Sponda - Tilinpäätöstiedote

Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2013

Sponda Oyj                       Tilinpäätöstiedote 5.2.2014 klo 8:30


Sponda Oyj:n tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2013



YHTEENVETO VUODESTA 2013 (vertailukausi 1.1.-31.12.2012)

  -- Liikevaihto oli 264,3 (264,6) milj. euroa. 
  -- Nettotuotot olivat 190,9 (192,2) milj. euroa. Nettotuottoja alensivat
     kiinteistöjen myynnit.
  -- Liikevoitto oli 153,0 (210,5) milj. euroa. Lukuun sisältyy arvonmuutosta
     -14,2 (33,0) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,40 (0,40) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 253,3 (3 261,3) milj. euroa.
  -- Nettovarallisuus/osake oli 4,64 (4,45) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 87,9 (88,1) %.
  -- Suomen yhteisöverokannan muutos 24,5 %:sta 20 %:iin tuli voimaan vuoden
     2014 alusta. Muutos alensi Spondan laskennallisten verojen määrää 36,3
     milj. eurolla.
  -- Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,18 euroa/osake.

YHTEENVETO LOKA-JOULUKUUSTA 2013 (vertailukausi 1.10.-31.12.2012)

  -- Liikevaihto oli 65,3 (66,4) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 47,4 (47,4) milj. euroa.
  -- Liikevoitto oli 29,5 (69,5) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
     muutosta -12,7 (21,3) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,12) euroa.



KONSERNIN TUNNUSLUVUT

                                   10-12/2013  10-12/2012  1-12/2013  1-12/2012
Liikevaihto, M€                          65,3        66,4      264,3      264,6
Nettotuotot, M€                          47,4        47,4      190,9      192,2
Liikevoitto, M€                          29,5        69,5      153,0      210,5
Tulos/osake, €                           0,15        0,14       0,34       0,37
Operatiivinen kassavirta/osake, €        0,10        0,12       0,40       0,40
Osakekohtainen oma pääoma, €                                    4,64       4,45
Omavaraisuusaste, %                                             40,7       41,2
Korkokatekerroin                                                 3,1        2,8



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT



                                            10-12/20  10-12/20  1-12/20  1-12/20
                                                  13        12       13       12
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€         27,7      29,7    111,5    111,9
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake,      0,10      0,10     0,39     0,40
 €                                                                              
EPRA, NAV (osakekohtainen                                          5,29     5,20
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %                           5,84     6,61
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu                                   5,84     6,63
 alkutuotto), %                                                                 
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                            16,27         
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön                          11,37         
 kustannukset), %                                                               



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Uudistimme strategiamme syyskuun alussa, ja sen myötä Spondan
liiketoimintarakenteesta tulee selkeämpi ja kiinteistöomistamisesta
keskittyneempää. Meillä se tarkoittaa Venäjän ja logistiikkakiinteistöjen
myyntiä, sekä niistä vapautuvan pääoman sijoittamista uusien kiinteistöjen
ostojen ja kiinteistökehityksen kautta. Strategia toteutetaan 3-5 vuodessa,
jotta myytävistä kohteista saadaan paras mahdollinen hinta markkinatilanne
huomioon ottaen. 

Päättynyt vuosi oli meille tuloksellisesti tasainen. Tavoitteet kiinteistöjen
taloudellisen vuokrausasteen ja nettovuokratuottojen osalta saavutettiin.
Vaikka taloudellinen vuokrausaste hieman laski vuoden 2012 vastaavasta luvusta,
suoriuduimme markkinoita paremmin. Arvioimme, että markkinoiden vuokrausaste
kaikilla sektoreilla on laskenut vuoden 2013 viimeisen neljänneksen aikana.
Nettovuokratuottomme kasvoivat hieman, kun otamme huomioon myytyjen
kiinteistöjen vaikutuksen, n. 2,3 milj. euroa. 

Suomen talouden kehityksen arvioidaan kääntyvän positiiviseksi vuoden 2014
aikana. Tämän odotetaan ensimmäiseksi näkyvän logistiikkatilojen kysynnän
kasvussa, ja sen jälkeen liike- ja toimistotilojen kysynnässä. Vuoden 2013
viimeisellä neljänneksellä Spondan toimistotilojen vuokrausaste ylitti 90 %
ensimmäisen kerran kesäkuun 2009 jälkeen, ja oli selvästi markkinan
vuokrausastetta parempi. 

