Sponda - Puolivuosikatsaus

Sponda Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.2016-30.6.2016

Sponda Oyj                             Puolivuosikatsaus 4.8.2016, klo 8.30


Sponda Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.2016-30.6.2016


YHTEENVETO TAMMI-KESÄKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.1.-30.6.2015)

  -- Konsernin liikevaihto nousi 126,9 (116,6) milj. euroon pääasiassa
     helmikuussa 2016 toteutuneen kiinteistökaupan myötä.
  -- Nettotuotot kasvoivat yli 12 % ja olivat 92,3 (82,1) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 95,6 (91,9) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon
     muutosta 3,0 (12,4) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,21 (0,19) euroa. 
  -- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 713,2 (3 143,2) milj. euroa. 
  -- Nettovarallisuus/osake (NAV) oli 5,04 (4,65) euroa.
  -- Taloudellinen vuokrausaste oli 89,1 (86,3) %.
  -- Tulevaisuuden näkymiä tarkennettiin.

YHTEENVETO HUHTI-KESÄKUUSTA 2016 (vertailukausi 1.4.-30.6.2015)

  -- Liikevaihto oli 67,6 (59,4) milj. euroa.
  -- Nettotuotot olivat 50,2 (42,5) milj. euroa. 
  -- Liikevoitto oli 48,8 (64,4) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon
     muutosta 5,0 (22,3) milj. euroa.
  -- Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,09 (0,11) euroa.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

                                4-6/2016  4-6/2015  1-6/2016  1-6/2015  1-12/201
                                                                               5
Liikevaihto, M€                     67,6      59,4     126,9     116,6     230,5
Nettotuotot, M€                     50,2      42,5      92,3      82,1     165,7
Liikevoitto, M€                     48,8      64,4      95,6      91,9     178,1
Tulos/osake, €                      0,09      0,14      0,18      0,17      0,78
Operatiivinen                       0,09      0,11      0,21      0,19      0,36
 kassavirta/osake, €                                                            
Osakekohtainen oma pääoma, €                            5,04      4,65      5,26
Omavaraisuusaste, %                                     46,3      40,7      46,2



EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT



                                         4-6/20  4-6/20  1-6/20  1-6/20  1-12/20
                                             16      15      16      15       15
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€    33,1    26,4    53,9    51,3    232,0
EPRA Earnings (operatiivinen               0,10    0,09    0,17    0,18     0,82
 tulos)/osake), €                                                               
Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen      33,2    28,9    54,9    53,5     98,6
 tulos), M€                                                                     
Oikaistu EPRA Earnings (operatiivinen      0,10    0,10    0,17    0,19     0,35
 tulos/osake), €                                                                
EPRA, NAV (osakekohtainen                                  5,35    5,47     5,60
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen                       4,96    4,50     5,15
 nettovarallisuus), €                                                           
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto),                     5,55    5,48     5,62
 %                                                                              
EPRA, "topped-up" NIY, (oikaistu                           5,57    5,49     5,63
 alkutuotto), %                                                                 
EPRA Vacancy rate (vajaakäyttöaste), %                    10,94   13,68    12,26
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön                                     17,68
 kustannukset), %                                                               
EPRA Cost Ratio (pois lukien                                               12,90
 vajaakäytön kustannukset), %                                                   



TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Spondan vuoden 2016 tammi-kesäkuun tulos on vahva ottaen huomioon Suomen
talouden hitaan kasvun. Vuoden alussa ostetut kuusi kiinteistöä Helsingin
ydinkeskustasta on integroitu Spondaan, ja olemme saaneet kaupasta
synergiaetuja mm. ylläpitokulujen laskun kautta. Lisäksi olen erityisen
tyytyväinen taloudellisen vuokrausasteen noususta maaliskuun loppuun
verrattuna. Olemme parantaneet vuokrausastetta sekä toimisto- että
kauppakeskuskiinteistöissä Forumin kiinteistökaupan jälkeen, mikä tukee
strategiaamme keskittyä prime-alueille Helsingissä ja Tampereella. Onnistuimme
parantamaan vuokrausastetta myös strategiaan kuulumattomissa
logistiikka-kiinteistöissä. 

