2013-05-03 09:30:00 CEST
2013-05-03 09:30:04 CEST
REGULATED INFORMATION
Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2013
Sponda Oyj Osavuosikatsaus 3.5.2013, klo 10:30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2013
Toiminnan tulos ja taloudellinen asema 1.1.-31.3.2013 (vertailukausi
1.1-31.3.2012)
-- Liikevaihto oli 66,0 (66,0) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 45,4 (46,1) milj. euroa. Lasku johtui
ylläpitokustannusten noususta ankaran talven vuoksi.
-- Liikevoitto oli 44,8 (43,7) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta 5,5
(2,8) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,09) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 274,3 (3 177,4) milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 4,38 (4,17) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste oli 88,2 (88,4) %.
-- Tulevaisuuden näkymät pysyvät muuttumattomina.
-- Nettorahoituskulut olivat katsauskauden aikana -13,5 (-14,0) milj. euroa.
Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 1,0 (2,7) milj. euroa
johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Ilman mainittua
käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut olivat -14,5 (-16,7) milj.
euroa.
-- Sponda muutti laatimisperiaatteita IAS 12 Tuloverot -standardin osalta
vuoden 2013 alusta. Muutoksella oli noin 1,5 %-yksikön positiivinen
vaikutus konsernin omavaraisuusasteeseen. Vuoden 2012 vertailuluvut on
oikaistu vastaavasti.
Konsernin tunnusluvut
1-3/2013 1-3/2012 1-12/2012
----------------------------------------------------------------
Liikevaihto, M€ 66,0 66,0 264,6
Nettotuotot, M€ 45,4 46,1 192,2
Liikevoitto, M€ 44,8 43,7 210,5
Tulos/osake, € 0,07 0,07 0,37
Operatiivinen kassavirta/osake, € 0,09 0,09 0,40
Nettovarallisuus/osake, € 4,38 4,17 4,45
Omavaraisuusaste, % 40,8 38,8 41,3
Korkokatekerroin 2,9 2,6 2,8
EPRAn suosituksen mukaiset tunnusluvut
1-3/2013 1-3/2012 1-12/2012
--------------------------------------------------------------------------------
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ 20,3 18,8 83,1
EPRA Earnings per share (operatiivinen 0,07 0,07 0,29
tulos/osake), €
EPRA, NAV per share (osakekohtainen 5,07 4,77 5,12
nettovarallisuus), €
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), % 6,64 6,58 6,61
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu alkutuotto), % 6,65 6,59 6,63
Toimitusjohtaja Kari Inkinen
Spondan ensimmäisen neljänneksen tulos oli tasainen ylläpitokulujen
kausiluonteista nousua lukuun ottamatta. Konsernin taloudellinen vuokrausaste
oli ennusteen mukainen. Erityisesti olen iloinen Helsingin ydinkeskustan sekä
kauppakeskusten vuokrausasteen positiivisesta kehityksestä, ja tämä tukee
näkemystämme kiinteistöjen sijainnin tärkeydestä. Haasteenamme on edelleen
logistiikkakiinteistöjen vajaakäyttö, joka on kasvanut vuoden alusta. Suomen
vienti on pysynyt vuoden alussa erittäin alhaisella tasolla, mikä osaltaan on
vaikuttanut logistiikkatilojen kysyntään.
Tavoitteenamme on vähentää logistiikkakiinteistöjen ja strategiaan
kuulumattomien kiinteistöjen osuutta kiinteistösalkussamme. Uskon vuodelle 2013
suunniteltujen myyntien toteutuvan siitä huolimatta, että nykyisessä
markkinatilanteessa kiinteistöjen ostokysyntä on vähäistä ja kauppojen
toteutuminen hidasta.
Citycenterin ja Ruoholahden hankkeiden valmistuttua Spondalla ei ole käynnissä
kiinteistökehityshankkeita lukuun ottamatta kiinteistöjen
perusparannusinvestointeja. Olemme edelleen aktiivisia Ratinan
kauppakeskushankkeen suhteen, ja ensimmäiset esisopimukset on allekirjoitettu.
Tavoitteemme on aloittaa projekti tulevan kesän aikana. Ratinan kauppakeskuksen
rakennuttamisen aloittamisesta tiedotetaan, kun päätös investoinnista on tehty.
