tuotot auttoivat jälleen tuloksen
kerryttämisessä. Toisella vuosineljänneksellä sovittiin 142 huoneiston
hankinnasta kolmesta eri kohteesta yhteensä 17,1 miljoonalla eurolla.
Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo kasvoi maaliskuun
lopun 152,1 miljoonasta eurosta kesäkuun lopun 166,2 miljoonaan euroon.
Toisella vuosineljänneksellä aloitettiin asuntorahaston ensimmäisen kokonaisen
uudiskohteen rakennustyöt. Hämeenlinnaan ensi vuonna valmistuvaan
rivitalokohteeseen tulee 52 huoneistoa.
Salkun bruttovuokratuotto pysyi ennallaan. Taloudellista käyttöastetta saatiin
ennakoidusti hieman nostettua takaisin yli 90 prosenttiin.
Huoneistomyyntien osalta tilanne ei ole helpottunut; vaikealla markkinalla
huoneistoja myytiin suurinpiirtein ensimmäisen vuosineljänneksen tahtia.
Sijoituskiinteistöjen hoito- ja korjauskulut suhteessa salkun arvoon olivat
vuositasolle muunnettuna 3,1 prosenttia eli 0,3 prosenttiyksikköä ensimmäistä
vuosineljännestä korkeammat. Nousua selittävät satunnaiset erät, ensimmäistä
vuosineljännestä suurempi korjausrakentaminen sekä lämmityskulujen
jaksottuminen osin toisellle vuosineljännekselle.
Orava Asuntorahaston osakkeenomistajien määrä kasvoi huhtikuun lopun noin 6
500:sta heinäkuun alun yli 6 800:aan. Asuntorahastolla on omistajia yhteensä 22
eri maasta. Yhtiön osakkeen kaupankäynti Helsingin Pörssissä on jatkunut
vilkkaana; keskimääräinen päivävaihto tammi-kesäkuussa on ollut 306 tuhatta
euroa (vuotta aiemmin 289 tuhatta euroa).
Osinkoa osakkeenomistajille on maksettu yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti
maaliskuun ja kesäkuun viimeisinä arkipäivinä yhteensä 0,60 euroa osakkeelta.
Seuravat osingonmaksut tapahtuvat syys- ja joulukuun lopussa.
Yhtiö arvioi, että tänä vuonna sillä on kohtalaiset edellytykset ylläpitää
hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman
kokonaistuottotavoite.”
Toimintaympäristö
Kansantalous
Suomen bruttokansantuotteen kuluvan vuoden muutoksen arvioidaan jäävän 0,0-0,7
%:iin ja sen ennustetaan ensi vuonna asettuvan välille 1,0-1,6 %.
Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavan yksityisen kulutuksen muutokseksi
tänä vuonna odotetaan 0,2-0,8 % ja vuoden 2016 kasvuksi ennustetaan 0,3-1,2 %.
Euroalueen markkinakorot ovat hyvin alhaalla ja lyhyiden markkinakorkojen myös
odotetaan pysyvän alle 1 prosentissa seuraavien 4-5 vuoden ajan. Arvion
perusteena edellä on käytetty 15 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän
tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin
julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden
korko-odotuksia.
Asuntomarkkinoiden arvioidaan alkavan hitaasti vahvistua yleisen
talouskehityksen piristymisen seurauksena ensi talvesta alkaen.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat huhti-kesäkuussa 2015 uusia asuntolainoja Suomen Pankin
tilastojen mukaan 4,5 miljardilla eurolla eli 9 % enemmän kuin vastaavana
ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli kesäkuun
lopussa 90,7 mrd. euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 2,0 %.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin
mukaan laski aavistuksen huhtikuun 110 päivästä heinäkuussa 109 päivään, kun se
vuosi sitten heinäkuussa oli 104 päivää.
Asuntojen kysyntä on loppukeväällä jatkunut hieman viime talvea pirteämpänä
lähinnä kausivaihtelun seurauksena.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin toukokuussa Tilastokeskuksen
mukaan 1 551 asunnolle, joka oli 17 % vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti
tammi-toukokuussa rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 7 559
asunnolle eli 14 % vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille
myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman vuosimuutos puolestaan oli 0
%.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen
volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos toukokuussa oli -9 % ja muutos
vuodentakaiseen -13 %.
Elinkeinoelämän Keskusliiton elokuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen
kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluku oli vuoden toisella
neljänneksellä +32, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli -12 ja vuotta
aiemmin +15. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli +27, edellisellä
neljänneksellä +20 ja vuotta aiemmin +2. Myymättömien asuinhuoneistojen määrä
normaaliin verrattuna laski vuoden ensimmäisen neljänneksen +24:stä +9:ään;
vuosi sitten saldoluku oli +29.
Asuntomarkkinoiden tarjonta on tuoreimpien tilastojen valossa jatkanut
supistumistaan, jos kohta rakentajien odotukset ovat kääntyneet
positiivisemmiksi.