Saimme päätökseen yhden kauppakeskuksen, Solnechniy I, myynnin Moskovassa
heinäkuussa. Tämän jälkeen meillä on vielä Venäjällä kaksi toimistokiinteistöä
Moskovassa ja yksi logistiikkakiinteistö Pietarissa. Lisäksi myimme kiinteistön
Turusta Yliopistonkadulta. Myynnin jälkeen meillä ei ole omaisuutta Turussa. 

Ilmoitimme kesäkuussa, että aloitamme uuden toimisto- ja liiketilakohteen
rakentamisen Vantaan Tikkurilaan. Maankaivuutyöt ovat alkaneet, ja kohde
valmistuu keväällä 2018. Tämän lisäksi Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen
Tampereella etenee aikataulussa. Kohteen ennakkovuokraus on edennyt, ja
vuokrausaste on nyt noin 38 %. Kohde on valmis keväällä 2018. 

TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen bruttokansantuote kasvoi 0,6 %
edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Valtiovarainministeriö on nostanut
Suomen talouden kasvuennustetta vuodelle 2016. Ennusteen mukaan Suomen
bruttokansantuote kasvaa 1,4 % vuonna 2016. Kasvu perustuu pitkälti yksityisen
kulutuksen ja investointien hyvään kehitykseen. Viennin ennustetaan kasvavan
kuluvana vuonna vain 0,8 %, mutta piristyvän hieman ensi vuonna. Vuoden 2017
BKT:n kasvuksi ennustetaan 1,0 %:ia. Ennuste ei sisällä Brexitin vaikutuksia. 

Transaktiomarkkina jatkui vilkkaana myös toisella neljänneksellä, ja volyymi
oli KTI:n mukaan 1,46 mrd euroa. Vuoden ensimmäisen puoliskon volyymi oli 3,63
mrd euroa. Alkuvuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi oli asuntoportfoliot, joiden
osuus oli 38 %. Ulkomaisten ostajien osuus on laskenut ja oli noin 21 %. 

Toimistojen korkea vajaakäyttö pääkaupunkiseudulla on johtanut
uudisrakentamisen laskuun. Tämän vuoden alussa on kuitenkin aloitettu uusia
projekteja mm. Kalasatamassa, Ilmalassa ja Leppävaarassa. Maaliskuun lopussa
rakenteilla oli noin 90 000 uutta toimistoneliötä. Liiketiloja puolestaan on
pääkaupunkiseudulla rakenteilla noin 180 000 m². 

Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö väheni viime talven aikana, mutta on
edelleen korkea. Maaliskuussa vajaakäyttöaste oli 18,3 %. KTI:n tietojen mukaan
Helsingin ja Espoon tilanne parani, mutta Vantaalla tyhjän tilan määrä kasvoi.
Liiketilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla oli maaliskuussa KTI:n mukaan
4,9 %. 

KONSERNIN TULOS TAMMI-KESÄKUU 2016

Sponda-konsernin tilikauden tulos oli tammikuu-kesäkuulta 58,5 (51,2) milj.
euroa tuloksen ennen veroja ollessa 70,2 (68,1) milj. euroa ja liikevoiton
ollessa 95,6 (91,9) milj. euroa. 

Kauden nettotuotot olivat 92,3 (82,1) milj. euroa. Nettotuottojen kasvu on
seurausta pääasiassa Forumin kiinteistökaupasta ja valmistuneista
kehityskohteista. Nettotuottoa pienentävät viime vuoden aikana toteutuneet
kiinteistöjen myynnit. Forumin kiinteistökaupan tulosvaikutus sisältyy
konsernin lukuihin 1.3.2016 alkaen. Markkinoinnin ja hallinnon kulut sekä
liiketoiminnan muut tuotot ja kulut olivat yhteensä 11,0 (10,5) milj. euroa ja
ylittivät viime vuoden tason 0,5 milj. euroa. Ylitys johtuu lähinnä Forumin
hankinnasta sekä ajoituksellisista eroista. Vuoden 2016 toisen
vuosineljänneksen nettotuotot olivat 50,2 (42,5) milj. sisältäen Forumin
hankinnan vaikutuksen koko vuosineljänneksen ajalta. 

