SATO Oyj - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

SATO Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2017: SATOn vuokrausaste parani edelleen vahvasti

SATO Oyj, osavuosikatsaus, 31.10.2017 klo 8.00

Yhteenveto ajalta 1.1.-30.9.2017 (1.1.-30.9.2016)

  * Tulos ennen veroja oli 130,0 (172,9) milj. €.
  * Osakekohtainen tulos oli 1,83 (2,57) €.
  * Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 48,2 (101,5)
    milj. €.
  * Oma pääoma oli 1 367,1 (1 206,6) milj. €, 24,14 (21,31) €/osake.
  * Oman pääoman tuotto oli 10,6 (16,7) %.
  * Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,8 (9,5) %.
  * Liikevaihto oli 208,2 (194,8) milj. €.
  * Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 121,7 (508,8) milj. €.
  * Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 802 (3061) asuntoa.
  * Vuokrausaste Suomessa oli 96,6 (95,3) %.
  * Rakenteilla 1 151 uutta vuokra-asuntoa.

Yhteenveto ajalta 1.7.-30.9.2017 (1.7.-30.9.2016)

  * Tulos ennen veroja oli 54,8 (64,0) milj. €.
  * Osakekohtainen tulos oli 0,77 (0,90) €.
  * Tulokseen sisältyvä vuokra-asuntojen käyvän arvon muutos oli 24,3 (38,5)
    milj. €.
  * Liikevaihto oli 70,6 (68,3) milj. €.
  * Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 59,1 (64,0) milj. €.
  * Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui yhteensä 297 (776) asuntoa.
  * Vuokrausaste Suomessa oli 97,2 (96,0) %.
  * Rakenteilla 1 151 uutta vuokra-asuntoa.

Toimintaympäristö

Suomen talous kasvaa ripeästi ja lähiajan kasvuennusteita on nostettu noin
kolmen prosentin tasolle. Kasvu on levinnyt kaikille talouden alueille.
Inflaatio on kuitenkin alkuvuoden kiihtymisvaiheen jälkeen vaimeaa.
Keskuspankkien kevyt rahapolitiikka pitää lyhyet viitekorot edelleen
poikkeuksellisen matalalla tasolla. Talouden kasvu ja inflaatio-odotukset
johtanevat Euroopan keskuspankin rahapolitiikan kiristymiseen lähivuosina.
Pitkien korkojen ennustetaan kääntyvän nousu-uralle ensimmäisenä. Kuluttajien
luottamus sekä omaan että Suomen talouteen on pysynyt ennätyksellisen korkealla
ja kuluttajien arvio työllisyyskehityksestä on optimistinen.

Vuokra-asuntokysyntä on pysynyt edelleen hyvänä kaupungistumiskehityksen ollessa
vahvaa. Asuntorakentaminen on Rakennusteollisuus RT ry:n mukaan ennätysvilkasta
SATOn päätoimialueilla, joissa myös rakentamiseen liittyvät kustannukset ovat
korkeita. Korkeat kustannukset yhdistettynä korkojen nousuodotuksiin voivat
johtaa vuokrien nousupaineisiin tai vähentää kiinnostusta asuntoinvestointeihin.


Kiinteistösijoitusmarkkinoilla on ennätysaktiivista (KTI). Sijoittajien tekemien
asuntokauppojen määrä on pysynyt korkealla ja positiivista virettä on alkuvuonna
ollut kuluttajien tekemissä asuntokaupoissa. Tämä on näkynyt muun muassa
kasvaneiden lainahakemusten määrissä.

Venäjän talouden arvioidaan kasvavan lievästi.

Toimitusjohtaja Saku Sipola:

- Vuokrausaste parani edelleen kesäkuun 96,6 prosentista syyskuun 97,6
prosenttiin. Vuokrausastetta tuki ulkoisen vaihtuvuuden aleneminen. Lukujen
myönteiseen kehitykseen on vaikuttanut Asiakas ensin -strategiamme mukainen
asiakaspalvelumme parantaminen usealla rintamalla. Jatkumona omalle työllemme
olemme lähteneet viemään Asiakas ensin -palvelumallia myös syvemmin osaksi
kumppaniyhteistyötä. Tästä hyvä esimerkki on katsauskaudella käyty
huoltoyhtiöiden kilpailutus, jossa huoltoyhtiöiden kyky viedä uusi palvelumalli
asukkaiden arkeen oli kumppanivalintojen tärkeä kriteeri.