Asuntomarkkinoiden hinnat, vuokrat ja tuotot
Vuoden 2015 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat
nousivat edellisestä vuodesta 2,8 %. Asuntojen hintojen muutos toisella
vuosineljänneksellä oli -0,9 % vuodentakaisesta. Asuntohintojen suhde vuokriin
on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; toisen
vuosineljänneksen neliöhinnoista ja vuokrista laskettuna suhde oli 15,3.
Neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 40 vuoden keskiarvo Suomessa on 16,7.
Odotamme edelleen seuraavan 12 kuukauden aikana koko maan asuntohintojen
alkavan hieman nousta ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousuvauhdin
pysyvän likimain ennallaan, jos markkinoiden korko-odotukset ja talousennusteet
toteutuvat keskeisiltä asuntomarkkinoihin vaikuttavilta osiltaan.
Vuokraustoiminta
Vuokraustoiminnan käyttöasteet nousivat toisella vuosineljänneksellä sekä
vuodenvaihteeseen että viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna.
Käyttöastetta on pystytty suunnitellusti nostamaan vuoden 2014 ja alkuvuoden
2015 aikana hankittujen tyhjien huoneistojen osalta. Toisen vuosineljänneksen
taloudellinen käyttöaste oli 90,9 %. Jatkossa käyttöasteen nostoa hidastaa
osaltaan vuokraamattomien huoneistojen hankinnat sekä edelleen paikoittain
heikkona jatkunut vuokramarkkina.
1.1.-30.6.2015 1.1.-30.6.2014
Bruttovuokratuotto, % 6,8 6,6
Nettovuokratuotto, % 3,9 4,2
Taloudellinen käyttöaste, % 90,4 87,4
Toiminnallinen käyttöaste, % 88,8 86,2
Vuokralaisvaihtuvuus/kk, % 2,4 1,9
Taloudellinen käyttöaste korjattuna siten, että viimeisten kuuden kuukauden
hankinnat on eliminoitu, oli 94,1 prosenttia.
Asuinhuoneistoja katsauskauden lopussa oli yhteensä 1593 kappaletta (2014: 1002
kappaletta). Vuokrasopimuksia oli katsauskauden päättyessä 1320 kappaletta
(2014: 979) ja myytävänä oli 108 huoneistoa (2014: 48). Asuinhuoneistojen koko
vuokrasopimuskannasta on toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia noin 98
prosenttia. Päättyneitä sopimuksia katsauskaudella oli yhteensä 108 kappaletta
(2014: 56).
Hankinnat
Toisen vuosineljänneksen hankinnat
Velaton Suunnatut
kauppahinta Laina annit (1000 Asuntoja
Ajankohta Kohde (milj. €) (milj. €) osaketta) (kappaletta)
29.5.2015 Kohde 5,9 4,0 50 52
Hämeenlinnasta
(rakennuskohde)
29.6.2015 Huoneistoja 1 4,2 - 369 46
kohteesta
(Vantaa)
30.6.2015 Huoneistoja 7,1 4,0 138 44
2 kohteesta
(Lahti)
YHTEENSÄ 17,1 8,0 547 142
Yhtiö sopi 29.5.2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n kanssa 52
asuinhuoneiston rakentamisesta Hämeenlinnaan. Rakennettavat huoneistot
valmistuvat vuoden 2016 loppuun mennessä. Yhtiö rahoittaa rakennushankkeen
Rakennusliike Leimarakentajat Oy:lle suunnatuilla osakeanneilla sekä
perustetulle yhtiölle hankituilla yhtiölainoilla. Rakennusliike Leimarakentajat
Oy:lle suunnattujen osakeantien yhteisarvo rakennusaikana on noin 1,8 miljoonaa
euroa. Sopimuksen tekohetkellä Rakennusliike Leimarakentajat Oy merkitsi
yhteensä 50 450 osaketta 0,6 miljoonalla eurolla. Osakkeiden merkintähinta on
merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ OMX
Helsingin pörssikaupankäynnissä. Loppuosa suunnatuista anneista merkitään
kohteen valmistuttua.
Yhtiö hankki 29.6.2015 tehdyllä kaupalla 46 huoneistoa Asunto Oy Vantaan
Kaakkoisväylä 4:stä 4,15 miljoonan euron kauppahinnalla. Kauppa rahoitettiin
Maakunnan Asunnot Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Maakunnan Asunnot Oy
merkitsi 369 218 yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 192 889
osakkeella ei ole oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden
merkintähinta on kauppaa edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu
keskihinta NASDAQ Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Yhtiö hankki 30.6.2015 sitovalla sopimuksella yhteensä 44 huoneistoa Asunto Oy
Lahden Jukolan Aaposta ja Asunto Oy Lahden Jukolan Tuomaksesta 7,1 miljoonan
euron velattomalla kauppahinnalla. Kauppaa rahoitetaan Suomen Vuokrakodit
Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Suomen Vuokrakodit Oy on sitoutunut
merkitsemään 138 163 yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 71 684
osakkeella ei ole oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden
merkintähinta on merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu
keskihinta NASDAQ Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Huoneistomyynnit
Vaikeassa markkinatilanteessa huoneistomyynti jäi ensimmäisen vuosineljänneksen
myynnin tasolle. Yhtiö myi toisella vuosineljänneksellä asuinhuoneistoja
yhteensä 7 kappaletta kuudesta eri asunto-osakeyhtiöstä. Huoneistojen
velattomat kauppahinnat yhteensä olivat 0,7 miljoonaa euroa. Myynnin
välityspalkkiot olivat 28 tuhatta euroa. Ensimmäisen vuosipuoliskon
kokonaismyynti 1,5 miljoonaa euroa ylittää viimevuoden ensimmäisen
vuosipuoliskon myynnin (1.1.-30.6.2014: 1,2 miljoonaa euroa).