Aktivoimme myös kiinteistökehitystoiminnan vuoden lopussa, kun allekirjoitimme
esisopimuksen kolmen toimistotalon rakentamisesta Ilmalaan, Helsinkiin, Sweco
Oy:n käyttöön. Toinen aktiivisessa vaiheessa oleva kohteemme, kauppakeskus
Ratina, odottaa vielä investointipäätöstä. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI

Valtiovarainministeriön joulukuun arvion mukaan Suomen bruttokansantuote laski
1,2 % vuonna 2013. Talouden uskotaan kääntyvän hitaaseen kasvuun vuoden 2014
aikana. Vuodelle 2014 ennustettu 0,8 % kasvu perustuu ulkomaankaupan
piristymiseen. Vuoden 2015 kasvuksi ennustetaan 1,8 %. Alkavaa kasvua tukee
euroalueen elpyminen, Suomen tärkeimpien vientimaiden talouskasvun
vahvistuminen ja palveluiden sekä teollisuustuotannon kääntyminen nousuun. 

KTI:n mukaan vuoden 2013 viimeinen neljännes oli erittäin vilkas, ja
transaktiovolyymi nousi 1,13 mrd euroon. Edellisen kerran kvartaalin
transaktiovolyymi oli yli miljardin euron Q1/2008. Vuoden 2013
transaktiovolyymi oli n. 2,38 mrd euroa, joka on n. 11 % enemmän kuin vuonna
2012. 

Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste jatkoi nousuaan myös
loppuvuonna. Catellan mukaan toimistojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2013
lopussa 12,4 %, mikä on 0,9 %-yksikköä enemmän kuin vuoden puolivälissä. 

Viime vuosien vilkas uudistuotanto pääkaupunkiseudulla hidastuu. Vuoden 2013
syyskuun lopussa uusia toimistohankkeita oli KTI:n mukaan aloitettu vain noin
32 500 kem² verran. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ

Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui vuonna 2013. Venäjän
talousministeriön arvion mukaan BKT kasvoi vuonna 2013 vain noin 1,4 %. Kuluvat
vuoden kasvuennuste on 2,5 %. Lähivuosien talouskasvu perustuu viennin
kasvulle, ostovoiman parantumiseen ja investointien kasvulle. 

Kiinteistöjen transaktiomarkkina jatkui vilkkaana. CB Richard Ellisin mukaan
vuoden 2013 viimeisen neljänneksen volyymi oli noin 2,2 mrd dollaria ja koko
vuoden transaktiovolyymiksi muodostui noin 7 mrd dollaria. 

Toimisto- ja liiketilakohteet olivat edelleen selvästi suosituimmat
sijoituskohteet. Syyskuun 2013 lopussa toimisto- ja liiketilakohteet kattoivat
85 % volyymistä. 

CB Richard Ellisin mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste
oli noin 11 % syyskuussa 2013. Kolmannen neljänneksen aikana A-luokan tilojen
vajaakäyttöaste nousi ja B-luokan tilojen vajaakäyttö laski. Vuokratasoissa ei
ole tapahtunut muutoksia kahteen vuoteen. Uutta toimistotilaa oli syyskuun
lopussa valmistunut noin 586 000 m². Koko vuoden 2013 arvio on noin 860 000 m². 

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-31.12.2013

Spondan koko kiinteistöomaisuuden yhteenlasketut nettotuotot vuonna 2013 olivat
yhteensä 190,9 (192,2) milj. euroa, ja loka-joulukuussa 47,4 (47,4) milj.
euroa. Toimistotilojen osuus oli 55 %, kauppakeskusten 17 %, logistiikkatilojen
14 %, Venäjä-yksikön 11 % ja Kiinteistörahastot-yksikön 3 %. 

Spondalla oli 31.12.2013 yhteensä 176 vuokrattavaa kiinteistöä, joiden
yhteenlaskettu, vuokrattava pinta-ala on n. 1,4 milj. m². Noin 53 % on
toimistotilaa, 11 % kauppakeskuksia ja 33 % logistiikkatilaa. Kiinteistöjen
pinta-alasta 3 % sijaitsee Venäjällä. 

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman
kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on
kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän
arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa
vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa
käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin. 

Vuoden 2013 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella) että Venäjällä (CB Richard
Ellis).  Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos vuonna 2013 oli -16,1 (24,9)
milj. euroa ja loka-joulukuussa -10,1 (18,9) milj. euroa. Negatiiviseen
arvonmuutokseen vuoden viimeisellä neljänneksellä vaikuttivat valuuttakurssien
muutokset sekä tonttien käyvän arvon negatiiviset muutokset Venäjällä. Erittely
käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon
arvostamisesta”. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