Kauden aikana kirjattiin myyntivoittoa 12,6 (1,1) milj. euroa pääosin
vaihto-omaisuuskiinteistöihin sisältyneen maa-alueen myynnistä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 3,0 (12,4) milj. euroa mikä oli
seurausta positiivisesta kehityksestä Suomessa. Konsernin tulosta rasittaa 1,3
(0,0) milj. euron liikearvon poisto. Vertailuvuoden tulokseen sisältyy 6,8
milj. euron osuus syyskuussa 2015 myydyn osakkuusyhtiö Certeum Oy:n tuloksesta. 

Kauden rahoitustuotot- ja kulut olivat -25,4 (-23,8) milj. euroa. Kulujen nousu
liittyy johdannaisten realisoitumattomaan käyvän arvon muutokseen sekä Forumin
kiinteistökaupan lainajärjestelyihin. 

IFRIC 21:n mukaan yhtiö kirjaa velan taseeseen sen syntymishetkellä. Yhtiö
jaksottaa kiinteistöverot tuloslaskelmaan ajankulumisen perusteella. 

KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.6.2016

Kesäkuun 2016 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioi
ulkopuolinen arvioitsija sekä Suomessa (Catella Property Oy) että Venäjällä (CB
Richard Ellis). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos tammi - kesäkuussa
2016 oli 3,0 (12,4) milj. euroa, ja huhti-kesäkuussa 5,0 (22,3) milj. euroa.
Spondan Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen arvo kehittyi positiivisesti
pääosin tuottovaatimusten laskun takia. Eniten tuottovaatimukset laskivat
Helsingin ydinkeskustan toimistokiinteistöissä sekä Kauppakeskukset-yksikössä.
Lisäksi positiiviseen kehitykseen vaikutti muun muassa kiinteistökehityksestä
kirjautunut kehityskate. Venäjällä sijaitsevien kiinteistöjen arvonmuutos oli
negatiivinen. Muutos aiheutui lähinnä markkinavuokrien laskusta ja
tuottovaatimuksen nostosta. 

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

                                          4-6/16  4-6/15  1-6/16  1-6/15  1-12/1
                                                                               5
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)         17,1    32,2    17,1    32,2    39,2
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)        -2,3    -7,4    -4,1    -7,4    -7,4
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu        2,1     1,8     3,9     2,9    25,4
 kehitysvoitto                                                                  
Ajanmukaistamisinvestoinnit                 -5,6    -9,7   -12,5   -20,7   -37,8
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen          5,4     9,2    13,7    18,4    30,2
 muutos (Suomi)                                                                 
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen         -9,6    -2,8   -10,7   -15,3   -26,8
 muutos (Venäjä)                                                                
Valuuttakurssien muutos                     -0,2    -1,1    -2,4     2,2     0,3
Sijoituskiinteistöt yhteensä                 7,0    22,3     5,0    12,4    23,2
Kiinteistösijoitusyhtiöt                    -2,0     0,0    -2,0     0,0     0,0
Konserni yhteensä                            5,0    22,3     3,0    12,4    23,2



VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi
vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten
mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli
toimistokiinteistöissä 0,9 (1,8) %, kauppakeskuksissa 6,0 (2,5) %,
logistiikkakiinteistöissä 7,1 (18,8) % ja Venäjän kiinteistöissä -2,9 (-4,6) %.
Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin. 