Sijoituskiinteistöt 30.6.2015
Katsauskauden lopussa sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 166,2 miljoonaa
euroa (31.12.2014: 130,7 miljoonaa euroa). Orava Asuntorahastolla oli 30.6.2015
yhteensä 1613 huoneistoa (31.12.2014: 1318), joiden yhteenlaskettu
vuokrattavissa oleva pinta-ala oli noin 99,0 tuhatta m² (31.12.2014: 82,2
tuhatta m²). Huoneistot sijaitsivat 80 eri asunto-osakeyhtiössä, joista
kahdeksassatoista yhtiön omistusosuus oli 100 %. Tarkempia tietoja
sijoituskiinteistöistä on esitetty taulukko-osassa.
Sijoitussalkun ikä- ja aluejakaumat
30.6.2015 30.6.2014
Uudemmat kohteet (1990 -> ) 61 % 55 %
Vanhemmat kohteet (- 1989 ) 39 % 45 %
Helsingin seutu 36,5 % 43 %
Suuret kaupungit 30,4 % 19 %
Muu Suomi 33,1 % 38 %
Rahaston omistamien huoneistojen arvot arvioidaan käypään arvoon vähintään
kuukausittain ja julkistetaan vähintään neljännesvuosittain sekä aina, kun
kiinteistörahaston taloudellisen tilanteen muutos sitä vaatii tai muutokset
kiinteistöjen kunnossa vaikuttavat olennaisesti kiinteistörahaston omistusten
arvoon. Tarkempi selvitys asuntojen hintojen arviointimallista on esitetty
vuoden 2014 tilinpäätöksessä.
Konsernin toisen vuosineljänneksen tulos
Konsernin liikevaihto toisella vuosineljänneksellä oli yhteensä 4,7 miljoonaa
euroa (2014: 4,1 miljoonaa euroa). Liikevaihto jakautui varsinaisiin tuottoihin
2,5 miljoonaa euroa (2014: 1,6 miljoonaa euroa) sekä voittoihin 2,2 miljoonaa
euroa (2014: 2,6 miljoonaa euroa). Varsinaiset tuotot sisältävät
vuokratuottot, käyttökorvaukset ja muut tuotot. Voitot muodostuvat
sijoituskiinteistöjen myyntivoitoista vähennettynä myytyjen huoneistojen
välityspalkkioilla sekä huoneistojen käyvän arvon muutoksesta.
Liiketoiminnan kulut yhteensä olivat 2,3 miljoonaa euroa (2014: 1,3 miljoonaa
euroa), josta hoitokulut ja vuosikorjaukset olivat 1,3 miljoonaa euroa (2014:
0,4 miljoonaa euroa).
Liikevoitto oli 2,4 miljoonaa euroa (2014: 2,9 miljoonaa euroa).
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -0,9 miljoonaa euroa (2014: -354 tuhatta
euroa) ja katsauskauden verot olivat 20 tuhatta euroa (2014: 6 tuhatta euroa).
Toisen vuosineljänneksen voitoksi muodostui 1,4 miljoonaa euroa (2014: 2,5
miljoonaa euroa). Laajan tuloksen erät olivat 503 tuhatta euroa (2014: -140
tuhatta euroa) ja katsauskauden laaja voitto 1,9 miljoonaa euroa (2014: 2,4
miljoonaa euroa).
Rahoitus
Rahoituskulut (netto) olivat 1.1.-30.6.2015 välisenä aikana yhteensä 1,3
miljoonaa euroa (2014: 726 tuhatta euroa) ja emoyhtiön rahalaitoslainojen
lyhennykset yhteensä 17,4 miljoonaa euroa (2014: 330 tuhatta euroa). Emoyhtiön
rahalaitoslainat oli kokonaisuudessaan korkosuojattu Danske Bankin kanssa
tehdyillä koronvaihtosopimuksilla.
Orava Asuntorahaston korolliset lainat ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin
kohdistuvat yhtiölainat olivat 30.6.2015 yhteensä 79,6 miljoonaa euroa
(31.12.2014: 60,0 miljoonaa euroa).