Toimintaympäristö - Suomi
Epävarmuus Euroopan taloudessa jatkuu. Vaikutukset näkyvät myös Suomen
taloudessa. Suomen bruttokansantuote supistui 0,2 % vuonna 2012. Vuonna 2013
kasvun odotetaan olevan 0,4 %. Kasvu perustuu viennin piristymiselle, mikä
edellyttää positiivista kehitystä vientimaiden taloudessa. Suomen talouden
ennustettu inflaatio oli vuonna 2012 noin 2,8 % ja sen ennakoidaan hidastuvan
vuonna 2013 noin 2,1 %:iin. (Valtiovarainministeriö)
Maailmantalouden epävarmuus näkyy myös Suomen kiinteistömarkkinoilla. Vuoden
2012 transaktiovolyymi, 2,1 mrd euroa, oli vain hieman edellisvuotta suurempi
(1,8 mrd euroa). Vuoden 2013 ensimmäisen neljänneksen volyymi on KTI:n
alustavan tiedon mukaan vain noin 0,3 mrd euroa, eli huomattavasti alhaisempi
kuin vuotta aiemmin (noin 0,5 mrd euroa).
Pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2012 noin 120 000 m² uutta toimistotilaa.
Samaan aikaan vajaakäyttöaste kohosi noin 11 %:iin. Vuonna 2013 uutta
toimistotilaa valmistuu lähes saman verran kuin vuonna 2012. Talouden tila ei
tue tilakysynnän kasvua, joten vajaakäyttöaste jatkanee nousuaan. Samalla
markkinavuokriin kohdistuu laskupaineita.
Toimintaympäristö - Venäjä
Venäjän bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen 3,4 % vuonna 2012 ja kasvun
ennakoidaan hidastuvan vuonna 2013. Arvio perustuu öljyn hinnan laskuun ja
yksityisen kulutuksen kasvun hidastumiseen. (Talousministeriö)
Venäjän kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli n. 7 mrd dollaria vuonna
2012. Vuoden 2013 volyymin ennustetaan jäävän hieman alhaisemmaksi.
Moskovan toimistojen vajaakäyttö laski hieman vuonna 2012 ja saman kehityksen
arvioidaan jatkuvan 2013. Keskimääräinen vajaakäyttöaste on tällä hetkellä noin
12 %. Vuokratasojen odotetaan pysyvän vakaina vuonna 2013. Huippuvuokra
A-luokan toimistotilassa on noin 1200 dollaria/m²/vuosi.
Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuus 1.1.-31.3.2013
Sponda omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä Suomessa
pääkaupunkiseudulla ja suurimmissa kaupungeissa sekä Venäjällä. Spondan
toiminnot on jaettu neljään liiketoimintayksikköön: Sijoituskiinteistöt,
Kiinteistökehitys, Venäjä sekä Kiinteistörahastot. Sijoituskiinteistöt on
jaettu kolmeen segmenttiin: Toimisto- ja liiketilat, Kauppakeskukset sekä
Logistiikkakiinteistöt. Muut segmentit ovat Kiinteistökehitys, Venäjä ja
Kiinteistörahastot.
Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot olivat
tammi-maaliskuussa 2013 yhteensä 45,4 (46,1) milj. euroa. Toimisto- ja
liiketilojen osuus oli 54 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen 13 %,
Venäjä-yksikön 13 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %.
Spondalla oli 31.3.2013 yhteensä 185 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu,
vuokrattava pinta-ala on n. 1,5 milj. m². Noin 53 % on toimisto- ja liiketilaa,
11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen pinta-alasta 3 %
sijaitsee Venäjällä.
Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.
Maaliskuun 2013 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli tammi-maaliskuussa 5,0 (0,9) milj. euroa. Positiiviseen
arvonmuutokseen Suomessa vaikuttivat pääosin onnistuneet vuokraukset ja
markkinavuokrien muutokset sekä Venäjällä valuuttakurssien muutokset. Erittely
käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon
arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€ 1-3/13 1-3/12 1-12/12
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 0,0 0,0 20,9
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) 0,0 0,0 6,5
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto 0,2 -1,2 -0,7
Ajanmukaistamisinvestoinnit -4,6 -6,8 -28,5
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi) 4,7 8,2 26,4
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä) 1,3 0,6 -0,1
Valuuttakurssien muutos 3,3 0,1 0,4
Sijoituskiinteistöt yhteensä 5,0 0,9 24,9
Kiinteistörahastot -1,9 0,0 0,6
Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet 2,4 1,9 7,5
Konserni yhteensä 5,5 2,8 33,0
Muutokset Spondan sijoituskiinteistöomaisuuteen jakautuivat seuraavasti:
Sijoituskiinteistöt Yhteens Toimisto- Kauppa-k Logis- Kiin-tei Venäjä
1.1.-31.3.2013, M€ ä ja eskuk-se tiikka stö-kehi
liike-til t tys
at
Vuokratuotot 64,0 35,6 11,1 9,5 0,1 7,7
Ylläpitokulut -19,9 -11,0 -2,8 -3,8 -0,4 -1,9
--------------------------------------------------------------------------------
Nettovuokratuotot 44,1 24,6 8,3 5,7 -0,3 5,8
Sijoituskiinteistöt 3 261,3 1 705,7 736,7 414,4 135,1 269,4
1.1.2013
Aktivoidut korot 2013 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0
Hankinnat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Investoinnit 7,9 5,8 0,4 0,5 1,2 0,1
Siirrot segmenttien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
välillä
Myynnit 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Käyvän arvon muutos 5,0 -0,4 1,3 -0,5 0,0 4,6
--------------------------------------------------------------------------------
Sijoituskiinteistöt 3 274,3 1 711,2 738,5 414,3 136,3 274,0
31.3.2013
Käyvän arvon muutos % 0,2 0,0 0,2 -0,1 0,0 1,7
Painotettu laskennassa 6,8 6,5 5,6 8,2 9,7
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-%
Painotettu laskennassa 6,5
käytetty keskimääräinen
tuottovaatimus-% Suomi
Vuokraustoiminta
Sponda laskee kiinteistöjensä vuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta
omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti
(nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimisto- ja
liiketilakiinteistöissä 1,5 (9,7) %, kauppakeskuksissa 0,4 (-8,2) %,
logistiikkakiinteistöissä -16,2 (4,0) % ja Venäjän kiinteistöissä -1,3 (5,4) %.
Logistiikkakiinteistöjen negatiivinen luku johtuu vajaakäytön lisääntymisestä
verrattuna tammi-maaliskuun 2012 tilanteeseen. Kaikki Spondan vuokrasopimukset
Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 31.3.2013 31.12.2012 30.9.2012 30.6.2012 31.3.2012
Toimisto- ja liiketilat, 89,2 89,4 89,3 89,2 88,7
%
Kauppakeskukset 94,1 93,0 93,1 93,8 93,9
Logistiikka, % 74,8 75,6 76,7 78,0 78,1
Venäjä % 96,8 95,4 93,5 99,0 98,7
Koko kiinteistökanta, % 88,2 88,1 88,0 88,9 88,4
Maantieteellinen alue 31.3.2013 31.12.2012 30.9.2012 30.6.2012 31.3.2012
Helsingin kantakaupunki, 89,0 88,3 87,9 87,8 87,9
%
Pääkaupunkiseutu, % 84,3 85,0 85,5 86,2 85,6
Turku, Tampere, Oulu, % 96,3 95,7 94,8 94,2 94,3
Venäjä, % 96,8 95,4 93,5 99,0 98,7
Koko kiinteistökanta, % 88,2 88,1 88,0 88,9 88,4
Investoinnit ja divestoinnit
Katsauskauden aikana Sponda ei myynyt eikä ostanut kiinteistöjä.
Tammi-maaliskuun 2013 aikana Spondan investoinnit olivat yhteensä 7,9 milj.
euroa. Tästä kiinteistöjen ylläpitoon investoitiin 4,6 milj. euroa ja
kiinteistökehitykseen 3,4 milj. euroa. Kiinteistökehityksen investoinnit
kohdistuivat huhtikuussa 2013 valmistuneen, Ruoholahdessa sijaitsevan,
toimistorakennuksen rakennuttamiseen.
Rahavirta ja rahoitus
Spondan liiketoiminnan nettorahavirta oli katsauskaudella 35,9 (31,6) milj.
euroa. Investointien nettorahavirta oli -15,6 (-10,3) milj. euroa ja
rahoituksen nettorahavirta oli -28,9 (-16,1) milj. euroa. Nettorahoituskulut
olivat katsauskauden aikana -13,5 (-14,0) milj. euroa. Rahoitustuottoihin ja
-kuluihin sisältyy 1,0 (2,7) milj. euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän
arvon muutosta. Ilman mainittua käyvän arvon muutosta rahoitustuotot ja -kulut
olivat -14,5 (-16,7) milj. euroa. Aktivoitavat korkokulut olivat 0,1 (0,1)
milj. euroa.
Spondan omavaraisuusaste 31.3.2013 oli 40,8 (38,8) % ja nettovelkaantumisaste
122,1 (133,8) %. Korollinen vieras pääoma oli 1 765,5 (1 787,0) milj. euroa ja
luottojen keskimääräinen laina-aika oli 2,4 (2,8) vuotta. Keskikorko oli 3,4
(3,7) % sisältäen korkojohdannaiset. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen
lainojen osuus oli 70 (75) %. Koko velkapääoman korkosidonnaisuusaika oli 1,7
(1,9) vuotta. Velanhoitokykyä kuvaava korkokatekerroin oli 2,9 (2,6).
Sponda soveltaa suojauslaskentaa niihin korkojohdannaisiin, jotka täyttävät
suojauslaskennan kriteerit. Suojauslaskennassa olevien korkojohdannaisten
käyvän arvon muutokset kirjataan taseen omaan pääomaan. Muiden
korkojohdannaisten ja valuuttaoptioiden käyvän arvon muutokset kirjataan
tuloslaskelmaan.
Sponda-konsernin lainasalkku muodostui 31.3.2013 yhteensä 675 milj. euron
syndikoiduista lainoista, 328 milj. euron joukkovelkakirjalainoista, 289 milj.
euron liikkeeseen lasketuista yritystodistuksista ja 474 milj. euron
rahalaitoslainoista. Spondalla oli käyttämättömiä rahoituslimiittejä 510 milj.
euroa. Sponda-konsernilla oli vakuudellisia lainoja 141,0 milj. euroa eli 4,0 %
konsernin taseesta.
Spondalla on kaksi liikkeeseen laskettua hybridilainaa. Vuonna 2008 liikkeeseen
lasketun hybridilainan koko on 92,8 milj. euroa ja yhtiö lunastaa sen takaisin
27.6.2013. Uuden, 21.11.2012 liikkeeseen lasketun, hybridilainan koko on 95
milj. euroa, ja yhtiöllä on oikeus lunastaa se takaisin aikaisintaan 5.12.2017.
Kesäkuussa 2013 takaisin lunastettavan, 92,8 milj. euron, hybridilainan
vaikutus omavaraisuusasteeseen on noin 2,5 %-yksikköä.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Huhtikuussa 2013 Ilmarinen ilmoitti Arvopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän
mukaisesti, että 15.4.2013 lukien sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on
alittanut 1/20 (5 %) rajan, ja Ilmarisen tämänhetkinen omistus Sponda Oyj:n
osakkeista on 0 %.
Huhtikuussa 2013 HC LPN Holding Oy Ab (Hartwall Capital Oy Ab) ilmoitti
Arvopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän mukaisesti, että 15.4.2013 lukien
sen omistusosuus Sponda Oyj:n osakkeista on ylittänyt 1/20 (5 %) rajan, ja
Hartwall Capital Oy Ab:n tämänhetkinen omistus Sponda Oyj:n osakkeista on 9,56
%.
Tulevaisuuden näkymät
Sponda arvioi, että vuoden 2013 lopussa sijoituskiinteistöjen vajaakäyttö on
vuoden 2012 lopun tasolla. Arvio perustuu jo solmittuihin vuokrasopimuksiin, ja
ennustettuihin muutoksiin vuokrasopimuksissa.
Vuoden 2013 vertailukelpoisten nettotuottojen (pl. myynnit) arvioidaan kasvavan
hieman vuoteen 2012 verrattuna. Kasvu perustuu Helsingin ydinkeskustan
toimitilojen vuokratasojen nousuun ja valmistuviin kiinteistökehityskohteisiin.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit säilyvät lähes muuttumattomina
verrattuna edelliseen tilikauteen. Keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät
aiheutuvat Euroopan talouskriisistä, joka jatkuu edelleen. Kyseiset riskit
liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten
maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että
Venäjällä.
Suomen talouden kehitykseen vaikuttaa erityisesti Euroopan julkisen talouden
velkakriisin jatkuminen. Talouden kasvun hidastuminen voi vaikuttaa Suomen
yritysten toimintaan ja sitä kautta lisätä toimitilojen vajaakäyttöä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisimmät riskit liittyvät tilojen
vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun. Valmistuvien
tilojen mahdollinen vajaakäyttö vaikuttaa koko konsernin vajaakäyttöön ja tätä
kautta yhtiön nettotuottoihin negatiivisesti.
Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna
voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää
Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua
kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.
Merkittävät muutokset markkinakoroissa ja marginaaleissa voivat vaikuttaa
negatiivisesti Spondan taloudelliseen tulokseen sekä osaltaan hidastaa
kiinteistöliiketoiminnan kasvua.
Pääomamarkkinapäivä
Sponda järjestää sijoittajille, analyytikoille ja lehdistölle tarkoitetun
pääomamarkkinapäivän Helsingissä 15.5.2013. Tilaisuuden pääteemoina Spondan
kuulumisten lisäksi ovat Suomen talous ja kiinteistömarkkinoiden
rahoitustilanne Suomessa. Mukana on Spondan edustajien lisäksi alan eri
toimijoita, jotka arvioivat kiinteistömarkkinaa omasta näkökulmastaan. Päivän
päätteeksi on mahdollisuus tutustua Spondan kiinteistöihin, Citycenteriin ja
Fennia-kortteliin, Helsingissä.
3.5.2013
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja
viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |