Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.6.2015

Sponda Oyj                    Osavuosikatsaustiedote 4.8.2015, klo 8.30

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.6.2015

YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-30.6.2014)

  -- Konsernin liikevaihto oli 116,6 (126,1) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
     vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
  -- Nettotuotot olivat 82,1 (89,4) milj. euroa. Lasku johtui edellä mainituista
     kiinteistöjen myynneistä.
  -- Liikevoitto oli 91,9 (76,6) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
     muutosta 12,4 (-1,8) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,19 (0,17) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 143,2 (3 269,0) milj. euroa. 
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,65 (4,56) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 86,3 (85,7) %.
  -- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.

YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.4.-30.6.2014)

  -- Liikevaihto oli 59,4 (62,6) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 42,5 (45,5) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 64,4 (44,9) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
     muutosta 22,3 (4,8) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,11 (0,08) euroa.



KONSERNIN TUNNUSLUVUT

                                4-6/2015  4-6/2014  1-6/2015  1-6/2014  1-12/201
                                                                               4
Liikevaihto, M€                     59,4      62,6     116,6     126,1     246,7
Nettotuotot, M€                     42,5      45,5      82,1      89,4     176,0
Liikevoitto, M€                     64,4      44,9      91,9      76,6     151,7
Tulos/osake, €                      0,14      0,09      0,17      0,13      0,24
Operatiivinen                       0,11      0,08      0,19      0,17      0,37
 kassavirta/osake, €                                                            
Osakekohtainen oma pääoma, €                            4,65      4,56      4,65
Omavaraisuusaste*, %                                    40,7      40,1      41,0
Korkokatekerroin                                         3,4       3,2       3,3
*) Kauden 1-6/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset maksut                    
-tulkinnan käyttöönoton johdosta. 



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT

                                          4-6/15  4-6/14  1-6/15  1-6/14  1-12/1
                                                                               4
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€     26,4    26,4    51,3    51,7   101,6
EPRA Earnings (operatiivinen                0,09    0,09    0,18    0,18    0,36
 tulos)/osake, €                                                                
Oikaistu operatiivinen tulos, M€            28,9    27,6    53,5    53,6   108,7
Oikaistu operatiivinen tulos/osake, €       0,10    0,10    0,19    0,19    0,38
EPRA, NAV (osakekohtainen                                   5,47    5,31    5,45
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen                        4,50    4,44    4,49
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %                    5,48    5,58    5,18
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu                            5,49    5,59    5,19
 alkutuotto), %                                                                 
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), %                     13,68   14,30   12,96
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                                     17,26
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön                                   11,96
 kustannukset), %                                                               



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Spondan vuokraustoiminta oli vakaata vuoden toisella neljänneksellä.
Nettotuotot kasvoivat edelliseen neljännekseen verrattuna kiinteistöjen
myynneistä huolimatta. Taloudellinen vuokrausaste nousi hieman tai säilyi
vakaana vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna kaikissa Suomen
segmenteissä, ja tästä voimme olla erityisen tyytyväisiä. 

Vuoden 2015 toisen neljänneksen lopussa myimme kaksi kiinteistöä Moskovasta.
Tämä oli merkittävä saavutus nykyisessä taloudellisessa tilanteessa.
Kiinteistöjen myynnit katsauskauden lopussa laskivat konsernin taloudellista
vuokrausastetta. Tästä huolimatta Spondan vuokrausaste oli vuoden 2014
vertailulukua yli puoli prosenttiyksikköä korkeampi. 

Lassilan toimistotalo valmistui aikataulussa kesäkuun lopussa, ja ensimmäiset
vuokralaiset ovat muuttaneet taloon. Kohteen vuokrattava pinta-ala on 4 600 m²
ja valmistuessaan se oli 65 %:sti vuokrattu. Sponda on toteuttanut kohteeseen
ensimmäisen virtuaaliaulan, josta haetaan kokemuksia myös muihin Spondan
kiinteistöihin. 