Taseen pitkäaikaisiin velkoihin sisältyy lainojen lisäksi myös vuokralaisten
maksamia vuokravakuuksia 585 tuhatta euroa (31.12.2014: 478 tuhatta euroa).
Orava Asuntorahaston osake ja osakkeenomistajat
Yhtiö toteutti toisella vuosineljänneksellä yhteensä 1 119 668 osakkeen
suunnatut annit sekä haki osakkeet kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
päälistalle (kaupankäyntitunnukset OREIT ja OREITN0115). Yhtiö suuntasi
itselleen maksuttomissa osakeanneissa 4.6.2015 200 000 osaketta ja 17.6.2015
500 000 osaketta. Näiden lisäksi hankintaan liittyneissä suunnatuissa anneissa
29.5.2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n merkitsemät 50 450 osaketta ja
29.6.2015 Maakunnan Asunnot Oy:n merkitsemät 369 218 osaketta kirjattiin
kaupparekisteriin 3.7.2015 mennessä. Anneissa merkityistä osakkeista 419 383
osaketta eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin
osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnukset ovat OREIT ja OREITN0115.
Katsauskaudella osakkeiden keskimääräinen päivävaihto oli noin 306 tuhatta
euroa.
Yhtiöllä oli yli 6800 osakkeenomistajaa elokuun alussa.
OMISTAJALUETTELO 5.8.2015, 10 SUURINTA
Osakkeenomistaja Osakkeiden lukumäärä %
Royal House -konserni*** 497 925 6,4
Maakunnan Asunnot Oy* 436 640 5,6
Godoinvest Oy** 229 360 2,9
Yli-Torkko Erkki 135 205 1,7
Osuusasunnot Oy 124 704 1,6
Rannikko Reino 90 000 1,2
Vähävara Oy 55 000 0,7
Orava Rahastot Oyj**** 45 639 0,6
Signe och Ane Gyllenbergs Stiftelse 43 845 0,6
Talvio Pirkko 38 100 0,5
Yhteensä 1 696 418 21,7
* Hallituksen jäsenten Tapani Rautiaisen ja Timo Valjakan määräysvaltayhteisöjä
** Hallituksen jäsenen Timo Valjakan määräysvaltayhteisö
*** Hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
**** Hallituksen jäsenen Jouni Torasvirran määräysvaltayhteisö
Asuntorahaston hallinnointi
Orava Asuntorahasto perustettiin Orava Rahastot Oyj:n aloitteesta. Orava
Rahastot vastaa asuntorahaston toiminnan ja hallinnon järjestämisestä,
hoitamisesta ja kehittämisestä. Asuntorahastolla ei ole omaa henkilöstöä.
Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa
hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston
varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona 20 %
rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta.
Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskennassa käytetään pörssikurssia, jos
se on osakekohtaista nettovarallisuutta alhaisempi. Tulossidonnainen
hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on
korkeampi kuin aiempien tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-,
osakeanti- ja splittikorjattuna.
Kiinteä hallinnointipalkkio lasketaan neljännesvuosittain, ja arvona pidetään
edellisen neljännesvuoden viimeisintä IFRS:n mukaista varojen käypää arvoa.
Kiinteät hallinnointipalkkiot katsauskauden 1.1.-30.6.2015 aikana olivat 439
tuhatta euroa (2014: 273 tuhatta euroa) sisältäen arvonlisäveron.
Vuoden 2015 aikana toteutuneen Yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden,
osakekurssin ja osingonjaon perusteella on tulossidonnaista
hallinnointipalkkiota kirjattu 704 tuhatta euroa (2014: 934 tuhatta euroa).
Tulossidonnainen hallinnointipalkkio maksetaan vuoden 2015 päättyttyä
toteutuneen yhtiön osakekohtaisen nettovarallisuuden tai korjatun pörssikurssin
perusteella maaliskuussa 2016.
Newsec Asset Management Oy:lle ja Ovenia Oy:lle on maksettu katsauskaudella
taloushallinnon ja muiden tukitoimintojen hoitamisesta sekä huoneistojen
vuokraustoiminnasta ja hallintopalveluista yhteensä 383 tuhatta euroa sisältäen
arvonlisäveron.
Henkilöstö
Orava Asuntorahaston henkilöstö on osa hallinnointiyhtiön
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa Asuntorahaston
operatiivisen toiminnan henkilöstökuluista.
Hallitus ja tilintarkastajat
Orava Asuntorahaston hallituksessa on kuusi jäsentä: Tapani Rautiainen, Veli
Matti Salmenkylä, Jouni Torasvirta, Timo Valjakka, Mikko Larvala ja Patrik
Hertsberg (19.3.2015 alkaen) sekä Peter Ahlström (19.3.2015 asti) . Hallituksen
puheenjohtaja on Jouni Torasvirta ja varapuheenjohtaja Tapani Rautiainen.
Hallitus kokoontui katsauskaudella yhteensä kaksitoista kertaa. Hallituksen
jäsenten osallistumisprosentti kokouksiin oli 97 prosenttia.