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä
maantieteellisesti seuraavasti: 



Kiinteistön tyyppi        30.6.2016  31.3.2016  31.12.2015  30.9.2015  30.6.2015
Toimistokiinteistöt, %         88,3       88,1        88,2       88,0       88,1
Kauppakeskukset                94,2       93,8        91,3       90,6       89,8
Logistiikkakiinteistöt,        73,4       68,9        68,3       67,8       68,6
 %                                                                              
Venäjä %                       81,9       82,9        84,6       82,3       84,5
Koko kiinteistökanta, %        89,1       88,7        87,7       86,2       86,3
                                                                                
Maantieteellinen alue     30.6.2016  31.3.2016  31.12.2015  30.9.2015  30.6.2015
Helsingin kantakaupunki,       92,6       92,4        90,1       89,3       88,3
 %                                                                              
Pääkaupunkiseutu, %            86,1       85,3        85,7       83,5       83,7
Turku, Tampere, Oulu, %        89,9       89,4        90,8       91,1       92,3
Venäjä, %                      81,9       82,9        84,6       82,3       84,5
Koko kiinteistökanta, %        89,1       88,7        87,7       86,2       86,3



DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT

Divestoinnit M€

                              1.4.-      1.4.-      1.1.-      1.1.-       1.1.-
                          30.6.2016  30.6.2015  30.6.2016  30.6.2015  31.12.2015
                                                                                
Myydyt kiinteistöt                                                              
Myyntihinta                     3,3       50,1        8,3       56,4       157,6
Myyntivoitto/ -tappio *)       -0,2       -1,1        0,0       -1,4        -4,3
Tasearvo                        3,5       51,2        8,3       57,8       161,9

*) Sisältää myyntikulut



Investoinnit M€

                               1.4.-      1.4.-      1.1.-      1.1.-      1.1.-
                           30.6.2016  30.6.2015  30.6.2016  30.6.2015  31.12.201
                                                                               5
                                                                                
Ostetut kiinteistöt             -1,9          -     -589,5          -       -4,7
Ylläpitoinvestoinnit            -5,6       -9,7      -12,5      -20,7      -37,8
Kiinteistökehitysinvestoi      -12,3      -14,7      -24,3      -25,5      -65,2
nnit                                                                            
Investoinnit yhteensä          -19,7      -24,4     -626,2      -46,2     -107,7



Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ratinan
kauppakeskuksen rakentamiseen. 



KIINTEISTÖKEHITYS

Spondan kiinteistökehityssalkun tasearvo oli kesäkuun 2016 lopussa 149,4 milj.
euroa. Tästä maa-alueiden osuus oli 53,4 milj. euroa ja loput 95,9 milj. euroa
oli sidottu kiinteistökehityshankkeisiin. Käyttämättömän rakennusoikeuden arvo
on esitetty asianomaisen segmentin varoissa niissä sijoituskiinteistöissä,
joissa on rakennus, ja osana Kiinteistökehitys-segmenttiä siltä osin kuin
rakennusoikeus on rakentamattomissa tonteissa. 

Spondan kiinteistökehitystoiminta koostuu sekä uudishankekohteista että
perusparannuskohteista. Katsauskauden aikana Kiinteistökehitys-yksikkö oli
investoinut yhteensä 24,3 milj. euroa, josta huhti-kesäkuussa 12,3 milj. euroa.
Investoinnit kohdistuivat pääosin Ratinan kauppakeskuksen rakentamiseen. 

Kauppakeskus Ratinan rakentaminen Tampereella käynnistyi huhtikuussa 2015.
Kauppakeskus Ratinan rakennustyöt, maanrakennus- ja perustustyöt, ovat edenneet
suunnitellusti. Valo-Ratinan runkotyöt etenevät niin, että ensimmäisen lohkon
vesikattotyöt aloitetaan elokuussa 2016 ja talotekniikkatyöt päästään
aloittamaan heti syyskuussa 2016. Kauppakeskus valmistuu suunnitelmien mukaan
keväällä 2018. Kokonaisuus käsittää yhteensä noin 53 000 m² liike- ja
palvelutilaa sekä yli 150 liikettä. Hankkeen kokonaisinvestoinnin tontteineen
arvioidaan olevan noin 240 milj. euroa. Tähän mennessä hankkeeseen on
investoitu n. 73,3 milj. euroa. Hankkeen tavoitteena on 15 %:n kehityskate ja
arvioitu nettotuotto investoinnille on 7,5 %. Kauppakeskuksen allekirjoitetut
vuokrasopimukset kattavat noin 38 % vuokrattavasta pinta-alasta. 

