2015-11-03 07:30:02 CET
2015-11-03 07:30:07 CET
REGULATED INFORMATION
Sponda - Osavuosikatsaus (Q1 and Q3)
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.9.2015
Sponda Oyj Osavuosikatsaustiedote 3.11.2015, klo 8.30
Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2015-30.9.2015
YHTEENVETO TAMMI-SYYSKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.1.-30.9.2014)
-- Konsernin liikevaihto oli 173,3 (189,4) milj. euroa. Lasku johtui pääosin
vuoden 2014 aikana myydyistä kiinteistöistä.
-- Nettotuotot olivat 124,4 (135,6) milj. euroa. Lasku johtui edellä
mainituista kiinteistöjen myynneistä.
-- Liikevoitto oli 130,3 (118,8) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
muutosta 12,9 (-1,8) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,29 (0,28) euroa.
-- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 161,4 (3 122,3) milj. euroa.
-- Nettovarallisuus/osake oli 4,71 (4,63) euroa.
-- Taloudellinen vuokrausaste oli 86,2 (86,5) %.
-- Tulevaisuuden näkymiä tarkennettiin.
YHTEENVETO HEINÄ-SYYSKUUSTA 2015 (vertailukausi 1.7.-30.9.2014)
-- Liikevaihto oli 56,7 (63,2) milj. euroa.
-- Nettotuotot olivat 42,2 (46,2) milj. euroa.
-- Liikevoitto oli 38,3 (42,2) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
muutosta 0,5 (0,1) milj. euroa.
-- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,10 (0,11) euroa.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
7-9/2015 7-9/2014 1-9/2015 1-9/2014 1-12/201
4
Liikevaihto, M€ 56,7 63,2 173,3 189,4 246,7
Nettotuotot, M€ 42,2 46,2 124,4 135,6 176,0
Liikevoitto, M€ 38,3 42,2 130,3 118,8 151,7
Tulos/osake, € 0,06 0,07 0,23 0,20 0,24
Operatiivinen 0,10 0,11 0,29 0,28 0,37
kassavirta/osake, €
Osakekohtainen oma pääoma, € 4,71 4,63 4,65
Omavaraisuusaste*, % 41,4 40,0 41,0
Korkokatekerroin 3,4 3,3 3,3
*) Kauden 1-9/2014 luku on oikaistu IFRIC 21 Julkiset
maksut-tulkinnan käyttöönoton johdosta.
EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT
7-9/20 7-9/20 1-9/20 1-9/20 1-12/20
15 14 15 14 14
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€ 27,4 26,7 78,7 78,4 101,6
EPRA Earnings (operatiivinen 0,10 0,09 0,28 0,28 0,36
tulos)/osake, €
Oikaistu operatiivinen tulos, M€ 29,1 28,6 82,5 82,2 108,7
Oikaistu operatiivinen tulos/osake, € 0,10 0,10 0,29 0,29 0,38
EPRA, NAV (osakekohtainen 5,58 5,39 5,45
nettovarallisuus), €
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen 4,57 4,50 4,49
nettovarallisuus), €
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), 5,39 5,58 5,18
%
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu 5,40 5,59 5,19
alkutuotto), %
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), % 13,76 13,49 12,96
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön 17,26
kustannukset), %
EPRA Cost Ratio (pois lukien 11,96
vajaakäytön kustannukset), %
TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN
Vuokraustoimintamme jatkui vakaana vuoden kolmannella neljänneksellä. Sekä
nettotuotot että vuokrausaste olivat hyvällä tasolla kiinteistöjen myynneistä
ja markkinan haastavasta tilanteesta huolimatta.
Meillä on nyt rakenteilla kaksi kiinteistökehitysprojektia. Toimistotalo
Helsingin Ilmalaan valmistuu kuluvan vuoden lopussa ja kauppakeskus Ratina
Tampereelle valmistuu kesällä 2018. Molemmat projektit ovat aikataulussa ja
uskon, että niille asetetut kehityskatetavoitteet, 15 %, tullaan saavuttamaan.
Strategiamme toteuttaminen etenee suunnitelman mukaisesti. Lokakuussa
allekirjoitimme sopimuksen Certeumin osakkeiden myynnistä. Spondan omistusosuus
on 37,9 % Certeumin osakekannasta. Kauppahinta on noin 190 miljoonaa euroa, ja
kirjaamme kaupasta noin 7 miljoonan myyntivoiton. Kaupan arvioidaan toteutuvan
16.12. mennessä. Kiinteistöjen ostokysyntä on Suomessa tällä hetkellä vilkasta,
ja se tukee kotimaisten kiinteistöjemme strategisia myyntitavoitteita.
LASKENNALLISET VEROVELAT
Vuonna 2006 tehtyyn portfoliokauppaan liittyvän tarpeettoman alakonsernin
purkamisen seurauksena ja osakkeiden hankintamenoissa tapahtuvien muutosten
vuoksi laskennallisten verojen määrän ennakoidaan muuttuvan merkittävästi.
Laskennallisen veron määrään vaikuttavat mm. kiinteistöjen käypien arvojen
kehitys, minkä vuoksi tilinpäätökseen 2015 laskennallisen veron muutoksen
määrää tilikauden päättyessä ei voida ennustaa tarkasti. Sponda ennakoi, että
tilinpäätökseen 2015 kirjattava laskennallisen verovelan pienentyminen on noin
110—130 milj. euroa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ - SUOMI
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT kasvoi huhti-kesäkuussa 0,2
% ensimmäisestä vuosineljänneksestä. Vuoden takaiseen verrattuna nousua oli 0,1
%. Valtiovarainministeriö ennustaa suhdanteen kääntyvän hieman parempaan vuoden
toisella puoliskolla ja Suomen BKT:n kasvavan kuluvana vuonna 0,2 %. Hidas
kasvu perustuu nettovientiin ja yksityisen kulutuksen kasvuun. Vuonna 2016
BKT:n ennustetaan kasvavan 1,3 % johtuen erityisesti investointien
positiivisesta kehityksestä.
Transaktiomarkkina jatkui vilkkaana kolmannella neljänneksellä, jonka
volyymiksi muodostui KTI:n mukaan 1,4 mrd euroa. Transaktiovolyymi kuluvan
vuoden osalta on jo 4,07 mrd euroa, joten viime vuoden volyymi 4,34 mrd euroa
tullaan ylittämään. Vajaassa kolmanneksessa kaupoista on ollut ulkomainen
ostaja. Noin 54 % kaupoista tehtiin pääkaupunkiseudulla.
Heikko taloustilanne, toimistotilojen käytön tehostaminen ja uudistuotanto ovat
nostaneet pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöastetta. Catellan mukaan
toimistotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden puolivälissä 13,4 %.
Kuluvan vuoden elokuun loppuun mennessä Catellan mukaan pääkaupunkiseudulle oli
valmistunut noin 59 000 m² uutta toimistotilaa ja rakenteilla oli saman verran.
Liiketilojen rakentaminen on muun muassa Triplan ja Redin kauppakeskusten myötä
kovassa kasvussa.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ - VENÄJÄ
Venäjän bruttokansantuote supistuu Suomen Pankin mukaan noin 4 % vuonna 2015.
Vuonna 2014 jyrkästi laskenut öljyn hinta noussee lievästi lähivuosina, mutta
painaa taloutta vielä ensi vuonna. Vallitseva epävarmuus vähentää investointeja
ja nopeasti nousseet hinnat haittaavat kulutusta. Jännitteet Itä-Ukrainassa,
pakotteet ja epäselvät näkymät talouden ja kaupan rajoitustoimien kehityksestä
aiheuttavat edelleen epävarmuutta.
Transaktiomarkkina piristyi selvästi edellisestä neljänneksestä - volyymi nousi
42,5 %. CBRE:n tietojen mukaan kolmannen neljänneksen volyymi oli n. 0,9 mrd
dollaria ja syyskuun lopun volyymi oli n. 2 mrd dollaria. Volyymi on kuitenkin
noin 30 % alempi kuin vuosi sitten. Toimistojen osuus volyymistä oli 54 % ja
ulkomaisten ostajien osuus volyymistä oli 27 %.
CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen
vajaakäyttöaste jatkoi nousua kolmannellakin vuosineljänneksellä ja oli
arviolta 17,6 %. A-luokan tilojen vajaakäyttöaste oli 26,8 % ja B-luokan
vastaavasti 13,6 %.
Kolmannella neljänneksellä Moskovaan valmistui noin 0,24 miljoonaa neliömetriä
uutta toimistotilaa. Useat rakennusprojektit ovat viivästyneet ja koko kuluvan
vuoden kokonaismääräksi ennakoidaan nyt 0,8 miljoonaa neliömetriä, mikä on
lähes puolet alkuvuoden arvioista.
LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.9.2015
Syyskuun 2015 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin
sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
muutos oli tammi-syyskuussa 12,9 (-1,8) milj. euroa, ja heinä-syyskuussa 0,5
(0,1) milj. euroa. Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi
positiivisesti erityisesti Helsingin ydinkeskustan kiinteistöissä lähinnä
markkinavuokrien korotusten takia. Lisäksi kiinteistökehityshankkeista
kirjautui positiivista arvonmuutosta. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen
negatiivinen käyvän arvon muutos aiheutui kurssimuutoksista. Erittely käyvän
arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon
arvostamisesta”.
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta
M€
7-9/15 7-9/14 1-9/15 1-9/14 1-12/1
4
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi) 0,0 0,0 32,2 3,3 15,7
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä) 0,0 0,0 -7,4 0,0 -10,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu 6,7 1,9 9,7 1,9 5,5
kehitysvoitto
Ajanmukaistamisinvestoinnit -6,8 -11,5 -27,5 -27,7 -42,0
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen 1,9 11,1 20,4 26,5 40,3
muutos (Suomi)
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen 1,0 -8,2 -14,3 -15,1 -19,3
muutos (Venäjä)
Valuuttakurssien muutos -2,4 4,1 -0,2 5,7 5,9
Sijoituskiinteistöt yhteensä 0,5 -2,6 12,9 -5,3 -3,9
Kiinteistörahastot 0,0 0,7 0,0 -1,9 -1,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet 0,0 2,0 0,0 5,5 5,5
voitto-osuudet
Konserni yhteensä 0,5 0,1 12,9 -1,8 -0,2
Liikearvoa, joka on aikanaan Kapiteeli-kaupan yhteydessä kohdistettu Ratinan
kiinteistökehityshankkeeseen, kirjataan kuluksi. Poisto näkyy
tuloslaskelmamassa rivillä ”Liikearvon poisto”. Liikearvo, 12,0 milj. euroa,
tulee kokonaisuudessaan poistumaan projektin aikana.
Sponda on määritellyt sijoituskiinteistöjen käyvät arvot yhtiön vakiintuneiden
laatimisperiaatteiden mukaisesti. Venäjän taloustilanteen, pakotteiden ja
ruplan voimakkaiden kurssimuutosten takia arvostukseen liittyy tavanomaista
enemmän epävarmuutta. Epävarmuutta lisää erityisesti vertailukauppojen puute,
vuokralaisten kanssa sovittavat muutokset vuokrasopimuksiin ja ruplan
yleistyminen sopimusvaluuttana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 3,7 (3,8) %, kauppakeskuksissa 1,7 (7,0) %,
logistiikkakiinteistöissä 16,2 (-16,7) % ja Venäjän kiinteistöissä -6,9 (-14,2)
%. Venäjän like-for-like -lukua on oikaistu valuuttakurssimuutoksilla
vastaamaan paremmin todellista muutosta. Kaikki Spondan vuokrasopimukset
Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.
Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti:
Kiinteistön tyyppi 30.9.2015 30.6.2015 31.3.2015 31.12.2014 30.9.2014
Toimistokiinteistöt, % 88,0 88,1 87,9 88,5 88,3
Kauppakeskukset 90,6 89,8 90,3 91,2 89,3
Logistiikka, % 67,8 68,6 68,5 64,9 65,6
Venäjä % 82,3 84,5 90,1 90,4 89,4
Koko kiinteistökanta, % 86,2 86,3 86,8 87,0 86,5
Maantieteellinen alue 30.9.2015 30.6.2015 31.3.2015 31.12.2014 30.9.2014
Helsingin kantakaupunki, 89,3 88,3 88,2 89,3 88,3
%
Pääkaupunkiseutu, % 83,5 83,7 83,6 83,1 83,2
Turku, Tampere, Oulu, % 91,1 92,3 92,9 93,2 92,2
Venäjä, % 82,3 84,5 90,1 90,4 89,4
Koko kiinteistökanta, % 86,2 86,3 86,8 87,0 86,5
Venäjän vuokrausasteen laskuun vaikutti kahden täyteen vuokratun kiinteistön
myynti kesäkuun 2015 lopussa.
DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT
Divestoinnit M€
1.7.- 1.7.- 1.1.- 1.1.- 1.1.-
30.9.2015 30.9.2014 30.9.2015 30.9.2014 31.12.2014
Myydyt kiinteistöt
Myyntihinta 0,0 225,1 56,4 232,1 237,2
Myyntivoitto/ -tappio *) 0,0 0,0 -1,4 0,6 0,6
Tasearvo 0,0 225,1 57,8 231,5 236,6
*) Sisältää myyntikulut
Investoinnit M€
1.7.- 1.7.- 1.1.- 1.1.- 1.1.-
30.9.2015 30.9.2014 30.9.2015 30.9.2014 31.12.201
4
Ostetut kiinteistöt 0,0 -65,0 0,0 -65,0 -65,0
Ylläpitoinvestoinnit -6,8 -11,5 -27,5 -27,7 -42,0
Kiinteistökehitysinvestoi -14,2 -4,4 -39,8 -13,0 -22,0
nnit
Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Helsingin Ilmalan ja
Lassilan toimistotalojen sekä Tampereen Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET
Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
ennen kaikkea Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen.
Venäjällä kyseiset riskit liittyvät vuokralaisten maksukyvyn heikkenemiseen ja
taloudellisen vuokrausasteen laskuun. Venäjän valuutan heikentyminen voi
aiheuttaa vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua.
Liiketoiminta Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä.
Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat
negatiivisesti yhtiön tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi
hidastaa Spondan Venäjän kiinteistöjen myyntiä vuonna 2015.
Suomen talouden heikko kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua ja
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä.
Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen.
NÄKYMÄT VUODELLE 2015
Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2015 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta.
Nettotuotot
Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2015 olevan 160-166(aiemmin 158-168) milj.
euroa. Arvio perustuu yhtiön näkemykseen myyntien toteutumisesta sekä
vuokrauksen kehityksestä kuluvan vuoden aikana.
EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)
Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2015 97-103 (aiemmin 95-105) milj. euroa. Näkymä perustuu nettotuottojen
kehitykseen ja yhtiön arvioon rahoituskulujen kehityksestä.
KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Sponda ilmoitti 14.10.2015 allekirjoittaneensa Spondan omistamien Certeum Oy:n
osakkeiden kauppaa koskevan sopimuksen Tungsten Investment S.à r.l:n kanssa,
joka on osa Blackstone Real Estate Partners Europe IV:ta. Spondan osakkeista
saama kauppahinta on noin 190 milj. euroa, ja kaupan myyntivoitto on noin 7
milj. euroa. Kauppahintaa voidaan tarkistaa tavanomaisten ehtojen mukaisesti.
Kaupan odotetaan toteutuvan 16.12.2015 mennessä, ja toteutuminen on ehdollinen
kilpailuviranomaisten hyväksynnälle.
Certeum perustettiin vuonna 2014 olennaisena osana Spondan uutta
fokusoituneempaa strategiaa yhteisjärjestelyssä Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö
Varman, Valtion Eläkerahaston, Sponda Fund I:n, Sponda Fund II:n ja Sponda Fund
III:n kanssa, jolloin osapuolet sopivat uuden logistiikka- ja
teollisuuskiinteistösijoituksiin erikoistuneen yhtiön perustamisesta. Yhtiön
perustamisen yhteydessä Sponda tiedotti aikeistaan vähentää omistusosuuttaan
tulevaisuudessa, ja nyt sovittu kauppa on Spondan ilmoituksen ja strategian
mukainen.
Sponda allekirjoitti 2.11.2015 kolmen pankin kanssa 80 milj. euron syndikoidun
luottolimiittisopimuksen. Syndikoitu luottolimiitti on 5-vuotinen. Sopimuksen
ehdot vastaavat Spondan muiden lainojen ehtoja. Lainan keskeiset kovenantit on
sidottu omavaraisuusasteeseen ja korkokatekertoimeen. Luottojärjestely on
vakuudeton.
Syndikoidun luottolimiitin pääjärjestäjinä toimivat Pohjola Pankki, Nordea
Pankki Suomi Oyj ja Danske Bank. Pohjola Pankki oli järjestelyn koordinaattori
ja toimii myös laina-ajan agenttina.
3.11.2015
Sponda Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653 ja
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462.
Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi
© 2024 Nasdaq, Inc. All Rights Reserved |