Orava Asuntorahaston tilintarkastaja on KHT-yhteisö PricewaterhouseCoopers Oy
päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Tuomas Honkamäki. Tilintarkastajalle
maksetaan palkkio laskun mukaan.
Hallituksen valtuutukset
Hallituksella on yhtiökokouksen 19.3.2015 myöntämä osakeantivaltuus 6 000 000
osaketta. Osakeantivaltuutta on 30.6.2015 jäljellä 4 190 191 osaketta.
Johto
Orava Asuntorahaston toimitusjohtana toimii Pekka Peiponen. Orava
Asuntorahaston johto on osa hallinnointiyhtiö Orava Rahastot Oyj:n
liiketoimintaorganisaatiota. Hallinnointiyhtiö vastaa rahaston operatiivisen
toiminnan henkilöstö- ja johdon kuluista.
Sääntely
Ajantaisaiset kiinteistösijoitustoiminnan säännöt on luettavissa Yhtiön
kotisivuilta www.oravaasuntorahasto.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Orava Asuntorahasto arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja
epävarmuustekijät liittyvät sijoituskiinteistöjen hankintoihin, asuntojen
arvonmuutokseen ja korjausmenoihin.
Yhtiöllä voi olla haastavaa ja vaikeaa hankkia kohteita, jotka täyttävät yhtiön
tavoitteet. Lisäksi yhtiön voi olla vaikea turvata investointien vieraan
pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi vaikutusta
vuokrausasteen laskuun, vuokratuottojen menettämiseen ja kannattavuuteen.
Oleelliset tapahtumat 1.1.-30.6.2015
Orava Asuntorahasto Oyj:n itselleen maksuttomassa annissa 17.12.2014 suuntaamat
500 000 osaketta merkittiin kaupparekisteriin 5.1.2015. Itselleen suuntaamia
osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan
kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden
hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla. Annin
jälkeen yhtiön osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 5 706 123 osaketta.
Orava Asuntorahasto Oyj jätti 19.1.2015 listalleottohakemuksen Helsingin
Pörssille 47 800 osakkeen ottamiseksi kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle 20.1.2015 alkaen. Osakkeet ovat osa 5.1.2015 kaupparekisteriin
rekisteröityä 500 000 osaketta. Osakkeiden kaupankäyntitunnus on OREIT ja
ISIN-tunnus on FI4000068614. Listauksen jälkeen yhtiön listattujen osakkeiden
kokonaismäärä oli 5 253 923 osaketta.
Finanssivalvonta hyväksyi 23.1.2015 yhtiön listalleottoesitteen, joka liittyi
yhteensä 1 056 122 osakkeen listalleottoon. Osakkeet liittyvät yhtiön aiemmin
28.11.2014 tiedottamaan Osuusasunnot Oy:lle (235 922 osaketta) ja 31.12.2014
tiedottamaan Royal House Oy:lle (368 000 osaketta) suuntaamiin anteihin sekä
yhtiön itselleen (500 000 osaketta, joista 47 800 osaketta on listattu
20.1.2015) suuntaamaan ja 5.1.2015 tiedottamaan maksuttomaan antiin.
Maksullisissa suunnatuissa anneissa uusien osakkeiden merkintähinta oli
merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän vaihdolla painotettu
keskimääräinen pörssikurssi Helsingin Pörssissä. Osuusasunnot Oy:n
merkintähinta oli 11,33 euroa osakkeelta ja Royal House Oy:n merkintähinta
10,60 euroa osakkeelta.
Orava Asuntorahasto Oyj:n Royal House Oy:lle 31.12.2014 kiinteistöhankinnan
yhteydessä suuntaamat 368 000 uutta osaketta sekä itselleen maksuttomassa
annissa 9.2.2015 suuntaamat 200 000 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin
12.2.2015. Itselleen suuntaamia uusia osakkeita yhtiö voi käyttää
pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan
laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla
vaihtovelkakirjalainoilla. Antien jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen
osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 6 510 045 osaketta.
Helsingin Pörssi hyväksyi Orava Asuntorahaston yllämainittuja 568 000 osaketta
koskevan listalleottohakemuksen ja uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin
kohteena pörssilistalla 13.2.2015 alkaen. Royal House Oy:lle suunnattujen 368
000 osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT ja ISIN-tunnus FI4000068614. Yhtiön
itselleen suuntaamien 200 000 osakkeen kaupankäyntitunnus on OREITN0115 ja
ISIN-tunnus on FI4000148036. Kaupankäyntitunnuksella OREITN0115 olevat osakkeet
eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin, mutta
oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin. Näiden listausten
jälkeen yhtiön listattujen osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 6 510 045 osaketta
Yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin 19.3.2015. Yhtiökokous päätti yhtiön
toiminimen muuttamisesta muotoon Orava Asuntorahasto Oyj (aiemmin Orava
Asuinkiinteistörahasto Oyj). Tähän liittyvä yhtiöjärjestyksen 1 § muutos
merkittiin kaupparekisteriin 31.3.2015.