                                            10-12/13  10-12/12  1-12/13  1-12/12
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)              0,7      22,6     -5,0     20,9
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)             0,0       6,5      0,0      6,5
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu            0,0      -0,9      2,2     -0,7
 kehitysvoitto                                                                  
Ajanmukaistamisinvestoinnit                     -7,8     -11,5    -22,6    -28,5
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos       5,9       5,7     22,1     26,4
 (Suomi)                                                                        Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos      -6,2      -1,6     -7,1     -0,1
 (Venäjä)                                                                       
Valuuttakurssien muutos                         -2,7      -1,9     -5,7      0,4
Sijoituskiinteistöt yhteensä                   -10,1      18,9    -16,1     24,9
Kiinteistörahastot                              -5,2       0,0     -8,8      0,6
Kiinteistörahastojen realisoituneet              2,6       2,5     10,7      7,5
 voitto-osuudet                                                                 
Konserni yhteensä                              -12,7      21,3    -14,2     33,0



VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 0,5 (5,3) %, kauppakeskuksissa -0,5 (-10,2) %,
logistiikkakiinteistöissä -6,3 (-3,3) % ja Venäjän kiinteistöissä 1,1 (3,6) %.
Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 



Kiinteistön tyyppi          31.12.13  30.9.13  30.6.13  31.3.13  31.12.12
Toimistokiinteistöt, %          90,1     89,6     89,6     89,2      89,4
Kauppakeskukset                 89,0     90,8     91,1     94,1      93,0
Logistiikka, %                  75,2     75,6     75,7     74,8      75,6
Venäjä %                        96,0     96,1     97,9     96,8      95,4
Koko kiinteistökanta, %         87,9     88,0     88,3     88,2      88,1
Maantieteellinen alue       31.12.13  30.9.13  30.6.13  31.3.13  31.12.12
Helsingin kantakaupunki, %      88,1     88,5     87,9     89,0      88,3
Pääkaupunkiseutu, %             84,9     84,8     84,9     84,3      85,0
Turku, Tampere, Oulu, %         94,7     94,9     95,9     96,3      95,7
Venäjä, %                       96,0     96,1     97,9     96,8      95,4
Koko kiinteistökanta, %         87,9     88,0     88,3     88,2      88,1



DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT

Divestoinnit

M€



                        1.10.-31.12.2013  1.1.-31.12.2013  2012
---------------------------------------------------------------
Myydyt kiinteistöt                                             
---------------------------------------------------------------
Myyntihinta                         14,5             33,1  61,8
---------------------------------------------------------------
Myyntivoitto/-tappio*)               0,6              0,8   2,5
---------------------------------------------------------------
Tasearvo                            13,9             31,9  59,3
---------------------------------------------------------------

*) Sisältää myyntikulut



Investoinnit M€



                               1.10.-31.12.2013  1.1.-31.12.2013   2012
-----------------------------------------------------------------------
Ostetut kiinteistöt                         0,0             -3,1  -53,1
-----------------------------------------------------------------------
Ylläpitoinvestoinnit                       -7,8            -22,6  -28,4
-----------------------------------------------------------------------
Kiinteistökehitysinvestoinnit              -4,7            -14,0  -47,5
-----------------------------------------------------------------------



Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääosin huhtikuussa 2013
valmistuneen, Ruoholahdessa sijaitsevan, toimistorakennuksen rakennuttamiseen. 

Vuoden 2013 lopussa Sponda myi kaksi toimistokiinteistöä ja yhden
logistiikkakiinteistön yhteensä 13,7 miljoonalla eurolla. Sponda kirjasi
kaupoista yhteensä n. 0,5 milj. euron myyntivoiton. Kaikkien myytyjen kohteiden
myyntihinta vastasi tai ylitti Spondan taseessa olleen käyvän arvon.
Helsingissä Sponda myi toimistokiinteistön, jonka huoneistoala on noin 2 800
m². Lisäksi Sponda myi 4 250 m²:n toimistokiinteistön Turusta. 

Myyty logistiikkakiinteistö sijaitsee Helsingissä, osoitteessa Valuraudankuja
6. Teollisuus- ja varastorakennuksen huoneistoala on noin 2 600 m².
Kiinteistöjen myynnit ovat osa Spondan uuden, syyskuussa 2013 julkaistun,
strategian toteutusta. 

KIINTEISTÖKEHITYS

Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli vuoden 2013 lopussa 108,2 milj.
euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 59,6 milj. euroa ja loput 48,6 milj. euroa
oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo
on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä,
joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin
rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa. Aiemmin käyttämättömän
rakennusoikeuden arvo esitettiin kokonaisuudessaan
Kiinteistökehitys-segmentissä. Muutos jakoon tehtiin vuoden 2013 neljännellä
kvartaalilla ja sen kokonaismäärä oli 32,1 milj. euroa. 