Kesäkuun lopussa Sponda ilmoitti rakennuttavansa Vantaan Tikkurilaan,
juna-aseman yhteyteen toimisto- ja liiketilakokonaisuuden. Osoitteeseen
Väritehtaankatu 8 valmistuvan 6-kerroksisen toimisto- ja liikekiinteistön
rakentaminen toteutetaan kahdessa vaiheessa. Heinäkuussa 2016 käynnistyi
ensimmäinen vaihe maanrakennustöillä. Ensimmäisessä vaiheessa kiinteistöön
valmistuu yhteensä 9 500 m² vuokrattavaa tilaa, josta noin puolet on
toimistotilaa ja puolet liike- ja palvelutiloja. Sisä- ja ulkopaikoitustilaa
kiinteistöön tulee yhteensä 210 autolle. Hankkeen toisessa vaiheessa on
tarkoitus rakentaa noin 4 000 m² lisää vuokrattavaa toimitilaa. Toisen vaiheen
käynnistämisestä päätetään myöhemmin vuokraustilanteen mukaan. Ensimmäisen
vaiheen investointi on n. 31 milj. euroa, ja kohteen ennakkovuokrausaste on 57
%. Tuotto investoinnille on arviolta noin 7,3 %. Hanke valmistuu maaliskuussa
2018. 

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
Suomen ja Venäjän talouden kehitykseen. 

Venäjällä riskit liittyvät Venäjän valuutan heikentymiseen, mikä voi aiheuttaa
vuokralaisten maksukyvyttömyyttä ja kiinteistöjen arvojen laskua. Liiketoiminta
Venäjällä aiheuttaa Spondalle valuuttakurssiriskejä. Valuuttakurssimuutoksista
voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön
tulokseen. Venäjän markkinoiden epävarma tilanne voi hidastaa Spondan Venäjän
kiinteistöjen myyntiä vuonna 2016. 

Suomen talouden hidas positiivinen kehitys voi aiheuttaa nettotuottojen laskua
ja vuokralaisten maksukyvyttömyyttä. 

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen
onnistumiseen. 

NÄKYMÄT VUODELLE 2016

Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2016 nettotuottojen kehityksen ja
EPRA Earnings (oikaistu operatiivinen tulos) kehityksen osalta. Sponda
tarkentaa tulevaisuuden näkymiään vuodelle 2016. 

Nettotuotot

Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2016 olevan 182-192 (aiemmin 175-190) milj.
euroa. Muutos johtuu lähinnä vuokrausasteen odotettua positiivisemmasta
kehityksestä sekä myyntien ajoituksesta vuodelle 2016. 

EPRA Earnings (Oikaistu operatiivinen tulos)

Sponda arvioi yhtiön oikaistun operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) olevan
vuonna 2016 102-114 (aiemmin 94-110) milj. euroa. Muutos johtuu lähinnä
vuokrausasteen odotettua positiivisemmasta kehityksestä sekä myyntien
ajoituksesta vuodelle 2016. 

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Heinäkuussa 2016 Sponda myi Moskovassa sijaitsevan Solnechniy I
-kauppakeskuksen LLC IT Development –nimiselle yhtiölle yhteensä noin 11 milj.
dollarilla, mikä vastaa kiinteistön käyvän arvon arvostusta kesäkuun lopussa.
Solnechniy I -kauppakeskuksen myynti on osa Spondan strategiaa, jonka
mukaisesti Sponda myy omistamansa kiinteistöt Venäjällä. 



 4.8.2016
Sponda Oyj
Hallitus





Lisätietoja:
toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020 431 3311 tai 0400 402 653,
yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020 431 3454
tai 040 527 4462 
talous- ja rahoitusjohtaja Niklas Nylander, puh. 020 431 3480
tai 040 754 5961.



Jakelu:
NASDAQ OMX Helsinki
Tiedotusvälineet
www.sponda.fi

Attachments:

Puolivuosikatsaus 1-6 2016 FI.pdf