Yhtiökokous päätti, että sijoitustoiminnan sääntöihin tehdään tulossidonnaisen
hallinnointipalkkion maksamista koskeva täsmennys siten, että
hallinnointipalkkion laskennassa käytetään osakkeen pörssikurssia, jos se on
alhaisempi kuin osakekohtainen nettovarallisuus. Yhtiökokouksen päätöksellä
sijoitustoiminnan sääntöjä (11 § kolmas kappale) täsmennettiin tulossidonnaisen
hallinointipalkkion määräytymisen osalta. Sääntöjen 11 § kolmannen kappaleen
lauseeseen ”Listautumisen jälkeen osakekohtaisen nettovarallisuuden sijaan
laskennassa käytetään osakkeen pörssikurssia.” perään lisättiin lause ”, jos
osakkeen pörssikurssi on alhaisempi kuin osakekohtainen nettovarallisuus.”
Yhtiökokous päätti osakeantivaltuutuksen myöntämisestä hallitukselle siten,
että valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää antaa enintään 6 000 000
yhtiön uutta osaketta (joista enintään 1 500 000 osaketta tuottavat oikeuden
osinkoon 1.4.2015 alkaen ja 4 500 000 osaketta eivät tuota lainkaan oikeutta
osinkoon vuoden 2015 aikana).
Yhtiö hankki 31.3.2015 toteutetuilla kaupoilla ja tehdyllä sopimuksella
yhteensä 140 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 16,1
milj. euroa. Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa tehtiin sitova sopimus 53
huoneiston kaupasta, jotka sijaitsevat yhteensä 9 kiinteistössä Tampereella (11
huoneistoa), Turussa (5), Oulussa (7), Vaasassa (5), Rovaniemellä (13),
Kokkolassa (3) ja Savonlinnassa (9). Lisäksi Osuusasunnot Oy:ltä ostettiin 36
huoneiston asuinkiinteistö Kaarinan Hoviherrankatu 3:sta ja 51 huoneiston
asuinkiinteistö Raision Kunnaankatu 7:stä. Kauppa rahoitettiin osin
Osuusasunnot Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Osuusasunnot Oy merkitsi 244 193
yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 128 461 osakkeella ei ole
oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden merkintähinta on
kauppaa edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ OMX
Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Orava Asuntorahasto laski liikkeelle 20 milj. euron suuruisen
joukkovelkakirjalainan huhtikuun 1. päivänä. Yhtiö tiedotti 26.03.2015
päätöksestään laskea liikkeeseen 20 miljoonan euron suuruinen
joukkovelkakirjalaina. Laina erääntyy 1.4.2020, ja sille maksetaan kiinteää
4,25 prosentin vuotuista korkoa. Joukkovelkakirjalaina listattiin Helsingin
Pörssin säännellylle markkinalle 2.4.2015. Joukkovelkakirjalainan
liikkeeseenlaskun pääjärjestäjänä toimi Danske Bank Oyj ja järjestelyn
oikeudellisena neuvonantajana toimi Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy.
Orava Asuntorahasto Oyj:n Osuusasunnot Oy:lle 31.3.2015 hankinnan yhteydessä
suuntaamat 244 193 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin 17.4.2015. Annin
jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen osakkeiden lukumäärä on yhteensä 6
754 238 osaketta. Osuusasunnot Oy:lle suunnatuista osakkeista 115 732 osakkeen
ISIN-tunnus on FI400068614 (kaupankäyntitunnus OREIT) ja 128 461 osakkeen
ISIN-tunnus on FI4000148036 (kaupankäyntitunnus OREITN0115). Osakkeet, joiden
kaupankäyntitunnus on OREITN0115, eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna
2015 maksettaviin osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä
eteenpäin. Yhtiö jätti Helsingin Pörssille yllämainittuja 244 193 osaketta
koskevan listalleottohakemuksen ja uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin
kohteena pörssilistalla 21.4.2015 alkaen. Listauksen jälkeen yhtiön listattujen
osakkeiden lukumäärä on yhteensä 6 754 238 osaketta.
Maaliskuussa 2015 Skanska Talonrakennus Oy:n kanssa sovittu 53 asuinhuoneiston
kauppa saatettiin loppuun 28.4.2015.
Yhtiö sopi 29.5.2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:n kanssa 52
asuinhuoneiston rakentamisesta Hämeenlinnaan. Rakennettavat huoneistot
valmistuvat vuoden 2016 loppuun mennessä. Yhtiö rahoittaa rakennushankkeen
Rakennusliike Leimarakentajat Oy:lle suunnatuilla osakeanneilla sekä
perustetulle yhtiölle hankituilla yhtiölainoilla. Rakennusliike Leimarakentajat
Oy:lle suunnattujen osakeantien yhteisarvo rakennusaikana on noin 1,8 miljoonaa
euroa. Sopimuksen tekohetkellä Rakennusliike Leimarakentajat Oy merkitsi
yhteensä 50 450 osaketta 0,6 miljoonalla eurolla. Osakkeiden merkintähinta on
merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ OMX
Helsingin pörssikaupankäynnissä. Loppuosa suunnatuista anneista merkitään
kohteen valmistuttua.