- Olemme asettaneet strategiakaudelle 2017-2020 tavoitteen, jonka mukaan
vähintään 60 prosenttia omaisuudestamme tulee olla reaalivakuudesta vapaata.
Ylsimme tähän tavoitteeseen jo vuoden 2017 kolmannella vuosineljänneksellä.
Katsauskaudella rahoitusrakenteen muutoksen jatkumiseen vaikutti Swedbankin
kanssa solmittu 100 miljoonan euron sopimus reaalivakuudesta vapaasta lainasta.
Aiemmin vastaavanlaiset lainasopimukset on solmittu OP Yrityspankin, Aktian ja
EIP:n kanssa. Samanaikaisesti rahoitusrakenteen muutoksen kanssa yhtiön
luototusaste laski, ja yhdessä nämä tekijät vahvistavat mahdollisuuksiamme
monipuolisten rahoitusmarkkinoiden hyödyntämiseen.

- Kaupungistumiskehityksen onnistuminen on merkittävä tekijä Suomen
kilpailukyvyn kannalta. Olemme katsauskauden aikana vauhdittaneet
kaupungistumista muun muassa Vantaan kaupungin kanssa kaavoittamillamme alueilla
Vantaan Martinlaaksossa aloittamalla 288 uuden vuokrakodin rakentamisen
Raiviosuonmäellä, ottamalla käyttöön 110 uutta vuokrakotia Kukinkujalla ja
aloittamalla 68 asunnon StudioKotimme viimeistelytyöt Raikukujalla. Vireillä on
myös yhdessä Helsingin kaupungin, VR-yhtymä Oy:n ja Suomen Arkkitehtiliiton
kanssa suunnittelukilpailu, jonka tarkoituksena on kehittää uutta
asuntorakentamista Raide-Jokerin varrelle Helsinkiin. Espoossa kehityshankkeiden
kaavat etenivät Niittykummussa, Suomenojalla ja Soukassa. Turussa ja Tampereella
neuvotellaan kaupunkien kanssa täydennyskaavoitushankkeista, joita käynnistetään
syksyn ja tulevan kevään aikana.

- Vantaan Martinlaaksoon joulukuussa valmistuva SATO StudioKoti on herättänyt
runsaasti kiinnostusta, ja saimme asukashaussa yli 700 hakemusta. SATO
StudioKoti tarjoaa toimivan tilasuunnittelun ja yhteisten tilojensa vuoksi
erinomaisen vaihtoehdon pienten asuntojen kasvavaan kysyntään kalliin
rakentamisen oloissa. Olemme kutsuneet kaupunkien edustajia, mediaa sekä
keskusteluun aktiivisesti osallistuneita tahoja tutustumaan marraskuussa
StudioKoti-kohteeseen ja ajatuksiimme yhteisöllisestä asumisesta.

- Kiinteistöveron nousu, kaukolämmön tariffien muutokset, energiaverojen
kiristyminen sekä myös veden hinnan nousu ovat nostaneet kiinteistöjen
hoitokuluja huomattavasti vuodesta 2014. SATOn osalta kulut ovat kasvaneet
viiden vuoden aikana lähes 40 %. Mikäli tämän suuntainen kehitys jatkuu, johtaa
se edelleen vuokrien nousupaineisiin ja vähentää kiinnostusta
asuntoinvestointeihin.



KATSAUSKAUSI 1.1.-30.9.2017 (1.1.-30.9.2016)
Liikevaihto ja tulos

Tammi-syyskuussa 2017 konsernin liikevaihto oli 208,2 (194,8) miljoonaa euroa.
Liikevaihdon muutos vertailujaksoon nähden oli 6,9 prosenttia. Kasvun syynä on
ensisijaisesti vuokrausasteen myönteinen kehitys ja toteutuneet asuntohankinnat.

Liikevoitto oli 164,8 (208,0) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman
sijoitusasuntojen käyvän arvon muutosta oli 116,7 (106,4) miljoonaa euroa.
Käyvän arvon muutos oli 48,2 (101,5) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutokseen
vaikutti pääosin asuntojen hintojen nousu SATOn toiminta-alueilla ja joidenkin
kohteiden valtion tukemaa vuokra-asuntotuotantoa koskevien rajoitusten
päättyminen. Ruplan kurssimuutos vaikutti liikevoittoon positiivisesti
ensimmäisellä kvartaalilla ja vastaavasti negatiivisesti toisella ja lievästi
negatiivisesti kolmannella kvartaalilla.

Tulos ennen veroja oli 130,0 (172,9) miljoonaa euroa. Tuloverot katsauskaudella
olivat -26,2 (-35,2) miljoonaa euroa, sisältäen laskennallisten verojen
muutoksen. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos
verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli tammi-syyskuussa 63,5 (58,1)
miljoonaa euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus

Konsernin taseen loppusumma oli syyskuun lopussa yhteensä 3 646,3 (3 540,6)
miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 1 367,1 (1 206,6) miljoonaa euroa.
Osakekohtainen oma pääoma oli 24,14 (21,31) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 37,5 (34,1) prosenttia, kun
tavoitteena on vähintään 35 prosentin omavaraisuusaste. Uutta pitkäaikaista
rahoitusta nostettiin 174,1 miljoonaa euroa ja luototusaste oli syyskuun lopussa
52,7 (55,2) prosenttia. Omavaraisuusastetta ja luototusastetta kuvaavien
tunnuslukujen vahvistuminen johtuu asunto-omaisuuden arvon noususta ja pitkään
jatkuneesta hyvästä tuloskehityksestä. SATOn yhtiökokous 8.3.2017 teki myös
päätöksen, jonka mukaan vuoden 2016 tuloksesta ei jaeta osinkoja.

Konsernin oman pääoman tuotto oli vuositasolle suhteutettuna 10,6 (16,7)
prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,8 (9,5) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli syyskuun lopussa 1 921,8 (1 971,6) miljoonaa euroa,
josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 511,8 (1 469,5) miljoonaa euroa.
Lainakannan keskikorko oli 2,3 (2,6) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat
yhteensä -34,8 (-35,1) miljoonaa euroa.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan
oli 10,7 (-12,4) miljoonaa euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo

Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-
omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuva vuokra-
asuntokysyntä pitkällä tähtäimellä kasvaa. Kiinteistöjen korjausten
kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.


SATOn omistuksessa oli 30.9.2017 yhteensä 25 731 (25 681) asuntoa. Vuokra-
asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 802 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja
ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 322. Syyskuussa SATO osti 150
vuokra-asuntoa Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritakselta. Asunnot sijaitsevat
keskeisillä alueilla Espoossa, Vantaalla ja Turussa.
Vuokra-asuntojen käypä arvo oli syyskuun lopussa 3 508,8 (3 335,7) miljoonaa
euroa. Vuoden 2017 alusta sijoitusasuntojen arvon muutos oli 125,5 miljoonaa
euroa, sisältäen katsauskauden aikana hankitut ja myydyt vuokra-asunnot.

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 80 prosenttia on pääkaupunkiseudun
työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13 prosenttia Tampereella ja Turussa, 4
prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 3 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit ja realisoinnit

Investointitoiminnalla luodaan edellytykset kasvulle. SATO on 2000-luvulla
investoinut vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 2,0 miljardia
euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja
että yksittäisiä vuokra-asuntoja.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 121,7 (508,8) miljoonaa euroa.
Katsauskauden investoinneista 83 (66) prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle.
Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 62 (21) prosenttia.

Suomessa oli 30.9.2017 lisäksi sitovia asuntojen hankintasopimuksia 87,5 (125,7)
miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 281 (662). Yhteisarvoltaan
nämä olivat 44,6 (31,4) miljoonaa euroa.
Vuokraus

Tehokkaalla vuokraustoiminnalla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon
hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Vuokrauspalvelu hoidetaan
pääasiassa SATOn vuokraustoimipisteissä. Lisäksi asiakkaan on helppo löytää
sopiva koti SATOn sähköisissä kanavissa.

Toteutuneista asuntohankinnoista ja parantuneesta vuokrausasteesta johtuen
vuokratuotot nousivat 6,9 prosenttia ja olivat 208,2 (194,8) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 96,6 (95,3)
prosenttia ja asukkaiden ulkoinen vaihtuvuus 28,9 (33,7) prosenttia. SATO on
siirtynyt raportoimaan kokonaisvaihtuvuuden sijasta ulkoista vaihtuvuutta, joka
kuvaa paremmin SATOn asiakasuskollisuutta ja sen vaikutuksia SATOn
liiketoimintaan. Vaihtuvuuden alenemiseen ja vuokrausasteen nousuun ovat
vaikuttaneet viimeisen vuoden aikana Asiakas ensin -strategiaohjelman mukaiset
toimenpiteet, asiakaskommunikoinnin tiivistäminen ja laadun parantaminen sekä
vuokraustoiminnan tehostaminen.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsauskauden lopussa
16,65 (16,25) euroa/m(2)/kk. Keskivuokraa nostavat investoinnit pieniin
asuntoihin kasvukeskuksissa. Vuokrankorotukset ovat pysyneet maltillisella
tasolla.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 139,5 (126,1) miljoonaa euroa, ja
nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 5,6 (5,8).
Kiinteistökehitys

Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen
investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa
kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 55,8 (65,4)
miljoonaa euroa. Syyskuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja
arvoltaan 0,0 (13,5) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 350 asuntoa
varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria sekä
tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten varmistamaan palvelujen pysyvyys ja
kehittyminen alueilla.

Suomessa SATOlle valmistui 635 (421) vuokra-asuntoa ja 57 (0) myytävää asuntoa.
Rakenteilla oli 30.9.2017 yhteensä 1 151 (1 428) vuokra-asuntoa ja 0 (76)
omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 31,2 (30,4) miljoonaa
euroa.

Tammi-syyskuussa myytiin yhteensä 26 (95) uudisasuntoa. Katsauskauden lopussa
oli myymättä 1 (6) valmista ja 0 (8) rakenteilla olevaa myytävää uudisasuntoa
hankinta-arvoiltaan yhteensä 0,7 (6,1) miljoonaa euroa. SATO on tehnyt
strategisen päätöksen luopua omistusasuntotuotannosta ja keskittyä vuokra-
asuntoliiketoimintaan.
Liiketoiminta Pietarissa


Syyskuun lopussa SATOn asunto-omaisuuden arvo Pietarissa oli yhteensä 121,4
(116,9) miljoonaa euroa. Sitovia asuntojen hankintasopimuksia oli yhteensä 0,0
(0,0) miljoonan euron arvosta.

SATOlla oli syyskuun lopussa Pietarissa yhteensä 534 (534) valmista ja 0 (0)
rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 88,3 (80,0)
prosenttia. Vuokrausasteen nousu edelliseen vuoteen nähden johtui pääosin
uusimpien kohteiden myönteisestä vuokrausastekehityksestä.

SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjällä.
Henkilöstö


Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 211 (170) henkilöä, joista
vakituisessa työsuhteessa oli 198 (157). Tammi-syyskuussa henkilöstömäärä oli
keskimäärin 203 (170) henkilöä. Henkilöstömäärän nousuun on olennaisesti
vaikuttanut Asiakas ensin -toimintamallin käyttöönotto ja siihen liittynyt
asiakasrajapinnan siirtäminen kumppaneilta SATOn toimesta hoidettavaksi.

KAUSI 1.7.-30.9.2017 (1.7.-30.9.2016)

Liikevaihto ja tulos
Heinä-syyskuussa 2017 konsernin liikevaihto oli 70,6 (68,3) miljoonaa euroa.
Liikevaihdon muutos vertailujaksoon nähden oli 3,3 prosenttia.

Liikevoitto oli 66,3 (76,1) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoitusasuntojen
käyvän arvon muutosta oli 42,0 (37,6) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos oli
24,3 (38,5) miljoonaa euroa. Positiiviseen kehitykseen vaikutti pääosin
asuntojen hintojen nousu SATOn toiminta-alueilla ja joidenkin kohteiden
rajoitusten päättyminen. Ruplan kurssimuutos vaikutti Pietarin asunto-omaisuuden
arvoon lievästi negatiivisesti.

Tulos ennen veroja oli 54,8 (64,0) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen
kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta)
oli heinä-syyskuussa 29,8 (23,3) miljoonaa euroa.

Asunto-omaisuus ja käypä arvo

SATOn omistuksessa oli 30.9.2017 yhteensä 25 731 (25 681) asuntoa. Vuokra-
asuntoja hankittiin ja niitä valmistui 297 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja
ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 53.

Vuokra-asuntojen käypä arvo oli syyskuun lopussa 3 508,8 (3 335,7) miljoonaa
euroa. Vuoden 2017 kolmannen neljänneksen alusta sijoitusasuntojen arvon muutos
oli 78,2 miljoonaa euroa, sisältäen katsauskauden aikana hankitut ja myydyt
vuokra-asunnot.

Syyskuun lopussa asuntojen arvosta noin 79 prosenttia on pääkaupunkiseudun
työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 13 prosenttia Tampereella ja Turussa, 4
prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 4 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit ja realisoinnit


Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 59,1 (64,0) miljoonaa euroa. Katsauskauden
investoinneista 92 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen
osuus investoinneista oli 45 prosenttia.

Suomessa oli 30.9.2017 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 87,5 (125,7) miljoonan
euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 53 (534). Yhteisarvoltaan
nämä olivat 5,4 (19,2) miljoonaa euroa.
Vuokraus


Toteutuneista asuntohankinnoista ja parantuneesta vuokrausasteesta johtuen
vuokratuotot nousivat 3,3 prosenttia ja olivat 70,6 (68,3) miljoonaa euroa.
Asuntojen taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli keskimäärin 97,2 (96,0)
prosenttia ja asukkaiden ulkoinen vaihtuvuus 26,6 (35,3) prosenttia.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat syyskuun lopussa 16,65
(16,25) euroa/m(2)/kk. Asuntojen nettovuokratuotto oli 51,0 (44,7) miljoonaa
euroa ja nettovuokratuottoprosentti vuositasolle laskettuna oli 6,0 (5,7).
Kiinteistökehitys


Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli syyskuun lopussa 55,8 (65,4)
miljoonaa euroa. Syyskuun loppuun mennessä hankittiin uusia tontteja omistukseen
arvoltaan 0,0 (4,0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 350 asuntoa
varten.

Suomessa valmistui 147 (323) vuokra- ja 0 (0) myytävää asuntoa. Rakenteilla oli
30.9.2017 yhteensä
1 151 (1 428) vuokra- ja 0 (76) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 11,3 (11,0) miljoonaa
euroa.

Heinä-syyskuussa myytiin yhteensä 5 (19) uudisasuntoa. Kauden lopussa oli
myymättä 1 (6) valmista ja 0 (8) rakenteilla olevaa myytävää uudisasuntoa
hankinta-arvoiltaan yhteensä 0,7 (6,1) miljoonaa euroa.
Liiketoiminta Pietarissa


Syyskuun lopussa SATOn asunto-omaisuuden arvo Pietarissa oli yhteensä 121,4
(116,9) miljoonaa euroa. Sitovia asuntojen hankintasopimuksia oli yhteensä 0,0
(0,0) miljoonan euron arvosta.

SATOlla oli syyskuun lopussa Pietarissa yhteensä 534 (534) valmista ja 0 (0)
rakenteilla olevaa asuntoa.

Vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste Pietarissa oli keskimäärin 89,8
(83,7) prosenttia.
Henkilöstö


Konsernin palveluksessa oli syyskuun lopussa 211 (170) henkilöä, joista
vakituisessa työsuhteessa oli 198 (157). Heinä-syyskuussa henkilöstömäärä oli
keskimäärin 213 (173) henkilöä.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat


Pellervon taloustutkimus PTT toteutti SATOn, Vuokralaiset ry:n ja Espoon
kaupungin toimeksiannosta Asumisen tuet vuokralaisen näkökulmasta -tutkimuksen,
jossa selvitettiin laajasti asumisen tukiin liittyviä kysymyksiä erityisesti
kuluttajien näkökulmasta. Tutkimus julkaistiin 26.10.2017.

SATOn hallitus teki 30.10. investointipäätöksen rakentamisen aloittamisesta
Helsingin Atlantinkadulle. Kyseessä on SATOn 75-vuotisjuhlavuoden kunniaksi
Helsingin kaupungilta saatu tontti.

SATOn, Skanskan ja ALA Arkkitehtien yhteinen ehdotus valittiin 5.10.2017 jatkoon
Helsinki High-rise
-arkkitehtuurikilpailussa. Laatua korostavan kilpailun tavoitteena on löytää
suunnitelma ja toteuttaja Keski-Pasilan tornitaloalueelle. SATO näkee Keski-
Pasilan kehityksen merkittävänä keinona vastata kaupungistumisen haasteisiin
Helsingissä monipuolisen kaupunkikehityksen ja erilaisten asumisratkaisuiden
avulla.
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät


Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin,
demografisiin tekijöihin ja niistä johtuviin kysynnän muutoksiin. SATOn asunto-
omaisuuden arvon myönteisestä kehityksestä ja asuntojen vuokrattavuudesta
huolehditaan keskittämällä SATOn toiminta merkittävimpiin kasvukeskuksiin.

Energiatehokkuus- ja ympäristövaatimusten muutokset saattavat nostaa SATOn
omistamien asuntojen korjauskustannuksia.

Pietarin asuntosijoitustoiminnan riskit liittyvät toimintaympäristöön ja
valuuttakurssiriskeihin. SATOn asunto-omaisuudesta noin kolme prosenttia on
arvolla mitattuna Pietarissa. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista
investointipäätöksistä Venäjällä.

Rahoitusriskin hallintaa määritetään konsernin rahoituspolitiikassa. Konsernin
rahoituspolitiikan mukaisesti kiinteäkorkoisten lainojen osuus kaikista
lainoista pyritään pitämään yli 60 prosentissa. Konsernissa on asetettu
vähintään 35 prosentin omavaraisuusastetavoite.

Talouden kasvu ja inflaatio-odotukset johtanevat Euroopan keskuspankin
rahapolitiikan kiristymiseen lähivuosina. Pitkien korkojen ennustetaan kääntyvän
nousu-uralle ensimmäisenä. Rakentamisen kalleus yhdistettynä korkojen
nousuodotuksiin johtaa vuokrien nousupaineisiin tai vähenevään kiinnostukseen
asuntoinvestointeihin.


Laajempi kuvaus SATOn riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin vuoden
2016 vuosikertomuksesta ja internetsivuilta www.sato.fi.

Näkymät

Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kuluttajien
luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys,
kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden arvioidaan jatkuvan kasvu-uralla ja yleisen
luottamusilmapiirin pysyvän keskimääräistä korkeammalla tasolla. Korkotason
arvioidaan pysyvän vuonna 2017 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti
SATOn rahoituskustannuksiin. Pitkien korkojen ennustetaan kääntyvän kasvu-
uralle.

Suomen pankin mukaan maailmantalouden vakaa kasvu ja kevyet rahoitusolot tukevat
euroalueen suotuisaa kehitystä lähivuosina, vaikkakin kasvunäkymiä varjostavat
Iso-Britannian EU-vetäytymisneuvotteluihin liittyvä epävarmuus, muut mahdolliset
talouden kasvua vaimentavat poliittiset tapahtumat sekä eräiden euromaiden
pankkisektorin tilasta ja julkisen talouden näkymistä aiheutuva huoli.

Jatkuva kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien
jatkamiselle Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu
olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista
sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata
nopeammin.

Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan hintojen ja vuokrien nousu
jatkuu, omistusasuntojen kysyntä asuntomarkkinoilla kasvaa ja asuntokaupan
vilkastuminen vähentää hieman paineita vuokramarkkinoilla.

Pääkaupunkiseudun arvioitua 20 000 asunnon ja Tampereen 3 000 asunnon vajetta on
nykyiselläkin rakentamistahdilla kirittävä kiinni useamman vuoden ajan. Uusille
asuntoinvestoinneille on jatkuva tarve. Valtion teknisen tutkimuskeskuksen
mukaan (VTT) Suomi tarvitsee kasvukeskuksiin vuosittain 25 000-30 000 uutta
asuntoa vuoteen 2040 mennessä.

Venäjän taloustilanteen ennustetaan kehittyvän hitaasti.

SATOn nettovuokratuottoprosentin arvioidaan pysyvän vuoden 2016 tasolla.

SATO Oyj:n osakkeenomistajat 16.10.2017


Suurimmat osakkeenomistajat ja näiden omistusosuudet

                                                                     kpl      %

 · Balder Finska Otas AB (omistaja: Fastighets Ab Balder,     30 485 686 53,7 %
 100 %)

 · Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool
   (omistaja: Stichting Pensioenfonds ABP, >95 %;             12 811 647 22,6 %
   manageri: APG Asset Management NV)

 · Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo                       7 233 081 12,7 %

 · Valtion Eläkerahasto                                        2 796 200  4,9 %

 · Rakennusliitto ry                                             619 300  1,1 %

 · Valkila Erkka                                                 390 000  0,7 %

 · Rakennusalan työttömyyskassa                                  330 000  0,6 %

 · Hengityssairauksien tutkimussäätiö                            227 000  0,4 %

 · Rausanne Oy                                                   194 920  0,3 %

 · Entelä Tuula                                                  179 000  0,3 %

 · Muut osakkeenomistajat (100 kpl)                            1 516 233  2,7 %


SATOn osakkeiden lukumäärä 16.10.2017 oli 56 783 067 ja arvo-osuusjärjestelmään
merkittyjä osakkeenomistajia oli 110. Osakkeiden vaihtuvuus oli 0,13 prosenttia
1.1.-16.10.2017.

Lisätietoja:

Toimitusjohtaja Saku Sipola, p. 0201 34 4001
Talousjohtaja Markku Honkasalo, p. 0201 34 4226
www.sato.fi
LIITTEET

Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2017
Osavuosikatsaus, esitysmateriaali 1.1.-30.9.2017

SATO Oyj on yksi Suomen johtavista vuokranantajista. SATOn tavoitteena on
tarjota kattavat vuokra-asumisen vaihtoehdot ja erinomainen asiakaskokemus.
SATOn omistuksessa oli vuoden 2016 lopussa yhteensä noin 25 300 asuntoa Suomen
suurimmissa kasvukeskuksissa ja Pietarissa.

Edistämme toiminnallamme kestävää kehitystä ja aloitteellisuutta sekä toimimme
avoimessa vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme kanssa lisäarvon tuottamiseksi.
Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa
investoinnein ja realisoinnein sekä korjaustoiminnalla.

SATO-konsernin liikevaihto vuonna 2016 oli uuden laskentakäytännön mukaisesti
263,0 miljoonaa euroa*, liikevoitto 267,2 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja
219,4 miljoonaa euroa. SATOn sijoitusomaisuuden arvo on noin 3,5 miljardia
euroa.

*Liikevaihtoluku on muutettu vastaamaan uutta laskentakäytäntöä.


[]

Attachments:

Osavuosikatsaus 1.1.-30.9.2017.pdf

Osavuosikatsaus esitysmateriaali 1.1.-30.9.2017.pdf