Meillä on nyt rakenteilla kaksi tärkeää kiinteistökehitysprojektia.
Toimistotalo Helsingin Ilmalaan valmistuu kuluvan vuoden lopussa ja
kauppakeskus Ratina Tampereelle valmistuu kesällä 2018. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI

Suomen kansantalous oli edelleen taantumassa vuoden 2015 ensimmäisellä
vuosineljänneksellä. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen
bruttokansantuotteen volyymi väheni 0,1 % verrattuna edelliseen
vuosineljännekseen ja pysyi muuttumattomana vuoden takaisesta.
Valtiovarainministeriö on alentanut Suomen vuoden 2015 kasvuennustettaan.
Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvaa 0,3 % vuonna 2015. Viennin
ennustetaan kasvavan kuluvana vuonna vain 0,3 %, mutta piristyvän vuonna 2016
3,3 %:iin euroalueen talouskasvun kiihtyessä. Vuoden 2016 BKT:n kasvuksi
ennustetaan 1,4 %. 

Transaktiomarkkina oli erittäin vilkas vuoden 2015 toisella neljänneksellä, n.
2,2 mrd euroa. Vuoden alusta kesäkuun loppuun transaktiovolyymi oli yhteensä n.
2,6 mrd euroa. Ulkomaisten sijoittajien osuus volyymista oli n. 39 %. Tällä
vauhdilla vuoden 2015 transaktiovolyymi on ylittämässä viime vuoden tason, joka
oli 4,3 mrd euroa. 

Uudisrakentaminen on ollut vähäistä heikon taloustilanteen johdosta. KTI:n
mukaan vuonna 2014 pääkaupunkiseudulle valmistui toimistotilaa n. 100 000 m² ja
keväällä 2015 rakenteilla oli n. 94 000 m². Liiketilarakentaminen lisääntyy,
kun kahden suuren kauppakeskuksen, Kalasataman Redin ja Pasilan Triplan, työt
käynnistyvät. Tampereella Ratinan kauppakeskuksen rakennustyöt käynnistyivät
huhtikuussa. 

Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö kasvoi viime talven aikana.
Maaliskuun lopussa vajaakäyttöaste oli n. 13 %. KTI:n tietojen mukaan tilanne
heikkeni Helsingissä, pysyi ennallaan Vantaalla ja hieman parantui Espoossa. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ

Venäjän bruttokansantuote kasvoi Maailmanpankin mukaan 0,6 % vuonna 2014.

Maailmanpankin ennusteen mukaan Venäjän BKT laski vuoden 2015 ensimmäisellä
neljänneksellä 2,2 % ja koko vuoden ennuste on -2,7 %. Vuodelle 2016
ennustetaan 0,7 %:in kasvua. Ennuste perustuu öljyn hinnan ennustettuun pieneen
nousuun, joka edesauttaa ruplan kurssin vahvistumista ja inflaation laskua. 

Transaktiomarkkina piristyi hieman ensimmäisestä neljänneksestä. Toisen
neljänneksen volyymi oli n. 0,7 mrd dollaria ja puolen vuoden volyymi oli n.
1,1 mrd dollaria. Tämä on n. 30 % vähemmän kuin vuosi sitten. Toimistojen osuus
kaupoista oli 71 % ja 97 % sijoituksista kohdistui Moskovaan. Ulkomaisten
ostajien osuus oli n. 30 %. 

CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen
vajaakäyttöaste laski hieman toisen neljänneksen aikana, ja oli 17 %. B-luokan
tilojen vajaakäyttöaste oli 14 % ja A -luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 26 %. 

Toimistojen vuokratasoissa ei tapahtunut suuria muutoksia toisen neljänneksen
aikana. Ainoastaan osassa keskustan A-luokan tiloista vuokrat laskivat 5-7 %.
B-luokan tilojen ja keskustan ulkopuolisten A-luokan tilojen vuokrat pysyivät
ennallaan. 

Uutta toimistotilaa valmistui vuoden ensimmäisen puolikkaan aikana noin 224 000
m², josta 66 % on A-luokan tilaa ja 34 % B-luokan tilaa. CBRE ennakoi koko
vuoden volyymiksi noin 1,1 miljoonaa neliömetriä. 

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2015

Kesäkuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB
Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-kesäkuussa
12,4 (-1,8) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 22,3 (4,8) milj. euroa. Spondan
Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti pääosin
tuottovaatimusten laskun vuoksi. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen
negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kiinteistöjen tuottovaatimusten ja
markkinavuokrien muutoksista. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä
taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

                                          4-6/15  4-6/14  1-6/15  1-6/14  1-12/1
                                                                               4
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)         32,2     3,3    32,2     3,3    15,7
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)        -7,4     0,0    -7,4     0,0   -10,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu        1,8     0,0     2,9     0,0     5,5
 kehitysvoitto                                                                  
Ajanmukaistamisinvestoinnit                 -9,7   -10,7   -20,7   -16,2   -42,0
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen          9,2    10,0    18,4    15,4    40,3
 muutos (Suomi)                                                                 
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen         -2,8     0,4   -15,3    -6,8   -19,3
 muutos (Venäjä)                                                                
Valuuttakurssien muutos                     -1,1     2,7     2,2     1,5     5,9
Sijoituskiinteistöt yhteensä                22,3     5,7    12,4    -2,8    -3,9
Kiinteistörahastot                           0,0    -2,7     0,0    -2,6    -1,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet          0,0     1,9     0,0     3,5     5,5
 voitto-osuudet                                                                 
Konserni yhteensä                           22,3     4,8    12,4    -1,8    -0,2



Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden
laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja
ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista
enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute,
vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana. 

VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 1,8 (5,3) %, kauppakeskuksissa 2,5 (8,5) %,
logistiikkakiinteistöissä 18,8 (-5,2) % ja Venäjän kiinteistöissä -4,6 (-15,8)
%. Venäjän like-for-like -luku on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla vastaamaan
paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on
sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 



Kiinteistön tyyppi        30.6.2015  31.3.2015  31.12.2014  30.9.2014  30.6.2014
Toimistokiinteistöt, %         88,1       87,9        88,5       88,3       87,9
Kauppakeskukset                89,8       90,3        91,2       89,3       90,4
Logistiikka, %                 68,6       68,5        64,9       65,6       71,9
Venäjä %                       84,5       90,1        90,4       89,4       89,0
Koko kiinteistökanta, %        86,3       86,8        87,0       86,5       85,7
Maantieteellinen alue     30.6.2015  31.3.2015  31.12.2014  30.9.2014  30.6.2014
Helsingin kantakaupunki,       88,3       88,2        89,3       88,3       89,4
 %                                                                              
Pääkaupunkiseutu, %            83,7       83,6        83,1       83,2       82,2
Turku, Tampere, Oulu, %        92,3       92,9        93,2       92,2       90,4
Venäjä, %                      84,5       90,1        90,4       89,4       89,0
Koko kiinteistökanta, %        86,3       86,8        87,0       86,5       85,7



Venäjän vuokrausasteen laskuun vaikutti kahden täyteen vuokratun kiinteistön
myynti kesäkuun 2015 lopussa. 



DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT

Divestoinnit M€



                              1.4.-      1.4.-      1.1.-      1.1.-       1.1.-
                          30.6.2015  30.6.2014  30.6.2015  30.6.2014  31.12.2014
Myydyt kiinteistöt                                                              
Myyntihinta                    50,1        6,7       56,4        7,0       237,2
Myyntivoitto/ -tappio *)       -1,1        0,5       -1,4        0,6         0,6
Tasearvo                       51,2        6,2       57,8        6,4       236,6

*) Sisältää myyntikulut



Investoinnit M€



                              1.4.-      1.4.-      1.1.-      1.1.-       1.1.-
                          30.6.2015  30.6.2014  30.6.2015  30.6.2014  31.12.2014
Ostetut kiinteistöt             0,0        0,0        0,0        0,0       -65,0
Ylläpitoinvestoinnit           -9,7      -10,7      -20,7      -16,2       -42,0
Kiinteistökehitys-invest      -14,7       -5,2      -25,5       -8,5       -22,0
oinnit                                                                          



Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja
Lassilan toimistotalojen rakentamiseen. 

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen. 

Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja
taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi
aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua.
Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä.
Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi
hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015. 

Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen. 



NÄKYMÄT VUODELLE 2015

Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. 

Nettotuotot

Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 158-168 milj. euroa. Arvio
perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä vuokrauksen
kehityksestä kuluvan vuoden aikana. 

EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)

Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2015 95-105 milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen kehitykseen ja
yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä. 





4.8.2015
Sponda Oyj
Hallitus





Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462. 







Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Osavuosikatsaus 1-6 2015 FI.pdf