Orava Asuntorahasto Oyj:n itselleen 4.6.2015 maksuttomassa annissa suuntaamat
200 000 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin 9.6.2015. Itselleen
suuntaamia osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen,
liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä
sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla
vaihtovelkakirjalainoilla. Annin jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen
osakkeiden lukumäärä on yhteensä 6 954 238 osaketta. Yhtiölle itselleen
suunnatuista osakkeista 150 000 osakkeen ISIN-tunnus on FI400068614
(kaupankäyntitunnus OREIT) ja 50 000 osakkeen ISIN-tunnus on FI4000148036
(kaupankäyntitunnus OREITN0115). Osakkeet, joiden kaupankäyntitunnus on
OREITN0115, eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin
osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin.
Yhtiö jätti Helsingin Pörssille edellä mainittuja 200 000 osaketta koskevan
listalleottohakemuksen ja uudet osakkeet ovat olleet kaupankäynnin kohteena
pörssilistalla 10.6.2015 alkaen. Listauksen jälkeen yhtiön listattujen
osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 6 954 238 osaketta.
Orava Asuntorahasto Oyj:n itselleen 17.6.2015 maksuttomassa annissa suuntaamat
500 000 uutta osaketta merkittiin kaupparekisteriin 23.6.2015. Itselleen
suuntaamia osakkeita yhtiö voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen,
liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä
sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseenlaskettavilla
vaihtovelkakirjalainoilla. Annin jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen
osakkeiden lukumäärä on yhteensä 7 454 238 osaketta. Yhtiölle itselleen
suunnatuista osakkeista 350 000 osakkeen ISIN-tunnus on FI400068614
(kaupankäyntitunnus OREIT) ja 150 000 osakkeen ISIN-tunnus on FI4000148036
(kaupankäyntitunnus OREITN0115). Osakkeet, joiden kaupankäyntitunnus on
OREITN0115, eivät oikeuta vuoden 2014 tuloksesta vuonna 2015 maksettaviin
osinkoihin, mutta oikeuttavat osinkoihin vuonna 2016 ja siitä eteenpäin.
Yhtiön toukokuussa 2015 Rakennusliike Leimarakentajat Oy:lle suuntaamat 50 450
osaketta sekä 1.3.2015 - 31.5.2015 solmittujen vaihtovelkakirjalainasopimusten
perusteella yhtiön luovuttamat 377 502 osaketta merkittiin 23.6.2015 yhtiön
oman pääoman eriin. Osakepääoman korotus on 4,3 miljoonaa euroa, minkä lisäksi
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon merkittiin 0,8 miljoonaa euroa.
Korotusten jälkeen yhtiön osakepääoma oli 67 057 020,00 euroa.
Yhtiö hankki 29.6.2015 tehdyllä kaupalla 46 huoneistoa Asunto Oy Vantaan
Kaakkoisväylä 4:stä 4,15 miljoonan euron kauppahinnalla. Kauppa rahoitettiin
Maakunnan Asunnot Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Maakunnan Asunnot Oy
merkitsi 369 218 yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 192 889
osakkeella ei ole oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden
merkintähinta on kauppaa edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu
keskihinta NASDAQ Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Yhtiö hankki 30.6.2015 sitovalla sopimuksella yhteensä 44 huoneistoa Asunto Oy
Lahden Jukolan Aaposta ja Asunto Oy Lahden Jukolan Tuomaksesta 7,1 miljoonan
euron velattomalla kauppahinnalla. Kauppaa rahoitetaan Suomen Vuokrakodit
Oy:lle suunnatulla annilla, jossa Suomen Vuokrakodit Oy on sitoutunut
merkitsemään 138 163 yhtiön liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 71 684
osakkeella ei ole oikeutta vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden
merkintähinta on merkintää edeltävien viiden kaupankäyntipäivän painotettu
keskihinta NASDAQ Helsingin pörssikaupankäynnissä.
Finanssivalvonta hyväksyi 30.6.2015 yhtiön listalleottoesitteen, joka liittyy
yhteensä 937.664 osakkeen listalleottoon. Osakkeet liittyvät yhtiön aiemmin
29.6.2015 tiedottamaan Maakunnan Asunnot Oy:lle (369 218 osaketta), 30.6.2015
tiedottamaan Suomen Vuokrakodit Oy:lle (68 446 osaketta) suunnattuihin anteihin
sekä 23.6.2015 tiedottamaan yhtiölle itselleen suunnattuun maksuttomaan antiin
(500 000 osaketta). Maakunnan Asunnot Oy:lle ja Suomen Vuokrakodit Oy:lle
suunnatuissa anneissa uusien osakkeiden merkintähinta oli 29.6.2015 edeltävien
viiden kaupankäyntipäivän vaihdolla painotettu keskimääräinen pörssikurssi
Helsingin Pörssissä. Osakkeiden merkintähinnat olivat 11,65 euroa osakkeelta
(kaupankäyntitunnus OREIT) ja 10,65 euroa osakkeelta (kaupankäyntitunnus
OREITN0115).