Katsauskauden loppuun mennessä Kiinteistökehitys-yksikkö oli investoinut
yhteensä 4,7 milj. euroa, joka kohdistui tulevien kiinteistökehityshankkeiden
valmisteluun ja suunnitteluun. 

Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että
perusparannuskohteista. Lokakuussa 2013 Sponda ja Sweco solmivat esisopimuksen
Helsingin Ilmalaan Swecon käyttöön rakennutettavasta kolmen rakennuksen
toimistokokonaisuudesta. Uudiskohteen rakentaminen käynnistyy keväällä 2014 ja
hankkeen arvioidaan valmistuvan joulukuussa 2015. Hankkeen investointi on noin
57 milj. euroa, ja toimistokokonaisuuden ennakkovuokrausaste on 83 %.
Toimistorakennusten pinta-ala on yhteensä n. 15 000 m², ja rakennusten alle
valmistuu kaksi pysäköintikerrosta, joissa on paikoitustilaa koko hanketta
varten noin 277 autolle. Spondalla on mahdollisuus laajentaa
toimistokokonaisuutta vielä kahdella toimistorakennuksella. 

Sponda toteuttaa Tampereen Ratinan kauppakeskuksen ja siihen liittyvien
alueiden kehityshankkeet. Alueelle suunnitellaan 50 000 m²:n kauppakeskusta,
jonka kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 200 milj. euroa.
Investointipäätöstä ei ole vielä tehty, mutta kohteen ennakkovuokraus etenee. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Sponda Oyj:n osakkeenomistajien nimitystoimikunta on kokouksessaan 30.1.2014
päättänyt ehdottaa yhtiökokoukselle 19.3.2014, että hallituksen jäsenten
lukumääräksi vahvistettaisiin seitsemän, ja jäseniksi valittaisiin nykyiset
jäsenet Kaj-Gustaf Bergh, Christian Elfving, Juha Laaksonen, Arja Talma ja
Raimo Valo sekä uusina jäseninä Paul Hartwall ja Leena Laitinen. 

Nimitystoimikunta ehdottaa yhtiökokoukselle, että yhtiökokouksessa valittaville
hallituksen jäsenille maksetaan vuoden 2015 varsinaiseen yhtiökokoukseen
päättyvältä toimikaudelta seuraavaa vuosipalkkiota: hallituksen
puheenjohtajalle 60.000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 36.000 euroa ja
kullekin hallituksen jäsenelle 31.200 euroa. Lisäksi nimitystoimikunta
ehdottaa, että hallituksen kokouksista maksetaan hallituksen puheenjohtajalle
kokouspalkkiona 1.000 euroa kokoukselta, ja hallituksen jäsenille 600 euroa
kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että hallituksen jäsenille maksetaan
600 euroa valiokunnan kokoukselta ja tarkastusvaliokunnan puheenjohtajalle
1.000 euroa tarkastusvaliokunnan kokoukselta. Nimitystoimikunta ehdottaa, että
vuosipalkkiosta 40 % maksetaan markkinoilta hankittavina Sponda Oyj:n
osakkeina. Osakkeet hankitaan kahden viikon kuluessa siitä, kun osavuosikatsaus
ajalta 1.1.—31.3.2014 on julkistettu. 

Spondan hallitus sisällyttää ehdotukset myöhemmin julkaistavaan
yhtiökokouskutsuun. 

Nimitystoimikunnan jäseninä olivat kolme suurinta osakkeenomistajaa 30.9.2013:

Oy Palsk Ab, Kaj-Gustaf Bergh;
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma, Risto Murto; ja
HC LPN Holding Oy Ab, Peter Therman.

NÄKYMÄT VUODELLE 2014

Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste pysyy
vuonna 2014 vuoden 2013 tasolla. Vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana
vuokrausasteen odotetaan kuitenkin hieman laskevan. Näkymä perustuu Suomen
talouden hitaaseen positiiviseen kehitykseen sekä tällä hetkellä tiedossa
oleviin päättyviin vuokrasopimuksiin. 

Vuoden 2014 vertailukelpoisten nettotuottojen (pl. myynnit) arvioidaan olevan
vuoden 2013 nettotuottojen tasolla. Näkymä perustuu tämänhetkiseen arvioon
vuokrien ja vajaakäytön kehittymisestä Spondan kiinteistökannassa. 

YHTIÖKOKOUS JA OSINKO

Sponda Oyj:n hallitus kutsuu varsinaisen yhtiökokouksen koolle 19.3.2014 ja
ehdottaa yhtiökokoukselle osingoksi 0,18 euroa/osake. 



5.2.2014
Sponda Oyj
Hallitus



Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,
talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313
ja viestintä- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai
040-527 4462. 



Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälinee
www.sponda.fi

Attachments:

Tilinpaatostiedote 2013.pdf