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Yhtiö jätti 1.7.2015 listalleottohakemuksen Helsingin Pörssille koskien
Maakunnan Asunnot Oy:lle 29.6.2015 suunnatussa annissa merkittyjen osakkeiden
ja 23.6.2015 tiedotettujen yhtiölle itselleen suunnattujen osakkeiden eli
yhteensä 869 218 osakkeen ottamiseksi kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
pörssilistalle. Kaupankäynti kyseisillä osakkeilla alkoi 6.7.2015. Osakkeista
526 329 haettiin pörssilistalle kaupankäyntitunnuksella OREIT (ISIN-tunnus
FI4000068614) ja 342 889 kaupankäyntitunnuksella OREITN0115 (ISIN-tunnus
FI4000148036).
Finanssivalvonta hyväksyi 2.7.2015 yhtiön listalleottoesitteen täydentämisen.
Listalleottoesitteessä on ilmoitettu, että 937 664 osaketta haetaan
kaupankäynnin kohteeksi NASDAQ OMX Helsinki Oy:n pörssilistalle arviolta
3.7.2015. Suomen Vuokrakodit Oy:n merkitsemät 68 446 osaketta haetaan
kaupankäynnin kohteeksi myöhemmin.
Yhtiön 29.6.2015 Maakunnan Asunnot Oy:lle suuntaamat 369 128 osaketta
merkittiin kaupparekisteriin 3.7.2015. Osakepääoman korotus on 3,7 miljoonaa
euroa. Korotusten jälkeen yhtiön kaupparekisteriin merkittyjen osakkeiden
lukumäärä on yhteensä 7 823 456 osaketta ja yhtiön osakepääoma on 70 749 200,00
euroa.
Orava Asuntorahasto suuntasi uuden osakeannin Suomen Vuokrakodit Oy:lle
31.7.2015. Suomen Vuokrakodit Oy on sitoutunut merkitsemään 69 717 yhtiön
liikkeeseen laskemaa uutta osaketta, joista 35 926 osakkeella ei ole oikeutta
vuonna 2015 maksettaviin osinkoihin. Osakkeiden merkintähinta on 31.7.2015
edeltävän viiden kaupankäyntipäivän painotettu keskihinta NASDAQ Helsingin
pörssikaupankäynnissä. Suunnattu anti liittyy 30.6.2015 tiedotettuun sitovaan
sopimukseen, jolla Orava Asuntorahasto hankki yhteensä 44 huoneistoa Asunto Oy
Lahden Jukolan Aaposta ja Asunto Oy Lahden Jukolan Tuomaksesta 7,1 miljoonan
euron velattomalla kauppahinnalla.
Yhtiön tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy on nimittänyt KHT Tuomas
Honkamäen yhtiön päävastuulliseksi tilintarkastajaksi 11.8.2015 alkaen.
Osinko
Yhtiökokous 19.3.2015 päätti, että vuoden 2014 tuloksesta jaetaan osinkoa
vuonna 2015 vuosineljänneksittäin 0,30 euroa eli yhteensä vuonna 2015 enintään
1,20 euroa osakkeelta. Osingon maksu on vuosineljänneksen viimeisenä
arkipäivänä.
Katsauskaudella maksetut osingot euroa osakkeelle:
FI4000068614
(100 %)
31.3.2015 I osinko 0,30 €
30.6.2015 II osinko 0,30 €
Yhteensä 0,60 €
Tulevaisuuden näkymät
Orava Asuntorahasto arvioi, että vuonna 2015 sillä on kohtalaiset edellytykset
ylläpitää hyvää kannattavuutta ja saavuttaa 10 prosentin oman pääoman
kokonaistuottotavoite.
Sijoitussalkun asuntojen arvonmuutoksen odotetaan loppuvuonna jäävän lähelle
nollaa. Vuokratuoton arvioidaan pysyvän ennallaan tai hieman nousevan, kun
taloudellista käyttöastetta uskotaan pystyttävän vielä hieman nostamaan
alkuvuoteen verrattuna. Kohteiden hankintojen tulosvaikutuksen odotetaan
pysyvän suuruusluokaltaan alkuvuoden tasolla. Hoito- ja korjauskustannusten
suhde sijoitusomaisuuden arvoon säilynee niin ikään likimain alkuvuoden tasolla
tai hieman sitä alempana.
Helsingissä 12.8.2015
Orava Asuntorahasto Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Pekka Peiponen, puh. 010 420 3104
Talous- ja hallintojohtaja Veli Matti Salmenkylä, puh. 010 420 3102
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |